国内养老论文地产模式论文

中国养老地产的现状及发展模式袁霞徐霞南京工业大学土木学院南京211816摘要摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。

本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。

关键词：养老地产；探索阶段；商业模式一、我国养老地产现状1、老龄化社会的步入我国1999年开始步入老龄化社会。

目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。

按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。

根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。

同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。

2、养老地产的特点养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。

复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。

养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。

这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。

3、现有机构的不足相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。

但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。

目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。

与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。

2010年，我国养老市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。

我国养老地产经营模式分析作者：徐丽来源：《中国房地产业·中旬》2020年第04期摘要：人口老龄化问题已成为中国面临的严重社会问题。

老龄化问题的突出促进了养老金业的蓬勃发展，与此同时，它也催生了养老金房地产，为养老金服务提供了物质基础。

然而，通过对养老金房地产业的供求，计划，融资，产业链和运作的研究，结合国外的经验，我们发现了中国养老金房地产存在的问题，并针对特定的国家提出了一些建议。

中国的条件和文化。

关键词：养老地产;老龄化;政策建议1 养老地产的简要介绍老年房地产是一种将老年人和房地产结合起来以解决老龄化问题的方法来为老年人提供养老金。

它是房地产市场的细分。

从狭义上讲，养老金房地产是指将养老金的主题融入普通房地产开发项目中以满足不断增长的市场需求的房地产项目。

从广义上讲，养老房地产包括具有居住和服务功能的房地产产品的类型，以及相关的产业形式，如养老培训服务业，养老文化产业和养老社会制造业。

随着经济的发展，人们对养老的观念发生了变化，家庭结构和功能的弱化以及养老机构的供求不足为养老房地产的发展提供了空间。

2 我国养老地产经营的现状目前，我国养老房地产行业的业务前景广阔，吸引了包括房地产公司，保险机构，养老服务机构等投资机构在内的大量投资主体参与投资。

一般而言，房地产开发企业主要负责老年人住房的开发和老年人服务设施的建设，还将参与该项目的运营和融资。

老年服务机构主要负责经营老年房地产的日常服务业务。

他们将对养老金房地产项目提供建设性意见;保险机构主要将养老金住房建设，设施运营和保险以及理财产品相结合，并为某些项目提供财务支持。

中国的养老行业仍然存在许多问题。

国家高度重视养老产业的管理。

中国共产党第十八次全国代表大会提出“积极应对人口老龄化，大力促进老年人服务业和产业管理”。

3 我国养老地产经营中遇到的困境3.1 高投入成本养老金房地产产业链涉及房地产，保险，医疗，医疗服务，高级娱乐，高等教育等多个项目，因此初期投资成本巨大。

养老地产的发展与运营模式创新随着人口老龄化程度的逐渐加深，养老地产作为满足老年人居住和养老需求的重要产业，正在逐渐走向发展的浪潮。

本文将从养老地产的发展背景和原因入手，分析当前养老地产的运营模式，重点探讨养老地产运营模式的创新与发展。

一、养老地产的发展背景和原因随着医疗技术的进步和生活水平的提高，全球人口老龄化问题日益凸显。

中国作为人口大国，老年人口规模庞大，养老问题日益严重。

养老地产应运而生，成为解决老年人居住和养老需求的重要选择。

1.1 养老地产的背景养老地产是指以老年人为主要服务对象的专门地产项目，包括养老院、养老社区等。

它们提供全方位、综合化的服务，包括居住、康复、医疗、休闲等，旨在提供舒适、安全、便利的养老环境。

1.2 养老地产发展的原因养老地产的发展得益于以下几个方面的原因：首先，人口老龄化的趋势。

随着长寿化程度的提高和生育率的下降，老年人口呈现快速增长趋势。

这就迫使社会寻找解决老年人居住和养老问题的有效途径。

其次，养老服务需求的增加。

老年人生活水平提高，养老观念也发生变化，更加倾向于选择养老地产来满足自身需求。

同时，年轻一代对父辈养老问题的关注度也不断加大。

最后，政策的支持与鼓励。

政府出台了一系列促进养老地产发展的政策，包括税收优惠、土地划拨等，为养老地产的发展提供了良好的外部环境。

二、当前养老地产的运营模式目前，养老地产的运营模式主要以两种形式存在：养老院模式和养老社区模式。

养老院模式以提供长期照护为主，养老社区模式则更注重社区化、居家化的养老服务。

2.1 养老院模式养老院模式是传统的养老地产运营模式，通常以单一机构为主导，提供住宿、饮食、医疗、康复等全方位服务。

该模式运营成本相对较高，对老年人的照护较为全面，但缺乏社交和互动环境。

2.2 养老社区模式养老社区模式是一种更为灵活和社区化的养老地产模式。

在此模式下，养老地产被打造成一个小型社区，老年人可以在社区内享受到丰富的社交、文化、娱乐等活动，同时也提供相对独立的居住环境。

房地产养老地产的开发模式探讨我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。

而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。

近年来，我们对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。

一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。

通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，我们尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式，希望与大家共同探讨。

为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。

一、与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。

例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。

具体来讲，可分为以下4种模式：1.专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。

社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。

其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。

因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。

例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。

图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施。

硕士研究生学位论文题目:房产新常态下中国大陆市场养老地产的发展摘要在改革开放的近十几年中，房地产业，特别是以商品住宅开发为主要获利手段的行业模式，为我国社会经济的发展和国内城镇化的过程做出了极为重要的贡献。

但同时，房地产行业的高速开发与粗放经营并存，带来国民经济的结构失调，产生了大量的资源的损耗，也产生了严重的房地产业与城市发展之间的矛盾等等。

随着国家各项政策调控措施的出台，房地产业利润不断降低，资金链条不断脆化，使得原有的行业模式早已不得不有所改变。

本文正是通过对目前房地产行业现状的分析，得出目前整个行业面临转型的迫切需求，而转型的方向主要包括金融化、互联网化、多元化和行业细分化，包括旅游、养老等综合体。

同时通过比较国内外房企在养老地产领域的转型、创新、突破和具体实践。

最终得出的结论是，我国的房企正在转型，养老地产是目前我国房地产企业转型过程中一个重要方向。

在不久的将来，房地产业不再是仅仅建设房屋的短期工程制造，而应该是以房地产开发为基础、以核心运营为业绩增长的全周期的长期行业；房地产业不再仅仅是老百姓居住的房子，而应该是可持续发展的综合性社区、养老居住区、产业园地、城市综合项目、文化及旅游项目等等；房地产业不再仅仅是最最低端的普通制造业，而应该是更加全面和丰富的服务体系和金融体系。

本文通过新常态下养老地产的发展，借鉴国际上的经验，引入保险资金的投资运营金融化研究，试图使养老地产真正得到健康、创新的发展。

关键词：房地产，；转型，；创新，；养老，；养老地产融资目录目录 (3)第一章绪论 (6)1.1 研究的背景 (6)1.2 选题意义 (6)1.3 文献回顾 (7)1.4 创新之处（我也不知道创新点是什么） (9)1.5 研究方法及思路 (10)第二章我国房企目前的困境和转型之路 (11)2.1 我国房地产走过了黄金十年，形成了过热，出现了弊端 (11)2.2 房地产在多年来在发展中走了一条过热-调整-再过热-再调整的路子.. 122.2.1 资金面 (12)2.2.2 房地产销售价格 (12)2.2.3 房地产销售面积 (13)2.2.4 房地产销售利润 (13)2.3 随着市场经济体制机制的不断完善，旧的模式难以为继 (14)2.4 我国房地产企业在转型和创新中探索 (14)2.4.1 万科：城市配套服务商 (15)2.4.2 花样年：社区运营和服务商 (15)2.4.3 万达：城市综合体运营商 (16)2.4.4 恒大：多元+规模+品牌”战略 (16)2.4.5 华夏幸福：搭建产业孵化平台 (16)2.4.6 绿地集团：加快形成“3+X”产业集群的总体布局 (17)2.5 适应经济发展的新常态，选择生存与发展的新路 (17)第三章与养老的结合是房企转型的战略蓝海 (18)3.1 供需严重失衡导致我国养老市场发展机会巨大 (18)3.1.1养老需求激增 (18)3.1.2 老年健康医疗服务存在刚性需求 (18)3.1.3 符合老年人需求的养老机构严重不足 (19)3.2 国家政策对养老产业的支持 (20)3.2.1 加强对养老服务的支持力度，尤其是金融行业 (20)3.2.2 各级政府要明确养老供地方式，加大对养老机构建设的支持 (20)3.2.3 明确落实养老产业的各项税费优惠政策 (20)3.3 大力发展养老产业对国家的重要性 (20)3.3.1 开发养老产业是转变经济发展方式的重要方向 (21)3.3.2 开发养老产业是调整经济结构的核心内容之一 (21)3.4 结论：养老行业存在巨大的发展机会 (22)第四章养老地产国内外发展经验对比 (23)4.1 发展养老地产的国际经验 (23)4.1.1 美国 (23)4.1.2 日本 (24)4.2 我国养老地产发展现状 (24)4.2.1 投资主体竞相涌入 (24)4.2.2 我国养老地产运营模式多元化 (25)4.2.3 主要运作方式呈现三种类型 (26)4.3 东西方价值观差异 (28)4.3.1 家庭观念 (28)4.3.2 消费观念 (28)4.3.3 住房观念 (29)第五章养老地产转型中的金融探索 (30)5.1 我国养老地产的地产金融体系 (30)5.2 我国健康养老地产融资资金来源 (31)5.3 REITs（房地产投资基金） (32)5.3 ABS（信贷资产证券化） (32)5.4 我国健康养老地产融资工具设计 (33)第六章基于健康养老地产项目模型的投融资分析 (35)6.1 健康养老地产项目模型构建 (35)6.1.1 项目基本信息及规划指标 (35)6.1.2 养生住宅开发销售进度及销售价格 (36)6.1.3 养老运营计划 (37)6.2 项目融资方案 (40)6.2.1 股权投资结构 (41)6.2.2 项目借款安排 (42)6.2.3 养老产权融资 (42)6.3 项目收益分析 (43)6.3.1 基础假设 (43)6.3.2 收益分析 (44)6.4 项目风险与应对 (45)6.4.1 产品定位风险 (45)6.4.2 市场下行风险 (45)6.4.3 持有物业风险 (46)6.5 分析与总结 (46)第七章结论 (46)参考文献 (49)致谢 (50)北京大学学位论文原创性声明和使用授权说明 (50)第一章绪论1.1 研究的背景进入上世纪80年代，中国内陆地区的经济开始迅速发展，其中，房地产行业的贡献尤为重要，它的发展也一直是我国经济发展的重要组成部分。

中国养老地产开发模式探讨内容由养老地产开发的必要性入手，结合养老地产的内涵和特征，分析了我国养老地产发展的现状，并在此基础上探讨适合中国国情的养老地产开发模式。

标签：养老地产开发模式中国国情1、养老地产开发的必要性目前，中国正面临快速老龄化的严峻挑战。

据全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势百年预测报告》预测：截止到2020年，老年人口将达到2.48亿，占全国总人口的比重是 4.8%。

老年人口的快速增长使得养老住宅的需求量日益增大。

但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后，养老住宅的供应难以满足老年人的养老需求。

2012年我国老年市场需求为10000亿，能够为老年人提供的产品还不足500亿元。

目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。

另一方面，近几年在国家住房政策轮番调控的高压下，房地产业正经历着一次大的调整。

有专家估计，传统的房地产大概还有15～20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，当90后成长起来时，他们双方父母亲家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就减少了许多。

而那时中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。

因此，养老地产的开发与建设不仅是将来，更是现在迫在眉睫的事情。

每一个房地产商现在就应该未雨绸缪，待相关的金融政策、土地政策、配套政策基本到位，条件一旦具备，便可抢占市场先机。

2、养老地产的内涵和特征养老地产，是一种复合地产，将传统房地产业与养老产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，通过资源整合创造出更大的居住价值和商业价值，是“养老+地产”的一种开发模式。

2.1养老地产的内涵具体来讲，养老地产是指由房地产开发企业或相关社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人生理及心理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

它的基本形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、养老院、托老所等。

养老地产发展模式探讨随着社会老龄化的现象越来越严重，养老问题已经成为了社会日益激化的矛盾，养老地产的发展为老龄化高潮到来提供新的解决办法，但是我国尚在摸索阶段，需要探索出一种符合国情的老年地产模式。

1、发展转变1.1被动养老到主动享老的转变随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在发展中国家，增长最快的发展中国家以中国增长的又最快，所以中国面临老龄化问题是最严重的，养老地产的概念应运而生。

养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。

老年人在自己身体依然较为健康的时候，因家庭关系的琐碎因此并一定希望与子女同处一室，而更希望借助退休时间享受生活、完成人生理想、体现自身价值。

这不仅仅是一种生命的延长，而是一种生活方式、人生理念的革新，这一趋势在上海的部分调查中已有所显现。

这一群体将成为撬动养老地产的原始客户群，也成为养老地产发展的诉求标杆。

1.2地产商到服务商的蝶变市场上已经开发了相当数量的养老地产项目，但至今在总结国内养老地产经验时，仍然无法列举出比较成功的项目，从开发历史的角度究其原因可以发现，现有的养老地产开发由房地产开发商主导，不可避免的会被认为是开发商在房地产市场冷淡期采取的换汤不换药的把戏，然而即使开发商真心有意转战养老地产行业，也会明显的延续传统地产开发的思维方式，以一个地产开发商的角度审视真个养老地产项目。

这一模式核心逻辑便是养老地产项目的中心是户型建设，在有个各式各样以符合老年人行动习惯为设计思路的建筑体后，再在其中注入各种元素以求丰富社区生活、提升项目品质。

这一模式的结症在于客群定位不清或错误，开发过程中前期建设轻后期运营，建筑建设过于死板无法满足未来服务环节灵活多变的需求，无法形成良性循环更妄谈树立品牌。

公共政策视角下的中国养老地产探究一、引言中国正面临着快速老龄化的挑战。

依据统计数据，截至2020年底，中国65岁及以上人口已经达到了2.6亿，占总人口比重的18.7%，估计将来几十年，老年人口占比还将继续增加。

面对这一问题，中国政府开始重视养老服务体系的建设，并将养老地产作为解决方案之一。

二、养老地产概述养老地产是指专门用于老年人居住和养老服务的地产项目，包括养老社区、养老公寓和老年护理院等。

养老地产的兴起是由于养老服务需求的增长和老年人口的增加，以及日益增长的老年人自主选择养老服务的意愿。

三、中国养老政策中国政府在过去几年出台了一系列扶持养老服务业进步的政策。

其中最具代表性的是《深化养老服务体系建设实施方案》，该方案提出了建立多层次、全遮盖、多样化的养老服务体系的目标，并明确了政府、社会和市场在养老服务领域的职责划分。

四、公共政策对养老地产的影响1. 政府支持养老地产投资：为了增进养老服务业的进步，中国政府提供了一系列优惠政策，包括减免土地出让金、免征养老地产增值税等。

这些政策吸引了大量的投资者进入养老地产市场，推动了养老地产的进步。

2. 政府监管养老地产标准：为了保障老年人的合法权益，中国政府对养老地产提出了一系列标准和要求，包括养老服务设施的完善程度、人员配置等。

这些标准的出台，推动了养老地产业提供更加优质的服务。

3. 政府推动养老地产与医疗服务的融合：中国政府鼓舞养老地产与医疗服务的融合，为老年人提供全程、全方位的医疗保健服务。

这一政策的实施，有利于提高老年人的生活质量和健康水平。

五、养老地产的进步现状和问题1. 养老地产的进步潜力巨大：目前，中国的养老地产市场正处于起步阶段，市场需求巨大。

据统计，中国目前有超过3亿的老年人口，但只有约30%的老年人拥有合适的养老设施。

尽管养老地产市场进步迅速，但仍面临着进步不平衡、供需冲突等问题。

2. 养老地产面临的挑战：养老地产行业存在一些共性问题，如资金、用地、人才等方面的困扰。

养生养老地产模式研究一、背景介绍随着人口老龄化问题日益凸显，人们对养生养老地产的需求不断增加。

养生养老地产模式的研究和探讨变得尤为重要。

本文将对养生养老地产模式进行深入剖析，探讨其发展现状和未来趋势。

二、养生养老地产模式概述1. 养生概念养生是指通过适当的饮食、运动、作息等方式，保持身体健康，延缓衰老过程的一种生活方式。

养生已经成为现代人们追求健康生活的重要方式。

2. 养老概念养老是指在年老之时享受安详、幸福的生活，包括医疗、精神、社交等各方面的关怀。

3. 养生养老地产模式特点•综合性：兼具养生和养老功能•社区化：配套齐全的生活便利设施•安全性：安全措施完善，保障居民生活质量三、养生养老地产模式发展现状1. 国内现状我国养生养老地产市场起步较晚，但随着人口老龄化问题的日益突出，市场需求逐渐增加。

目前，一些养生养老地产项目已经在城市和乡村兴起。

2. 国际现状在国际上，一些发达国家如日本、美国等早已形成成熟的养生养老地产市场。

这些地产项目通过创新的服务模式、人性化的设计，吸引了大量老年人的关注。

四、养生养老地产模式未来趋势1. 个性化服务随着消费升级和人们对生活品质要求的提高，未来养生养老地产模式将趋向个性化服务，满足不同居民的不同需求。

2. 科技应用未来养生养老地产将更加注重科技应用，如智能化设备、健康监测系统等，为居民提供更便捷、智能的生活方式。

3. 生态环境未来养生养老地产项目将更加注重生态环境建设，打造绿色、健康的居住环境，促进居民身心健康。

五、结论养生养老地产模式是未来地产发展的重要方向之一。

通过不断创新、满足居民需求，养生养老地产项目将成为提升老年人生活品质的重要平台。

以上是对养生养老地产模式的研究，希望可以为相关领域的研究和实践提供一定的参考。

L i a o n i n gE c o n o my我国养老地产行业运营模式分析与建议〔内容提要〕本文结合国外发达国家的经验与优势以及我国政策和市场的实际情况，并针对我国养老地产行业存在的问题提出了有关建议。

虽然养老地产属于新兴行业，但是能缓解我国人口老龄化所带来的一些问题，对于我国的发展有着十分重要的意义。

〔关键词〕养老地产运营模式人口老龄化孙艳丽董文天刘承宪柳强一、国外养老地产运营模式的借鉴（一）美国养老地产的运营模式目前美国是养老地产行业全世界发展最好的国家。

美国的养老产业已经拥有完整的产业链和行业特色，且有很多咨询公司可以提供从个人信贷、项目建设、公司营运到特色服务的全面咨询工作。

面对广大消费者，不仅可以提高消费者的物质需求，也可以满足消费者的心理安慰。

美国的养老地产，最重要的经营模式是“倒按揭”。

在美国，政府、金融机构甚至私人机构愿意收用老人的住房作为抵押为其提供贷款，形成“以房养老”的方式提供“倒按揭”贷款形式。

美国的另一种养老产业形式为老年社区，一般位于城市的郊区，有很成熟的商业模式和商业市场。

社区的地理位置可以为老人提供舒适的居住环境、多层次的娱乐休闲活动和适合老年人的运动设施。

老年社区还可帮助老年人拥有家庭的归属感以及享受和谐的社区生活。

（二）英国养老地产的运营模式英国养老地产行业的演进与美国不同，英国政府首先推行的是住院式照顾的运营模式，这是由政府出资建设的福利院，并且雇佣一些工作人员来照顾老人的生活。

这种方式可以直接照顾一些行动不便的老人，但是由于成本高、范围小的特点，难以推广。

随着时间的推移和社会的进步，同时为了让更多的老年人得到更好的照顾并减轻政府在养老地产行业的压力，养老地产的运营模式在慢慢发生转变，以社区照顾的模式渐渐替代了一些住院式照顾的运营模式。

社区照顾是驻入社区为老人提供帮助的方式，是在老人的日常生活中提供帮助与照顾，优点是不改变老人的生活环境和生活氛围，在老人熟悉的环境中更有质量的生活，同时也减轻老人的心理负担。

养老地产发展现状及融资策略论文养老地产发展现状及融资策略论文引言2013年，我国60岁以上老年人日了突破2亿，2033年前后将翻番到4亿，平均每年增加1,000万。

本世纪中叶，60岁以上人日将达到峰值4.87亿，占总人日的比重达34.80Io 0 2012年末，重庆市60岁以上的老年人日达到了584万，占重庆市人日比例约17 %，并呈现出“未富先老”、地区老龄化程度小平衡、城乡倒置等特点。

而对我国未来庞大的老年人日，老年人日分层次养老，应该是比较现实的选择。

建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。

社会力量成为发展养老服务业的“主角”。

政府应做好“保基本、兜底线”的基础工作，着力保障特殊困难老年人群的养老服务需求，确保人人享有基本养老服务。

目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。

随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因索，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。

养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。

虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。

制约我国养老地产发展的主要有两大因素:一是土地;二是资金。

在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠:土地可以免招拍挂:项目享受税费减免一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是: 南岸:宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓巴南:常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园万盛:金科地产开发的金科中华养生城大足:台企品安生命集团开发的五星级养老院南川:美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区壁山:中水电地产开发的重庆三担健康城二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析在重庆现有的养老地产项目中，范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓(出于企业商业秘密的`考虑，项目名称用RY代替)，在区县范围内具体典型意义的养老地产项目是JS养生城(出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替)。