房地产新政解读

第 1 页 共 3 页 2023年房地产政策解析：新政出台加速调控，行业重构迎来新契机

2023年，随着中国经济的快速发展，人们对于房地产行业的关注度也越来越高。然而，在房地产行业发展的同时，出现了一些问题，如房价、房子空置率的上升，以及一些不合理的房地产开发政策等，导致房地产市场的不稳定性越来越明显。因此，为了进一步完善和调控房地产市场，2023年，中国政府将进一步出台一系列的新政策，以解决现有问题，加速房地产行业的调整和重新洗牌。

一、政府推动的二手房市场革新计划

房地产市场的繁荣，是中国经济发展的重要动力来源之一。然而，随着房价的上涨，导致许多人住房难题突出，同时，由于“房子空置”现象的日益凸显，政府提出的二手房市场革新计划，计划重点关注于完善二手房市场的交易、税费等方面的规章制度，大力推动房地产市场向更加健康、持续、有序的方向发展。

《房屋租赁合同法》、《关于加强住房租售市场监管的通知》、《保障人民群众住房利益加强管理办法》等房地产政策也将陆续出台，对于房地产市场、开发商、买家、卖家以及中介等各方将产生重要的影响。政策调整将更加注重坚持房地产市场的稳定、优化市场结构和对房地产市场与经济发展的合理引导。

二、机构市场降温，政府对新建住宅严控

随着房地产市场的快速发展，各类机构介入市场的规模也越来越大。但是，这样子的市场环境似乎已无法满足这个过度扩张的需求，从而出现了新的调整。因此，2023年，政府将加大对机构市场的调控第 2 页 共 3 页 力度，引导资本进入实体经济，控制投机性购房的行为。同时，政府将大力引导金融机构妥善处理不良贷款，提高房地产金融机构的资产质量和风险防范能力。

另一方面，政府也将严控新建住宅供应，通过创造良好的市场环境和推动楼市供求结构的调整，来承接量化宽松或者趋同带动的总需求增加，提高网上现售和公益住房的供应能力，进而抑制二手房市场的价格泡沫。

三、全面推进租赁市场发展

9月29日，中国人民银行和银监会联合发布房产新政：对贷款购买商品住

房，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首

付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行暂停发

放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社

会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行加强对消费性贷款

的管理，禁止用于购买住房；加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对

定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。同

时，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。随后，14个城市出台限购

令，金融危机后首次加息，房产税步步紧逼，房地产调控越来越严格。那么，房

地产新政对楼市有什么影响？未来的应对策略是什么？

房地产新政出台的背景早在2010年4月17日，国务院便发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价

过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），被称为史上最严厉的房地产调控。

然而，在经历短暂的市场调整之后，从7月开始楼市就逐渐回暖，成交量持续走

高。2010年9月，全国楼市普遍成交量上扬，房价继续攀升。房地产市场的持续

回暖似乎在挑战政策的底线，房地产调控面临再次失败的危险。

根据国家统计局发布的前三季度全国房地产市场运行情况，2010年9月，70

个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点，环比上

涨0.5%。在这种情况下，必须出台更加严格的楼市调控措施，同时加大政策执行

力度，才能保住前期楼市调控取得的来之不易的成果。

从限购令、加息看后续房地产调控政策为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精

神，国家有关部委于2010年9月29日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，房地产新政对楼市的影响分析及应对策略

秦基胜论坛3促进房地产市场健康发展。共出台五项措

施，即“新国五条”。这五条措施被看做是

“新国十条”的“五条升级版”，被称为今

ＭＩＮＧ　ＳＯＵＲＣＥ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＴＥ　ＡＣＡＤＥＭＹ＞明源地产研究院　

间的跨度，如适当调整开发节奏，将“前期资金支出的业务　

活动（如拿地）尽量后置，而将后期资金收入的业务活动（如　

开盘）前置”，就能让较少的资金沉淀在工程上，从而提高资　

金周转率和利用率，同时也缩减贷款利息。　

二是从预算管理、计划管理、成本管理等方面入手，加　

强对现金流的动态管理与控制，提高资金使用效率，增加单　

位资金利润率，在最短的周期内收回并增值投资，从而获取　

最大的投资收益。　

１．强化预算管理，从源头和总量上管好现金流　

房地产企业是典型的资金密集型企业，其开发投资额　

巨大，开发周期往往跨越２—３年，面临着大量的资源整合工　

作及资金进出管理，再加上受外部竞争和政策调控风险影　

响，决定了房地产企业必须基于业务与财务联动，做好全面　

预算管理，提前做好精准业务计划和资金计划，做好长短期　

资金搭配。　

具体而言，全面预算管理通过年度预算及项目预算两个　

维度对房地产企业日常经营进行双维监控。由于房地产特有　

的业务属性和行业特征，通用型预算管理系统往往很难有效　

和房地产行业深度结合，更无法触及房地产企业动态成本、　

销售总货值以及各项费用的针对性管控。因此，我们强调房　

地产企业要进行高效预算管理，首先必须高度聚焦具体业　

务，预算如果没有与业务关联和融合，在实际执行中就很难　落实。　

２．力口强计划管理，实现现金流过程中的严控　

房地产企业的现金流管理除了在技术层面关注财务指　

标健康和投融资管理外，还需要将现金流与企业战略和计　

划高度粘连，实现“资金与业务”两条腿协调走路。对于房地　

产项目而言，由于开发周期长、各环节牵涉巨量资金进出，因　

此做好项目全过程进度和整体计划管理就尤为重要。从某　

种意义上讲，计划管理的背后就是现金流收支兑现的源头，　

计划的制定与执行调整将直接影响业务的节奏和资金收支　

的节点。对于高度讲究时间概念的现金流而言，将计划和业　

逐条解析财税140号文: 最新金融、房地产开发等营改增新政-财税法规解读获奖文档

12月22日, 财政部、国家税务总局以财税〔2016〕140号文件发布了《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》, 对营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策作了补充规定。经初步学习有了一些心得体会, 先作如下简要分析。

一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称保本收益、报酬、资金占用费、补偿金, 是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益, 不属于利息或利息性质的收入, 不征收增值税。

简析

营改增关于贷款服务的税目注释中, 规定对金融商品持有期间（含到期）利息应按贷款服务征收增值税, 并以正列举形式列示了该项利息包括保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等, 但是对于其具体含义, 以及非保本收益是否征收增值税, 并无明确规定。为消弭征纳双方的争议, 本次对保本收益、报酬、资金占用费、补偿金的含义作了解释, 并且明确规定：金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益, 不属于利息或利息性质的收入, 不征收增值税。

二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期, 不

属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。

简析

营改增税目注释明确, 其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。由于转让的定义所致, 实务中对于纳税人购买基金等资管产品持有到期的增值税问题颇有争议, 为此,

本次明确购入资管产品持有到期不属于金融商品转让征税范围。

三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后, 自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税, 自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税, 待实际收到利息时按规定缴纳增值税。