征地工作调研报告

领导调研报告　『￣，ｆＥ只ＭＯ￣Ｇ（）Ｌ　ＷＤ　ＧＵｆＤＥ　

关于土地征收引发信访问题的　

一■■■　

自治区副主席　连　辑　

２ｏ０５年仲秋，组织自治区有关部门的同志先后赴巴　彦淖尔市、鄂尔多斯市、包头市、呼和浩特市就土地征收　引发农民上访问题进行了专题调研。通过调研，大家深　深感到，在城市化发展不可避免地占用农村集体土地的　过程中，合理调节利益分配，尽最大努力确保农民失地　不失业、失土不失利，确保农民老有所养、病有所医、长　远生活有保障，让改革发展成果惠及全体农民，既是从　源头上减少土地信访的现实需要，更是缩小城乡差距和　贫富悬殊，构建社会主义和谐社会的重大课题。　一、土地征收引发信访问题的基本情况　近年来，随着工业化、城市化的快速推进，大量农村　集体土地被征收，客观上形成了政府、开发商与农民（包　括牧民，下同）的利益“博奕”。而在“博奕”中处于弱势地　位的农民，由于利益受损，合理诉求得不到解决，加之主　流渠道不畅，往往导致结伙申诉。由此引发的群众上访　已经成为社会的热点、焦点和难点问题，影响了工业化、　城市化的发展和社会的稳定。这既是全国的共性问题，　也是我区发展中面临的现实问题。　据自治区信访局统计，２００３年初到２００５年６月的两　年半时间，因土地征收引发的群众到自治区党委、政府　集体上访共ｌｏ０５批次８ｏ４２人次，分别占同期集体访总量　的１７．８％和１７．２％，居各类信访问题的第二位。这还不包　括自治区国土资源厅同期受理的集体访７１７批次６２９４人　次。土地信访问题不仅继续保持高位，而且继续呈现增　长态势。据国家信访局通报，我区集体进京访总量出现　下降趋势，但以土地问题为核心的“三农”问题集体访却　仍很突出，占集体进京访总量的３５．１％，同比上升６．４％。　同期，赴自治区党委、政府集体访达到７４批次２３３９人次，　土地信访形势仍然十分严峻。　我区土地信访反映的问题主要集中在：一是征地补　偿标准低。到自治区党委、政府上访的１／３以上、到自治　区国土资源厅上访的近２／３都属此类。二是征地补偿安　置费不能依法按时足额到位，截留、挪用、拖欠问题严　重。三是征地补偿费分配矛盾。四是村委会非法倒卖土　地、村干部贪占土地补偿费、村务不公开等问题。五是土　地权属争议，如“五荒地”、轮歇地、垦荒地、国有农牧场　与农村地界等在遇征地补偿时发生争议纠纷。　农民的预期利益受到损害，而粗暴的操作又导致农　民心理上对抗情绪的产生。表现在上访行为方面，一是　越级访、重复访突出，处理难度大；二是规模大，组织化　倾向明显，影响面广。我区土地面积广大，但好耕地并不　多，而工业化、城市化发展用地往往集中在城郊结合部，　不仅占用了大量优质农田和菜地，而且由于这些区域人　口集中，导致的人地矛盾十分突出，矛盾会日益加剧。　二、土地信访问题的成因分析　（一）现行法律法规和征地制度的设计无法有效保　护农民权益。一是《土地管理法》规定征地按照土地原用　途给予补偿，具体测算按照被征土地前三年平均年产值　的倍数确定补偿费用。事实上，由于年产值不确定，倍数　幅度过大且缺乏科学的确定依据，加之没有考虑各地的　经济发展水平和种植结构、耕作水平的差异以及土地的　区位价值，没有体现土地对农民承担的生产资料和社会　保障的双重功能，更没有考虑农民的预期收益及土地市　场的供求状况，这样形成的土地补偿既不是地租，也不　是地价，仅仅是土地价值的部分补贴而已。这种补偿，既　不符合市场经济规律，也不符合国际惯例。《土地管理　法》规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过耕　地被征收前三年平均年产值的３Ｏ倍，这意味着农民及其　所在集体，只能取得该土地不超过３Ｏ年的农业收益。此　外，现行法律法规对被征收土地的地上附着物拆迁补偿　标准未作明确规定，又造成政府或者用地单位说了算，　很容易导致农民利益再遭损失。特别是国家和地方的一　些重点基础设施建设项目，当然也包括一些“政绩工　程”、“形象工程”，由于地方政府财力有限，为节省投资，　

征地情况汇报说明

根据上级要求，我对我所在地区的征地情况进行了详细的调查和汇报。我将从征地背景、征地程序、征地补偿和征地影响四个方面进行说明。

首先，针对征地背景，我所在地区是一个经济发展较为欠缺的地方，土地资源丰富但利用率较低。而随着城市化进程的加快，对土地的需求也越来越大。因此，政府决定对部分土地进行征用，以满足城市建设和经济发展的需要。

其次，征地程序方面，政府部门在征地过程中严格按照法律程序进行，充分尊重农民的合法权益。在征地前，政府进行了充分的调查和评估工作，征地范围和用途都经过了严格的审批程序。在征地过程中，政府也积极与当地农民进行沟通，听取他们的意见和建议，确保征地程序的合法性和公平性。

再者，征地补偿方面，政府对被征地农民提供了合理的补偿方案。除了按照土地的市场价值进行补偿外，政府还提供了就业培训和安置帮扶等措施，帮助被征地农民顺利过渡。同时，政府也对征地后的土地利用进行了规划，确保被征地农民的生活不会受到过大的影响。

最后，征地影响方面，我所在地区的征地对当地经济和社会发展产生了积极的影响。征地后，土地得到了更加合理的利用，城市建设和工业发展得到了更好的支持。同时，政府也加大了对被征地农民的帮扶力度，确保他们能够顺利融入城市生活。

综上所述，我所在地区的征地工作在政府的正确领导下，按照法律程序进行，充分尊重农民的合法权益，提供了合理的补偿方案，对当地经济和社会发展产生了积极的影响。希望上级部门能够对我们的工作给予肯定，并提出宝贵的意见和建议，帮助我们进一步完善征地工作，推动地区经济社会的持续健康发展。

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｛＝下形成的一整套征　经济形势。因此，在　题，也引发了一些矛　国有两种土地所有权　；二是现行征地补偿　，难以保证被征地农　地补偿只按人均耕　尤劣，恰恰是区位的　低价征用高价出让，　ｉ是在征地补偿标准　目用地，按同一标准　曼害了农民利益。因　乏展和城市建设的突　出问题，也是社会不安定因素之一。为了探索征地　制度改革的新路子，寻求解决征地问题的治本之　策，我们进行了专题调查研究，报告如下。　一、建立集体建设用地使用权流转制度，既能　体现集体土地所有者的权利和义务，又能活跃土地　市场。减轻征地的压力　《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国　实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动　群众集体所有制。”在实际对待上，这两种所有制是　不平等的：一是集体土地所有权只能单项流动。集　体土地可以通过政府行为征为国有，而国有土地却　不能通过任何法律形式转为集体所有；二是集体土　地使用权不能人市流动，只限于本集体经济组织内　・ｌ３・　

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部流转。而国有土地使用权不仅可以人市，而且交　易方式多样，协议、招标、拍卖；三是国有土地可以　增值，而对集体土地增值不予承认。国有土地增值　归公，集体土地通过转用、征用等行政手段产生的　增值也归公。诸如此类的法律上的不平等也带来经　济利益上的不平等，激化了各经济利益主体之间的　矛盾。　长期以来，集体建设用地采取占用方式，即集　体土地的所有权不变，使用权是定向的。如果把集　体建设用地的使用权也像国有土地使用权那样允　许进入市场流动，通过土地市场调节供需关系，对　保护耕地，减少征地的压力，缓解征地引发的矛盾，　会起一定的促进作用。在制定政策时可掌握以下几　个原则：首先要明确集体土地产权主体是村农民集　体所有，而不是生产组、居民组或者是村以下集体　经济组织，以免出现多个产权主体的矛盾。产权代　表是村委会还是村集体经济组织，主要取决于谁在　行使发包权和调地权。因为我省多数农村没有统一　的集体经济组织，我们倾向于村委会是集体土地产　权代表；其二像国有土地那样，把集体建设用地的　所有权和使用权分离，确定使用年限，一般控制在　三十年以内，占地费可以一次性支付，也可以分年　度支付：其三，集体建设用地所有权一般情况下不　转移，确需转移的只能通过征用唯一的途径；其四，　集体建设用地使用权也像国有土地使用权那样，可　以进入土地市场转让、出租、抵押。实践中这种现象　早已存在；其五，集体建设用地使用权转让、出租、　抵押可以是土地所有者——村集体，类似现在的土　地一级市场。也可以是土地使用者在使用年限内转　让、出租、抵押，类似现在的土地二级市场；其六，集　体建设用地使用权流转后，新的使用者应按原约定　继续向土地所有者支付占地费；其七，使用期满可　以续期或者终止，收回土地使用权。　二、按照被征地农民年收入不低于被征地年产　值原则。实行按被征地年产值和现行银行存款年利　率来测算征地费新方法　・１４・　土地的永不灭失、保值增值、持续收益不动产　的属性，决定了土地是农民世世代代赖以生存的根　本。有史以来，农民就是依靠土地生存延续世代相　传。现行征地制度将征地费标准定为最高不超过年　产值的３０倍，实际上只给被征地农民３０年的生存　条件，显然与土地永不灭失、保值增值、持续收益不　动产属性相违背。　最初，国家在制定征地补偿费以年产值和倍数　计算时，是假设将征地费存人银行，每年存款利息　收入不低于年产值来计算的。例如：被征地村人均　耕地一亩，每亩耕地年产值５００元。当时规定，每征　用一亩地，土地补偿费标准为年产值的３ｍ６倍。按　上限计算，每征用一亩地的土地补偿费＝５００（元、　年产值）×６（年产值倍数）：３０００元。又规定每征　用一亩地需安置一个农业人口，当时规定每个需要　安置的农业人口安置补助费标准为年产值的２ｍ３　倍，最高不得超过ｌ０倍。按上限计算，每征用一亩　地的安置补助费＝５００（元、年产值）×１０（年产值倍　数）＝５０００元。两项合计８０００元。如果将这８０００元　也象土地一样视为不动产存人银行，按当时存款年　利率５％计算，每年利息纯收为４００元（当时没有所　得税）。如果将年产值５００元扣除２０％的水、肥、种　子投入，纯收入也不过４００元，二者相当。因此，我　们设想将征地费也与被征土地一样视为不动产，价　值相当。征地费存人银行所得利息视为土地产出收　益，与被征地年产值相当。按现行存款年利息２％计　算，应该存人多少钱，其利息收入与年产值相当，这　个存款额就是征地费。我们用同一个例子以新方法　测算：被征地年产值５００元（因考虑现在有２０％的　所得税，故２０％的水、肥、种子投入不再扣除），作为　被除数，存款年利率２％作为除数，即５００／０．０２＝　２５０００元。这２．５万元就是每亩征地费总数，不再区　分土地补偿费和安置补助费，青苗和地上附着物按　实际赔偿。当存款利息改变时，也随着改变。这种测　算方法的结果是现规定的３倍，显然高于现行规　

征地拆迁可行性研究报告

一、研究背景

随着城市化进程不断加快，城市土地利用需求不断增加，导致对土地资源的需求不断上升。在城市更新改造和基础设施建设等过程中，征地拆迁成为一项常见的土地利用方式。对于征地拆迁项目的可行性进行深入研究，对于城市土地资源的合理利用、保护农民合法权益、改善城市居住环境等方面有着重要的意义。

二、研究目的

本研究旨在对征地拆迁项目的可行性进行科学评估，明确项目的优劣势，为相关部门合理决策提供科学依据。

三、研究方法

1. 资料搜集：收集城市规划、土地利用、征地拆迁政策等相关资料，了解项目背景和政策依据。

2. 实地调研：深入调研拟征地拆迁区域的地形、自然资源、土地利用现状、周边社区等情况。

3. 问卷调查：开展对当地居民的问卷调查，了解其对征地拆迁项目的意见和诉求。

4. 经济评估：对征地拆迁项目的投入产出比、成本效益进行评估和分析。

5. 社会影响评估：对征地拆迁项目可能带来的社会影响进行分析和评估。

四、研究内容

1. 征地拆迁项目的背景和意义：介绍征地拆迁项目所在地区的城市发展和土地利用状况，分析征地拆迁项目的意义及价值。

2. 征地拆迁政策分析：对征地拆迁所涉及的法规政策进行分析，明确项目政策依据。

3. 拟征地拆迁区域的调研分析：对拟征地拆迁区域的地理、环境、社会经济等情况进行详细分析。

4. 问卷调查结果分析：对问卷调查结果进行梳理和分析，反映当地居民对征地拆迁项目的态度和期望。

5. 经济效益评估：评估征地拆迁项目的投入产出比，分析其是否值得投资。

6. 社会影响评估：对征地拆迁项目可能带来的社会影响进行深入分析，探讨其对当地社区和居民的影响。 五、研究结果

1. 征地拆迁项目的可行性分析：综合考虑征地拆迁项目的背景、政策、当地情况，分析项目是否具备可行性，提出建设性意见。

2. 征地拆迁项目的优劣势分析：分析项目的优势和劣势，指出项目的发展潜力和存在的问题。