一、投标综合说明书1、根据结合部物业招标文件，遵照《某市物业管理招标投标管理法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所要递交的标书摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。
2、一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。
3、一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级。
4、一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织设计组织管理工作。
如确需变更，必须征得业主的意。
5、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。
6、我方同意招标文件中各条款，并交纳保证金。
若我方违约，则扣除所交纳的全部保证金。
7、除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们方的合同。
投标单位：精忠物业管理有限公司法定代表人：日期： 年 月二、物业概况该物业位于某市城乡结合部，项目总用地面积55亩，总建筑面积120492平方米。
其中住宅92368平方米，商店9774平方米，其余为小区配套用房。
总投资4亿2仟多万元，共有12幢7至12层住宅，700多户，户型面积有30到220平方米不等，小区机动车位有198个，摩托车、自行车位936个，小区出入口有3个，其中一个为主要出入口。
三、物业管理前期筹备工作（一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸 熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理 中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值 打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资 料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《楼宇管理公约》，《业主手 册》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）协助建设单位提出楼宇公共设施、设备的整改要求。
（五）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设 施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统 维护计划》等。
（六）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所 有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素 质。
（七）入住时应帮助业主检查房屋质量，协助建设单位做好验收交接，签 好入住房验收单。
四、接管后的日常管理服务工作（一）、设接待处，白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共 性事务，受理住户的咨询和投诉。
服务做到“十二字方针”（即 礼 貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安三班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访客人要登记，搬迁货物需由业主开具证 明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯 口 电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显 标志，订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施引 路标志完好，紧急疏散通道畅通。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全， 以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员专人指挥进入地下车库和停车场，外来车辆 未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）、环卫绿化工作：1、楼宇内公共楼道、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生 员做到垃圾日产日清，楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶 手每周擦洗并2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每 季度清洁1次，清除小区内主要道路积水、积雪，并全日制保洁。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆 放杂物现象。
4、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。
5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书；灿辍 ⑽鬯 艿烂磕晔柰?次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每2个 月检查1次，每年要清理一次。
6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的 不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养 护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（四）、房屋及设备、设施管理：1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助 建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得 到保值增值。
3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成两次巡查养 护，所有设备均按《维保计划》进行维保。
6、做到小修，业主随叫随到，20分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时率100%，返修率不高于1%，及时回访。
（五）、加强二次装修跟踪管理，管理处要与业主签定二次装修有关规定 的协议，上下午各检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
办理装修手续及管理流程图尊敬的住户：当您乔迁新居，准备精心装饰装修房屋的时候，请您参照以下程序办理装修手续。
它将为您节约许多宝贵的时间，让您顺利进行装修。
业主装修前向管理处领取资料，业主阅读资料内容，向管理处咨询。
业主提出装修申请：1、填写《室内装修申请表》；2、提交装修施工图或装修方案；3、提供装修施工人员身份证复印件1份及一寸照片1张。
管理处依据法规审核业主装修方案。
业主办理相关手续：1、装修许可证；2、装修施工人员出入证。
装修施工队进场施工管理处对业主装修施工过程进行监督业主装修完工后告知管理处，竣工使用三个月后管理处负责验收验收合格，无发现影响公共设施、毗邻房等，无息退还押金 不合格由业主进行整改后再验收装修特别提示：1、建议业主与装修公司签订装修合同时，要提出保修期及保修金事宜，以便控制装修公司的工程质量及保修服务；2、严格遵守大厦装修时间（8：00——12：00 14：00——18：00）；3、禁止装修工人员串楼串户；4、装修户应配备2只灭火器，严禁使用电炉，注意防火；5、楼梯搬运材料时，应注意维护公共设施{墙面、楼面、窗户、消防箱、灯具、进户门、电梯等}；6、垃圾实行袋装，按管理处指定位置放，装修垃圾放置地下二层 ，生活垃圾放置 每层楼道间垃圾桶内 ；7、为了您和其他业主的利益，请您严格遵守《房屋装饰装修管理协议》的规定，谢谢合作！房屋装饰装修管理协议甲方：某某物业管理有限公司乙方：某某为了确保物业和公共设施的安全，延长使用寿命，保证乙方所购物业的保值增值，甲乙双方协商一致，达成本协议：一、甲方建议乙方在住宅室内装修时，选择实力较强，信誉较好，具有施工资质的施工单位。
二、乙方开始装修前，应提前七日向甲方提出申请，办理如下手续：（1）提供装修施工图或装修方案；（2）按物价局、房管局的有关文件规定交纳垃圾清运费、装修保证金；（3）填写二次装修申请表。
三、乙方的装修方案经甲方审查合格，发给《装修施工许可证》后，方可进场施工，否则甲方工作人员有权要求乙方停止装修。
四、乙方应协助施工人员凭身份证复印件及一寸照片一张办理临时出入证（工本费10元/本，押金20元/本），无临时出证不得进入本小区，装修完毕后临时出入证及《装修施工许可证》由乙方或装修负责人交回物业管理中心，并办理退押手续。
为了保护辖区内各业主的居住安全，施工人员不得在大厦内留宿，否则甲方有权不予退还临时出入证押金。
五、乙方装修前须对楼宇结构、装置、装饰等提供足够的保护措施，避免在装修期内有任何损毁。
如楼宇内的公共设备有任何损毁（污渍、裂痕、刮伤等），有关业主须负担一切修复费用。
六、乙方装修材料应按甲方指定的线路出入本小区，所有的装修材料只能存放于户内，严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。
建筑垃圾应于室内装袋后，当天清运至甲方指定地点。
拖延一天以上的由管理处负责清运，所花费用从装修保证金中扣除。
七、装修施工时间规定为8：00－12：00，14：00－18：00。
管理处对违反装修时间规定的有权采取责令停工或没收工具等处理办法，以保证小区住户正常作息时间。
八、所有装修工程只限于本户内，不得在走廊或共用区域内进行，所有工具必须存放于本户内，不得占用小区内的公共走道及公共区域，若乙方行为损害到他人利益，将负责赔偿其损失。
九、装修施工时，应尽量减少装修引起的尘埃及噪音，避免给其他业主带来干扰及不便。
应注意防火，排除火灾隐患，如引起火灾并殃及其它业主和共用设施，乙方应承担赔偿责任。
乙方在装修期间应关闭单元入户门。
十、勿将混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及其它杂物倒入卫生间或排水管道，否则由此产生的维修、疏通费用乙方自行承担。
十一、施工人员只能在《装修施工许可证》指定的现场作业，不得乱串场地，违者没收出入证。
十二、乙方在装修时，应遵守下列规定：外墙：为维护建筑外观的统一、和谐及美观，业主不得将窗户及外墙作任何更改，严禁改装窗户，不得拆迁或更改平台窗户，不得加设其它附属物，不准在外墙及窗户上竖立广告标志。
结构及外观：1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。
阳台及门窗：1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该情况时要立即清洗干净；3、严禁改动入户门、门套；4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；5、靠窗部位建议装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。
管 道：1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；4、建议对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。
厨房及卫生间：1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。
