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项目后评价的程序和方法一、项目后评价的工作程序（国家重点建设单位的工作层次）（一）建设单位的自我评价凡重点建设项目建成投产一段时间后（一般竣工验收两年后），均需由项目使用单位负责组织自我评价，写出评价报告报项目行业或地方主管部门，同时上报国家计委备案。
该层次的步骤：1、提出问题，明确后评价的任务。
2、建立后评价小组，筹划准备。
3、深入调查、收集资料。
4、计算项目后评价结果。
5、编制项目后评价报告。
（二）行业后评价有主管部门对项目后评价白糕和项目建设实际情况进行深入考察，结合行业和地方建设项目反映出来的共性问题、特点及经验，站在国家的立场，从行业或地方的角度出发，提出对项目后评价报告的初步审查意见，写出后评价报告报国家计委，并抄送有关部门和单位。
（三）国家后评价由国家计委选定后评价项目并下达年度计划，凡列入国家后评价计划的项目，均需在前两步的基础上，由国家计委组织有关方面人员或单位聘请专家对主管部门的项目后评价审查报告和项目建设单位自我评价的项目后评价报告进行复核审查，站在国家的整体利益上，从微观与宏观相结合的角度提出项目后评价复审报告，报国家计委，并抄送有关部门和单位。
二、项目后评价的方法后评价与前期评价在方法上都采用定量分析与定性分析相结合的方法，但评价选用的参数及对象不同。
（一）对比分析法1、前后对比法：项目可行性研究和评价阶段所计算的项目的投入、产出、效益、费用和相应的评价指标与项目实施后的评价指标进行对比分析，用以发现前后变化的数量，变化的原因，以揭示计划、决策和实施的质量。
2、有无对比法：在项目评价的同一时点上，将有此项目时实际发生的情况与五次项目是可能发生的情况进行对比，一度来年歌词项目的真实效益、影响和作用。
关键是要求投入费用和产出效果的口径一致，即所度量的效果真正是由该项目所产生的。
3、横向对比法：将项目实施后所达到的技术经济指标与国内同类项目的平均水平、先进水平、国际先进水平进行比较。
国务院国有资产监督管理委员会关于印发《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》的通知文章属性•【制定机关】国务院国有资产监督管理委员会•【公布日期】2005.05.25•【文号】国资发规划[2005]92号•【施行日期】2005.05.25•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】国有资产监管正文国务院国有资产监督管理委员会关于印发《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》的通知（国资发规划[2005]92号）各中央企业：为贯彻落实《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）精神，更好地履行出资人职责，指导中央企业提高投资决策水平、管理水平和投资效益，规范投资项目后评价工作，推动投资项目后评价制度和责任追究制度的建立，我委组织编制了《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》（以下简称《工作指南》），现印发给你们，请参照执行，并就有关事项通知如下：一、《工作指南》是中央企业开展投资项目后评价工作的指导性文件，各中央企业可根据《工作指南》的要求，编制本企业的固定资产投资项目后评价实施细则，对项目后评价工作的内容和范围可有所侧重和取舍。
二、《工作指南》适用范围为固定资产投资类项目后评价，对于股权投资、资产并购、证券、期货等其他类型的投资项目，仅供参考。
三、企业是投资主体，也是后评价工作的主体。
各中央企业要制订本企业的投资项目后评价年度工作计划，有目的地选取一定数量的投资项目开展后评价工作。
要加强投资项目后评价信息和成果的反馈，及时总结经验教训，以实现后评价工作的目的。
四、中央企业的后评价工作由国资委规划发展局具体负责指导、管理。
我委每年将选择少数具有典型意义的项目组织实施后评价，督促检查中央企业后评价制度的建立和后评价工作的开展，及时反馈后评价工作信息和成果，组织开展后评价工作的培训和交流活动。
附件：中央企业固定资产投资项目后评价工作指南国务院国有资产监督管理委员会二00五年五月二十五日附件：中央企业固定资产投资项目后评价工作指南一、总则（一）为加强中央企业固定资产投资项目管理，提高企业投资决策水平和投资效益，完善投资决策机制，建立投资项目后评价制度，根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）以及《国务院办公厅关于印发国务院国有资产监督管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（国办发[2003]28号）赋予国资委的职责，国务院国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）编制《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》（以下简称《工作指南》）。
摘要工程建设项目后评价是在项目建设完成之后,对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究,从而判断项目的实际情况与计划目标的差距，以确定项目策划和判断是否准确，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对项目的现状制订切实可行的对策及措施.这有助于完善项目策划、改善项目实施和管理、加强项目监督、改善项目经营管理等工作创造条件，并最终提高项目投资效益.建设项目后评价是建立科学化、程序化和民主化的投资决策管理体系中投资决策程序的重要内容，是建设项目管理中的最后一个环节，是项目决策管理的反馈环节.通过对建设项目的后评价，起到了改进投资决策管理,完善相关的政策措施,提高科学管理水平，为今后建设同类项目提供经验的作用.本文试图从理论、方法与应用着手，结合工程建设项目的实际,较为系统地探讨工程建设项目后评价的理论、方法及应用体系，并结合案例进行实证研究。
论文体现了以下特色:（1）采用比较研究的方法，在总结研究国内外项目后评价状况的同时，比较系统分析了国内外进行项目后评价的经验、现状及发展趋势,提出了项目后评价管理机制的构建思路。
(2）论文对项目后评价方法的研究上,注重其实用性和可操作性。
(3）在大量收集资料的基础上,对项目后评价提出了切实可行对策措施和政策建议,为建设工程项目后评价机制的建立提供了重要参考依据。
关键词:后评价；工程建设；管理AbstractThe post—evaluation of construction project is to make investigations in previous work，project construction,and the management situation after the construction．Thus the judgment can be made to find out the disparity between the actual conditions of the project and the planned goal．We can ascertain whether the project is accurate or not，find out the reason goal for the deviation，summarize the experience，then we can make feasible countermeasure and measure to the current situation of the project by effective information feedback in time，All the above efforts can help perfect the project plan，ameliorate project implementation and management．Construction Project Evaluation is to establish a scientific, process and democratization of the investment decision—making in the investment management system, an important part of decision-making process is the construction project management in the last link is the feedback link management project decision。
项目后评价逻辑框架表项目后评价参考指标集1投资环境1.1 宏观经济(国内生产总值、进出口总额、汇率、财政收入、物价指数、固定资产投资)1.2 产业结构（一、二、三产业结构，同一行业内不同产品的结构）1.3 产业政策（配额、价格补贴、转移支付）1.4 产业技术进步（产品质量提高速度、技术进步周期、高技术产品生命周期、新产品研发周期）1.5 融资环境（资金市场、利率、信贷政策）1.6 项目产出市场环境（市场总容量、目标市场容量、竞争对手成本、产出价格、市场周期）1.7 项目投入市场环境（资源量、主要投入供给量、主要投入价格、市场周期）1.8 国际贸易（国际市场、产出与投入的进出口量、关税税率）1.9 运输条件（原料与产品运输方式、条件与运距）2工程技术2.1 产出规模（设计能力、实际产出能力）2.2 选址及总图（地质条件、地理条件、厂区布局）2.3 技术或工艺路线（合理性、可靠性、先进性、适应性、试车成功率）2.4 主要设备（标称性能指标、实际达到指标）2.5 基础（配套）设施（水、电、气、热、路、讯、网）2.6 施工（设计变更、进度、工程造价控制、施工记录）2.7 工程质量（监理报告、工程竣工验收、试运行报告、施工企业质量管理体系）2.8 产品质量（产品检验报告、生产企业质量管理体系、产品质量认证）2.9 污染排放（污染排放标准、污染实际排放量）2.10 节能（设计能耗指标、实际耗能指标）2.11 节水（设计用水标准、实际用水指标、水循还使用率、中水使用量）2.12 工期（开工日期、完工日期、计划工期、）3采购与支付3.1 采购（设计招标、咨询招标、施工招标、监理招标、采购合同）3.2 支付（合同执行验证、监理报告、支付记录）4财务与经济4.1 项目级指标4.1.1 财务指标投资费用（总投资、建设投资[土建与设备]、预备费、财务费用、资本金比例）融资（资金结构、借款利率、资金成本、外资借款融资费用、债务担保）资金使用（长期借款总额及分年用款计划、长期借款还款计划与实际还款额、短期借款）市场指标（产品市场价格、目标市场销量）运营期财务指标（单位产出成本与价格、年均收入、年均利润、年均税金、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率）折现财务盈利指标（财务内部收益率、净现值、财务折现率）非折现财务盈利指标（投资回收期、总投资报酬率、权益资金净利润率）4.1.2 .经济指标经济费用与收益因素经济费用与效益量化与货币化经济盈利能力指标（内部收益率、经济折现率）4.2 企业级指标（资产结构、债务结构、企业竞争力、利润水平、资产增值、对外投资总额、对外投资结构、对外投资收益、企业银行信用等级）4.3 财政指标（流转税、所得税、物业税和资源税税率、财政对项目的补贴、项目国家资本金数量及占资本金总量的比例）4.4 目标群体财务指标（人均支出、收入、土地、房产、生产资料等）5费用效果5.1 单位效果（效能）的费用5.2 单位费用的效果（效能）6环境与生态6.1 环境容量（水环境容量、空气环境容量）6.2 环境控制指标及实际达标情况（空气质量标准、水质标准、噪声控制标准、振动控制标准、固体废弃物指标、辐射污染标准、光污染标准，项目实施过程中及项目完工后以上指标的实际值）6.3 生态指标（物种数量、水土保持、植被保护、土壤改良等指标项目前及项目后的实际值、）6.4 文化及自然遗产保护6.5 环境影响货币化6.6 环境治理与保护投资7卫生与健康7.1 卫生指标（发病率、治愈率、传染病感染率、医疗废弃物处理、危险及有毒化学物标准）7.2 卫生环境指标的货币化7.3 健康指标（死亡率、平均寿命、增加的寿命年限、病残调整寿命年限、质量调整的寿命年限）7.4 卫生与健康投资8安全生产8.1 安全生产指标（有毒有害气体泄漏标准、易燃易爆物体存放标准、防尘标准、防噪标准、万吨产量死亡率）8.2 消防指标8.3 安全生产投资9社会环境9.1 利益相关群体（受益群体及数量、受损群体及数量、对项目有决定性影响的群体）9.2 社会性别与平等发展机会9.3 少数民族平等或优先发展机会9.4 移民和拆迁（移民人口数量、安置计划、安置率、生计水平、发展机会）9.5 项目区贫困人口数量9.6 最低生活保障线9.7 移民社区环境改变9.8 项目移民总投资、移民人均投资10假设与风险10.1 假设（因素识别、发生的概率、假设条件的下限）10.2 风险（因素识别、发生的概率、造成不利影响的程度、可容忍风险因素的上限）11组织管理11.1 前期程序与手续（相关程序）11.2 招投标（设计、施工、监理）11.3 工程合同管理11.4 施工组织与管理11.5 采购（招标程序、招标公开度、公平性、合同签订与履行）11.6 支付（支付制度、支付计划、实际执行）11.7 机构（组织评价、机制评价、管理制度）11.8 项目管理程序11.9 主要领导人员素质及成就评11.10 领导集体能力评价12监督12.1 项目内部监督机构与机制12.2 项目外部监督机构与机制12.3 企业内部监督机构与机制12.4 企业外部监督机构与机制12.5 利益相关群体监督机制（目标群体）12.6 法律允许的其它监督（审计、稽查、听证）13项目周期管理信息系统13.1 工程技术信息13.2 经济信息13.3 环境生态信息13.4 社会发展信息13.5 风险信息13.6 管理信息13.7 监督信息以上所有信息的记录、保存、加工处理、检索、报告、网络传输能力14项目目标14.1 项目宏观目标14.2 项目具体目的项目后评价需要提供的资料目录一、项目前期文件项目建议书（或项目申请报告）、环境影响评价报告、项目可行性研究报告、项目评估报告，以及相关的批复文件。
工程施工后评估报告一、背景介绍本报告是对某工程施工后的评估报告，旨在对工程施工的质量和安全进行全面评估，发现问题并提出改进建议，以确保工程质量和安全。
二、工程概况该工程是一处两层办公楼的施工项目，总建筑面积为2000平方米，主要包括办公室、会议室、休息区等功能区域。
工程施工开始于2021年3月，主体结构于6月底完工，总工期为9个月，总投资约500万元。
三、工程质量评估1.主体结构：主体结构采用钢筋混凝土结构，结构体系合理，各种构件均符合设计要求。
施工过程中，主要钢筋连接牢固，混凝土浇筑均匀，抗震性良好，未出现明显裂缝和变形等质量问题。
2.装饰装修：装饰装修工程合理布局，选用环保材料，施工工艺规范，色调搭配合理。
但部分装饰面层存在破损和开裂等问题，需要及时修复。
3.设备安装：各种设备设施安装齐全，电气线路规范，设备运行正常，但存在个别设备接线不规范的情况，需进行调整。
四、工程安全评估1.安全管理：施工现场安全管理措施完善，工地围挡牢固，安全警示标识醒目。
但施工过程中存在部分作业人员未戴安全帽、未佩戴安全带等现象，需加强安全教育和监督。
2.施工作业：施工人员操作规范，机械设备操作安全。
但部分施工现场积尘较多，空气质量有待改善，需加强施工现场卫生管理。
3.应急预案：工地配备应急设施齐全，消防器材齐全。
但部分安全出口未设置标识，应及时整改。
五、改进建议1.及时修复装饰面层破损和开裂问题，保持装饰面层完好。
2.加强设备设施的安装检查，确保设备运行正常，避免安全隐患。
3.加强作业人员的安全教育和监督，确保施工人员遵守安全规定。
4.加强施工现场卫生管理，减少施工现场积尘，保证施工人员健康。
5.及时设置安全出口标识，提高安全出口的识别度。
六、总结通过本次工程施工后评估，发现了一些问题并提出了改进建议，以进一步确保工程质量和安全。
下一步将按照改进建议逐项整改，积极落实，不断提升工程管理水平，最终打造出一座质量优良、安全可靠的办公楼。
项目成本后评估报告{模板}{请在上图位置插入项目效果图/完工实景照片}{本处图片仅为示例}有限公司二零一四年月目录一、前言 (1)二、项目概况 (2)1.项目位置 (2)2.规划设计参数 (2)3.开发周期 (3)4.业态概况 (3)三、评估综述 (5)1.总成本对比 (5)2.施工图阶段目标成本与实际成本对比 (5)3.实际成本分析 (6)4.重点问题提要 (18)四、评估详述 (20)1.设计部门成本管理评估 (20)2.成本部门成本管理评估 (21)3.工程部门成本管理评估 (22)4.重点问题说明 (22)一、前言项目是有限公司开发的项目，已于年月完成项目结算。
（项目现状描述）{例如项目实景照片、销售情况、经营情况、使用情况等}为了合理地评价项目目标成本的执行情况，总结成本管理工作的得失，为后续项目的成本测算和作业管理提供参照依据，有限公司组织各有关部门编写了本成本后评估报告。
本成本后评估报告相关数据的截止时间为2014年月。
（其他特别情况说明）{例如若有若干结算未完成的合同，需说明其未完成原因及其相关数据的处理方式等}二、项目概况1.项目位置本项目（位于大连市星海湾商务中心区，距离大连国际机场10公里、火车站5公里，港口8公里，交通便利。
项目基地坐落于星海湾东南侧，北靠莲花山，向南俯瞰大海，西临太原街，南临滨海西路。
）{以上为示例说明}{亦可采用于地图图片上标记位置的形式展示}2.规划设计参数本项目规划设计指标详见下表。
表1 项目规划设计指标明细表其他建筑设计参数如下。
建筑层数：（酒店地上20层，裙房3层，地下2层；酒店式公寓地上12层，地下2层；公寓地上12层，地下2层。
）建筑高度：（酒店地上90.23米；酒店式公寓51.00米；公寓41.65米。
）结构形式：（酒店、酒店式公寓为框架-剪力墙结构；公寓为剪力墙结构。
）{以上为示例说明,可视项目特征增加项目}3.开发周期本项目于年月取得土地使用权，于年月动土开工，于年月整体竣工，历时年月。
中央政府投资项目后评价报告编制大纲（试行）第一部分项目概况一、项目基本情况。
对项目建设地点，项目业主、项目性质、特点（或功能定位）、项目开工和竣工、投入运营（行）时间进行概要描述。
二、项目决策理由与目标，概述项目决策的依据、背景、理由和预期目标（宏观目标和实施目标）。
三、项目建设内容及规模。
项目经批准的建设内容、建设规模（或生产能力），实际建成的建设规模（或生产能力）；项目主要实施过程并简要说明变化内容及原因；项目经批准的建设周期和实际建设周期。
四、项目投资情况。
项目经批准的投资估算、初步设计概算及调整概算、竣工决算。
五、项目资金到位情况。
项目经批准的资金来源、资金到位情况，竣工决算资金来源及不同来源资金所占比重。
六、项目运营（行）及效益现状。
项目运营（行）现状，生产能力（或系统功能）实现现状，项目财务及经济效益现状，社会效益现状。
七、项目自我总结评价报告情况及主要结论。
八、项目后评价依据. 主要内容和基础资料。
第二部分项目全过程总结与评价第一章项目前期决策总结与评价一、项目建议书主要内容及批复意见二、可行性研究报告主要内容及批复意见（一）可行性研究报告主要内容。
主要包括项目建设必要性、建设条件、建设规模、主要技术标准和技术方案、建设工期、总投资及资金筹措，以及环境影响评价、经济评价、社会稳定风险评估等专项评价主要结论等内容。
（二）可行性研究报告批复意见。
包括项目建设必要性、建设规模及主要建设内容、建设工期、总投资及资金筹措等内容。
（三）可行性研究报告和项目建议书主要变化。
对可行性研究报告和项目建议书主要内容进行对比，并对主要变化原因进行简要分析。
三、项目初步设计（含概算）主要内容及批复意见（大型项目应在初步设计前增加总体设计阶段）。
主要包括：工程特点、工程规模、主要技术标准、主要技术方案、初步设计批复意见。
四、项目前期决策评价。
主要包括项目审批依据是否充分，是否依法履行了审批程序，是否依法附具了土地、环评、规划等相关手续。
【××××】项目后评估报告目录1.项目概况项目概况××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。
地块东至星湖街、南至规划路、西至河道、北至通往金鸡湖的自然河道。
地块占地面积约万平方米，容积率。
项目由中间的市政道路分成南北两个地块，地块面积分别为万平方米和万平方米。
本地块所属的金姬墩紧邻园区湖东CBD，其自身配套标准极高，整个金姬墩就像伸入金鸡湖的一个××，其上主要以低密度高档公务员小区为主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。
2004年11月24日，公司通过拍卖以25000万元的总价竞得本地块，折合楼面地价4319元/平方米（按照容积率面积计算）。
金姬墩规划图项目背景××××于2004年4月通过拍卖获取在××××第一房地产开发项目——湖滨一号，5月××××正式组建成立。
2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，××××市场受影响较大，市场迅速低迷。
××××在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。
为实现迅速在××××市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得××××项目，这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。
项目发展周期本项目基本与湖滨一号同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。
另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是××××在××××市场第一个亮相的楼盘。
为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验、锻炼了队伍，同时在××××市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。
从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。
项目发展主要进度节点如下：取得土地使用权时间：04年4月12日规划方案评审及规划招标时间：04年12月15日扩初设计出图时间：05年3月15日施工图出图时间：05年6月1日建设工程规划许可证取得时间：05年6月24日建筑工程施工许可证取得时间：05年6月24日基础开工时间：05年4月8日主体开工时间：05年6月8日首次开盘时间：05年8月27日竣工验收备案时间：05年12月30日入伙时间：06年4月15日2.项目投资管理评估宏观经济和房地产市场发展变化分析项目于2004年11月获地，2005年8月一期预售，2005年底项目一期竣工验收，2006年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。
在项目开发期间××××经济发展迅速，××××房地产市场在2005年产生短期波动，2006年初市场开始恢复性增长。
宏观环境项目开发期间××××吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。
发展期内，××××城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。
根据统计结果，2003～2006年××××全市户籍人口增加了万人，其中市区增加了万人。
具体见下图。
从经济总量变化来看，××××全市GDP在2004年～2006年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，所占比重按照每年个百分点左右的速度提升，经济发展质量不断提高。
具体见下图。
2001-2010年××××全市GDP及增速（2006后为预测值）项目发展期间，人民收入基本与GDP同步增长。
三年时间年××××市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。
具体见下图。
城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。
2003-2006年××××城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计房地产市场从××××全市房地产投资开发的情况看，2001年以来，××××房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈现快速增长态势。
具体数据见下图。
××××全市房地产业发展宏观指标从××××市区的商品住宅预售情况来看，2004年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成，××××市区商品住宅的预售量在2005年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。
具体数据见下图。
项目发展后期，××××市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐渐活跃，成交量快速增加，商品预售价格延续了小幅提升平稳发展的状态。
2003年以来××××市区商品住宅预售情况房地产市场形势变化对项目发展的影响本项目获地时为××××房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。
从实际竞争情况，虽然本项目有9家单位参加拍卖，但经过17轮竞价（每轮竞价幅度大都为100～400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别激烈。
在项目前期市场研究中，我们判断未来几年市场将出现一轮上升期，竞买价格可在参考周边价格（当时项目旁的东湖大郡一期项目普通住宅售价约5000元/平方米，该小区内混有少量品质一般的联体别墅二手房价格约8000元/平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞价提供了相对较大的空间。
通过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速发展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。
本项目的成功销售和以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点。
2005年市场的波动给××××项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位和户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。
土地协议执行情况项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。
项目付款条件相对较为优越，可以在9个月内分3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。
我们通过努力最后一期土地款延后了2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。
项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响本项目容积率为，首期开发南地块为容积率的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别墅和小高层相结合的混合社区，一方面为尽可能做足容积率，另一方面也可以充分利用地块北界景观河道和市政公园的自然资源。
但究竟联体别墅和小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。
投资、营销和设计等相关部门配合编制了五个初步方案，从盈利和营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的判断是准确的。
具体分析见下表：××××项目二期规划方案经济分析对比表××××项目二期规划方案经济分析对比表从营销角度来看：整体比较，虽然可售面积有所减少，但项目的品质得以保证，联体别墅为主的产品组合也最大程度上表现了产品的稀缺性，提升了各类型物业的售价，而且由于面积的减少，建安成本相应减少了约8%，整体项目投资成本回报率提升了个百分点，达到了%，创造了较好的经济效益。
××××项目可研和实际经济技术指标对比表以财务指标为主要依据的项目综合评价项目投资成本回报率为%，内部收益率（全投资不计息）达%，并且在2005年底即实现了结利满足了地产集团各项指标要求，为××××后续项目的开发奠定了良好的资金、政府关系和管理基础。
由于项目的稀缺性强，产品品质较高，销售初期即得到了市场的充分肯定，几次开盘的当日销售率都在90%以上，加之项目强销期为××××房地产市场的复苏期，项目价格逐渐提升，销售总收入比预计值增加了6000多万，利润增加了1550万。
本项目建安成本与可研阶段预测有较大提高。
这一方面是公司刚刚进入××××市场，没有可参照的成本数据，周边兄弟公司当时也没有该类物业，因而造成我们成本预估不足，建安成本实际值比估计值高出了30%；另一方面，随着市场的变化，在定位和规划设计阶段，我们在建筑标准上有一定提高，建筑经济指标也与可研阶段有较大变化，这也是造成成本超标的原因之一；此外，供电工程等因材料价格快速上涨造成单项成本超出较多。
随着公司在××××市场多项目的运作，我们逐步建立了较为完整的成本数据库，这为今后准确进行投资分析提供了保障。
另外通过同政府的积极沟通，我们延迟支付了第二期土地款，并通过快速销售、滚动开发、严格建安费用支付等方式加快了资金运转，减少了资金占用，对项目内部收益率的提高和回收期的缩短产生了积极作用。
××××项目可研和实际财务指标对比表××××项目可研和实际财务指标对比表备注：财务指标中可研阶段未考虑增值税，实际情况中暂按照销售额的1%计算，待实际征收后财务指标将有所调整。
