转让已抵押房屋,买卖合同是否有效

开发商故意隐瞒房屋抵押房屋屋买卖合同能否主张无效篇一：关于房屋买卖合同案件司法解释最高人民法院203年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）明确规定，具有下列情形之一，买房人可以要求双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

这一规定将较好地遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害市场交易安全的行为。

买房人在买房时应详细询问开发商是否有上述五种情况，并将此情况通过录音方式记录下来，作为证据保留。

如果发现开发商可能存在上述情况，应亲自去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押情况。

为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，必须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。

四、商品房重复销售案件的处理。

最高人民法院《解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。

主要是对买方的倾斜式保护。

普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。

（一）在先买方的无效请求权。

《解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。

一、关于新建商品房买卖合同纠纷1．当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。

但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。

人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。

2．当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持；转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。

3．出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。

签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。

4．房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。

随着房地产市场的不断发展，房屋买卖合同纠纷也日益增多。

当房屋被拍卖时，购房合同的效力问题成为众多购房者关注的焦点。

本文将从法律角度分析房子被拍卖后购房合同的效力，以保障购房者的合法权益。

一、购房合同效力概述购房合同，是指购房者与开发商或二手房卖家之间，就房屋买卖达成一致意见，明确双方权利义务的书面协议。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，购房合同具有法律效力，一旦签订即对双方具有约束力。

二、房子被拍卖后购房合同效力分析1. 拍卖原因房子被拍卖可能源于以下原因：（1）开发商资金链断裂，无力偿还债务，导致房屋被抵押或拍卖。

（2）购房者违约，如未按时支付房款、逾期还款等，导致房屋被拍卖。

（3）房屋涉及法律纠纷，如产权纠纷、抵押权纠纷等，导致房屋被拍卖。

2. 购房合同效力（1）因开发商原因导致房屋被拍卖在此情况下，购房者与开发商签订的购房合同仍然有效。

购房者可以依法向开发商主张合同权利，要求开发商履行合同义务。

若开发商拒绝履行，购房者可以依法向法院提起诉讼。

（2）因购房者违约导致房屋被拍卖在此情况下，购房者与开发商签订的购房合同可能失效。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方违约，对方可以解除合同。

因此，开发商有权解除与购房者的购房合同，购房者无权要求开发商履行合同义务。

（3）因房屋涉及法律纠纷导致被拍卖在此情况下，购房合同效力取决于法律纠纷的性质。

若法律纠纷不影响房屋所有权转移，购房者与开发商签订的购房合同仍然有效；若法律纠纷导致房屋所有权转移无效，购房者无权要求开发商履行合同义务。

三、购房者维权途径1. 向法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务。

2. 与开发商协商，争取和解。

3. 向相关行政部门投诉，寻求帮助。

四、总结房子被拍卖后，购房合同的效力取决于多种因素。

购房者应了解相关法律规定，依法维护自身合法权益。

同时，购房者在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，确保自身权益不受侵害。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

抵押人未经抵押权人同意可以转让抵押房产——郑某可诉金某房屋买卖合同案【案件基本信息】1.裁判书字号江苏省江阴市人民法院（2020）苏0281民初8981号民事判决书2.案由：房屋买卖合同纠纷3.当事人原告：郑某可被告：金某【基本案情】2017年11月8日，原告郑某可与被告金某签订《房地产买卖合同》，约定金某将某处房屋作价人民币65万元出卖给郑某可。

因该房屋系金某的拆迁安置房，在签订合同时金某尚未取得房屋产权证，故双方在合同中约定，金某在获得房屋产权证书后过户至郑某可名下，过户费用由郑某可负担。

合同签订后郑某可支付了全部购房款。

金某随后向郑某可交付了房屋的钥匙，郑某可取得房屋后进行了装修，并一直居住。

2020年1月8日，金某取得了房屋产权证书，同年1月21日，4月15日，金某两次将房屋抵押给了赵某某，并办理了抵押登记，抵押债权金额共计50万元。

因抵押登记存在，金某至今未履行房屋过户义务。

【案件焦点】1.未经抵押权人同意抵押人能否转让抵押房产；2.抵押人转让抵押财产，抵押权是否受影响。

【法院裁判要旨】江苏省江阴市人民法院经审理认为：原告郑某可与被告金某于2017年11月8日签订的房地产买卖合同合法有效，郑某可与金某结清购房款，金某也向郑某可交付了房屋。

金某在取得房屋产权证后，依合同约定应当在1个月内履行房屋产权的过户变更登记。

但金某未能履行约定的义务，故郑某可有权要求金某办理产权变更登记。

金某在取得房屋产权证后，隐瞒房屋已实际出售的事实，将房屋抵押给他人，金某应当及时清偿债务消灭抵押权，以便履行其与郑某可之间的房屋买卖合同。

郑某可在知道房屋存在抵押权，金某有可能无法消灭抵押权的情况下，坚持要求金某办理房产的过户登记，并没有违反法律禁止性规定，且即使该房屋存在抵押权，该房屋产权变更并不能对抵押权人的抵押权产生实际性损害。

因郑某可有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利与诉讼权利。

故对郑某可的诉讼请求，依法予以支持。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月21日京高法发[2010]458号）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。

出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。

前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。

第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

概要：购买被抵押、被查封的房产，合同有效吗？能过户吗？出了问题怎么办？律师给出分析、解答、处理方案！抵押一、房屋被设定抵押权，还能买吗？１、房屋被抵押是怎么回事？房屋被抵押的情况还是经常碰到的，最常见的就是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是抵押给银行的。

除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人。

房产抵押，是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。

在抵押期间房产的占有使用权并不改变。

当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

２、买卖被抵押的房屋，合同有效吗？我们先来看一下相关法律规定：《担保法》第49条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

”按《担保法》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。

但依据后来出台的相关法律及司法解释，这个结论并不成立。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。

受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。

对此，后来的《物权法》给出了更明确的结论。

《物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

”即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的！３、买卖被抵押的房屋，怎么正常交易？实践中，大量存在未还清贷款即出售房的情况，买卖被抵押的房屋实际是很常见的。

抵押不动产买卖有效案例篇一：抵押案例案例:甲企业为国有企业，以其厂房和其附着的范围内的国有土地使用权为抵押物，向银行借款，后该厂房和其附着范围内的土地被国家征用，土地部门将其公开拍卖，乙公司支付对价取得房屋所有权和其附着范围内的国有土地的使用权，并对该土地进行了商品房开发，当甲企业的还款期限到期时，甲企业无力还款，银行将债务人（抵押人）甲企业和买受人乙公司诉至法院。

本案引出的问题是：第一、土地部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，可否征用该不动产？第二、买受人乙公司应否有义务替债务人甲企业承担还款责任？第三、抵押权人在上述情况下的利益如何实现？第四、债权人银行可否以债务人甲和土地部门为共同被告，提起民事诉讼？第五、抵押权可否对抗买受人的所有权？本文试图对这些问题进行分析，并提出一些自己的观点，以此抛砖引玉。

一、国家有关部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，可以对该不动产进行征用我国物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

??征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；??”可见，根据物权法和担保法的规定和立法精神，国家有关部门作为第三人在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，为了社会公共利益的需要，是可以对该不动产进行征用的，当然应该进行必要的、合理的补偿。

按担保法解释第80条的规定，抵押物物被征用，抵押权人可就补偿金受偿。

这也表明，我国法律并不禁止国家有关部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下对该不动产进行征用，因为这也有利于物的流转和物的用途的发挥，而且一般情况下，也不会有损债权人（抵押权人）基于担保物权所享有的利益。

二、国家征用并出让已抵押的不动产，善意买受人不应承担债务人的还款责任实践中，往往会出现已抵押的不动产被第三人处分，通常发生在国有企业用其经营管理的不动产作抵押时，其已抵押的不动产被国家征用，有时也会发生在非国有企业和个人用其不动产作抵押而后该不动产被国家征用的场合，比如上述案例中土地部门代表国家征用并公开拍卖债务人甲企业已经抵押的厂房和其附着范围内的土地。

抵押人私自将抵押的房屋卖掉，怎么办在实践中，我们都知道，我们如果抵押的房屋是不可以随便的卖掉的，但是如果出现抵押人私自将抵押的房屋卖掉的情况，要如何出理呢?那么接下来，整理了一些相关的资料和各位朋友一起来了解了解关于抵押人私自将抵押的房屋卖掉,怎么办。

抵押人擅自出卖抵押房屋深圳的黎先生因到北京工作，想在北京买一处便宜的房子，特意到房屋中介公司“我爱我家”签订了合同，没想到房子没买成，还得上法庭。

日前，北京市东城区人民法院审结此案，判决黎先生，房主吴先生和中介公司对房屋买卖合同和居间合同的无效均承担责任。

2003年12月12日，黎先生经北京一家房地产经纪公司介绍，与北京的吴先生相识，并签订了《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》。

同时，黎先生与吴先生还与该房地产经纪公司签订了一份《居间中保合同》，约定黎先生购买吴先生之母所有的位于北京市东城区的一处两居室楼房。

为此，黎先生向房地产经纪公司支付了5000元的押金，还将其远在深圳的家具运到了北京，并存放在其所要购买的房屋中，就等待交完第二笔押金后入住，并办理房屋买卖手续了。

然而，黎先生在交第二笔押金时发现，房地产经纪公司未按约定出具房屋所有权人的委托人吴先生办理委托公证手续的见证书，故认为按原三方的约定，买卖协议不生效，从而未向房地产经纪公司支付第二笔押金。

而吴先生作为房屋所有权人的代理人，在发现黎先生未按约定支付第二笔押金时，也没有按约定的时间向黎先生交付房屋，并将黎先生及第三人我爱我家房地产经纪有限公司诉至法院，要求黎先生承担违约责任支付违约损失5.8万元，并立即将其放在屋内的物品搬出。

买卖抵押房屋的行为是否有效法庭上，黎先生不但不同意吴先生作为代理人提出诉讼请求，还提出了反诉，以吴先生延迟办理代理手续，房屋所有人所卖房屋已被抵押而未事先告知为由，要求房屋所有人赔偿其因此造成的经济损失2.4万余元，并要求房地产经纪公司返还其所交5000元押金。

庭审中，双方各持己见，互不相让。

民法典406条内容是什么（民法典406条第二款）不动产登记对抗善意第三人不动产权利人不可对抗善意第三人吗不动产权利人不可对抗善意第三人。

《民法典》第二百二十五条船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

法律主观：不得对抗善意第三人是指，依法成立的合同一般仅对当事人具有法律约束力，当事人不能利用合同的相对性来损害善意第三人的合法权益。

合同双方当事人的内部约定一般不对善意第三人产生效力。

《民法典》第二百二十四条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百二十五条船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

法律分析：不动产抵押登记不可以对抗善意第三人。

房子不解除抵押能过户吗抵押的房子不解抵押，可以直接过户。

抵押财产转让的，抵押权不受影响，但抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

我国法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。

当事人另有约定的，按照其约定。

不能。

房产抵押给银行的，在解除抵押登记之前或者未取得银行同意的，房产是不能办理过户登记的。

根据法律规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

房子被抵押了可以过户。

需要通知抵押权人，并且不得损害抵押权人利益，抵押房屋依法转让后，可以过户登记。

抵押财产转让的，抵押权不受影响。

民法典抵押期间抵押人可以转让抵押财产法律主观：抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但是需要及时通知抵押权人，如果抵押权人有证据证明抵押人的该行为会损害其合法权益的，抵押权人可以请求抵押人将转让所得的价款提前清偿其债务或者进行提存。

根据我国《民法典》第四百零六条的规定，在抵押期间，作为抵押人是可以将抵押的财产转让给他人的。

不过，要是当事人之间对此有其他的约定，那么就按照当事人之间的约定处理。

抵押财产转让的，抵押权不受影响。

法律主观：民法典规定在抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押人转让抵押财产的应当及时通知抵押权人，抵押权人证明该转让行为会损害其抵押权的，可以请求抵押人对转让所得价款优先清偿其债务。