郑州市住房价格分析
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郑州市房价走势分析(正文提纲)1.绪论世纪八十年代后随着经济的不断发展,中国城镇住房开始商品化。
房价上涨如此之快是多方面的原因。
本文以郑州市为例根据供需定理与均衡价格的关系分析近年来郑州市房价的走势及其原因。
2.供求的基本情况把搜集到的资料以数据和图标的形式展示出当今郑州房价的变化,可以看出郑州市近年来,楼盘开发量加大而且房价持续上涨。
并从分析房价上涨给开发商和居民消费带来了哪些影响。
3.房价上涨的原因分析从供给的方面(开发商增加供给)土地是稀缺资源性。
根据成本理论,开发商应提高售价保证利润。
根据供给法则分析供给量(开发商开发量)的变化与价格关系。
政府存在利益偏好。
刺激供给上升。
3.1从需求的方面分析需求变化的与商品的价格的关系。
得出需求的不断增加导致房价居高不下,而需求是多样性的。
生存性需求。
我国人口众多住房需求大。
投机性需求。
政府对经济监管不力,导致出现住房投机行为消费者心理预期的影响。
4.走势预测需求总体走势还会上涨,但是涨幅会有所减缓4.1运用需求弹性和供给弹性对市场价格的影响分析(蜘蛛网理论)。
4.2政府最近出台的政策起到控制房价上涨过快5.结论与建议我国经济的发展离不开房地产业的刺激,房价的上涨是经济不断发展的标志。
房价大跌并非市场最优。
但是过快的房价上涨不利于经济的持续发展。
我们在促进经济又好又快的发展抑制过快的房价上涨趋势获得更大的长远利。
6.参考文献目录1.绪论 (3)2.供求的基本情况 (4)3.房价上涨的原因分析 (5)3.1供给方面 (6)3.2需求方面 (7)4.走势预测 (9)4.1蜘蛛网理论 (9)4.2政府的调控 (10)5.结论与建议 (11)6.参考文献 (11)郑州市房价走势分析摘要:近几年我国房地产市场的走势和特点可以用“疯狂”这个词来形容房地产乱象,其实是我国经济脆弱的一种表现。
本文以郑州市为例从房屋从供给与需求的角度分析房价上涨的原因。
同时也看到政府针对房价实施的宏观调控所起的作用即效果。
基于泡沫理论的郑州市房地产市场泡沫研究郑州市作为中原地区的核心城市,近年来房地产市场一直保持火爆的态势。
然而,随着房地产价格的不断上涨,一些人开始担心郑州市房地产市场是否存在泡沫。
本文将基于泡沫理论对郑州市房地产市场进行研究,分析其是否存在泡沫。
首先,我们需要了解什么是泡沫。
泡沫是指其中一种资产价格远超过其价值的状态,通常会在一段时间内引起市场热炒,最终导致价格的暴跌。
泡沫的形成主要基于市场参与者对资产价值错误的判断,以及投机行为的推动。
我们首先来看郑州市房地产市场的发展情况。
近年来,郑州市房地产市场一直保持高速增长。
据统计,从2024年至2024年,郑州市房地产市场的房屋销售金额年均增长率达到了27.1%,房价持续上涨。
这种快速增长引起了市场热炒,很多人开始投资房地产,追逐房价涨幅。
然而,我们需要思考的是,郑州市房地产的价格上涨是否符合其价值?泡沫理论认为,资产的价值取决于其未来现金流的贴现值。
如果资产的价格远远超过其未来现金流的价值,那么就有泡沫的可能性。
对于房地产来说,主要的现金流就是出租收益和资本增值。
首先,我们来看出租收益。
根据数据显示,郑州市的租金收益率较低,仅为2%左右,远低于其他一线城市。
这意味着投资房地产的租金回报率较低,不能满足泡沫的形成条件。
其次,我们来看资本增值。
郑州市房地产市场的价格快速上涨,使得购房者能够获得较高的资本增值。
然而,我们需要关注的是这种增值是否可持续。
泡沫理论认为,资产价格的持续上涨是基于预期未来的价格上涨,而不是基于实际的价值增长。
如果投资者预期未来的价格上涨无法实现,资产价格就会暴跌。
在郑州市房地产市场上,政府采取了一系列的调控措施,包括限购、限贷等,以抑制房价过快上涨。
这些调控措施的实施使得房地产市场的增长速度放缓,未来的价格上涨可能不会达到投资者的预期,从而使得资产价格出现暴跌的风险增加。
综上所述,基于泡沫理论,我们认为郑州市房地产市场存在泡沫的风险。
郑州市房管局公布普通住宅标准大河房产网2005年06月08日18:28 大河房产网发表评论6月2日,郑州市房管局公布郑州普通住宅标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住宅的建筑面积在140平方米以下;多层普通住宅销售价格为2700元/平方米以下,高层普通住宅销售价格为4000元/平方米以下。
此举一出,立刻在郑州房地产界引起强烈反响。
想当年房改时,厅局级以上干部才能享有120平方米的住宅,而现在郑州普通住宅的标准就已达到140平方米。
这样的标准郑州人怎么看呢?到底合不合理?标准是高了,还是低了?对此,记者多方采访,听听他们对标准的评议。
定义:普通住宅的郑州标准高于“国标”<br>郑州市房管局6月2日公布享受优惠政策的住房标准,标准中与国务院七部委文件不同的是:第一,对单套住宅的建筑面积设定在140平方米(含)以下,比七部委高20平方米,上浮比例达到16.7%,低于国家规定的20%;第二,针对郑州本地情况,把多层住宅销售价格为2700元/平方米以下、高层住宅销售价格为4000元/平方米以下定位于普通。
国务院七部委文件对于普通住宅是这样定义的:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
当然,文件对各地并没有采取“一刀切”的做法,而是要求各省、自治区、直辖市根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准,允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
从以上我们不难看出,郑州的标准,略高于国家标准。
疑问一:140平方米,大不大?普通住宅定位在140平方米,可能有不少人认为不可思议,但从来自郑州市房地产管理局有关统计资料看,这个标准还是比较合适的。
2001年郑州市商品房住宅套均面积为126.9平方米,2004年商品房住宅套均面积减少为112.3平方米;2001年多层住宅套均面积为125.1平方米,2004年为113.6平方米。
房地产调研报告(精选多篇)第一篇:郑州房地产调研报告郑州房地产调研报告——郑州楼市小户型房价调查经过对郑州房地产市场需求,房产区域选择,房地产价位等一系列调查研究后,发现,郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向,即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。
小户型房子因其低总价,低首付吸引了众多市民和投资客。
但总价低并不意味着单价低,小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场,带领着郑州楼市酿造地产神话,冲刺一个又一个高峰。
经查资料,2014年有调查显示:郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米。
而如今,一说到3000元的房子,大家都会想,是不是小产权房,是不是中牟的,是不是新郑的等一系列问题,人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。
现在的房价,说到5000元一平米也不足为奇。
听到4000元的房价,会啧啧赞叹,嗯,不算太贵,不算太贵!大家的承受力在伸张,也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮!基于国家住房结构调控政策的指引,2014年,90平方米“七成令”“90/70”让小户型越来越多。
现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。
此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。
很多小户型项目销售很快,比如博客工社、盛世年华、鑫苑·中央花园等均已基本售完。
在售小户型项目主要集中在金水区,占总数的58%左右,拥有大半壁江山。
在售小户型精装修项目占总数的23%左右,普通小户型项目占77%左右。
郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。
一、精装小户型价格走势分析2014年以前的小户型,更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。
而现在,“酒店式”公寓却成了炒作的焦点,多了铜臭味,少了些许温馨。
从产品属性上看,小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点,而消费者在二次置业时有了更大面积的房子,则首次置业的小户型和大户型相比,更容易出租或转卖出去。
专家称郑州房价不可能大跌 5000元左右比较正常尽管悲观的情绪笼罩市场,但郑州楼市并非“前途暗淡”。
采访中,众多业内人士认为,郑州房价不可能大跌,因为有大量的刚性需求,一个月卖30套和一个月卖300套,都不是正常的郑州楼市,正常的楼市应该是价格和销量虽有增加,但增幅稳定。
业内人士分析,依据郑州的消费水平,郑州房子合理的价位应该在5000元左右。
回顾郑州楼市曾经两度疯狂郑州楼市曾经有两个“疯狂期”——分别是2007年和2009年。
郑州楼市价格起步应该在2003年,当时房价在2300元/平方米左右。
但似乎当时谁也没对商品房和房价有太多的关注,主动炒房者很少。
2005年,郑州房价迎来了第一波小高潮。
多层均价达到了3000元/平方米,而(小)高层则达到了4000元/平方米的价位。
很多人开始感觉郑州房价很高。
此后,郑州楼市和其他城市一样进入了快速轨道。
2007年,郑州房价跟随全国地产价格开始“飙升”,平均价格站稳4000元。
2008年国家开始出台政策调控。
郑州楼市价格一度有所回落。
随后金融危机爆发,国家开始救市,跟随全国楼市,2009年郑州楼市开始报复性上涨,2010年4月份国家出台调控政策,市场进入观望期。
一位网友在博客中这样记录着:今年(2009年)的房地产市场着实火爆,这不是媒体炒作的,不是所谓专家鼓吹的,这是事实证明的,6月份我们的天伦水晶城项目(位于郑州市北环)开盘当天销售了400多套,8月份我们的正商幸福港湾项目认筹当天卖出1100多张认购卡(买卡意味着交定金,交定金也就意味着一张卡就是一个既定客户),上个星期六,我们另外一个项目——亚新橄榄城开盘,当天天公不作美,下起了淅淅沥沥的小雨,煞是阴冷,而项目位置又处于相对偏远的南三环,即便如此,当天也成交了180套房,且均价在4600元/平方米左右。
解析两度疯狂都有投机者身影对比数据,可以发现更多信息。
记者查询郑州地产销售数据发现,2005年至2006年,郑州房屋销售面积在500万平方米左右,第一个疯狂期的2007年,销售面积900多万平方米,2008年受金融危机的影响,楼市低迷,销售面积在600多万平方米,而这个数据,在第二个疯狂期的2009年达到了1000万平方米左右。
郑州市房管局公布普通住宅标准大河房产网2005年06月08日18:28 大河房产网发表评论6月2日,郑州市房管局公布郑州普通住宅标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住宅的建筑面积在140平方米以下;多层普通住宅销售价格为2700元/平方米以下,高层普通住宅销售价格为4000元/平方米以下。
此举一出,立刻在郑州房地产界引起强烈反响。
想当年房改时,厅局级以上干部才能享有120平方米的住宅,而现在郑州普通住宅的标准就已达到140平方米。
这样的标准郑州人怎么看呢?到底合不合理?标准是高了,还是低了?对此,记者多方采访,听听他们对标准的评议。
定义:普通住宅的郑州标准高于“国标”<br>郑州市房管局6月2日公布享受优惠政策的住房标准,标准中与国务院七部委文件不同的是:第一,对单套住宅的建筑面积设定在140平方米(含)以下,比七部委高20平方米,上浮比例达到16.7%,低于国家规定的20%;第二,针对郑州本地情况,把多层住宅销售价格为2700元/平方米以下、高层住宅销售价格为4000元/平方米以下定位于普通。
国务院七部委文件对于普通住宅是这样定义的:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
当然,文件对各地并没有采取“一刀切”的做法,而是要求各省、自治区、直辖市根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准,允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
从以上我们不难看出,郑州的标准,略高于国家标准。
疑问一:140平方米,大不大?普通住宅定位在140平方米,可能有不少人认为不可思议,但从来自郑州市房地产管理局有关统计资料看,这个标准还是比较合适的。
2001年郑州市商品房住宅套均面积为126.9平方米,2004年商品房住宅套均面积减少为112.3平方米;2001年多层住宅套均面积为125.1平方米,2004年为113.6平方米。
1 / 1 郑州市物价局关于永恒·尚东经济适用住房价格的批复
【法规类别】工业品价格管理
【发文字号】郑价公函[2010]24号
【发布部门】郑州市物价局
【发布日期】2010.07.22
【实施日期】2010.07.22
【时效性】现行有效
【效力级别】XP11
郑州市物价局关于永恒·尚东经济适用住房价格的批复
(郑价公函〔2010〕24号)
郑州永恒置业有限公司:
你公司《关于“永恒·尚东”经济适用住房价格的申请》收悉。
根据豫计价调[2003]1442号、郑价公[2005]2号文件规定,结合郑价成本监审[2009]第33号成本监审报告,对你公司位于南三环北、金岱路南、霞飞路东“永恒·尚东”经济适用住房项目开发投资和综合成本构成进行审核,现将该。
郑州市物价局、房地产管理局关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 郑州市物价局、房地产管理局关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知(郑价公[2003]2号2003年3月27日)各县(市)、上街区物价局(计委)、房管局及各房地产开发企业:根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发[1998]34号)和《河南省新建商品房价格行为规则(试行)》(豫价房字[2000]077号)文件精神,为进一步规范商品住房销售价格行为,营造公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境,促进我市住房建设健康发展,现就新建商品住房销售价格行为做以下具体规定:一、严格商品住房价格管理和开发成本监审,加强房地产价格调控1、商品住房销售价格,根据国家和省规定分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
城市建设拆迁安置房屋的出售价格实行政府定价,按保本原则核定;经济适用住房价格实行政府指导价,限价销售;享受政府优惠政策的普通商品住房视同经济适用房进行价格管理;其它商品住房实行成本监审制度,必要时规定利润限制幅度。
2、商品住房销售价格应以开发建设成本为基础,加上法定的税金和合理的利润,结合市场供求和国家有关政策规定制定。
商品住房销售价格的构成应包括:土地征用及拆迁补偿费;勘察设计及前期工程费;房屋建筑、安装工程费;开发区基础设施和公用设施配套建设费;企业管理费;贷款利息;法定税金;合理利润。
3、下列基础设施配套费应计入商品住房开发成本:小区规划红线以内与住房同步配套建设的供水、供电、供气、供暖、邮电通讯、消防、安防等公共基础配套设施建设,应按规定的或实际发生的费用列入房屋开发成本,一并计入房价。
郑州房产市场分析郑州作为河南省的省会城市,近年来房地产市场发展迅速,成为全国瞩目的热门楼市之一。
以下是对郑州房产市场的分析:首先,郑州房产市场供应量大。
随着城市建设的不断扩大,许多新的住宅项目陆续推出,满足了广大购房者的需求。
此外,郑州还积极推动各类房地产开发项目,包括商业、写字楼等,使得市场供应更加丰富。
其次,郑州房价稳步上涨。
随着人口流入和城市发展,郑州的房价逐步上涨。
根据数据显示,过去几年来,郑州房价稳定增长,经济状况较好的地区甚至出现了高企的房价。
这一现象吸引了许多投资者和购房者,带动了整个房地产市场的繁荣。
再次,郑州房地产市场需求旺盛。
随着城市经济的发展和人民生活水平的提高,越来越多的人开始购买自己的住房。
而郑州不仅有大量的本地购房者,还有许多外地购房者涌入。
这一需求的增加使得房地产市场更加繁荣。
最后,政府对房地产市场的政策支持力度大。
为了促进房地产市场的健康发展,郑州市政府出台了一系列的支持政策,包括购房补贴、金融支持等。
这些政策的出台使得购房者更加有信心,也吸引了更多的投资者进入市场。
综上所述,郑州的房地产市场处于快速发展的阶段。
供应量充足,房价稳步上涨,需求旺盛,政府给予政策支持,这些因素共同推动了郑州房地产市场的繁荣。
然而,也需要密切关注市场的风险和挑战,例如资金链断裂、房价波动等问题,以确保市场的健康发展。
郑州房产市场作为全国热门楼市之一,除了供应量大、房价稳步上涨、需求旺盛和政府支持等方面的优势,还存在一些相关的因素和问题需要进一步分析。
首先,郑州目前的市中心区域房价已经较高,供应相对紧张。
这导致一些购房者不得不将目光转向远郊区域。
郑州市政府为了扩大土地供应和提高城市规划效果,推出了郑州新区的规划。
郑州新区的建设使得郑州的房地产市场继续增长并吸引更多的购房者。
其次,郑州房产市场也面临着投资投机炒房的风险。
随着房价的上涨,一些投资者进入市场进行短期投机,这可能导致市场出现泡沫。
郑州房地产市场8月市场报告(简报)土地市场纲要:8月,郑州市土地供应再次放量,供应高达19幅,供应土地面积59.63万平方米。
累计成交土地5幅、46.94万平方米。
供应走势解析8年8月-09年8月郑州市土地市场供应走势8月,郑州市土地供应再次放量,供应高达19幅,与09年4月持平;供应土地面积59.63万平方米,位居09年1月到此刻的第三位。
供应量的大幅爬升主要受郑东新区土地集中供应、金水区白庙和沈庄城中村改造用地入市拉动。
7月,建设路北、工农路西19轮竞价,8月长江路南、嵩山路西34轮竞价彰显土地市场热度,09年3月份以来,商品房市场供不应求态势明显,此后续供应不足,在此状况下,政府加大土地供应力度,将在必然程度上控制价格的连续爬升,调整市场供求现状。
成交地块解析郑州市8月土地成交明细表8月1日至9月4日,郑州市累计成交土地5幅、46.94万平方米。
长江路南、嵩山路西为09年二七区首幅入市土地,此幅土地引起五家公司34轮竞价,最后以395.94万元/亩的单价成交,成为“新科地王”,其总价溢价幅度达到240%。
依照容积率、建筑限高、绿化率等要求,建成小区后楼面地价折合1697.23元/平方米,算上建安成本、管理及配套等花销,房价成本约为4403元/平方米,“非理性”竞价再次出现,彰显开发商拿地激情,预计后市土地成交单价将渐渐上涨。
金水区两幅虽仅两幅城中村改造用地成交,但面积高达33.84万平方米,均为无底价挂牌、一锤成交,用途均为商务金融和城镇住处,容积率均大于4。
其中,文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北、渠西路西、姜寨明沟北宗地成交单价为280.06万元/亩,创09年到此刻城中村改造单价峰值。
经动工业用地成交两幅,成交面积11.80万平方米,成交单价均为25.60万元/亩,与09年1-7月份较为凑近。
商品房市场纲要:8月,郑州市商品房新增供应量为11.03万平方米,同比下降了90.77%,环比增加了8.56%。
房价下跌最惨10大城市一览房价下跌最惨10大城市1、温州:跌幅36.7%;2、石家庄:跌幅29.3%;3、郑州:跌幅27%;4、青岛:跌幅23.3%;5、天津:跌幅22.6%;6、贵阳:跌幅21.7%;7、太原:跌幅21.5%;8、中山:跌幅19.4%;9、济南:跌幅17.9%;10、深圳:跌幅17.7%;开发商可以随意调整房价吗商品房最终成交金额和房管局备案销售价的区别1、不同的性质。
房管局备案的销售价是网签价,即一开始房子打算销售时的评估价。
商品房最终成交金额是成交价,就是指购房者最终支付给卖家的总金额,是房屋的实际价格。
2、影响因素不同。
商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时,必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议、预订协议(认购书等)样本等内容在内的商品住房预售方案。
商品房最终成交金额与房地产商的促销、打折或者与消费者最后签订的购房合同的细节有关。
3、价格波动。
商品房住宅销售价格备案预售价格变动幅度原则上不超过5%,具体由各地房地产主管部门结合当地实际确定。
很多的商品房销售价一定是高于备案价格的。
商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时,必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容在内的商品住房预售方案。
为什么要调整房价?1. 遏制投资投机需求:高房价和投机性购房可能导致房地产市场泡沫的形成,增加了经济风险。
政府希望通过调控措施,抑制投资投机需求,维持房地产市场的健康发展。
2. 改善居民住房条件:高房价会给居民的居住条件带来压力,尤其是年轻人和低收入群体。
政府希望通过控制房价,使房屋更加负担得起,提高居民的生活品质。
3. 社会稳定和防范风险:高房价可能导致社会不平等和社会矛盾的加剧。
政府希望通过降低房价,缓解社会压力,维护社会的稳定和和谐。
非法降低房价的后果可能是:1. 违法行为:非法降低房价可能涉及欺诈、虚报房产信息、贿赂等违法行为,涉及者可能面临法律制裁和惩罚。
关于郑州市房地产市场的现状分析郑州市2013年1月—12月房地产市场数据郑州市2014年1月—3月一季度房地产市场数据郑州市2013年和2014年月成交量比照以上信息来自郑州市住房保障和房地产管理局进入2014年以来,住宅类商品房成交量较2013年同比减少了18%左右;均价几乎没有变动。
住宅类二手房的成交量也同比减少了25%左右,二手房成交均价仅仅上涨了8%左右。
客观数据直接说明,郑州市的房地产价格将会下跌。
宏观经济政策方面央行发布央五条,优先满足首套房贷款5月12日,人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差异化住房信贷政策、改良住房金融服务有关工作。
工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。
本次会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差异化住房信贷政策取得的积极成效,并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求:一是合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
二是科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。
三是提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
四是有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析。
五是建立信息沟通机制,对社会关注的热点问题,及时给予回应。
央五条的推行,无疑是政府为了刺激刚需进而救市的措施,但是也透漏出政府对房地产行业寒冬到来的一种默许,单纯的优先满足首套房贷款真的能刺激刚需吗?我认为是不可能的。
利率上浮郑州个别银行上浮30%近日,知名在线金融搜索平台“融360”发布的3月份房贷分析报告显示,3月份以来的房贷有紧无松,8.5折利率优惠已在全国绝迹;执行8.8折利率优惠只剩北京一城;执行9折利率优惠的有11城;执行9.5折利率优惠的有4城,其他城市基本提至基准利率或者更高。
浅析郑州市房产的现状摘要:郑州房地产发展历史与郑州市民收入发展对比关键词:房地产,现状郑州市作为河南省的省会,把郑州市建设成为社会主义现代化的商贸城市和国家中西部的区域性中心城市,是全市城市性质的定位和发展的奋斗日标。
为此,早在20世纪90年代初期,郑州市就提出了“稳定第一产业、调整优化第二产业、强力发展第三产业”的产业方针。
在中共郑州市委、市人民政府的正确领导下,郑州市的住宅建设和房地产业作为郑州商贸城建设的重要行业和第三产业中迅速崛起的一支生力军.始终保持着强劲的发展势头。
住宅建设和房地产业是国民经济的一个重要行业,房地产业产品从国民经济宏观上看是一种最终产品,它可以直接满足人民群众不断增长的物质文化生活水平的迫切要求和生产部门的投资需求;同时房地产业还是一个具有较强裂变效应的行业,据测算它可以直接带动的行业达86个,约占经济类行业的24%,每增加1元的房地产投资可诱发4.1元的总产出[1]。
因此房地产业在经济社会发展中具有刺激消费和扩大投资、带动相关行业发展和拉动国民经济增长的重大作用。
改革开放以来,郑州市的住宅和房地产产业出现了历史性飞跃,得到了长足的发展。
尤其是进入新世纪以来,郑州市的市场投资环境得到了更好的改善与发展,房地产企业如雨后春笋般出现。
目前,郑州市现有房地产企业514家,在开发项目的企业有120余家,具有二级资质以上的开发企业有31家。
年开发规模在5万平方米以上的企业有20家,开发量占到总开发量的35%;剩余100余家开发企业中有88家开发规模在2.5万平方米,开发量占总开发量的50%[2]。
一、郑州房地产发展历史1978年开始到1985年,郑州市开始进行房改试点,成立房地产开发公司进行房屋建设和旧城改造,处理对私自改造中的房产遗留问题等;1986年到1992年是郑州市住房改革起步时期。
全市开展第一次房屋普查,建立了全市统一的房产档案,房地产市场得到初步培育和发展[3]。
房地产综合开发步入正轨,以优惠售房、集资建房、押金出租、以息代租、租赁保证金为主要内容的住房制度改革迈出了新的一步;1993年到1997年成为郑州市商品房取得了较快发展。
房地产价格的影响因素与走势预测郑州市住房价格分析【摘要】近年来,郑州市房地产业取得了较快进展,这一方面改善了都市居民的居住条件,另一方面房地产市场的过快进展也带来了一系列问题,专门是房地产价格的过度上涨给郑州市都市进展、经济运行乃至和谐社会的建立埋下了隐患。
本文把郑州房价问题摆到了全国房地产的大市场里去研究,分析了目前郑州市房地产价格的阻碍因素及其今后的价格走势,并为个人和企业进行房地产投资提出了一些合理化的建议。
【关键词】房地产价格阻碍因素走势推测投资建议一、房地产价格的阻碍因素分析近两年以来,从中央出台调控政策的速度和着力点能够看出,快速上涨的差不多引起了中央的重视。
然而政策对抑制房地产价格只会起到短期作用,成效难以持久。
因为事实差不多证明,在现在的房地产市场结构和博弈机制下,经济手段力度难以把握,力度大了容易显现〝上海感冒,全国吃药〞的情形,力度小了,对部分地区难以产生调控阻碍。
一切商品价格差不多上由〝本、费、税、利〞四要素构成,阻碍房地产价格的也是这四大因素。
1、阻碍〝本、费〞上升的因素商品房开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成,具体有:土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、治理费、利息、销售费用和公共设施修理专项基金等。
〔1〕征用土地费,与日俱增。
由于土地的垄断和有效供给,国家将土地分配方式从十年前的协议出让和划拨,变成了现在的公布投标竞卖,在众多开发商的猛烈竞争下,土地中标价明显高于底价,加大了开发成本中的土地费用。
2020年,郑州国土资源局曾拍卖两块土地:第一块67.1亩,起始价为1.074亿元,通过36轮竞价,最后以2.234亿成交,比标底高出108%,每亩均价334万元;第二块17.86亩,起始价1790万元,最终以3290万元成交,比底价高出84%,每亩均价184.21万元。
〔2〕拆迁安置费强劲上涨。
造成房价过高的重要因素之一,是由于房地产开发公司征用的土地地理位置不同将直截了当阻碍该项成本,熟地与生地费用相差5倍以上,生地居民少,安置费用低,但地理位置差;而熟地居民密度高,拆迁安置费用大,各项合理不合法因素多,补偿费用高。
2012年12月郑州房价每平方米7819元作者:胡审兵来源:《资源导刊》 2013年第1期2013年1月4日,中国指数研究院发布了《2012年12月中国房地产指数系统百城价格指数》研究报告。
报告显示:2012年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米9715元,比11月环比上涨0.23%,也是自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。
其中,郑州市新建住宅价格为每平方米7819元,环比上涨了0.97%,比去年11月份每平方米上涨了895元。
12月百城均价9715元/平方米 57个城市房价环比上涨2012年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米,环比上涨0.23%。
其中57个城市环比上涨,43个城市环比下跌。
在住宅价格环比上涨的57个城市中,一线城市虽都在列,但涨幅均不大,除广深外,其他一线城市住宅均价涨幅不超1%。
在涨幅居前十位的城市中,哈尔滨、合肥、金华,涨幅在3.5%~3.7%;台州、汕头、乌鲁木齐等7个城市涨幅在2.7%~3.5%。
郑州、成都、济南等31个城市涨幅在1%以内。
除了环比连续7个月上涨外,从同比来看,2012年12月,百城住宅价格同比微幅上0.03%,结束了之前连续8个月的同比下跌。
郑州房价每平方米均价7819元上涨了895元根据中国指数研究院发布的数据,2012年12月,郑州新建住宅平均价格为每平方米7819元,比2012年11月份每平方米环比上涨了895元,环比上涨了0.97%。
从中部六省省会城市来看,根据发布的数据,2012年12月份,郑州房价环比涨幅居第四位,居于前三位的分别是合肥、太原和南昌,环比涨幅在1.44%~3.66%。
(摘自2013年1月5日《郑州晚报》))土地出让信息☆ 2012年12月12日,郑州市惠济区国土资源局成功挂牌出让5宗国有建设用地使用权,出让总面积169500平方米,成交总金额8.19405亿元。
(常秋兰米柯霖)☆ 2012年12月14日、21日,巩义市地产交易中心成功挂牌出让11宗国有建设用地使用权,出让总面积316292.72平方米,成交总金额6.259亿元。
郑州中原万达广场住宅项目价格策略分析闫珍【摘要】郑州中原万达广场住宅项目是郑州市具有代表性的住宅楼盘项目之一.在对工程的基本情况和定价项目进行分析的基础上,对该住宅项目的均价、销售周期价格进行了整体分析,之后又对项目具体的分幢、垂直和水平价差进行了详细研究,最后从价格策略上对该项目取得的销售业绩进行了综合评价.%The residential project of Zhongyuan Wanda Plaza in Zhengzhou is a representative of residential projects of real estate in Zhengzhou. The article begins with a brief analysis of the basic situation and pricing objectives of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza, and then discusses the average price and the whole price of sales cycle. Besides, the study focuses on the price gap of each building and the price gap of a building's vertical and horizontal of the project. Finally the sale performance of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza is assessed from pricing strategies.【期刊名称】《邢台职业技术学院学报》【年(卷),期】2015(032)005【总页数】5页(P63-67)【关键词】中原万达广场;住宅项目;定价策略【作者】闫珍【作者单位】郑州大学,河南郑州 450001【正文语种】中文【中图分类】F293.3中原万达广场是2011年郑州市最引人注目的房地产项目之一,也是万达集团在郑州市房地产市场的首次亮相。
郑州房管局发布的数据显示,2010年全年全郑州市区商品房供应量1043.6万平方米,销售量1151.2万平方米,与上年基本持平;商品房销售均价6138元/平方米,商品住宅销售均价为5536元/平方米。
俱往矣,数楼市沉浮,还看2011,2011刚刚迈开脚步,我们《大地产》就已经有了数据支撑。
本次调查数据显示,2011年郑州商品房的理论供应量3000.52万/平方米。
这个数字出来之后,我们吓了一跳,大呼不可能,把那摞厚厚的调查表又加了一遍,结果还是一样。
其实,根本原因在于,我们市调出的是“理论供应量”,不是“实际完成供应量”.(含往年尾存量和今年的规划总体量),比如,亚星盛世的体量为400万平方米,升龙城的体量为280万平方米,但其今年具体要推出多少,能推成多少,我们不清楚,开发商也不清楚(调控紧锣密鼓,打击投资斩钉截铁)。
金水区:继续演绎旺地优势一直以来,金水区以其成熟的资源配套和区位优势,成为众多开发商竞相开发的旺地,因此,金水区连续多年蝉联郑州楼市供销第一。
市场现状金水区商品房供应量、成交量都稳居全市第一位,商品房成交价格也相对较高,市政配套齐全,是郑州房地产市场起步最早,发展最为成熟的区域。
2008年,金水区累计批准预售面积将近259万平方米,销售面积为226万平方米,几乎占到全市商品住宅销售量的40%.2009年依然稳坐各区域市场第一把交椅。
据《大地产》杂志调查显示,2011年金水区商品房的供应量是417.14万平方米,排在郑州各区域第三,二七区和中原区优势渐显,业内人士指出,近一两年来,随着郑州市城中村改造高潮的到来,中原区、管城区等区域开发比重日益加大,致使金水区商品房功效比重在全市有所下降。
但金东区作为高端住宅、商业、写字楼综合开发的黄金宝地,良好的区位优势和资源优势仍令金水区真金足赤,成色十足。
发展趋势随着“北移东扩”政策的影响,金水区加大了北区房地产开发的力度。
如今,北环片区已经形成了集中的中档住宅开发,这些楼盘性价比较突出。
郑州市住房价格分析【摘要】近年来,郑州市房地产业取得了较快发展,这一方面改善了城市居民的居住条件,另一方面房地产市场的过快发展也带来了一系列问题,尤其是房地产价格的过度上涨给郑州市城市发展、经济运行乃至和谐社会的建立埋下了隐患。
本文把郑州房价问题摆到了全国房地产的大市场里去研究,分析了目前郑州市房地产价格的影响因素及其将来的价格走势,并为个人和企业进行房地产投资提出了一些合理化的建议。
【关键词】房地产价格影响因素走势预测投资建议一、房地产价格的影响因素分析近两年以来,从中央出台调控政策的速度和着力点可以看出,快速上涨的房价已经引起了中央的重视。
但是政策对抑制房地产价格只会起到短期作用,效果难以持久。
因为事实已经证明,在现在的房地产市场结构和博弈机制下,经济手段力度难以把握,力度大了容易出现“上海感冒,全国吃药”的情况,力度小了,对部分地区难以产生调控影响。
一切商品价格都是由“本、费、税、利”四要素构成,影响房地产价格的也是这四大因素。
1、影响“本、费”上升的因素商品房开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成,具体有:土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。
(1)征用土地费,与日俱增。
由于土地的垄断和有效供给,国家将土地分配方式从十年前的协议出让和划拨,变成了现在的公开投标竞卖,在众多开发商的激烈竞争下,土地中标价明显高于底价,加大了开发成本中的土地费用。
2009年,郑州国土资源局曾拍卖两块土地:第一块67.1亩,起始价为1.074亿元,经过36轮竞价,最后以2.234亿成交,比标底高出108%,每亩均价334万元;第二块17.86亩,起始价1790万元,最终以3290万元成交,比底价高出84%,每亩均价184.21万元。
(2)拆迁安置费强劲上涨。
造成房价过高的重要因素之一,是由于房地产开发公司征用的土地地理位置不同将直接影响该项成本,熟地与生地费用相差5倍以上,生地居民少,安置费用低,但地理位置差;而熟地居民密度高,拆迁安置费用大,各项合理不合法因素多,补偿费用高。
尽管生、熟地发生的费用高低悬殊,但该项成本总体呈上升趋势。
(3)前期工程费上升较快。
经调查,10年来上升了近3倍,其原因主要是由于多部门收费。
据统计,开发公司在建房之前必须交纳各项费用达34项,可谓名目繁多,这其中既有行政事业性收费,也有经营性收费,最终都消化在房价中,致使房价上升。
这些收费有关单位虽有文件规定,但许多收费项目都是近10年新增的,而在10年前只有其中的十项经营性收费,标准也比现在低。
(4)其它项目费,涨幅较小。
如建安工程费、附属公共设施费和公共基础设施费用的上升幅度明显小于土地征用及拆迁安置费和前期工程费。
2、影响“利润过高”的因素在房地产价格构成中,利润所占的比重越来越大。
可以说,近年来房地产价格增长的最重要因素就是利润的比重增长过快,利润率过高。
而影响利润率的因素是供给与需求的关系。
(1)供求关系的不平衡房价上涨过快的背后是什么?最短期的影响因素是供求状况的变化。
以郑州为例,在2003年前房价基本稳定(2002年负增长2.75%、2003年上涨1.2%),到了2004年突然上涨13.8%。
它的背后实际上是供求关系的变化。
应该说从03年到04年成本没有发生多大变化,但是价格发生了10%以上的增长,说明供求关系变化是主导因素。
2004年郑州商品房销售量从上年371.4万平方米,猛增至496.3万平方米,上升33.6%,此后的2006年增涨为34.4%。
可见在市场经济条件下,供求关系是决定房价的主要因素。
雪上加霜的是,我们试图控制房地产价格的政策大部分只能说是“背道而驰”。
为了给房地产市场降温,降低商品房的空置率,开始控制土地供应量,给开发商带上各种紧箍咒。
这跟在粮价上涨的时候限制卖粮,油价上涨的时候开始限产一样,只会造成房价的进一步上升。
因为有了土地供应的控制,开发商囤积土地的行为日益增多。
因此,最好的办法是加大土地供应量而不是限制。
我们的土地是不多,但还没有少到几个开发商囤积几百亩地就能让房价涨到这个地步。
(2)住房结构不合理河南圆点市场咨询有限公司的调查数据如下:由此可以看出,高面积住房比率的比重过高。
同时,中低价位住房供应偏少也是造成目前房价偏高的重要原因之一。
目前房地产市场供求总量和结构的阶段性失衡直接影响房地产价格变动,即中低价位住房供应量下降,高档住房供应增加,使得商品住房平均价格上扬。
郑州市经济适用房增长缓慢,年度供应和销售量占同期住宅供应和销售总量的比例基本都在10%以下。
不少城市中低价位的住宅所占比例不到10%,而高价房占到40%以上,普通商品房供不应求。
住房供给结构不合理不仅推动了商品住房价格上升,也带动了二手房价格攀升,郑州市二手房价格攀升更为明显。
因为城中村拆迁改造步伐加快,大量外来人口需要寻找租房,造成出租房供求紧张,房租价格也在不断攀升。
随着郑州经济发展,城市化进程加快,多层住宅开发比例下降,高层住宅比例增加;老城区低价房比例缩小,郑东新区、管城区高价房比例扩大,也是带动综合平均价格上升的因素之一。
3、心理预期的影响(1)购房者的心理因素。
长期以来,人们的心理就是买涨不买跌,一些开发商利用了这个心理因素,制造涨了还要涨、供应吃紧的气氛。
所以,新盘开放的价格并不能反映正常的楼价,而是开发商根据市场价揣摩出的价格。
定价肯定是只有涨,没有跌。
(2)社会的舆论误导。
由于房地产开发从获得土地,到开发建设,到定房价,到销售等各个渠道都不是透明的。
购房者根本不知道房价的制定依据和未来房地产开发的规模和计划。
加上舆论的误导,出现“房荒”、“地荒”等不负责任的舆论引导和加息、加息、再加息的政策出台,促使住房消费高峰提前到来,甚至出现盲目购房的趋势。
二、郑州市住房价格走势预测由于购房是普通家庭一笔大开支,房价下跌会令没有购房的市民得到实惠,而房价上涨则会使已经购房的市民看到财富的增加。
市民们站在自己的立场上,期望自己的利益得到满足的心态无可厚非,但在目前无任何事实依据之前,只能寄希望于时间来证明一切。
通过地产中国网对郑州地产的调查数据可以得出如下结论:1、上涨VS下跌——市民对房价走势的预测好似雾里看花图4 市民对郑州房价近期是否下跌的预测自去年9月开始,郑州的商品房和二手房成交量均处于下跌趋势。
那么市民对郑州房价近期是否下跌的预测是什么呢?调查结果显示,有36.5%的市民认为房价近期不会跌,而有37.3%的市民认为房价近期会下跌,还有26.2%的市民认为近期房价走势不好说,三者的提及比例基本相当,表明市民在近期房价的走势上分歧较大,同时也意味着媒体上对于房价铺天盖地的讨论并没有给市民令人信服的答案。
图5 市民对郑州房价长期趋势的预测虽然市民对郑州房价近期是否会下跌的意见分歧很大,但从长期来看,市民普遍认为郑州房价将会在一个比较稳定的范围内波动,出现大幅上涨或下跌的可能性不大。
图6 不同住房拥有状况的市民对近期房价是否下跌的预测情况调查发现,不同住房拥有状况的市民对近期房价的走势预测上存在差异:无房市民对近期房价会下跌的预期较强,达到43.3%,而已经拥有房产的市民对近期房价不会下跌的预期较强,达到45.3%。
2、刚性需求VS投资性需求图7 不同住房拥有状况的市民近期是否有过购房打算尽管郑州市房地产市场面临“寒流”的袭扰,但无房市民的购房热情却仍然高涨。
有47.5%的无房市民近期有过购房打算,而有15.5%拥有一套住房的市民近期有过购房打算,购房意愿随着房屋拥有量的上升逐渐降低。
图8 市民购房的主要目的随着房贷新政等宏观调控措施的出台和保障性住房供给力度的不断加大,市民的购房目的有哪些变化呢?结果显示:以改善居住环境和为家庭成员准备成为市民考虑购房的主要目的,与去年10月份的调查相比,有房市民将购房作为投资手段的比例已经由超过三成下降为不足一成,刚性需求有所增加,而投资性需求则明显萎缩。
政府宏观调控措施对市民房产投资的预期影响已有所体现。
通过市民对住房的刚性需求、房地产的开发成本以及经济、社会、政策、心理等因素对房地产价格的影响和调查公司对郑州地产的调查,可以得出如下结论:1、房地产政策对房地产价格的影响将进一步加大。
2、短期内房地产价格下跌压力较大。
3、长期价格将缓慢上升,房地产市场将步入理性发展。
三、投资房产行业的建议中国的经济高速增长、人口的城市化、住房制度改革和住房保障制度的缺乏以及汇率的改革等因素交织在一起,房地产行业成为中国社会财富的再分配场所。
毫无疑问,地产类公司是当前最赚钱的行业。
万科已经充分展示了地产类公司的魅力,该公司的股票在2001年至2005年熊市期间上涨了数倍。
相信未来的5到10年中,中国的上市公司中还会有比万科等更优秀的房地产类公司出现。
由于房产行业知识有限,以下仅着重对个人投资房产行业提供一些合理的建议。
1、投资房产时机把握很重要。
一般而言一个新的楼盘,刚开盘的时候一般价格都比较低,选择也比较大,还有就是一个老的楼盘,清货的时候价格也比较低,而且楼盘也成熟了,价格比较稳定了,风险也不大,可能开发商还有保留下来的好单位,但不容易碰上。
2、投资房产控制风险很重要,量力而行,就是有多少能力就投资多少房子。
寅吃卯粮式的投资很容易得不偿失。
3、投资房产地段,品质,发展前景很主要。
投资房产最看重的就是看房产的地段,品质,发展前景,还有更重要的就是投资的那套房子在整个楼盘中的档次。
位置景观不好,一栋楼,有的房子朝西,有的朝北,有的对着马路,有的在低层,这都是投资的大忌,相当于股票里的垃圾股,价格低也不能投资。
要投资就一定要投资高层里的中高层的,超向好,景观好的,不靠路的,价格虽然贵点,但是,以后升值潜力一定比差的强。
4、投资房产的投资回报率高低很重要。
投资回报率有两种,一种是升值,一种是租金回报,升值潜力大的,可能租金回报就低,租金回报高的可能升值潜力就小,升值潜力又大租金回报又高的基本没有。
所以,要根据自己的经验和水平来决定如何判断,如何选择。
5、投资房产的心态很重要。
恐惧是一种情绪,经常干扰判断;同样的道理,陶醉的心情也会影响判断。
不管以何种方式投资房产,你的决策必须建立在对投资价值相关分析的客观推理之上。
对于一位优秀的投资者,如何控制心的能力,其重要性远远超过如何运用脑。
情绪是最棘手的部分,无论房价上涨或下跌,你都必须保持理智和客观的立场,从一个长期的角度来考虑投资价值。
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