下载文档原格式
郑州市房价走势分析（正文提纲）1.绪论世纪八十年代后随着经济的不断发展，中国城镇住房开始商品化。
房价上涨如此之快是多方面的原因。
本文以郑州市为例根据供需定理与均衡价格的关系分析近年来郑州市房价的走势及其原因。
2.供求的基本情况把搜集到的资料以数据和图标的形式展示出当今郑州房价的变化，可以看出郑州市近年来，楼盘开发量加大而且房价持续上涨。
并从分析房价上涨给开发商和居民消费带来了哪些影响。
3.房价上涨的原因分析从供给的方面(开发商增加供给)土地是稀缺资源性。
根据成本理论，开发商应提高售价保证利润。
根据供给法则分析供给量（开发商开发量）的变化与价格关系。
政府存在利益偏好。
刺激供给上升。
3.1从需求的方面分析需求变化的与商品的价格的关系。
得出需求的不断增加导致房价居高不下，而需求是多样性的。
生存性需求。
我国人口众多住房需求大。
投机性需求。
政府对经济监管不力，导致出现住房投机行为消费者心理预期的影响。
4.走势预测需求总体走势还会上涨，但是涨幅会有所减缓4.1运用需求弹性和供给弹性对市场价格的影响分析（蜘蛛网理论）。
4.2政府最近出台的政策起到控制房价上涨过快5.结论与建议我国经济的发展离不开房地产业的刺激，房价的上涨是经济不断发展的标志。
房价大跌并非市场最优。
但是过快的房价上涨不利于经济的持续发展。
我们在促进经济又好又快的发展抑制过快的房价上涨趋势获得更大的长远利。
6.参考文献目录1.绪论 (3)2.供求的基本情况 (4)3.房价上涨的原因分析 (5)3.1供给方面 (6)3.2需求方面 (7)4.走势预测 (9)4.1蜘蛛网理论 (9)4.2政府的调控 (10)5.结论与建议 (11)6.参考文献 (11)郑州市房价走势分析摘要：近几年我国房地产市场的走势和特点可以用“疯狂”这个词来形容房地产乱象，其实是我国经济脆弱的一种表现。
本文以郑州市为例从房屋从供给与需求的角度分析房价上涨的原因。
同时也看到政府针对房价实施的宏观调控所起的作用即效果。
基于泡沫理论的郑州市房地产市场泡沫研究郑州市作为中原地区的核心城市，近年来房地产市场一直保持火爆的态势。
然而，随着房地产价格的不断上涨，一些人开始担心郑州市房地产市场是否存在泡沫。
本文将基于泡沫理论对郑州市房地产市场进行研究，分析其是否存在泡沫。
首先，我们需要了解什么是泡沫。
泡沫是指其中一种资产价格远超过其价值的状态，通常会在一段时间内引起市场热炒，最终导致价格的暴跌。
泡沫的形成主要基于市场参与者对资产价值错误的判断，以及投机行为的推动。
我们首先来看郑州市房地产市场的发展情况。
近年来，郑州市房地产市场一直保持高速增长。
据统计，从2024年至2024年，郑州市房地产市场的房屋销售金额年均增长率达到了27.1%，房价持续上涨。
这种快速增长引起了市场热炒，很多人开始投资房地产，追逐房价涨幅。
然而，我们需要思考的是，郑州市房地产的价格上涨是否符合其价值？泡沫理论认为，资产的价值取决于其未来现金流的贴现值。
如果资产的价格远远超过其未来现金流的价值，那么就有泡沫的可能性。
对于房地产来说，主要的现金流就是出租收益和资本增值。
首先，我们来看出租收益。
根据数据显示，郑州市的租金收益率较低，仅为2%左右，远低于其他一线城市。
这意味着投资房地产的租金回报率较低，不能满足泡沫的形成条件。
其次，我们来看资本增值。
郑州市房地产市场的价格快速上涨，使得购房者能够获得较高的资本增值。
然而，我们需要关注的是这种增值是否可持续。
泡沫理论认为，资产价格的持续上涨是基于预期未来的价格上涨，而不是基于实际的价值增长。
如果投资者预期未来的价格上涨无法实现，资产价格就会暴跌。
在郑州市房地产市场上，政府采取了一系列的调控措施，包括限购、限贷等，以抑制房价过快上涨。
这些调控措施的实施使得房地产市场的增长速度放缓，未来的价格上涨可能不会达到投资者的预期，从而使得资产价格出现暴跌的风险增加。
综上所述，基于泡沫理论，我们认为郑州市房地产市场存在泡沫的风险。
郑州市房管局公布普通住宅标准大河房产网2005年06月08日18:28 大河房产网发表评论6月2日，郑州市房管局公布郑州普通住宅标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住宅的建筑面积在140平方米以下；多层普通住宅销售价格为2700元/平方米以下，高层普通住宅销售价格为4000元/平方米以下。
此举一出，立刻在郑州房地产界引起强烈反响。
想当年房改时，厅局级以上干部才能享有120平方米的住宅，而现在郑州普通住宅的标准就已达到140平方米。
这样的标准郑州人怎么看呢？到底合不合理？标准是高了，还是低了？对此，记者多方采访，听听他们对标准的评议。
定义:普通住宅的郑州标准高于“国标”<br>郑州市房管局6月2日公布享受优惠政策的住房标准，标准中与国务院七部委文件不同的是:第一，对单套住宅的建筑面积设定在140平方米(含)以下，比七部委高20平方米，上浮比例达到16.7％，低于国家规定的20％；第二，针对郑州本地情况，把多层住宅销售价格为2700元/平方米以下、高层住宅销售价格为4000元/平方米以下定位于普通。
国务院七部委文件对于普通住宅是这样定义的:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
当然，文件对各地并没有采取“一刀切”的做法，而是要求各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
从以上我们不难看出，郑州的标准，略高于国家标准。
疑问一:140平方米，大不大？普通住宅定位在140平方米，可能有不少人认为不可思议，但从来自郑州市房地产管理局有关统计资料看，这个标准还是比较合适的。
2001年郑州市商品房住宅套均面积为126.9平方米，2004年商品房住宅套均面积减少为112.3平方米；2001年多层住宅套均面积为125.1平方米，2004年为113.6平方米。
房地产调研报告(精选多篇)第一篇：郑州房地产调研报告郑州房地产调研报告——郑州楼市小户型房价调查经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后，发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。
小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。
但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。
经查资料，2014年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米。
而如今，一说到3000元的房子，大家都会想，是不是小产权房，是不是中牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。
现在的房价，说到5000元一平米也不足为奇。
听到4000元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！基于国家住房结构调控政策的指引，2014年，90平方米“七成令”“90/70”让小户型越来越多。
现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。
此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。
很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、鑫苑·中央花园等均已基本售完。
在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的58%左右，拥有大半壁江山。
在售小户型精装修项目占总数的23%左右，普通小户型项目占77%左右。
郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。
一、精装小户型价格走势分析2014年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。
而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。
从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。
专家称郑州房价不可能大跌 5000元左右比较正常尽管悲观的情绪笼罩市场，但郑州楼市并非“前途暗淡”。
采访中，众多业内人士认为，郑州房价不可能大跌，因为有大量的刚性需求，一个月卖30套和一个月卖300套，都不是正常的郑州楼市，正常的楼市应该是价格和销量虽有增加，但增幅稳定。
业内人士分析，依据郑州的消费水平，郑州房子合理的价位应该在5000元左右。
回顾郑州楼市曾经两度疯狂郑州楼市曾经有两个“疯狂期”——分别是2007年和2009年。
郑州楼市价格起步应该在2003年，当时房价在2300元/平方米左右。
但似乎当时谁也没对商品房和房价有太多的关注，主动炒房者很少。
2005年，郑州房价迎来了第一波小高潮。
多层均价达到了3000元/平方米，而(小)高层则达到了4000元/平方米的价位。
很多人开始感觉郑州房价很高。
此后，郑州楼市和其他城市一样进入了快速轨道。
2007年，郑州房价跟随全国地产价格开始“飙升”，平均价格站稳4000元。
2008年国家开始出台政策调控。
郑州楼市价格一度有所回落。
随后金融危机爆发，国家开始救市，跟随全国楼市，2009年郑州楼市开始报复性上涨，2010年4月份国家出台调控政策，市场进入观望期。
一位网友在博客中这样记录着：今年(2009年)的房地产市场着实火爆，这不是媒体炒作的，不是所谓专家鼓吹的，这是事实证明的，6月份我们的天伦水晶城项目(位于郑州市北环)开盘当天销售了400多套，8月份我们的正商幸福港湾项目认筹当天卖出1100多张认购卡(买卡意味着交定金，交定金也就意味着一张卡就是一个既定客户)，上个星期六，我们另外一个项目——亚新橄榄城开盘，当天天公不作美，下起了淅淅沥沥的小雨，煞是阴冷，而项目位置又处于相对偏远的南三环，即便如此，当天也成交了180套房，且均价在4600元/平方米左右。
解析两度疯狂都有投机者身影对比数据，可以发现更多信息。
记者查询郑州地产销售数据发现，2005年至2006年，郑州房屋销售面积在500万平方米左右，第一个疯狂期的2007年，销售面积900多万平方米，2008年受金融危机的影响，楼市低迷，销售面积在600多万平方米，而这个数据，在第二个疯狂期的2009年达到了1000万平方米左右。
郑州市房管局公布普通住宅标准大河房产网2005年06月08日18:28 大河房产网发表评论6月2日，郑州市房管局公布郑州普通住宅标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住宅的建筑面积在140平方米以下；多层普通住宅销售价格为2700元/平方米以下，高层普通住宅销售价格为4000元/平方米以下。
此举一出，立刻在郑州房地产界引起强烈反响。
想当年房改时，厅局级以上干部才能享有120平方米的住宅，而现在郑州普通住宅的标准就已达到140平方米。
这样的标准郑州人怎么看呢？到底合不合理？标准是高了，还是低了？对此，记者多方采访，听听他们对标准的评议。
定义:普通住宅的郑州标准高于“国标”<br>郑州市房管局6月2日公布享受优惠政策的住房标准，标准中与国务院七部委文件不同的是:第一，对单套住宅的建筑面积设定在140平方米(含)以下，比七部委高20平方米，上浮比例达到16.7％，低于国家规定的20％；第二，针对郑州本地情况，把多层住宅销售价格为2700元/平方米以下、高层住宅销售价格为4000元/平方米以下定位于普通。
国务院七部委文件对于普通住宅是这样定义的:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
当然，文件对各地并没有采取“一刀切”的做法，而是要求各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
从以上我们不难看出，郑州的标准，略高于国家标准。
疑问一:140平方米，大不大？普通住宅定位在140平方米，可能有不少人认为不可思议，但从来自郑州市房地产管理局有关统计资料看，这个标准还是比较合适的。
2001年郑州市商品房住宅套均面积为126.9平方米，2004年商品房住宅套均面积减少为112.3平方米；2001年多层住宅套均面积为125.1平方米，2004年为113.6平方米。
1 / 1 郑州市物价局关于永恒·尚东经济适用住房价格的批复
【法规类别】工业品价格管理
【发文字号】郑价公函[2010]24号
【发布部门】郑州市物价局
【发布日期】2010.07.22
【实施日期】2010.07.22
【时效性】现行有效
【效力级别】XP11
郑州市物价局关于永恒·尚东经济适用住房价格的批复
（郑价公函〔2010〕24号）
郑州永恒置业有限公司：
你公司《关于“永恒·尚东”经济适用住房价格的申请》收悉。
根据豫计价调[2003]1442号、郑价公[2005]2号文件规定，结合郑价成本监审[2009]第33号成本监审报告，对你公司位于南三环北、金岱路南、霞飞路东“永恒·尚东”经济适用住房项目开发投资和综合成本构成进行审核，现将该。
郑州市物价局、房地产管理局关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 郑州市物价局、房地产管理局关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知（郑价公[2003]2号2003年3月27日）各县(市)、上街区物价局(计委)、房管局及各房地产开发企业：根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发[1998]34号)和《河南省新建商品房价格行为规则(试行)》(豫价房字[2000]077号)文件精神，为进一步规范商品住房销售价格行为，营造公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境，促进我市住房建设健康发展，现就新建商品住房销售价格行为做以下具体规定：一、严格商品住房价格管理和开发成本监审，加强房地产价格调控1、商品住房销售价格，根据国家和省规定分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
城市建设拆迁安置房屋的出售价格实行政府定价，按保本原则核定；经济适用住房价格实行政府指导价，限价销售；享受政府优惠政策的普通商品住房视同经济适用房进行价格管理；其它商品住房实行成本监审制度，必要时规定利润限制幅度。
2、商品住房销售价格应以开发建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策规定制定。
商品住房销售价格的构成应包括：土地征用及拆迁补偿费；勘察设计及前期工程费；房屋建筑、安装工程费；开发区基础设施和公用设施配套建设费；企业管理费；贷款利息；法定税金；合理利润。
3、下列基础设施配套费应计入商品住房开发成本：小区规划红线以内与住房同步配套建设的供水、供电、供气、供暖、邮电通讯、消防、安防等公共基础配套设施建设，应按规定的或实际发生的费用列入房屋开发成本，一并计入房价。
郑州房产市场分析郑州作为河南省的省会城市，近年来房地产市场发展迅速，成为全国瞩目的热门楼市之一。
以下是对郑州房产市场的分析：首先，郑州房产市场供应量大。
随着城市建设的不断扩大，许多新的住宅项目陆续推出，满足了广大购房者的需求。
此外，郑州还积极推动各类房地产开发项目，包括商业、写字楼等，使得市场供应更加丰富。
其次，郑州房价稳步上涨。
随着人口流入和城市发展，郑州的房价逐步上涨。
根据数据显示，过去几年来，郑州房价稳定增长，经济状况较好的地区甚至出现了高企的房价。
这一现象吸引了许多投资者和购房者，带动了整个房地产市场的繁荣。
再次，郑州房地产市场需求旺盛。
随着城市经济的发展和人民生活水平的提高，越来越多的人开始购买自己的住房。
而郑州不仅有大量的本地购房者，还有许多外地购房者涌入。
这一需求的增加使得房地产市场更加繁荣。
最后，政府对房地产市场的政策支持力度大。
为了促进房地产市场的健康发展，郑州市政府出台了一系列的支持政策，包括购房补贴、金融支持等。
这些政策的出台使得购房者更加有信心，也吸引了更多的投资者进入市场。
综上所述，郑州的房地产市场处于快速发展的阶段。
供应量充足，房价稳步上涨，需求旺盛，政府给予政策支持，这些因素共同推动了郑州房地产市场的繁荣。
然而，也需要密切关注市场的风险和挑战，例如资金链断裂、房价波动等问题，以确保市场的健康发展。
郑州房产市场作为全国热门楼市之一，除了供应量大、房价稳步上涨、需求旺盛和政府支持等方面的优势，还存在一些相关的因素和问题需要进一步分析。
首先，郑州目前的市中心区域房价已经较高，供应相对紧张。
这导致一些购房者不得不将目光转向远郊区域。
郑州市政府为了扩大土地供应和提高城市规划效果，推出了郑州新区的规划。
郑州新区的建设使得郑州的房地产市场继续增长并吸引更多的购房者。
其次，郑州房产市场也面临着投资投机炒房的风险。
随着房价的上涨，一些投资者进入市场进行短期投机，这可能导致市场出现泡沫。
郑州房地产市场8月市场报告（简报）土地市场纲要：８月，郑州市土地供应再次放量，供应高达19幅，供应土地面积59.63万平方米。
累计成交土地5幅、46.94万平方米。
供应走势解析8年8月-09年8月郑州市土地市场供应走势8月，郑州市土地供应再次放量，供应高达19幅，与09年4月持平；供应土地面积59.63万平方米，位居09年1月到此刻的第三位。
供应量的大幅爬升主要受郑东新区土地集中供应、金水区白庙和沈庄城中村改造用地入市拉动。
7月，建设路北、工农路西19轮竞价，8月长江路南、嵩山路西34轮竞价彰显土地市场热度，09年3月份以来，商品房市场供不应求态势明显，此后续供应不足，在此状况下，政府加大土地供应力度，将在必然程度上控制价格的连续爬升，调整市场供求现状。
成交地块解析郑州市8月土地成交明细表8月1日至9月4日，郑州市累计成交土地5幅、46.94万平方米。
长江路南、嵩山路西为09年二七区首幅入市土地，此幅土地引起五家公司34轮竞价，最后以395.94万元/亩的单价成交，成为“新科地王”，其总价溢价幅度达到240%。
依照容积率、建筑限高、绿化率等要求，建成小区后楼面地价折合1697.23元/平方米，算上建安成本、管理及配套等花销，房价成本约为4403元/平方米，“非理性”竞价再次出现，彰显开发商拿地激情，预计后市土地成交单价将渐渐上涨。
金水区两幅虽仅两幅城中村改造用地成交，但面积高达33.84万平方米，均为无底价挂牌、一锤成交，用途均为商务金融和城镇住处，容积率均大于4。
其中，文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北、渠西路西、姜寨明沟北宗地成交单价为280.06万元/亩，创09年到此刻城中村改造单价峰值。
经动工业用地成交两幅，成交面积11.80万平方米，成交单价均为25.60万元/亩，与09年1-7月份较为凑近。
商品房市场纲要：8月，郑州市商品房新增供应量为11.03万平方米，同比下降了90.77%，环比增加了8.56%。
郑州市住房价格分析【摘要】近年来，郑州市房地产业取得了较快发展，这一方面改善了城市居民的居住条件，另一方面房地产市场的过快发展也带来了一系列问题，尤其是房地产价格的过度上涨给郑州市城市发展、经济运行乃至和谐社会的建立埋下了隐患。
本文把郑州房价问题摆到了全国房地产的大市场里去研究，分析了目前郑州市房地产价格的影响因素及其将来的价格走势，并为个人和企业进行房地产投资提出了一些合理化的建议。
【关键词】房地产价格影响因素走势预测投资建议一、房地产价格的影响因素分析近两年以来，从中央出台调控政策的速度和着力点可以看出，快速上涨的房价已经引起了中央的重视。
但是政策对抑制房地产价格只会起到短期作用，效果难以持久。
因为事实已经证明，在现在的房地产市场结构和博弈机制下，经济手段力度难以把握，力度大了容易出现“上海感冒，全国吃药”的情况，力度小了，对部分地区难以产生调控影响。
一切商品价格都是由“本、费、税、利”四要素构成，影响房地产价格的也是这四大因素。
1、影响“本、费”上升的因素商品房开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体有：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。
（1）征用土地费，与日俱增。
由于土地的垄断和有效供给，国家将土地分配方式从十年前的协议出让和划拨，变成了现在的公开投标竞卖，在众多开发商的激烈竞争下，土地中标价明显高于底价，加大了开发成本中的土地费用。
2009年，郑州国土资源局曾拍卖两块土地：第一块67.1亩，起始价为1.074亿元，经过36轮竞价，最后以2.234亿成交，比标底高出108%，每亩均价334万元；第二块17.86亩，起始价1790万元，最终以3290万元成交，比底价高出84%，每亩均价184.21万元。
（2）拆迁安置费强劲上涨。
造成房价过高的重要因素之一，是由于房地产开发公司征用的土地地理位置不同将直接影响该项成本，熟地与生地费用相差5倍以上，生地居民少，安置费用低，但地理位置差；而熟地居民密度高，拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高。
尽管生、熟地发生的费用高低悬殊，但该项成本总体呈上升趋势。
（3）前期工程费上升较快。
经调查，10年来上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。
据统计，开发公司在建房之前必须交纳各项费用达34项，可谓名目繁多，这其中既有行政事业性收费，也有经营性收费，最终都消化在房价中，致使房价上升。
这些收费有关单位虽有文件规定，但许多收费项目都是近10年新增的，而在10年前只有其中的十项经营性收费，标准也比现在低。
（4）其它项目费，涨幅较小。
如建安工程费、附属公共设施费和公共基础设施费用的上升幅度明显小于土地征用及拆迁安置费和前期工程费。
2、影响“利润过高”的因素在房地产价格构成中，利润所占的比重越来越大。
可以说，近年来房地产价格增长的最重要因素就是利润的比重增长过快，利润率过高。
而影响利润率的因素是供给与需求的关系。
（1）供求关系的不平衡房价上涨过快的背后是什么？最短期的影响因素是供求状况的变化。
以郑州为例，在2003年前房价基本稳定（2002年负增长2.75%、2003年上涨1.2%），到了2004年突然上涨13.8%。
它的背后实际上是供求关系的变化。
应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是价格发生了10%以上的增长，说明供求关系变化是主导因素。
2004年郑州商品房销售量从上年371.4万平方米，猛增至496.3万平方米，上升33.6%，此后的2006年增涨为34.4%。
可见在市场经济条件下，供求关系是决定房价的主要因素。
雪上加霜的是，我们试图控制房地产价格的政策大部分只能说是“背道而驰”。
为了给房地产市场降温，降低商品房的空置率，开始控制土地供应量，给开发商带上各种紧箍咒。
这跟在粮价上涨的时候限制卖粮，油价上涨的时候开始限产一样，只会造成房价的进一步上升。
因为有了土地供应的控制，开发商囤积土地的行为日益增多。
因此，最好的办法是加大土地供应量而不是限制。
我们的土地是不多，但还没有少到几个开发商囤积几百亩地就能让房价涨到这个地步。
（2）住房结构不合理河南圆点市场咨询有限公司的调查数据如下：由此可以看出，高面积住房比率的比重过高。
同时，中低价位住房供应偏少也是造成目前房价偏高的重要原因之一。
目前房地产市场供求总量和结构的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位住房供应量下降，高档住房供应增加，使得商品住房平均价格上扬。
郑州市经济适用房增长缓慢，年度供应和销售量占同期住宅供应和销售总量的比例基本都在10%以下。
不少城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上，普通商品房供不应求。
住房供给结构不合理不仅推动了商品住房价格上升，也带动了二手房价格攀升，郑州市二手房价格攀升更为明显。
因为城中村拆迁改造步伐加快，大量外来人口需要寻找租房，造成出租房供求紧张，房租价格也在不断攀升。
随着郑州经济发展，城市化进程加快，多层住宅开发比例下降，高层住宅比例增加；老城区低价房比例缩小，郑东新区、管城区高价房比例扩大，也是带动综合平均价格上升的因素之一。
3、心理预期的影响（1）购房者的心理因素。
长期以来，人们的心理就是买涨不买跌，一些开发商利用了这个心理因素，制造涨了还要涨、供应吃紧的气氛。
所以，新盘开放的价格并不能反映正常的楼价，而是开发商根据市场价揣摩出的价格。
定价肯定是只有涨，没有跌。
（2）社会的舆论误导。
由于房地产开发从获得土地，到开发建设，到定房价，到销售等各个渠道都不是透明的。
购房者根本不知道房价的制定依据和未来房地产开发的规模和计划。
加上舆论的误导，出现“房荒”、“地荒”等不负责任的舆论引导和加息、加息、再加息的政策出台，促使住房消费高峰提前到来，甚至出现盲目购房的趋势。
二、郑州市住房价格走势预测由于购房是普通家庭一笔大开支，房价下跌会令没有购房的市民得到实惠，而房价上涨则会使已经购房的市民看到财富的增加。
市民们站在自己的立场上，期望自己的利益得到满足的心态无可厚非，但在目前无任何事实依据之前，只能寄希望于时间来证明一切。
通过地产中国网对郑州地产的调查数据可以得出如下结论：1、上涨VS下跌——市民对房价走势的预测好似雾里看花图4 市民对郑州房价近期是否下跌的预测自去年9月开始，郑州的商品房和二手房成交量均处于下跌趋势。
那么市民对郑州房价近期是否下跌的预测是什么呢？调查结果显示，有36.5%的市民认为房价近期不会跌，而有37.3%的市民认为房价近期会下跌，还有26.2%的市民认为近期房价走势不好说，三者的提及比例基本相当，表明市民在近期房价的走势上分歧较大，同时也意味着媒体上对于房价铺天盖地的讨论并没有给市民令人信服的答案。
图5 市民对郑州房价长期趋势的预测虽然市民对郑州房价近期是否会下跌的意见分歧很大，但从长期来看，市民普遍认为郑州房价将会在一个比较稳定的范围内波动，出现大幅上涨或下跌的可能性不大。
图6 不同住房拥有状况的市民对近期房价是否下跌的预测情况调查发现，不同住房拥有状况的市民对近期房价的走势预测上存在差异：无房市民对近期房价会下跌的预期较强，达到43.3%，而已经拥有房产的市民对近期房价不会下跌的预期较强，达到45.3%。
2、刚性需求VS投资性需求图7 不同住房拥有状况的市民近期是否有过购房打算尽管郑州市房地产市场面临“寒流”的袭扰，但无房市民的购房热情却仍然高涨。
有47.5%的无房市民近期有过购房打算，而有15.5%拥有一套住房的市民近期有过购房打算，购房意愿随着房屋拥有量的上升逐渐降低。
图8 市民购房的主要目的随着房贷新政等宏观调控措施的出台和保障性住房供给力度的不断加大，市民的购房目的有哪些变化呢？结果显示：以改善居住环境和为家庭成员准备成为市民考虑购房的主要目的，与去年10月份的调查相比，有房市民将购房作为投资手段的比例已经由超过三成下降为不足一成，刚性需求有所增加，而投资性需求则明显萎缩。
政府宏观调控措施对市民房产投资的预期影响已有所体现。
通过市民对住房的刚性需求、房地产的开发成本以及经济、社会、政策、心理等因素对房地产价格的影响和调查公司对郑州地产的调查，可以得出如下结论：1、房地产政策对房地产价格的影响将进一步加大。
2、短期内房地产价格下跌压力较大。
3、长期价格将缓慢上升,房地产市场将步入理性发展。
三、投资房产行业的建议中国的经济高速增长、人口的城市化、住房制度改革和住房保障制度的缺乏以及汇率的改革等因素交织在一起，房地产行业成为中国社会财富的再分配场所。
毫无疑问，地产类公司是当前最赚钱的行业。
万科已经充分展示了地产类公司的魅力，该公司的股票在2001年至2005年熊市期间上涨了数倍。
相信未来的5到10年中，中国的上市公司中还会有比万科等更优秀的房地产类公司出现。
由于房产行业知识有限，以下仅着重对个人投资房产行业提供一些合理的建议。
1、投资房产时机把握很重要。
一般而言一个新的楼盘,刚开盘的时候一般价格都比较低,选择也比较大,还有就是一个老的楼盘,清货的时候价格也比较低,而且楼盘也成熟了,价格比较稳定了,风险也不大，可能开发商还有保留下来的好单位，但不容易碰上。
2、投资房产控制风险很重要,量力而行,就是有多少能力就投资多少房子。
寅吃卯粮式的投资很容易得不偿失。
3、投资房产地段,品质,发展前景很主要。
投资房产最看重的就是看房产的地段,品质,发展前景,还有更重要的就是投资的那套房子在整个楼盘中的档次。
位置景观不好,一栋楼,有的房子朝西,有的朝北,有的对着马路,有的在低层,这都是投资的大忌,相当于股票里的垃圾股,价格低也不能投资。
要投资就一定要投资高层里的中高层的,超向好,景观好的,不靠路的,价格虽然贵点,但是,以后升值潜力一定比差的强。
4、投资房产的投资回报率高低很重要。
投资回报率有两种,一种是升值,一种是租金回报,升值潜力大的,可能租金回报就低,租金回报高的可能升值潜力就小,升值潜力又大租金回报又高的基本没有。
所以,要根据自己的经验和水平来决定如何判断,如何选择。
5、投资房产的心态很重要。
恐惧是一种情绪，经常干扰判断；同样的道理，陶醉的心情也会影响判断。
不管以何种方式投资房产，你的决策必须建立在对投资价值相关分析的客观推理之上。
对于一位优秀的投资者，如何控制心的能力，其重要性远远超过如何运用脑。
情绪是最棘手的部分，无论房价上涨或下跌，你都必须保持理智和客观的立场，从一个长期的角度来考虑投资价值。
参考文献：[1] 陈景贤，房地产价格形成因素分析[D]. 武汉:华中师范大学，2008:2-3[2] 陶芳，房地产价格影响因素探究及实证分析[D].天津:天津大学，2008:1-3[3] 陈森峰,陈龙乾，观调控对房地产价格的影响分析，经济学家,2005,4(3):56—62[4] 王丽玫,王振海，廊坊房地产价格因素变化趋势研究，河北建筑工程学院学报,200725(4)[5] 吴龙龙,黄丽明，试析银行信贷对住房价格的调控作用[J]，价格月刊,2006(1):25-27[6] 骄永富,阎骏爱，房地产投资分析与决策[M]. 中国物价出版社，2003:(6)[7]地产中国网。
