房地产法试题及答案

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全国2011年1月自学考试房地产法试题

一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）

1.在我国，土地使用权（ ）

A.不得转让或抵 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押

2.城市房地产管理关系属于（ ）

A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为

C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为

3.房地产法律关系的客体是（ ）

A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体

4.承包方对其承包的基本农田，不得进行．．．．的行为是（ ）

A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营

C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权

5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取．．．．的承包方式是（ ）

A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包

6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划．．．入．基本农田保护区的

是（ ）

A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田

C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地

7.国家建设用地必须是（ ）

A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地

8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（ ）

A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产

C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分

D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分

9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登

期末作业考核

《房地产法》

满分100分

一、名词解释（每题6分，共30分）

1、房地产产权

答：房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

2、土地增值税

答：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

3、房地产法

答：房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。

4、土地征收

答：土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。

5、商品房

答：商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

二、简答题（每题10分，共40分）

1、土地使用权转让的特点。

答：土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括： 1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而独立存在。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个独立的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种独立的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种独立的权利也可相安无事。在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。2、权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让 3、土地使用权的转让需办理变更登记。我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生；后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效由于土地使用权的转让登记不属于政府的行政审批行为，未办理转让登记的，虽然土地使用权不发生移转，但并不影响转让合同的效力。除非另有约定，土地使用权经各方当事人签署之后生效，未能办理转让登记的，承担办理登记义务的一方应向另一方负违约责任

2018年10月高等教育自学考试全国统一命题考试

房地产法试卷

(课程代码00169)

一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。

1.从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有（ C ）

A.强制性 B.有限性 C.永续性 D.阶段性

2.根据《房地产业基本术语标准》，存量房屋的产权交易市场属于房屋（ B ）

A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场

3.下列属于房地产中介服务的是（ D ）

A.房地产开发项目转让B.房屋设施管理 C.房屋维修养护 D.房地产估价

4.国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部于2011年11月发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定，凡是村民小组土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体；由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由代理人代为申请登记、保管土 地权利证书。该代理人是（ C ）

A.村支部书记 B.村委会主任 C.村民委员会 D.村党支部

5.宅基地使用权的申请人必须具备（ D ）

A.选民资格 B.市民资格 C.居民资格 D.村民资格

6.我国目前不动产登记，除海域使用权登记外，基本实现了（ A ）

A.属地登记 B.属人登记 C.分级登记 D.属地登记与分级登记相结合

7.宅基地和自留地、自留山属于（ B ）

A.国家所有 B.集体所有 C.集体占有 D.个人所有

2014电大《房地产法》期末试题及答案

一、选择题（每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。每小题2分，共20分）

1、发生( ABCD )时应当办理房地产权属登记。

A. 房地产买卖 B. 土地使用权转让

C.房地产抵押 D.房地产赠与

2、租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( AB )

A.登记 B.备案 C.批准 D.公告

3、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为( B )年。

A.90 B .70 C .50 D.40

4、房地产法律关系包含( BCD )等要素。

A.权利 B. 客体 C.内容 D.主体

5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以( B )

A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费

B.无偿收回地土使用权

C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

D.处以20%的罚款

6、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括 （ ABCD ）

A．土地灭失

B．国家强制收回土地使用权

C．国家提前收回土地使用权

D．土地使用权期限届满

7、买卖房地产契税税率为按买价征收( D )。

A、2% B、4% C、5% D、6%

8、土地利用总体规划体系包括( ABD )。