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房产税法、契税法和土地增值税法本章考情分析本章组合的三个税种，涉及对房屋、土地等不动产取得、持有、转让中的财产征税或行为征税。
其中：房产税、契税以单选题、多选题命题为主，每个税分值2分左右；土地增值税每年有计算分析题，分值6-8分。
本章三税，预计分值在10分以上。
本章内容结构第一节房产税法第二节契税法（讲课中放在第一节）第三节土地增值税法本章变化：房产税：新增2项税收优惠；纳税申报表有变化。
第一节契税法【知识点1】征税对象【考情分析】重要考点契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、征税对象一般规定在境内转移土地、房屋权属这种行为。
学习这部分内容，注意结合与不动产业务其他税种的关系。
纳税人不动产转让业务涉及税种：二、征税对象具体情况：（一）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。
不得因减免土地出让金而减免契税。
（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）几种特殊情况视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋：承受方按房产折价款（现值）缴纳契税2.以房产作投资或作股权转让：被投资方为契税的纳税人（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）【特殊】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3.买房拆料或翻建新房：买房人为契税的纳税人。
（四）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）区分赠与和继承1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围，受赠方缴纳契税；2.继承要加以区分：（1）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）房屋交换【提示】房屋等价交换不交契税；（六）其他：1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。
2012年机考后客观题和土增以外主观题考频（共11年）客观题和土增主观题外的考点考频年份房产税纳税义务人和征税范围5次2012年、2013年、2021年考核纳税义务人2014年和2020年考核征税范围房产税税率、计税依据和应纳税额的计算11次+5次2012年考核改扩建应纳税额计算2013年涉及免租期房产税应纳税额计算2013年多选题涉及出租住房房产税、营业税、城建税及附加2015年和2022年文字形式考核从租计征房产税的项目2016年考核地下建筑应纳房产税2017年考核宗地容积率大于0.5房产原值2019年文字形式考核从价计征房产税的项目2020年文字形式考核房产税计税依据2021年文字形式考核共享利润共担风险的投资联营计税依据2022年文字形式考核融资租赁的房屋计税依据房产税税率、计税依据和应纳税额的计算11次+5次2017年和2020年企税综合题均涉及未缴纳房产税，计算应纳税额并调整会计利润2021年企税综合题考核改扩建房产未计算房产税是否正确并说明理由，如缴纳，请计算应纳税额及调整的应纳税所得额2020年个人所得税计算问答题涉及出租住房应纳房产税2022年计算问答题宗地容积率小于0.5房产原值房产税税收优惠3次2014年、2022年（2次）房产税征收管理2次2015年和2018年考核纳税义务发生时间契税征税范围6次2012年和2013年结合印花税以文字方式考核2015年、2020年、2021年、2018年（结合税收优惠）契税税率、计税依据和应纳税额的计算6+9次2013年结合营业税考核契税计算2013年结合营业税、土地增值税、印花税考核房屋交换契税计算2016年考核抵债应纳契税2016文字形式考核契税计税依据2017年文字形式考核房屋赠与契税计税依据2020年互换住房契税计算2017年企税综合题涉及企业应缴未缴契税，计算应纳税额，但不影响折旧土增计算问答题涉及契税（7次）2022年增值税综合题涉及契税计算契税税收优惠6次2012年、2017年、2019年、2019年、2020年、2022年土地增值税征收范围5次2012年、2014年、2016年、2020年、2021年土地增值税的扣除项目2次2021年、2022年考核可计入加计20%扣除基数的项目房地产开发企业土地增值税清算2次2015年和2018年土地增值税税收优惠1次2013年土地增值税征收管理1次2012年纳税地点 一、房产税纳税义务人与征税范围一、房产税纳税义务人与征税范围纳税义务人一般规定征税范围内的房屋产权所有人具体规定产权属国家所有的由经营管理单位纳税产权属集体和个人所有的由集体单位和个人纳税产权出典的由承典人纳税产权所有人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税承典人不在房屋所在地的产权未确定的租典纠纷未解决的无租使用其他单位房产的由使用的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税征税范围征税对象房产税以房产为征税对象房地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税征税区域城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村 二、房产税税率、计税依据和应纳税额的计算二、房产税税率、计税依据和应纳税额的计算 （一）税率从价计征 1.2％自有房产用于生产经营【年】从租计征12％出租非居住的房产取得租金收入4％个人出租住房，不区分实际用途对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4％的税率征收房产税 （二）计税依据 1.从价计征—计税余值 （1）一般规定外购会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，不含可抵扣增值税自建房产原值应包含地价宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价【解释】宗地容积率＝总建筑面积/土地面积 （2）改扩建及附属设备、配套设施房屋进行改扩建增加原值附属设备或配套设施计入原值，更换时＋新—旧，易损件更新不计入 （3）投资联营的房产 （4）产权出典的房产【承典人房产余值从价计征】 （5）融资租赁的房产【承租人房产余值从价计征】 融资租赁合同约定开始日的次月，合同未约定开始日的，自合同签订的次月 （6）无租使用的房产【使用人房产余值从价计征】 （7）居民住宅区内业主共有的经营性房产【自营，余值从价；出租，租金从租】 （8）具备房屋功能的地下建筑【独立地下建筑，原值打折；相连地下建筑，与地上视为整体；出租，同地上建筑物】（工业用途：50%到60%；商业和其他用途：70%到80%） 2.从租计征计税依据不含增值税的租金收入以劳务形式为报酬抵付房租根据同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征约定免收租金期限免收租金期间由产权所有人按照房产余值从价计征 （三）应纳税额的计算 三、房产税税收优惠三、房产税税收优惠 （一）房产税暂行条例规定的税收优惠 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。
第七章房产税法、契税法和土地增值税法考情分析次重点章，房产税和契税每个税种的分值在2－3分左右，土地增值税年均分值7分左右。
2017年教材结构有变化，内容略有增删。
【知识点】房产税纳税义务人及征税范围【考情分析】中频考点，熟悉。
【重要考点】一、纳税义务人提示：房产税的特点是谁受益谁缴纳房产税。
【典型例题1】下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（）。
A.产权属于集体的由承典人缴纳B.房屋产权出典的由出典人缴纳C.产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳D.产权属于国家所有的不缴纳『正确答案』C『答案解析』选项A，产权属于集体的由集体单位缴纳；选项B，房屋产权出典的由承典人缴纳；选项D，产权属于国家所有的由经管单位缴纳。
【典型例题2-2013年考题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。
A.房屋产权未确定的B.房屋租典纠纷未解决的C.房屋承典人不在房屋所在地的D.房屋产权所有人不在房屋所在地的『正确答案』ABCD『答案解析』产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。
二、征税范围1.征税对象是房屋。
房产是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
（独立于房屋之外的建筑物不征收房产税）2.征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。
不包括农村房屋。
（个人居住的房屋不缴纳房产税，但是如果出租的需要缴纳房产税。
）3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【典型例题-2014年考题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。
A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房『正确答案』C『答案解析』选项A，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；选项B，房产税以房产为征税对象，所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，对于建在室外的露天游泳池，不属于房产税的征税范围；选项D，房地产开采企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
第七章 房产税法、契税法和土地增值税法 一、房产税法 1.纳税人：房屋的产权所有人，包括房屋的产权人、承典人、代管人或使用人。 无租使用纳税人房产，由使用人从价计算缴纳房产税。 2.征税对象与征税范围 （1）不包括独立与房屋之外的建筑物、位于农村房屋。 （2）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 3.计税依据、税率 计税方法 计税依据 税率 税额计算公式
从价计征 房产计税余值 1.2% 全年应纳税额 = 应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% 从租计征 房屋租金 12% （个人为4%） 全年应纳税额 = 租金收入×12% （个人为4%）
从价计税的特殊问题：6个 （1）房产原值中均应包含地价的规定： 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 （2）房产联营投资不担风险的，房产税从租计征。 （3）融资租赁房屋的，以房产余值计征房产税。 （4）房屋附属设备和配套设施的计税规定。 （5）居民住宅区内业主共有经营性房产缴房产税。 （6）地下建筑物房产税规定 ①独立的减征： 工业用途房产：房屋原价的50～60%作为应税房产原值 商业和其他用途房产:房屋原价的 70～80%作为应税房产原值 ②与地上房屋相连的（地下停车场、商场的地下部分等）：与地上的视为一个整体计算房产税。 从租计税的特殊规定: （1）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 （2）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 4.税收优惠 5.纳税义务发生时间
二、契税法 1.纳税义务人——不动产转让中的承受方
2.征税对象——转移土地、房屋权属（各种情况） 3.计税依据——不动产价格（成交价格、市场价格核定） （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据； （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； （3）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据； （4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益； （5）房产抵债，按房产折价款为计税依据； （6）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。 4.税率：3%-5%比例税率。 个人购买住房 面积 优惠税率
第十章 房产税法、契税法和土地增值税法 第十章习题精析课程目录 一、本章命题常规 二、本章新增易考知识点 三、本章重要考点示例 四、跨章节知识点组合 一、本章命题常规 本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。 本章考试命题分值10分左右，其中房产税的分值能达到3分左右，土地增值税5分左右。本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城市维护建设税、印花税混合命制计算题。 二、本章新增易考知识点 1.新增“自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年”的规定。 2.新增“自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税”的规定。 3.新增“自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税”的规定。 4.新增“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税”的规定。 三、本章重要考点示例 考点1：房产税的纳税人和征税对象 【例题1·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（ ）。（2014年） A.农村的居住用房 B.建在室外的露天游泳池 C.个人拥有的市区经营性用房 D.尚未使用或出租而待售的商品房 【答案】C 【例题2·单选题】无租使用其他单位房产的，其房产税纳税规定是（ ）。 A.免征房产税 B.由无租使用其他单位房产的单位和个人按照同类租金收入代缴房产税 C.由无租使用其他单位房产的单位和个人按照房产余值缴纳房产税 D.由产权所有人按照同类租金收入代缴房产税 【答案】C 【例题3·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（ ）。（2013年） A.房屋产权未确定的 B.房屋产权所有人不在房屋所在地的 C.房屋租典纠纷未解决的 D.房屋承典人不在房屋所在地的 【答案】ABCD 【例题4·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税的纳税人和计税依据的是（ ）。 A.出租人按照房产售价 B.承租人按照房产余值 C.承租人按照房产原值 D.出租人按照房产租金 【答案】B 考点2：房产税的税率 【例题1·多选题】下列有关房产税税率的表述符合现行规定的有（ ）。 A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率 B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率 C.个人住房出租用于某企业存放货物，适用12%的房产税税率 D.个人住房出租，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税 【答案】ABD 【例题2·单选题】李某在2018年4月将一处住房出租给别人居住（已签订合同）。下列各项税务处理中，正确的是（ ）。 A.应按4%的税率缴纳房产税 B.应按5%的征收率缴纳增值税 C.应按20%的税率缴纳个人所得税 D.应按3%~5%税率缴纳契税 【答案】A 考点3：房产税的计税依据 把握：从价计征和从租计征的两类计税依据，以及特殊情况房产税的计算。 房产税计算的易考知识点：（1）房产原值的确定；（2）投资联营；（3）阶段性出租；（4）附属设施的计税；地上、地下房产的税基确定。 【归纳】地上、地下房产类建筑物计税比较
房产类的建筑物 房产税计税依据 城镇土地使用税的计税依据 从价 从租
地上的 原值扣除规定的减除
比例 租金
收入
占地面积 地下与地上一体的
独立地下的 折扣后的原值扣除规定的减除比例 证书确认或地下建筑垂直投影面积； 按应征税款的50%征收 【例题1·单选题】某企业2016年3月投资1500万元取得5万平方米的土地使用权，缴纳契税60万元，用于建造面积为4万平方米的厂房发生的建造成本为2000万元，2016年底竣工验收并投入使用。对该厂房征收房产税时所确定的房产原值是（ ）。（2017年） A.3200万元 B.5000万元 C.3560万元 D.3500万元 【答案】C 【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。契税应计入房产原值。所以计征房产税的房产原值=1500+60+2000=3560（万元）。 【例题2·单选题】2018年某企业支付8500万元（不含增值税，下同）取得12万平方米的土地使用权，花费500万元对土地进行开发，新建厂房建筑面积5万平方米，厂房建造成本2000万元，2018年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（ ）万元。 A.2000 B.9083.33 C.9500 D.10500 【答案】C 【解析】该企业计入房产原值的地价=（8500+500）/12×5×2=7500（万元） 征收房产税的房产原值=7500+2000=9500（万元）。 【例题3·单选题】2018年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，（省人民政府确定的）房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2018年4月至12月份应缴纳房产税（ ）万元。 A.0.95 B.1.15 C.1.26 D.1.89 【答案】C 【解析】与地上相连的地下建筑物要将地上地下视为一个整体，按照地上建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要按照折算比例对原价打折扣减，再减除损耗计税。2018年4月至12月份应缴纳房产税=（100+200×50%）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.26（万元）。 【例题4·单选题】某工厂2016年2月自建的厂房竣工并投入使用，该厂房的原值是8000万元，其中单独用于储存物资的地下室为800万元，假设房产原值的减除比例为30%，地下室应税原值为房产原值的60%。该企业2016应缴纳房产税（ ）。（2016年） A.56万元 B.59.14万元 C.53.76万元 D.61.60万元 【答案】C 【解析】应缴纳房产税=（8000-800）×（1-30%）×1.2%×10/12+800×60%×（1-30%）×1.2%×10/12=53.76（万元）。 【例题5·单选题】某公司2014年购进一处房产，2018年4月30日交付用于5月开始的投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得含税固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司2018年应缴纳的房产税为（ ）。 A.26.69万元 B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元 【答案】A 【解析】应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160/（1+5%）×12%=8.4+18.29=26.69（万元）。 【例题6·单选题】房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，据此计征房产税的依据是（ ）。 A.同类劳务的平均价格 B.同类劳务的最高价格 C.同类房产的租金水平 D.同类房产的价值折算 【答案】C 【解析】房屋出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 【例题7·多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有（ ）。（2015年） A.以融资租赁方式租入的房屋 B.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋 C.以经营租赁方式租出的房屋 D.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋 【答案】BC 【例题8·单选题】某上市公司2017年6月购得一处高档会所，增值税专用发票金额5000万元,增值税250万元，然后加以改建，支出500万元（不含增值税，下同）在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2017年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2018年该会所应缴纳房产税（ ）。 A.42万元 B.48.72万元 C.50.4万元 D.54.6万元 【答案】B 【解析】应纳房产税=[5000+500+（500-200）]）×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。 考点4：房产税的税收优惠 【例题1·多选题】下列各项中，符合房产税优惠政策规定的有（ ）。 A.个人所有的非营业用房产免征房产税 B.宗教寺庙、名胜古迹自用的房产免征房产税 C.国家机关附属招待所使用的房产免征房产税 D.经营公租房的租金收入免征房产税 【答案】ABD 【例题2·单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣除比例为25%，该企业2008年应缴纳的房产税（ ）万元。（2009年原制度） A.71.1 B.73.8 C.78.3 D.81 【答案】A 【解析】应缴纳房产税=（9000-300-800）×（1-25%）×1.2%=71.1（万元）。 考点5：房产税的纳税义务发生时间 【例题1·多选题】下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的有（ ）。（2018年） A.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税 B.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税 C.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳房产税 D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税 【答案】BCD 【例题2·多选题】甲工业企业2018年初固定资产账面原值中，拥有厂房原值为3000万元，仓库原值1000万元，2018年4月5日，将该仓库以1000万元（不含税）的价格过户转让给乙外资企业，不考虑其他税费，当地政府规定房产税减除比例为30%，则（ ）。 A.甲企业当年应纳房产税27.65万元 B.甲企业当年应纳房产税28万元 C.乙企业当年应纳房产税5.6万元 D.乙企业当年应纳房产税5.95万元 【答案】BC 【解析】甲企业当年应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%+1000×（1-30%）×1.2%×4/12=25.2+2.8=28（万元）。 乙企业当年应纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%×8/12=5.6（万元）。 考点6：契税的纳税人和征税范围 【例题1·多选题】孙某将自有商铺无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（ ）。 A.孙某应缴纳契税 B.王某应缴纳契税 C.孙某应缴纳印花税 D.王某应缴纳印花税 【答案】BCD 【例题2·多选题】甲企业在2017年得到政府无偿划拨来的一宗土地使用权，开发建造完工后，经批准在补办了土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后，甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。以下说法正确的有（ ）。 A.甲企业补办土地使用权出让手续、缴纳土地出让金时应缴纳契税 B.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳印花税 C.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳土地增值税 D.乙企业取得甲企业转让的房产应缴纳契税 【答案】ABCD 【例题3·单选题】下列行为中，应当缴纳契税的是（ ）。（2018年） A.个人以自有房产投入本人独资经营的企业 B.企业将自有房产与另一企业的房产等价交换 C.公租房经营企业购买住房作为公租房
