创新管理模式 破解物管难题——盐城市推行小区物业管理体制创新

盐城市市区物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）第一条为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定本市区物业管理服务等级标准和收费政策，负责本级物业服务企业收费标准的核定，对物业服务企业收费行为实施监管；盐都、亭湖及开发区物价局会同同级物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责同级物业服务企业收费标准的制定、实施和监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定。

第六条物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。

非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。

非普通住宅是指小区容积率低于1（不含1）的住宅；或整个小区每套住宅建筑面积均等于或超过144平方米的住宅；或在同一区域内相对独立的别墅（包括独立别墅、联排别墅）。

第七条实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分等级收费办法和收费标准执行。

业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会与物业服务企业，在政府指导价范围内通过物业服务合同约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报同级价格主管部门备案。

物业管理市场化难点及对策长春房地集团物业有限公司蒋怀福作为21世纪现代化城市建设的“朝阳”产业——物业管理，随着城镇住房制度改革的不断深化和住宅建设的迅速发展，逐步壮大。

据不完全统计，到2000年末，我国的物业管理企业已超过2万余家，物业小区达5000余个，从业人数超过200万人，其中，长春市从1992年开始实施物业管理，现有物业公司155家，实施物业管理的小区124个。

无论是南方，还是北方，在物管的规模和覆盖面上都有很大提高。

然而，由于传统旧体制的束缚和新生事物发育中的非成熟性，致使物业管理，尤其是北方的物业管理，在发展中存在着若干隐患和阻滞，影响物管市场化建设。

下面仅就物业管理市场化的内涵、目前推行物业管理市场化进程中存在的难点及实施策略，谈一些粗浅的看法。

一、物业管理市场化的内涵我国的物业管理已经实施20多年了，多年来，物业管理在探索中前进，在尝试中发展，市场结构已经形成，市场主体、市场客体、市场运行的环境已经具备。

但还有许多欠缺。

如何进一步推进物业管理市场化的进程，已成为物业管理发展的一个重要问题。

成熟的物业管理市场，就是要使物业管理按照市场经济的原则和规律去运作，也就是说应该打破保护主义、本位主义，把符合招标条件的物业管理项目推向市场，实行公平、公正、公开的竞争，加快物业管理市场化的培养和发展，尽快与国际市场接轨，迎接加入WTO后国外同行的挑战。

二、推进物业管理市场化进程的难点及成因1、物管市场条块分割，公平竞争格局难以形成。

社会化与专业化程度是衡量物业管理水平高低的一个显著标志，也是物管市场化进程的重要条件。

按照社会化、专业化的要求，物业管理是由专门的管理公司通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理，摆正了主人和管家的关系，将行政性的管理终身制度变为企业经营型的聘用制。

在这样一种新的机制下，将逐步地形成有活力的物管竞争市场，业主有权选择物管单位，物管公司只是一个大管家，必须依靠良好的经营和服务才能进入和占领这个市场，从而在根本上促进服务质量和管理水平的提高。

物业小区管理模式物业小区管理模式在当代社会，随着城市化进程的加快，越来越多的人选择居住在小区里。

而如何高效地管理和维护这些小区成为了一个亟待解决的问题。

为了解决这个问题，各种物业小区管理模式应运而生。

本文将介绍几种常见的物业小区管理模式，并提供一些改进的建议和想法。

1. 自管型物业管理模式自管型物业管理模式是指由小区居民自己组织管理和维护小区的一种管理方式。

在这种模式下，小区居民组成居委会或业主委员会，负责决策和执行小区的管理事务。

他们通常会选举出一批志愿者负责日常巡逻、清洁和维修等工作。

该模式的优点是居民更有参与感，能够提高小区管理的透明度和效率，减少部分运营费用。

但同时也存在问题，比如管理者素质不一、管理能力有限，很难统一执行标准等。

为了改进自管型物业管理模式，建议设立专门的小区管理机构，聘请专业人员进行管理和维护工作，同时加强业主的参与和监督，提高整体管理水平。

2. 委托型物业管理模式委托型物业管理模式是指小区的业主将管理权委托给物业公司进行管理和维护。

在这种模式下，物业公司负责小区的日常运营管理，包括保安巡逻、垃圾清运、绿化管理等。

业主则通过支付物业费来获得相关服务。

该模式的优点是专业化程度高，能够提供更专业、高效的管理服务。

但也存在一些问题，比如物业公司服务水平参差不齐、物业费用过高等。

为了改进委托型物业管理模式，建议建立有效的监管机制，加强对物业公司的考核和评价，同时提供业主意见和投诉渠道，增强业主对物业公司的监督力度。

3. 共管型物业管理模式共管型物业管理模式是指由业主和物业公司共同参与管理和维护小区的一种模式。

在这种模式下，物业公司负责小区的日常运营管理，而业主则通过业主委员会参与管理决策和监督工作。

该模式的优点是充分发挥了物业公司和业主的优势，提高了管理水平和效果，形成了物业管理的多元化。

但同时也存在协调难、利益分配不均等问题。

为了改进共管型物业管理模式，建议加强物业公司与业主之间的沟通与合作，明确各自的权责，处理好利益关系，形成各方共识和合力。

2024年盐城物业管理条例最新全文第一章总则第一条为了规范盐城市物业管理工作，维护社区居民的合法权益，促进社区和谐稳定，根据相关法律法规，制定本条例。

第二条本条例适用于盐城市范围内的住宅区、商业区、工业区等不同类型的物业。

第三条盐城市物业管理应遵守国家法律法规、社会伦理和公共道德，以提供优质、高效的服务为宗旨。

第二章物业服务第四条物业服务提供以下服务内容，包括但不限于：安全保卫、保洁卫生、绿化养护、车辆管理、消防安全、维修养护等。

第五条物业服务机构应当配备专业人员，具备相应的专业知识和技能，提供高质量的物业服务。

第六条物业服务机构应当建立健全服务投诉处理机制，及时受理和解决业主投诉，确保业主合法权益。

第三章物业费管理第七条物业费的标准由物业服务机构根据物业它周边市场价格、服务内容等因素综合确定，并报居民委员会或业主大会审议通过。

第八条物业费的收取方式可以采用月租、按面积收取、按户数收取等形式，具体方式由居民委员会或业主大会决定。

第九条物业服务机构应当建立专门的物业费收费及管理制度，确保收费公开、透明，不得收取任何未经批准的费用。

第十条居民应按照约定时间和金额缴纳物业费，如有特殊困难可向物业服务机构提出申请，由物业服务机构进行审核并给予相应的优惠或临时减免。

第四章社区安全管理第十一条物业服务机构应当建立健全小区内的安全管理制度，加强门禁管理，防止非法入侵和不法行为。

第十二条物业服务机构应当配备专业的保安人员，加强夜间巡逻，确保小区内的居民生活安全。

第十三条居民应当遵守社区的安全管理规定，不得从事危害公共安全的行为，如发现可疑人员或可疑行为应及时报告物业服务机构或公安机关。

第五章环境卫生管理第十四条物业服务机构应当按照相关规定做好小区的垃圾分类收集和处理工作，定期清扫公共区域，保持小区环境整洁。

第十五条居民应当自觉遵守垃圾分类规定，将生活垃圾分类投放到指定的垃圾容器内。

第十六条物业服务机构应当合理规划绿化带和景观设施，定期进行养护工作，提升小区环境质量。