二手房交易中的风险控制
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二手房买卖合同的风险控制和预防机制随着房地产市场的不断升温,二手房买卖合同也成为许多人关注的焦点。
由于房屋交易是一项重大的经济交易,买房者需要仔细考虑并制定一份详细的买卖合同,来确保自己的合法权益。
但在签订合同时,许多人常常会忽略一些细节问题,这往往会导致不必要的风险和损失。
因此,在此文章中,我们将讨论二手房买卖合同的风险控制和预防机制。
一、合同的明确性要保障买卖双方的权益,最重要的即是合同的明确性。
合同应该详细说明出售方和购房方的身份信息、房屋具体地址和面积、交易价格、交易时间等重要内容,防止出现双方在交易过程中的不同意见或解释差异。
合同还应该包括各方义务责任和违约责任等内容,明确交易双方的权利义务及违约情况下可能发生的后果。
只有一份全面、具体、清楚的买卖合同才能有效地防范合同风险。
二、产权的合法性在房屋交易过程中,要确保所购买的房屋产权真实、合法、有效。
购房人需要检查房屋的权属证明文件是否齐全、完备。
如果购房人不熟悉法律,建议咨询专业律师的意见,以确保在购买过程中不会产生任何法律风险。
此外,购房人还需要查询该房屋是否被质押或查封等不良记录,防止因此产生纠纷。
三、交易款项的保障在房屋交易的过程中,为了防止交易款项的风险,双方应该选择一个安全的交易方式。
例如,对于交易款项,建议使用银行转账方式付款,并在转账时填写明细信息,确保交易的安全和合法性。
此外,双方可以选择在签署合同时,将交易款项存入第三方中介机构的托管账户中,并由第三方机构监管,确保交易款项的安全。
四、不可抗拒因素的情形不可抗拒因素是指合同履行中出现的不可预见、不可避免、无法克服的客观情形,例如自然灾害、政府行为等。
在此情况下,买卖双方应该及时协商解决,避免由此产生纠纷。
如果无法解决,应该按照合同的约定,采取相应的仲裁或法律诉讼方式解决。
五、违约情况的处理在签署房屋买卖合同时,需要对违约情况进行详细的说明,明确违约方应该承担的违约责任。
二手房买卖的十大风险及应对策略
1.产权纠纷:买家在购买二手房时,应核实卖家的产权证明。
应对策
略是在购房合同中明确约定卖家对产权问题的责任,并保留追究卖家法律
责任的权利。
2.房屋抵押:在购买二手房时,应查明房屋是否存在抵押情况。
应对
策略是要求卖家提供无抵押的证明,并委托第三方律师进行审查。
3.非法建造:在购买二手房时,应查明是否存在非法建筑或装修情况。
应对策略是要求卖家提供合法建筑和装修的证明,并委托专业技术人员进
行验收。
4.房屋质量问题:在购买二手房时,应仔细检查房屋的结构及装修等
情况。
应对策略是要求卖家提供房屋验收报告,并在购房合同中明确约定
房屋质量问题的处理办法。
5.土地纠纷:在购买二手房时,应查明土地使用权情况。
应对策略是
要求卖家提供土地证明,并委托第三方律师进行审查。
6.房价波动:在购买二手房时,应注意房价的波动情况。
应对策略是
要对房市进行充分了解,并购买适合自己的房产。
7.资金风险:在购买二手房时,应注意支付方式和合同条款。
应对策
略是使用银行转账等正规支付方式,并在购房合同中明确约定资金风险的
处理办法。
9.手续繁琐:在购买二手房时,应逐项查看需要办理的手续。
应对策
略是提前了解办理手续的流程,并委托专业人员办理。
10.产权转移风险:在购买二手房时,应注意确保产权转移的顺利进行。
应对策略是在购房合同中明确约定产权转移的时间和方式,并委托专业人员办理转移手续。
二手房买卖风险评估近年来,随着经济的发展和人民生活水平的提高,越来越多的人选择购买二手房。
然而,与此同时,二手房买卖中存在着一定的风险。
本文将从法律、房产信息、交易安全等方面进行评估和分析。
一、法律风险评估在二手房买卖中,法律问题是最重要的一个方面。
购买者务必要进行全面的法律风险评估,以免遭受不必要的损失。
以下是购买二手房时需要注意的法律问题。
1.房产证和土地使用权证是否齐全:购买二手房时,首先要核实房产证和土地使用权证是否齐全。
如果缺失或存在问题,可能导致房屋的所有权无法得到保障。
2.房屋权属是否清晰:购买者需要确认房屋的权属是否清晰,并核实卖家是否为合法的房屋所有人。
若有争议或纠纷,可能导致购买者不能合法享有房屋的所有权。
3.二手房的抵押情况:购买者需了解房屋是否存在抵押情况。
如果存在未解除的抵押,购买者可能需要承担债务或面临财产受到拍卖的风险。
二、房产信息风险评估在购买二手房时,对于房产信息的准确评估是必不可少的。
以下是购买二手房时需要注意的房产信息相关风险问题。
1.房屋面积是否真实:购买者务必要核实房屋实际面积是否与房产证上的信息相符。
如存在面积差异,可能影响购房者的使用权。
2.房屋的质量和装修情况:购买者需要对房屋的质量和装修情况进行评估。
如果存在质量问题或装修不符合规范,可能增加日后的维修和装修成本。
3.房屋周边环境的评估:购买者应该对房屋周边环境进行评估,包括交通情况、配套设施等。
不良的周边环境可能会对居住体验产生负面影响。
三、交易安全风险评估在二手房买卖过程中,保障交易安全是非常重要的。
以下是购买二手房时需要注意的交易安全相关风险问题。
1.合同的真实性和合法性:购买者应仔细审查二手房买卖合同的真实性和合法性。
避免签订虚假合同或违法合同,以免受到合同纠纷的困扰。
2.支付方式的安全性:购买者在支付房款时需要注意支付方式是否安全可靠。
建议采用银行转账等正规支付方式,避免使用现金或其他不安全的支付方式。
房屋买卖中的风险评估与防范在房屋买卖市场中,风险评估与防范是买卖双方都需要重视的问题。
买房对于购房者来说是一项重要的投资决策,而卖房对于房屋所有者来说也是一次重要的交易过程。
本文将从两个角度分别探讨房屋买卖中的风险评估与防范。
一、购房者角度下的风险评估与防范1.调查房屋的历史及质量购房者在购房之前应该充分了解所要购买房产的历史及质量情况,包括房屋的建筑年限、是否有过大修、是否存在涉诉或纠纷等。
购房者可以向开发商或中介机构索要建筑工程和质量验收合格证书,以及相关法律文件。
2.认真查阅相关法律文件购房者在购房过程中应认真查阅相关法律文件,包括商品房买卖合同、房屋所有权证、不动产权证、土地使用证等。
这些文件能够确保购房者在购房后能够合法享有房屋的产权。
3.慎重选择购房方式购房者可以选择通过开发商购买房屋,或者通过房产中介或二手房交易平台购买二手房。
无论选择哪种购房方式,购房者都应慎重考虑,并与专业人员进行咨询和协商,以确保购房交易的安全和合法性。
二、房屋所有者角度下的风险评估与防范1.确定合理的售价作为房屋所有者,在卖房之前需要确定一个合理的售价。
可以通过咨询专业的房地产评估师或房产经纪人,对房屋进行评估以及市场调研,确定一个合理的售价,以吸引潜在的买家。
2.严格审核购房者的资质在接受购房者的购房意向之前,房屋所有者需要对购房者的资质进行严格的审核。
这包括购房者的身份证明、财力状况和购房目的等。
通过审核可以降低卖房过程中的风险。
3.签订正规买卖合同房屋所有者在与购房者进行买卖合同签订时,需要确保合同的合法性和完整性。
合同应明确规定双方的权益和义务,包括房屋的产权、交付时间、交付方式、支付方式等。
购房者和房屋所有者都应该保留一份合同的复印件作为备案。
4.寻求法律援助在房屋买卖过程中,如果发生纠纷或争议,房屋所有者可以寻求法律援助以保护自己的权益。
可以咨询律师或房地产专业人士,并根据具体情况采取相应的法律行动。
二手房交易存在的弊端问题二手房交易是指购买人在房屋所有权已转移给其他人的情况下进行的房屋交易。
相比于新房交易,二手房交易存在一些独特的弊端问题。
本文将从房屋质量、法律风险、中介费用和信息不对称等方面进行分析,介绍二手房交易中的一些问题。
一、房屋质量问题在二手房交易中,房屋质量问题是一个常见的隐患。
由于房屋使用时间较长,存在一定的老化和损坏情况,新购买者往往难以发现潜在的问题。
例如,陈旧的管道、漏水的屋顶、老旧的电线等,都可能成为日后维修和使用的障碍。
房屋质量问题不仅给买家带来不便,还有可能导致经济损失。
二、法律风险问题二手房交易中存在法律风险问题,主要表现在房屋产权的合法性和证明的真实性上。
首先,买家需要确保卖方在交易时拥有合法的房屋所有权。
其次,买家还需验证卖方提供的房屋相关证明文件的真实性。
这些证明文件包括房屋权属证明、房屋贷款情况等,买家需要进行仔细调查,以保证交易的合法性和安全性。
如果在这些方面存在误导或虚假信息,买家可能会面临法律纠纷和经济损失。
三、中介费用问题在二手房交易中,买家和卖家往往会借助房地产中介机构来促成交易。
然而,中介费用是一个普遍存在的问题。
中介机构通常会收取一定比例的佣金作为服务费用,这会增加买家和卖家的经济负担,并使得二手房交易成本进一步上升。
此外,某些不法中介也可能存在收费过高、服务不到位等问题,给交易双方带来不必要的困扰。
四、信息不对称问题信息不对称是二手房交易中的常见问题。
买家和卖家由于拥有不同的信息来源,往往在信息获取方面存在差异。
买家往往只能依靠房屋中介提供的信息或通过询问卖方来了解房屋的情况。
而卖家则可以通过自身的了解或第三方渠道获取更多的信息。
这种信息不对称会导致买家在决策时的不确定性增加,有时甚至可能因为得到不完整的信息而做出错误决策。
综上所述,二手房交易存在着一些弊端问题,包括房屋质量、法律风险、中介费用和信息不对称。
对于买家而言,应当在交易前进行充分的调查和核实,避免在交易过程中产生经济和法律上的损失。
二手房交易风险告知书尊敬的房产买家:感谢您对我处二手房交易的信任。
在购买二手房之前,为了确保您能够全面了解二手房交易可能存在的风险和问题,并作出明智的决策,我特向您提供以下的交易风险告知:一、价格风险1.房屋价格可能受市场波动影响,购买时的价格不一定能够保值或增值。
市场需求、经济情况以及政策变化等因素都会对房价产生影响。
2.存在价格虚高的可能性,某些二手房可能被不良中介或个人以获取利益的目的,进行夸大宣传、虚报信息来吸引买家。
请您务必谨慎选择购买渠道,并进行价格评估、市场调研。
二、产权风险1.请在购买二手房之前,核实房屋的产权证明和所有权人身份,确保合法并不受限制。
有些房屋可能存在转让限制、抵押、查封或司法纠纷等问题,存在产权争议。
2.房屋使用权可能存在问题,例如:邻权纠纷、土地使用权变更等。
购买时请核实房屋的使用权状况,并了解所购房屋周边环境和近期规划变更。
三、物业状况风险1.请对购买的二手房物业状况进行全面调查,了解房屋的结构、装修、设备设施等情况。
物业存在老化、损坏等问题会给日后的使用和维护带来不便和额外费用。
2.某些老旧小区可能存在共享设施陈旧、维护不善的问题,或者存在违法建设、违规改建等存在安全隐患的情况。
四、法律风险1.请确保购买房屋时的合同、交易手续得到合法认可,并进行专业人员的法律咨询和审查。
购买房屋可能涉及到土地使用权、房屋所有权、共有财产、遗产继承等复杂的法律关系。
2.可能会出现购房合同漏洞或纠纷,如:误解交易内容、合同履行违约、隐瞒瑕疵等情况。
购房合同将对您的权益起到决定性的作用,因此请慎重选择合同条款、明确交易细节。
五、贷款风险1.如果您选择贷款购买二手房,请了解贷款方的资质、利率、还款方式、抵押物要求等。
在签署贷款合同时,请仔细阅读并确保理解合同条款和各项费用。
2.贷款违约将会导致不良信用记录,影响您的信用评分和未来的信用借贷。
请按时支付每期还款,确保良好的信用记录和借贷能力。
二手房交易详细流程及风险注意事项一、二手房交易详细流程1.信息获取:买房者可以通过不同渠道获取关于二手房的信息,如互联网房产平台、中介公司、报纸广告等。
2.房源选择:根据个人需求和预算,买房者筛选合适的房源,进行实地看房。
3.价格谈判:买房者与卖房者进行价格的谈判,双方商定最终的交易价格。
4.签订意向书:买房者和卖房者可以签订意向书,明确双方的意向和交易条件,留下一份书面证据。
5.签订买卖合同:买房者和卖房者签订正式的买卖合同,合同内容包括房屋的基本信息、交易价格、付款方式、过户手续等。
6.办理过户手续:买房者提供相关材料,到房屋所在地的房产交易中心办理过户手续,完成房产所有权的转移。
7.办理贷款手续:如需贷款购房,买房者需要向银行提供相关材料,完成贷款审批手续。
8.付款:买房者根据合同约定的时间和方式,通过银行转账或现金支付购房款项。
9.办理税费手续:买房者按照相关规定缴纳契税、个人所得税和房产税等税费。
10.领取房产证件:买房者在办理完以上手续后,去房产交易中心领取房产证。
11.交付房屋和装修:买房者可以按照合同的规定,要求卖房者交付房屋或装修的完工。
1.房屋产权证查验:买房者需要认真查阅房屋产权证上的信息,核对房屋的面积、用途、权属等,确保房屋的合法性和真实性。
3.合同细则审查:买房者需要仔细审查买卖合同的细则,注意是否有不合理的条款或漏洞,确保自己的权益。
4.房屋状况检查:买房者应仔细检查房屋的质量、装修情况、设施设备等,确保房屋符合自己的要求。
5.合同违约风险:买卖合同是买房者和卖房者约定的法律文件,双方需严格遵守,避免发生违约行为。
6.贷款利率波动:如需贷款购房,买房者需要注意贷款利率的波动,选择适合自己的还款方式,并确保按时还款。
7.法律风险:买房者需了解相关法律法规,遵守相关规定,避免违法行为带来的风险。
8.社区环境和配套设施:买房者需要对房屋所在的社区环境和配套设施进行调查,了解周边的生活、交通、教育等情况。
买卖二手房小心7大陷阱常见恶意违约案件盘点房产贷款首付注意事项交税买卖二手房小心7大陷阱二手房交易是一个经过时间考验的行业,但仍然存在一些卖家和信息中介向买家隐藏或隐瞒的缺陷。
这些缺陷会给买家带来很多麻烦,甚至导致诉讼纠纷。
在购买二手房时,买家必须小心谨慎,了解下面的7个陷阱。
1. 非法房屋这是最明显的陷阱。
如果当局确认房屋或建筑是非法的,则可能需要拆除和重新建造。
检查公共记录,包括土地,房产证,分区规划及批文等公开资料,以确保房屋的合法性。
此外,如果房屋在计划范围内,也需注意事前公示如何拿到可行性报告和验收报告。
2. 非法文件制作在购房协议和转让书上,卖家或中介可能使用非法文件。
这包括虚假的协议或错误的房屋描述。
在签订文件之前,检查文件的准确性和完整性,诸如产权证以及买卖协议等资料是否具备。
3. 遗漏在售字段在售房屋一定是所有在售房屋信息的一部分,但是,在售字段有时会被故意遗漏,以便卖家更快地寻找买家。
如果您发现房屋在其他网站上出现在售字段,请联系经纪人。
4. 转卖不止一次有时,中介会以另一个房东或房东的名义转售房屋。
这可能会导致卖家只是借用房东的身份进行交易,并在不知道的情况下将房产转售给买家。
了解房屋的所有权历史,以避免这种情况。
5. 忽略房屋的质量问题不少人会在二手房交易时忽略房屋的质量问题,这可能会导致日后需要支付更多的维修成本。
在购买房屋时,检查房屋是否需要修缮或翻新,并评估维修成本。
6. 忽略房屋现有的租约如果房屋租赁期内还有租户,卖家必须告知买家。
否则,在一些国家,如以色列,需要对租赁期内的租金进行赔偿。
要确认租户是否已被告知房产被出售。
7. 忽略最终的完整清单在买卖房屋后,卖家有义务提供全面的清单,列明所有包括设备设施、各种固定建筑物和其他费用在内的所有资料清单。
如果卖家有所遗漏或隐藏,买家可以就此起诉卖家。
常见恶意违约案件盘点恶意违约是一个常见的二手房交易问题。
在此种情况下,卖家故意违反在购房合同中所列明的条款,有时可能涉及欺骗和操纵。
购买没有产权证的二手房存在相当高的法律风险和潜在纠纷,以下是详细注意事项及分析:1.产权风险o核实权属:确保卖方是真正的房屋所有权人,即使没有产权证,也要查看其购房合同、发票或开发商证明等文件来确认权益。
o无法过户:无证房意味着无法在不动产登记机构办理过户手续,买方无法获得合法有效的产权证明,这将导致购房者在法律上不享有完整的物权保障。
2.法律效力问题o合同无效:购买无证二手房签订的买卖合同可能存在法律效力瑕疵,一旦发生争议,法院可能认定该合同无效,买方难以通过法律途径维护自身权益。
o权利瑕疵:无证房屋可能涉及违章建筑、土地使用权性质不明等问题,这些都可能导致房屋被政府查处或者无法进行正常的市场交易。
3.经济风险o投资损失:如果未来房屋因为权属不清或手续不全而不能办理产权证,那么房产的价值可能会大打折扣,甚至可能血本无归。
o额外成本:补办产权证的过程可能需要支付大量的罚款、税费以及其他相关费用,并且能否成功办理还存在不确定性。
4.贷款限制o无法抵押贷款:没有产权证的房屋,银行通常不会提供按揭贷款服务,买家必须全额现金支付房款。
5.其他风险o拆迁补偿难题:若遇城市规划变动需拆迁时,无证房可能无法享受与有证房同等的拆迁补偿待遇。
o二次出售困难:即便能够居住使用,在转手时也会因缺乏产权证明而面临极大的销售难题。
综上所述,购买无证二手房前务必谨慎,强烈建议在条件允许的情况下避免购买此类房产。
如确实有特殊情况需要购买,务必寻求专业法律咨询,尽可能减少风险,并要求卖方承诺并配合解决产权问题。
同时,充分了解当地关于无证房屋的相关政策法规,以及政府部门对于此类房屋的态度和处理措施。
二手房交易详细流程及风险注意事项一、二手房交易流程:1.订立买卖合同:双方卖房人和买房人通过协商达成买卖意向,签订买卖合同。
合同内容包括双方当事人信息、房屋基本情况、交易价格、支付方式、交房时间等。
2.查询房产信息:买方通过房屋所在地的不动产登记部门查询房产信息,确认房屋的产权证和房屋所有人信息的真实性。
3.缴纳定金:买方在签订买卖合同后,需按约定缴纳一定金额的定金,作为买房人履约的保证。
定金一般为房屋总价的1%-3%。
4.过户手续:双方卖房人和买房人在房地产交易中心办理过户手续。
卖方提供完整的房产证及相关材料,并支付卖方权益过户费。
买方支付契税,办理房屋所有权过户手续。
5.支付房款:买方在过户完成后,需支付剩余的房款给卖方。
一般是通过银行转账或现金支付。
7.增值税发票开具(如适用):对于非普通住宅,涉及到增值税开具发票,卖方需要向买方开具增值税发票。
8.办理交接手续:买方在支付房款后,与卖方办理交接手续。
包括交接房屋钥匙、交接水电煤等相关事项。
9.办理税费及证件手续:买方需要缴纳房屋契税、个人所得税等相关税费,并办理房屋产权证书、不动产权证等相关证件手续。
10.确认交割:买方确认房屋及相关手续办理完毕,房屋交割成功。
二、二手房交易注意事项:1.房屋产权确认:买方应核实房屋的产权证和房屋所有人信息的真实性,并查询是否有抵押、查封等情况。
3.资金安全:买方在支付定金和房款时,应通过正规渠道支付,并保留相关支付凭证。
5.重要文件备案:买方在交付房款后,应确保相关的交易文件备案完毕,如产权证、过户手续和房屋交割等。
6.审查相关费用:买方需核实与房屋交易相关的手续费用,如契税、过户费、不动产登记费等,避免不必要的争议。
7.避免不良宣传信息:买方要理性对待房屋的描述和价格,不轻信夸大宣传和低价诱饵。
8.看房仔细:买方在选定目标房屋后,要仔细查看房屋结构、设施、装修状况等,避免购买存在严重问题的房屋。
9.公证交易:可选择公证处进行交易,增加交易的公开透明度,减少纠纷发生的风险。
房产交易注意事项如何避免房产交易中的风险在当前的社会环境中,房产交易已经成为了一个非常普遍的现象。
然而,随之而来的风险也是不可忽视的。
如何避免房产交易中的风险,成为了人们普遍关注的问题。
本文将从房产交易的注意事项出发,介绍如何避免房产交易中的风险。
一、选择靠谱的房产中介公司在进行房产交易时,选择一家靠谱的房产中介公司是非常重要的。
靠谱的房产中介公司通常有较长时间的业务经验,拥有良好的口碑和信誉。
通过选择靠谱的房产中介公司,可以有效避免一些不法分子的欺骗行为,保障自己的权益。
二、核实房产信息的真实性在进行房产交易之前,核实房产信息的真实性是非常重要的。
购房者可以通过多种途径来核实房产的信息,比如查询相关的房产证、产权证明等。
特别是在二手房交易中,购房者还需要核实卖方的房子是否存在抵押、查封等问题,以免因此产生纠纷。
三、签订严谨的购房合同购房合同是房产交易的重要文件,需要特别注意其内容的严谨性。
购房者应当仔细阅读合同的条款,确保自己的权益不受损害。
同时,在签订购房合同之前,可以请专业人士对合同进行审核,以保证交易的合法性和合规性。
四、注意过户手续的规范性在房产交易过程中,过户手续的规范性也是需要注意的。
购房者应当确保过户手续的合法性,避免由于手续不规范而引发的争议。
同时,在过户手续完成之后,购房者还需要妥善保管相关的证明文件,以备后续需要。
五、关注购房资金的安全房产交易涉及到大量的资金,购房者需要特别关注购房资金的安全。
在支付购房款项时,购房者应当选择正规的银行渠道,确保支付的安全性和合法性。
同时,购房者还可以选择与开发商签订资金监管协议,保障自己的利益。
六、了解相关法律法规对于房产交易,了解相关法律法规是非常重要的。
购房者应当关注国家、地方政府出台的相关政策,了解购房的限购政策、税费政策等。
同时,在房产交易过程中,购房者还可以寻求专业人士的帮助,确保自己在法律框架内进行交易。
总结:房产交易是一项复杂而又重要的事务,需要购房者慎重对待。
房屋买卖中的风险及责任分担房屋买卖是一个复杂而重要的交易过程,对于买卖双方来说都存在一定的风险。
本文将探讨房屋买卖过程中可能涉及到的风险,并提出买卖双方应如何合理地分担责任。
1. 房屋买卖的风险在房屋买卖过程中,买卖双方可能面临以下几种风险:1.1 市场风险:房屋价格受市场供需关系影响,如果市场行情不佳,房屋的价值可能会下降,造成买卖双方的财产损失。
1.2 法律风险:房屋买卖涉及到一系列的法律规定和手续,如果买卖双方对法律程序不熟悉或者违反相关法律法规,可能会导致交易无效或引发纠纷。
1.3 技术风险:买卖双方在选定房屋时应进行房屋检测和评估,如果买方未能全面了解房屋的结构和质量情况,或者卖方故意隐瞒房屋问题,可能导致买方购买到有隐藏缺陷的房屋。
1.4 金融风险:购房需要支付一笔较大的资金,如果买卖双方没有注意到金融风险,如利率风险或者贷款违约等,可能会给双方造成经济损失。
2. 责任的分担原则在房屋买卖中,合理分担风险和责任至关重要。
根据相关法律法规,可以遵循以下原则进行风险责任的分担:2.1 信息公开原则:买卖双方应提供真实、准确、完整的房屋信息,包括房屋的实际状况、法律权益等,以保证双方在交易中的知情权和选择权。
2.2 鉴别能力原则:买方应依靠自身的鉴别能力对房屋进行检测和评估,如果发现问题应及时提出并要求卖方解决。
2.3 审慎义务原则:卖方应对自己提供的房屋信息进行审慎义务,确保信息真实、合法。
同时,买方在购房过程中也应保持审慎态度,仔细阅读合同等文件。
2.4 违约责任原则:如果一方未履行合同约定导致交易无效或者给对方造成损失,应承担相应的违约责任。
3. 实际操作中的风险分担方式根据上述原则,在实际操作中,买卖双方可以采取以下方式来分担房屋买卖中的风险:3.1 风险防范:买方在购房前应积极了解市场行情,合理评估房屋的价值,并做好充分的准备工作,如进行房屋检测和评估、查阅相关法规等。
3.2 合同约定:买卖双方可以在购房合同中明确约定风险责任的分担方式,例如约定房屋检测责任、信息真实性责任等。
二手房交易法律风险提示书二手房交易法律风险提示书尊敬的客户,感谢您对我们公司的信任和支持。
在您进行二手房交易的过程中,我们需要提醒您注意以下几个重要问题,以避免法律风险和损失。
一、房屋权属是否清晰?在购买二手房前,您需要核实卖方的房屋权属是否清晰。
请在购房前与卖方确认房屋的产权是否属实,包括但不限于土地使用权、房屋所有权等,确认卖方是否可以合法出售该房屋。
如有任何疑问,请要求卖方提供相关证明材料。
二、房屋是否有抵押或担保?在购买二手房前,您需要核实房屋是否有抵押或担保。
如有任何疑问,请要求卖方提供相关证明材料,并查询房屋是否有被司法拍卖、冻结或查封等情况。
三、不良记录是否存在?在购买二手房前,您需要核实房屋是否有不良记录,包括但不限于违法建设、房屋质量问题等情况。
如有任何疑问,请要求卖方提供相关证明材料,并查询房屋的历史记录。
四、合同是否规范?在签订二手房交易合同前,请仔细阅读合同条款,确保合同内容符合法律规定,特别是房屋及其附属设施、土地性质、价格、付款方式、交付日期、维修和保养责任等事项是否确切明细,以及双方应承担的其他义务和责任是否规范。
五、税费是否完善?在购买二手房后,您需要结算相关税费,包括但不限于契税、房屋维修基金、物业费等。
如果您对相关费用不了解,请咨询专业人士,以避免因税费问题造成损失。
附件:本文档所涉及的附件包括但不限于以下内容:1.房屋权属证明文件2.房屋抵押或担保证明文件3.房屋不良记录证明文件4.二手房交易合同示范文本5.相关税费计算说明文件等。
法律名词及注释:1.土地使用权:指土地使用者在法定期限内按照用途和规划要求占有并使用土地的权利。
2.房屋所有权:指房屋的合法所有人对房屋享有占有、使用、收益、处分(包括转让、赠与、抵押、担保、出租、出借、拆除等)的权利。
3.合同规范:指合同的内容符合法律规定,条款明确、具体,双方的权利和义务明确。
4.税费计算说明文件:指针对二手房交易中的各种税费问题的计算说明文件,包括但不限于契税、房屋维修基金、物业费等。
二手房交易常见避税方法及风险
二手房交易是指买卖方均为个人或非房地产开发企业的房屋交易,由
于法律法规的限制,使得二手房交易往往涉及到一定的税收问题。
为了减
轻税负,一些交易双方常常会采取一些避税方法。
本文将介绍一些常见的
二手房交易避税方法及其风险。
1.降低成交价:买房一方可以与卖房一方协商,通过虚报的方式降低
成交价,以减少交易过程中产生的税费。
这一方法的风险在于,虚报成交
价违反了法律法规,一旦被相关机构发现,将会面临处罚。
2.分次支付:买卖双方可以协商将房屋交易款项分次支付,以减少一
次性的税收负担。
但是,这一方法主要适用于房价较高的情况下,因为一
次性较低的交易金额不会产生较多的税费。
需要注意的是,分次支付的方
式需要双方企业或个人保持可信赖的合作关系,以防止一方逃避付款。
3.婚姻登记:一些买房者会选择婚姻登记的方式,以减少一方购房时
的税费。
在中国法律中,夫妻双方的房屋转让不需要缴纳个人所得税,因
此通过婚姻登记将房屋所有权转移到配偶名下,可以避免一方的房屋转让税。
然而,这一方法也存在风险,如果仅仅为了逃避税收而进行婚姻登记,可能会被相关机构认定为恶意避税,从而引发更多的法律问题。
4.继承房屋:在中国法律中,房屋的继承交易是不需要缴纳个人所得
税和房屋转让税的。
因此,一些家庭可能会选择通过继承的方式将房屋从
一代人转移到下一代人名下,以避免缴纳税费。
然而,这种方式也存在相
应的风险,如果继承人与继承房屋的法定继承关系不符,可能会被相关机
构认定为违反了法律规定。
二手房买卖注意事项血的教训总结出来的经验心得在进行二手房买卖时,需要特别注意一些重要的事项,以避免可能发生的血的教训。
以下是我总结出来的经验心得:1. 仔细核实房产证信息:在购买二手房时,务必核实房产证信息是否真实有效。
查阅房产证上的所有权人信息、面积等内容,并与房屋实际情况进行核实,避免购买到有问题的房产。
2. 谨慎选择中介机构:在买卖二手房时,很多人会选择通过中介机构进行交易。
但是,要谨慎选择中介机构,确保其具备合法经营资质和良好的信誉。
可以通过咨询他人的经验、查阅相关评价等途径来筛选可靠的中介。
3. 了解房屋历史和维修情况:购买二手房前,要尽可能了解房屋的历史以及维修情况。
了解房屋的修建年份、重要结构是否经过维修、相关设备的使用寿命等信息,可以帮助我们更好地评估房屋的价值和潜在风险。
4. 审查房屋产权清晰度:购买二手房时,务必确保房屋的产权清晰。
可以通过向当地房管部门查询产权证明文件,查看是否存在抵押、查封等情况,以避免后续出现产权纠纷。
5. 充分了解小区和周边环境:购买二手房时,了解房屋所在小区的环境、楼盘质量、物业管理等情况非常重要。
同时,还要考虑周边配套设施、交通便利性、安全等因素,以确保购买的房屋符合个人需求。
6. 注重签署合同细节:在买卖二手房时,签署买卖合同是一项重要程序。
确保仔细阅读合同内容,明确房屋转让价格、支付方式、过户手续等细节,并定期跟进合同执行情况,以免遭遇合同纠纷。
购买二手房需要谨慎处理,考虑各种因素后再做决策。
通过仔细核实房产证信息、选择可靠的中介机构、了解房屋历史和维修情况、审查产权清晰度、了解小区和周边环境,并注重签署合同细节,我们可以避免一些不必要的风险和血的教训,保证顺利完成二手房买卖交易。
二手房买卖的十大风险及应对策略1.价格风险:二手房市场价格波动大,买卖双方需进行充分的市场调研,参考周边同类物业的价格水平,确定一个合理的价格范围,并在确定最终价格后签订明确的合同。
2.监管风险:买卖双方需了解当地二手房市场的监管政策,遵守相关规定,确保交易合法可行。
3.房屋产权风险:买卖双方在房屋交易前应彻底核实房屋的产权归属,确认无产权纠纷后再进行交易。
购房者可以通过查询不动产登记簿和相关证件来核实产权。
4.贷款风险:购房者若需要贷款购房,应提前了解自己的信用状况,选择信誉良好的金融机构,并核实贷款利率、还款方式等条件,避免被高额利息或不合理的还款压力捆绑。
5.鉴定风险:购房者可以聘请专业的鉴定机构对房屋进行全面检测,并获取房屋质量检测报告,核实房屋是否存在结构性问题和安全隐患。
7.市场供求风险:二手房市场受到市场供求关系的影响,对买卖双方都存在一定的风险。
买方可根据市场需求情况,选择合适的购买时机,卖方可根据市场供应情况,选择适当的出售时机。
8.法律诉讼风险:买卖双方在交易过程中应遵守相关法律规定,签订明确的合同,明确双方的权益和义务。
如遇法律纠纷,可以通过法律途径解决争议。
9.维权风险:购房者在签订合同前应对房屋的产权、面积、装修等进行详细核实,并保留相关证件等资料,以备维权使用。
10.金融政策风险:政府的金融政策变动可能对二手房市场产生重大影响。
购房者需及时关注政策变动,了解最新政策,以便做出相应的调整。
总之,对于二手房买卖的风险,买卖双方应保持谨慎和理性的态度,在交易前充分了解市场和政策情况,进行全面的风险评估,并采取相应的应对策略,降低风险,确保交易的顺利进行。
二手房买卖中关于业主委托的风险与防范在二手房买卖交易中,业主委托是一种常见的方式。
通过委托,业主可以将房屋交由中介机构代理出售,提高了交易的效率。
然而,业主委托也存在着一定的风险。
本文将就业主委托的风险与防范进行探讨。
首先,业主委托可能面临的风险之一是信息泄露。
在委托中介机构之前,业主需要提供大量的个人信息和房屋情况,包括房屋所有权证明、身份证明等。
如果中介机构未能保护好这些信息,泄露给他人,将会给业主带来隐私泄露的风险。
为了避免这种风险,业主在选择中介机构时要选择有信誉的机构,了解其信息保护措施,并签订保密协议。
其次,业主委托可能会面临的风险是不当操作。
一些不良中介机构可能会以各种方式操作交易,如虚报或隐瞒房屋真实价格,夸大房屋状况等。
这样的操作可能导致业主无法获取应有的利益,甚至造成经济损失。
为了预防这种风险,业主在签订委托合同时,一定要明确约定中介机构的权责,并进行合理的价格评估和房屋检查,防止中介机构的不当操作。
此外,业主委托还可能面临的风险是委托合同的解除问题。
在一些情况下,业主可能会因为种种原因解除与中介机构的委托关系。
然而,如果合同解除的条件和方式没有明确规定,就可能引发纠纷。
为了规避此类风险,业主在签订委托合同时应依法书面约定解除条件和方式,并在合同中明确约定双方的权利义务,以防止后期的纠纷发生。
最后,业主委托可能会面临的风险是恶意中介机构的居间行为。
一些不良中介机构可能会故意拖延交易进程,导致业主无法及时完成房屋的出售。
或者在协商过程中,中介机构以虚构或夸大的理由拒绝接受购房者的出价,从而损害业主的利益。
为了应对这类风险,业主在选择中介机构时,要进行充分调查和了解,尽量选择有良好口碑和信誉的中介机构,减少被恶意中介机构损害的风险。
综上所述,业主委托在二手房买卖中具有一定的风险。
为了防范这些风险,业主在委托中介机构时应选择有信誉的机构,签订保密协议,并与中介机构明确约定权责;在签订委托合同时应进行合理的价格评估和房屋检查;明确约定合同解除条件和方式,以避免后期纠纷;同时要充分调查和了解中介机构,选择有良好口碑和信誉的中介机构。
二手房的风险与防范措施在购房大潮中,二手房市场备受关注。
相较于新房,二手房交易存在着更多的风险和不确定性。
本文将就二手房交易中的风险因素以及相应的防范措施进行探讨,帮助购房者做出明智的决策。
一、价格风险购买二手房存在价格风险,即购房者可能支付过高的价格。
这主要是由于二手房市场上信息不对称导致的,卖方通常比买方了解更多、更准确的房屋信息,容易通过虚报或隐瞒房屋状况来抬高价格。
防范措施:1. 购房者应充分了解当地的房价水平,掌握市场动态,以便做出合理的价格判断。
2. 在购房过程中,可以请专业的房产评估机构对房屋进行评估,确保购房价格公正合理。
3. 和多家中介机构进行咨询和比较,获取准确的房源信息,避免被误导或欺骗。
二、产权风险二手房交易中存在着产权纠纷的风险。
由于房产交易涉及复杂的法律程序,一些不法分子可能通过伪造产权证明、虚假交易行为等手段,使购房者陷入无法解决的产权纠纷中。
防范措施:1. 购房者在购房前应查明房屋的产权状况,核实卖方的产权证明是否真实有效。
2. 购房者可以委托专业律师对交易合同进行审核,并确保合同内容完整、合法。
3. 在签订合同前,购房者应与开发商或卖方经过充分协商,明确双方权益和责任,避免产生疑虑和争议。
三、装修风险购买二手房时,装修质量也是一个需要注意的问题。
二手房可能存在装修质量差、装修材料不可靠等问题,给购房者带来额外的装修成本或安全隐患。
防范措施:1. 在购房前,购房者应仔细检查房屋的装修情况,留心装修质量是否合格,并了解装修材料的品牌和质量。
2. 购房者可以请专业的验房师对房屋进行全面的验收,确保装修和工程质量符合要求。
3. 如果发现装修存在问题,购房者应及时与卖方或中介协商解决,或者寻求法律救济。
四、交易风险二手房交易存在一定的交易风险,例如虚假房源、中介纠纷等。
防范措施:1. 选择信誉好、有经验的房产中介机构进行合作,避免收到虚假房源的误导。
2. 购房者应签订合法有效的购房合同,明确双方的权益和责任,避免产生纠纷。
如何防范二手房交易中的资金安全问题二手房交易是许多人生活中的一项重要事务。
然而,随之而来的资金安全问题也备受关注。
本文旨在介绍如何有效地防范二手房交易中的资金安全问题。
1.事前准备在进行任何交易之前,确保自己充分了解相关法律法规和交易流程。
同时,做好以下准备工作:1.1.选择可靠的中介公司或经纪人。
了解其信誉和专业水平,避免选择口碑不佳的中介公司。
1.2.仔细核实房产证和相关手续的真实性。
确保房产证上的信息与房屋实际情况相符,并核实房东的身份信息。
1.3.与房东签订详细的合同。
合同内容应包括房屋的购买价格、付款方式、交付时间等重要事项,并确保合同的合法性和有效性。
2.资金安全保障2.1.选择安全的支付方式。
推荐使用银行转账或支票等方式进行交易,避免使用现金交易。
确保交易过程中的资金流向清晰可追溯。
2.2.在购房过程中,尽量避免一次性付清房款。
可以选择分期付款,并将每次付款与房屋交付等条件挂钩,以确保资金流动的安全性。
2.3.不轻易相信他人或支付预付款。
在签订正式合同之前,不要轻易向卖方支付预付款或定金,以免遭受欺诈和损失。
3.咨询专业人士3.1.律师咨询。
在二手房交易过程中,咨询专业律师非常重要。
通过律师的帮助,了解交易的法律风险,确保自身的合法权益。
3.2.金融顾问咨询。
可以咨询金融顾问,了解房屋贷款的细节,帮助自己选择合适的还款方式和购房贷款方案。
4.透明度与合规性要保持交易的透明度和合规性,避免陷入非法交易中的资金安全问题。
以下是一些建议:4.1.保留所有交易记录和相关凭证。
包括合同、付款凭证、房产证等,以备后续查询和维权。
4.2.遵循国家和地方的相关法律法规。
确保自身的行为符合法律规定,避免因为非法操作而导致的资金损失和法律风险。
4.3.注意审查房产附属设施的合法性。
例如,核实停车位、储藏室等权属证明,以确保自身合理权益。
总结:在二手房交易中保护资金安全至关重要。
事前做好准备工作,选择可靠的中介公司和经纪人,确保合同的真实性和有效性。
二手房买卖资金安全及监管问题引言:二手房买卖是居民置业的常见方式之一,涉及大量的资金流动,而资金安全问题一直备受关注。
为了维护广大购房者的权益,相关政府部门积极采取一系列监管措施,以确保二手房交易的资金安全。
本文将就二手房买卖背景下的资金安全及监管问题进行探讨。
一、二手房买卖中的资金安全问题1. 链条风险二手房交易链条较为复杂,包括卖方、买方、中介机构等多方参与,链条中的任何一环出现问题都可能导致资金安全风险。
例如,卖方出售房屋后未履行交房义务而占据,或是买方未按时支付购房款等,都会导致合同纠纷,进而引发资金安全问题。
2. 转账风险在二手房买卖过程中,购房款往往需要通过银行转账等方式进行支付。
然而,这种转账过程中存在被盗窃、冒用等风险,从而造成双方的资金损失。
3. 资金监管问题由于二手房交易涉及大量的资金流动,涉及的资金数量庞大。
而在传统的交易模式下,缺乏对这些资金的有效监管,容易出现黑箱操作、挪用资金等问题,给购房者的资金安全带来隐患。
二、监管部门对二手房买卖资金安全的监管措施1. 银行监管为了确保购房款安全,购房者在支付购房款时可以选择使用银行进行资金监管。
这种方式下,购房款将由银行作为中介进行监管,只有在满足相关交易条件后,银行才会将款项转给卖方,以确保购房者的资金安全。
2. 第三方支付监管在部分地区,针对二手房买卖交易,政府监管部门要求购房者使用第三方支付进行款项交割。
这种方式下,第三方支付平台将作为中介,接收购房者的支付款项,并在交易过程中负责监管。
只有在确认房屋交付符合条件后,第三方支付平台才会将款项转给卖方,避免了资金风险的发生。
二手房交易中的风险控制首席法务致力于提供高端法律阅读+实用法律干货+便民法务工具。
作者:北京德和衡律师事务所王卫东二手房交易中的风险控制近期,房地产又火了一把,从鼓励购房去库存到深圳、上海等城市再次出现严格的限构;从房价突然起跳,到现在买方持币观望。
这一波房价的波动,又造成房屋买卖纠纷大量发生。
作为一名多年从事房地产业务的律师,现对二手房交易进行法律分析,供双方参考,以保证交易安全,以免造成巨大损失。
一、仔细审查二手房买卖合同。
中介推荐使用的二手房买卖合同,是北京市建委和北京市工商局共同推荐给交易双方使用的标准式合同。
但是,不是交易双方简单的把空填完就是一份有保障的二手房买卖合同。
该合同只是把二手房买卖过程中常规事项给以规范和提示,具体合同细节要由双方协商完成。
每一个二手房的买卖,会因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、违约责任的不同等,会有千差万别的变化。
因此,在签订二手房买卖合同时,要特别注意如下事项:1、合同的主体。
签订二手房买卖合同的主体有两方,一是卖方,即房屋产权证上所登记的名字。
产权所有人一栏有的登记一人,有的因共有而登记两人或多人。
作为二手房出卖人一方就是产权证上所有人一栏所登记的名字,必须登记名字本人亲自签署,有一人则由一人签署,有多人就多人签署。
如有委托,则必须出具公证过的委托书并查明受托人身份。
主体另一方是买方,即过户后产权证上所有人一栏所要登记的名字,登记谁就由谁亲自签署!在签订二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署,而由配偶代签、父母子女之间代签,这隐藏着巨大的法律风险。
再次重申,切记要亲自签署!为了确保卖房人亲自签署,可以到房屋所在地房屋权属登记中心核验。
2、房屋状况。
买房人对房屋现状一般会有全面的了解,比如位置、户型、楼层、朝向、装修、配套等。
但往往忽视该房屋是否抵押、是不是小产权、是否出租、是不是尚未更名的继承房屋、是不是央产房等。
如房屋存在抵押,则在交易过程中必须先偿还原有借款并办理解押手续后,才能过户给买受人。
在提前还款环节,往往因出卖人没有提前偿还能力而由买受人先行代为偿还。
如买受人同意这一方式,则必须和抵押权人见面沟通,把款项汇入抵押权人能够划帐的出卖人账户。
买受人切记不可将款项直接支付给出卖人或汇入出卖人指定的账户。
有的出卖人因自身还款压力大,收到买受人的首付款后会偿还高利贷,而不去偿还银行贷款。
如该房屋为小产权房,则请买受人绕行,放弃购买!如该房屋出租,则要与承租人沟通,确定是否放弃优先购买权,以及能否及时腾退房屋。
如能确定,则请承租人亲自签署文件。
如为尚未过户继承房屋,则要审查继承手续,是否有关于继承的公证书、法院判决书或调解书。
如没有此类文件,则依然绕行,放弃购买!如房屋为央产房,则要审查是否有原单位同意出售的文件。
如有,可继续购买,如没有,则放弃购买。
3、购买价格。
二手房买卖中,合同中约定的价格往往是出卖人所得净价,因买卖而产生的税费由买受人承担(虽然法律规定出卖人应交纳个人所得税或营业税,但交易习惯是由买受人负担,如一定要让出卖人交纳,则出卖人再提高房价,其实对买方来说是背着抱着一般沉)。
因此,买受人在估计自己的购买能力时要考虑房屋交易税费的多少。
这里着重讲一下“阴阳合同”。
所谓“阴阳合同”一般是指为了规避高昂的税费签订两份合同,把提交税务部门的合同约定较低的成交价格,另签订一份真实交易价格的合同。
如买卖双方因此发生纠纷,法院一般会根据双方真实意思表示的原则认定真实交易价格的合同。
但买受人要注意一点,将来再出售该房屋时,根据现在税制(个人所得税为增值部分的20%)有可能交更多的税。
4、付款方式。
付款分为两种,一是购房人一次性支付全款购买,二是购房人支付首付,剩余款项向银行等金融机构贷款支付。
一次性付款,一般按着定金、首付和尾款方式支付给出卖人。
如果房屋未设定抵押,则双方约定把购房款交第三方监管,或共同监管,完成最后的交付后出卖人再把房款取走。
这种方式对双方都没有什么风险,是很好的一种方式。
但这里要注意,第三方监管不一定是中介监管,在房地产发展初期出现过不少中介把房款卷走的案例。
其实建委为了买卖双方交易的安全,是提供资金监管服务的。
但因手续较为麻烦,服务态度一般,再被中介劝说,往往就交中介监管了(链家就要求必须由其监管,这是霸王条款)。
买卖双方可以到银行设立一个共同账户(有多家银行不提供此项服务,但工商银行可以),只有双方同意才可以把款提走,而且也不收费。
这是一个比较好的办法。
把购房款交第三方监管或共同开设一个账户,可以避免双方因先交房再过户,还是先过户再付款的争论。
在交易中,有双方都坚持自己的这种意见而造成买卖失败的案例。
如果房屋设定抵押,则很可能会发生买受人替出卖人垫资还款的情况。
如果出现这种情况,则要按照上文房屋状况中的方法操作。
剩余尾款再按着监管或共设账户的方式操作。
如果是贷款购房,从控制风险角度来说,对买受人来说是一件好事。
在交易过程中会有银行替买受人严控风险。
首付款一般会存放于贷款行,银行会核实房屋状况和出卖人的身份,还要在付清全款前过户给买受人并进行抵押登记。
这对买房人来说,没有买不到房的风险了。
但这里存在一种情况,因买受人向金融机构贷款,往往需要较长时间,特别是公积金贷款或组合贷,甚至遇到被拒绝的可能,不得不再向另一家金融机构申请贷款。
因此,买受人要给自己留有比较宽裕的贷款付款时间。
交易时间的延长,伴随着交易风险的扩大,房价发生较大变动,出卖人有可能会抓住买受人付款延期的违约而解除购房合同。
因贷款未获得批准或延迟导致不能按时付款,或造成付款违约时,买受人往往一脸无辜,会说贷款银行拖延、政策变化等导致,并非买受人主观故意。
但是,这些与出卖人无关,付款是买受人的义务。
对出卖人来说,是因为买受人无力一次性支付购房款向第三方借款购房,买受人是否能借来钱是买受人的事。
事实也的确如此,买受人要想尽一切办法支付房款。
之所以买受人感到委屈,是因为买受人在和贷款机构申请贷款时是弱势一方。
在与贷款机构签署的贷款合同中,贷款机构就申请人的贷款未做出任何承诺,届时因政策的变化,风险的控制,甚至是贷款额度减少都会导致贷款机构不发放贷款,并且不承担任何责任。
更不用说在审批、抵押和放贷过程中人为的拖延了。
因此,买受人一定充分考虑贷款时的不可控因素,不能因此让自己处于违约的境地。
5、过户。
过户是指房屋产权由出卖人转移至买受人名下。
表现形式就是,原产权人把产权证交还给权属登记中心,权属登记中心把写有买受人名字的新产权证交给买受人。
根据我国《物权法》之规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
也就是说,买受人未能及时进行房屋产权登记,将无法对抗第三人,虽已交款收房,但仍然存在着飞走的风险。
6、交付。
二手房买卖中,一般是在买受人付清全款(包括贷款)后,出卖人才将房屋钥匙交给买受人,也就是进行交割。
在这个阶段中,遇到法律风险较小。
在这个环节,中介一般会提醒物业费、供暖费等各种费用是否结清。
但是,法律上讲,房屋在过户前所发生的费用与买受人无关。
物业公司、供暖单位等无权向买受人追偿过户之前的费用。
这里提示一下买受人,如果买受人为贷款购房,会在贷款放款前过户给买受人,但不应主张过户后就要求出卖人将房屋交付给自己。
因此,此时过户实际上卖房人配合买房人申请贷款而提前将过户手续办理。
7、违约责任。
二手房买卖与新房买卖不同。
新房买卖中,往往房屋为预售,届时开发商是否按期交房,按质交房,水电气绿化是否达到使用条件,存在很大的不确定性。
而二手房买卖中,房屋早已投入使用,买受人可以实地考察,除一些隐患外,对房屋结构、使用状况和周围配套等均可完全掌握。
因此,出卖人在过户和交付上不会在客观上造成违约,主观上想违约往往是因为房价暴涨,感觉卖亏了。
买受人违约,大都在付款环节。
往往因为筹集首付或在贷款中无法控制贷款机构的批贷进程,以及不能预料交税、抵押等过程所需要的时间,而造成付款延期。
但是,在违约责任的约定上,中介给买卖双方的合同中,往往约定不清或相互矛盾。
比如,一笔付款约定两个时间,交房也约定两个时间等。
因此,要特别注意对每一种可能产生的违约行为进行违约责任的约定,而不能模糊的统一约定成任何一方违约给守约方赔偿经济损失,或者约定成任何违约行为都按照总房价的20%承担违约责任。
违约责任过高,往往也得不到法院的支持。
8、其它。
二手房买卖中还涉及一些诸如户口的迁出,工商注册的注销,学区房的名额是否可用等。
这些都要一一约定违约责任。
总之,在签订购买合同时,要结合二手房交易流程约定好买卖双方应履行的义务,根据各自的义务约定相应的违约责任。
在约定买卖双方义务时,不可发生冲突。
二、明确中介的法律地位之所以把中介的法律地位进行分析,是因为在目前二手房交易中,大都是通过中介完成的,但交易双方往往分不清中介的义务和法律责任,往往把应由自己决定的事项交给中介。
1、房产中介法律地位属于居间人,为买卖双方提供交易信息,并对购房过程流程及一些税费政策提供咨询,从而收取中介费。
而在实际操作中,中介往往充当起双方代理人的角色,一会儿代表出卖人说服买受人接受出卖人的出价,一会儿又代表买受人对出卖人的价格砍价。
在买卖双方最为关心的价格,就在中介的左谈右谈中确定下来,买卖双方完全没有象购买其他商品时面对面的讨价还价。
买卖双方和中介在房屋交易中,所处利益是不同的。
买卖双方都要维护自己的权益,把风险降到最低。
双方通过谈判,达成一个相对公平的合同。
而中介的利益,是确保双方成交,收取佣金。
因此,在这个合同谈判的过程中,中介往往不关心合同中权利义务是否公平,谁好说话就劝谁让步,谁不好说话就向着谁说。
因此,千万不要认为中介一手托两家,是一个公平的角色,会替买卖双方的各自利益去全面考虑。
2、房产中介不是专业人士。
从居间合同中约定中介所要履行的义务来看,中介仅是提供交易信息,协助办理一些事情,除对提供的信息要承担责任外,其它任何事项都与中介无关。
对于二手房的买卖合同来说,中介也不是专业人员,应聘一个中介工作所需要的条件,大家都清楚。
所以,对于二手房交易中最重要的法律文件-买卖合同,现中介人员是没有能力完成合同的起草、审核、补充协议约定等。
这需要有经验的专业的法律人士来完成。
而中介工作人员往往以签订的合同都是格式合同为借口,让买卖双方放弃对合同的审核,就为了尽快完成签约。
但是,具体到每份买卖合同,都要根据买卖双方实际情况另行约定。
如何约定合同中空白的地方,如何起草补充协议,都涉及到法律问题。
但从从业人员来源来看,几乎没有门槛,学什么专业的都有,反而学法律的人不多。
另一方面,从事中介的大多是一些年轻人,房市好的时候就到房产中介淘金,房市不好的时候转身做别的。