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![最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释-法释[2003]7号](https://img.taocdn.com/s1/m/3a78b7e4710abb68a98271fe910ef12d2af9a9c2.png)
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布，自2003年6月1日起施行。
二00三年四月二十八日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）法释[2003]7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
河南省高级人民法院关于《商品房买卖合同》纠纷案件的审判指引为妥善处理逾期交房、逾期登记纠纷案件，统一法律适用，提高审判质效，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，结合我省审判工作实际情况，经民四庭员额法官会议讨论，形成如下纪要，供审理此类案件时参考。
第一条（适用案件范围）本纪要所指的逾期交房、逾期登记纠纷是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人未能在合同约定的时间向买受人交付房屋、协助办理不动产登记手续，买受人起诉出卖人请求出卖人承担逾期交付房屋和逾期登记违约责任的纠纷。
第二条（案件的受理）商品房买受人起诉出卖人请求承担逾期交房、逾期登记违约责任，出卖人以政府部门政策变化为由提出抗辩，请求减轻或免除违约责任的，应作为民事案件受理。
第三条（简化诉讼程序）对于逾期交房、逾期登记纠纷案件，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的相关规定以及最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的具体要求，主动适用、积极优化司法确认程序、小额诉讼程序和简易程序，有效提升诉讼效率，降低诉讼成本。
当事人一方人数众多（十人以上）以及属于“四类案件”监管范围的，原则上不适用小额诉讼程序。
但对于法院已经作出示范性生效裁判的同一商品房开发项目的案件，后续案件可以适用小额诉讼程序。
第四条（竣工验收和备案对逾期交房责任的影响）出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，未经竣工验收合格的房屋不得交付，买受人可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。
买受人接收房屋后发现房屋未经竣工验收合格，向出卖人主张逾期交房违约责任，出卖人以买受人已经接收为由进行抗辩的，不予支持；但出卖人有证据证明买受人明知交付房屋未经竣工验收合格的除外。
商品房买卖合同约定的交付条件为竣工验收合格，且出卖人提供了竣工验收合格有效证据，买受人以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违约责任的，不予支持。
广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（二）广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（二）摘要：本文旨在解释广东高级人民法院对于审理房屋买卖合同纠纷案件的相关指引。
本指引涵盖了案件受理、证据认定、合同效力、违约责任等方面的内容，以期为法院在审理此类案件时提供依据和指导。
一、案件受理的准备工作在受理房屋买卖合同纠纷案件时，法院首先应查明被诉房屋具体的产权性质、所有权、登记状况等，以确定案件的基本事实依据。
此外，应查阅相关的合同和协议文件，了解当事人的约定、权利义务等内容，以便为案件的审理提供准确的法律依据。
在确定案件受理的过程中，法院还应仔细审查当事人之间的诉讼关系，是否满足法院管辖的条件。
例如，对于涉及共同财产的房屋买卖纠纷，法院需确认是否存在共同资产法律关系，以及是否具备产生相应法律纠纷的基础。
二、证据的认定在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法院应注重对证据的认定和分析。
首先，应确认当事人提交的证据是否真实、合法，并对其真实性进行核实。
其次，对于当事人所陈述的事实，应进行证据比对，核实其与合同约定是否一致，并结合相关法律规定，作出合理的判断。
在审理过程中，法院还应留意并评估各方当事人提交的证据是否充分，是否能够推翻对方的主张，以及是否能够证明双方的权利义务和违约责任等。
在此基础上，法院可以根据证据的真实性和充分性，确定证据的法律效力，从而对案件作出合理的判决。
三、合同效力的评估在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法院需要对合同的效力进行评估。
首先，要确认合同的订立是否符合法律规定，包括形式的合法要求和内容的合法性。
其次，要评估合同中各项条款的有效性和合理性，以保障当事人的合法权益。
在评估合同效力的过程中，法院应同时考虑当事人的真实意思表示和交易背景等因素，以避免将合同效力过分理解为单一的意思表示和书面文件。
在此基础上，法院可以通过法律解释和合同解释等方式，确定合同的效力和双方的权利义务，为案件的审理提供依据和指导。
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房产纠纷起诉流程
房产纠纷起诉的流程如下：
1. 确认纠纷事实：首先需要明确房产纠纷的具体事实，包括双方当事人的身份信息、房产的基本情况以及产生纠纷的原因等。
2. 寻求解决途径：在起诉之前，双方可以尝试通过协商、调解等方式解决纠纷，避免诉讼过程带来的时间、金钱和精力成本。
3. 准备起诉材料：如果无法通过协商解决，当事人需要准备相关的起诉材料，包括起诉状、证据材料、法律依据等，并选择合适的法院进行起诉。
4. 提起诉讼：当事人需要将起诉材料提交给合适的法院，并缴纳起诉费用。
法院在接到起诉材料后将组织庭前调解，如果调解不成功，将进入庭审程序。
5. 庭审过程：庭审期间，双方当事人将通过律师进行辩论，并提交证据、出庭作证等。
法院将根据事实和法律判断，做出相应的裁决。
6. 判决和执行：法院将依法作出判决，双方当事人可以根据判决进行上诉或接受判决。
如果判决生效，当事人必须履行判决并采取相应的执行措施。
需要注意的是，房产纠纷的起诉流程可能因地域不同而略有差异。
在实际操作中，
当事人应该咨询专业律师以获取具体的法律意见和操作建议。
中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引文章属性•【制定机关】中华全国律师协会•【公布日期】2013•【文号】•【施行日期】2013•【效力等级】行业规定•【时效性】现行有效•【主题分类】律师,买卖合同正文中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引（中华全国律师协会发布）目录总则第一编律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节商品房销售广告--要约与要约邀请第三节商品房买卖合同的认购书与定金第二章商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节合同对商品房基本情况的约定第二节合同对商品房面积和价格的约定第三节合同对业主的建筑物区分所有权的约定第四节合同对质量标准与维修的约定第五节合同对精装修标准与样板房的约定第六节合同对付款方式与付款期限的约定第七节合同对设计变更与规划变更的约定第八节合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定第九节合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定第十一节商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章商品房买卖合同无效情形第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节商品房买卖合同的履行第二节商品房买卖合同的变更第三节商品房买卖合同的转让第四节商品房买卖合同的解除第五节商品房买卖合同的终止第五章律师提供法律服务时不同类型商品房的区分及要点第六章商品房买卖合同中的按揭第七章商品房交付时间、交接（交付程序）与初始登记（大产权证）、买受人房屋所有权证（小产权证）的办理与取得第一节商品房交付时间第二节商品房交接（交付程序）第三节初始登记的办理 / 554第四节买受人房屋所有权证（小产权证）的办理与取得第五节物权取得风险（商铺、住宅与建设工程优先受偿）第八章诉讼、仲裁前的调解第九章律师为开发商提供法律服务时自身风险的防范及相关内容第一节律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容第二节律师为委托方提供法律服务时的操作程序第三节律师为开发商提供法律服务的基本模式及内容第四节律师执业风险提示第二编律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章诉讼与仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章商品房买卖合同纠纷的类型第一节商品房买卖合同订立阶段纠纷及其处理第二节商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理第三节商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及其处理第五节商品房交付与买受人房屋所有权证（小产权证）取得的纠纷及其处理第六节不同类型商品房的纠纷及其处理第七节商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容第一节诉讼委托合同的签订第二节律师的执业风险提示附则总则第1条制定目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。
律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引.doc一、商品房买卖合同概述商品房买卖合同是指买受人（购房者）与出卖人（开发商）就房屋买卖事宜所签订的合同，是购房者与开发商之间确立买卖关系，明确权利和义务的书面文件。
在商品房交易中，买卖合同具有重要意义，它不仅是解决双方纠纷的重要依据，也是买受人维护自身权益的重要法律文件。
二、律师在商品房买卖合同中的作用律师作为买受人（购房者）的法律顾问或代理人，在商品房买卖合同中起着至关重要的作用。
律师可以帮助买受人了解相关法律法规，提供合同范本，审查合同条款，防范风险，维护买受人的合法权益。
三、商品房买卖合同的法律要点1. 房屋基本情况：包括房屋的位置、面积、用途等。
2. 价格及支付方式：包括总价款、首付款、贷款等支付方式。
3. 交付时间：包括交付条件、交付时间、交付方式等。
4. 违约责任：包括逾期交付、房屋质量问题等违约情况的处理方式。
5. 产权登记：包括产权登记的办理方式、相关费用等。
6. 其他约定：包括物业服务、保修期、户口迁移等其他事项。
四、律师为买受人提供法律服务的内容1. 合同审查：律师应审查开发商提供的商品房买卖合同范本，确保合同条款合法、公平、合理，防范潜在风险。
2. 法律咨询：律师应向买受人提供法律咨询，解答购房过程中的法律问题，帮助买受人了解相关法律法规。
3. 合同谈判：律师应协助买受人与开发商进行合同谈判，确保买受人的合法权益得到充分保障。
4. 风险防范：律师应根据实际情况，提出风险防范措施，如要求开发商提供相关证明文件、进行实地考察等，确保购房过程的安全和顺利。
5. 纠纷解决：如发生纠纷，律师应协助双方进行协商解决，必要时可协助走法律途径。
6. 产权登记协助办理：律师可协助买受人办理产权登记手续，确保买受人的合法权益得到充分保障。
五、注意事项1. 充分了解市场行情：在购房前，买受人应充分了解市场行情，选择信誉良好的开发商，确保所购房屋具有合理的价格。
广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。
对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。
特此通知。
广东省高级人民法院2017年9月12日关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。
一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。
二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。
三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。
四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。
五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。
预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。
六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。
《商品房买卖合同》签约流程一、合同签订流程图二、合同管理注意事项：1、置业顾问填写合同登记表时，应确保表中各项信息的准确性，否则一旦备案无法更改。
置业顾问填写登记表时字体清晰无涂改，填写错误一处罚款50元。
案场经理进行审核信息内容签字后，客服专员方可出合同。
2、客服专员应在客户与银行客户经理面签后，通知符合贷款条件的客户名单给置业顾问，进行合同备案，否则合同已经备案又被银行拒贷，导致更名，增加签约成本。
3、如发生合同变更、注销，由置业顾问协助客户提供相应资料（注销、变更必须有系统上流转完成的复印件），资料齐全后客服专员去房管局进行变更注销工作。
4、合同签定起三日内置业顾问未交还合同给客服专员的，处罚50元，超出三日未交的，处罚100元，以此类推。
5、客户退房的，退房审批通过之日起，将合同交给合同专员统一归档，未交的处罚50元。
6、购房合同必须买受人本人签署，本人不能前来的，需有委托书委托代理人签署，（合同登记表上需注明委托代理人信息）。
买受人为未成年的，需由法定监护人签署（合同登记表上需注明法定监护人信息）。
企业购买的，盖企业公章及法人代表签字盖章（法人不能前来的，需出示委托书，盖私章即可。
）一经发现以上违规签署合同造成签约成本增加及公司损失的，相关置业顾问处罚500元，情节严重的，相关案场经理承担连带责任，处罚200元。
7、案场经理应起到合同签约监管作用，合同打印前合同登记表必须审核签字。
8、客服专员也应起到合同签约监管作用，合同备案前案场经理必须审核签字，否则不予备案。
全力配合案场经理做好合同签约管理工作，严格按照公司的签约流程及管理制度执行，出现问题负连带责任。
9、合同领取：业主必须本人携带身份证前来领取合同，（需要代领的，须出示购房人身份证原件和委托书及被委托人的身份证原件，我公司留复印件。
）相关置业顾问严格做好客户领取合同登记工作。
代理记帐业务约定书甲方: (以下简称甲方)乙方：(以下简称乙方)经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：一、乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。
商品房买卖合同纠纷起诉状范本3篇篇1原告：[XXXXX]（以下简称原告），性别：[性别]，出生年月：[XXXX年XX月XX日]，身份证号：[XXXXXXXXXXXXXXXXX]，联系电话：[XXXXXXXXXXX]，住址：[XXXXX市XXXXX区XXXXX路XXXXX小区XXXXX单元XXXXX室]。
被告：[XXXXX房地产开发有限公司]（以下简称被告），统一社会信用代码：[XXXXXXXXXXXXXXXXX]，联系电话：[XXXXXXXXXXX]，地址：[XXXXX市XXXXX区XXXXX路]。
法定代表人姓名：[XXXXX]，职务：总经理。
就原告购买被告开发的商品房所产生的纠纷，特向贵院提起诉讼，具体起诉状如下：一、诉讼请求1. 请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2. 请求判令被告承担违约责任，赔偿原告因被告违约造成的经济损失XX元；3. 请求判令被告按照合同约定交付符合质量要求的商品房；4. 如被告无法交付符合约定的商品房，请求解除《商品房买卖合同》，并返还原告已支付的购房款XX元及相应利息损失；5. 本案的诉讼费用由被告承担。
二、事实和理由原告与被告于XXXX年XX月XX日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于[XXXXX市XXXXX区XXXXX路XXXXX小区]的商品房一套。
合同明确约定了房屋交付时间、交付条件、违约责任等相关条款。
原告按照合同约定支付了购房款。
然而，被告在房屋交付过程中存在以下违约行为：1. 交付时间延迟：合同约定房屋交付时间为XXXX年XX月XX日，但被告直至XXXX年XX月XX日才通知原告交房，延迟了XX个月。
2. 房屋质量问题：原告在接收房屋时发现存在多处质量问题，如墙面开裂、渗水等，严重影响居住。
3. 配套设施缺失：被告承诺的配套设施未能按期完成，导致原告生活不便。
被告的上述行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。
原告曾多次与被告协商，要求解决问题，但被告始终未能给出满意的答复。
公司法务办理商品房买卖合同纠纷案件操作指引第一编实体篇第一章总则第二章认购阶段诉讼办理第一节认筹阶段诉讼办理第二节认购阶段诉讼办理第三章签约阶段诉讼办理第一节合同缺陷诉讼办理第二节销售承诺诉讼办理第三节关联合同诉讼办理第四节特定条款诉讼办理第四章买受人付款义务诉讼办理第一节履行付款义务诉讼办理第二节按揭付款障碍诉讼办理第三节按揭还款断供诉讼办理第五章出卖人履行义务诉讼办理第一节出卖人交房义务诉讼办理第二节出卖人保修义务诉讼办理第三节出卖人办证义务诉讼办理第二编程序篇第六章诉讼程序及手续第七章执行程序第八章附则第一编实体篇第一章总则第一条【依据和目的】为科学应对商品房买卖流程中发生的商品房买卖合同纠纷诉讼案件，防范法律风险，保障公司运营及维护公司形象，依据相关法律、法规和国家规范，结合公司业务流程，指定本指引。
第二条【适用范围】本指引适用于商品房买卖流程中的营销、洽商、认购、资格审核、签约、支付房款、办理及偿还贷款、交付房屋、办理房屋登记、房屋维修等环节。
第三条【购房合同定义】本指引所称的商品房买卖合同指的是房地产开发企业（以下简称“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权至买受人，买受人支付价款的合同。
第四条【指引框架】为了更好服务业务工作，本指引采取分流程环节进行风险提示和业务办理指引的方式行文，并将纠纷解决方式分为客诉、诉讼及仲裁。
第五条【职责分工】法律事务部属于公司内部风险管理部门，在发现存在或者可能发生法律风险的，应及时向业务部门进行反馈、提出法务建议。
业务部门在收到法务建议后，应在建议规定的时间内提出整改意见，并将该意见抄送法律事务部备案，同时对整改意见进行部署落实反馈。
第二章认购阶段诉讼办理第一节认筹阶段诉讼办理第六条【认筹】认筹是指出卖人在楼盘正式出售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠甚至抽奖送车位等优惠办法，吸引有购房意向的买受人预先向出卖人交纳一定费用以维护购房意向的预约活动。
第七条【认筹活动】认筹往往表现为买受人交纳一定的认筹金，出卖人向买受人开具认筹金的收据，双方签订不具有认购效力的认筹协议。
第八条【证据收集】认筹阶段涉及的证据材料主要有：（1）认筹收据及汇款记录；（2）认筹协议书；（3）买卖双方沟通记录，包括书面文件、微信聊天记录、电话录音等。
第九条【案情判断】案件办理人员要对基本案情及案件脉络进行初步判断，包括但不限于：（1）认筹活动举办时是否已具备销售行政许可（预售许可、现许可）且销售许可是否无权利瑕疵（期限、范围等）。
（2）案件的基本情况，即买卖双方的权利义务。
（3）案件的初步判断有：认筹活动是否构成认购、违约情形是什么、谁是违反约定的一方、是否私下出售房源、认筹金是否存在认定为定金的可能。
（4）判断案件可能的结果，如：认筹金是否因存在定金的性质而适用定金罚则；若退还认筹金是否会承担利息损失；双方和解的可能性等。
第二节认购阶段诉讼办理第十条【认购活动】商品房认购是指商品房买卖双方当事人在不具备签署商品房买卖合同的主客观条件、法律条件，通过签署认购协议的方式，确认双方的商品房买卖意向，并约定在将来某一时刻签订正式的商品房买卖合同的活动。
认购协议在性质上属于预约合同，表现形式为认购书、认购协议/合同、订购书、预订书、意向书等（以下简称“认购书”）。
第十一条【认购书的要求】认购书应当要求买受人本人或具备代理资格的人签字，且应当持有委托代理手续、公证书，买受人签字时销售人员应当在场监督，防止出现非权利人签字的情况。
在签订认购书时，应当要求买受人留存客户身份证复印件、书面的邮寄地址确认书，该确认书应包含联系电话、详细联系地址、并注明买受人地址变更的通知义务。
认购书必须盖有出卖人公司印章。
第十二条【认购与合同】认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议将被认定为商品房买卖合同。
实践中，不同法院对认购书是否具备合同性质存在不同的认定标准，有的法院认为具备了商品房基本情况、价格、坐落就具备了合同的基本要件，有的法院认为具备了商品房销售管理办法第十六条的实质性条款后才应被认定为商品房买卖合同。
案件办理中，应当根据不同情况随机应变，选择对出卖人有利的理由主张。
第十三条【购房资格审核】国家对商品房买卖实行限购、限售政策，买受人有义务主动了解商品房购房政策，出卖人也有义务主动宣传购房政策，并且在签订正式商品房买卖合同之前进行资格核验。
因出卖人未尽审核义务而导致合同无法履行的，将被认定为买卖双方均存在过错，互不承担违约责任出卖人。
实践中，出卖人可以考虑要求买受人签署已经具备购房资格的承诺书，并在售楼处设置公告栏，公告有关政策信息，并通过公证方式保存相关证据材料，以证明尽到了购房政策的宣传义务。
第十四条【定金】在认购书中，定金是一种立约担保，定金数额上一般不得超过总房款的20%。
因一方原因未能订立本约的，将适用定金罚则；因双方原因或不可归责一方的原因未能订立本约的，定金返还。
商品房认购活动中，出卖人收受定金，但未向买受人开具收据，或收据上未注明定金字样，或注明订金字样而未约定定金罚则，存在不适用定金罚则的可能。
第十五条【不可归责双方的事由】因不可归责于双方的事由导致本约合同未签订的，双方无责解约，该事由主要包括如下情形：（1）双方磋商后无法就拟签订的商品房买卖合同的条款达成一致，如：户型、建筑面积、总价款、款项支付方式、装修标准、交付时间等。
（2）出卖人虽对有关事项进行公示，未特别告知买受人与其主要权利相关的事项，或认购书中存在排除购房者主要磋商权利的条款致使双方无法达成一致的。
（3）因第三方原因影响合同签订，如：限购限售及贷款政策改变、国土部门变更土地用途和使用年限、规划改变等。
（4）双方无法证明是谁的过错导致本约合同未能签订，或无法查明是谁的过错。
第十六条【电商费】电商费一般由出卖人之外的第三方收取，用以抵作房款、或作为经纪代理费用等。
电商费的退还遵循合同相对性原则，证据不足以证明电商费流向出卖人的，退房时出卖人不承担退电商费义务。
例如：电商费由中介机构收取，且中介机构未将电商费向出卖人结算。
第十七条【房产性质】商品房按照土地使用年限及土地使用性质的不同可分为住宅（用地年限70年），纯商铺（用地年限40年），商住、酒店式公寓、办公用房、工业用房（用地年限50年）。
在销售宣传活动中，禁止对房屋性质及使用年限做虚假陈述，否则将导致出卖人承担不利的法律后果。
物业管理用房属于禁止买卖的房屋。
第十八条【催款函】认购书中约定了付款的具体时间的，买受人应按约定付款。
买受人逾期付款的，出卖人应当在发生违约事由后及时向买受人预留的地址发送书面的催款函，主张权利。
文件送达后，原件及打印的查询记录一并归档留存。
第十九条【催签函】双方约定购房款支付至一定比例，买受人需到出卖人处签订正式的商品房买卖合同时，买受人违约的，出卖人应当及时向买受人预留的地址发送书面的催签函，要求其在一定时间内前来签订正式的商品房买卖合同。
文件送达后，原件、打印查询记录一并归档留存。
第二十条【证据收集】认购阶段涉及的证据材料主要有：（1）商品房认购书、邮寄地址确认书、买受人身份证明材料、购房资格承诺书；（2）定金收据、房款收据及汇款记录；（3）销售承诺材料，包括：楼书、样板间、装修体验馆、规划材料等；（4）催款函、催签函、邮单及邮寄记录；（5）双方沟通记录，包括书面文件、微信聊天记录、电话录音等。
第二十一条【案情判断】案件办理人员要对基本案情及案件脉络进行分析，包括但不限于：（1）案件的基本情况，即买卖双方的权利义务。
（2）案件的初步判断有：诉讼主体是否适格、认购书是否由买受人本人签字、出卖人在购房资格审核、销售承诺等方面是否存在过错、定金罚则是否可以适用、电商费由谁收取、出卖人是否及时主张权利，并向买受人发送有关函件。
（3）判断案件可能的结果，如：定金是否可以扣除，是否存在双倍返还可能；是否可以要求继续履行；双方和解的可能性等。
第三章签约阶段诉讼办理第一节合同缺陷诉讼办理第二十二条【单方网签】在双方磋商过程中，销售人员自行在建委网站上打印网签合同及联机备案表的，该商品房即显示处于出售状态，若双方不能按约签订合同并最终解约，双方又不能协商一致解除网签。
此时，虽然合同并未签订，房管部门网签状态也只能通过诉讼方式解除。
第二十三条【办理网签】出卖人需按照国家有关规定将预售合同报房地产管理部门登记备案，因限价等原因未能成功备案的，需尝试保存有关证据材料，并与政府工作人员沟通预售合同备案的工作。
实践中，存在当地房地产管理部门为了保持辖区内房地产市场价格总体稳定，会对售价较高的商品房限制网签数量，以压高平低的方式平衡市场价格。
此种方式只是一时的做法，销售人员尽量保持与房地产管理部门积极沟通，争取尽快解决。
同时，应在以下方面完成证据保全工作：（1）管理部门意见，包括纸质通知、网站通知、电子邮件、电话通知等；（2）与管理部门沟通记录，包括电话录音、短信微信等文字记录、受理通知、网签申请系统截屏；（3）与购房人签署的文件及沟通记录，包括含有网签事项办理期限延长或暂无法网签的协议性文件、购房人承诺、电话录音、短信、微信等文字记录、关于网签的告知函件等。
第二十四条【房地产调控政策】认购书签订后，商品房买卖合同签订前，因房地产政策调整，导致买受人不具备购房资格的，买受人可以主张解除认购书，不承担违约责任。
商品房买卖合同签订后，因房地产政策调整，导致不能订立房屋担保贷款合同、无法办理商品房买卖合同网签登记或无法办理房屋所有权转移登记的，属于不可归责于双方的事由导致合同不能履行，一方可请求解除合同，不承担合同约定的违约责任。
但是，商品房买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。
如果由于买受人迟延履行签约义务、付款义务、办证义务、收房义务等，致使商品房买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，出卖人可以请求法院判令买受人解除合同、支付违约金、赔偿损失。
第二十五条【商品房预售证明效力】出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，一般为无效合同。
但是在起诉前，该商品房取得商品房预售许可证明的，法院可以认定为有效合同。
第二十六条【房屋预转现】出卖人未取得商品房预售许可证即签订预售合同转让房屋，买受人起诉至法院，在法院一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，构成商品房现售。
买受人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不会取得法院支持。
第二十七条【商品房现售制度】商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付购房款的行为。
