房地产行业税务稽查2-各项目检查方法

税务稽查及稽查技巧税务稽查的概念税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。

说明：这是税务稽查工作规程对稽查的定义，实际上，随着新征管法的出台，稽查的内容更丰富了，即包括对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理，又包括对涉税相对人的检查和处理，所以，在实际工作中，总局对《税务检查通知书》也设计了两种格式，即：格式一税务局（稽查局）税务检查通知书税稽检通一〔〕号:税务机关（签章）年月日告知：税务机关派出的人员进行税务检查时，应当出示税务检查证和税务检查通知书，并有责任为被检查人保守秘密；未出示税务检查证和税务检查通知书的，被检查人有权拒绝检查。

使用说明第五十九条、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第八十九条设置。

2．适用范围：税务检查人员在依法对纳税人、扣缴义务人实施税务检查时使用。

3．“决定派等人”横线处至少填写两人姓名。

4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。

5．文书字轨设为“检通一”，稽查局使用设为“稽检通一”。

6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被查对象，一份装入卷宗。

格式二税务局（稽查局）税务检查通知书税检通二〔〕号:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十七条规定，现派等人，前往你处对税务机关（签章）年月日使用说明第五十七条、第五十九条设置。

2．适用范围：检查人员在向有关单位和个人调查取证纳税人、扣缴义务人和其他当事人与纳税、代扣代缴、代收代缴税款有关的情况，或者需要协查案件时使用。

3．本通知书的抬头填写有配合调查义务的单位或个人名称，空白横线处分别填写所派出税务人员的姓名和需要调查取证的涉税事项。

4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。

5．文书字轨设为“检通二”，稽查局使用设为“稽检通二”。

6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被调查对象，一份装入卷宗。

税务稽查的工作原则税务稽查工作的基本原则是税务稽查机构及其人员在税务稽查工作中应遵循的贯彻工作始终的基本行为准则。

房地产企业税务检查方法房地产企业税务稽查技巧：检查方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。

主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。

在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。

同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。

检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

解析税务稽查的方法与技巧税务稽查是一项重要的工作，旨在维护税收秩序，防范和打击各类税收违法行为。

针对税务稽查，税务部门采取了一系列的方法与技巧，以确保稽查工作的准确性和高效性。

本文将从不同角度解析税务稽查的方法与技巧。

一、调查核实税务稽查的核心是调查核实，通过对企业和个人的财务账目、税务申报表以及相关证明材料的核实，以确保其纳税行为的真实性和合法性。

在调查核实过程中，稽查人员需要具备丰富的税务知识和相关法规的理解能力，以提高调查核实的准确性和可信度。

二、抽样检查大多数情况下，税务稽查是以抽样检查的形式进行的。

通过抽取一部分涉税主体进行检查，从而推断出整个纳税人群体的纳税情况。

在抽样检查过程中，稽查人员需要根据统计学原理，合理地选择样本，确保样本的代表性和可靠性。

三、比对核实税务稽查还需要进行比对核实。

通过与其他涉税主体、财务和商业资料进行核实比对，以发现和确认存在的问题。

比对核实是一种常用的方法，可以排除虚假报税等违法行为，提高税务稽查的效果和准确性。

四、信息披露税务稽查过程中，信息披露是一种重要的方法与技巧。

稽查人员需要向纳税人详细解释稽查的目的、范围和要求，告知纳税人应提供的材料和配合事项，并提供必要的税法和政策指导。

信息披露可以增加稽查的透明度，促进纳税人的理解和配合。

五、数据分析税务稽查中，数据分析是不可或缺的一环。

通过对大量的财务数据和税收信息进行分析，稽查人员能够发现异常情况和不符合税法规定的行为。

数据分析可以帮助稽查人员发现潜在的税收风险区域，提高稽查工作的效率和准确性。

六、风险评估在税务稽查中，风险评估是一项重要的技巧。

通过评估纳税人存在的风险，稽查人员可以有针对性地选择稽查对象和稽查方案，以确保稽查工作的重点和效果。

风险评估需要综合考虑多个因素，包括纳税人的历史行为、行业特点以及经济环境变化等。

七、现场检查税务稽查通常需要进行现场检查，以获取更加准确和详细的信息。

现场检查要求稽查人员具备一定的沟通和调查技巧，能够与纳税人或其他涉税主体进行有效的交流和协商。

房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。

为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。

本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。

房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。

这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。

2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。

常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。

3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。

这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。

4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。

面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。

1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。

税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。

2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。

通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。

3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。

税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。

房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。

本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。

一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。

但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。

2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。

一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。

3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。

然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。

4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。

一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。

二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。

以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。

这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。

2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。

通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。

3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。

4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。

这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。

5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。

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税务稽查有哪些方法
税务稽查基本方法是指稽查人员实施税务检查时，为发现税收违法问题，通常采取的手段和措施的总称，主要包括查账方法、分析方法、调查方法。

(一)查账方法
查账方法按照审查方法分为审阅法和核对法，按照审查的详细程度分为详查法和抽查法，按照查账顺序分为顺查法和逆查法。

1.审阅法
审阅法是指对稽查对象有关书面资料的内容进行详细审查、研究，发现疑点线索，取得税务稽查证据的一种检查方法。

审阅法适用于所有企业经济业务的检查，尤其适合于有数据逻辑关系和核对依据内容的检查。

审阅法的审查内容主要包括两个方面：一是与会计核算组织有关的会计资料;二是除了会计资料以外的其他经济信息资料以及相关资料，如一定时期的内外部审计资料、购销和加工承揽合同、车间和运输管理等方面的信息资料。

(1)会计资料的审阅
(2)记账凭证的审阅
(3)账簿的审阅
对账簿的审阅除了审阅总账与明细账、账簿与凭证的记录是否相符以外，重点应审阅明细分类账。

(4)会计报表的审阅
审阅会计报表时不能仅仅局限于对资料本身的评价，更主要的是对资料所反映的经济活动过程和结果做出正确判断或评价。

房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。

一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。

预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。

房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。

前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。

目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案1概述备注：为进一步规范房地产业和建筑安装业税收征管秩序，提高税收管理的科学化、精细化水平，增加地方财政收入，促进房地产业和建筑安装业健康发展，依照《市稽查局关于开展全市房地产开发和建筑安装企业纳税检查的通知》（〔2011〕126号）要求，确定对全市房地产开发企业和建筑安装企业开展一次纳税情况检查，为确保检查活动顺利实施和圆满完成，特制订本实施方案。

2检查对象备注：全市所有房地产开发企业（含开发、建设、转让、销售及相关从事房地产业务的企业，下同）、承揽城建项目等建筑安装工程的企业2010年度和2011年1—12月各项税款缴纳情况，以及税收征管情况。

检查中发现重大问题，可追溯到以前年度。

2.1附：房地产企业检查名单3检查内容备注：（一）全市各房地产开发企业和承揽城建项目等建筑安装工程企业应缴纳的各项税费，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费的申报缴纳情况。

重点检查以下方面:1. 不按税收法律法规规定申报缴纳，偷逃各种税款的行为;2. 取得的售房款及预收定金、以房抵债、转让开发项目等行为、不按财务会计制度有关规定确认收入的行为；3. 成本核算不实，不按规定列支有关费用，偷逃所得税的行为;4. 不按《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定开具和索取发票的行为；5. 违反《会计法》、《税法》，编造假帐、假报表、假凭证、应建帐而未建帐或帐簿、凭证混乱等行为;6. 有欠税行为的;7. 借联营、合资、注册登记、连锁经营等行为违法转移利润、税收收入等行为；8. 房地产开发企业和承揽城建项目等工程的建设企业工作人员的个人所得税缴纳情况;9. 其他税收收入的违法违纪行为。

（二）全市房地产开发和城建工程等项目税收征管情况，重点检查:1. 房地产税收一体化执行情况；2. 按照有关规定履行“先税后证”程序情况；3. 是否存在擅自越权减税、免税、退税、改变税率和税种、税款混库缴纳等违法违纪行为。

房地产行业税务稽查案例分析房地产行业税务稽查案例分析税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本万元，少缴企业所得税万元。

对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税万元，该案最终补、罚合计万元。

检查方法(一)比对分析，发现疑点检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。

对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点：1.企业所得税税负率偏低。

企业所得税负担率为%. 2016年企业所得税负担率为%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。

2.开发成本异常。

建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。

3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有“利息、股息、红利”个人所得税扣缴记录。

(二)排查疑点，锁定重点在案头审核的基础上，检查组对上述疑点进行排查，就有关疑点对企业财务人员进行了询问，并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员，主要方法如下：1.检查组通过实地察看，该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型，建有两层地下停车库，所售房产均为毛坯房。

2.检查组从工程部门了解到：该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，经初步测算：一期单位建筑成本1700元/平方米，二期单位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明显不合理，检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。

3.开发间接费用中列支xx年～xx年银行借款利息合计万元，而检查组从工程部门了解到：该项目是从xx年开始动工的，xx年之前并未进行项目开发。

查实该借款为代关联企业借款，支付的利息与该企业生产经营无关。

4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税万元，作为应付利息挂账，未按规定申报缴纳入库。

房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。

税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。

本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。

案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。

某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。

税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。

该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。

虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。

税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。

案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。

某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。

税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。

通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。

针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。

案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。

某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。

税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。

税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。

税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。

针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。

应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。

在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。

税务稽查技巧与方法税务稽查是一项重要的监管活动，旨在保障税收的正常征收与管理。

为了确保稽查的高效和质量，税务稽查人员需要掌握一些技巧和方法。

本文将介绍一些税务稽查的技巧和方法，以帮助稽查人员更好地开展工作。

一、数据分析技巧1. 数据采集：稽查人员应充分利用各类数据源，如企业报表、银行数据、物流信息等，收集涉税信息。

同时，借助信息化工具，对数据进行整理和分析。

2. 数据比对：将不同来源的数据进行比对，寻找异常和矛盾之处，精确定位可能存在的风险点。

比对过程中，需注意数据的准确性和一致性。

3. 风险评估：基于数据比对结果，进行风险评估，确定需要重点关注的企业或个人。

优先处理高风险对象，提高检查效率。

二、调查核实技巧1. 审查凭证：对企业的发票、合同、收据等财务凭证进行审查，核实其真实性和合规性。

特别关注发票真伪和虚开发票等问题。

2. 现场核实：到企业现场进行实地勘查，观察企业经营状况和资产情况。

与企业负责人、员工交流，收集更多信息，排查隐性问题。

3. 调取证据：依法调取相关证据，如银行对账单、进出口单据等，证明涉嫌违规行为。

在依法程序下取证，并注意证据的完整性和真实性。

三、沟通与合作技巧1. 沟通技巧：与被稽查对象进行有效沟通，了解其经营模式和涉税情况。

根据情况调整沟通方式，谋求合作共赢的目标。

2. 合作共建：与相关部门、企事业单位建立联动机制，共同打击税务违法行为。

加强信息共享和协同配合，提高税务稽查工作的效果。

3. 争议解决：在稽查过程中，可能会出现纠纷和争议。

稽查人员需具备一定的法律知识，妥善处理争议，并与当事人进行友好协商，促进问题的解决。

四、案件处理技巧1. 罚则运用：根据实际情况和法律法规，合理运用罚则。

平衡税收追缴与企业经营合法合理之间的关系，维护税收秩序与企业正常经营的平衡。

2. 处罚程序：严格按照法律规定的程序进行处罚。

确保执法过程的合法性和合规性，以免因程序问题造成案件无效。

3. 随机抽查：以随机抽查的方式，对企业进行无预警的检查，增加稽查的惩戒力度，预防潜在的违法行为。

税务稽查有哪些⽅法税务稽查基本⽅法是指稽查⼈员实施税务检查时，为发现税收违法问题，通常采取的⼿段和措施的总称，主要包括查账⽅法、分析⽅法、调查⽅法。

(⼀)查账⽅法查账⽅法按照审查⽅法分为审阅法和核对法，按照审查的详细程度分为详查法和抽查法，按照查账顺序分为顺查法和逆查法。

1.审阅法审阅法是指对稽查对象有关书⾯资料的内容进⾏详细审查、研究，发现疑点线索，取得税务稽查证据的⼀种检查⽅法。

审阅法适⽤于所有企业经济业务的检查，尤其适合于有数据逻辑关系和核对依据内容的检查。

审阅法的审查内容主要包括两个⽅⾯：⼀是与会计核算组织有关的会计资料;⼆是除了会计资料以外的其他经济信息资料以及相关资料，如⼀定时期的内外部审计资料、购销和加⼯承揽合同、车间和运输管理等⽅⾯的信息资料。

(1)会计资料的审阅(2)记账凭证的审阅(3)账簿的审阅对账簿的审阅除了审阅总账与明细账、账簿与凭证的记录是否相符以外，重点应审阅明细分类账。

(4)会计报表的审阅审阅会计报表时不能仅仅局限于对资料本⾝的评价，更主要的是对资料所反映的经济活动过程和结果做出正确判断或评价。

(5)其他资料的审阅对于会计资料以外的其他资料进⾏审阅，⼀般是为了进⼀步获取全⾯信息。

在实际⼯作中，应视检查的具体情况审阅有关资料。

⼀般可审查以下⼏⽅⾯的资料：应注意：⼀是对于上述资料的审阅，除审阅其本⾝的合法性、合理性外，还应结合所掌握的其他资料进⾏审阅。

⼆是对于时间逻辑关系的审阅，应审核资料所反映⽇期与经济业务发⽣⽇期、会计核算记录⽇期是否存在前后⽭盾的情况。

2.核对法核对法是指对书⾯资料的相关记录，或是对书⾯资料的记录和实物进⾏相互核对，以验证其是否相符的⼀种检查⽅法。

核对法作为⼀种检查⽅法，在检查过程中⽤于查实有关资料之间是否相符是有⼀定限度的，在采⽤核对法对稽查对象的会计资料或其他资料进⾏核对和验证时，必须相应结合其他检查⽅法的运⽤，才能达到检查⽬标的要求。

(1)会计资料之间的相互核对(2)会计资料与其他资料之间的核对(3)证证核对(4)账证核对进⾏账证核对时，⼀般采⽤逆查法，即在查阅有关账户记录时，如果发现某笔经济业务发⽣或记录存在疑问，可以将其与记账凭证及原始凭证进⾏核对，以求证是否存在问题。

房地产开发企业税务稽查预案房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。

隐匿收入、虚增本钱等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，争论一个工程从获得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安本钱分析掌握、利润率掌握、实际投资额与投资概算差额掌握、大额资金支付掌握等方法找准疑点，承受实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发工程的收入和本钱费用支出的真实性和准确性。

为进步检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。

一、查前预备〔一〕首先通过税收征管信息系统理解企业办理税务登记的基本状况，理解企业检查期限内的申报纳税状况，查看稽查部门以前年度检查档案，把握以前年度税务检查状况。

〔二〕要求被查单位供给有关资料。

对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其供给如下文件、证明材料和有关资料，以初步理解企业状况：1、营业执照2、税务登记证3、企业章程4、纳税申报表5、以前年度检查报告表6、减免税批准文件7、发票存根、收据8、合同：如征地合同、搬迁合同、根底设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等9、自用房产的房产证10、土地使用证11、开发工程的国有土地使用权证12、发改部门签发的工程批准方案书13、建立用地规划容许证14、建立工程规划容许证15、建立工程开工容许证16、建立规划平面图17、工程预算及决算报告18、销售平面图19 、商品房屋预售容许证20、销售面积明细表21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体施行方案22、配套工程和物业治理具体施行方案23、人员资料。

〔三〕整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建立、住建等部门进展调查核实，如到建立核实开发产品开工验收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。

〔四〕把握企业会计核算程序，尤其是获得售房预收款、预收账款提缴纳营业税、结转收入本钱利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集安排方法。

房地产行业税收稽查主要内容1、营业税方面，对房地产开发企业重点检查以下内容：（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。

按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。

关联企业之间销售价格是否合理。

（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。

（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。

（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。

以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。

（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。

（6）通过对房地产企业"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。

（7）是否存在低价销售的行为。

检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。

若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。

（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。

（9）其他营业税涉税问题。

2、企业所得税方面，重点包含以下几个方面的内容：（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关规定。

（2）各项应税收入是否真实、完整。

重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。

有无故意压低售价转移收入的行为。

（3）税前扣除项目是否真实、合法。

要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。

（4）房地产项目中建造的各类营业性的"会所"是否按规定作为固定资产管理。

税务检查的三种常用方法
一、现场检查法
现场检查是税务机关在查实纳税人的缴税义务行为情况时，采取的有效方法，旨在调查纳税人的纳税行为，追究纳税义务。

现场检查主要包括现场检查、现场勘察等。

1、现场检查
现场检查就是税务机关对纳税人及其代理人进行现场检查，检查纳税人的纳税义务是否落实，其财务账簿是否准确及可信，是否存在漏税行为等。

2、现场勘察
现场勘察是税务机关到到纳税人的经营地或办公场所，观察纳税人的纳税义务是否落实，其财务账簿是否准确及可信，是否存在漏税行为等。

二、稽查核实法
稽查核实法是税务机关采取的另一种主要检查措施，即：税务机关对纳税人的财务账簿及相关资料进行有关核实，以核实纳税人的应交的税款的正确性。

1、账簿核实
账簿核实是税务机关对纳税人的财务账簿及相关资料进行审计，以核实纳税人的应交的税款的正确性。

2、实物核实
实物核实是税务机关对纳税人的财产、原材料、库存及其他与纳
税义务有关的实物进行检查，以核实纳税人的应交的税款的正确性。

三、税收行为分析
税收行为分析是税务机关采取的另一种检查措施，即：通过分析企业的经营行为，比较其应缴的税款是否与实际缴纳的税款相符，是否存在漏税行为等。

1、抽样检查
抽样检查是税务机关对企业的某一项收入、支出、账簿及其他资料等进行抽样检查，以核实纳税人的应交的税款的真实性。

2、价格对比
价格对比是税务机关对企业的某一项购销交易或者自产自销交
易的价格进行检查，以核实纳税人的应纳税款的正确性。

高金平：房地产公司税务稽察方法与事例剖析第一讲营业税检查一、销售不动产税目合用的检查（一）基本规定销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不可以挪动，挪动后会惹起性质、形状改变的财富。

本税目的征收范围包含：销售建筑物或修建物，销售其余土地附着物。

销售建筑物或修建物，是指有偿转让建筑物或修建物的所有权的行为。

以转让有限产权或永远使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

销售其余土地附着物，是指有偿转让其余土地附着物的所有权的行为。

其余土地附着物，是指建筑物或修建物以外的其余附着于土地的不动产。

单位将不动产无偿赠与别人，视同销售不动产。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，对比销售不动产收税。

不动产租借，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租借业”税目收税。

二、纳税义务发生时间的检查营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收进款项或许获得讨取营业收进款项凭证（权益）的当日。

此中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包含预收定金）的当日。

《公司会计准则—收入》：一项经济交易同时切合以下四个条件时，确认商品销售收入。

第一，商品所有权上主要的风险和酬劳转移给买方；第二，销售方不再对售出商品实行控制，也不再保存与售出商品所有权有关的持续管理权；第三，与交易有关的经济利益能够流入公司；第四，有关的收入和成本能够靠谱地计量。

在本质操作中，我们能够依据房地产公司会计制度进行详细判断。

财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。

《中华人民共和国发票管理方法》规定，公司应当于确认收入时开具发票，不得提早或滞后。

依据以上规定，公司获得的预收账款应当在本质收到时申报营业税。

当预收账款转为房子销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。