房地产行业税务稽查2-各项目检查方法

税务稽查及稽查技巧税务稽查的概念税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。

说明：这是税务稽查工作规程对稽查的定义，实际上，随着新征管法的出台，稽查的内容更丰富了，即包括对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理，又包括对涉税相对人的检查和处理，所以，在实际工作中，总局对《税务检查通知书》也设计了两种格式，即：格式一税务局（稽查局）税务检查通知书税稽检通一〔〕号:税务机关（签章）年月日告知：税务机关派出的人员进行税务检查时，应当出示税务检查证和税务检查通知书，并有责任为被检查人保守秘密；未出示税务检查证和税务检查通知书的，被检查人有权拒绝检查。

使用说明第五十九条、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第八十九条设置。

2．适用范围：税务检查人员在依法对纳税人、扣缴义务人实施税务检查时使用。

3．“决定派等人”横线处至少填写两人姓名。

4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。

5．文书字轨设为“检通一”，稽查局使用设为“稽检通一”。

6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被查对象，一份装入卷宗。

格式二税务局（稽查局）税务检查通知书税检通二〔〕号:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十七条规定，现派等人，前往你处对税务机关（签章）年月日使用说明第五十七条、第五十九条设置。

2．适用范围：检查人员在向有关单位和个人调查取证纳税人、扣缴义务人和其他当事人与纳税、代扣代缴、代收代缴税款有关的情况，或者需要协查案件时使用。

3．本通知书的抬头填写有配合调查义务的单位或个人名称，空白横线处分别填写所派出税务人员的姓名和需要调查取证的涉税事项。

4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。

5．文书字轨设为“检通二”，稽查局使用设为“稽检通二”。

6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被调查对象，一份装入卷宗。

税务稽查的工作原则税务稽查工作的基本原则是税务稽查机构及其人员在税务稽查工作中应遵循的贯彻工作始终的基本行为准则。

房地产企业税务检查方法房地产企业税务稽查技巧：检查方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。

主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。

在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。

同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。

检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

解析税务稽查的方法与技巧税务稽查是一项重要的工作，旨在维护税收秩序，防范和打击各类税收违法行为。

针对税务稽查，税务部门采取了一系列的方法与技巧，以确保稽查工作的准确性和高效性。

本文将从不同角度解析税务稽查的方法与技巧。

一、调查核实税务稽查的核心是调查核实，通过对企业和个人的财务账目、税务申报表以及相关证明材料的核实，以确保其纳税行为的真实性和合法性。

在调查核实过程中，稽查人员需要具备丰富的税务知识和相关法规的理解能力，以提高调查核实的准确性和可信度。

二、抽样检查大多数情况下，税务稽查是以抽样检查的形式进行的。

通过抽取一部分涉税主体进行检查，从而推断出整个纳税人群体的纳税情况。

在抽样检查过程中，稽查人员需要根据统计学原理，合理地选择样本，确保样本的代表性和可靠性。

三、比对核实税务稽查还需要进行比对核实。

通过与其他涉税主体、财务和商业资料进行核实比对，以发现和确认存在的问题。

比对核实是一种常用的方法，可以排除虚假报税等违法行为，提高税务稽查的效果和准确性。

四、信息披露税务稽查过程中，信息披露是一种重要的方法与技巧。

稽查人员需要向纳税人详细解释稽查的目的、范围和要求，告知纳税人应提供的材料和配合事项，并提供必要的税法和政策指导。

信息披露可以增加稽查的透明度，促进纳税人的理解和配合。

五、数据分析税务稽查中，数据分析是不可或缺的一环。

通过对大量的财务数据和税收信息进行分析，稽查人员能够发现异常情况和不符合税法规定的行为。

数据分析可以帮助稽查人员发现潜在的税收风险区域，提高稽查工作的效率和准确性。

六、风险评估在税务稽查中，风险评估是一项重要的技巧。

通过评估纳税人存在的风险，稽查人员可以有针对性地选择稽查对象和稽查方案，以确保稽查工作的重点和效果。

风险评估需要综合考虑多个因素，包括纳税人的历史行为、行业特点以及经济环境变化等。

七、现场检查税务稽查通常需要进行现场检查，以获取更加准确和详细的信息。

现场检查要求稽查人员具备一定的沟通和调查技巧，能够与纳税人或其他涉税主体进行有效的交流和协商。

房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。

为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。

本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。

房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。

这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。

2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。

常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。

3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。

这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。

4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。

面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。

1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。

税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。

2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。

通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。

3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。

税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。

房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。

本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。

一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。

但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。

2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。

一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。

3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。

然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。

4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。

一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。

二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。

以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。

这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。

2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。

通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。

3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。

4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。

这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。

5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。

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税务稽查有哪些方法
税务稽查基本方法是指稽查人员实施税务检查时，为发现税收违法问题，通常采取的手段和措施的总称，主要包括查账方法、分析方法、调查方法。

(一)查账方法
查账方法按照审查方法分为审阅法和核对法，按照审查的详细程度分为详查法和抽查法，按照查账顺序分为顺查法和逆查法。

1.审阅法
审阅法是指对稽查对象有关书面资料的内容进行详细审查、研究，发现疑点线索，取得税务稽查证据的一种检查方法。

审阅法适用于所有企业经济业务的检查，尤其适合于有数据逻辑关系和核对依据内容的检查。

审阅法的审查内容主要包括两个方面：一是与会计核算组织有关的会计资料;二是除了会计资料以外的其他经济信息资料以及相关资料，如一定时期的内外部审计资料、购销和加工承揽合同、车间和运输管理等方面的信息资料。

(1)会计资料的审阅
(2)记账凭证的审阅
(3)账簿的审阅
对账簿的审阅除了审阅总账与明细账、账簿与凭证的记录是否相符以外，重点应审阅明细分类账。

(4)会计报表的审阅
审阅会计报表时不能仅仅局限于对资料本身的评价，更主要的是对资料所反映的经济活动过程和结果做出正确判断或评价。

房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。

一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。

预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。

房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。

前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。

目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案1概述备注：为进一步规范房地产业和建筑安装业税收征管秩序，提高税收管理的科学化、精细化水平，增加地方财政收入，促进房地产业和建筑安装业健康发展，依照《市稽查局关于开展全市房地产开发和建筑安装企业纳税检查的通知》（〔2011〕126号）要求，确定对全市房地产开发企业和建筑安装企业开展一次纳税情况检查，为确保检查活动顺利实施和圆满完成，特制订本实施方案。

2检查对象备注：全市所有房地产开发企业（含开发、建设、转让、销售及相关从事房地产业务的企业，下同）、承揽城建项目等建筑安装工程的企业2010年度和2011年1—12月各项税款缴纳情况，以及税收征管情况。

检查中发现重大问题，可追溯到以前年度。

2.1附：房地产企业检查名单3检查内容备注：（一）全市各房地产开发企业和承揽城建项目等建筑安装工程企业应缴纳的各项税费，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费的申报缴纳情况。

重点检查以下方面:1. 不按税收法律法规规定申报缴纳，偷逃各种税款的行为;2. 取得的售房款及预收定金、以房抵债、转让开发项目等行为、不按财务会计制度有关规定确认收入的行为；3. 成本核算不实，不按规定列支有关费用，偷逃所得税的行为;4. 不按《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定开具和索取发票的行为；5. 违反《会计法》、《税法》，编造假帐、假报表、假凭证、应建帐而未建帐或帐簿、凭证混乱等行为;6. 有欠税行为的;7. 借联营、合资、注册登记、连锁经营等行为违法转移利润、税收收入等行为；8. 房地产开发企业和承揽城建项目等工程的建设企业工作人员的个人所得税缴纳情况;9. 其他税收收入的违法违纪行为。

（二）全市房地产开发和城建工程等项目税收征管情况，重点检查:1. 房地产税收一体化执行情况；2. 按照有关规定履行“先税后证”程序情况；3. 是否存在擅自越权减税、免税、退税、改变税率和税种、税款混库缴纳等违法违纪行为。

房地产行业税务稽查案例分析房地产行业税务稽查案例分析税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本万元，少缴企业所得税万元。

对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税万元，该案最终补、罚合计万元。

检查方法(一)比对分析，发现疑点检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。

对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点：1.企业所得税税负率偏低。

企业所得税负担率为%. 2016年企业所得税负担率为%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。

2.开发成本异常。

建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。

3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有“利息、股息、红利”个人所得税扣缴记录。

(二)排查疑点，锁定重点在案头审核的基础上，检查组对上述疑点进行排查，就有关疑点对企业财务人员进行了询问，并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员，主要方法如下：1.检查组通过实地察看，该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型，建有两层地下停车库，所售房产均为毛坯房。

2.检查组从工程部门了解到：该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，经初步测算：一期单位建筑成本1700元/平方米，二期单位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明显不合理，检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。

3.开发间接费用中列支xx年～xx年银行借款利息合计万元，而检查组从工程部门了解到：该项目是从xx年开始动工的，xx年之前并未进行项目开发。

查实该借款为代关联企业借款，支付的利息与该企业生产经营无关。

4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税万元，作为应付利息挂账，未按规定申报缴纳入库。