减少建筑容积率的方法

建设用地容积率管理办法

和控规编制及案例评析

讲座提纲：

第一部分建设用地容积率管理办法

第二部分容积率的影响因素

第三部分容积率的确定方法

第四部分控规缘起和本质

第五部分控规发展现状和趋势

第六部分控制性详细规划案例评析

第一部分建设用地容积率管理办法

为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政

水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市

、镇控制性详细规划编制审批办法》，特制定《建设用地

容积率管理办法》，自2012年3月1日起施行。控规编制审批办

法：

第三条：控制性详

细规划是城乡规划

主管部门作出规划

行政许可、实施规

划管理的依据。

国有土地使用权的

划拨、出让应当符

合控制性详细规划

。城乡规划法：

第三十七条：在城市、镇规划区内以

划拨方式提供国有土地使用权的建设

项目，经有关部门批准、核准、备案

后，建设单位应当向城市、县人民政

府城乡规划主管部门提出建设用地规

划许可申请，由城市、县人民政府城

乡规划主管部门依据控制性详细规划

核定建设用地的位置、面积、允许建

设的范围，核发建设用地规划许可证。

第三十八条：在城市、镇规划区内以

出让方式提供国有土地使用权的，在

国有土地使用权出让前，城市、县人

民政府城乡规划主管部门应当依据控

制性详细规划，提出出让地块的位置、

使用性质、开发强度等规划条件，作

为国有土地使用权出让合同的组成部

分。未确定规划条件的地块，不得出

让国有土地使用权。建设用地容积

率管理办法：

第一条：为进一

步规范建设用地

容积率的管理，

根据《中华人民

共和国城乡规划

法》、《城市、

镇控制性详细规

划编制审批办法

》等法律法规，

制定本办法。城乡规划法：

第二条：制定和实施城乡规划，在

规划区内进行建设活动，必须遵守

本法。本法所称城乡规划，包括城

镇体系规划、城市规划、镇规划、

乡规划和村庄规划。城市规划、镇

规划分为总体规划和详细规划。详

细规划分为控制性详细规划和修建

性详细规划。建设用地容积率管理办法：

第二条：在城市、镇规划区内以

划拨或出让方式提供国有土地使

重庆市规划局关于建筑容积率计算方法的通知[渝规发〔2005〕89号]

作者： 时间：2005-9-23 点击次数：12041

渝规发„2005‟89号

各处室、分局，局属事业单位，远郊区县建委、规划局：

经市政府领导同意，现将我市规划编制及规划行政审批中，建筑容积率的计算方法及地下建筑面积的界定等事项明确如下，请遵照执行。

一、建筑容积率的计算公式

S1

FAR=

S2

其中：FAR——建筑容积率

S1——地上建筑面积

S2——建设用地面积

（建筑面积的计算：除净高2.2米及2.2米以下的设备层、结构转换层外，其余均计入建筑面积）

二、地下、地上建筑面积的界定

（一）地下建筑是指建设用地范围内，建筑物置于室外地坪设计标高以下且周边完全被掩埋的部分。该部分的建筑面积即为地下建筑面积。

（二）地上建筑面积是指建设用地范围内的总建筑面积扣除地下建筑面积后的建筑面积。

三、《重庆市城市规划管理技术规定》和已批准控制性详细规划中的建筑容积率的核定

《重庆市城市规划管理技术规定》中的《建筑容积率、建筑密度控制指标表》和市政府已批准的控制性详细规划的建筑容积率指标不变，但其计算方法，从本通知下发之日起按本通知执行。

四、本通知印发之前，已办理规划选址的建设项目的容积率的核定

（一）本通知下发之日前，通过 “招、拍、挂”方式取得土地使用权的经营性建设项目，其建筑容积率的计算方法仍按《重庆市城市规划管理技术规定》执行。

（二）除上款中的经营性建设项目外，其它已批准规划设计方案的建设项目，其地上建筑面积不得变更；对其它未批准规划设计方案的建设项目，其建筑容积率的计算方法按本通知执行。

五、实施时间

自本通知下发之日起，在规划编制及规划行政审批中，其建筑容积率及其它规划指标的计算方法按本通知执行。在实施过程中遇到的新问题，请及时报告我局研究处理。

特此通知

二○○五年七月十八日

容积率指标计算规则

容积率是指城市用地的建筑物所占用的空间与地面面积的比例，是衡量城市用地利用程度的一个重要指标。容积率的计算规则主要包括以下几点：

1.容积率的含义

容积率是指建筑物总建筑面积与占地面积的比值，用来反映建筑物对地面的利用程度。容积率越高，表示建筑物对地面的利用程度越高，建筑密度越大。

2.容积率的计算公式

容积率的计算公式为：容积率=建筑物总建筑面积/占地面积。建筑物总建筑面积是指建筑物所有楼层的建筑面积之和，占地面积是指建筑物在地面上所占用的面积。

3.容积率的计算方法

容积率的计算可以通过两种方法进行：总体计算法和分层计算法。总体计算法是指将所有楼层的建筑面积相加，然后除以占地面积；分层计算法是按照建筑物的每层进行计算，然后再将各层的容积率相加。

4.容积率的计算单位

容积率是一个无单位的纯数字，通常用百分数表示，例如容积率为200%，表示建筑物的总建筑面积是占地面积的2倍。

5.容积率的影响因素 容积率的大小受到多种因素的影响，包括城市规划、土地利用政策、建筑设计标准等。一般来说，城市中心区域的容积率会比较高，而郊区的容积率会比较低。

6.容积率的作用

容积率是衡量城市用地利用程度的一个重要指标，可以反映城市建设的紧凑程度和高效性。合理的容积率设计可以提高土地利用效率，增加建筑物的层数，减少土地占用面积，满足人口密集的城市需求。

7.容积率的限制

高容积率并不意味着就是好的设计，过高的容积率可能会带来一些问题，如建筑物过于密集，阳光和通风不畅，人口密度过大等。因此，在制定容积率时需要考虑城市的整体规划，平衡利用和人居环境的关系。

8.容积率的调整

容积率可以根据城市的发展需要进行调整。当城市用地需求增加时，可以适度提高容积率，以增加建筑物的层数和容纳更多人口；相反，当城市用地供应充足时，可以适度降低容积率，以保持城市的宜居性。

总之，容积率是衡量城市用地利用程度的重要指标，其计算规则包括计算公式、计算方法、计算单位等。合理的容积率设计可以提高城市的土地利用效率，但需要考虑到城市的整体规划和人居环境的需求。

建筑面积、容积率、绿地面积计算方法

1、建筑占地面积计算：

（1）单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。

（2）地下室、半地下室等按其上口外墙（不包括采光井等）外围的水平面积计算。

（3）有柱雨篷按柱外围水平面积计算，独立柱的雨逢按顶盖的水平投影面积的一半计算。

（4）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。

R单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算

（5）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算。二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算，未形成的不计算。

（6）穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按其水平投影面积计算

（7）两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算

（8）有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构外围投影面积计算；突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算。 （9）室外楼梯按其投影面积计算。

以下部分不计入建筑占地面积：

（1）无顶盖的花架等建筑小品不计算。

（2）亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等建、构筑物不计算。

（3）城市公共通道不计算。

（4）骑楼不计算。

2、建筑面积计算：

按国家有关建筑面积的计算规划计算：

（1）对高度为2.2m以下（含2.2m）的设备层不计算建筑面积。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由福州市城市规划局核定

（2）根据福州市实际情况，参照国家有关建筑面积的计算规则，高度为2.5m以下（含2.5m）的架空层（作为停车库等用途的），可不计算建筑面积。

（3）封闭阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

3、建筑容积率计算：

（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；但地下室作为商场或其他营业性公共场所的，应计算建筑面积，并计入容积率。屋面层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1m的不计。