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买卖不破租赁的法律规定 Prepared on 22 November 2020
买卖不破租赁的法律规定
1、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
”。
2、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”；
3、《城市房屋租赁第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
”
4、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
5、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
试论买卖不破租赁[摘要]：买卖不破租赁，是民法体系中债权物权化的具体体现。
我国《合同法》第229条在这一制度的规定上，却有许多不尽人意之处，如适用范围过宽而又为规定公示方法等，导致受让人与承租人之间利益失衡。
但是，其他很多学者对于此法条的批判却未免太过严厉，因为立法本不可能尽善尽美，而需要理论来做出补充[关键字]：买卖不破租赁; 租赁权; 利益平衡; 立法完善买卖不破租赁，是指出租人于租赁物交付承租人后，即使出租人将租赁物出卖给第三人，也不影响租赁合同的效力，第三人（新所有人）仍承受出租人的地位。
[1]租赁合同从本质上讲是一个债权合同，基于债权相对性原则，此合同只能在当事人之间发生相对效力，而无对抗第三人的效力。
在出租人将其租赁物的所有权转让与第三人时，因第三人可以剥夺承租人的占有和用益，其债权的实现就会丧失。
承租人固然可以向出租人请求债务不履行的损害赔偿，但其使用收益权已经落空。
为了保护承租人的利益，发挥物的效用，有必要赋予原本为债权的租赁权以某些物权的效力，即对抗第三人（买受人）的效力。
现代各国大多都承认债权的这种效力，从立法上确立了“买卖不破租赁”原则。
我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”这是租赁权物权化在我国立法上的具体体现。
但是，我国《合同法》的规定仍然存在很多不足之处，导致承租人与买受人之间的利益保护失衡：1. 适用范围过宽买卖不破租赁原则的适用范围，绝大多数国家限于不动产租赁。
我国《合同法》对此却未设限制，而是对包括动产与不动产在内的所有租赁物一概保护。
这样的规定不仅与债法的基本精神相冲突，而且不利于交易的促进与安全。
这是因为：租赁权尽管出现物权化的趋向，但究其实质仍是债权，原则上仍然应该坚持债权相对性原则，其对抗力只能在确有必要的情况下作出规定。
而由于不动产的稀缺性，且往往涉及基本生存保障问题（在我国，由于实行土地公有制而不允许买卖，所以不动产也仅限于房屋。
论买卖不破租赁规则的适用目录摘要 (1)Abstract (2)一、买卖不破租赁的由来和立法目的 (3)（一）买卖不破租赁的由来 (3)（一）买卖不破租赁的立法目的 (3)二、论买卖不破租赁规则的适用情况 (4)（一）不动产租赁的适用 (4)（二）动产是否适用买卖不破租赁规则 (5)三、买卖不破租赁规则的适用问题 (6)（一）虚假租赁现象频发 (6)（二）适用该规则无需公示的弊端 (6)四、我国买卖不破租赁规则适用的完善 (6)（一）限定“买卖不破租赁”规则的适用对象 (6)（二）明确规定租赁物公示要件 (7)（三）明晰三方权利义务关系 (8)结语 (9)参考文献 (9)致谢......................................................... 错误!未定义书签。
论买卖不破租赁规则的适用摘要：我国《合同法》第229条的规定确定了买卖不破租赁规则，使得承租人可以对抗房屋新的所有权人，强化了在某种意义上处于相时弱势的承租人的权利。
该条规定的立法目的在于维护租赁关系的稳定，保护承租人利益，实现物尽其用，其历史发展轨迹是清晰明朗的，但是对于适用条件和公示方式的规定不甚清晰，会导致发生“虚假租赁”等弊端，使得立法目的难以实现，应当对弊端和漏洞加以补正，以期取得更好的实践效果。
本文在分析买卖不破租赁制度立法设计初衷的基础上，进一步分析租赁权的法律性质，从而得出适用该规则的具体条件，以期细化规则、定纷止争，兼顾各方权益。
关键词：《合同法》；买卖不破租赁；适用条件；制度完善Abstract: Article 229 of the contract law of our country determines the rule of "sale without breaking the lease", which enables the lessee to fight against the new owner of the house and strengthens the rights of the lessee who is in a certain sense in a weak position. Legislation which aims to maintain the stability of the rental and protect the interests of the lessee, realize everything, its historical development path is clear, but for the provisions of the applicable condition and the way of the public is not very clear, can lead to defects such as "false lease", makes it hard for the legislative purpose, should be corrected for loopholes and shortcomings, in order to obtain better practical effect. Based on the analysis of the original intention of the legislative design of the "sale without breaking the lease" system, this paper further analyzes the legal nature of the lease, and thus obtains the specific conditions applicable to this rule, so as to refine the rules, settle disputes and take into account the rights and interests of all parties.Key words: Contract law；"Selling does not break the lease"；Applicable conditions；System consummation英国在资本主义上升时期，实行的是封建土地私有制，土地的所有者是封建地主，而上升期的新兴资产阶级即使有大量资本也无法取得土地，因为没有土地可以利用，所以只能向封建地主租赁土地以获得对土地的使用权，之后新兴资产阶级凭借自己在政治上的有利地位以及持有大量资本的经济优势，通过赋予土地租赁权以对抗封建地主所有权，维护自身利益，因而买卖不破租赁规则逐渐形成。
“买卖不破租赁”规则的立法完善作者：熊蕊来源：《法制与社会》2015年第33期摘要大多数国家在立法上确立了“买卖不破租赁”规则，用以均衡交易各方的合法权益，但同时对租赁权对抗力进行严格限制，以避免其滥用造成对租赁物所有权受让人权益的侵犯。
我国对该规则引入时间较晚，相关法律体系中关于“买卖不破租赁”规则的规定显得简略粗糙，适用范围模糊，缺乏相关配套制度，在司法实践中缺乏可操作性，致使该规则的立法目的无法实现，亟待立法上予以完善。
关键词“买卖不破租赁” 租赁物公示制度作者简介：熊蕊，都匀市人民检察院。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）11-291-02“买卖不破租赁”规则即是承租人租赁权的对抗效力规则，其起源于公元前7世纪罗马法中的“买卖破租赁”规则，但随着经济社会的发展与进步，“买卖不破租赁”规则逐渐将之取代，并在各国立法上得以确立。
该规则的目的在于维护处于弱势地位承租者的合法利益，从而平衡交易各方的权益，促进经济的平稳和谐发展。
而我国对该规则的引入时间较短，相关体系制度尚在建立当中，本文通过与世界各主要国家相关立法规定的对比分析，剖析出我国对于“买卖不破租赁”在立法上的瑕疵，以期提出完善建议。
一、“买卖不破租赁”规则的立法瑕疵我国对于“买卖不破租赁”规则的立法规定主要体现在《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”上，笔者尝试通过与其他国家对于该规则相关立法规定的对比分析，剖析出我国该规则在立法上的瑕疵。
（一）“买卖不破租赁”规则中对“租赁物”的限定法国、日本将“租赁物”仅限定于不动产范围，德国的规定则大同小异，唯一的突破是将登记于船舶登记簿上的船舶这一动产纳入“租赁物”范围。
可见，大多数国家均在立法上对该规则中“租赁物”的适用范围进行了限制，规定只有不动产，或具有等同于不动产价值的动产才能够适用“买卖不破租赁”规则。
买卖不破租赁规则之法律思考买卖不破租赁规则是租赁法律制度中的重要原则，旨在保护承租人的租赁权益不受租赁物所有权变动的影响。
然而，在实际运用中，这一规则的存在和适用范围常常引发争议和混淆。
本文将从法律规定的角度出发，通过案例回顾和法律思考，对买卖不破租赁规则进行深入探讨。
买卖不破租赁规则起源于罗马法，称为“万民法”。
其基本含义为：在租赁期间，即使租赁物所有权的转让，承租人的租赁权也不受影响。
出租人无权终止租赁合同，买受人也不得拒绝履行该租赁合同。
这一规则的目的在于保护承租人生产经营和生活上的稳定，防止因租赁物所有权的变更而遭受不必要的损失。
在我国的《合同法》和《民法典》中，也明确规定了买卖不破租赁规则。
根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
买受人应当履行原租赁合同，承担出租人原有的权利和义务。
在实际案例中，买卖不破租赁规则的运用并不总是一帆风顺。
例如，有一起案件中，甲将自己名下的房屋出租给乙使用，乙与甲签订了5年的租赁合同。
不久后，甲将房屋卖给了丙，丙成为了新的房屋所有权人。
丙以乙拖欠租金为由，要求解除与乙的租赁合同。
乙则以买卖不破租赁规则为由，主张自己的租赁权不应受到影响。
在这一案件中，法院认为甲乙之间的租赁合同有效，且在租赁期间，房屋所有权发生变动的，不影响乙的租赁权。
丙作为新的房屋所有权人，应当尊重并履行甲乙之间的租赁合同。
最终，法院判决丙无权解除与乙的租赁合同。
从上述法律规定和案例中可以看出，买卖不破租赁规则是租赁法律制度的重要组成部分。
然而，在实践中，这一规则的适用并非总是一致和明确的。
为了更好地理解和适用这一规则，我们需要从以下方面进行法律思考：要明确买卖不破租赁规则的适用条件。
根据法律规定，该规则仅在租赁期间发生租赁物所有权变动时才适用。
如果租赁物所有权的变动不在租赁期间发生，或者租赁合同已经到期未续签的，该规则将不适用。
因此，我们需要认真审查案件的具体情况，判断是否符合这一规则的适用条件。
买卖不破租赁的例外我国《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”即”买卖不破租赁“之规定，于承租人而言是一条相对人性化的条款，这个条款的出台有效避免了因租赁物易主导致租赁合同承租人承担”意外“的风险。
殊不知凡是都有例外，螳螂扑蝉时没有想到麻雀在后，买卖不破租赁后面还有一句，租赁不破抵押！而我们今天主要要讲的则是，抵押在前租赁在后的情形为何不具备“买卖不破租赁”资质以及如何有效避免因此造成的损失。
第一，租赁不破抵押的依据因为根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁合同关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
“以及，最高院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
如果抵押人已书面告知租赁合同承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成租赁合同承租人的损失，由承租人自己承担。
”综上，先抵押后租赁的财产，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现造成租赁合同承租人的损失，由承租人自己承担。
换言之，任你签了多长的租赁合同，一旦出租财产的抵押权人行使所有权时，你的《租赁合同》放到他面前就是白纸一张，没有任何约束力。
存在何种风险，想必能体会一二。
第二，如何避免风险那么，租赁合同承租人在承租房屋时该如何处理上述情形？首先，在承租前先确认房屋是否已设抵押，如果房产已设立抵押小编建议不租为妙。
其次，若是在承租前出租人早已将房屋设抵押的实情告知您（以书面方式），但是您还是钟情于这套房屋，那么只能拼气场了，以绝对优胜的谈判技巧压倒出租人，让其在租赁合同中约定，因抵押导致租赁合同承租人遭受的损失一律有其承担，如此一来，任他风云变幻你都会毫发无伤，全身而退；若是做不到，咱还是撤吧。
论买卖不破租赁制度作者：徐瑶来源：《资治文摘》2016年第04期【摘要】我国《合同法》第229条规定了买卖不破租赁制度，其自从被引入我国后，为了适应具体国情发生了多次的变化。
笔者纵观买卖不破租赁制度的发展历程及当前存在的适用条件三种学说，总结出买卖不破租赁规则适用条件的应然架构。
而目前我国《合同法》第229条的规定因过于简单、缺乏操作性必然会导致其缺陷的存在，为了更好的发挥买卖不破租赁制度的作用，笔者针对完善我国买卖不破租赁制度提出相应的对策建议。
【关键词】买卖不破租赁适用条件法律效力一、买卖不破租赁制度在我国的发展历程我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
此条公认为是我国民法关于买卖不破租赁原则的法律体现。
其实，对于买卖不破租赁的规定并不是现在才有的，这个规则引入我国后，为了适应我国的具体国情也发生了多次的变化。
清朝和民国两个时期的民律草案关于买卖破除或不破租赁原则的设计条文是比较慎重和具有可操作性的。
两者都将具有对抗第三人效力的租赁权的标的物限制在不动产范围内，并且设计了配套保护规定。
新中国成立后，我国民法有了进一步的发展。
1981年《经济合同法》第23条在立法上正式确立了“买卖不破租赁”的法律制度。
但是由于当时的社会条件的限制，该法在总则中明确的规定不适用于个人。
之后的民法通则并未明确规定“买卖不破租赁”原则，最高人民法院在1988年制定的《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》中做了补正，将标的限定为“私有房屋”，而没有扩及一切租赁物。
直至1999年新的合同法第229条明确地规定。
自此，“买卖不破租赁”原则在我国全面确立。
二、买卖不破租赁制度的适用条件1.买卖不破租赁制度适用条件的几种学说。
1.三要件说。
三要件说以台湾学者王泽鉴先生为代表，他主张“买卖不破租赁”原则只需租赁关系存在、租赁物交付承租人和出租人将租赁物所有权让与第三人三个构成要件即可。
All things come to those who wait.精品模板助您成功（页眉可删）买卖不破租赁只适用不动产么?导读：买卖不破租赁只适用不动产，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。
而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。
一、买卖不破租赁只适用不动产么?买卖不破租赁只适用不动产，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。
而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。
在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。
根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。
二、房屋租赁合同包含哪些内容?房屋租赁合同内容包括很多，具体而言有几个方面是必不可少的。
(一)双方当事人的情况。
合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
(二)住房具体情况住房的具体位置、住房面积、住房装修情况等。
(三)住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
(四)租赁期限。
(五)房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。
(六)修缮住房是出租人的责任。
(七)住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。
在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
(八)双方在合同中对转租问题所做规定。
(九)违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。
作者： 黄凤龙[1]
作者机构： [1]北京大学法学院
出版物刊名： 中外法学
页码： 618-643页
年卷期： 2013年 第3期
主题词： 买卖不破租赁;法律解释;有权占有维持;私人自治;承租人保护
摘要：在物债二分和公示方法二分的僵硬体例下，“先租后卖”中的出租人移转租赁物占有使用收益的行为和承租人占有租赁物的事实未被规范世界适切评价，由此产生了违背私人自治的现象。
对这一违背私人自治的现象进行矫正是“买卖不破租赁”规则的正当性理由。
该规则的本质是立法者对被僵硬二分体例所遗漏的事实进行的补充性评价，而承租人保护则只是适用该规则的客观结果。
“买卖不破租赁”规则存在多种立法技术构造路径，《合同法》第229条确立的有权占有维持模式可以避免德国法传统的法定契约承受模式存在的种种弊端。
有权占有维持模式。
应一体适用于动产和不动产领域。
