下载文档原格式
房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲《土地估价基础与实务》科目第一章土地估价基础考试目的本部分的考试目的是测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地酬劳递减规律、土地市场理论的了解、熟识和把握程度。
考试内容第一节土地的概念一、土地的内涵二、土地的特性（一）土地的自然特性（二）土地的经济特性（三）土地的产权特性三、土地的功能四、我国土地资源的特点五、土地实体及特征其次节土地的分类一、土地利用的基本类型（一）耕地（二）园地（三）林地（四）草地（五）湿地（六）农业设施建设用地（七）居住用地（八）公共管理与公共服务用地（九）商业服务业用地（十）工矿用地（十一）仓储用地（十二）交通运输用地（十三）公用设施用地（十四）绿地与开敞空间用地（十五）特别用地（十六）留白用地（十七）陆地水域二、主要类型土地的特征（一）商业服务业用地的特征（二）居住用地的特征（三）工矿用地的特征（四）仓储用地的特征（五）公共管理与公共服务用地的特征（六）交通运输用地的特征（七）农用地的特征三、我国主要类型土地的利用第三节土地权利一、土地权利的内涵二、土地权利的类型三、我国土地全部权（一）土地全部权的权能及规定（二）国有土地全部权的权能及规定（三）集体土地全部权的权能及规定四、我国土地用益物权（一）建设用地使用权的权能及规定（二）土地承包经营权的权能及规定（三）宅基地使用权的权能及规定（四）地役权的权能及规定五、我国土地担保物权（一）不同土地抵押权的权能及规定（二）土地质权的含义第四节地租理论一、地租的含义二、马克思地租理论（一）级差地租（二）肯定地租（三）垄断地租三、新古典城市地租理论四、地租与地价的关系五、地租理论在土地估价中的应用第五节区位理论一、区位的含义二、区位的影响因素三、几种主要的区位论（一）农业区位论（二）工业区位论（三）中心地理论四、区位与地价的关系五、区位理论在土地估价中的应用第六节土地酬劳递减规律一、土地酬劳递减的含义二、土地酬劳递减的基本原理三、土地酬劳递减规律在土地估价中的应用第七节土地市场理论一、土地供应（一）土地供应的含义（二）土地供应的特点及方式（三）影响土地供应的因素二、土地需求（一）土地需求的含义（二）土地需求的特点及类型（三）影响土地需求的因素三、土地供求平衡原理四、土地供求与地价的关系五、我国土地市场的特点六、土地市场分析（一）市场分析的基本内容（二）市场分析的主要方法考试要求1.把握土地的内涵，土地的特性；2.把握土地的基本类型及我国土地的分类；3.把握土地权利的概念及类型、我国土地全部权、用益物权和担保物权的类型；4.熟识土地的功能；5.熟识主要类型土地的特征；6.熟识我国主要类型土地的利用；7.熟识我国土地全部权、用益物权和担保物权的权能及规定；8.了解我国土地资源的特点，土地实体及特征；9.把握地租的含义，地租与地价的关系；10.把握区位的含义及影响因素，区位与地价的关系；11.把握土地酬劳递减的含义；12.把握土地供应与需求的含义、特点及影响因素；13.把握土地供求与地价的关系；14.熟识地租理论在土地估价中的应用；15.熟识几种主要的区位论；16.熟识土地酬劳递减的基本原理；17.熟识土地供应方式；18.熟识土地需求类型；19.熟识土地供求平衡原理；20.了解马克思地租理论，新古典城市地租理论；21.了解区位理论在土地估价中的应用；22.了解土地酬劳递减规律在土地估价中的应用；23.了解土地市场的特点，土地市场分析。
房地产估价总则房地产估价是指根据相关法律法规和估价准则，经过专业估价师对房地产的价值进行评估的过程。
准确的房地产估价对于房地产的交易、融资和投资等方面具有重要意义。
本文将介绍房地产估价的总则以及相关的注意事项和步骤。
一、估价目的和原则房地产估价的目的是确定房地产的市场价值，为买卖、租赁、抵押贷款、投资等行为提供决策依据。
在进行房地产估价时，需要遵守以下原则：1.客观性原则：估价结果应基于客观、真实的数据和信息，并遵循科学、合理的估价方法和程序。
2.统一性原则：估价应统一遵循相关法律法规和估价准则，统一使用标准的估价方法和标准的估价报告格式。
3.实用性原则：估价结果应具有实际应用价值，满足市场交易和决策的需要。
二、估价的内容和步骤房地产估价的内容包括：1.市场研究：对房地产市场的供需关系、价格水平、投资趋势等进行研究，了解房地产市场的整体情况。
2.土地估价：对土地的位置、用途、规划、市场需求等因素进行分析，确定土地的市场价值。
3.房屋估价：对房屋的结构、面积、工艺等因素进行分析，确定房屋的市场价值。
4.租赁收益估价：对房地产租赁的收益情况进行分析，确定房地产的租赁价值。
5.其他因素估价：考虑其他因素如政策法规、环境影响等对房地产价值的影响。
进行房地产估价的步骤如下：1.收集数据：搜集与估价有关的市场数据、政策法规、土地规划、建设工艺等信息。
2.分析数据：对收集到的数据进行整理、分类和分析，找出与估价有关的关键因素。
3.确定估价方法：根据估价对象的特点和目的，选择合适的估价方法。
4.计算估价结果：根据选择的估价方法，运用相应的计算模型和公式，得出估价结果。
5.编制估价报告：根据相关规范和标准，编制估价报告，清晰准确地呈现估价结果和估价过程。
三、估价的注意事项在进行房地产估价时，需要注意以下事项：1.专业资质：进行房地产估价的机构和人员应具备相关的资质和执业证书，遵守估价行业的职业道德和规范。
2.数据来源：估价过程中所使用的数据应来源可靠、真实，并符合估价的要求。
《房估理论与方法》知识点：估价目的
估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。
它取决于委托人对估价的实际需要。
一个估价项目通常只有一个估价目的。
对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产司法拍卖、房地产分割、房地产损害赔偿、房地产保险、房地产转让、房地产租赁、国有建设用地使用权出让，企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。
在实际估价中，应根据委托人的具体需要尽量对上述估价目的进行细分或者作进一步说明。
不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。
1。
房地产估价总则随着房地产行业的发展，房地产估价工作越来越重要。
房地产估价是指根据法律、经济、技术、市场等方面的综合分析，对不动产价值进行评估的一种服务。
它是房地产交易中的基础工作，也是房地产税收、贷款、投资等业务中的必要环节。
在估价工作中，需要遵守房地产估价总则，下面我们来详细了解一下。
一、适用范围和目的房地产估价总则主要适用于对国有土地、建筑物、构筑物及其附属设施等进行估价的工作。
其目的是根据不动产所具备的各种特征和条件，综合分析其市场交易、地理位置、社会环境、政策法规等因素，确定不动产的市场价值和实际价值。
二、评估标准与基本原则房地产估价总则规定了评估标准和基本原则。
评估标准主要分为市场价值和实际价值。
市场价值是指在特定时点下，从市场角度来看，按合理的方法和程序确定的不动产价值。
实际价值是指在特定时点下，根据实际情况和需求，按合理的方法和程序确定的不动产价值。
房地产估价总则的基本原则包括公正、公平、科学、严谨、可操作性等。
要确保估价工作可靠、真实、准确，需要遵循这些原则。
三、估价范围房地产估价总则规定了估价的范围，主要包括以下几个方面：1. 土地估价土地估价主要包括根据土地自然条件、法律规定、土地利用现状等因素，对土地进行估价。
需要考虑的因素包括土地面积、土地用途、地形地貌、自然资源、政策法规等。
2. 建筑物估价建筑物估价主要包括根据建筑物的建造成本、地理位置、使用年限、市场需求等因素，对建筑物进行估价。
需要考虑的因素包括建筑物的结构、外部环境、使用性质、建筑面积、建筑质量等。
3. 租赁物业估价租赁物业估价主要是根据租赁用途、地理位置、租金水平、周边环境等因素，对物业进行估价。
需要考虑的因素包括租赁面积、租金标准、市场需求等。
四、估价方法房地产估价总则规定了多种估价方法，包括市场比较法、成本法、收益法等。
在实际估价过程中，需要根据具体情况选择合适的估价方法。
下面简单介绍一下这些方法。
1. 市场比较法市场比较法是建立在市场交易的基础上，根据市场上同类型不动产的交易价格和特征，推算出要估价不动产的市场价值。
不同目的下的房地产价格评估房地产评估需要明晰评估目的，在确定评估目的后才能正确的评估房地产价值,不同评估目的下的房地产评估的方法选用，评估依据,注意事项都不尽相同，下面就介绍一下几种常见的评估目的下的房地产价格评估.1.房地产转让价格评估（1)房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2）房地产转让价格评估，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。
（3）在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中,应特别关注买卖双方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。
(4)房地产转让价格评估，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法.（5)以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明.2.房地产租赁价格评估(1)房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
（2）从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。
保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。
(3）房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。
(4)以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。
3.房地产抵押价格评估（1)房地产抵押价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行.（2)房地产抵押价格评估，包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期间的房地产估价、为实现抵押权而进行的房地产估价。
《房地产估价理论与方法》课程教学大纲课程编号：一、课程说明1. 课程类别学科专业类课程2. 适应专业及课程性质房地产开发与管理必修3.课程目的（1）掌握房地产估价的原理及意义（2）掌握房地产估价的方法4. 学时与学分学时为64，学分为3.5.5. 建议先修课程房地产经济学、房地产开发与经营二、课程教学基本内容及要求）第一章房地产估价概论计划学时：4基本要求：（1）了解房地产估价的含义、本质（2）了解房地产估价要素（3）了解房地产估价的现实需要（4）了解房地产估价师的职业道德及我国房地产估价行业发展概况教学重点及难点：（1）房地产估价要素基本内容：（1）对房地产估价的基本认识（2）房地产估价要素（3）对房地产估价的现实需要（4）房地产估价师职业道德（5）中国房地产估价行业发展概况思考题：（1）什么是专业房地产估价？（2）什么事估价目的？目前有哪些估价目的？（3）搞清楚估价目的有哪些重要意义？（4）什么事估价对象？目前的估价对象主要有哪些？第二章房地产及其描述计划学时：4基本要求：（1）了解房地产估价的含义（2）掌握房地产的特性（3）掌握房地产的种类（4）理解房地产状况描述教学重点及难点：（1）房地产特性（2）房地产状况描述基本内容：（1）房地产的含义（2）房地产的特性（3）房地产的种类（4）房地产状况描述思考题：（1）如何判定一物是否为房地产定着物?(2) 房地产的实物、权益、区位的含义分别是什么？（3）房地产有哪些基本存在形态？（4）如何分析一宗房地产的变现能力?第三章房地产价格和价值计划学时：4基本要求：（1）了解房地产价格的形成条件（2）掌握房地产价格的特征（3）掌握房地产供求和价格的关系（4）理解房地产价格和价值的种类教学重点及难点：（1）房地产价格和价值的种类（2）房地产估价的本质基本内容：（1）房地产价格的含义和形成条件（2）房地产价格的特征（3）房地产供求与价格（4）房地产价格和价值的种类思考题：（1）什么是房地产价格？（2）成交价格是如何形成的？（3）正常成交价格与非正常成交价格如何区分？（4）什么是比准价格、积算价格和收益价格？第四章房地产价格影响因素计划学时：4基本要求：（1）了解房地产价格影响因素（2）掌握房地产自身因素（3）了解人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素。
房地产估价规章制度一、房地产估价的定义房地产估价是指根据一定的标准和方法，对房地产进行评估和估价的过程。
通过房地产估价，可以确定房地产的市场价值、租金价值、抵押价值或其他特定价值，为各类房地产交易、金融活动、税务计算、保险理赔等提供参考依据。
二、房地产估价的对象房地产估价的对象包括各类房地产物业，如住宅、商业用地、工业用地、农业用地等。
房地产估价的对象还包括不动产权益，如产权、土地使用权、房屋所有权等。
房地产估价的对象可以是单个物业，也可以是多个物业的组合。
三、房地产估价的目的房地产估价的目的主要包括以下几个方面：1. 为房地产交易提供参考价格。
在购买、出售或租赁房地产时，需要进行估价确定合理的价格。
2. 为金融活动提供价值评估。
在抵押贷款、债权融资、风险投资等金融活动中，需要对房地产进行估价确定抵押价值或投资价值。
3. 为税收计算提供依据。
在征收不动产税、土地增值税、房产税等税种时，需要对房地产进行估价确定应纳税额。
4. 为保险理赔提供依据。
在房屋损毁、火灾、水灾等情况下，需要对房地产进行估价确定理赔金额。
5. 为土地使用规划提供依据。
在城市规划、土地利用规划等过程中，需要对房地产进行估价确定土地使用价值。
四、房地产估价的原则房地产估价遵循以下几项原则：1. 公正性原则。
房地产估价应该公正、客观、透明，不偏袒任何一方，确保估价结果真实和准确。
2. 专业性原则。
房地产估价应该由具有相应资格和技能的专业人员进行，遵循相应的估价标准和方法。
3. 客观性原则。
房地产估价应该基于客观的数据和信息，避免主观臆断和情绪干扰，以确保估价结果客观可信。
4. 经济性原则。
房地产估价应该考虑市场供需关系、经济环境、政策法规等因素，以提供符合市场实际情况的估价结果。
5. 可比性原则。
房地产估价应该参考同类房地产的交易价格和估价结果，以确保估价结果具有可比性和参考性。
六、房地产估价的方法房地产估价的方法主要包括比较法、收益法和成本法等。
房地产估价方法原理及注意要点学习房地产估价方法原理及注意要点这么久，今天来说说关键要点。
房地产估价方法有好几种呢，我理解比较主流的就是市场比较法、成本法和收益法。
咱们先说说市场比较法吧。
这个原理呢，简单来说，就像咱去市场买菜比较价格一样。
找几个和待估价房地产类似的房子，看它们最近卖了多少钱，然后根据这些房子和待估价房子的差异进行调整，最后得出个大概的价格。
我总结这种方法就是找同类、比差异。
这里得注意好多要点呢。
首先得找那些真正相似的房子，什么叫相似呢？不光是面积差不多，户型、地段、装修程度都得相近才行。
比如说，一个在市中心豪华装修的三居室和一个在城郊简单装修的三居室，那肯定不能直接拿来对比嘛。
对了还有个要点，这消息来源得靠谱，你别看着网上那些随便挂着的价格就拿来用，可能那都是虚高的，得找那些实际成交的价格数据。
再说说成本法。
这原理我感觉像是计算自己盖这个房子得花多少钱。
就是把土地成本啊、建筑成本啊、还有各种税费、利润等等加起来。
但是这里头学问也大着呢。
土地成本不是说简单看块地的价格就行。
我之前就弄错了，以为就是买地的钱，其实还有取得土地的相关手续费啥的。
建筑成本也复杂，不同档次的建材、不同水平的施工队伍，那造价能差好多。
更别说还有那些不可预见的费用了。
这就提醒咱们，每个成本要素都得仔细推敲，资料得来的要全面准确才行。
收益法呢，有点像投资计算收益似的。
估计这房子未来能带来多少收益，然后把这些收益通过一定的折现率折算成现在的价值。
这里的关键呀，就是未来收益的预测可难了。
我一开始就很困惑，这房子可能会有各种变数呢，出租的价格说不定会涨会跌，万一房子空了租不出去咋办呢。
我觉得要多做市场调研，分析周边类似房子的出租经营情况。
还得找个合适的折现率，这可真是门学问。
我理解就是，这个折现率要反映资金的时间价值和风险啊，要是定高了，估价就低了，定低了，估价又偏高。
学习过程中，我还发现参考资料特别重要。
像官方的房地产数据统计啦，房地产相关的论文著作啦，这些都能给我们提供很多有用的参考，还有就是经常看看实际的房地产估价报告，学学人家的思路和计算方法。
