2015年下半年台湾省房地产估价师《理论与方法》：后续开发经营期考试题

台湾省2015年房地产估价师《案例与分析》：经营性房地产实地查勘记录考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。

A：个人所有的居住房屋及院落用地B：免税单位职工家属的宿舍用地C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E：执行层的组织协调2、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于：__。

A．10%B．15%C．20%D．25%3、以下投资方式，不属于固定资产投资的是（）。

A．新建房地产项目B．购买机器设备C．购买生产原料D．市政工程建设4、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。

A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定B：估价时点由估价目的决定C：估价对象由委托人和估价目的决定D：估价类型由估价师决定E：工业用地的监测点评估价格5、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。

A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物C：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物E：执行层的组织协调6、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是。

A：政策风险B：市场风险C：变现风险D：财务风险E：借款合同7、__是税收制度和政策的中心环节。

A．税率B．税基C．课税对象D．税费征缴8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格9、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

台湾省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：评估专家委员会及其工作机制考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列表述不符合房地产广告要求的是。

A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：房地产估价机构必须加盖公章2、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。

A：8％B：10％C：25％D：75％E：执行层的组织协调3、下列关于价值类型的表述中，错误的是。

A：在用价值为市场价值B：投资价值属于非市场价值C：市场价值的前提之一是继续使用D：同一估价对象可能有不同类型的价值E：工业用地的监测点评估价格4、不属于影响房地产的因素是__。

A．社会因素B．环境因素C．经济因素D．政策因素5、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。

A．房屋竣工B．房屋质量验收合格C．房屋交付用户使用D．业主委员会成立6、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是__年。

A．40B．50C．60D．707、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的__组织实施。

A．省级人民政府B．市、县人民政府C．市、县人民政府土地管理部门D．乡镇人民政府8、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．10B．20C．30D．409、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】A：37年B：40年C：60年D：63年E：工业用地的监测点评估价格10、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。

2015年台湾省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析产的需要试题（小编整理）第一篇：2015年台湾省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析产的需要试题2015年台湾省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析产的需要试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于房产税的纳税人，表述错误的是。

A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人C：产权出典的，以出典人为纳税人D：产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人E：执行层的组织协调2、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地如实申报成交价格。

A：县级或县级以上人民政府B：县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门C：县级以上人民政府D：县级以上人民政府房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调4、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。

(2008年试题)A：1000 B：5000 C：10000 D：30000 E：执行层的组织协调5、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。

A．容积率 B．运营成本 C．利息备付率 D．成本利润率6、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

台湾省2015年房地产估价师《制度与政策》：建设工程规划许可证考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列风险中属于系统风险的是（）。

A．比较风险B．市场供求风险C．未来运营费用风险D．持有期风险2、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。

则该企业流动比率是。

A：40%B：50%C：200%D：250%E：执行层的组织协调3、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。

A：-100B：-50C：50D：100E：工业用地的监测点评估价格4、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。

A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年E：工业用地的监测点评估价格5、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。

A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状．6、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。

A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D：标高的单位用毫米计E：执行层的组织协调7、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

台湾省房地产估价师《理论与方法》：房地产需求的含义考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和_。

A.组织市场B.集团消费市场C.组团消费市场D.企业消费市场2、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元.按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。

A：20%B：10%C：30%D：40%E：工业用地的监测点评估价格3、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A. 1.05B.0.98C.0.95D. 1.034、从2006〜2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2,若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为_%。

A.100B.200C.300D.4005、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的_%。

A.60B.70C.80D.906、拆迁办是指。

A：市、县房屋行政主管部门B：取得房屋拆迁许可证的单位C：市、县规划行政主管部门D：专门从事房屋拆迁的单位E：房地产估价机构必须加盖公章7、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税—形式向税务机关缴纳。

A.预交款B.预订金C.订金D.保证金8、投资者进行房地产投资的主要目的是为了。

A：实现其财富价值的最大化B：获取房地产当前收益C：抵御通货膨胀的影响D：降低其投资组合的总体风险E：借款合同9、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。

房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）2015房地产估价师《理论与方法》试题及答案4、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

( )【正确答案】：Y5、由于越接近所预测的`价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。

参见教材P350。

6、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

( )【正确答案】：N7、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。

( ) 【正确答案】：Y8、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。

( )【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P238。

建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。

短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。

计入年运营费用的折旧费应该为60万元。

9、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

参见教材P137。

10、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。

( ) 【正确答案】：N【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。

台湾省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：有关规划和计划试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m 的矩形土地的总价为万元。

A：53．34B：85．34C：106．68D：213．36E：工业用地的监测点评估价格2、下列关于临时建筑，表述错误的是。

A：临时建筑都应当有规定的使用期限B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿E：房地产估价机构必须加盖公章3、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的。

A：环境要素B：性质C：产生的原因D：空间E：执行层的组织协调4、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。

(2008年试题)A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆迁实施E：房地产估价机构必须加盖公章5、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。

A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.376、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。

A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式D．房地产交易活动可以在任何场合进行7、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于__。

2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案单选题1.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。

A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。

复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。

参见教材P49。

2.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。

A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产【答案】C【解析】本题考查的是按实物形态划分的种类。

按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。

参见教材P69。

3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。

A．该房地产位于28层办公楼的第8层B．该房地产500米内有地铁站点C．该房地产离机场约25公里D．该房地产坐北朝南【答案】B【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

房地产区位状况描述中对未知的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。

选项B，属于区位状况描述中对交通的描述。

参见教材P78～79。

台湾省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的法律规定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。

(2008年试题) A：密度B：表观密度C：密实度D：孔隙E：执行层的组织协调2、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。

A：5．2B：6．4C：6．8D：7．6E：借款合同3、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。

A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章4、是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

A：土地初始登记B：土地变更登记C：土地总登记D：工地注销登记E：执行层的组织协调5、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。

A：更强的适时的更新改造投资性B：更易受政策影响性C：更长的经济寿命D：更专业的物业管理E：借款合同6、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为元／㎡。

A：482．79C：467．25D：498．53E：借款合同7、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。

A．谨慎原则B．替代原则C．合法原则D．最高最佳利用原则8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：225．00万元B：237．50万元C：381．25万元D：395．83万元E：工业用地的监测点评估价格9、某套住宅的采光受到影响。

台湾省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。

A：27．6B：28．2C：29．0D：29．9E：工业用地的监测点评估价格2、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。

A．第三方保证人以自身的财产B．财产C．不动产D．动产或权力3、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。

若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠B．不如售价优惠C．与售价一样D．难以判定是否给予了优惠4、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是。

A：甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务B：乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的王程建设招标代理业务C：工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级D：暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务E：执行层的组织协调5、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。

A．1.2%B．10%C．12%D．20%6、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书手续。

A：延续C：注销D：撤销E：执行层的组织协调7、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意B．超过50%同意C．超过2/3同意D．有人同意就行8、以下求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是。

2015年下半年台湾省房地产估价师《理论与方法》：路线价法的理论依据考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。

A：2360万元B：2500万元C：2722万元D：2845万元E：工业用地的监测点评估价格2、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。

A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调3、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括()A．净收益按一定比率g递增B．收益年限n为有限年C．报酬率Y不等于零D．报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g4、下列表述中不正确的是．【2004年考题】A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格5、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为 3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】A：22 mB：28mC：38 mD：50 mE：工业用地的监测点评估价格6、关于预算的说法正确的是__。

A．预算与物业实际收支相等B．资本支出预算是最常用的预算C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计7、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。

2015年下半年台湾省房地产估价师《理论与方法》：后续开发经营期考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、俗称“保户”指的是。

A：保险人B：被保险人C：投保人D：受益人E：执行层的组织协调2、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

A：房屋出租B：房屋转租C：房屋承租D：房屋租赁E：执行层的组织协调3、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。

A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积4、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。

A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》5、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。

A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率C：甲土地的价值高于乙土地的价值D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长E：工业用地的监测点评估价格6、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段B．前期工作阶段C．建设阶段D．租售阶段7、未取得的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

A：《房地产估价师执业资格证书》B：《房地产估价师注册证》C：《房地产估价师继续教育证书》D：《营业执照》E：执行层的组织协调8、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。

房地产估价师《理论与方法》试题及答案（3）2015年房地产估价师《理论与方法》试题及答案A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法【正确答案】：ABD【答案解析】：制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度;②将标准临街深度划分为若干等份;③确定临街深度价格递减率;④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。

参见教材P375。

12、房地产价格构成中的开发成本包括( )。

A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费【正确答案】：BCD【答案解析】：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。

参见教材P277～278。

13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。

A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【正确答案】：ACD【答案解析】：B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

参见教材P170。

14、搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。

A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式E.交易双方【正确答案】：ACDE【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③成交价格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情况。

台湾省2015年下半年房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。

A：近期交易物业的租金或售价进行比较B：市场上交易物业的租金或售价进行比较C：类似物业的比较D：市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较E：借款合同2、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。

估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。

该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A．3939.61B．4433.88C．4768.50D．5652.093、城建税实行的是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为__，在县城、建制镇的，税率为__，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为__。

A．8%，6%，2%B．7%，5%，2%C．7%，5%，1%D．8%，5%，1%4、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5B．155.6C．144.6D．132.45、经济特区，经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的。

A：50％B：60％C：70％D：80％E：执行层的组织协调6、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。

A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据资本化公式法E：工业用地的监测点评估价格7、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。

第七章收益法及其运⽤ ⼀、单项选择题 1、收益法适⽤的条件是房地产的(　)。

A.收益能够准确预测 B.风险能够准确预测 C.收益或风险其⼀可以准确预测 D.收益和风险都能够准确预测 2、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。

该宗房地产的价格为(　)万元。

A.159.56 B.168.75 C.169.39 D.277.70 3、某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基⾦系数为7.59%。

该房地产的价格为(　)万元。

A.313 B.329 C.417 D.446 4、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效⽑收⼊为400万元，运营费⽤率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，⽆风险报酬率为6%，风险报酬率为⽆风险报酬率的25%。

该写字楼⽬前的价格为(　)万元。

A.5061.44 B.5546.94 C.5562.96 D.6772.85 5、某商场建成于2000年10⽉，收益期限从2000年10⽉到2040年10⽉，预计未来正常运⾏年潜在⽑收⼊为120万元，年平均空置率20%，年运营费⽤50万元。

⽬前该类物业⽆风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10⽉的价值最接近于(　)万元。

A.536 B.549 C.557 D.816 6、某商铺建筑⾯积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余⼟地使⽤年限为35年;市场上类似商铺按建筑⾯积计的⽉租⾦为120元/㎡;运营费⽤率为租⾦收⼊的25%;该类房地产的报酬率为10%。

该商铺的价值为(　)万元。

A.5208 B.533 7、某宗房地产的⽤地通过有偿出让⽅式获得，⼟地使⽤期限为50年，已使⽤10年，不可续期(⼟地使⽤权期满，⼟地使⽤权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家⽆偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。

2015年台湾省房产估价师《经营与管理》：决策方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。

A．50万元B．55万元C．60万元D．60万元以上2、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400B．2580C．2607D．27603、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为__m2。

A．92500B．88800C．80000D．768004、在一国金融机构体系中居领导核心地位。

A：政策性银行B：非银行金融机构C：中央银行D：商业银行E：执行层的组织协调5、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。

A：5286.72B：7552.45C：9939.23D：14198.90E：工业用地的监测点评估价格6、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资B．累计折旧C．未分配利润D．存货7、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。

A．选择拆迁安置的地点B．拆迁安置C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录D．确定房屋重置价的标准8、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。

2015年下半年台湾省房地产估价师《理论与方法》：后续开发经营期考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。

A．-40B．400C．1800D．36002、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。

A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调3、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格4、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡。

A：3000B：3277C：3295D：3599E：工业用地的监测点评估价格5、我国城市规划法律体系的核心是__。

A．《城市规划编制法》B．《土地管理法》C．《城市规划法》D．《城市房地产法》6、房地产估价的主要难点是。

A：市场行情变化不定B：供需变化引起价格变化C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D：房地产价格的影响因素影响程度不同E：工业用地的监测点评估价格7、初步可行陸研究阶段投资估算的精确度可达，所需费用约占总投资的0.25％~1．5％。

A：±5％B：±10％C：±20％D：±30％E：借款合同8、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。

房地产估价师《理论与方法》真题及答案2015年房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)1、在房地产价格中，市场价格是( )。

A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。

参见教材P95。

【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。

A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

参见教材P173。

【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。

A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。

参见教材P52。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。

A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。