简单SP技巧

现场SP及逼定技巧注意点：1、你要去了解客户最关心的是什么，真正的需求点在哪里，与客户接触时通过交流、判断得出结果。

2、要和客户建立起一种朋友的关系，要使客户来信任你，介绍合适他的产品，站在客户的立场上分析问题，帮客户考虑。

3、让客户知道他掏钱下定对他有什么好处；否则他觉得危险不放心，是不会掏钱的。

“你是我的客户，我肯定会帮你，说到底帮你就是帮我自己。

”逼定的几种方式：1、把产品完整介绍给客户售楼处、样板房，都是公司在打品牌、用心在做，体现公司实力的地方（对工期疑惑的客户用这招，让客户对产品建立信心）“我们的房子已经封顶了，准现房或现房，你看得见的”2、不断强调我们产品的卖点，并且不断地为产品加分，让客户留下深刻的印象在客户作楼盘比较时：一、对展间的产品了如指掌；二、熟悉整个地区市场及各楼盘的情况这样才能占据主导地位，在你和客户比较其他楼盘时，注意不要用攻击性于洋来贬低其他竞争楼盘，让客户感觉你是站在中间立场上，从一个专业角度上来看问题是在帮他分析。

不要老是说“不好”两字，不要说空话，要求我们把事实列出，让客户自己分析。

三、要学会用一些中性语言，别人有的我们有，别人没有的我们也有，让客户觉得物超所值。

3、以房型、朝向、楼层作为逼定的方法“现在不下定，到时不一定有。

”“自己喜欢的东西别人买走是很可惜的。

”“你看得上的东西别人也回看得上！”“你真有眼光，我个人认为这套房子很好。

”逆向思维，建立在客户对这套房子及其喜欢时：“我另外帮你介绍一套！”这套是客户明显不喜欢的，同事告诉客户选择余地还是蛮大的，再说几个人住友实惠且够住了。

使后一套与前一套形成极大反差。

4、现场SP、团队合作利用现场气氛来帮助自己促成成交，让客户感觉热销，促使自己完成指标。

一、互喊销控的方式：别人帮你喊销控：说：“我的客户也在看这套房子，让你的客户看别的房子吧”答：“我的客户也喜欢这套房子”说：“要不低一点的楼层你考虑吗？”如也可以考虑的话再喊销控，这时会给一套极差的。

SP总结SP是指自我介绍演讲（Self-Presentation），也是面试和各种社交场合中常见的一种表达方式。

在SP中，我们通常需要通过简洁明了的语言，向他人介绍自己的基本信息、背景和特点，以及表达自己的能力和目标。

本文将对SP的意义、技巧以及应用进行总结，以帮助读者更好地进行自我表达和沟通。

首先，SP在职场和社交场合中意义重大。

在人际交往中，自我介绍是打开对方心门的第一步。

一个清晰、自信的自我介绍能够引起他人的兴趣，获得对方的认同和尊重，从而为后续的沟通和合作奠定基础。

在面试过程中，SP更是起到了关键作用。

一个出色的自我介绍能够使招聘者对应聘者留下良好的第一印象，增加被录取的概率。

其次，SP的技巧是决定其效果的关键。

在自我介绍中，我们需要学会把握好信息的量和质，以迅速准确地介绍自己，并吸引对方的关注。

首先，我们需要明确自我介绍的目的。

是为了找到工作，还是与他人建立合作伙伴关系，又或者是为了建立社交网络。

目的的明确能够帮助我们有针对性地选择和组织相应的信息内容。

其次，我们需要提前做好充分准备。

了解对方的背景，判断对方的需求，以便于有针对性地介绍自己。

同时，还需挖掘自己的亮点和优势，进行自我定位，既要真实地展现自己的特点，又要符合对方的期待。

最后，在自我介绍中注重表达方式的多样性和语言的美感。

利用语音、肢体语言等多种方式来丰富表达效果，增加个人魅力。

另外，SP的应用范围广泛。

除了工作面试和社交场合外，SP也在求职、演讲和团队合作等方面很有用处。

在求职过程中，个人简历和现场自我介绍是求职者展现自己能力和特点的重要途径。

通过对自己经历和成果的简单介绍，能够让招聘者更加了解求职者的能力和适应性。

在演讲中，SP作为整个演讲的第一部分，能够帮助演讲者与观众建立联系，增加演讲的说服力。

在团队合作中，SP也是必不可少的一环。

在团队中自我介绍能够让成员更好地了解对方的背景和能力，从而更好地分配任务和协作。

最后，我们还需要不断提升自己的SP能力。

客户分析及sp技巧客户分析及SP技巧一、购房客源分析1、周边地区改善住房环境客源，年龄35-50岁，房款来源可能为终生积蓄，公司补贴，差价购房，旧房换新屋，付款倾向于公积金+按揭付款。

2、公司高级管理层客源，年龄35-45岁，房款来源公司一次性拨款购房，有面积，总价的限制，付款倾向于一次性付款。

3、私营业主客源，年龄25-40岁，房款来源于闲散流动资金，付款倾向于分期付款。

4、回国客源，年龄不限，房款来源外币，付款倾向于一次性付款。

5、动迁客源，年龄30-50岁，房款来源动迁费用，付款倾向于公积金+按揭或分期付款。

6、结婚购房客源(年龄25-30岁)，老人购房客源(年龄50-70岁)，房款来源由父母或子女提供房款，付款形式多样。

二、客户类型分析1、理智稳健型特征:理智型，不轻意流露自己的喜好，不轻易做出决定和承诺。

应对:详细分析优缺点，让客户自己做决定。

2、沉默寡言型特征:反应呆滞，表情木然，很少说话，只顾自己看，对问题没有反应。

应对:以诚待人，做多方位的接触，找到兴趣点。

3、感情冲动型特征:情绪容易激动，很轻易做决定。

应对:逼他做出决定，封杀其退路，不要给他有反悔的余地。

4、忧柔寡断型特征:反反复复，难以做出决定。

应对:争取主动，取得对方信认，帮他做决定。

5、盛气凌人型特征:有很强实力、自我主观意识很强，不容他人左右其意见。

应对:不卑不亢，攻击其弱点，原则性问题坚决不让步。

6、畏首畏尾型特征:购买力不够，有顾虑和担心。

应对:以自身的业绩来鼓励他，给他信心，帮助他做实际分析，规划切实可行的方案。

7、斤斤计较型特征:对于价格，付款等条件斤斤计较，小事借题发挥。

应对:以诚相待，坚持原则可以适当地做出强硬应对。

8、神精过敏型特征:很容易往坏处想，什么东西都过分担心，对别人极其不信任。

应对:以诚待人，实事求是，不要夸大过分，以取得其认同与信任。

三、购房动机分析1、自用型2、投资型3、投机型4、综合型四、客户定位分析1、要素:需求(need)、有钱(money)、决定权(decision)2、人是可读的，透明的，一个面的隐藏会以另一个面的显露形式表现出来。

SP配合技巧一、SP配合范围1．销控：即控制房源，过去我们买房子时对客户就说只剩一套了，有时越这样说，客户还越买，一是破釜沉舟，二是让客户觉得卖得快，说“你别不相信，只要你不买今天下午就有客户看房”，另外，通过销控表或销控板做销控。

2．喊柜：喊柜台上的销售人员配合，比方说：“你帮我再查查某某房子有没了“真实可信。

3．假电话：分打进来的电话与打出去的电话。

打进来的电话：两个电话打来打去，一旦有人接电话，立即挂掉。

打出去则按挂断键。

4．同事间SP：1、见客户犹豫时，问“哪套房子？”2、销代无法解决问题时3、客户下不定时4、客户进门时5．上下级SP：利用上级的职责与权力为自己开脱或给客望压力。

6．假客户：安排假客户来看房，讨价还价，抢房子，或直接利用身旁意向大或关系好的客户做配合挑起气氛。

二、SP配合方法1．迎接客户时:A.个人的SP配合：❖对来过一次的老客户说：“张先生，实在抱谦，您想要的a套房源我没给您留住，昨天给我同事的一个客户抢走了，您看您再考虑一下其它房源吧！”客户说：“嗯？我要的是b套不是a套呀？”❖销代说：“噢，对对，我记错了，实在太好了，那一套还留着呢，要不您今天就先小定一下吧，万一真被别人定走了，你我都挺遗憾的！”❖对客户说：“您想要几楼的，哦，五楼，正好，我们小区就剩一套五楼的了，您来看看吧！”B.同事SP配合：❖让客户将要进门时。

打电话，假装有客户要来看房，定房，或要来签合同（演练）注意：时间与频率。

❖同事间互相谈论售房情况。

“小王，这月共签了几套合同？”“24套”“咱经理不是说超过20套就请我们吃饭的吗？”你还真相信?”❖帮助接客户。

甲：小乙，我的客户昨天过来签合同，来没？乙：来了，我已经帮你签了。

甲：谢谢。

❖谈论售房业绩。

甲：这个月卖得还不错，卖了xx套，比上套又多了，老板要表扬了。

❖同事间的要求准备资料。

“小乙，你把合同准备一下吧，你的客户某某下午要来签合同了。

”C.假客户SP：❖在现场安排客户看房，洽谈，签小定，交钱。

11月12日昆山培训地点中基时间晚上6点11月19日无锡培训地点常工时间晚上6点教材如下：SP技巧的运用培养业务员强烈的SP运用的意识，并能熟练运用，对于整个SP过程的把握要准确、逼真，并能很好的调动全场气氛。

S P→sales promotion→promote销售催化剂促进≠骗团队SP（集体贯彻，整体服从）﹥个人SP 关键节点→催化剂前提：①客户对你又足够的信心→“诚”（最大的销售技巧即“诚信”）②客户对产品有极大地兴趣SP的核心要点（A永远站在客户一边；B永远把客户当傻瓜）1、永远让客户欠情2、永远封杀客户的第一需求3、好东西永远不是轻易得来的4、永远敢于对客户说“NO”A例：××先生，天气很热，我给你倒一杯冰水××先生，我费了好大劲，请经理吃了一顿饭，才得到这个消息××先生，这是最后一本楼书了，我和经理商量了半天，说你是我亲戚，他才肯给我的B例：对不起，这套房已经卖掉了（计划性）一、个人SP1、钓鱼促销法利用人类需求心理，通过让客户得到些好处，来吸引他们采取购买行动。

2、感情联络法通过投客户之所好，帮客户实现所需，使双方有了亲和需求的满足感，而促发认同感。

建立心理相容的关系，使双方矛盾心理距离缩小或消除，而达到销售目的。

3、动之以利法通过提问、答疑、算账等方式，向客户提示商品所给他们带来的好处，从而打动客户的心，刺激他们增强购买的欲望。

4、以攻为守法当估计到客户有可能提出反对意见，抢在他提出之前有针对性的提出阐述，发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。

5．引而不发法在正面推销不起作用的情况下，可找客户感兴趣的话题展开广泛的交流，并作出适当的引导和暗示，让客户领悟到购买的好处，从而达成交易。

6、从众关联法利用人们从众的心理，制造人气或大量成交氛围，令客户有紧迫感，来促进客户购买。

7、动之以诚法抱着真心实意、诚心诚意，没有办不成的心态，让客户感受到你真诚的服务，从心理上接受。

现场SP配合及逼定技巧分析下定的过程如果客户没有下定，很少有再回头（除非特别喜欢，因为目前市场上可选择的余地太大）他会在看过几家房地产公司的其它楼盘之后，完全把你忘掉，但客户下定后，设想他去看其他的楼盘。

1、楼盘一个比一个差，他在下定之后，会和我们的楼盘做比较，结果一定是我们的楼盘胜出。

2、楼盘一个比一个好，他在看到好的时候会犹豫，想定但又舍不得我们的定金。

会想我们的好处来弥补我们的不足，结果很可能会倾向我们这一边。

二、现场SP配合SP——销售推广注意：SP要给客户真实感，一定要把握分寸（SP解释：把将要发生的事情提前化，把想象中的事情现实化）现场SP（1）自己ＳP（有客户刚走，昨天帮朋友定了一套，今天又为自己定了一套）（2）自己SP（那边客户也在看这套房，您如果喜欢就赶紧定，房源不多了，这套是其中最好的一套了）（3）自己SP（有客户在谈整层购买，如果您确实要，我们要和领导汇报，尽量给您留一套，但一定要先交定金。

）（4）自己和同事SP（我的客户来电话了，一小时后要来下定这套房，你是不是可以推荐另外一套）（5）自己和同事SP（A:你怎么介绍这套房啊，昨天的客户让我保留的，说今天一定会来交钱！B：哦，不好意思，那先生我们是否可以看另一套同类型的房子，不过您要是现在就交定，我可以和经理私下商量房子还是给您！（6）自己和同事SP（A：王总打电话来说108M2的全部保留一下，有团购客户来定。

B：我这儿一套不要算进去，这位客户要的！先生，您看，这房子真的好卖，您别犹豫了，不然我也没法帮你保留了）（7）自己和经理SP（A：客户问能不能再便宜些/能不能晚两天签约B：您今天交定金吗？如果您确定现在下定，我可以向公司申请）（8）自己和客户和经理SP（同时两组或两组以上的客户看房，同时看中某套房，需要经理协调）二、逼定技巧的运用1、逼定即逼迫对方下定，其目的是在客户对产品有明确认识的基础上，用委婉的方法逼迫对方下定。

sp使用技巧SP (Structured Programming) 是一种编程技术，它旨在通过组织程序代码的结构和逻辑，使程序更易于理解、调试和维护。

以下是一些有关SP使用技巧的建议。

1. 模块化设计：将程序分解为多个功能模块，每个模块负责实现一个具体的任务或功能。

这样可以使整个程序结构清晰，易于理解和修改。

2. 函数的使用：合理使用函数可以提高代码的重用性和可读性。

将常用的操作封装为函数，并给函数起一个有意义的名字，能够使代码更易读，同时也方便其他开发者理解和使用你的代码。

3. 参数传递：在函数中合理选择参数的传递方式。

如果参数较少且简单，可以选择按值传递。

如果参数较多或需要在函数内部修改，可以选择按引用传递。

这样可以避免不必要的内存开销，提高程序的效率。

4. 注释和文档：在关键的地方添加注释，解释代码的用途、实现逻辑等。

同时，写好文档也是一种良好的编程习惯。

良好的注释和文档能够帮助他人更快地了解你的代码，也有助于后期的维护和修改。

5. 错误处理：合理处理异常情况是一种良好的编程实践。

使用错误处理机制来捕获并处理可能的错误，以保证程序的稳定运行。

比如，使用try-catch语句来捕获异常，并在catch块中处理异常情况。

6. 避免使用全局变量：全局变量可以在整个程序中访问，但它们的使用可能导致程序的混乱和错误。

尽量使用局部变量和函数参数来传递数据，减少全局变量的使用。

7. 代码复用：尽量避免重复的代码，尽可能地复用已有的代码。

可以使用函数、类、模块等方式来封装和复用代码块，提高代码的可维护性和可读性。

8. 数据类型和数据结构：选择合适的数据类型和数据结构来存储和操作数据。

根据具体的需求和任务选择适当的数据类型，能够提高程序的效率和可扩展性。

9. 调试技巧：合理利用调试工具和技巧来定位和修复程序中的错误。

例如，使用断点来逐步调试程序、查看变量的值、输出调试信息等。

10. 代码格式化和规范：遵循一致的代码格式和编码规范，可以提高代码的可读性和可维护性。

SP（sales promotion）技巧一、未开盘前（销售前期）的SP1、来人登记表SP当客户不肯留下联系方式时使用A、告知是公司的规章制度，希望客户予以配合。

B、以后一但有新的资料出来，第一时间通知（房型、价格等）C、你是我们社区登记的第100名或几百名幸运号，届时有抽奖活动。

我们前面登记的100名客户有奖品赠送。

2、电话接听A、告知是公司的规章制度，希望客户予以配合。

B、以后一但有新的资料出来，第一时间通知（房型、价格等）C、电话里听不清楚，等过会打过去，现场人太多了。

3、如有VIP卡控制卡的数量，封杀客户，让其不易得到，本来可以当天领到，必须让其第二天才能得到。

4、在现场洽谈客户时，让业务员的半小时至少响二次，业务员自己做SP，制造看房人数多，气氛好的架势。

二、开盘及开盘后（销售中期）1、电话追踪客户，在告知一切利好消息（优惠、开盘等）的时候，一般打两次电话。

其中一次可以是，售楼处的电话告知，说到重要消息时突然挂断电话，然后再用手机打过去，突出神秘感。

2、电话请示老总，是否要以给予最大优惠。

3、电话告知有套非常好的房源，因为贷款或其它原因（首付付不了、出国）等问题办不了，而经理还没有正式说要拿出来销售，不过我和经理关系好，听说这套房有意再次出售，我先暗地介绍，和您打声招呼，听我电话，静候佳音。

4、电话开一套客户喜欢的房源（已经售出）引导客户来现场，过来时告知不凑巧，前面刚刚售出。

5、公司内部员工福利房，业务员有两个名额，一个名额已经用掉，现在只有一个了。

6、团购，今天已经有八套成交。

有个客户买了五套，为客户争取希望，能够并在一起。

7、VIP卡，告诉客户，持某某会所的VIP卡或是本案事先发放的VIP卡可享受优惠。

8、在客户洽谈时，让业务员的手机响三次以上，或是让业务员到柜台接电话。

业务员带客户到现场时同样使用。

9、现场客户只有一组时，售楼处的电话隔三差五的响起，业务员练习来电接听，并且业务员可以主动拿安全帽去工地。

房地产销售现场SP技巧在如今竞争激烈的房地产市场中，有效的销售现场服务和技巧对于销售人员来说至关重要。

SP（Sales Performance）技巧是指销售人员在房地产销售现场中使用的技巧和策略，旨在吸引客户、增加销量并提升客户满意度。

本文将介绍几种有效的房地产销售现场SP技巧。

一、积极主动地迎接客户在房地产销售现场，销售人员应该始终保持积极的姿态，并主动迎接客户。

当客户进入销售现场时，销售人员应立即向客户打招呼，并问候客户以展示热情和友好。

销售人员应该主动提供帮助，询问客户是否需要任何协助，并引导他们参观房产项目。

二、了解客户需求并提供定制化的解决方案每个客户都有独特的需求和偏好，因此销售人员需要耐心倾听客户的要求并了解他们的需求。

通过与客户进行有效的沟通，销售人员可以更好地理解客户的需求，并提供针对性的解决方案。

销售人员应当了解房产项目的各种特点，并将其与客户需求相匹配，从而定制化地提供最适合客户的选项。

三、展示房产项目的独特价值和优势在销售现场，销售人员应当展示房产项目的独特价值和优势，以吸引客户的兴趣并提供价值感。

销售人员可以通过使用生动的语言和形象描述来展示房产项目的特点，比如突出优质的建筑材料、便利的交通位置、豪华的生活设施等。

此外，销售人员还应该提供可靠的数据和资料，以支持他们对项目的描述。

四、建立良好的沟通与信任关系销售人员应当积极地与客户建立良好的沟通与信任关系。

他们应该保持真诚、耐心并专业地回答客户的问题。

销售人员还可以通过提供可靠的市场信息和专业建议，展示自己的专业知识和能力，从而增强客户对其的信任。

此外，销售人员还应该及时跟进并向客户提供项目的最新动态，以保持有效的沟通。

五、处理客户异议和反馈在销售现场，客户可能会对某些方面产生疑虑或提出异议。

销售人员应该耐心倾听客户的反馈，并采取积极的方式进行回应。

当客户提出异议时，销售人员可以首先感谢客户对项目的关注，并详细解释相关问题，提供合理的解释和解决方案。

S P（s a l e s p r o m o t i o n）技巧一、未开盘前（销售前期）的SP1、来人登记表SP当客户不肯留下联系方式时使用A、告知是公司的规章制度，希望客户予以配合。

B、以后一但有新的资料出来，第一时间通知（房型、价格等）C、你是我们社区登记的第100名或几百名幸运号，届时有抽奖活动。

我们前面登记的100名客户有奖品赠送。

2、电话接听A、告知是公司的规章制度，希望客户予以配合。

B、以后一但有新的资料出来，第一时间通知（房型、价格等）C、电话里听不清楚，等过会打过去，现场人太多了。

3、如有VIP卡控制卡的数量，封杀客户，让其不易得到，本来可以当天领到，必须让其第二天才能得到。

4、在现场洽谈客户时，让业务员的半小时至少响二次，业务员自己做SP，制造看房人数多，气氛好的架势。

二、开盘及开盘后（销售中期）1、电话追踪客户，在告知一切利好消息（优惠、开盘等）的时候，一般打两次电话。

其中一次可以是，售楼处的电话告知，说到重要消息时突然挂断电话，然后再用手机打过去，突出神秘感。

2、电话请示老总，是否要以给予最大优惠。

3、电话告知有套非常好的房源，因为贷款或其它原因（首付付不了、出国）等问题办不了，而经理还没有正式说要拿出来销售，不过我和经理关系好，听说这套房有意再次出售，我先暗地介绍，和您打声招呼，听我电话，静候佳音。

4、电话开一套客户喜欢的房源（已经售出）引导客户来现场，过来时告知不凑巧，前面刚刚售出。

5、公司内部员工福利房，业务员有两个名额，一个名额已经用掉，现在只有一个了。

6、团购，今天已经有八套成交。

有个客户买了五套，为客户争取希望，能够并在一起。

7、VIP卡，告诉客户，持某某会所的VIP卡或是本案事先发放的VIP卡可享受优惠。

8、在客户洽谈时，让业务员的手机响三次以上，或是让业务员到柜台接电话。

业务员带客户到现场时同样使用。

9、现场客户只有一组时，售楼处的电话隔三差五的响起，业务员练习来电接听，并且业务员可以主动拿安全帽去工地。

SP；即案场销售气氛的营造以下是比较详细的SP销售气氛营造，和SP销售技巧：（一）现场造势在目前的房地产销售普遍感受到吃紧的情况下，竞争楼盘又不断的出现。

发展商时时为售楼处门可罗雀而烦恼不已。

而对于客户来说，对楼盘的信任度首先是建立在售楼处人气的旺盛与否的程度上。

所以销售的现场造势就显得尤为重要，我们作为专业的代理公司对于现场造势有以下几项常用技巧。

1、假客户造势客户进入售楼处后一片人气兴旺鼎盛，签约的签约，下定的下定，谈价格的、看房的，在此种情况下对于客户的第一感觉就是这家楼盘生意那么好，肯定是有道理的。

即然有那么多人买这里的楼盘，那肯定不会错的。

这一点主要是抓住了客户的从众心理。

所以在销售不是很景气的时候适当地派人装扮客户能起到很好的效果。

2、假电话造势在无人员安排或来不及情况下，若感觉到售楼处气氛很冷清，而会给客户看房留下不良感觉。

那就可以制造一些假电话。

即问价、问房源、以及谈论下定等事宜，也可以多打追踪电话，只要给客户感觉到销售员都在处理客户事宜，那么假电话造势就达到目的的。

3、业务工作造势另有一种方法是通过业务员在忙碌的准备合同等销售资料，并不时地谈论客户马上就来签约及付首期等事情，给正在看房的客户感觉到楼盘的热销。

4、喊柜台造势在客户少的情况下也要喊柜台。

此起彼伏使客户有紧迫感。

具体执行的方法大家可以在工作中根据实际的情况灵活运用和创造。

注意要自然不露痕迹，切忌过火。

（二）SP技巧1、SP妙释：把将发生的事情提前化；把想象中的事情现实化。

2、SP常用方式(1) 逼订SPA、喊柜台做销控使客户感觉到如果今天不定看中的房型可能就此没有了。

B、业务员配合抢一套房，在介绍客户时注意身边其它客户，必要时牺牲一下不是很有意向的客户，而逼订较有意向的客户。

C、价格优惠活动即将结束，如果今天不订，再来可能优惠活动就结束了。

(2) 谈价格SPA、准备一份假的底价表，在实在搞不定客户时，甩出假底价表给客户自己看，使他确信价格最低了。

SP的方法1. 设计铃声，自己跟自己说-----单口相声，说给客户听（有客户要看房子或要复看或要交意向金）2. 双人配合，走的时候（一个眼神、手势或者到了楼下电话通知我到楼下啦）内容：我的客户半个小时就到，就是海尔那小两口，带着父母过来复看。

1.羊群效应，事先安排2-5批假客户，或约真客户越多越好，错时看房，相互知道（对方看好了）这是最有效的方法，即使不说话，客户也能感觉出非常紧张的氛围2.看之前做好铺垫，打电话：大哥，你今天什么时间过来啊，最好早点啊，我跟你说的房子昨天晚上有4批客户去看了，看的都不错，你越快越好哈，客户来店后，打电话：XXX你帮联系一下你夏庄路的房东，我这有客户要看那套房子，啊。

你这边有客户要定啦，真的假的你少来忽悠我哈，你昨天的客户不是要定吗？呵呵，啊。

出差？3天回来？呵呵，等他出差回来房子早就卖啦。

我不管哈，你的客户没有交意向金吧，反正公司有规定，谁先交上意向金谁先占着房子，我客户马上就去看3.看房中，安排同事给你做促单电话：喂XX，我正带着客户看这套房子呢，下午看？几点？你的客户准不准啊？不准的话别让他过来看了，看多了房东容易涨价，那就不好谈啦，我这边客户看的差不多啦4.打电话给经理：经理啊，我这边有客户看好咱夏庄路的65平的房子啦，你帮我算算税费吧，啊。

百通花园店的也有客户看好了，那个客户他不是首付款差3万吗？凑着了？那怎么办啊？他那边交意向金了没有？我这边客户真的看好了。

5.争单，回店后，经理、客户在里面谈，约5分钟左右，必须有人进去争单或打电话争单：牟经理，你出来一下，我的客户都交意向金了或者我的客户都看好了，晚上过来复看马上就定了，你这是干嘛呢。

经理可以说意向金交的不足没有用，或者你的客户现在还没有来补齐呢，或者你的客户现在还没来的呢，说什么都好用，公司有规定，谁先交齐了3%的意向金谁占着房子，你要是有问题的话打电话给李总吧6.交钱，当客户的面交两千元，留有没有交足的余地，（事先必须铺垫准客户已经有客户看好要定，或正在店里谈着呢，然后看好时机过去当着准客户的面跟经理说：我们这边的客户马上交钱，拿2000元交上，必须让准客户看到）做促单时遇到说什么也不交意向金的客户时，多打几遍电话，别人的客户1个小时后或下了班或晚上复看后马上就交意向金，一遍他可能不相信，但是2、3、4遍以后他信也得信。

现场造势与SP技巧SP技巧1、SP妙释：把将发生的事情提前化；把想象中的事情现实化。

2、SP常用方式(1)逼订SPA、喊柜台做销控使客户感觉到如果今天不定看中的房型可能就此没有了。

B、业务员配合抢一套房，在介绍客户时注意身边其它客户，必要时牺牲一下不是很有意向的客户，而逼订较有意向的客户。

C、价格优惠活动即将结束，如果今天不订，再来可能优惠活动就结束了。

(2)谈价格SPA、准备一份假的底价表，在实在搞不定客户时，甩出假底价表给客户自己看，使他确信价格最低了。

B、客户的要价其实能够接受，但考虑到客户的反复很大，在这种情况下不能很爽快答应，应存心制造有点很为难的状况，比如打假电话请示等。

这样谈下来的价格使客户可信度提高。

C、和客户拉近关系，使他确定地感到业务员和他关系好，所以放了这个价。

必要时出具一份成交价高于该客户的订单或合同，增加信任度。

D、在客户要价很低的时候，可以做一下销控，就是他看中的房子已被人暂时保留，你现在开的价太低我宁愿卖给开价高的客户。

所有以上这些技巧及SP都是通过实践不断总结的，最重要是业务员应具备充分的表演才能。

能在客户面前自然而又真实地表现各种技巧，不露痕迹，不过火，并应审时度势地灵活运用和创造，只有这样才能具备这方面的成功经验。

七、现场逼订SP配合分析下定的过程如果客户没有下定，那他绝对不会再回头，他会在看过几家房产公司的其它楼盘之后，完全把你忘掉，那当客户下定之后，设想他去看其他的楼盘。

1、楼盘一个比一个差，他在下定之后，会和我们的楼盘做比较，结果一定是我们的楼盘胜出。

2、楼盘一个比一个好，他在看到好的时候会犹豫，想定但又舍不得我们的定金，会想我们的好处来弥补我们的不足，结果很可能会倾向我们这一边。

（一）产品介绍：1、对产品自信来自对自我肯定2、强势主导，预设场景3、突显细节优势，善折巧问，找出客户关心点，对号入座4、中断解脱，了解客户，缩短彼此距离5、确认产品（帮其推荐）促其决定6、封杀有余地（不要让其无从选择）注意：1、当客户到家时一定会和亲戚朋友商议，那做为参谋在看到“过期不退款”时，会想如果说我劝他不要买房，但他的订金会没收，我不可能补偿，那只有说服他来买。

团队的SP技巧
团队的SP（Scrum Poker）技巧是指在团队中使用SP牌来估计用户故事或任务的复杂度和工作量的方法。

以下是一些团队可以使用的SP技巧：
1. 了解SP牌的含义：每张SP牌上都有一个数字表示复杂度或工作量的估算。

团队成员需要了解每个数字所代表的含义，通常使用的是Fibonacci数列，如1、2、3、5、8和13。

2. 利用参考物品：团队可以将一些已经完成的用户故事或任务作为参考物品，团队成员可以在估算任务时参考这些物品来更好地理解和比较复杂度和工作量。

3. 讨论和共识：在每次估算之前，团队成员应该通过讨论和分享自己对用户故事或任务的理解来达成共识。

这有助于团队成员更好地了解任务的背景和需求。

4. 单个估算：团队应该让每个成员独立估算用户故事或任务的复杂度和工作量，而不是受到其他人的影响。

然后，团队成员可以分享自己的估算结果，并通过讨论和比较来达成共识。

5. 高估而不是低估：在估算过程中，团队成员应该倾向于高估任务的复杂度和工作量，以确保团队有足够的时间和资源来完成任务。

低估可能导致工期延迟或质量下降。

6. 避免边界数字：团队应该尽量避免使用边界数字，如1或13，来估算任务。

边界数字通常会引发争议和讨论，而不是帮助团队更好地估算复杂度和工作量。

7. 定期回顾和调整：团队应该定期回顾和调整估算的准确性和一致性。

通过比较实际完成时间和估算时间，团队可以识别和纠正自己的偏差，并提高估算的准确性。

这些技巧可以帮助团队在使用SP牌进行估算时更加准确和高效。

然而，团队应该根据自身情况和需求进行调整和优化。