期物业管理收费太高,法院判决：以评估结论为支付标准

典型案例案例1上海某物业管理有限公司与薛某物业服务合同纠纷案——以未实际居住为由拒缴物业费不能成立案情简介薛某系外地来沪商人，2006年购置了某小区房产，在其居住期间，即对小区的物业服务不满意，认为公共区域环境维护没有到位、常用设备没有更新、物业工作人员服务态度差，加上近几年生意亏损，其几年前已搬离上海。

同时，薛某因经济状况困难，其房产已进入司法拍卖程序。

其以未居住在房屋内为由，更认为不支付物业费具有合理理由，因此在长达十年的时间里拖欠了近三万元的物业费。

后物业公司起诉至法院，要求薛某支付物业费。

虹口区人民法院于2024年1月底在凉城新村街道社区巡回审判庭公开开庭审理了该案件，审理中，物业公司与业主充分阐述了各自事由。

庭审中，法官向被告作了释明，针对物业服务不到位需要提供确实充分的证据材料，法院无法仅依据其单方陈述进行认定，且在房屋产权人未变更之前，业主作为产权人即使不实际居住在房屋内，因物业公司已经提供了业主房屋所在小区的整洁保洁、房屋公共部位日常维养等，故业主也要履行支付物业费的义务。

另一方面，考虑到薛某实际情况，物业公司也不再主张滞纳金的诉求。

经过说法析理，薛某于庭审后当日即到物业公司支付了拖欠全部物业费，物业公司向本院申请撤诉。

当日亦有多名小区业主旁听案件审理，零距离接受普法教育。

典型意义虹口区人民法院秉承司法为民理念，进一步落实和坚持新时代“枫桥经验”相关工作，构建由“司法所+派出所+律师事务所+巡回审判庭”形成的“三所一庭”矛盾纠纷化解创新模式，选取典型案件开展巡回审判，就地化解纠纷。

本案中，通过以案说法，明确仅以未实际居住为由拒缴物业费无法得到法院支持，也让居民在沉浸式旁听案件审理的同时零距离接受普法教育，实现法律效果和社会效果统一。

案例2上海某根有限公司与陈某某等系列物业服务合同纠纷案——委派街道参与诉前矛盾化解案情简介原告上海某根有限公司系虹口区某小区物业服务企业，服务对象包括店铺和商品房，原告现针对小区内全部店铺的所有权人分别提起诉讼，要求支付欠付长达六年之久的物业费及逾期利息，涉诉店铺近二十家。

最高人民法院关于物业服务合同纠纷案件的典型案例随着城市化的进程不断加快，物业服务已成为城市建设和社区管理的重要组成部分。

物业服务的发展也带来了一系列纠纷，其中物业服务合同纠纷的出现引起了人们的广泛关注。

最高人民法院通过审理相关案件，积极推进物业服务合同纠纷的解决，以下是其中部分有代表性的典型案例。

一、物业服务合同纠纷案件案例1小区A业主委员会与物业服务公司签订了物业服务合同，约定物业服务公司应当按时按量提供物业管理服务。

但是物业服务公司违反约定，在服务质量、费用收取等方面存在问题，不仅导致小区业主的生活环境受到影响，还引发了业主之间的纷争。

小区A业主委员会于是向法院提起诉讼，要求物业服务公司履行合同约定并承担相关责任。

经审理，法院认为物业服务公司违反了合同约定，导致相关纠纷的发生，应当承担相应的赔偿责任。

最终，法院判决物业服务公司赔偿小区A业主委员会经济损失30万元，并对相关纠纷作出调解。

以上典型案例反映出物业服务合同纠纷在日常生活中的普遍存在，也反映出了物业服务公司在服务质量、费用收取等方面存在的问题。

为了避免类似事件的发生，提高物业服务的质量，我们应该采取以下措施：1.健全物业服务管理制度建立完善的物业服务管理制度，明确物业服务公司的职责和义务，合理规划物业服务人员的工作内容和工作量，加强对物业服务的监管，确保物业服务的公正、有效和稳定。

2.加强物业服务人员培训培训物业服务人员，提高其服务水平和管理能力，确保物业服务得到有效控制和管理，为业主提供更加优质、高效的服务。

3.加强业主参与和监督业主作为物业服务的主要用户，应该积极参与到物业服务的管理中，发挥监督作用，督促物业服务公司履行合同约定并提高服务质量。

同时，在遇到纠纷时，也应积极协商解决，避免诉讼的发生。

最高人民法院关于物业服务合同纠纷案件的典型案例，为我们提供了重要的借鉴，也提醒我们在物业服务方面需要加强管理和监管。

只有不断完善物业服务制度、提高服务质量，才能更好地满足人民群众的实际需求，保障广大居民的生活质量和居住权益。

物业费打折的判决貌似解决了个案问题，但可能带来更大的问题。

不少我接触过的物业公司反映，物业公司起诉业主主张拖欠物业费的官司，大多被法院以各种理由拒收。

即便进入法院处理的案件，处理的效果也不好。

这种不好，主要体现在判决物业费打折一事上。

被诉的业主，抗辩理由就是物业公司服务质价不符，服务有缺陷或瑕疵。

法院于是酌定打折，比如八折，这是常见的；网络上也有报道直接打五折的，这是特例。

即便有些案件调解结案的，也是法官做工作，让物业公司让步，也相当于物业费打了折。

从法院审理案件的角度，无论这种案件怎么判（全部支持或是打折支持），都可以找到事实和法律依据，都没有问题。

但从社会基层治理的角度去考量，对物业费打折的判决，个人认为还是欠妥。

理由是：司法裁判具有很强的指引作用,让人们从事社会活动和经济活动时有所参照。

这类物业官司打折的判例，无法起到一个正面的指引作用。

举个例子，物业公司在管的小区，有业主拖欠物业费，自然就有业主按时支付物业费（一般交费业主占多数）。

该物业公司起诉欠费业主，最后被判物业费打折。

那么会引发的问题可能有：1、已经按时缴费的业主，能不能依据这个生效判决，要求物业公退回相应未支持部分的物业费？如果这个官司到法院，该如何处理？2、在物业公司服务没有明显改进的情况下，该小区业主支付物业费，是按合同约定收费标准执行，还是按照物业费打折判决的折扣执行？3、拖欠物业费，被告到法院，法院还能打折，那是不是变相鼓励业主不要按时支付物业费？作为普通业主，一旦发现不履行物业合同还能获益（诉讼费虽然是败诉方承担，但一般金额100元以内，该成本基本可以忽略不计），那是不是会引发更多的业主跟风？我想答案应该是肯定的。

4、如果业主跟风，物业公司更无法收上物业费，只得到法院起诉（打折结果总好于收不上），那法院的这类案件数量又会呈几何倍数增加，是不是增加了法院的工作量？5、业主跟风不交物业费，物业服务质量必然会越来越差。

恶性循环一旦形成的情况下，法院判决物业费打折，希望物业公司提升服务水平的目的就会落空。

浅析物业管理收费的“质价相符”原则陈平沈季桥/中国物业管理协会网/摘要：居住物业管理行业中普遍存在的收费难问题，物业管理企业必须以物业管理服务合同为平台，以合同双方真实意愿为基础，通过市场游戏规则和监督保障机制实现物业管理市场的“公平”、“诚实信用”的思路。

应从“加强物业管理活动主体意识”、“物业管理市场诚信建设”，“通过科学合理的市场机制，调节和规范市场参与者的行为”，“加强市场监管”等方面努力实现物业管理收费的质价相符。

我国的居住物业管理脱胎于计划经济时代的房管体制，又以新加坡、香港等国外、港台地区引进的管理模式为蓝本，因此，从居住物业管理的发展过程来看，理想和现实之间、新观念与旧观念之间的碰撞比较激烈。

从目前物业管理行业状况来看，物业管理市场尚不规范，政府虽然通过一些物价方面的规定和审批环节对居住物业管理的收费标准进行了比较严格的控制，然而居住物业管理的服务质量（服务要求）与收费标准之间的矛盾仍然比较突出。

一、解决物业管理收费难关键在于“质价相符”不可否认，一些物业管理企业急于实现企业赢利，忽视了自身在管理服务方面存在的问题，如人员素质不高、服务意识和技能缺乏、服务标准和服务水平低下等；但一些业主不够成熟的消费意识更加大了问题的解决难度，如消费观念不强、个人利益凌驾于公共利益之上、对物业管理服务概念的理解偏差等。

这些问题“我中有你，你中有我”，形成了错综复杂的矛盾和纠葛，作为市场“裁判员”的政府主管部门或者媒体的“舆论监督”往往难以判断谁是过错方，谁应该承担主要责任。

物业管理收费的难点到底在哪里，其实就是大家对“质价相符”这四个字的理解有偏差。

对业主而言，付了物业管理费，当然希望企业提供相应价值的服务；对企业而言，提供了相应的服务，发生了服务成本，当然需要收取相应的报酬；然而双方对于怎样的物业收费标准，应该得到怎样的服务往往各有各的理解，无法得到统一。

中国物业管理协会发布了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，一些地方政府也出台了居住物业服务收费办法。

物业纠葛五大事例业主维权首选“不缴物业费”园区法院公布物业纠葛典型事例跟着住所商品化进度的不停加速，法院受理的各种物业纠葛也逐年增加。

昨天，园区法院对2009 年-2012 年间的物业纠葛进行梳理，经过商报向社会公布五大典型事例，供应给广大业主作为参照。

统计显示， 2009 年 -2012 年这四年里，园区法院受理的物业纠葛分别为142、135、 217、222件。

今年仅第一季度，法院就受理了 107 件。

大部分案件的被告都是业主，因由都是业主拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭，且业主败诉的特别多。

究其原由，是物业服务行业缺少一致标准及严格看管、业主权益意识的不停增强所致。

大批物业纠葛的背后，折射出业主维权面对的困境——对单个业主来说，打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。

但问题是，业主对物业公司服务不满时，在诉讼以外又很难经过有效门路进行维权。

于是，业主只好经过拒交物业费这类既简单又经济的方式与物业公司抗衡，结果被告上法庭。

一. 房门被撬财物被盗，物业公司有责任吗自家房门被撬财物被盗，小区物业要肩负责任吗?业主王先生就碰到这样一件气恼事。

2008 年 10 月 14 日，王先生回家时发现，自家及近邻家房门被撬、名贵物件被盗。

据王先生说，他家损失高达19 万元。

他向小区物业索要监控资料时才被见告，早在一个月前，小区监控设备因故障向来处于瘫痪状态。

后来，他花2000 元维修并改换被撬房门，随后向法院起诉，要求物业公司肩负一半的补偿责任。

法院以为，物业公司已知小区监控设施瘫痪，在未修复的状况下，既未主动采纳应急举措，增加暂时人员增强小区内巡逻及对进出人员登记管理，也未见告全体业主增强自我防备，所以对王先生家中失窃存在物业管理上大意( 过失 ) ，对付王先生损失肩负增补补偿责任( 王先生财富伤害补偿责任主要应由小偷肩负 ) 。

联合其过失状况，法院裁夺物业肩负就确立损失部分的20%增补补偿责任。

物业费按“判例”减免物业费按“判例”减免北京通州法院统一物业费酌减标准2009.07.07 A08版：法治中国稿件来源:上海法治报□据京华时报报道前日，北京通州法院发布消息称，为了统一物业费官司中业主的减免标准，该院推出“判例原则”，只要小区内有过酌减物业费的判决先例，其他业主就物业费按“判例”减免北京通州法院统一物业费酌减标准2009.07.07 A08版：法治中国稿件来源:上海法治报□据京华时报报道前日，北京通州法院发布消息称，为了统一物业费官司中业主的减免标准，该院推出“判例原则”，只要小区内有过酌减物业费的判决先例，其他业主就可直接提出按同样标准减免，一般可酌减8%物业费。

法院：推出“判例原则” 法院有关负责人介绍，通州大约五六成的小区都存在欠费情况。

在该院受理的物业公司起诉业主讨要物业费的案件中，经常有业主以物业公司服务不佳为由，要求减免物业费。

以往，法官根据业主的证据，确认服务的瑕疵程度，然后在判决书中确定业主需要支付的物业费金额。

但是由于各个法官认识不同，很容易导致酌减标准不一，甚至在同一小区同一时间段的物业纠纷案中，酌减物业费的数额与比例也不一致，引起了部分业主不满。

此次，法院统一物业费酌减标准，只要业主当庭提出物业服务存在瑕疵，法院经调查发现属实，就会酌减物业费。

如果同一小区内已有业主得到酌减物业费的判决，其他业主按照“判例原则”不需再自行举证，只要提出要求就可获得减免。

根据该标准，对物业公司已经撤出的老小区，法官将根据原物业管理服务期间各小区瑕疵的严重程度，制定相应的酌减比例；对于新小区物业服务存在的瑕疵问题，在没有特殊情形的情况下，业主一般可被酌减8%的物业费，法官自由裁量的幅度不得超出6%-10%。

如出现新类型的瑕疵，可根据实际情况研讨确定新的酌减幅度。

物业：业主可能有意挑刺开元国际物业管理有限公司负责人介绍，业主拒交物业费的情况在各个小区里都不罕见，通常他们遇到这种情况，都会先去业主家访问，了解业主对服务有何不满。

法院物业管理司法建议一、物业服务监管为了确保物业服务质量和效率，建议法院加强对物业服务企业的监管。

具体措施包括：对物业服务企业进行定期评估和检查，确保其服务质量和标准符合合同约定；对物业服务企业的不当行为进行纠正和处罚，维护业主的合法权益。

二、业主委员会运作业主委员会是业主的代表机构，负责监督物业服务企业的运作。

为了提高业主委员会的运作效率，建议法院加强对业主委员会的指导和管理。

具体措施包括：对业主委员会的选举和运作进行规范，确保其代表业主利益；加强对业主委员会的培训和指导，提高其运作能力和监督能力。

三、物业费收缴规范物业费的收缴是物业管理的重要环节。

为了确保物业费的合理收缴，建议法院加强对物业费收缴的监管。

具体措施包括：制定规范的物业费收缴制度，明确收费标准和收费方式；加强对物业费收缴的监督和管理，防止乱收费和不合理收费。

四、公共设施维护公共设施是业主共同使用的设施，其维护和管理至关重要。

为了确保公共设施的正常运转，建议法院加强对公共设施的监管。

具体措施包括：制定公共设施的维护计划和标准，定期进行检查和维修；加强对公共设施的日常巡查，及时发现和处理问题。

五、安全管理措施物业管理涉及的安全问题多种多样，为了保障业主的生命财产安全，建议法院对物业管理的安全措施进行规范。

具体措施包括：制定完善的安全管理制度和应急预案，提高应对突发事件的能力；加强安全巡查和检查，及时发现和处理安全隐患；提高业主的安全意识和自防自救能力。

六、环境保护义务随着社会对环境保护的日益重视，物业管理中的环境保护问题也备受关注。

建议法院对物业管理的环境保护义务进行明确和规范。

具体措施包括：明确物业服务企业在环境保护方面的责任和义务，如垃圾分类、绿化保洁等；建立环保管理制度和操作规程，加强环保宣传和教育，提高业主的环保意识和参与度。

七、纠纷解决机制物业管理过程中难免会遇到各种纠纷和矛盾，为了及时解决这些问题，建议法院建立健全的纠纷解决机制。

物业收费典型诉讼案例近年来，随着城市化进程的加快，物业管理成为城市居民生活中不可或缺的一部分。

然而，物业收费问题也逐渐成为社会热点，引发了一系列的诉讼案例。

下面，我们就来看一个典型的物业收费诉讼案例。

某小区的业主李先生在购房时签订了物业管理合同，约定了每月物业费用为200元。

然而，不久后，物业公司却擅自将物业费用提高到300元，并以“涨价是为了提升服务质量”为由，强制要求业主缴纳。

李先生对此感到不满，认为物业公司违反了合同约定，便决定将物业公司告上法庭。

在法庭上，李先生提供了购房合同和物业管理合同作为证据，证明物业公司擅自提高物业费用的行为违反了合同约定。

物业公司则辩称，由于小区设施的改善和服务的提升，物业费用的调整是合理的，并且已经得到了业主委员会的同意。

经过审理，法院认为物业公司擅自提高物业费用的行为违反了合同约定，违背了公平交易原则。

法院判决物业公司退还李先生多收取的费用，并要求物业公司恢复原来的物业费用标准。

这个案例反映了物业收费问题中的一些典型情况。

首先，物业公司擅自提高物业费用的行为是违法的。

物业费用的调整应该是经过合法程序，并得到业主的同意。

其次，物业公司应该提供相应的服务，确保物业费用的合理性。

如果物业公司未能提供相应的服务，业主有权要求降低物业费用或者解除合同。

最后，业主在维护自己权益时，可以通过法律途径解决争议。

法院作为公正的第三方，能够对物业收费问题进行公正的判决，保护业主的合法权益。

为了避免类似的物业收费纠纷，我们可以从以下几个方面进行改进。

首先，政府应该加强对物业公司的监管，确保其合法经营。

其次，物业公司应该建立健全的收费制度，明确物业费用的标准和调整程序，并及时向业主公示。

同时，物业公司应该提供高质量的服务，确保物业费用的合理性。

最后，业主应该加强自身的法律意识，了解自己的权益，并在遇到问题时及时寻求法律援助。

总之，物业收费问题是一个复杂而敏感的社会问题。

通过典型的诉讼案例，我们可以看到物业公司擅自提高物业费用的行为是违法的，而业主有权通过法律途径维护自己的权益。

评估物业费的合理性是确保居民和物业管理公司之间费用关系公正和透明的重要步骤。

以下是评估物业费合理性的几个方面：1. 费用构成和项目：首先，评估物业费的合理性需要了解费用的构成和项目。

物业管理公司应提供清晰的费用构成明细，包括不同服务项目和费用的比例。

通过了解具体的费用项目，可以判断是否存在过多或冗余的费用，以及是否存在合理性疑虑。

2. 与市场比较：将物业费与市场进行比较也是评估合理性的重要方法。

通过了解相邻小区或类似物业的收费水平，可以对物业费的合理性有一个参考。

如果物业费明显高于市场水平，就需要仔细评估费用的合理性，并寻找可能的原因。

3. 服务质量和水平：物业费的合理性还与提供的服务质量和水平密切相关。

评估物业费的合理性需要考察物业管理公司提供的服务是否符合居民的期望和需求。

如果服务质量低于预期，物业费的合理性就值得怀疑。

4. 居民经济承受能力：物业费的合理性评估还应考虑居民的经济承受能力。

物业费不应过高，使居民负担过重，影响其日常生活和经济状况。

因此，评估物业费的合理性需要综合考虑居民的收入水平、房产面积和小区的服务内容。

5. 费用管理和透明度：物业费的合理性评估还涉及到费用管理和透明度。

物业管理公司应建立健全的财务管理制度，确保费用的透明度和公正性。

居民应有权查阅物业费的收支明细和报告，以了解费用的使用情况和管理方式。

6. 参与和监督机制：物业费的合理性评估还需考虑居民的参与和监督机制。

居民应有权参与物业费的决策和监督，例如通过业主大会或居民委员会等形式。

如果居民的参与和监督机制不健全，物业费的合理性可能受到影响。

7. 与服务内容匹配：最后，评估物业费的合理性需要考虑费用与提供的服务内容是否匹配。

物业费应与提供的服务相对应，不能过高或过低。

评估物业费的合理性需要综合考虑服务内容和质量，以及居民对服务的需求。

在评估物业费的合理性时，物业管理公司应与居民充分沟通和协商，听取他们的意见和建议。

同时，定期进行费用评估和调整，确保费用的合理性和适应性。

物业管理费纠纷案例分析一、案例描述近期，某小区发生了一起物业管理费纠纷。

该小区的业主们对物业公司的费用收取方式和标准产生了不满，认为物业费用过高且没有得到合理的解释和明细。

双方出现了持续的纠纷，严重影响了小区居民对物业公司的信任和满意度。

二、案件分析1. 物业公司收费方式不透明根据业主们的投诉，他们对物业公司的收费方式和标准无法理解。

物业公司并未对业主们进行明确的解释和告知，导致业主难以理解和接受费用的合理性。

2. 物业费用过高业主们普遍反映物业费用过高，部分费用与实际情况不符。

例如，小区公共设施的维修和保养费用相对较高，但维护质量并不理想，这导致了业主们对费用的质疑和不满。

3. 缺乏有效的沟通渠道业主们表示，他们曾试图与物业公司进行沟通，但物业公司对业主的疑虑和要求并未给予足够的回应。

双方之间缺乏有效的沟通渠道，使问题无法得到及时解决，纠纷不断升级。

三、案件影响1. 居民信任度下降该物业管理费纠纷导致小区居民对物业公司的信任度下降。

他们对物业公司的专业性和服务态度产生怀疑，对物业管理的满意度降低，甚至出现了一些居民考虑更换物业管理公司的情况。

2. 小区秩序受到影响物业管理费纠纷的不断升级使小区内的秩序逐渐混乱。

因为双方无法达成共识，物业公司减少了对小区公共设施的维护投入，导致了小区环境的恶化和居民的不满情绪进一步升级。

3. 社区和睦关系破裂物业管理费纠纷引发了小区内居民之间的矛盾和纷争。

业主之间产生了意见分歧，使本来和睦的社区关系受到了破裂，甚至出现了相互指责和争吵的局面。

四、案件解决1. 正式建立物业费用公示制度物业公司应该建立一个公开透明的物业费用公示制度，详细说明物业费用的项目和标准。

物业费用公示应该包括费用明细和收费依据，并通过小区公告栏或网站公示，使业主能够清楚了解物业费用的合理性。

2. 建立沟通协商机制物业公司应该与业主建立良好的沟通渠道，设立专门的投诉受理部门或热线电话，及时回应业主的疑虑和要求。

拒交物业费胜诉案例and物业费拒交胜诉案例业主拒交物业费，什么情况下，会判业主胜诉物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的。

法院会予以支持，法院还会予以支持的包括以下两点：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关法律法规如下：第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

扩展资料：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业费价格标准的合法性与合理性在物业费纠纷司法实践中,被告业主往往会提出物业费单价过高的抗辩:合法性上,物业合同的签订一般与业主拿房在同一时期,物业公司利用业主拿房心切的心理潜在地强迫业主签订物业合同,故物业费价格等有关条款不具有合法性;合理性上,业主往往列举出同档次小区同类型住宅的物业费单价,通过与其自有房屋物业费价格的比较,体现出业主遭受显失公平境遇的事实。

以上抗辩理由具有相当的普遍性,并且在情理上获得了相当民众和舆论的支持。

然而作为一名司法裁判者,固然能理解被告业主的心情,但判决首先要依据法律规定和基本法理,不能让感情首当其冲。

一、物业费价格标准的合法性问题被告业主关于物业费价格标准合法性的抗辩,对应的是这样一条规则:根据《合同法》第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

具体到物业费纠纷中,就要看物业公司在与业主订立物业合同时是否存在胁迫或乘人之危的行为。

(一)胁迫行为的认定《民通意见》第69条规定:“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方做出违背真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。

”姑且认定不交房是对被告的一种财产损害,那么物业公司是否以此为由要挟过?一般情况下,物业公司不会明示做出此种要挟,而民法上的“胁迫”一般需以存在胁迫行为为构成要件,因而通常不能认定物业公司胁迫被告业主签订物业合同。

即便物业公司存在具体的要挟行为,但“胁迫”的主观要件要求“受胁迫人主观上认为别无选择”,《国际商事合同通则》也对胁迫的含义界定为“合同一方当事人的不正当之胁迫,而且该胁迫足以使另一方当事人无其他合同选择情形下而为意思表示。

”而在本文的论题中,被告业主可以依据购房合同依法向开发商主张交付房屋,因为房屋买卖关系是完全独立于物业合同关系的。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第三条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

第四条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

第五条本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

金凌峰、大连宏华物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2022.03.08【案件字号】(2022)辽02民终620号【审理程序】二审【审理法官】马会敏赵虹盛韵同【审理法官】马会敏赵虹盛韵同【文书类型】判决书【当事人】金凌峰;大连宏华物业管理有限公司【当事人】金凌峰大连宏华物业管理有限公司【当事人-个人】金凌峰【当事人-公司】大连宏华物业管理有限公司【代理律师/律所】王杰辽宁金石律师事务所;王楠辽宁金石律师事务所【代理律师/律所】王杰辽宁金石律师事务所王楠辽宁金石律师事务所【代理律师】王杰王楠【代理律所】辽宁金石律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】金凌峰【被告】大连宏华物业管理有限公司【本院观点】开发商与物业公司签订的前期物业合同对业主有约束力，上诉人是案涉小区业主，应当依前期物业合同的约定内容享有权利并履行义务。

物业费标准是委托方与受托方合意的结果，司法不宜干预。

【权责关键词】合同合同约定证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明相关事实予以确认【本院认为】本院认为，开发商与物业公司签订的前期物业合同对业主有约束力，上诉人是案涉小区业主，应当依前期物业合同的约定内容享有权利并履行义务。

现上诉人金凌峰对一审查明其欠付物业费的事实不持异议，故一审判令上诉人给付拖欠物业费有事实和合同依据，应予维持。

上诉人拒付物业费的主要理由是物业费收费标准过高，本院认为，物业费标准是委托方与受托方合意的结果，司法不宜干预。

况且物业费标准适用于整个物业管理范围，包括上诉人在内的小区业主如认为物业费标准不合理，应当通过业主大会或业主委员会与被上诉人协商统一更改，被上诉人对单个业主降低物业费标准势必对其他业主不公平。

李新生、开封市龙成物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】河南省开封市中级人民法院【审理法院】河南省开封市中级人民法院【审结日期】2021.03.30【案件字号】(2021)豫02民终641号【审理程序】二审【审理法官】肖献忠高新峰杨雯蒨【审理法官】肖献忠高新峰杨雯蒨【文书类型】判决书【当事人】李新生;开封市龙成物业管理有限公司【当事人】李新生开封市龙成物业管理有限公司【当事人-个人】李新生【当事人-公司】开封市龙成物业管理有限公司【代理律师/律所】侯建立河南瀛开律师事务所;侯佳河南瀛开律师事务所【代理律师/律所】侯建立河南瀛开律师事务所侯佳河南瀛开律师事务所【代理律师】侯建立侯佳【代理律所】河南瀛开律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李新生【被告】开封市龙成物业管理有限公司【本院观点】关于李新生所提出的程序问题，在一审法院审理过程中，反诉应当在一审辩论终结前提出，经本院审查，一审案件庭审笔录以及卷宗中未有李新生在上述期限内向法院提交反诉状的记录，且李新生在本院审理中所提交的通过短信转发给书记员的反诉状截屏，显示其发送时间为2020年11月26日，此时是庭审已经结束一周后，也超出了法定的提交反诉状的期限；关于一审法院所引用的两份国家发改委的“通知”，不属于当事人举证的范围，故一审法院不存在程序违法情形。

【权责关键词】撤销代理违约金过错无过错支付违约金不可抗力合同约定特别授权证据交换质证诉讼请求反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，关于李新生所提出的程序问题，在一审法院审理过程中，反诉应当在一审辩论终结前提出，经本院审查，一审案件庭审笔录以及卷宗中未有李新生在上述期限内向法院提交反诉状的记录，且李新生在本院审理中所提交的通过短信转发给书记员的反诉状截屏，显示其发送时间为2020年11月26日，此时是庭审已经结束一周后，也超出了法定的提交反诉状的期限；关于一审法院所引用的两份国家发改委的“通知”，不属于当事人举证的范围，故一审法院不存在程序违法情形。

民法典第二百七十八条规定了关于物业费的相关事项，而物业费的调整也是物业管理中一个重要的方面。

在日常生活中，物业费的调整可能会涉及多种因素，而民法典第二百七十八条对于物业费的调整提供了一定的指导和规范。

本文将对民法典第二百七十八条与物业费调整的关系进行探讨，旨在深入了解相关法律规定，为物业管理实践提供依据。

一、民法典第二百七十八条的相关内容民法典第二百七十八条规定了物业费的支付方式和调整规定，具体内容如下：1. 共有建筑物的共有人，应当按照约定或者按照他们各自的共有份额分担共同负担。

2. 共有人应当按期支付物业费，不得拖欠。

3. 物业费由物业管理人按照共有人的约定或者按照他们各自的共有份额确定，但是不得违反法律、行政法规的规定。

以上内容详细规定了物业费的分摊方式、支付要求以及调整限制，为物业费的合理调整提供了一定的依据。

二、物业费调整的原因和方式在实际的物业管理中，物业费的调整可能会受到多种因素的影响，例如房屋价值变动、公共设施维护费用增加、社区管理服务升级等。

针对这些因素，物业公司可能会对物业费进行调整。

物业费的调整一般可以通过以下方式进行：1. 协商调整：物业公司可以与业主代表或业主委员会进行协商，就物业费的调整达成一致意见。

2. 法定程序：依据相关法律法规，物业公司可以提出物业费调整的申请，按照规定的程序进行公示和听证，最终经有关部门批准后实施调整。

鉴于物业费调整可能会影响到业主的利益和社区的稳定，因此在进行物业费调整时，通常需要充分考虑各方的意见和利益，遵守相关法律法规，保证调整的合理性和合法性。

三、民法典第二百七十八条与物业费调整的关系民法典第二百七十八条对物业费的调整提出了一定的制约和规范。

根据该条款规定，物业费的调整应当遵循以下原则：1. 协商一致：根据民法典第二百七十八条规定，物业费的调整应当由物业管理人按照共有人的约定或者按照他们各自的共有份额确定。

在进行物业费调整时，需要充分尊重业主的意见，进行充分的协商和交流，尽量达成一致的调整意见。

物业收费典型诉讼案例物业收费是指由物业管理公司向业主收取的管理费用，用于维护和管理小区的公共设施和服务。

然而，由于物业收费存在不透明、不合理等问题，导致了一些典型的诉讼案例。

下面列举了10个典型的物业收费诉讼案例。

1. 强制收费案例：某小区物业管理公司强制要求业主缴纳高额的物业管理费用，而没有提供相应的服务。

业主因此起诉物业公司，要求退还过高的物业费用。

2. 未尽合理披露义务案例：某小区物业管理公司未能向业主充分披露物业费用的计算标准和费用项目，导致业主对物业费用的合理性产生疑问，因此发起诉讼。

3. 物业服务不符合约定案例：某小区物业管理公司未能按照合同约定提供相应的物业服务，例如清洁、保安等，导致业主对物业费用的合理性产生怀疑，因而起诉物业公司。

4. 物业费用不合理上涨案例：某小区物业管理公司在没有事先告知的情况下，突然将物业费用上涨了数倍，导致业主不满并发起诉讼，要求物业公司恢复原来的费用标准。

5. 物业费用乱收费案例：某小区物业管理公司在收费过程中存在乱收费现象，例如重复收费、虚假收费等，引发多名业主起诉物业公司要求退还多收的费用。

6. 物业费用违规使用案例：某小区物业管理公司将业主缴纳的物业费用违规使用，例如用于个人消费、投资等，引发业主起诉物业公司要求追回被挪用的费用。

7. 物业费用不合理分摊案例：某小区物业管理公司在费用分摊上存在不公平现象，例如将高层住户的费用平摊给低层住户，引发低层住户起诉物业公司要求重新进行费用分摊。

8. 物业费用收取方式不合理案例：某小区物业管理公司将物业费用全部以现金方式收取，不提供其他支付方式，引发部分业主起诉物业公司要求提供多种支付方式。

9. 物业费用无明细账单案例：某小区物业管理公司未能向业主提供详细的物业费用账单，导致业主无法核实费用的合理性，因此起诉物业公司要求提供明细账单。

10. 物业费用未按照合同约定收取案例：某小区物业管理公司未按照合同约定的时间、方式和金额收取物业费用，引发业主起诉物业公司要求按照合同约定进行收费。

最高人民法院物业纠纷典型案例最高人民法院物业纠纷典型案例物业纠纷是现代社会中常见的问题之一，涉及到房屋买卖、租赁、维修等方面。

在中国，最高人民法院曾经审理过一些典型的物业纠纷案例，这些案例为解决类似问题提供了有益的借鉴和参考。

一、关于物业服务合同纠纷的案例在这个案例中，一位业主起诉物业公司，要求物业公司赔偿因为物业公司未按照合同约定提供服务而导致的经济损失。

最高人民法院审理后认为，物业公司未按照合同约定提供服务，应当承担相应的赔偿责任。

同时，最高人民法院还指出，物业公司应当依据合同约定，向业主提供必要的维修和保养服务，如果物业公司未能履行这些义务，就应当承担相应的赔偿责任。

二、关于物业管理规费纠纷的案例在这个案例中，一位业主起诉物业公司，要求物业公司退还多收的物业管理规费。

最高人民法院审理后认为，物业公司应当依据相关法律法规和合同约定，向业主收取物业管理规费。

如果物业公司未能依据相关法律法规和合同约定收取规费，或者收取的规费超过了合同约定的标准，就应当退还多收的规费。

三、关于物业维修责任纠纷的案例在这个案例中，一位业主起诉物业公司，要求物业公司承担因为物业公司未及时维修导致的房屋损失责任。

最高人民法院审理后认为，物业公司应当依据合同约定，及时维修业主的房屋，如果物业公司未能及时维修，导致业主的房屋损失，就应当承担相应的赔偿责任。

四、关于物业服务质量纠纷的案例在这个案例中，一位业主起诉物业公司，要求物业公司改善物业服务质量。

最高人民法院审理后认为，物业公司应当依据合同约定，向业主提供高质量的物业服务。

如果物业公司未能提供高质量的物业服务，就应当改善服务质量，以满足业主的合理需求。

总之，物业纠纷案例的审理，需要依据相关法律法规和合同约定，以保障业主的合法权益。

同时，物业公司也应当依据相关法律法规和合同约定，提供高质量的物业服务，以满足业主的合理需求。

物业费的涨价合理性如何评估在如今的生活中，物业费已成为许多居民每月必须支出的一项费用。

然而，当物业费面临涨价时，往往会引发业主们的关注和讨论。

那么，如何评估物业费涨价的合理性呢？这是一个需要综合多方面因素进行考量的问题。

首先，我们需要明确物业费的用途。

物业费通常用于支付小区的公共区域维护、保洁、绿化、安保等方面的费用。

当物业公司提出涨价时，应当清晰地说明费用增加的用途和去向。

例如，如果是因为小区设施老化需要大规模维修和更新，导致成本上升，那么就需要详细列出维修计划和预算，让业主们了解到涨价后的费用将用于哪些具体的改善项目。

服务质量是评估物业费涨价合理性的关键因素之一。

如果物业公司在现有的收费标准下，已经无法提供令人满意的服务，如保洁不到位、绿化疏于管理、安保存在漏洞等，那么涨价就需要以提升服务质量为前提。

业主们有权要求物业公司在涨价的同时，制定明确的服务提升方案，并设定相应的服务质量标准和考核机制。

只有在服务质量得到切实提升的情况下，物业费的涨价才更有可能被业主接受。

成本的增加也是物业费涨价的一个常见原因。

物业公司可能会面临人力成本上升、物料价格上涨、设备维护费用增加等情况。

但这并不意味着所有的成本增加都应该由业主来承担。

物业公司应当提供详细的成本分析报告，说明各项成本增加的具体情况和数据。

同时，业主们也可以通过咨询专业人士或者参考同类型小区的费用情况，来判断成本增加的合理性。

小区的规模和设施状况也会影响物业费的涨价合理性。

对于大型小区来说，由于管理面积大、设施设备多，可能需要更高的费用来维持正常运营。

而一些老旧小区，由于设施老化、维修需求大，如果要维持较好的居住环境，适当的涨价也许是必要的。

但无论是哪种情况，都应该根据小区的实际情况进行合理评估，不能一概而论。

另外，涨价的幅度也是需要重点考虑的。

如果涨价幅度过大，超出了业主的承受能力，即使有合理的原因，也可能会引发业主的反对。

物业公司应当在制定涨价方案时，充分考虑业主的经济负担，合理控制涨价幅度，并且提供多种缴费方式和优惠政策，以减轻业主的压力。

评估物业费的合理性是确保物业管理公平、透明和可持续的重要步骤。

以下是一些常用的方法，可帮助评估物业费的合理性：1. 比较分析法：-通过与相邻小区或同类小区进行比较，了解其他小区的物业费收费水平和服务内容。

-比较分析可以帮助确定物业费是否与市场水平相符，避免过高或过低的收费情况。

2. 成本估算法：-对物业管理的各项成本进行详细估算，包括设施维护、人员工资、公共设施管理等方面。

-根据实际成本和小区的特点，计算出物业费的合理范围，确保物业费能够覆盖相关成本。

3. 居民调查和意见征集：-进行居民调查，了解居民对物业费的认知和满意度。

-征集居民的意见和建议，以便确定物业费的合理性和改进方向。

4. 费用构成清单：-提供清晰明了的费用构成清单，将物业费用细分为不同项目，如设施维护、管理费用、安保服务等。

-清单可以帮助居民了解物业费的具体用途和合理性，避免模糊不清或过度收费的情况。

5. 费用公示与透明度：-提供物业费的公示和报告，向居民展示费用的收入和支出明细。

-透明的费用公示可以让居民清楚地了解物业费的使用情况，确保费用的合理性和可追溯性。

6. 监督和审计机制：-建立居民监督机制，如业主委员会、居民代表等，对物业费的使用进行监督和评估。

-进行定期的内部或外部审计，以确保物业费的使用符合合同约定和服务标准。

7. 法律法规遵从：-确保物业费的收取和使用符合当地相关法律法规的要求。

-物业管理公司应遵守法律法规，对物业费进行合法合规的操作和使用。

8. 预算和长期规划：-制定长期规划和预算管理，对未来的设施维护和管理需求进行合理估计，并适时调整物业费的收取水平。

-避免由于长期规划不足导致的紧急维修和高额费用支出。

通过以上方法，可以对物业费的合理性进行评估。

物业管理公司或业主委员会需要根据小区的实际情况和居民的需求，结合相关法律法规和市场状况进行合理制定和执行。

只有通过比较分析、成本估算、居民调查、费用构成清单、费用公示与透明度、监督和审计机制、法律法规遵从、预算和长期规划等多方面的工作，才能评估物业费的合理性，确保费用的公平、透明和可持续，提高居民的满意度和小区的整体发展。