在建工程和预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时,如何操作

房屋抵押登记（房地产在建⼯程）实施办法房屋抵押登记(房地产在建⼯程)实施办法⼀、项⽬名称：房屋抵押登记(房地产在建⼯程)。

⼆、办理项⽬依据：《房屋登记办法》(建设部令第168号)、《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号第⼀章第六条)、四川省建设委员会、中国⼯商银⾏四川省分⾏、中国建设银⾏四川省分⾏、中国农业银⾏四川省分⾏《关于加强城市房地产在建⼯程抵押和预购商品房抵押管理⼯作的通知》(川建委房发〔1999〕1173号，简称“通知”，下同)。

三、申请受理单位:市房地产管理局。

四、决定单位：市房地产管理局。

五、办理数量及⽅式：⽆数量限制，直接向市房地产管理局申请办理。

六、办理条件：1、已交付拟抵押在建⼯程全部⼟地使⽤权出证⾦(国家规定以⾏政划拨⽅式供应建设⽤地的除外)，并取得⼟地使⽤权证书;2、持有《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》和建设项⽬⽴项批准⽂件;3、投⼊开发建设的⾃有资⾦达到⼯程建设总投资的30%以上，并已确定施⼯进度和竣⼯交付使⽤⽇期。

(上述依据《通知》第⼆条第(⼀)项)⼟地使⽤权已设定抵押权利的，必须先注销⼟地使⽤权抵押登记后，⽅可申请在建⼯程抵押登记。

(由本实施办法规定)七、申请材料：1、宜宾市房地产抵押登记申请书;2、申请⼈的⾝份证明;3、抵押合同;4、主债权合同;5、建设⽤地使⽤权证书或者记载⼟地使⽤权状况的房地产证书;6、建设⼯程规划许可证;(上述各条依据《房屋登记管理办法》第六⼗条)7、设定了抵押权利的公告(交登有公告的《宜宾晚报》和在现场张贴到期的公告);8、国有单位还须提交国资管理部门同意抵押的批复;9、集体单位还须提交企业职⼯(代表)⼤会通过，并报其上级主管机关备案的同意抵押的决议书;10、中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业还须提交经董事会通过同意抵押的决议或企业章程;11、有限责任公司、股份有限公司还须提交董事会(股东⼤会)通过同意抵押的决议或企业章程;12、可以证明抵押房地产价值的资料;13、其它相关材料;(上述各条依据《城市房地产抵押管理办法》第⼆章第⼗三条、第⼗四条、第⼗五条、第⼗六条)14、检验合格的《现场检验预约申请表》。

预抵押登记办理流程预抵押登记是指在不动产抵押担保债权建立前，不动产权利人或抵押权人向有关不动产登记机构申请办理的登记。

预抵押登记办理的目的是为了保护抵押权人的债权利益，预登记抵押权的优先权，防止不动产质权的竞争和影响。

下面将详细介绍预抵押登记的办理流程。

一、准备材料1. 抵押人、借款人及共同抵押人的有效身份证明；2. 不动产权证书、不动产登记证明书等证明不动产权利的材料；3. 抵押合同（协议）及其附件；4. 其他必要的材料和证明文件。

二、办理流程1. 提出申请：抵押权人或抵押人向不动产登记机构提交申请，要求对该不动产进行预抵押登记；2. 审核材料：不动产登记机构对申请材料进行审核，确保申请材料完备、合法、真实；3. 检查登记情况：不动产登记机构查询不动产权历史情况，确认该不动产是否已经抵押或其他权利限制；4. 进行预抵押登记：审核通过后，在不动产权证书或不动产所有权证明书等载明权利的凭证上预先在相应权利项目下进行登记；5. 发证：经登记后，不动产登记机构按照相关规定，向抵押权人或抵押人发放《不动产预登记证明》或《不动产预抵押登记证明》。

三、注意事项1. 准确填写申请表，提供真实材料；2. 预抵押登记证书可在保护抵押权人的唯一性方面发挥重要作用，抵押安排应直接注明在预抵押登记证书上；3. 申请预抵押登记时，应当注意不动产的现势权利的情况，尤其是确认是否有已登记不动产权利的情况，以免因登记不妥引起瑕疵权益。

4. 预抵押登记有效期一般不超过3年，若预登记期满而未进行抵押登记，则预登记作废，需要重新办理。

通过以上几个步骤，债权人和借款人可以通过预抵押登记来保证自己的利益和合规性，预抵押登记的办理流程相对比较简单，只需提供相关材料并由不动产登记机构进行审核，如此一来，就能更好地保证自己的利益。

同时，我们在办理预抵押登记时应当留意有效期的问题，若已经过期需要重新办理。

各类资产办理抵、质押登记流程大全一、不动产抵押（一）无地上定着物的国有土地的土地使用权登记部门：国土资源管理局法律依据：《城市房地产管理法》第62条、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第5章办理流程：1、土地登记申请人向所在辖区国土分局申请土地登记；2、各区国土分局受理登记，完成初审意见；3、市局行政审批办公室网上审核；4、各区国土分局完成注册登记，颁发《土地他项权利证明书》。

所需材料：划拨国有建设用地使用权抵押登记1、土地登记申请书；2、申请人工商营业执照、组织机构代码证、金融机构许可证（复印件）、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书（原件）、被委托人有效身份证件（复印件），代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证（原件）；3、主债权债务合同、抵押合同（含抵押物清单）（原件）；申请办理最高额抵押登记，可只提供《最高额抵押合同》。

4、抵押双方对被抵押土地的综合情况确认证明（原件），内容应当包括①土地使用权人申请的土地抵押登记行为按照企业的《公司章程》规定，履行了法定程序或已取得有批准权的部门同意；②土地证号、土地使用权终止日期、土地用途、土地面积、土地规划条件、地上物的权属情况；③申请土地抵押的面积、市场确认价值及土地抵押担保价值；④双方应保证抵押权实现时按照国家规定补交所获土地收益；5、《国有土地使用证》（原件）；6、地上建筑物及附着物合法的权属证明（原件）；7、涉及国有资产的应由相应的主管部门出具意见。

金融圈的干货文章、模块知识、实务课程助您成为金融界的实力派！欢迎关注金融干货！出让国有建设用地使用权抵押登记1、土地登记申请书；2、申请人工商营业执照、组织机构代码证（复印件）、金融许可证（复印件）、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书（原件）、被委托人有效身份证件（复印件），代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证；3、土地权属来源资料（《国有土地使用权出让合同》、出让金、税费发票等）；4、主债权债务合同、抵押合同（含抵押物清单）（原件）；申请办理最高额抵押登记，可只提供《最高额抵押合同》；5、抵押双方对被抵押土地的综合情况确认证明（原件），内容应当包括①土地使用权人申请的土地抵押登记行为按照企业的《公司章程》规定，履行了法定程序或已取得有批准权的部门同意；②土地证号、土地使用权终止日期、土地用途、土地面积、土地规划条件、地上物的权属情况；③申请土地抵押的面积、市场确认价值及土地抵押担保价值；6、《国有土地使用证》（原件）；7、地上建筑物及附着物合法权属证明（原件）；8、建设部门出具的商品房未预售证明（原件）。

关于在建工程抵押与商品房预售的关系关于在建工程抵押与商品房预售的关系在建工程设定抵押权后，能否进行商品房预售?这涉及到抵押财产转让的问题。

从法律规定讲，只要抵押权人同意，是可以进行商品房预售的。

否则，抵押人不能进行商品房预售，登证机构也不能同意其进行预售。

从清偿债务角度讲，也应进行商品房预售。

这里关键有三个问题，一是抵押权人必须出具同意商品房预售的书面同意文件或者抵押权人与抵押人在抵押合同明确约定允许商品房预售。

二是要加强预售商品房价款的监管。

《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。

苏石花园就是一个例子，银行同意开发商预售，但预售款就没监管住，开发商携款离开了郴州，还有几百万贷款未偿还，结果就是卡住购房者办分证。

对已经银行同意预售的商品房不办房产证是不符合法律规定的。

三是把好注销关。

好的办法是，预售一套，解除抵押一套，再备案，再按揭。

在房地产实践中，预售商品房作抵押物现象普遍存在，主要表现为预售商品房按揭抵押、开发商以预售商品房抵押贷款和预购方以商品房买卖合同抵押贷款。

由于在建立预购商品房抵押贷款关系时，作为抵押标的物的房屋尚不存在，抵押人交付的抵押物只是依据购房合同享有的订购房屋的债权而非某种物权。

该债权在房屋建成交付后，才可能转换成现成的房屋所有权。

因此，必须依据抵押物登记的手段，才能保证以商品房预售合同设定的抵押顺利地转化成房屋抵押。

在建工程设定抵押权后，能否进行商品房预售?这涉及到抵押财产转让的问题。

从法律规定讲，只要抵押权人同意，是可以进行商品房预售的。

否则，抵押人不能进行商品房预售，登证机构也不能同意其进行预售。

从清偿债务角度讲，也应进行商品房预售。

这里关键有三个问题，一是抵押权人必须出具同意商品房预售的书面同意文件或者抵押权人与抵押人在抵押合同明确约定允许商品房预售。

二是要加强预售商品房价款的监管。

关于办理在建工程抵押有关操作的说明各区县房屋交易管理单位、市权属登记中心、开发区房地局交易管理部门：根据《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》（京国土籍〔2007〕751号）的有关规定，现将通过交易权属系统操作流程说明如下：一、已取得《北京市商品房预售许可证》的项目，出具《查询情况》的操作流程如下：第一步、由初审人员登陆交易权属系统，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建工程抵押证明”－“新建”－“申请”步骤中点击“新增”，在弹出的页面中根据预售证号查询拟出具查询证明的预售许可项目，点击“保存”并“关闭”后，在原申请页面中系统自动增加一条记录。

说明：通过系统无法选择已超过预售许可截止期限的预售项目。

第二步、页面右下方的“权利人”页签中点击“选择抵押权人”弹出选择框“筛选”抵押权人信息，选中一条业务点“保存”并“关闭”后，原申请页面生成抵押权人信息。

第三步、“楼栋”页签自动显示已选预售证所包含的全部楼栋。

如某楼栋无需出具《查询情况》，可通过点击楼栋后“删除”键，将此楼栋从页面中删除。

如果误删除了“楼栋”，可以通过页签下方的“选择”恢复楼栋信息。

第四步、页面右下方的“房屋”页签将显示已选楼栋的全部未销售房屋（不包括已认购、已签约、已限制或已占用的房屋）。

如某房屋不属于拟抵押房屋，可点击此房屋后的“删除”键，将此房屋从页面中删除。

“房屋”误删除后的恢复方法与“楼栋”相同。

凡在“房屋”页签下的房屋，在出具《查询情况》后，系统自动被限制，除司法查封外，无法办理其他业务。

以上工作完成后，由初审人员将此条记录提交到“核对”步骤。

第五步、复审人员登陆交易权属系统后，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建工程抵押证明”－“新建”－“核对”步骤中，点击“楼栋”页签中的“打印查询证明”，仔细核对划“★”的房屋是否全部为拟抵押房屋。

检查无误后点击页面上方的“打印”并关闭窗口。

已出具《查询情况》的记录点击“完成”后，一个出具《查询情况》的系统操作完成。

在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。

在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。

在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。

在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。

二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。

但法律规定，在建工程可以抵押。

1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。

2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。

2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。

在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。

一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。

目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。

本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。

未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。

房产证抵押登记手续流程
在购房过程中，许多人可能需要借贷来支付房款，而房产证抵押登记便是其中一种常见的抵押方式。

下面将为大家介绍房产证抵押登记的手续流程。

一、确定抵押银行和贷款额度
借款人需要选择一家银行进行抵押贷款，并确定贷款额度。

在选择银行时，要考虑银行的信誉度、利率、还款方式等因素，并根据自身情况选择最合适的银行。

二、进行房屋评估
在确定抵押银行和贷款额度后，借款人需要找到一家评估公司对房屋进行评估。

评估公司会根据当地房价和房屋情况，评估出房屋的市场价值，作为后续贷款的抵押价值。

三、办理抵押登记手续
在评估完成后，借款人需要向当地房地产管理部门办理抵押登记手续。

具体流程如下：
1.提交申请材料：借款人需要提交房屋所有权证、身份证、贷款合同、评估报告等材料。

2.缴纳登记费用：根据当地规定，借款人需要缴纳一定的登记费用。

3.审核材料：房地产管理部门会对提交的申请材料进行审核，如发现问题，会要求借款人补充材料或进行修改。

4.公示期：房地产管理部门会在一定时期内进行公示，以便其他人对该房屋的抵押情况有所了解。

5.登记抵押：公示期结束后，房地产管理部门会将抵押信息登记在房屋所有权证上，并颁发抵押证明。

四、放款和还款
在抵押登记完成后，银行会根据贷款合同的约定，将贷款发放给借款人。

借款人需要按照合同约定，按时还款。

如果借款人无法按时还款，银行有权通过法律途径收回房屋并进行拍卖，以偿还贷款。

房产证抵押登记手续流程虽然繁琐，但对于购房者来说是一种常见的抵押方式。

在办理过程中，需要注意材料的准备和流程的规范，以便顺利完成抵押登记手续。

房屋抵押办理流程房屋抵押是在住房或不动产抵押贷款的基础上，通过抵押物进行担保的一种贷款形式，是一种安全可靠的金融贷款服务。

房屋抵押办理流程包括以下几个基本步骤：第一步：申请贷款。

首先，申请者需了解贷款信息，包括有关贷款机构、贷款额度、贷款期限等内容，并对其进行充分了解。

然后填写贷款申请表，提供需要的身份证明、联系方式和房屋抵押的信息。

第二步：看房。

抵押贷款的一个重要环节就是贷款人对房屋进行详细考察，了解房屋的情况，将其作为确定贷款的一个关键因素。

第三步：资格审查。

为了确定申请人的贷款资格，银行会对其进行详细考察，审核其个人信用报告、经济状况、资产、收入等情况。

第四步：完成签字。

审查完毕后，申请人和机构要求签订抵押贷款合同，确定贷款用途、贷款期限、贷款金额、抵押率、利率等事项。

第五步：注册房屋抵押。

签署抵押贷款合同后，申请人需向当地司法机关注册房屋抵押，以确保贷款银行的贷款权益，完成房屋抵押登记，登记成功后即可办理贷款。

第六步：发放贷款。

贷款人完成注册后，贷款机构会根据合同规定及时为申请人发放贷款。

第七步：结清贷款。

当房屋抵押贷款期满时，贷款人需偿还全部贷款，贷款机构会收回抵押物，贷款办理流程正式结束。

房屋抵押是一项重要的金融服务，办理过程规范、步骤清晰，因此在此贷款的办理过程中，申请人应充分了解和遵守相关规定，保护自己的合法权益。

同时，为了更全面更可靠地评估抵押物，贷款机构可能会请求抵押物估价机构提供资金评估报告，以便做出更准确的贷款决策。

房屋抵押办理流程是复杂的，需要注意细节和流程，才能更快捷地成功办理。

此外，抵押贷款的利率及抵押物评估标准各机构不尽相同，因此办理抵押贷款时，申请人应详细了解各机构的贷款条件，以便做出最佳选择。

城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日建设部令第56号发布 2001年8月15日修正）第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条国家实行房地产抵押登记制度。

第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章房地产抵押权的设定第八条下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。