商业购物广场可行性研究报告第一章：市场分析一、XX镇概述1、区域环境1）地理位置XX市XX区地处辽东半岛南部，地理坐标为北纬39°4′～39°23′、东经121°26′～122°19′，东临黄海，西濒渤海，南与XX市甘井子区、XX经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、XX保税区为邻，北与普兰店市相接。
全区面积1074.6平方公里，海岸线长161.23公里。
XX市XX区XX镇，辖区总面积64平方公里，人口1.8万人。
土地3200公顷，其中粮田2466公顷，菜田333公顷，果园400公顷，是XX区粮、菜、果和畜牧业的重要产地。
盛产玉米、小麦、大豆、花生、蔬菜、食用菌、水果和肉、蛋、奶等农产品。
近年来，从国外引进的甜玉米、草莓、水果、肉禽等迅速增加，农业开发前景广阔。
我们愿与国外客商在以下领域进行广泛的经济技术合作。
XX镇是XX市XX区北部的一个农业镇，依傍着XX小黑山水源涵养生态功能自然保护区，过去是有名的穷镇。
穷则思变，几年前，XX镇瞧准机会，大胆与日本投资商签订了甜玉米种植合同，开始摸索“订单农业”的发展，从而走上了致富路。
XX镇建立起最初以城西村为中心的600亩“订单农业”科技生态园区。
甜玉米订单让农民尝到了意想不到的甜头，XX镇“订单农业”种植面积到1999年迅速发展到6000亩。
后来，“订单农业”种植由最初的城西村扩展到城东村、土门子村、关家村等村庄，“订单农业”种植面积连成一片，达到1.2万亩。
XX镇“订单农业”生产，施有机肥，采取管网滴灌，产品实现无公害化。
这里的农民都以耕地作资入股，并成为园区的员工，全镇人均收入由1997年的357元猛增到去年末的近5000元，甩掉了贫穷落后的帽子，成为远近闻名的富裕镇。
“订单农业”改变了过去只管生产，不顾市场盲目生产的传统农业生产模式，使XX 镇农业生产与市场实现对接。
现在，XX镇以“订单农业”为依托的科技生态园，对促进整个XX市的农业结构，提高农业整体效益，增加农民收入，推动农业现代化等方面，都发挥着积极的引导和示范作用。
“订单农业”的发展，使XX镇的环境优化了，农民富裕了，这不仅吸引了农业投资者，还吸引了一些观光者。
2009年9月经省市批准，XX 镇改设XX街道，12月举行了挂牌仪式2、宏观经济概况2010年4月9日，XX市政府宣布XX市启动新市区管理体制改革，XX区、开发区、保税区和普兰店市的城区部分、瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，一并作为新市区规划建设范围，架构起XX新区组团、保税区组团和普兰店湾新区组团三大功能区组团。
2010年4月29日，XX新区党工委、XX新区管委会正式挂牌，XXXX 新区由此诞生。
该功能区土地总面积1039.8平方公里，总人口100万多人。
XX区所辖区域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店4个街道之外的12个街道，XX经济技术开发区所辖的9个街道，一并规划为XX新区组团(即XX城区、开发区城区、大魏家街道、七顶山街道、湾里街道、董家沟街道、金石滩街道、得胜街道、大李家街道、登沙河街道、杏树街道、华家街道、XX街道)。
XX金石滩国家旅游度假区规划定位是以主题公园、黄金海岸、高尔夫、国家地质公园以及度假休闲项目为核心功能，兼具商务会议、艺术教育和文化展示功能；“双D港”新兴产业园区主要发展芯片制造、数字技术、生物医药、半导体照明及软件服务外包产业；卧龙湾国际商务区定位是新市区的标志区、XX城市副中心、航运中心核心功能区、生态宜居新城；先进装备制造业园区主要发展汽车整车、汽车零部件配套及其他先进制造业；登沙河临港工业园区主要发展新材料、港口物流业和飞机组装、维修、零配套加工及航空物流业；金渤海岸发展区主要发展现代商务、金融、滨海旅游等现代服务业；XX经济开发区主要发展船舶及配套等装备制造和高新技术产业；金石国际运动中心区主要建设集国际运动赛事、休闲度假、高端商务会议、文体健身为一体的滨海旅游度假胜地；冷链物流及食品加工园区重点发展水产加工、仓储物流及食品产业；国家农业科技园区定位是农业科技孵化、示范辐射和农产品加工贸易产业化示范基地。
3、消费状况1) 城市居民人均消费性支出（元）XX居民人均消费性支出5662.1元，比上年增长7.8%(剔除物价因素,实际增长9.7%)2) 城市居民人均消费支出分类统计3) 城市居民消费统计4) 城市居民消费行为分析居住和设备用品的消费比重大幅上升，显然居民已开始追求舒适、享受的物质化新生活。
但此两项消费占总消费支出的比重仍然较小，显示了XX居民在这方面的消费意识仍然刚刚起步。
居民的服装消费占总消费比重已达到23.7%,显示其衣着观念已逐步趋向于时尚化，追求档次，讲究款式。
医疗保健用品的消费比重呈现大幅下降，但仍是目前XX居民主要的消费项目之一。
通讯消费比重的大幅上升。
4、发展规划新年政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。
继续加快交通基础设施建设，重点加快县级以上公路主通道和经济干线建设，构建“六纵五横一环”的交通主骨架，加快交通场站建设和港口建设，初步建立适应新城区需要的能力充分、组织协调、运行高效、服务优质、安全环保的交通运输体系，满足城乡一体化建设需求。
深化城建机制改革。
进一步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。
依靠城市资源加大建设融资力度，建立城市建设持续、健康、循环发展的新机制。
加强土地储备，提高土地收入、产出效益，确保政府土地收益。
引导、支持房地产业重点改造市场。
未来城市的发展重点是城市的政治、文化、旅游、物流中心和高档住宅区。
二、区域市场分析1. 商圈分析商圈（TRADE AREA）是指大部分顾客来自的地区所形成之特定范围，由于各业种经营之商品不同，卖场大小面积不一，且交通动线、地理位置各有优缺，因此所形成的商圈大小、形状面积不尽相同。
传统商圈设定方式最主要以距离或车行时间划定目标的位置向外形成之圆形商圈，然此种设定方式往往无法将区域竞争关系与消费者消费习性列入考量，因此本案在设定商圈范围时，也同时引入“康维斯均衡公式”以都市人口、商业量来决定商圈距离，并配合“都市中心发展层级”导入消费者消费习性考量，期能统合各种决定商圈之因素，决定本案最可信赖之商圈范围。
1) 圆形商圈本案开发面积约80平方米（纯商业），以开发量体而言，其商圈范围可达2公里左右。
本案由基地向外作2、4、6公里商圈，其涵盖人口约为5万、10万、15万人，而户数各约为2万、3.5万、5万户。
2) 以人口、商业量及距离设定商圈理论选择消费者至某特定区域消费与该地区所能提供之商业服务量成正比，而与距离之平方成反比。
3) 城市中心层级发展所处地目前在角色上扮演全区层级的行政中心、文化中心、金融中心、交通转运枢纽、工商就业市场及教育、医疗、社会福利区域服务中心，提供日常活动如工作、就学、购物、娱乐休闲等活动之满足。
2. 消费空间结构分析依照生活需求层次、消费对象普遍性、等级性、符号性、功能性等重要指标，将XX 商业地区中的商业设施及商品分为下列五大类：1) 基本维生消费：是指居民日常生活必需不可或缺的商业或服务业。
例如食品、日用杂货、五金、药店。
2) 普通消费：是指中低价位、普通等级、未有符号意义的商业或服务，它是大多数居民日常生活所普遍需要；例如男女服饰、火锅店、面包店等。
3) 通俗文化娱乐与消费：是指带有教育文化、休闲娱乐功能的商业或服务业；例如书店、KTV、影院等。
4) 形象消费：是指高价位、高等级、具有明显的象征符号意义的商业或服务业，它是少数高级经济阶层的消费者或基于好奇、炫耀等理由的消费者才会去消费；例如高级男女装、高级餐厅、高级会所等。
5) 精致文化消费：是指由少数都市精英创造并推广的文化性作品，且只有少数具有这方面素养训练的特定消费者才有足够能力去欣赏的品位而言。
例如画廊、艺品店等。
3. 业态竞争分析1) 百货名称新玛特广场安盛购物广场营业面积3万m26万m2公共走道主走道3 m辅助走道2 m主走道3.5m.辅助走道2m电梯配置（客）自动10部，自动10观光2单层净高3.2米 3.3米“磁场”2楼麦当劳、地下新马特超市昌临旺客隆超市平面配置B1F新马特超市新鲜生活广场典型生鲜副食、糖果、熟食、百货、洗化针织主力店：昌临旺客隆超市生鲜副食、糖果、熟食、百货、洗化针织专业店：讯点手机、阳光药房、服饰饰品1F精品馆精致生活广场典型化妆品、珠宝、名表、女包、男女靴鞋主力店：安盛百货流行名品馆、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜专业店：国美电器、肯德基、联惠家居、屈臣氏、宝岛眼镜、老凤祥萃华金店商业街：银楼水吧、名烟名酒、茶庄、柯达2F时尚馆尊容生活广场典型少女装、淑女装、女士内衣、纹胸、家居服、裘皮主力店：安盛百货雅士名流馆专营男正装、男商务休闲、男基本着装、男士内衣、男鞋、男包专业店：国美电器、肯德基、韩美味商业街：俊仕名品街、男士用品、精美礼品、男士配饰、男装报喜鸟3F运动馆优雅生活广场典型运动休闲与牛仔，男装、运动、休闲、男包、商务、休闲与正装主力店：安盛百货名媛少淑馆女正装、女时装、少淑装、少女装、女基本着装、女包、内衣文胸、女鞋、老年特体服装专业店：精品女装2C谢店鞋柜商业街：流行少女街、女士内衣饰品、美甲、女士丝袜、女装彩妆4 F生活馆健康生活广场家居生活用品饰品、儿童用品、婴儿用品、羊绒羊毛、针织保暖内衣、羽绒服主力店：安盛百货温馨生活馆休闲羊绒羊毛针织内衣床品毛线专业店：东之杰运动大本营、黑加仑美发、阿信羽绒商业街：时尚运动街饰品、皮包皮件、运动休闲、配饰婚纱摄影5数码馆家居生活广场家用电器、手机电脑、数码与文化用品专业店：儿童游乐、儿童摄影、童世界心愿家纺、书店、育婴用品、玩具自行车商业街：健康文化街、水吧音像制品厨房用品工艺礼品饰品配饰陶吧影视制作6美食馆娱乐生活广场各式风味餐饮专业店：电影城、网吧、美食广场、赵记老铺、川人天下、牛巴店、金汉斯烤肉商业街：风味美食街、干果店、水吧、礼品店、风味小吃休息区大厅、餐饮广场（座椅）大堂来人量1356人/小时（4：00—5：00）2248人/小时（11：30—12：30）提袋率12.7% 17.8%经营现状由于内部装修、设计、经营管理、品牌导入和开业造势等方面在XX都较为先进，因而吸引了大量人流。
但由于经营档次过高，真正购物者却并不多。
靠近广场，人流量较大，在开发区具有较高的知名度，经营状况一般，在XX现在属于最大型购物中心，人流量一般。
2) 沿街店铺以下数据统计了XX地区的各类商铺约计2200家。
图1-1：图1-2：商铺业态分类比重图其它25%药店2%服装46%饭店11%日用百货16%服装饭店日用百货药店其它第二章 ：项目可行性研究购物中心开发的先决条件是要具备一定的经济基础、物质条件和运营管理能力。
