“借名买房”行为法律效力的判断及确权处理

浦东滨江公园一、因限购借名买房案例一：因不符合限购政策要求，不能办理过户登记，法院不支持其确认为房屋产权人。

上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45811号经审理，法院认为：限购政策属于国家对房地产市场宏观调控的行政手段。

本案中，原告诉称其因不符合购房条件，而借被告名义购买了系争房屋，虽然被告取得了房屋的产权证，但原告是房屋的实际居住人并持有了房屋的产权证原件，且原告提供了其出资购房及还贷的相关凭证、以及被告方确认原告为房屋实际所有人的合同等证据，以证明原告是房屋的实际所有权人。

对此，本院认为，即使原告借被告名义购房系双方的真实意思表示，但由于原告系限购对象，房屋产权过户至原告名下存在法律上的障碍，属于履行上的不能，故原告为规避宏观调控政策，通过确权实现产权变更的诉讼请求，本院不予支持。

案例二：购房时属于限购对象，后已满足过户登记要求的，法院支持实际购房人的确权请求。

上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初11436号原被告系朋友关系。

2015年3月原告欲购买系争房屋，因当时原告限购，故与被告协商以被告名义购买该房屋。

之后原告负担全部费用买下系争房屋并登记在被告名下，但现在双方对房屋权属产生争议，且2017年6月被告强行入住系争房屋，故原告起诉至法院。

经审理法院认定购买系争房屋是由原告全部出资的事实，虽然被告登记为房屋权利人，但在原被告之间不存在赠与、借款等关系的情况下，本院采信原告的观点，认定原告借被告名义购买系争房屋，是系争房屋的真实权利人。

原告要求确认房屋所有权以及变更权利登记的请求，本院予以支持。

关于第三人在系争房屋上设立的抵押权，原告同意代被告向第三人清偿欠款，第三人没有异议，因此第三人应在欠款结清后注销抵押权，被告应在抵押权注销后将房屋产权过户至原告名下。

被告并非系争房屋的权利人，无权继续使用系争房屋，原告要求其搬离的请求，法院予以支持。

浦东三林二、外籍人员借名买房物权变动的“权源”应是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。

借名买房合同的认定及效力一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房价不断攀升，购房政策也在不断调整。

为了规避购房政策、限购令等限制，借名买房现象逐渐增多。

借名买房合同，是指实际购房人因自身条件不符合购房政策，借用他人名义购房并签订的合同。

本文旨在探讨借名买房合同的认定及效力问题，以期为司法实践提供参考。

二、借名买房合同的认定（一）借名买房合同的定义（二）借名买房合同的特征1.借名买房合同为双方民事法律行为，当事人之间具有真实的意思表示。

2.借名买房合同具有隐蔽性，房屋所有权登记在出名人名下，但实际权利人为借名人。

3.借名买房合同目的在于规避购房政策，实现借名人的购房需求。

（三）借名买房合同的认定标准1.当事人之间存在借名买房的合意，包括口头或书面形式。

2.实际购房款由借名人支付，或者出名人支付的购房款来源于借名人。

3.借名买房合同签订后，房屋所有权登记在出名人名下。

4.借名买房合同不存在无效或可撤销情形。

三、借名买房合同的效力（一）借名买房合同的有效性1.当事人具有完全民事行为能力，意思表示真实，合同成立。

2.借名买房合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

3.借名买房合同不存在无效或可撤销情形，如欺诈、胁迫等。

（二）借名买房合同的履行1.出名人应当按照合同约定，协助借名人办理房屋所有权转移登记手续。

2.借名人应按照合同约定，支付购房款及相应税费。

3.借名买房合同履行过程中，当事人应遵循诚实信用原则，履行通知、协助等附随义务。

（三）借名买房合同的解除1.当事人协商一致，可以解除借名买房合同。

2.出现法定解除情形，如借名人未按约定支付购房款，出名人有权解除合同。

3.借名买房合同解除后，当事人应按照合同约定或法律规定，承担恢复原状、赔偿损失等责任。

四、结论借名买房合同作为一种特殊的购房方式，在司法实践中具有一定的争议。

在认定借名买房合同时，应严格审查当事人之间的意思表示、购房款支付、房屋所有权登记等事实，确保合同的真实性、合法性。

借名买房的认定及争议的处理越来越多的地方出台了限购政策,律师经常会收到“借名买房”相关的咨询，由于受购房资格、贷款条件等限制和影响，借名买房的现象越来越多，殊不知借名买房对出名人和借名人都存在极大的风险。

现针对借名买房存在的风险及争议的司法处理，做如下简单梳理。

一、何为“借名买房”借名买房系指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。

房屋的实际出资人为实际购房人即借名人，被借名之人为名义购房人即出名人。

借名人一般是为了规避法律政策，贪图便宜方便而进行借名买房的行为，比如说规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务等。

二、借名买房的法律风险借名买房一般都发生在亲朋好友之间，关系不到位肯定不敢冒然借用他人名义买房，但是即使关系很“铁”现实生活中还是存在诸多风险，如产生争议，最后落得个伤了情丢了钱甚至失了房的结果。

1.借名人面临的风险（1）出名人不返还房屋的风险。

如果借名买房后，登记权利人即出名人反悔，届时不履行过户义务，不返还房屋，即使借名人留有足够证据证明借名购房事实存在，也会为自身带来许多不必要的麻烦；如果无法证明借名购房事实存在，还可能导致借名人财房两空。

（2）不能取得所有权的风险。

如果所购房屋为保障性住房，借名人并不符合购房条件，即使出名人认可借名购房的事实，借名人也不能取得该房屋的所有权，产生纠纷，只能由出名人向借名人返还购房款。

（3）出名人恶意处分房屋。

如果出名人擅自将房屋出售，实际购房人无法对抗善意第三人，即使能够证明借名购房事实存在，房屋也无法追回。

（4）司法查封的风险。

如果出名人对外负债，债权人可以在起诉出名人的同时要求查封出名人名下的房屋，一旦被查封则房屋无法过户。

（5）房产被分割、转移、继承。

如果出名人离婚，房屋可能被算作夫妻共同财产进行分割，也可能在婚内被恶意采取加名、减名的形式过户转移到出名人配偶名下；如果出名人去世，出名人的继承人会主张继承该房屋。

一、借名购房合同的法律效力1. 合同效力认定原则根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

借名购房合同是否有效，需根据上述原则进行判断。

2. 合同效力认定标准（1）借名人实际出资：借名人实际出资购买房屋，并承担还贷义务，合同有效。

（2）房屋登记在出名人名下：若房屋登记在出名人名下，但出名人未实际出资，合同效力待定。

（3）是否存在恶意串通：借名人、出名人之间是否存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。

（4）是否符合法律法规强制性规定：借名购房合同是否符合国家相关法律法规的强制性规定，合同有效。

二、借名购房合同的法律风险1. 合同效力不确定：借名购房合同在司法实践中存在一定争议，合同效力可能被认定为无效，导致借名人无法享有房屋所有权。

2. 产权纠纷：若借名购房合同被认定为无效，出名人可能拒绝配合办理房屋过户手续，导致借名人无法取得房屋所有权。

3. 贷款风险：若借名人使用出名人名义申请贷款，一旦合同无效，出名人可能承担相应的法律责任。

4. 税收风险：借名购房合同可能涉及税收问题，如房屋转让税、个人所得税等。

三、借名购房合同的注意事项1. 明确合同内容：借名人、出名人应明确约定合同条款，包括出资比例、还贷义务、房屋所有权归属等。

2. 确保合同效力：借名人、出名人应确保合同符合法律法规的强制性规定，避免合同无效。

3. 保留相关证据：借名人、出名人应保留相关证据，如出资证明、还款记录等，以备不时之需。

4. 寻求专业法律意见：在签订借名购房合同前，借名人、出名人可寻求专业法律人士的意见，确保合同合法、有效。

总之，借名购房合同在法律效力上存在一定争议，借名人、出名人需谨慎对待。

通过明确合同内容、确保合同效力、保留相关证据等措施，降低法律风险，保障自身权益。

一、借名购房合同的认定1. 三方主体：借名购房合同涉及三方主体，即借名人、出名人、出卖人。

借名人实际出资购买房屋，出名人以自己的名义进行登记，出卖人为房屋的卖方。

2. 两个法律关系：借名购房合同涉及两个法律关系，一是出名人与出卖人之间的房屋买卖合同，二是借名人与出名人之间的借名买房合同。

3. 认定依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。

根据这一规定，借名购房合同是否有效，需结合具体案情进行分析。

二、借名购房合同的效力1. 房屋买卖合同效力：对于房屋买卖合同，因出名人符合购房条件，且合同并未违反法律法规强制性规定，应认定有效。

2. 借名买房合同效力：对于借名买房合同，在实务中，法院对合同效力的认定存在不同观点。

（1）有效说：认为借名购房合同是当事人真实意思表示，符合合同法规定，应认定有效。

（2）无效说：认为借名购房合同规避了法律法规对购房条件的限制，损害了公共利益，应认定无效。

（3）效力待定说：认为借名购房合同效力待定，需根据具体案情进行分析。

3. 实务中借名购房合同效力认定：（1）为规避信贷政策而借名买房：虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定无效。

（2）为规避限购政策而借名买房：房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。

该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。

在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。

因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。

第1篇一、引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，借名买房现象日益普遍。

借名买房是指他人以其名义购买房产，实际产权归他人所有。

然而，由于借名买房涉及到多方利益关系，法律风险较大。

本文将从借名买房案件的法律角度进行分析，探讨借名买房的合法性、法律风险及应对策略。

二、借名买房的合法性分析1. 借名买房的合法性从法律层面来看，借名买房本身并不具有合法性。

根据《中华人民共和国合同法》第9条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

”借名买房中，实际出资人并不具备房产购买资格，因此借名买房合同属于无效合同。

2. 借名买房的效力认定尽管借名买房合同无效，但实际出资人与出名人之间的协议或约定可能具有效力。

根据《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

”因此，实际出资人与出名人之间的协议或约定，在满足法定生效条件的情况下，可以认定为有效。

三、借名买房的法律风险1. 出名人可能擅自处分房产在实际操作中，出名人可能利用其对房产的占有、处分权，擅自将房产出售、抵押、赠与等，导致实际出资人权益受损。

2. 出名人可能不履行还款义务在借名买房中，实际出资人通常负责支付房款，而出名人不承担还款责任。

若出名人无法偿还贷款，实际出资人可能面临贷款违约的风险。

3. 实际出资人可能无法办理产权登记根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

自记载于不动产登记簿时发生效力。

”若实际出资人无法证明其与出名人之间的协议或约定，可能无法办理产权登记，导致房产权益受损。

4. 实际出资人可能面临法律责任在借名买房过程中，实际出资人可能因涉嫌伪造身份证、虚假登记等违法行为，承担相应的法律责任。

四、借名买房的应对策略1. 签订明确的协议或约定实际出资人与出名人应在借名买房前，签订明确的协议或约定，明确双方的权利义务，包括房产购买、还款、产权登记等事项。

借名买房合同的认定及效力一、引言借名买房合同是指当事人为了规避法律限制或实现其他目的，企图通过借用他人的名义进行房产交易的一种合同形式。

在房地产市场上，借名买房合同颇为常见，但其合法性和效力一直备受争议。

本文将对借名买房合同的认定及其效力进行探讨。

二、借名买房合同的认定条件1.需要存在借出名义和借入名义的当事人。

借出名义为实际房屋买受人，借入名义为借名人。

2.需要存在房产交易的实质内容。

借名人必须以出资或委托方式参与房产交易，且实际购买房屋的费用由借名人提供。

3.需要存在借名行为。

即借出名义和借入名义的当事人必须以书面形式明确表示其角色，并签署正式的借名买房合同。

三、借名买房合同的效力问题1.无效论：认为借名买房合同违反了法律强制性规定，违背了公序良俗，因此合同效力应为无效。

支持该观点的主要理由是借名买房合同的存在旨在规避法律限制，违背了合同诚实信用原则。

2.有效论：认为借名买房合同在符合法定要件和法律规定的前提下，具有合法性和效力。

支持该观点的主要理由是借名买房合同是自愿行为，当事人之间存在真实意思表示，并且合同内容合法合规。

四、法律对借名买房合同的态度根据我国法律规定，对于借名买房合同的认定及效力问题并没有明确的规定，因此需要参照相关法律法规的规定进行综合分析。

从民法的角度来看，借名买房合同并没有违反强制性规定，也没有违背公序良俗。

因此，即使存在借名买房合同，根据合同法的相关规定，应认定其具有合法性和效力。

然而，有关房地产交易的法律法规对于借名买房合同的认定及效力问题提出了限制。

例如，《房地产管理法》第四十九条规定：“买卖双方以他人名义办理的房地产交易无效”。

这一规定释明了房地产交易必须由实际买受人亲自办理，如果以他人名义办理交易，将导致交易无效。

因此，在实际操作中，借名买房合同存在一定的法律风险。

一旦发生法律纠纷，判决结果可能不利于借名人。

五、对借名买房合同的建议对于中介机构和个人而言，为避免法律风险，应慎重参与借名买房合同的签订和履行。

在我国，随着房地产市场的蓬勃发展，借名购房的现象逐渐增多。

所谓借名购房，是指真实出资人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。

借名购房合同作为此类交易的法律凭证，其效力问题一直是法律界关注的焦点。

本文将对借名购房借名合同的效力进行分析。

一、借名购房借名合同的定义借名购房借名合同，是指借名人与出名人（名义登记人）之间就借名人以出名人名义购买房屋并登记在出名人名下，双方对房屋归属、过户登记等事项进行约定的合同。

二、借名购房借名合同的效力分析1. 合同效力的一般认定根据《民法典》第一百四十三条规定，具备以下条件的民事法律行为有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定；（4）不违背公序良俗。

在借名购房借名合同中，如果双方当事人具备上述条件，且不存在恶意规避法律或政策的行为，借名购房借名合同应当认定为有效。

2. 特殊情况下的合同效力（1）规避限购政策借名购房借名合同在规避限购政策的情况下，其效力存在争议。

一种观点认为，借名购房借名合同违反了房地产市场的宏观调控政策，损害了公共利益，应认定为无效；另一种观点则认为，只要借名购房借名合同符合上述有效条件，应认定为有效。

（2）借名购买经济适用房等特殊房屋对于借名购买经济适用房等特殊房屋的借名购房借名合同，我国不同法院有不同的认识。

一种观点认为，此类合同违反了国家关于经济适用房等特殊房屋的购买政策，损害了公共利益，应认定为无效；另一种观点则认为，只要借名购房借名合同符合上述有效条件，应认定为有效。

三、借名购房借名合同的实际意义借名购房借名合同在实践中的实际意义主要体现在以下几个方面：1. 保护真实出资人的合法权益；2. 规范借名购房行为，降低交易风险；3. 促进房地产市场的健康发展。

四、总结借名购房借名合同的效力问题在法律界存在争议。

在实际操作中，当事人应充分了解相关法律法规，确保借名购房借名合同符合有效条件，以保障自身合法权益。

借名买房合同的认定及效力一、引言借名买房合同是指一方以自己的名义购买房产，但实际上该房产是为他人所用或指定他人享有使用权的一种合同。

在法律上，对于借名买房合同的认定及其效力问题，一直存在争议和讨论。

本文将对借名买房合同的认定和效力进行详细阐述和分析。

二、借名买房合同的认定1. 实际用益权对于借名买房合同的认定，关键在于确定房产的实际用益权是属于购房人还是属于他人。

如果房产的实际用益权属于他人，而购房人只是以自己的名义出资购买房产，则可认定为借名买房合同。

2. 资金来源借名买房合同的认定还需考虑购房资金的真实来源。

如果购房人以自己的资金购买房产且不存在其他人对其资金来源有异议，可以认定为正常的购房行为。

但如果购房人的资金来源有疑点，且存在他人支持或资助的迹象，则应考虑是否为借名买房合同。

3. 相关证据借名买房合同的认定还需结合相关证据进行综合分析。

相关证据可以包括购房人和实际享有房产用益权的他人之间的交流记录、购房人与他人之间的财务往来记录等。

三、借名买房合同的效力借名买房合同是否具备法律效力，是考察其是否符合法律规定的关键。

1. 民法的规定按照《民法通则》第二十三条、第二十九条的规定，借名买房合同属于民事合同的一种，如果符合民法规定的要件，即主体是能够以自己的名义承担民事权利和义务的自然人，客体是合法的、可以转让的财产权益，合同内容和形式符合法定要求，并且不存在违法、违反公序良俗等情形的话，借名买房合同是具备法律效力的。

2. 相关司法解释3. 其他因素除了民法和司法解释的规定外，借名买房合同的效力还受到其他因素的影响。

比如，购房人和实际享有房产用益权的他人之间的行为、支付的房款是否能够得到法律保护等都将对借名买房合同的效力产生影响。

四、总结借名买房合同的认定及效力问题具有一定的复杂性。

在实际操作中，如果购房人以自己名义购买房产，但其实际享有房产用益权的他人存在明显证据支持，且相关行为符合法律规定，那么借名买房合同是具备法律效力的。

借名买房合同的认定及效力引言在当前的房地产市场中，借用他人名义购买房产已经成为一种常见的现象。

借名买房合同是指购房人通过借用他人名义购买房屋，并与房屋所有人签订的借款合同。

然而，对于这种借名买房合同的认定及效力问题，一直存在争议。

本文将探讨借名买房合同的认定标准以及其在法律上的效力。

借名买房合同的认定标准根据我国法律的相关规定，借名买房合同的认定主要应满足几个标准：1.无偿借贷关系存在：借名买房合同应是以无偿借款为基础的合同，即购房人向房屋所有人借用其名义购买房屋，并无偿向房屋所有人支付一定金额的借款。

2.借款人实际支付购房款项：尽管借名买房合同是以无偿借贷为基础，但购房人实际要支付购房款项。

这是借名买房合同与普通无偿借款合同的一个重要区别。

3.名义所有人与实际使用人不一致：借名买房合同的一方为房屋所有人，而实际使用房屋的一方为购房人。

借名买房合同的存在依赖于这种名义所有人与实际使用人的不一致。

借名买房合同的效力借名买房合同的效力在法律上存在一定的争议。

主要有几个观点：1.无效论：根据无效论观点，借名买房合同认定为无效合同，主要基于理由：a) 违反我国法律的有关规定，无法取得法律保护；b) 损害第三方利益，特别是国家和社会的利益；c) 违背了公序良俗。

2.有效论：根据有效论观点，借名买房合同是一种合法的合同形式。

主要依据有：a) 借名买房合同并非在法律上明确禁止的合同形式；b) 在一定程度上满足了契约自由的原则；c) 双方意思表示真实有效。

3.部分无效论：根据部分无效论观点，借名买房合同可以认定为部分无效合同。

即部分合同条款无效，但其他有效条款仍具有法律效力。

这种观点相对于无效论和有效论综合考虑了借名买房合同的特殊性。

结论针对借名买房合同的认定及效力问题，法律界存在不同的观点和争议。

然而，在实际操作中，无论借名买房合同是否有效，购房人都应注重法律合规，避免潜在的法律风险。

同时，在购房过程中，购房人还应当尽量选择合法合规的购房方式，以确保自身权益的保护。

一、借名购房借名合同的法律效力1. 合同效力的一般判断根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，当事人依法享有民事权利，承担民事义务。

第一百四十四条规定，民事法律行为应当遵循自愿、等价、公平、诚实信用的原则。

第一百四十六条规定，民事法律行为必须符合法律、行政法规的规定。

第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

基于上述法律规定，借名购房借名合同在符合以下条件时，应认定为有效：（1）借名人与出名人具有相应的民事行为能力；（2）借名人与出名人意思表示真实；（3）借名购房借名合同不违反法律、行政法规的强制性规定；（4）借名购房借名合同不违背公序良俗。

2. 特殊情形下的合同效力（1）借名人为了规避限购政策而借名购房。

在这种情况下，借名购房借名合同可能因违反了限购政策，被认定为无效。

（2）借名人为了逃避债务而借名购房。

此时，借名购房借名合同可能因违反了法律法规，被认定为无效。

（3）借名人为了规避税收政策而借名购房。

在这种情况下，借名购房借名合同可能因违反了税收法律法规，被认定为无效。

二、借名购房借名合同的法律风险1. 房屋产权纠纷借名购房后，借名人可能因出名人拒绝配合过户等原因，与出名人产生房屋产权纠纷。

2. 第三人权益受损借名购房借名合同可能涉及第三方权益，如银行贷款、配偶权益等。

在借名购房过程中，第三人权益受损的风险较高。

3. 法律责任承担若借名购房借名合同被认定为无效，借名人与出名人可能需要承担相应的法律责任。

三、借名购房借名合同的完善建议1. 明确借名购房借名合同的法律地位，使其在符合法律规定的条件下具有法律效力。

2. 加强对借名购房借名合同的法律监管，防止借名购房借名合同被滥用。

3. 完善借名购房借名合同的登记制度，确保借名购房借名合同的真实性和合法性。

4. 提高借名人与出名人对借名购房借名合同的法律意识，减少借名购房借名合同纠纷的发生。

总之，借名购房借名合同在符合法律规定的情况下，应具有法律效力。

一、借名购房合同的法律性质借名购房合同涉及两个法律关系：一是借名人和出名人之间的内部关系，即借名购房合同关系；二是借名人或出名人将房屋出卖给第三人，形成其和第三人的买卖合同关系。

关于借名购房合同的法律性质，我国合同法并未将其作为典型合同予以规定，因此其属于非典型合同，即无名合同。

借名购房合同侧重于借名人和出名人之间的信赖关系，借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下，其法律性质与委托合同相似，故可类推适用委托合同的相关规定。

二、借名购房合同的效力认定1. 合同效力的一般原则根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形包括：欺诈、胁迫、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定等。

在借名购房合同中，如果存在上述无效情形，则合同无效。

2. 限购政策对借名购房合同效力的影响在房地产市场调控政策下，借名购房合同往往是为了规避限购政策。

对于此类合同，法院在认定其效力时，需综合考虑以下因素：（1）限购政策的性质。

限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。

该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定房地产市场，不属于法律、行政法规的强制性规定。

（2）借名购房合同是否违反限购政策。

如果借名购房合同不存在违反限购政策的行为，应当充分尊重当事人的意思自治，不宜认定为无效。

（3）借名人是否符合限购政策要求。

在法庭辩论终结前，如果借名人仍不符合限购政策要求，对其要求出名人将房屋过户至其名下的诉请不应支持。

3. 其他因素对借名购房合同效力的影响（1）房屋登记情况。

如果房屋已登记在出名人名下，且借名人实际享有房屋权益，则借名购房合同有效。

（2）借名人和出名人之间的约定。

如果借名人和出名人之间的约定明确，且不存在欺诈、胁迫等情形，则借名购房合同有效。

（3）第三人权益。

在借名购房合同中，如果第三人权益受到侵害，可能导致借名购房合同无效。

总之，在借名购房合同效力认定方面，法院需综合考虑多种因素，以确定合同是否有效。

借名买房合同的认定及效力1. 引言随着房地产市场的发展，越来越多的人选择通过借名买房的方式来应对房价上涨和贷款难的问题。

借名买房是指房屋的实际购买人并非出资购买的人，而是以出资人为名义进行购买的行为。

这种行为在一定程度上存在着法律风险和不确定性，因此需要借名买房合同的认定及效力的明确规定，以保障各方的权益。

2. 借名买房合同的认定根据我国法律的规定，合同是通过协商订立的、具有法律效力的协议。

借名买房合同是一种特殊的买卖合同，其特点是购房人只是出资人的代理人，房屋的实际所有权归购房人所有。

因此，在确认借名买房合同的认定时，需要满足以下几个条件：2.1 出资人作为购房人的代理人借名买房合同的有效性首先要求出资人作为购房人的代理人。

这意味着出资人可以代表购房人行使购买房屋的权益。

在合同中，应该明确规定出资人的代理权和责任，确保购房人可以通过出资人来行使相应的权益。

2.2 出资人和购房人之间存在出资关系借名买房合同的另一个认定条件是出资人和购房人之间存在出资关系。

出资人为购房人提供购买房屋所需的资金，并享有相应的回报权益。

在合同中，应该明确规定出资人和购房人之间的权益分配和回报方式，确保双方的权益得到保障。

2.3 出资人不享有房屋的实际所有权最后，借名买房合同要求出资人不享有房屋的实际所有权，而是将所有权归属于购房人。

这意味着购房人有权对房屋进行自主支配和处置，包括出售、租赁等。

在合同中，应该明确规定房屋的所有权归属和使用权的分配，确保购房人的权益得到保障。

3. 借名买房合同的效力借名买房合同的效力是指合同所产生的法律后果。

根据我国合同法的规定，借名买房合同具有法律效力，但同时也存在一定的法律风险和不确定性。

3.1 合同的合法性和真实性借名买房合同的效力首先要求合同的合法性和真实性，即合同的内容符合法律规定，不存在虚假、欺诈等情形。

在合同中，双方应该按照真实意思表示原则进行交流和协商，确保合同的真实性。

借名买房纠纷中合同效力、房屋确权及执行问题的研究《民法典》及配套规则对房地产及建设工程实务的影响及应对作者：杨郭一、引言2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称“10号文”），各个地方政府为贯彻落实前述通知也颁布了地方限购政策，目的在于切实稳定房价，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，以维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。

在国家对房地产实施限购、税收等政策的背景下，现实生活的错综复杂导致了大量借名买房现象，司法实践也受到了较大影响。

通常，规避限购政策并不会直接导致借名买房合同无效1，但随着实践发展，不同地区、不同层级的法院对此问题的看法也在产生变化。

最近，笔者注意到一宗借名买房纠纷2历经沈阳中院、辽宁高院、最高院三级法院审理，每一级法院关于借名买房合同的效力、涉案房屋权属及能否对抗法院强制执行等问题的观点均存在不同程度的分歧，甚至最高院与下两级法院的观点完全相反，笔者现将该案各级法院观点梳理如下（见表1-1）：表1-1纵观该案中各级法院的观点，沈阳中院认为借名买房合同即使规避限购政策，也不符合“损害社会公共利益”的合同无效事由3，并可由有效的合同认定借名人享有房屋所有权，并对抗法院的强制执行。

辽宁高院认为，限购文件不属于效力性强制性规定，不符合“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效事由4，合同有效但借名人不能直接成为房屋所有权人，而仅享有物权期待权，并可以此对抗法院的强制执行。

最高院则认为，为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，合同应认定为无效，在此基础上借名人不能成为房屋所有权人，更不能排除法院对涉案房屋的强制执行。

需要注意的是，该案件在最高院提审后出现的新事实，即借名人嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系。

最高院最终认定，原审判决适用法律虽有错误，但借名人已经取得案涉房屋的所有权，足以对抗法院的强制执行。

在我国房地产市场中，由于各种原因，借名购房现象时有发生。

借名购房合同是指当事人约定，一方以他方的名义购买房屋，并将房屋登记在他方名下的合同。

然而，由于借名购房合同的复杂性，其效力认定一直存在争议。

本文将从借名购房合同的定义、效力认定标准以及相关法律风险等方面进行分析。

一、借名购房合同的定义借名购房合同是指当事人一方（以下简称“借名人”）以他方（以下简称“出名人”）的名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下的合同。

在借名购房合同中，借名人实际出资购买房屋，而出名人仅作为名义上的房屋所有人。

二、借名购房合同的效力认定标准1. 合同主体资格借名购房合同的有效性首先取决于合同主体资格。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同当事人应当具有完全民事行为能力。

因此，在认定借名购房合同效力时，应当审查借名人和出名人是否具备相应的民事行为能力。

2. 合同内容借名购房合同的内容应包括房屋购买、转让、登记等事项。

合同内容应当明确、具体，符合法律法规的规定。

以下为认定借名购房合同效力的几个方面：（1）房屋购买：借名人实际出资购买房屋，出名人作为名义上的房屋所有人，双方应当约定房屋购买的具体事宜。

（2）房屋转让：借名人取得房屋所有权后，可依法将房屋转让给他人。

合同中应明确约定房屋转让的具体条件。

（3）房屋登记：借名人取得房屋所有权后，可依法办理房屋登记。

合同中应明确约定房屋登记的具体事宜。

3. 合同形式借名购房合同应当采取书面形式。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。

因此，借名购房合同应以书面形式签订。

4. 合同效力借名购房合同在满足上述条件的情况下，通常认定为有效。

但是，在以下情况下，借名购房合同可能被认定为无效：（1）借名人和出名人之间存在欺诈、胁迫等情形，导致合同成立的基础丧失。

（2）借名购房合同违反了法律法规的强制性规定。

随着我国房地产市场的不断发展，购房成为越来越多人的重要需求。

然而，由于种种原因，部分购房者无法以自己的名义购买房屋，因此借名购房现象逐渐增多。

借名购房合同作为借名人与出名人之间关于房屋购买权属的约定，其效力问题成为社会各界关注的焦点。

本文将从借名购房合同的内涵、效力认定以及法律风险等方面进行探讨。

一、借名购房合同的内涵借名购房合同是指当事人约定一方（借名人）以他人（出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。

在借名购房合同中，涉及三方主体：借名人、出名人、出卖人。

借名人以出名人名义购买房屋，实际出资人为借名人，而出名人仅作为名义上的购房人。

二、借名购房合同的效力认定1. 合同效力根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为应当符合以下条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定。

在借名购房合同中，只要双方当事人自愿签订，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即具有法律效力。

2. 房屋权属关于借名购房合同中房屋权属的认定，存在以下几种观点：（1）借名人享有房屋权益。

部分法院认为，借名人实际出资购买房屋，享有房屋权益，出名人仅作为名义上的购房人，无权干涉房屋的实际使用和收益。

（2）出名人享有房屋权益。

部分法院认为，房屋登记在出名人名下，出名人作为名义上的购房人，享有房屋权益。

（3）房屋权属待定。

部分法院认为，借名购房合同中房屋权属待定，需结合具体情况进行判断。

三、借名购房合同的法律风险1. 合同效力风险。

借名购房合同在签订过程中，可能存在欺诈、胁迫等情形，导致合同无效。

2. 房屋权属风险。

借名人可能因出名人擅自处分房屋、房屋被查封等原因，无法取得房屋权益。

3. 交易风险。

借名人可能因出名人拖欠房款、房屋质量等问题，遭受经济损失。

4. 法律责任风险。

借名人可能因违反法律法规，承担相应的法律责任。

四、结论借名购房合同在法律上具有一定的效力，但实际操作中存在诸多风险。

借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点借名买房是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。

司法实践中，因房屋未能登记到借名人名下，由此引发的纠纷在借名事实、合同效力等方面的认定与处理存在一定难度，故有必要明确审理思路，统一法律适用。

处理此类纠纷，法院应当充分查明案件事实、尊重当事人意思自治，同时注重协调现行政策和维护物权公示原则。

本文结合司法实践中的典型案例，对借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点进行梳理、提炼和总结。

一、典型案例案例一：涉及借名的事实认定刘某与韩某于2009年相识后同居，2011年韩某与案外人张某签订房屋买卖合同，约定韩某以198万元购买系争房屋，后于同年登记在韩某名下。

2013年刘某与韩某结束同居关系，刘某要求韩某将房屋过户至其名下但遭韩某拒绝。

刘某自述因其无购房资格，故与韩某口头约定借用韩某的名义购买系争房屋，韩某则坚称房屋为其自行购买。

刘某用其银行账户向张某支付了全部房款，房屋原由刘某与韩某共同居住，但2013年韩某搬离后由刘某单独居住使用。

案例二：涉及借名协议的效力认定徐某与胡某系朋友关系，徐某因自身原因无法申办贷款，故与胡某约定以胡某的名义购买系争房屋。

徐某支付了房屋首付款，胡某则以自己名义申办了房屋贷款并将房屋登记在其名下。

徐某按月向胡某用于还贷的银行账户中汇款以偿还银行贷款。

后徐某要求胡某按照约定将房屋过户至其名下，胡某以徐某无资格申办贷款、双方约定违反法律强制性规定无效为由拒绝。

案例三：涉及借名人直接要求确权的处理吴某与王某系亲戚关系，因吴某暂无购房资格故借用王某名义购买系争房屋。

吴某支付全部房款后，房屋产权登记在王某名下，但由吴某负责保管购房合同、房屋产证等购房资料并实际居住使用房屋。

后吴某达到社保缴纳年限而具备购房资格，要求王某将房屋过户至其名下，但王某以各种借口拖延办理过户手续，吴某遂请求法院确认房屋所有权归其所有，并要求王某按照约定配合办理过户手续。