解析房产抵押中的风险与防范

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在建工程抵押的风险及防范

作者：单敏

来源：《中国房地产》2013年第02期

一、在建工程抵押风险及防范

1.开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款并办理登记，但在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，就出现重复抵押的情形。根据抵押权“登记在先，优先受偿”的原则，在后登记的债权有不能或不能完全实现的风险。对于开发商这种重复抵押的行为，接受申请的银行应该到登记部门查询开发商提供的抵押物是否已经设置过抵押以及其他影响抵押权实现的情形，如果没有，才可以考虑接受，如果有过抵押，则只可以考虑余额抵押。

2.开发商在获得抵押贷款之后，有的并不用于在建工程的建设，而是转入其他的用途，致使在建工程的建设进度受到影响，银行债权的实现也存在不确定因素。所以，银行在向开发商发放贷款时，就应该对其使用情况进行严格的监管，例如，可以给开发商设立特别的账户，将该笔贷款打入该特别账户，然后对该特别账户资金去向进行监管。一旦发现开发商贷款流向他处，应立即采取补救措施，如终止合同、让开发商提前偿还贷款等，尽量降低风险。

3.为不影响销售，开发商在预售已经作为在建项目抵押的商品房之时前，并未按有关规定要求取得银行的书面同意，预售过程中也未如实告知购房者。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，开发商如果未告知，购房人在付款购买已经抵押的房屋后，银行仍然可以对该房行使抵押权，由此引发合同纠纷，势必牵连到银行。《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可知，在建工程抵押之后，为了保证资金安全，银行在签订在建工程抵押合同时，应该对开发商日后的商品房预售做出明确的限制，比如要求其还清银行贷款后再预售，或者在开发商预售时直接由购房人将预购房款打入银行的指定账户。更为严格的，甚至可以参与开发商的预售活动，对其实施严格的监管。

商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策

近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。

一、抵押的概念及抵押财产范围

1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。

《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

二、抵押品管理存在问题风险分析

第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。在实践中，不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押，

相关法律条文也对此做出了明确规定。《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。

第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。上述现象的存在，造成贷款担保方式形式上是抵押担保，实际上变成由开发商提供保证担保，降低了贷款第二还款来源保障系数，加大了贷款风险敞口。

房地产金融的风险及防范探究

房地产金融是指以房地产作为抵押品，通过金融机构提供的贷款等金融产品，为购房者提供资金支持，促进房地产市场繁荣发展的金融行业。房地产金融具有较高的风险性，以下从房地产金融的风险及防范措施展开探讨。

一、房地产市场周期性波动风险

房地产市场的周期性波动是房地产金融风险的重要来源。一方面，在房地产市场的高景气期，银行等金融机构对房地产的融资会比较宽松，但随着房地产市场的泡沫破裂，金融机构资产质量恶化风险也会随之增加。因此，加强对房地产市场的监管，完善房地产市场调控机制，限制房地产市场的过度繁荣，有助于降低房地产金融风险，稳定金融市场。

二、房地产市场资金链断裂风险

房地产开发商常常面临流动性压力，为了快速回笼资金，存在通过高杠杆金融手段迅速完成项目融资的行为。但这种行为可能导致房地产市场资金链断裂，开发商逾期无法偿还，导致金融机构资产损失。因此，金融机构应该对开发商的合规性进行认真审查，严格控制贷款规模和贷款期限，引导房地产市场发展向健康方向转型。

三、房贷价格波动风险

在房地产金融中，房贷是很重要的一部分。房息贷款核心利率随着央行基准利率的变动会产生波动，房贷利率风险也会随之改变。因此，金融机构应该随时关注央行利率变动，及时调整房贷利率和服务政策，以减少房贷利率风险，稳定房地产市场和金融市场。

房地产市场参与者涉及多方，涉及到的各种风险也会相应增加，信用风险是其中之一。金融机构在提供贷款服务的过程中，应对借款人的资信状况进行认真评估，避免发生借款人逾期、欠款等信用风险，加强对信用评级机构的监管，减少信用评级机构存在的利益冲突问题，以降低房地产市场信用风险。

综上所述，房地产金融具有较高的风险性，金融机构在提供服务的过程中，需要根据市场风险情况和监管政策的变化，灵活调整服务规模和风险控制措施，为投资者提供更加安全、稳健的理财服务。

防范房地产风险的问题和建议

房地产是经济中一个非常重要的领域，它不仅直接影响人们的生活质量，还涉及到国家经济的稳定发展。但随着房地产市场的不断发展，相关风险问题也不断增多，为了防范房地产风险，需要我们从多个方面加以关注和控制。

一、防范房地产开发商的风险

房地产开发商是房地产市场中重要的一环，他们的资金、项目管理能力直接影响到市场的稳定。为了防范开发商的风险，我们需要采取以下措施：

1.从投资者角度出发，采取多样化的投资方式，不要将全部资金投入同一开发商手中，以防开发商突然破产或其他风险导致投资损失。

2.政府应该加强对开发商的监管，从项目规划、资金安排、施工管理等方面进行全面监管，确保开发商的确符合要求，并采取行政手段对不合规的开发商进行处罚。

3.建立完善的信用评级体系，对履行合同能力较强的开发商进行评级，让投资者能够根据评级结果进行投资决策。

二、防范房地产金融风险

房地产金融风险也是当前房地产市场的重要风险之一，其主要表现为个人买房贷款违约、房地产贷款规模过大等。为了防范房地产金融风险，我们需要采取以下措施：

1. 采取合理的控制借贷额度，建立起健全的贷款审批制度与风险管控机制。有效地加强对购房者的资质审查，杜绝不具备还款能力的个人或企业购房办贷。

2. 建立完善的风险缓释机制，如出台抵押率上升或贷款利率逐渐提高等措施。通过这种方式，及时控制房地产金融风险规模，保证金融市场的健康运转。

3. 加强房地产市场监管，及时制止不合规操作，对隐患点预警，冷静分析市场热点和主要风险因素，提升监管部门的账户信息共享的水平。

三、防范房地产市场投机行为

房地产投机行为不仅影响到市场价格，而且容易带来信用风险。为了防范房地产市场投机行为，我们需要采取以下措施：

1. 调整购房政策。政府的购房政策应该起到引导房地产市场走向健康发展的作用。政策制定方向应当是稳定房价而不是推高房价。比如，限购能够有效地控制小部分人对于房价的炒作行为。劣质住房等简易住房建设更新。多采取公租房、廉租房等方式，缓解低收入群体的住房问题和需求，减少或避免了他们作为投机者进入房地产市场。 2. 严格落实房地产市场法规。千方百计打击造假、虚报和异化的企业，对于不合乎法规的房地产市场投机行为进行严厉处罚，从而强化市场法规的效力，预防投机行为的出现。