房地产企业增值税

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房地产企业土地增值税管理

作者：马冉冉

来源：《财会学习》2013年第05期

土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30～60%的四级超率累进税率进行征收。房地产开发周期长，成本项目繁多，土地增值税计算复杂，对房地产行业的税后利润和资金链都有很大的影响。在土地增值税严格清算的背景下，房地产企业土地增值税如何进行科学管理显得尤为重要。

一、房地产企业土地增值税征收方法变化及影响

由于房地产开发的成本项目繁多，房地产开发周期又长，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳。

随着国税总局颁布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》，土地增值税进入严格清算阶段，这意味着以前缴纳金额较小或者直接免征的土地增值税开始直接影响房地产的开发成本和盈利水平。土地增值税实行四级超率累进税率，计算复杂，对房地产行业的税后利润和资金链都有很大的影响，在土地增值税严格清算的背景下，如何进行科学的管理，显得尤为重要。

二、在房地产开发周期主要环节中的土地增值税关键管理点分析

本文将房地产开发周期主要分为建设前建设中和完工后这三个环节，通过这三个环节，逐项分析影响土地增值税的关键因素。

（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理的关键环节

建设前，因为土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，所以在立项环节要规划开发建房方案。因为土地增值税不得扣除房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，所以在可行性研究环节要进行全面的分析论证和评价；因为企业筹建期和开发项目人员管理中的开发间接费用和期间费用界限划分容易模糊，所以要在建设前对这两个环节进行清晰化的区分。

房地产增值税计算⽅法是怎样的

计算⼟地增值税的公式为：应纳⼟地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除扣除项⽬⾦额后的余额。纳税⼈转让房地产所取得的收⼊，包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。

房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种的特殊情况的处理，本⽂就最简单的、也是最核⼼的房地产增值税核算内容进⾏说明：

⼀、预售款增值税核算的处理

预售款预缴增值税是房地产开发企业⾃⾏开发项⽬的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次⽉增值税申报期内申报预缴。

房地产开发企业⾃⾏开发的房地产销售收⼊的确认应依据《企业会计准则——收⼊》进⾏。房地产销售收⼊的确认必须满⾜收⼊确认的四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货⽅;

(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;

(3)与交易相关的经济利益能够流⼊企业;

(4)相关的收⼊和成本能可靠地计量。房地产预售收⼊不是销售房地产的销售收⼊。

由此可见，房地产正式销售收⼊的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收⼊确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收⼊。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

⼆、取得增值税进项税额的核算

房地产的增值税进项税额的核算与其它⼀般纳税⼈的增值税进项税额核算是⼀样的。

三、正式交房销售时增值税的核算

根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。

从上⽂中对房地产增值税计算的详细介绍可知，房地产增值税的计算主要是分为三个环节来计算，第⼀个环节是在为房地产交预付款时计算，第⼆个环节实在取得房地产时计算，第三个环节是在正式交房实现销售时来计算。这就是⼩编为你整理的关于房地产增值税计算的问题。

房地产企业土地增值税税收风险及筹划

近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产企业的土地增值税问题愈加突出。土地增值税是房地产企业常常需要面临的风险之一，如何降低土地增值税税负，有效进行税收筹划，成为众多房地产企业亟需解决的问题。

首先，房地产企业应该对土地增值税法律法规有所了解。土地增值税是指在土地所有权转移、房屋所有权转移和土地使用权出让过程中产生的增值部分，依照国家规定向国家缴纳的税款。房地产企业应该掌握土地增值税的征收标准、计算方式以及纳税期限等基础知识，以便更好地进行税收筹划。同时，还需要了解土地增值税优惠政策以及适用条件，如免征、减征和缓征等福利政策，以便在税收筹划时谨慎把握。

其次，房地产企业应该优化土地交易结构，降低土地增值税税负。房地产企业在土地交易过程中，可通过合理设计交易结构来降低土地增值税税负。例如，将土地指定为公司货币认购资金的出资方，将土地等价对换成其他资产等。同时，在土地交易过程中，也需要注意控制资金流动，避免在资金流转过程中出现非正常交易或虚假交易。还可以采用多年分期支付方式，将土地增值收益分摊到未来多年中，降低土地增值税税负。

第三，房地产企业应该留意土地增值税申报及缴纳期限，准确纳税。房地产企业在土地交易后，应及时履行纳税申报和缴纳的义务。土地增值税纳税期限要求比较严格，如果错过纳税期限将面临高额的滞纳金和罚款。因此，房地产企业需要在土地交易过程中积极关注土地增值税的申报和缴纳期限，并派专人负责纳税申报和缴纳工作，确保准确纳税，避免在税收筹划过程中面临风险。

综上所述，房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，需要做好土地增值税法律法规的了解，采取合理的交易结构来避免高税负的风险，留意土地增值税申报及缴纳期限，保证准确纳税。只有这样，房地产企业才能更好地应对土地增值税风险，实现税收筹划的有效管理。

房地产企业涉及的税费共有11种11税1费 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税

企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税..

费：教育费附加

一、营业税

1.转让不动产

销售房屋要按销售不动产缴纳营业税;赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税..若房屋包括空调等附属设施;则空调包括在房款内;不需要单独计缴增值税..

2.房屋租赁出租

属于服务业——租赁业

3.房地产销售公司买断商品房出售

超过买断价格外的收入作为手续费收入;按“营业税--服务业”

缴纳营业税

4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人

视同销售不动产

5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为

比照销售不动产征收营业税

6.纳税人自建后销售房屋

自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售;其自建行为应按建筑业缴纳营业税;再按销售不动产征收营业税..

二、增值税

销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税..

三、土地增值税 一一般规定

1.出售——征

包括三种情况：

1出售国有土地使用权；

2取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；

3存量房地产买卖

其中对于2新建房地产转让出售的扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额；

②房地产开发成本

③房地产开发费用

④与转让房地产有关的税金

⑤财政部规定的其他扣除项目

对于3对于存量房地产转让的扣除项目

①房屋及建筑物的评估价格..

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用..

③转让环节缴纳的税金..

2.房地产抵押

1抵押期——不征；

2抵押期满偿还债务本息——不征；

3抵押期满;不能偿还债务;而以房地产抵债——征..