城市可进入性评价与进入时机决策
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Ｋｔａｊ６ ｇ ｅ＿ ｉ 。 。 题 研 究 报 告 ｙ 。 。课
编 者按 ：
国 内外 房 地产 业 发 展 的历 史 经 验 表 明 ，房 地
各 级 政 府 和 各 类 房 地 产 参 与 主 体 都 在 教 训 中 反
思 。 何 才能 正确 把 握房 地 产周 期 规律 。 好 时 机 如 做
地产 企 业 的 跨 区域 发 展 最 终 体 现 在 对 拟 进 入城 市 的
谷 底 点 Ａ点 是 房 地产 经 济 在 一 个 周 期 内达 到 的 最 低 点 ， 区分 房 地产 经 济周 期 下 降上 升 两 大 阶段 的 是 关键 点 。扩张 转折 点 Ｂ点 是 区分 房 地产经 济 复苏和 扩 张 的 点位 ， 房 地产 经 济 周 期 处 于 Ｂ点 时 ， 味 着 增 当 意 长 率 达 到 了长 期平 均 水 平 ，房 地 产 经 济 走 出复 苏 阶 段， 开始 扩张 。在 Ｃ点 ， 地 产经济 在 一个周 期 内达到 房 的最 高 点 ， 峰顶 点 前为 上 升 阶段 ， 为 下降 阶 段 ， 为 后 成 这两 阶段 的分 界点 。 Ｄ点为 萧条 转折 点 ， 地产 经济 增 房 长 率在 此 点 以 前 高 于长 期 趋 势 的增 长 率 ， 以 ， 管 所 尽 房 地 产经 济 处 于 衰 退 收 缩 阶 段 ， 长 缓慢 ， 还 未 进 增 但 入萧 条 。在 此 点 以后 ， 房地 产经 济 增 长率 低 于长 期 趋
产 市 场具 有 周期 波 动特 点 和 规律 。 我 国 的房 地产
决 策 ， 雨 绸缪 ， 筹 帷 幄 ， 终 把 握 房 地产 投 资 未 运 始 运 作 的主 动 权？ 为 此 。 浙江 省 房 地产 业协 会 、 江 浙 大 学 房地 产 研 究 中心 和杭 州 市房 地 产 开 发 集 团合 作。 ２０ 在 ０ ６年 开 展 了“ 地 产 周 期 波动 中企 业 投 房 资项 目时机 决 策研 究” 。课题 研 究成 果主 要分 为三 个 方 面 ：１ （ ）房 地 产 企 业 土 地 购 买 规 模 与 时 机 决
选 择 上 ，也 就 是 通 过 对 目标城 市 房 地 产 市场 可 进 入
性 的评 价 与 比较 ，有 助 于 确 定 相 对 有 利 的 投 资 城 市
和进 入 时机 。
势 的增长 率 ， 入萧 条 。 因此 Ｄ点 是 区分 衰退 和 萧条 转
的 点位 。
一
、
城市房地产市场可进入性 评价方法
业 发 展历 史 还 不长 。但 房 地产 市 场 已经 表现 出明
显 的周期 波 动现 象。 １ ９ ９ ４年和 ２ ０ ０ ４年 出现 了明 显 的市 场过 热 ， 致 国家 采取 系统 的调 控 政 策 。 导 降
低 了房 地产 投 资 和国 民经济 运行 的风 险 。同 时也 导 致 许 多企业投 资 失败 。 招致 巨大 损失 。回顾这 两
路和 方法 。 大家 参考 。 供
联合课题组
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２０ ０ ４年 以来 ，随 着 国 家 宏 观 调控 政 策 的 陆 续 出 台 ，房 地 产市 场 的周 期 波动 性 已经 凸现 出来 。同 时 ， 房 地 产 市场 具 有 很强 的 区域 性 ，可 能 一 个 城 市 的 房 地 产 正 处 于 上 升 周 期 ，另 一 个 城 市 的房 地产 却处 于 下 降 周 期 ，所 以 跨 区域 发 展 有 利 于 规 避 个别 区 域 房 地产 市 场 波 动 所 带 来 的 不 利 影 响 ，降 低 风 险 ，寻 求 稳 定 的 投 资 回报 。 因此 ，如 何 利 用 房 地 产 周 期 波 动 特 点 ，跨 区域 找 准 市场 谋 求发 展 对 房 地 产 企 业 而 言 非 常 重 要 。由于 行 政 管理 体 制 和 经 济 区域 划 分 ，房
“ 热 ”“ 稍 、过热 ” 种景 气状 态来 表示 （ 五 具体 见 图 ２ 。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ） 房 地 产 市 场 处 于 “ 冷 ” 状 态 是 指 市场 萎 靡 、 格 疲 过 的 价
仅 加大 了周 期 波 动幅 度 。而且 也对 政 策 效 果和 投 资 收益产 生 不利影 响 。 特 别是 在经 历 了 ２ ０ ０ ４年 以来 的 宏观调 控 后 。
为 了促 进课 题 研 究成 果 的 应 用 ，为 广 大会 员 单位 改善 决策 提供 科 学依 据 ，本 刊 特刊 登 课题 成 果 的一 部分 ，介 绍城 市选 择 和 进入 时机 决 策 的 思
２ ．房地 产周 期对 应 的景气 状 态划分
房 地产 市 场 一般 可 以用 “ 冷 ” “ 冷 ” “ 常” 过 、稍 、正 、
房 地 产 企 业选 择 要 进 入 的城 市 必 须仔 细 研 究 该 城 市 的房 地 产 市 场 、 体 社 会 环 境 、 开 发 项 目特 征 整 拟 等影 响 因素 ， 行综 合分 析 。我 们认 为 ， 进 应该 先以城 市 房 地产 周 期为 着 眼 点 ， 具体 分 析全 国 、 区域 、 市三 个 城 层 面 的房 地 产周 期 运行 情 况 ， 究拟 选择 城 市 的 房地 研 产 市 场 整 体 运行 情 况 ， 过 比较 分 析 ， 城 市 房 地产 通 对 市场可 进 入性进 行相 关评 价 。
次房 地 产市 场 波 动 的过 程可 以发现 。政 府 和企 业
策 ；２） 市可 进 入性 评 价 与进 入 时机 决 策 ；３） （ 城 （ 房
地 产项 目启 动 时机与 运作 进度 控 制。
在 周 期 上升 阶段发 挥 了 推波 助 澜 的作 用 。而在 周 期 下 降 阶段则 是 落 井下 石 ， 羊群 效 应 十分 明显 。 不
Ｋｔａｊ６ ｇ ｅ＿ ｉ 。 。 题 研 究 报 告 ｙ 。 。课
编 者按 ：
国 内外 房 地产 业 发 展 的历 史 经 验 表 明 ，房 地
各 级 政 府 和 各 类 房 地 产 参 与 主 体 都 在 教 训 中 反
思 。 何 才能 正确 把 握房 地 产周 期 规律 。 好 时 机 如 做
地产 企 业 的 跨 区域 发 展 最 终 体 现 在 对 拟 进 入城 市 的
谷 底 点 Ａ点 是 房 地产 经 济 在 一 个 周 期 内达 到 的 最 低 点 ， 区分 房 地产 经 济周 期 下 降上 升 两 大 阶段 的 是 关键 点 。扩张 转折 点 Ｂ点 是 区分 房 地产经 济 复苏和 扩 张 的 点位 ， 房 地产 经 济 周 期 处 于 Ｂ点 时 ， 味 着 增 当 意 长 率 达 到 了长 期平 均 水 平 ，房 地 产 经 济 走 出复 苏 阶 段， 开始 扩张 。在 Ｃ点 ， 地 产经济 在 一个周 期 内达到 房 的最 高 点 ， 峰顶 点 前为 上 升 阶段 ， 为 下降 阶 段 ， 为 后 成 这两 阶段 的分 界点 。 Ｄ点为 萧条 转折 点 ， 地产 经济 增 房 长 率在 此 点 以 前 高 于长 期 趋 势 的增 长 率 ， 以 ， 管 所 尽 房 地 产经 济 处 于 衰 退 收 缩 阶 段 ， 长 缓慢 ， 还 未 进 增 但 入萧 条 。在 此 点 以后 ， 房地 产经 济 增 长率 低 于长 期 趋
产 市 场具 有 周期 波 动特 点 和 规律 。 我 国 的房 地产
决 策 ， 雨 绸缪 ， 筹 帷 幄 ， 终 把 握 房 地产 投 资 未 运 始 运 作 的主 动 权？ 为 此 。 浙江 省 房 地产 业协 会 、 江 浙 大 学 房地 产 研 究 中心 和杭 州 市房 地 产 开 发 集 团合 作。 ２０ 在 ０ ６年 开 展 了“ 地 产 周 期 波动 中企 业 投 房 资项 目时机 决 策研 究” 。课题 研 究成 果主 要分 为三 个 方 面 ：１ （ ）房 地 产 企 业 土 地 购 买 规 模 与 时 机 决
选 择 上 ，也 就 是 通 过 对 目标城 市 房 地 产 市场 可 进 入
性 的评 价 与 比较 ，有 助 于 确 定 相 对 有 利 的 投 资 城 市
和进 入 时机 。
势 的增长 率 ， 入萧 条 。 因此 Ｄ点 是 区分 衰退 和 萧条 转
的 点位 。
一
、
城市房地产市场可进入性 评价方法
业 发 展历 史 还 不长 。但 房 地产 市 场 已经 表现 出明
显 的周期 波 动现 象。 １ ９ ９ ４年和 ２ ０ ０ ４年 出现 了明 显 的市 场过 热 ， 致 国家 采取 系统 的调 控 政 策 。 导 降
低 了房 地产 投 资 和国 民经济 运行 的风 险 。同 时也 导 致 许 多企业投 资 失败 。 招致 巨大 损失 。回顾这 两
路和 方法 。 大家 参考 。 供
联合课题组
维普资讯
２０ ０ ４年 以来 ，随 着 国 家 宏 观 调控 政 策 的 陆 续 出 台 ，房 地 产市 场 的周 期 波动 性 已经 凸现 出来 。同 时 ， 房 地 产 市场 具 有 很强 的 区域 性 ，可 能 一 个 城 市 的 房 地 产 正 处 于 上 升 周 期 ，另 一 个 城 市 的房 地产 却处 于 下 降 周 期 ，所 以 跨 区域 发 展 有 利 于 规 避 个别 区 域 房 地产 市 场 波 动 所 带 来 的 不 利 影 响 ，降 低 风 险 ，寻 求 稳 定 的 投 资 回报 。 因此 ，如 何 利 用 房 地 产 周 期 波 动 特 点 ，跨 区域 找 准 市场 谋 求发 展 对 房 地 产 企 业 而 言 非 常 重 要 。由于 行 政 管理 体 制 和 经 济 区域 划 分 ，房
“ 热 ”“ 稍 、过热 ” 种景 气状 态来 表示 （ 五 具体 见 图 ２ 。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ） 房 地 产 市 场 处 于 “ 冷 ” 状 态 是 指 市场 萎 靡 、 格 疲 过 的 价
仅 加大 了周 期 波 动幅 度 。而且 也对 政 策 效 果和 投 资 收益产 生 不利影 响 。 特 别是 在经 历 了 ２ ０ ０ ４年 以来 的 宏观调 控 后 。
为 了促 进课 题 研 究成 果 的 应 用 ，为 广 大会 员 单位 改善 决策 提供 科 学依 据 ，本 刊 特刊 登 课题 成 果 的一 部分 ，介 绍城 市选 择 和 进入 时机 决 策 的 思
２ ．房地 产周 期对 应 的景气 状 态划分
房 地产 市 场 一般 可 以用 “ 冷 ” “ 冷 ” “ 常” 过 、稍 、正 、
房 地 产 企 业选 择 要 进 入 的城 市 必 须仔 细 研 究 该 城 市 的房 地 产 市 场 、 体 社 会 环 境 、 开 发 项 目特 征 整 拟 等影 响 因素 ， 行综 合分 析 。我 们认 为 ， 进 应该 先以城 市 房 地产 周 期为 着 眼 点 ， 具体 分 析全 国 、 区域 、 市三 个 城 层 面 的房 地 产周 期 运行 情 况 ， 究拟 选择 城 市 的 房地 研 产 市 场 整 体 运行 情 况 ， 过 比较 分 析 ， 城 市 房 地产 通 对 市场可 进 入性进 行相 关评 价 。
次房 地 产市 场 波 动 的过 程可 以发现 。政 府 和企 业
策 ；２） 市可 进 入性 评 价 与进 入 时机 决 策 ；３） （ 城 （ 房
地 产项 目启 动 时机与 运作 进度 控 制。
在 周 期 上升 阶段发 挥 了 推波 助 澜 的作 用 。而在 周 期 下 降 阶段则 是 落 井下 石 ， 羊群 效 应 十分 明显 。 不
