2011年昆明林海云霄项目整体营销报告

项目投资评估报告1、项目概况1.1 项目主体构成1 客房104 间单间28间，标间68间，套房8间2 餐厅950 平方米3 美容美发店14 平方米4 夜总会870 平方米5 桑拿中心660 平方米6 铺面355 平方米一楼临街铺面根据所提供资料，该项目每年承包费用为220万元，前期装修费用约为300～600万元之间（方案测算数据以300万元为准）。

餐饮及休闲娱乐服务（夜总会、桑拿中心）均采取对外承包的形式。

1.2 项目定位机场最便捷的城市三星级商旅酒店。

1.2.1 三星级酒店因其较高的性价比，广受商旅客户市场青睐。

本项目距离机场较近，具备分流机场优质商旅客户资源的天然优势。

通过精准的定位，以及围绕此定位而采取的一系列营销策略，能够有效吸引目标客户群体入住。

1.2.2三星级标准是综合装修投入成本、装修使用折旧、对应房价等因素后最适合本项目的选择。

2、项目经营收益预测2.1 项目经营收入基础数据定义2.1.1 平均房价平均房价的制订主要考虑四方面因素：一是景谷酒店周边同类型竞争酒店的定价水平；二是参考景谷酒店前阶段定价水平（过高的定价不利于市场过渡，从而导致部分老客户流失）；三是预期重新装修后酒店软硬件水平都获得提升，因此价格会随之提升；四是价格水平有利于酒店经营初期市场开拓。

2.1.1.1 周边同类型酒店价格水平1 金鹰大酒店250 三星级2 云锡大酒店228 准四星3 雅都商务酒店337 准四星4 中玉酒店410 四星级5 昆明国际会展中心酒店337 三星级6 官渡大酒店376 四星级7 昆明朗威酒店318 四星级说明：价格数据采集于“去哪儿”、“携程”网，价格为2012/10/27日标准间报价。

2.1.1.2 景谷酒店历史定价水平通过网络查询与景谷酒店有合作的“携程”、“艺龙”等几个国内知名酒店预订平台，从2012年10月25日至2013年1月，景谷酒店网络预订价格为248元。

考虑到昆明作为旅游城市，酒店经营受季节性因素影响而存在淡旺季之分，故推测全年平均价格为200元（此价格为酒店各类房型折后均价）。

房地产项目全程策划——虎头综合开发区项目策划引言：在我国，随着房地产市场不断走向成熟，房地产策划也从无到有，从粗放到精细；从个人出点子到由正规公司整体策划，这些都说明我国房地产策划业已初具规模，并不断走向成熟。

策划是在对宏观及区域市场进行充分调研的基础上，针对目标地块及其目标客户构成而提出的项目最佳运作思路与操作方案，包括区域市场分析，目标地块评判，潜在客户分析，目标产品规划，运作模式设计，销售方案企划等。

本小组将对虎头综合开发小区，进行预测性全程策划，运用所学的房地产项目的投资环境，区域市场，目标地块进行分析，确立房户群体和产品规划方案，投资运作方案，研究项目动作中可能出现的各种风险，制定项目策略，规划项目实施的进度安排。

虎头经济合作社主导开发的虎头综合开发小区是农村集体经济走向城市化的一次偿试。

通过对该开发项目的策划设计，一方面可对虎头经济合作社的开发偿试提出一些发的意见和建议，验证这种农村改革模式的可行性，支持农村的现代化进程，另一方面，又可以通过这次实际的项目运作，使同学们对所学知识加以整理，巩固。

锻炼同学们实际策划动作及协调能力，到了工作岗位后，能尽快适应工作。

1.全程策划的背景——区域投资环境评估1.1区域环境对项目运作的影响区域投资投资环境是直接影响一个项目能否运作成功的重要因素，只有在投资环境良好的情况下，经济才能平稳快速地发展，市场需求才能旺盛，市场才能活跃。

1.2区域环境评估的内容区域环境评估主要通过对不同地区各个层面的营销环境因子进行分析，比较，评价。

主要探讨区域状况，经济发展水平，产业政策，基础设施状况等几个主要环境因子的利弊，对房地产投资的影响，以及发展态势及其相应对策。

1.3区域环境评估的基本方法：区域评估的方法主要有多因素分析法和层次分析法，我们这里主要运用层次分析法。

所谓层次分析打分法是指对区域环境各个方面分层次按权重给予打分,最后综合打分，结合得分情况给予评价。

‘碧海蓝天’营销策划案一、前言1、昆明住宅市场总体概述昆明城市住宅建设发展较快。

自1996年以来，昆明市投入住宅建设的资金达68亿元，开工住宅面积733万平方米，1998年10月为止，已竣工面积379万平方米。

截至1998年10月，昆明市区内已建成面积超过2万平方米的新型住宅小区达82个，全市人均住房面积为10.6平方米。

随昆明市城市化进程加快，城市人口占地持续增长，城市规模不断扩大，对住房的需求量也将进一步加大。

据有关人口资料显示，昆明五华、盘龙两个城区的人口，1965年为42万人，1995年达908万人，包括西山区、官渡区非农业人口在内，城市人口实际已达180万人，另约有50万暂住人口。

住房制度的改革将会形成住宅市场良性发展机制。

随着住房制度政策的进一步深入，商品房市场更加活跃，资金的流动更趋向合理化，居住质量也会相应综合提高。

住宅消费在居民的消费比重中逐渐增加，成为居民的消费热点和投资手段。

昆明市城镇居民人均生活水平的逐步提高，居民生活质量亦随着提高，随着居民生活由“温饱型”向“小康型”过渡。

日常用品及一般性家用耐用品逐步饱和后，消费热点转向住房、汽车消费这一消费趋势。

2、昆明市近期房地产市场分析亚洲金融风暴，整个亚太地区都深受其害。

云南昆明也或多或少受其影响，这对房地产市场亦有一定的负面影响。

举世瞩目的云南昆明世界园艺博览会，在经过几年的筹备阶段，花费数十亿人民币，在5月1日正式开放。

这个世界性的博览会，为昆明带来不少商业机会，数十亿的市政基础设施建设为昆明市房地产注入一股新的活力，同时为期半年的为数可观的游客消费为昆明市的社会经济更上一个台阶。

由世博会引发昆明市各个经济领域的发展不可估量，其中房地产品发展更应是多种经济产业综合发展的结果，人们对投资房地产市场的信心亦因此而增强，几个楼盘的旺销亦说明这个事实。

3、昆明市中高档住宅市场分析目前定位于中高档住宅的豪华住宅项目较多，据昆明市业内人士分析，面积在150平方米以上，售价超过3500，小区绿化率在40%的配套设施较完善、建筑质量较好，都可均称为豪华住宅。

云霄旅游市场调研报告1.引言概述云霄作为一个新兴的旅游目的地，其旅游市场的发展备受关注。

本报告旨在对云霄旅游市场进行深入调研分析，从发展背景、主要特点和发展趋势等方面进行全面剖析。

通过本报告的研究，可以为相关旅游企业和相关部门提供有益的参考，促进云霄旅游市场的健康发展。

请编写文章1.1 概述部分的内容1.2 文章结构文章结构部分的内容:本报告将分为引言、正文和结论三个部分。

引言部分将概述本报告的背景和目的，说明文章结构以及对云霄旅游市场调研的目的。

正文部分将包括云霄旅游市场的发展背景、主要特点以及发展趋势的详细分析。

结论部分将对云霄旅游市场进行总结与评价，探讨其未来发展方向，并提出相关建议。

整体文章结构清晰，逻辑性强，有助于读者对云霄旅游市场的全面了解。

文章1.3 目的部分的内容:本次调研报告的目的是为了全面了解云霄旅游市场的发展现状，分析市场的主要特点和发展趋势，对市场进行总结与评价，探讨市场的未来发展方向，并提出相关的建议。

通过对云霄旅游市场进行深入调研和分析，可以为相关行业提供参考和借鉴，促进市场的健康发展，推动云霄旅游产业的持续增长。

2.正文2.1 云霄旅游市场的发展背景云霄旅游市场的发展背景可以追溯到当地旅游业的兴起。

随着经济的发展和人民生活水平的提高，云霄地区的旅游业开始逐渐兴盛起来。

云霄地区以其独特的自然风光和丰富的历史文化资源而闻名，吸引了大量游客前来观光旅游。

而随着国内旅游业的快速发展，云霄地区的旅游市场也得到了更多的关注和投资。

另外，随着云霄地区交通基础设施的不断完善和旅游服务的提升，越来越多的游客选择云霄地区作为他们的旅游目的地。

同时，政府对旅游业的扶持政策也为云霄地区旅游市场的发展提供了良好的政策环境和保障。

这些因素都为云霄旅游市场的蓬勃发展奠定了基础。

综上所述，云霄旅游市场的发展背景可以总结为地区自然和人文资源的吸引力增强、旅游基础设施的改善和政府政策扶持等多方面因素，为云霄地区的旅游市场打下了坚实的基础。

孔雀城项目营销报告2012-11目录第一部分市场环境 (3)1、市场分析 (3)1.1宏观分析 (3)1.2竞争分析 (7)第二部分营销目标 (12)1、行业目标 (12)1.1项目市场影响力 (12)1.2项目品牌影响力 (12)1.3项目产品突破力 (12)2、业务指标： (13)2.1货值、均价 (13)2.2销售周期、回款、开盘去化 (14)第三部分营销价值体系 (15)1、主城与城市价值 (15)2、配套价值 (16)3、产品价值 (16)4、生活方式与价值主张 (17)5、案名与主题提炼 (17)第四部分营销策略 (18)1、推广及渠道策略 (18)1.1渠道策略 (18)1.2推广策略（媒介、公关、活动等）及推广节奏 (19)2、体验区及场景策略 (24)2.1体验区及场景主题 (24)2.2体验区及场景客户体验策略 (25)3、包装策略 (25)3.1包装主题及概念 (25)4、价格策略 (26)4.1定价及溢价策略（均价） (26)4.2价格分期分配策略 (28)5、销售策略 (28)5.1产品销售分期组合策略 (28)5.2销售方式选择（自销、分销、代理、联合） (28)第五部分营销策略执行计划 (31)1、营销节奏（营销总控图范例） (31)2、营销组织及营销费用计划 (32)2.1营销组织架构 (32)2.2营销费用预算与支出计划 (35)2.3营销费用结构 (38)2.4销售分解 (38)项目营销方案框架第一部分市场环境1、市场分析1.1宏观分析沈阳是东北老工业基地，是东北经济发展的核心区域，近年东北老工业基地的改造及政府政策扶持影响，城市经济近年来发展速度飞快。

大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。

沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。