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写字楼产品定位内容[117179]
写字楼产品定位内容
一、写字楼总体情况
二、写字楼的评价体系
三、市场需求
四、项目整体定位
1.城市特质
2.项目条件
*区位条件：
*商业价值：
*地块条件：
3.市场策略
*市场实际需求
*市场供应产品
4.竞争策略
5.定位策略
“要面子”——高档形象
“有里子”——功能满足使用
“高性价比”——投资性价比、使用性价比
6.定位小结
五、产品策略
1.形象策略
2.功能策略
3.空间策略
六、产品建议
1.外立面
2.层高
3.大堂
4.地下入口
5.平面布局
6.交通组织
7.卫生间
8.面积分割
9.配套功能
10.地下部分
11.景观部分
12.物业服务
13.通风空调系统
14.供水系统
15.供电系统
16.安全防范系统
17.消防报警及紧急广播系统
18.综合布线系统
19.楼宇自控系统
20.有线电视系统
21.手机信号覆盖系统感谢您的阅读！
关于暴雪的目标市场定位分析报告 暴雪娱乐是一家全球知名的计算机游戏公司，其目前已经推出20多款作品。其产品在电子游戏界享有极高的评价。其产品包括魔兽争霸系列，星际争霸系列以及暗黑破坏神系列，魔兽争霸及星际争霸均被多项知名电子竞技比赛列为主要比赛项目。暴雪出品的网络游戏《魔兽世界：燃烧的远征》登陆全球即获得好评，至今仍然是最风靡的网络游戏之一。 暴雪娱乐的主要业务在于电脑游戏，其中单机游戏是他的主要业务。公司推出了多款单机游戏都大获成功，主要包含两大类别的游戏，即时战略与第三人称角色扮演。暴雪追求产品品质和体验的高要求，并没有以开发更多类型游戏，而是选择了继续开发已有业务。因此。从中国目前的单机游戏市场分析，角色扮演游戏是最受玩家关注的游戏类型。此外即时战略类游戏也占有一定的份额。暴雪公司的主打游戏类型是角色扮演和即时战略类游戏。一．市场细分 1.游戏平台分析 就目前的游戏市场来看，网络游戏是普及率最高的游戏，因为简单易学容易操作，吸引了很多玩家，在中国游戏市场占有相当份额。单机游戏略微低于网络游戏，但是凭借其众多的题材，较高的可玩性，依旧牢牢占据了一大块市场。掌机，游戏机，手机等移动平台发布的游戏，在近两年呈现猛增趋势。虽然市场由于各方面原因规模有限，但是相信在未来将有广阔的发展空间。在暴雪的市场中，由于网游拥有绝对优势，因此在目前的竞争态势来说处在安全状态。单机游戏是公司主要业务，而且这一市场竞争激烈，必须全力确保这一部分的市场 2.性别结构 就中国目前的游戏市场来说，男性玩家占绝大多数。女性玩家只占到约四分之一 。但是女性玩家几年来呈现大幅增长的趋势，每年的增长速度超过了男性玩家的。女性已成为游戏市场中不可忽视的一个群体。 3.年龄结构与分布 中国游戏市场的玩家大部分分布于三个年龄段，其中24—30岁玩家占大多数，其次为31—40岁的玩家，第三多的数量为19—23岁的玩家。 4.收入影响 从个人收入方面来看，中国游戏市场玩家月收入大部分集中在1000元至5000元区间不等。高端与低端客户呈现少量分布的态势。而根据统计数据，月收入在2000至3000元区间的游戏玩家又是这些人群中最集中的群体。 二．目标市场 暴雪将市场分为高中低三个市场，高端市场规模1000万人中端市场规模5900万人低端市场规模3100万人.中部分高收入人群是次要市场，对游戏兴致高。习惯在游戏方面投资，享受高品质游戏。但是用于游戏的时间较少，低收入人群，游戏时间充裕，对价格敏感，不愿购买游戏。中低端是主要市场。中低端收入，对游戏兴致高，有一定的时间空余时间。追求游戏品质与可玩性，愿意消费。 三.竞争形势分析
杭州城西写字楼项目市场调查报告 （莱茵·矩阵国际） 2011年7月7日
目录Content 一、2011年杭州房地产市场概况 (33) 1.市场总体情况 (33) 2.本章小结 (1111) 二、区域概况 (1212) 1.新城西向西大突破 (1212) 2.杭州三高人群聚集之地 (1212) 3.城西发展规划 (1313) 4.本章小结 (1313) 三、区域内写字楼概况 (1414) 1.区域内知名写字楼概况 (1414) 2.区域内其他在售写字楼概况 (1717) 3.本章小结 (1818) 四、板块内写字户驻户概况 (1818) 1.驻户概况 (1818) 2.本章小结 (2020) 五、区域配套 (2020) 1.主要配套情况一览 (2020) 2.本章小结 (2323) 六、市调总体结论： (2424) 1.市场前景 (2424) 2.目标客户群体 (2424)
一、2011年杭州房地产市场概况 1.市场总体情况 自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。 2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。 政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。 （1）2011年4-6月土地出让情况
松江新城西区市场定位报告 第一部分市场研究 产品定位的市场依据 松江，是上海历史、文化的发祥地，有"上海之根"之誉，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海都市总体规划中，松江将建设成为上海辅城。 一、区域环境 地理位置 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江上游，南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，总面积604平方公里，是上海西南的重要门户，也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里，距虹桥机场16公里，距浦东国际机场68公里。 行政区划
松江区内辖有4个街道、11个镇，分不包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、畲山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。 人口状况 松江区及松江老城区人口历史数据及以后预测图：
?2002年，松江区户籍人口达到50万。在过去3年，松江的年人口 增长率约为0.77%，依此推算至2005年松江人口将达到52.35万人。 ?松江传统市区即老城区（沪杭高速公路以南部分）2002年人口为 16.09万人，依照松江区统计局过去的3年统计数据来看，松江老 城区的常住人口增长率约为6.3%，可能05年区域人口将接近20万。 ?在上海市整体人口呈现负增长的背景下，松江人口持续增长，城区 人口规模不断扩大，将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。 交通状况 松江交通便捷，区内现已形成６条要紧交通轴线，为进展区内各项产业提供了便利的交通条件。 ?主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间； ?沪杭公路、沉砖公路横贯松江的北部和东西，同时是上海中心城区 至畲山国家级旅游度郊区的重要巡游路线；
喜年CEO公寓说辞 项目卖点： 一、狮山商圈的最核心，苏州东西向财富中轴线上，地段绝佳； 二、周边4万涉外人群，10万高端商务精英，30万高端居住人口； 三、特大城市级的交通配套。 地铁3号线（S1）上盖物业未来连直通昆山上海，1号线滨河路和塔园路步行10分钟，约20条公交线路，10分钟上内环和中环，紧邻苏州最大的汽车客运站-西站及轨电车1号线，驱车35分钟到苏南硕放机场，真正便达长三角的交通配套； 四、8-10年回本，超高投资回报率。委托世联行旗下红璞酒店提供前8年包租服务，日韩专属租住客群，以租养贷。 五、花样年物业国际提供管家式物业服务，更有健身房、图书馆、会客厅等高端会所级配套。 六、5000元奢装标准，58㎡经典套房，低总价高回报，超低投资门槛。 七、国家级的商业配套； 自带11万方高端红唐商场，比邻淮海商业街和阳光百货，5分钟范围内更有泉屋、美罗、绿宝、家乐福，未来2年更有索山地下商场、金鹰、龙湖等，衣食住行，步行全搞定。 八、世界级的五星级酒店配套； 现有香格里拉酒店、新城花园酒店和日航酒店3座五星级酒店，未来3年更有龙湖、信汇达、安邦项目的5星级酒店3座，2公里的狮山路，未来将至少6家五星级酒店，媲美上海陆家嘴和香港中环！ 九、国际级的金融配套； 苏州唯一中国人民银行、国有四大行新区支行、渣打汇丰等多家外资银行、数10 家各类商业银行，数10家证券和保险机构，媲美上海外滩和纽约麦哈顿广场。 十、退二进三及狮山路大改造稳步推进，淮海街改造年底实施，狮山路周边近200亿大手笔的政府规划，潜力无穷。
公寓说辞： 先生，您好！欢迎参观花样年喜年CEO公寓营销中心，我们现在所处的位置就是以后公寓的物管大堂，现在临时做营销中心，您是第一次来吗怎么知道我们项目的有跟现场业务员联系过吗这边请，给您介绍下我们项目区位交通情况。 一裱板区：上北下南，左西右东，这是项目所在位置。 花样年CEO公寓，位于苏州东西向财富中轴线上，距苏州市政府2公里，是苏州三大核心商圈之一的狮山商圈正核心，拥有绝佳的地段优势！（投资买房主要看地段）花样年CEO公寓是地铁3号线（S1）上盖物业，距地铁1号线步行10分钟，临近未来苏州最大的客运站-客运西站，10分钟上内环和中环，更有20多条公交线路，堪称便达长三角的交通配套。花样年CEO公寓依托34万方的喜年广场，自带11万方高端红唐商场，比邻东亚风情的淮海路商业街，5分钟范围内更有阳光百货、泉屋、美罗、绿宝、家乐福等，未来2年更有金鹰、龙湖等商场，衣食住行，步行5分钟全搞定。花样年CEO公寓拥有国际级的金融配套。苏州唯一中国人民银行、国有四大行新区支行、渣打汇丰等多家外资银行、数10 家各类商业银行，数10家证券和保险机构，名副其实的金融中心。CEO公寓周边密集星级酒店。现有香格里拉、新城花园和日航等3座五星级酒店，未来3年再起龙湖、信汇达、安邦项目的5星级酒店3座，全长2公里的狮山路，未来至少6家五星级酒店，媲美上海外滩、纽约麦哈顿广场的星级酒店服务！实际上，狮山路是苏州的涉外区。近年虽然有些日企工厂转移到越南/泰国等地，狮山路日韩港台等籍人士仍到4万多人，形成了狮山路独有的涉外中高端租赁需求。另外，狮山商圈10万商务精英，30万高端居住人口，为花样年喜年广场和CEO公寓的带来超大人潮支撑。您知道的，15年8月份苏州刚被认定为除南京之外的唯一的特大城市，政治地位提的升，必将迎来一轮城市的大发展。随着退二进三及狮山商圈大改造的稳步进行，未来潜力无穷。 二沙盘区：上北下南，左西右东，这是我们现在所在位置。 花样年喜年广场项目，总建34万方，是城市级的商业综合体，南北120多米，东西400多米。四大业态——高端红唐商场、禧悦平墅、精品写字楼和CEO公寓。项目北侧有一条24米双向4车道的市政道路，目前基础路面已经完成，预计今年下半年通车。喜年CEO公寓，5000精装标准。总高28层，1层设100多平米精装大堂，4楼整层、5楼半层为私家会所，可为业主提供餐饮、休闲健身、会客、商务会议等专属服务。花样年CEO公寓，每层16户。5-16层带租约出售，前8年由A股上市企业世联行旗下的“红璞”酒店管理运营，每月返
《项目产品定位报告》内容及写作要求 一、项目定位结论的内容 1. 项目总体定位 [说明]本部分内容适用于含有两种及以上物业类型的项目，单一物业的项目可省略此部分。 1.1 市场定位 [要求]用清晰、简短的语句将项目的整体档次、形象、客户、功能和在市场中的位置描述清楚。在说明各类物业分别的市场定位后应描述不同物业类型市场定位之间的关系。 可叙述定位依据，要求言简意赅，层次清晰。 1.2 物业构成 1．2．1物业形态的组成、各物业形态的规模； 1．2．2项目初步规划示意图 [要求]图示各物业类型分布位置。 1．2．3各物业之间的关系。 [要求]分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、价格、销售进度等方面的相互影响。 1.3 开发策略 1.3.1经营方式； [要求]主要明确项目是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业持有经营，销售与持有的规模。 1.3.2分期方案 [要求]明确项目是否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业类型。必要时附分期开发示意图。 1.3.3各物业的开发周期、销售周期及其相互关系。 [要求]详细安排项目各物业形态开发的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完成50%，销售结案、开工、竣工时间。附销售计划、资金计划表 描述各物业形态开发周期的相互影响。
可叙述开发周期确定的依据，要求言简意赅，层次清晰。 2．住宅定位 [说明]本部分内容适用于以各种用地性质和立项形式开发的散售型居住用途物业，包含公建立项目的公寓等。 2.1 市场形象/主题概念 [要求]对住宅的市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。 2.2 客户定位 [要求] 可从年龄、社会身份、收入、置业目的、家庭结构、来源区域等多个角度界定客户群，选择多个客户群时应阐明不同客户群之间的影响，明确客户组合策略，清晰界定核心客户、重要客户、偶得客户。 通过总结分析不同客户需求特点与本项目特征的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面阐述客户定位的依据。 2.3 价格及其实现策略 [要求]住宅及配套商业等的价格，应注明价格是“毛坯”还是“精装”，包括开盘价、均价等。提出价格实现策略。 2.4 住宅具体产品建议 2.4.1产品开发总体策略 [要求] 提出产品开发总体思路，通常包括研发创新、复制公司已有产品线、以对标项目为原型进行微调等。 2.4.2建筑形式 超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形 态 一梯几户 是否带电梯 [要求] 通过以上几方面对建筑形式提出要求，如含有多种建筑形式，说明各种形式的建筑规模以及摆放位置建议。 2.4.3户型配比
XX格林公寓项目定位及产品建议方案 一、市场产品特征： 布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征： 1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。 2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要 分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世 界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如： 理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。 3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和 40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物 业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场 的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。 在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好， 但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。 4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具 有罗湖情结的周边居民、XX客户。次主力客户主要是政府公务员、 学校教师、私营生意人、布吉客户。 5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势
百度地图分析报告 首先横向评估了主流互联网地图，对百度地图的功能进行简单分析。其次分析了手机地图的产品定位，功能对比以及盈利模式。最后对引入LBS进行讨论，对比不同模式，只有开发自身粘合度强的应用才是长期发展之道。 一．互联网地图网站分析 1.整体布局 页面主体为地图本身，上方一栏为搜索输入栏，并且可以选择搜索公交或者驾车路径。地图右侧为百度地图API，包含天气查询，地铁查询，房产查询，餐饮，酒店，超市，电影院，火车票代售点，银行，景点，学校，以及加油站等。整体简洁明了，功能清晰，易上手。 2.使用体验 比较目前几款常用的地图网站（非移动终端版本）以分析用户体验。
表1：主流互联网地图功能对比 可见目前市场上主流的电子地图网站提供的服务大致都很相近，这里主要对百度地图不支持的功能进行简单的分析： 1）切换版面布局 百度地图，图吧地图采用右侧显示功能与信息；搜狗地图，soso地图则为左侧显示功能与信息。可以优化界面让用户有更多的选择。 2）地形地势／经纬度查询 对于普通地图用户，地形地势／经纬度查询不会有太大用处，但对于徒步旅行者会有很大的帮助，因此可以与百度旅游结合，为驴友提供详细专业的地形地势／经纬度信息。 3）分享照片 同样的，与百度旅游合作，用LBS技术让旅游随时随地分享照片与心情，当然还有游记。 4）街景成像 街景成像可以说是这个城市的“预览”，对于旅游城市会更加有吸引力。（可以与当地政府合作）移动版会消耗大量流量，需要进一步分析（可引入离线下载模式）。 二．中国手机地图客户端 根据易观智库产业数据库《2011年第4季度中国手机地图客户端市场监测报告》显示，截止2011年12月31日，中国手机地图客户端累计账户数为1.35亿，环比增长34.6%。随着移动通信产业的发展，越来越多的用户选择使用更加方便的手机地图。在市场份额方面，高德地图、谷歌地图及百度地图分别以25.5%、25.3%及11.7%的比例占据中国手机地图客户端用户市场累计用户的前三位置。 1.产品定位分析 谷歌地图： 谷歌地图经过多年发展，已经成一个耳熟能详的地图产品。谷歌手机地图专为手机设计，可以像在台式机中使用谷歌地图一样，也可以使用谷歌手机地图中的地图图像和周边地理信息探索身边的世界。
杭州写字楼市场分析报告 撰写：胡瑾卿 一、概述 ?调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。 ?报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、杭州市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。 02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到20XX年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。 表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米） 季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 20XXQ1 20XXQ2 20XXQ3 20XXQ4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250 次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300 城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700 资料来源：共好资讯
办公室工作的职能定位 办公室是一个单位工作的枢纽和窗口，是重要的综合部门，它担负着参谋、协调服务和督促检查等重要职能，其政务、管理、服务能力的高低直接影响一个单位领导班子的科学决策和决策的正确实施。这就要求办公室工作人员具有较高的政治敏锐性、较准确的预见性，工作具有超前性和丰富经验。不论是办文、办事、办会，还是管理、服务、协调，任何一个环节出了问题，都会产生很大的影响。因此，做好办公室工作，当前，必须强化六种意识、处理好六个关系、提高六种能力、抓好六项具体工作。 第一节强化六种意识 一是大局意识。办公室的工作是政治性、政策性、全局性很强的工作。在实际工作中应注意把握好三点：1、脑中要有一根弦,始终保持清醒的政治头脑。2、胸中要有一盘棋。想问题应当站得更高一些，善于把本单位的工作置于国内宏观形势和改革发展稳定的大局中来思考谋划。3、心中要有一本账。对本地区、本单位的情况要了然于胸，善于了解上情，吃透下情，精于结合，创造性地开展工作。 二是发展意识。办公室作为直接为单位服务的办事机构，必须强化发展意识，一切工作都要围绕发展，服务发展，促进发展。 三是服务意识。为领导、为基层、为员工搞好服务是办公室重要工作职责。 1.在为领导服务上要实现三个转变。即：努力实现由处理具体事务向善于谋全局、当高参转变；由满足于做好眼前工作向把握经济社会发展大势、积极做好超前服务转变；由被动完成领导交办的任务向主动提供全方位、多层次的服务转变。 2.在为基层单位和员工的服务上要满腔热情，平等协商，充分发挥办公室作为领导联系员工的桥梁和纽带作用。 四是参谋意识。1.贴近领导，想领导之所想，力争谋在关键处，谋在点子上； 2.超前运作，不做事后“小诸葛”。在决策前提前介入，先行调研，结合实际，提出一些建议和意见，供领导决策参考；决策中，要注意了解动向，及时反馈信息，确保决策客观可行； 3.敢于进言，善于出谋划策。既能发现问题，又善于提出解决问题的办法和建议，做到“献计不决策”； 4.出于公心，不向领导进谗言。
杭州写字楼市场分析报告(DOC 13页)
杭州写字楼市场分析报告 撰写：胡瑾卿 一、概述 ?调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。 ?报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、杭州市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。 02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。 表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米） 季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 2002Q1 2002Q2 2002Q3 2002Q4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250 次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300 城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700
昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月 目录 第一章北京房地产宏观市场分析…………………………5—10 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节 2002年北京房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析…………………………………11—18 第一节区域环境概述 (11)
一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析 三、区域内竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势） 二、Weakness（劣势） 三、Opportunity（机会） 四、Threat（威胁） 第三章客户群体需求分析…………………………… 19—25 第一节主导客户群的定位分析…………………… 19—20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23
一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29 一、响项目定位因素分析 二、项目市场定位描述 三、目标客户群体描述 第五章产品功能定位……………………………………30—37 一、整体规划建议 二、外观设计建议 三、户型设计建议 四、配套设施建议 五、装修档次建议
关于写字楼推广策略 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： 第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) 此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期) 在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。 持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。 小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。 2、写字楼一般销售方式 现场接待(坐盘销售)
公寓定位 公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别在于公寓是以出租为主，带有一定的商务配套，而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套。 在西方发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”，可以说，在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分了。 在国内，像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少楼盘带有“公寓”、“国际公寓”的字样，欲与世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用来出售的。后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅的代名词，而与出租、出售形式无关。 本章所要分析的公寓是区别于一般住宅的，大部分以出租为主，在功能和定位上明显不同于一般住宅。这类公寓所占的住宅市场份额很小，但却是一个走向成熟的房地产市场所应兼备的类型，对分布在全国各城市的开发商同行来说，拓展市场眼界，区分概念，明确各种公寓的定位和功能，找出所在城市的市场需求和空白，领先一步占领市场，是本章的编写目的。 第1节商务公寓开发策划 商务公寓在我国是一种打“擦边球”的住宅， 就是以住宅立项，享受住宅按揭，配套、外立面、结构却以写字楼来做，其结果是让小型公司来进驻。 在大城市里，这样的公司会有很多，它们一般租在商贸中心区附近的居民住宅里办公，由于办公氛围不浓，企业形象也不好，所以它们是需要一个单价偏向住宅，配套形象又偏向写字楼的房屋来办公。商务公寓的出现便满足了这些公司的需求。 所以说商务公寓是有一定市场的，但风险也是存在的。 最简单的就是，一个想要舒适生活的家庭不会去买这些整天进出人口众多、成份复杂、生活气息不浓的商务公寓。 这样商务公寓才有成功开发的可能。 1、商务公寓所在的区位、商务形象和商务配套要比普通商贸中心区的民房有优势和有特色，而价格方面又不可接近于该地段的写字楼价格， 2、还有一点是，当地政府允许公司在住宅物业注册办公，而消防等部门又不会过多干涉。 产品特点：商住楼（烂尾楼改建），产业性质关键看产权，有无通煤气。如青年汇、奔腾新干线等 第2节酒店式服务公寓开发策划 酒店式服务公寓同样属于住宅的一种类型，可租可售。 一般提供的服务接近酒店时则出租，当服务只比住宅的物业管理稍好时则出售。酒店式服务公寓是由两个方向转变而成的公寓。 一个方向是由酒店里拿出一部分空间供人长住，这种可叫酒店式公寓；另一个方面是由普通公寓，提供更多的服务的公寓，这种可叫做服务式公寓，简称
宜春《汇金广场》项目 产品定位报告 为了保证本次市场研究的科学性以及价值可参考性，针对本地块的具体情况，制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。 一、项目认知与理解 1、项目介绍 项目地块位于宜春市宜阳路与高士北路延伸段交汇处，与宜春市最大原始深林公园袁山公园面临，东临市区宜春宜阳新区行政区，南面向宜春市原始深林袁山公园；从高士北路直通市中心15分钟，穿过市中心东风大街至宜春火车仅需10分钟车程；北面向宜春中学高中部，东面行政中心、成熟大型小区（都市春天、丽景山庄、泊铭翰、翰林世家、丰硕华庭等）、建材市场；西邻汽车城、沪昆高速。 2、技术经济指标 项目占地41977平米，本地块分为两大部分，其中东面地块建设用地面积94322平方米，多层建筑面积30141.86平方米，高层建筑面积4581.27平方米，商铺建筑面积7007.22平方米，道路用地面积约6652.73平方米，绿化率30%，建筑密度为37.9%，容积率为2.01，由12栋多层、1栋11层小高层及底层为二层商铺组成。西面地块建设面积41730.35平方米，住宅建筑面积62249平方米，商业建筑面积32073平方米，绿化率35%，建筑密度为57.3%，容积率为4.44，由2栋32层高层、1栋17层小高层、二层裙楼及临街商铺组成。 道路红线距离：临高士北路东面多层退5米，21米小高层退5米；临高士北路西面高层退5米。 （后附：项目地块经济技术指标一览表）
3、开发背景 宜春市三陆康实业有限公司创始于2004年，是一家以房地产开发为核心，集教育产业、物业管理、建筑施工、实业投资于一体的综合性民营企业。旗下现有越飞房地产开发（宜春）公司、远程物业发展公司、乐居工贸公司、宜春市第八建筑工程公司、华侨理工学校等多个控股和参股企业，是宜春市综合实力较强的民营企业之一。开发的地产项目有月亮湾、御园、乐居名都、乐居名郡、御景东方和御景香江，投资建设的宜春市重点项目有明月立交桥工程、平安路工程等，具有一定的当地品牌和口碑知名度。 4、周边配套 医院：无 学校：宜春中学（高中） 银行：农村信用社 超市：无 商场：无 农贸市场：无 酒店：博能宾馆、一千零一夜宾馆 娱乐：君悦KTV（博能） 交通：17（内线）路、7路、11路、 公园：袁山公园（深林公园） 政府单位：国税局、消防中队、市公安局、城市展示馆、环保局、袁州区行政中心 服务机构：联通公司、邮政、 5、地块理解 ①、经济指标：项目规模不大，由于项目地块分为两个地块，所以不具备大型规模
杭州写字楼简况及钱江新城楼宇市场展望 孙幼幼朱鹏 一、杭州市写字楼基本情况 杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。杭州写字楼市场从2002 年开始，供应量超过40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30 万平方米左右，供求失衡，空置率一直较高。尤其是近年来开发商开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡，进一步加剧写字楼的空置率，而较高空置率压制了杭州写字楼租金价格，使杭州写字楼租金仅为上海、北京等地一半水平。 １、杭州写字楼市场（含各类商住两用物业）总体供应分析 1）、历年总体供给量估算 表1：杭州写字楼市场历年供给统计 年份2001年2002年2003年2004年2005年供给量(万平方米) 30.9 40.8 56.8 63.6 75.91 增幅41.60% 32.04% 39.22% 11.97% 19.36% 数据来源：杭州中原地产研究中心 单从写字楼供应量水平来看，杭州写字楼市场在2002 年和2003年的供给增幅是比较大的。而恰恰是这两年的大量建设和失衡供给，使得目前杭州写字楼市场空置率总体较高。历年总供给=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 万平方米；历年销售消化总量150 万平方米（按中原地产研究中心提供的统计口
径估算）。目前可销售存量=历年总供给-历年销售消化存量=110 万平方米（包含开发企业自持和部分转住宅的物业）以上估算反映目前杭州写字楼市场存量的绝对水平，可以看出目前巨大的存量对租金水平的提升构成了一定压力。 2)、未来杭州写字楼供给及分布情况 根据2004 年-2005 年杭州市土地出让信息，可以清楚地看到杭州未来几年写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变——钱江新城和滨江区将成为供给的绝对主力。 表2：2004年杭州分区写字楼用地供应情况 表3：2005年杭州分区写字楼用地供应情况 数据来源：杭州市国土资源局 按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后数年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域，杭州写字楼市场将逐步趋向区域集中化。 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析 1）、吸纳率分析说明
产品定位报告目录 一、前言 1.1定位意义 1.2定位原则 二、宏观市场分析 2.1 XX市城市概况 2.2 XX市宏观经济形势分析 2.3 XX市城市发展研究 2.4 XX市房地产市场分析 2.5 XX市消费结构分析 三、项目区域市场分析 3.1区域市场状况 3.2区域综合配套 四、项目竞争力分析 4.1项目条件与资源分析 4.2项目SWOT分析 4.3竞争项目地产因子分析 五、客户需求分析 5.1主导客户群的定位分析 5.2主导客户群购房动机分析
5.3主导客户群对价格的承受能力分析 六、竞争态势分析 6.1板块市场竞争分析 6.2价格竞争分析 6.3市场细分缺口分析 6.4增值服务竞争分析 七、产品总体定位 7.1开发商定位 7.2市场定位 7.3目标客户群定位 7.4主题定位 八、产品功能定位 8.1建筑风格建议 8.2整体规划布局建议 8.3景观系统规划建议 8.4外观设计建议 8.5户型设计建议 8.6配套设施建议 8.7装修档次建议 8.8配套服务建议 8.9物业管理建议
九、价格定位 9.1定价原则 9.2可类比楼盘销售单价 9.3本项目市场销售单价建议 9.4定价分析 9.5项目价格提升潜力分析 正文 一、前言 1.1定位意义 该定位报告对项目开发销售的重要意义，成败的关键 1.2定位原则 该定位报告所严格遵循的七大原则：市场导向、市场威胁、市场创新、市场差异、市场风险、利润最大化、可操作性原则 二、宏观市场分析 2.1 XX市城市概况 地理位置、交通、人口、产业、历史人文、特产、名胜古迹、自然环境、气候等 2.2 XX市宏观经济形势分析 2.2.1上年度经济总量分析 GDP、人均GDP、可支配消费支出、城市居民储蓄状况、消费总量、投资总量等 2.2.2本年度或下年度地产投资总量分析
房地产工程实战研究模式操作程序 第1操作环节：工程研究对房地产公司的利润贡献 第2操作环节：更新房地产研究理念 第3操作环节：房地产市场研究模式设计 第4操作环节：工程策划研究模式设计 第5操作环节：建立工程后评价体系 使用说明 贝尔实验室每年研发经费高达惊人的数十亿美金。中国房地产领域的研发经费从投入比例而言，也是低得惊人。除此之外，能否掌握专业的实战研究模式，也是决定战略领先的关键所在。《房地产工程实战研究模式专业操作手册》详细介绍了房地产工程的研究模式与基本操作程序。 第1操作环节：工程研究对房地产公司的利润贡献 1．房地产工程研究的科学细分 客户需求的研究 规划设计研究 房地产市场研究
工程策划研究 研究理念的创新 客户需求的研究 全程介入营销策划的研究 工程后评价体系的研究 2、工程研究对获利的贡献 如果说对市场的困惑与迷惆要求我们通过市场研究去解答，那么，无数血与泪的教训逼迫我们不得不去研究市场。根据98年规划国土局统计结果，深圳市至明年年底的积压商品房面积达到了332.38万平方M。根据初步调查，在这些积压楼盘中，70％按楼盘主要积压原因是定位不当。定位不当的形式多种多样：有在城市快速干道边建高档大户型住宅的，有在毫无资源特色的城市中心地块建豪宅的，有在只能容纳建一栋高层的巴掌地块建全复式家宅的，有认为采用了一些现代通信和监控设备就是豪宅的……但是他们一个共同的特点，就是没有很好地研究市场，许多发展商完全凭心血来潮决定工程，在工程开始阶段就已经铸成大错。正确的房地产研究能给房地产公司创造巨大的利润。深圳市就有非常典型的例子。明年初，皇岗口岸一个楼盘的售伙比相邻楼盘要高2000元／平方M以上，其主要原因是看准了建设地铁的时机，在销售上主抓香港市场，该楼盘不但售价高，而且销售水平也大大高于周边楼盘，开售3天内即销售200余套，在日趋疲软的深圳房地产市场极为罕见。 第2操作环节：更新房地产研究理念 步骤A：自我观念和企业使命的创新
“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案 一、市场产品特征： 布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征： 1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。 2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要 分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。 3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场 的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。
在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好， 但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。 4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具 有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、 学校教师、私营生意人、布吉客户。 5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。 二、居住人群特征： 1、自有居所人群： 白领人士： 来深时间不长或大学毕业参加工作3-5年的年轻人，在罗湖一带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般在父母的帮助下购自己的居所，户型相对偏小。 来深多年，经过多年的积累，不满足于租房或现有的住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型一般比较偏好三房。 具有罗湖情结的居民： 在罗湖居住多年，对罗湖有特殊的感情的居民，手中有一定的积蓄，
化妆品行业市场定位分析报告
一、行业状况分析 化妆品背景行业： 中国化妆品市场是一个充满活力的市场，跨国企业的大举进入，本土企业的崛起，使这个行业不断地变化发展。产品多彩多样，市场更加细分，营销也各有高招。在中国宏观经济快速发展的环境下，化妆品及美容行业在中国得到迅速发展，近年来一直保持着快速增长，化妆品市场备受青睐。 美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的优势在于：以大学生为购买主体，价格处于中低档，而且是以护肤为目的的，产品适合在校大学生。 美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的劣势在于：产品单一，没有受到消费者的关注。 个人因素：消费者的经济状况、年龄、品牌爱好、个人价值观等等，对化妆品的需求层次不一致。特别是大学生在购买化妆品时受价格、包装、产品说明、使用功效，影响着大学生购买化妆品的欲望和行为起主导作用。 社会文化因素：每个消费者都是来自不同的地区，有各自不同的风俗习惯、宗教信仰、语言文字和受教育水平的不同。在购买化妆品时受风俗习惯、语言文字的影响，比如东西方文化和南北方的差异，对化妆品需求品牌、价格、产品功效的不同，决定着消费者购买化妆品行
为。 经济因素：消费者的个人收入水平的高低，沿海城市和内陆城市总体经济发展水平状况的不同。为消费者提供不同层次的化妆品需求。比如沿海城市经济水平高，对化妆品的品牌、知名度、价格、使用效果要求较高，为沿海地区的消费者提供品牌知名高、价位高、使用效果明显的化妆品，内陆城市没有沿海城市经济水平高，可以为内陆城市提供中低档化妆品。从而使化妆品销售在全国个各地区，提高化妆品的销售量。 技术因素：化妆品需要不断的开发新产品、技术创新，为消费提供适合自己皮肤的产品。只有不断的技术创新，才能赢得消费者市场。自然环境因素：根据不同的地区、地理环境、气候、季节的不同，为消费者提供不同层次的化妆品，比如南方和北方的地理环境和气候的不同，北方比较冷，就要为北方的消费者提供保湿等功效的化妆品，南方比较温和，就要为消费者提供美白等功效的化妆品。从而适应消费者对化妆品的需求。 政治法律因素：根据国家政策的颁布，提倡什么，反对什么，为消费者提供国家所提倡的产品及服务，从而满足消费者对化妆品的需求。