收益法评估报告
笔记本电脑评估报告书
重庆荣培资产评估事务所
ChongQing RongPei Valuation Of Assets Office
中国·重庆
评估项目名称：笔记本电脑价值评估
评估报告书编号：渝荣培资评字〔〕029号
委托评估单位：xxx
评估机构全称：重庆荣培资产评估事务所
评估报告书提交日：二○年月日
目录
声明....................................................................... 错误!未定义书签。评估报告书·摘要.................................................... 错误!未定义书签。评估报告书 ............................................................... 错误!未定义书签。
一、委托方产权持有者及委托方以外的其它报告使用者错误!未定义书签。
二、受理评估方 ...................................................... 错误!未定义书签。
三、评估目的 .......................................................... 错误!未定义书签。
四、评估对象和范围............................................... 错误!未定义书签。
五、评估基准日 ...................................................... 错误!未定义书签。
六、评估依据 .......................................................... 错误!未定义书签。
七、评估方法 .......................................................... 错误!未定义书签。
八、评估程序实施过程和情况 ............................... 错误!未定义书签。
九、评估假设 .......................................................... 错误!未定义书签。
十、评估结论 .......................................................... 错误!未定义书签。十一、评估报告使用限制说明 ............................... 错误!未定义书签。十二、特别事项说明............................................... 错误!未定义书签。十三、评估报告提出日期....................................... 错误!未定义书签。十四、资产评估机构及评估人员 ........................... 错误!未定义书签。附件........................................................................ 错误!未定义书签。
声明
我们郑重声明：
1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担评估结论在评估基准日特定目的及评估假设限定前提下合理性的责任。
2、本次评估是在独立、客观、公正原则下作出的，所有参加评估工作的人员与委托方及相关当事方无任何利害关系。
3、报告使用者应关注评估报告假设、特别事项说明及使用限制，恰当使用本评估报告及评估结论。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，但仅限于对评估对象外观和使用状况。评估人员不承担对评估标的物结构、质量进行调查的责任和其它被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
5、本次评估所运用的基础资料和数据以及法律文件均由委托方提供，委托方应对所提供的材料的真实性、完整性、合法性负责。
6、委托方提供了电脑的购置发票，根据委托，本次仅对评估对象作出价值评估结论，对其权属状况不作实质性界定。我公司及资产评估师不承担因产权原因所引起的一切经济及法律责任。
7、本评估报告只能用于本报告载明的评估目的，因使用不当造成
的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
技术负责人：
中国注册资产评估师：
评估报告书·摘要
重要提示
以下内容摘自评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告书全文。
重庆荣培资产评估事务所接受xxx的委托，根据国家及重庆市有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对xxx委托的拟处理笔记本电脑（详见《评估明细表》）进行了评估工作。我公司评估人员按照必要的程序对委托评估的资产进行了现场调查，现将评估结果报告如下：
一、估价项目名称
笔记本电脑价值评估
二、委托估价方
名称：xxx
住所：重庆xx大学
三、受理评估方
名称：重庆荣培资产评估事务所
法定代表人： xx
注册资本：叁仟万元人民币
实收资本：叁仟万元人民币
公司类型：有限责任公司
联系人：***老师
联系电话：*******
三、估价目的
因委托方电脑闲置率高，考虑出租电脑，进行收益投资，故委托我公司评估该电脑的未来收益价值，为其提供该电脑的价值参考。
四、估价基准日
二0一三年九月三十日
五、估价日期
二0一三年九月三十日至二0一三年十一月二十六日。
六、估价结果
评估人员对所收集的资料进行整理分析，本着公正、公平、公开的原则，采用收益法，在估价基准日9月30日无她项权利限制、现状利用状况下的出售该笔记本电脑价格为：
电脑评估值：2347.2元
大写贰仟叁佰肆拾柒元贰角
详见笔记本电脑估价结果一览表
七、注册资产评估师签名
姓名注册号签字
秦x
陈x
岳x
八、资产估价机构
重庆荣培资产评估事务所
估价机构负责人签章：
二0一三年十一月二十六日
评估机构法定代表人：
技术负责人：
中国注册资产评估师：
重庆荣培资产评估事务所
二○年月日
评估报告书
渝荣培资评字〔〕029号
重庆荣培资产评估事务所接受xxx的委托，根据国家及重庆市有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对贵公司了解市场价值而涉及到的xxx委托的拟处理笔记本电脑（详见《评估明细表》）进行了评估工作。我公司评估人员按照必要的程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方产权持有者及委托方以外的其它报告使用者
（一）委托方
评估委托方为xxx。
二、受理评估方
1、名称：重庆荣培资产评估事务所
三、评估目的
本次评估目的是为xxx拟处理笔记本电脑在评估基准日（9月30日）的市场价值提供参考依据。
四、评估对象和范围
（一）评估对象
联想ThinkPad E420笔记本电脑
（二）评估对象概况
规格型号： ThinkPad Edge E420
制造厂家：联想（北京）有限公司
出厂日期： 7月
投入使用日期： 11月
附件：齐全
总使用年限： 4年。
委评笔记本电脑具体状况为：
权属状况：根据委托方提供的购买发票等相关资料，xxx合法拥有评估对象所有权。
物理状况：以评估基准日为界限，使用不足一年，电脑内外状况良好。
经济状况：经济发展形势良好，有利于评估对象进行出租。
根据本次评估特定的评估目的，本次评估选择收益现值法作为评估价值方法。
收益现值法是在估测资产未来预期收益额及收益期限的基础上，采用适当的折现率将预测的未来收益折成现值，然后将各期收益折现值累加，求得被评估资产的评估价值的一种方法。
五、评估基准日
本次评估基准日为 9月30日。
六、评估依据
(一)主要资产评估准则
1、《中国资产评估准则—基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3、《资产评估准则—评估程序》；
4、《资产评估准则—机器设备》；
5、《资产评估准则—评估报告》；
6、《资产评估准则—评估业务约定书》;
7、《资产评估准则—工作底稿》;
8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
(二)经济行为文件
委托方与评估机构签定的资产评估业务约定书。
（三）估价依据
1、《设备购置发票》（复印件）
2、委托方及资产占有方《企业法人营业执照》副本（复印件）
(四)取价标准和参考资料
1、上网和打电话了解同类笔记本电脑出租行情；
2、《中国机电产品报价手册》及其它有关资产评估的法律法规和我单位的技术资料。
七、评估方法
(一)评估方法选择的技术思路
评估人员根据评估目的、价值类型和资料收集情况等条件，在本次评估中采用收益法对委估电脑价值进行评估。评估对象满足收益法的三个条件:一、被评估资产未来预期收益可期待；二、被评估资产所承担的经营风险是能够预测且能够量化的；三、被评估资产的未来预期收益期能够确定并能够量化计算。因此，用资产评估基本方法中的收益法进行评估是可行的。
评估价值=未来预计收益期内各期收益折现值之和
计算公式：P=A/r[1-1/(1+r)n]
式中：
P--评估值；
A--年收益；
r-- 折现率；
n--收益年期。
八、评估程序实施过程和情况
(一)评估起止时间： 9 月30日至 11月26日。
(二)评估主要步骤：
1、同委托方接触，明确评估目的、评估范围和对象、评估基准日等评估业务基本事项，并签署资产评估业务约定书；
2、评估人员拟定评估计划，向委托方提出填报委托评估电脑和提供有关资料的要求；
3、在委托方的配合下，评估人员对笔记本电脑进行检查，并对同类电脑出租进行市场调查。
4、评估人员选定评估方法和计算公式，验证有关技术资料，进行必要而可能的调查和资料搜集；
5、评定估算，汇总评估结果，分析确定评估结论，编写并出具评估报告。
九、评估假设
1、评估工作采用了交易假设、公开市场假设和继续使用假设等资产评估基本前提假设。
2、除在评估报告中已有揭示以外，假定委托方完全遵守现行的国家及其它相关的法律、法规。
3、国家现行的利率、汇率等无重大变化；
4、本公司和评估人员对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就基准日后发生的事项或情况修正我们的评估报告。
5、本次估价结果反映估价对象在本次估价目的下，根据公平、公正、公开原则确定的资产未来收益，未考虑特殊交易方式对估价对象价值的影响，未扣除处理笔记本电脑所需的有关税费，也未考虑其它任何可能有产权纠纷等情况。
6、假设国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化。
7、假设无其它不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
十、评估结论
(一)评估结论：
本次委托评估的xxx拟处理的笔记本电脑在评估基准日（9月30日）的市场价值为2,347.2元（大写：人民币贰仟叁佰肆拾叁柒贰角）。明细如下：
年收益构成
折现率确定
其中，一年期国债同期收益率为 2.8%。电脑租赁行业的风险报酬率为3%-5%，取中间值为4%。
(二)评估结论成立条件：
1、本评估结论是根据本报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立；
2、本评估结论是依据本次评估目的、持续经营原则和公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
3、评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。本机构及参与本项目的评估人员和技术人员与委托方或者其它当事人无任何利害关系。
十一、评估报告使用限制说明
(一)遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定评估目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任。本报告的签字注册资产评估师和本评估机构对评估结
论的合理性承担责任，但不承担相关当事人的决策责任；
(二)本报告仅为xxx拟处理委估电脑为目的使用，其它用途均属无效。因使用、引用本报告不当所造成的后果，本评估机构不承担任何责任；
（三）本报告仅为评估报告载明的评估报告使用者使用，非载明的评估报告使用者使用本报告，本评估机构不承担任何责任。
(四)评估结论为委托方拟处理的笔记本电脑的预期收益提供参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
(五)本评估报告的结果自评估基准日起1年内有效，即评估结果有效期为9月30日至9月30日止。当本评估目的在评估基准日后1年内实现时，本评估结果能够作为xxx拟处理的笔记本电脑在评估基准日9月30日的作价参考依据，超过1年，其评估值失去效用，如继续实现原目的，需重新进行评估；
(六)评估报告未征得评估机构的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律法规规定以及相关当事方另有约定的除外；在评估报告的有效期内，本评估报告一经涂改、复印、换页，将自动失效，本评估机构对其产生的后果不承担任何责任；
评估报告使用者在使用评估报告时应当知晓资产评估服务的专业特点，并以合理的方式理解、使用评估报告。如在资产和市场状况以及评估基准日与经济行为决策日已经发生重大变化时，应作必要调整，不能直接根据评估结论决策；不要不考虑使用者自身的实际状况与假设条件、限制条件之间的关系，而盲目地简单采用评估结论。
十二、特别事项说明
1、本评估结论中并未考虑在本经济行为实现时而产生的纳税行为对本评估结论的影响；
2、本次评估中，我们评估的对象和范围是依据xxx提供的资料所列示内容确定的；
3、评估基准日期后重大事项：评估基准日后、评估报告有效期内，资产数量或质量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。若资产价值类型或价格标准发生变化并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
评估报告使用者应注意以上事项对评估结论的影响。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为二○一三年十一月二十六日。
十四、资产评估机构及评估人员
技术负责人：
中国注册资产评估师：重庆荣培资产评估事务所
二○年月日
附件
1、《评估明细表》；
2、购买发票复印件；
3、委托方和相关当事方的承诺函；
4、委托方企业法人营业执照复印件；
5、评估机构营业执照复印件；
6、资产评估机构资格证书复印件；
7、评估人员资格证书复印件；
评估明细表
资产占有单位：xxx 评估基准日： 9 月 30 日金额单位：元
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
编号：xx(估)字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30 陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)
致委托方函 xxx(先生/女士)： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。 估价师签章：
房地产抵押估价报告 项目名称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价 值评估 委托人：江苏**大酒店有限公司 估价机构：江苏A房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师：景** 张** 估价报告出具日期：2010年12月10日 估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号
致估价委托人函 江苏**大酒店有限公司： 我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。 估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。 房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。 以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。 江苏A房地产评估咨询有限公司 法定代表人： 二〇一〇年十二月十日
收益法评估资产的基本程序和基本参数 采用收益法进行评估，其基本程序如下： 第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或本金化率； 第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 第五，分析确定评估结果。 运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。 1、收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。特点： （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； （2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。 2、折现率和本金化率 （1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 （2）折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。 （3）本金化率与折现率在本质上是相同的。习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。
（4）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。 （5）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。 3、收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为
收益法估价技术报告 估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。用途为配载，建筑面积3036.99平方米。 根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。 一、物状况分析 根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。 二、位状况分析 估价对象位于__________________。距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。 三、市场背景分析 （1）土地市场概况 近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。 （2）房产交易状况 房产交易市场日趋活跃。全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，
促进了房产交易的繁荣发展。 （3）地价政策 党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。 2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。 随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。 （4）产业政策 近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。
北京市***农工贸集团无形资产商 标权项目 评估咨询报告 明鉴仁评报字(2012)第024号 （共一册，第一册） 北京明鉴仁资产评估有限责任公司 2012年10月17日
目录 注册资产评估师声明 (1) 摘要 (2) 评估报告正文 (5) 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 (5) 二、评估目的 (7) 三、评估对象和评估范围 (7) 四、价值类型及其定义 (9) 五、评估基准日 (9) 六、评估依据 (9) 七、评估方法 (10) 八、评估程序实施过程和情况 (12) 九、评估假设 (12) 十、评估结论 (15) 十一、特别事项说明 (15) 十二、评估报告使用限制说明 (16) 十三、评估报告日 (17) 评估报告附件......................... 错误！未定义书签。
注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
编号：沪xx估（2006）第049号 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。 根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx 号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。 本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx 号首层内，建筑面积为208.33平方米。估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。二、区域因素分析 估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。 估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金
百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。估价对象附近有地铁1号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。 三、市场背景分析 2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。去年下半年以来，上海的商铺交易价格基本上仍保持在高位运行，近期政府有关部门近期陆续出台一些规范房地产市场发展的措施，房地产市场价格逐步调整。 总体分析来看，上海商铺虽然在近年已有很大升幅，但作为一个 国际大都市，上海商业中心的地位迅速提升；加之政府部门在城市规划、商业布局上的理性和慎重，因此，上海商铺的价值还具有一定的 上升空间，不排除会出现阶段性涨跌交错的局面。商铺、酒店公寓市 场将出现分化，投资价值高的商铺、酒店公寓价格会继续保持坚挺， 而过度炒作的概念商铺将会渐渐失去光环，甚至一些招商不力的商场 和店中店商铺将会出现投资价值下降的趋势。 四、最高最佳使用分析 根据估价对象相应《上海市房地产权证》所载的土地用途及现场勘察情况，估价对象所处建筑物底层的建筑设计按商业用途考虑，且估价对象周围店铺较多，改变其设计用途的技术可能性较小、经济合理性很差，所以我们认为维持其现时商业用途是最高、最佳使用。
. . . . 合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
房地产估价报告 项目名称：武汉市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房产评估. 委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ 估价方： 估价人员： 估价作业日期：2009年12月15日至2009年12月22日估价报告编号：X房估字[XX]第XX号
目录 1.致委托方函 (3) 2.估价师声明 (4) 3.估价的假设和限制条件 (5) 4.房地产估价结果报告 (6) 一、委托方 (6) 二、估价方 (7) 三、估价对象概况 (7) 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (8) 六、价值定义 (8) 七、估价依据 (8) 八、估价原则 (8) 九、估价方法 (9) 十、估价结果 (9) 十一、估价作业日期 (9) 十二、估价报告应用的有效期 (9) 十三、估价人员签字 (9) 5房地产估价技术报告 (10) 一、个别因素分析 (10) 二、区域因素分析 (10) 三、市场背景分析 (10) ⑴地理位置和行政区划 (10) ⑵经济和社会发展状况 (10) ⑶房地产市场分析 (11) 四、最高最佳使用分析 (12) 五、估价方法选用 (12) 六、估价测算过程 (12) 七、估价结果确定 (13) 6附件 (14)
致委托方函 ⅩⅩⅩⅩⅩ： 受您的委托，我公司于2009年12月15日对于武汉市洪山区珞瑜路272号光谷高新大厦二层，建筑面积为571.58 m2，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。 根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2009年12月15日的价格及单价为： 工程管理0702班 法定代表人：ⅩⅩⅩ 2009年12月15日
重庆荣培资产评估事务所 渝荣培资评字〔2013〕029号 第14页 1 笔 记 本 电 脑 评 估 报 告 书 重庆荣培资产评估事务所 ChongQing RongPei Valuation Of Assets Office 中国〃重庆 评估项目名称：笔记本电脑价值评估 评估报告书编号：渝荣培资评字〔2013〕029号 委托评估单位：xxx 评估机构全称：重庆荣培资产评估事务所 评估报告书提交日：二○ 年 月 日
目录 声明 (3) 评估报告书.摘要 (4) 评估报告书 (6) 一、委托方产权持有者及委托方以外的其他报告使用者 (6) 二、受理评估方 (6) 三、评估目的 (6) 四、评估对象和范围 (6) 五、评估基准日 (7) 六、评估依据 (7) 七、评估方法 (8) 八、评估程序实施过程和情况 (9) 九、评估假设 (9) 十、评估结论 (10) 十一、评估报告使用限制说明 (11) 十二、特别事项说明 (12) 十三、评估报告提出日期 (12) 十四、资产评估机构及评估人员 (12) 附件 (13)
声明 我们郑重声明： 1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担评估结论在评估基准日特定目的及评估假设限定前提下合理性的责任。 2、本次评估是在独立、客观、公正原则下作出的，所有参加评估工作的人员与委托方及相关当事方无任何利害关系。 3、报告使用者应关注评估报告假设、特别事项说明及使用限制，恰当使用本评估报告及评估结论。 4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，但仅限于对评估对象外观和使用状况。评估人员不承担对评估标的物结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。 5、本次评估所运用的基础资料和数据以及法律文件均由委托方提供，委托方应对所提供的材料的真实性、完整性、合法性负责。 6、委托方提供了电脑的购置发票，根据委托，本次仅对评估对象作出价值评估结论，对其权属状况不作实质性界定。我公司及资产评估师不承担因产权原因所引起的一切经济及法律责任。 7、本评估报告只能用于本报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 技术负责人： 中国注册资产评估师：
*****有限公司 企业整体价值资产评估报告***资评字[2010]第007号 ****评估有限责任公司
****有限公司 企业整体价值资产评估报告目录 注册资产评估师声明--------------------------------------------1资产评估报告书摘要-------------------------------------------2资产评估报告书-----------------------------------------------3 一、委托方、被评估企业及其他报告使用者-----------------------3 二、评估目的-------------------------------------------------3 三、评估对象和范围-------------------------------------------3 四、价值类型和定义-------------------------------------------3 五、评估基准日-----------------------------------------------4 六、评估依据-------------------------------------------------4 七、评估方法-------------------------------------------------5 八、评估实施过程和情况---------------------------------------6 九、评估假设-------------------------------------------------7 十、收益法评估-----------------------------------------------8十一、评估结论-----------------------------------------------13十二、特别事项说明-------------------------------------------13十三、评估报告使用限制说明-----------------------------------14十四、评估报告提出日期---------------------------------------15资产评估报告附件 1、****有限公司企业法人营业执照复印件 2、****有限公司医疗生产企业许可证 3、****有限公司2009、2008、2007年度资产负债表和利润表（未审计） 4、实用新型专利证书复印件 5、医疗器械注册证复印件 6、委托方及被评估企业承诺函 7、签字注册资产评估师承诺函 8、评估机构资格证书 9、评估机构法人营业执照副本 10、签字注册资产评估师资格证书 11、参加评估人员名单 12、资产评估业务约定书 13、企业价值评估表（附表一） 14、未来收益预测表（附表二） 15、销售收入、销售成本、及税金及附加预测表（附表三） 16、销售税金及附加预测表（附表四） 17、营业费用预测表（附表五） 18、管理费用预测表（附表六）
收益法资产评估报告 在欧美发达国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就目前国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。 收益法资产评估报告范本一： ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在20XX 年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(20XX)字第157号、第158号、”“W房字第xx05765号、第xx05766号、第xx05855号、第9900103号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是20XX年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;
编号：xx（估）字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27— 2014.11.30
陕西xx 房地产评估有限公司 西安市 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分 假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28) 电话：xxxxxxx 地址:
致委托方函 xxx（先生/女士）： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，（建筑面积56486平方米）进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元（大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整 ），单价12279 元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O 一四年^一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486 平方米。报告编号兴业（估）字2014 第0697号，估价时点为2014 年11 月28 日，房地产抵押评估价值为693591594 元。 估价师签章：
**公司收益法评估技术说明 一、评估对象 本次评估对象为**公司股份有限公司拟进行资产减值测试而涉及的该公司的股东全部权益。 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 ⒈收益法的定义和原理 收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。 收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值。在收益法评估中，被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值必须是一致的。 ⒉收益法的应用前提 运用收益现值法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业整体资产的评估，评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件： ⑴被评估资产与其经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算。 ⑵被评估资产未来的收益能用货币衡量，并基本可以预测。 三、收益预测的假设条件 收益预测是整体资产评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，对企业未来收益预测建立在下列条件下： ⒈一般假设 ⑴假设**公司资产在2011年后不改变用途仍持续使用； ⑵假设**公司的经营者是负责的，且公司管理层尽职尽责，不出现诸如经营、管理等决策失误； ⑶假设**公司完全遵守所有有关的法律和法规；
⑷假设**公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。 ⒉特殊假设 ⑴企业所在的地区及中国的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化； ⑵信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化； ⑶企业将保持持续性经营，并在经营范围、方式上与现时方向保持一致； ⑷各类消费类商品社会需求将保持一定幅度增长； ⑸假设折现年限内将不会遇到重大的销售货款回收方面的问题（即坏帐情况）； ⑹每年计提的固定资产折旧将全部用于现有固定资产的维护及更新且能够保证现有资产规模的正常运营、满足企业正常持续经营之需要。 ⑺假设**公司已在建及拟开工的房地产开发业务，能够按计划完工、销售。 ⑻无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。 评估人员根据资产评估的要求，认为这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。 四、企业经营、资产、财务分析 ㈠所在行业状况及发展前景 **公司是主要从事淮水北调、水处理供应、水处理工程建设、设备经销项目的生产经营。水处理是指通过一系列水处理设备将被污染的工业废水或河水进行净化处理，以达到国家规定的水质标准。由于社会生产、生活与水密切相关，因此，水处理领域涉及的应用范围十分广泛，构成了一个庞大的产业应用。工业用水主要包括冷却用水、热力和工艺用水、洗涤用水。其中工业冷却水用量占工业用水总量的80%左右，取水量占工业取水总量的30-40%。火力发电、钢铁、石油、石化、化工、造纸、纺织、有色金属、食品与发酵等八个行业取水量约占全国工业总取水量的60%（含火力发电直流冷却用水）。 1.水资源的需求具很强的“刚性”。 我国是世界缺水的国家之一，据2000年《中国环境状况公报》公布，我国人
一、有收益性房地产的内涵 总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。 ??? 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。 实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。 ??? 三、利息是否应作为总费用扣除
房地产估价报告 估价项目名称：××市××区××街××号房地产 委托估价方：××××科技发展有限公司 受理估价方：××××房地产资产评估有限公司 估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号 ：422005××××） 估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日估价报告编号：××评字[2006]××××号
目录 致委托估价方函 (1) 注册房地产估价师声明 (2) 估价的假设前提和限制条件 (4) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托估价方 (7) 二、受理估价方 (7) 三、估价对象概况 (7) 四、估价目的 (9) 五、估价时点 (9) 六、估价作业日期 (9) 七、价值定义 (9) 八、估价依据 (9) 九、估价原则 (9) 十、估价方法 (10) 十一、估价结果 (11) 十二、估价报告应用的有效期 (11) 十三、估价人员 (11) 房地产估价技术报告 (13) 附件………………………………………………………………35～59
××××科技发展有限公司： 我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX 街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。 特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司 法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日
房地产评估报告市场法收益法成本法
编号：xx(估)字第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期： .11.27— .11.30 陕西xx房地产评估有限公司 电话：xxxxxxx 地址：西安市
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 邮编：710000 目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)
致委托方函 xxx(先生/女士)： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为 11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于 11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴