2013主题地产咨询成果发布会
目录
1、易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱：2013房地产市场与主题地产的可能〃 1
2、CRIC克而瑞城市运营顾问中心副总经理@徐和锋：产城融合下的城市运营智慧〃11
3、CRIC克而瑞海南机构总经理王路：旅游地产与传统住宅地产的差异〃〃〃〃〃〃20
4、CRIC克而瑞商业地产事业部总经理王永：中国城市综合体发展趋势报告〃〃〃33
5、CRIC克而瑞总部咨询中心副总经理庞崇：房地产产品趋势研判〃〃〃〃〃〃〃40
前言
2012年是中国房地产业发展极为重要的一年，是中国房地产业的政策年、调控年、民生年。2012年房地产业在住宅类开发走向低迷的同时，商业地产、产业地产、旅游地产、文化创意地产等等主题地产项目却呈现出方兴未艾的发展势头。这是一个新趋势和市场热点。2013主题地产之路如何走？国内领先的线上和线下服务的克而瑞信息集团将在2012年12月26日在上海召开主题地产咨询成果发布会。
1、EJU易居（中国）控股有限公司执行总裁@丁祖昱：2013房地产市场与主题地产的可能
各位下午好。难得讲讲主题地产，平时是讲房价市场比较多，今天想把市场和主题二者结合起来，希望能够通过今天下午的交流带给大家一些帮助。
实际上2012年的市场几乎是没有人能够在年初判断准确的，包括我也是一样，年初的时候我也没有预料到今年市场会回暖，我觉得不大可能回暖，但是就在这短短的两三天无数人给我打电话、发短信，只有一个题目，就是帮忙买房打点折，抵金券能不能少收点钱等等，今天上午也有三个人跟我谈这个问题。今天上午在开政协会议的时候还有一个记者问我，房产市场这么牛啊？我说也不见得牛，就是比之前好了一点，大家还是不能对市场过分乐观。
我对未来8-10年的中国市场预期还是不错的，调控过程当中出现的限购政策反而把泡沫消除掉了，特别是把一线和二线城市的泡沫消除掉了，现在的需求基本上还是自用型需求，自用型需求在年末出现了一次集中爆发，我个人觉得这是一件好事，现在这个市场是我们真心想看到的市场。前两天北京出现了日光盘，北京出现了当天上涨70万元的盘，北京出现了各种各样炒作的盘。但是也有专家说北京也有卖不掉的盘，我想就算再火爆的城市也有卖不掉的盘，上海也是一样。三四线城市卖不掉的盘更多，很多城市都卖不掉，而且不只是一两个盘卖不掉。在今天大多数一二线城市是年末房价还在涨、卖得非常火爆的情况下还有很多人在偷偷地哭，觉得为什么市场轮不到我。我一直讲东北的三四线城市就像冬天零下30度一样，就是这样一种冰点之下的严寒，内蒙也有很多地方卖不掉房子，中西部的很多三四线城市也是卖不掉房子，只是在一些华东能力比较强的省会城市房子卖得不错，这是未来住宅市场的一个特征。对于企业来说，我觉得企业未来的发展方向非常清晰，只有两个方向，要么做大，要么结束，离开这个行业，当然，你在结束之前也可以机会型地参与各种各样的项目，只不过是机会型而不是战略型。做大是什么概念？我们有一个门槛，基本上是要达到50-100亿的年销售额，这样才能长期保留下来，大于50亿元的年销售额可以长期运作下去、
生存下去，大于100亿元的企业有机会做得更好，100亿的企业有多少家呢？全国也就是50家，这些是中国最好的房产企业。当然，10年之前可能只有1家，7-8年前只有几家，现在年销售额在100亿以上的企业竟然有50家，所以说市场集中度越来越高了。现在大企业和小企业都在寻找不同的出路，大企业要保持规模，小企业要寻找机会。
未来整个行业还存在整体调整的可能，就是中国的房产市场越来越向国外的房产市场调整，就像我们今天都很关心的房地产金融，或者说是金融房地产，如果哪个房地产不能和金融结合在一起，那么这个房地产也没有太大希望。金融和房地产的结合让房地产最终成为金融业、成为服务业，这是我们今天中国房地产未来努力的方向。它不是一个建筑行业，它是一个服务业、金融业，对于大多数的开发商来说手上也没有留有资产，开发完毕之后都是交到业主手上，就是在这个过程中不断地创造新的产品来为我们的消费者进行相关服务。
有了这么多的特征，我们来看一下既然市场非常不错为什么还有很多企业进入其它行业。现在一二线城市拿到品质较好、规模较大的住宅越来越难了，因为大家都知道住宅不错，没有人不想住宅。昨天下午开会的时候我们说上海杨浦区有一块地，就是原来的上钢、二钢，在内环线有近300亩的地，政府竟然全部规划为商业用地。为什么？这么好的位臵，这么好的地段，用作商业办公倒并不见得最好，很多时候商业和办公需要聚集效益，目前那里没有聚集效益，做住宅非常好，但政府就是不管住宅，他们就是想导入产业、留下税收，留下所谓的“长期收益”，这是目前一二线城市政府的共同毛病。今天看来住宅市场的占比在土地供应当中越来越小，工业地产独树一臶，大概要占到所有土地出让当中的45%
左右，剩下的一部分当中住宅地产半壁江山也分不到，住宅地产也就是占到20%左右，其它一二线土地都是变成了商业、办公、综合这样的土地属性。在这种情况下，很多企业为了继续做规模就不得不把整个视线投向所谓的非住宅地产，这是不得已而为之的。
可以看到，今天的前20强企业全部进入了商业地产，包括龙湖和世贸，世贸在大连占了2000公顷的土地，打造中国最大的旅游地产，据说这个旅游地产有1000万平方米，但是最终数据没有确定，因为填海的过程还很漫长，填到什么时候就算什么时候，旁边的一座山已经被全部挖掉了，就把山上的石头填到海里，“削山填海”是过去精卫做的事情，现在大家都在做。旁边龙湖也有一个项目也是占到了龙湖储备土地的一半，也是要做旅游地产，看来东部沿海就是靠填海来做的，土地价格比较便宜，规模也比较大，包括今年开盘的一个新的项目，就是启东的“海上威尼斯”项目，也是填了将近10平方公里的海，然后又在外面做了几平方公里的人造海，变成了一个真正的“海上威尼斯”。万科和长春签了一个老年地产协议，达到上百亿的投入。万达在长白山，离长春大概500公里的地方做了一个投入200亿元的旅游地产，包括高尔夫、滑雪场，还有6个五星级酒店和大量的其它东西。还有各种各样的投资，金融街也在广东省惠州市做了很多平方公里的旅游地产。所以说今天只要是大企业基本都进入了这个行业，像今年雅居乐的销售数据略差，主要是因为在海南的金水湾销售比去年略差一些，有些企业已经把旅游地产作为它的主营业务范围，比如雅居乐就是这样，还有很多是作为补充，比如万达对于旅游地产有着非常宏伟的战略目标，今天又到俄罗斯投了几百亿，绿地到澳洲去投好几十亿。今天各种各样的企业都进入了主题地产领域。
这是地产界前10强的列表，有些应该是“海外+旅游地产”，产业地产达到一半，养老地产达到一大半，文化地产也有不少，可以看到今天所有的主要企业都在做土地地产，一二线城市的主流住宅土地中小企业已经拿不到了，今天他们能够获取的、能够锁定的也是一些所谓的非住宅类的项目，特别是一些所谓的产业园，这些都是比较容易锁定的。为什么容易锁定？是因为中国“穷山恶水”比较多，但是风景秀丽的穷山恶水更多，风景秀丽又穷山恶水，说明政府非常缺钱，自然资源非常好，你要把资源卖掉光靠卖门票肯定是收不回来的，只有靠卖地才能迅速地把钱收回来，所以大量地招商引资，只要有资源就有招商引资。中国有“两个多”：一是风景名胜多；二是可开发的土地还是非常多，特别是在不同级别的地级市。中国今天有288个地级市，包括最新的三沙。平均土地面积都在1000平方公里以上，上海只不过6000平方公里左右。上千平方公里的土地面积对应几十万的城市人口，实际上使得他们土地供应本身是没有任何问题的，对于一二线城市来说土地是稀缺的，但是对于三四线城市来说土地资源是完全不稀缺的，一批就是几十平方公里，一锁定就是上百平方公里。比如大家都知道的发射载人宇宙飞船的酒泉，酒泉土地很大，大得吓死人，除了卫星之外他们也想发展其它产业，我们把他们评为中国房地产风险最大的城市，一方面卫星有可能掉下来，要是掉在酒泉就不得了了，另外在酒泉的常住人口都有房子，都是国家干部、军队干部，谁没有房子？人人有房子。去酒泉旅游的人基本上去了之后就不想在那里呆了，你不会为了看一次发射卫星在那里买一套房，基本上不可能，所以我们把它排在全国房地产风险排行榜的第一位，酒泉也是一个地级市。
除了这些进入土地主题地产之外，还有一些大家都很熟悉的企业也进来了，包括平安、泰康、宜家、海底捞和苏宁电器利用自身的所谓“资源”参与到了房地产
行业，包括之前还有一些网游公司也进入了主题地产，但是网游公司的主题地产做到今天还是停留在虚拟世界当中，当时我就怀疑他们做不出来，因为他们习惯做的是虚拟世界，你给他们一个现实世界他们是很难做的，我就不点名了，他们也都是我的朋友，原来做开发的人到网游公司不习惯，他们觉得我们拿了地就是造房子造东西，网游是要讲概念的，最好能够把线上和线下结合，虚拟世界和实体世界结合，两个人“尿不到一壶”，领导的脑子和下面的脑子是两种脑子，所以到现在这个世界还没有建立起来。
各种各样的企业都在做所谓的主题地产，但是现在主题地产的情况怎么样呢？说句难听的，“十做九输”，做十个项目九个赔本。这是去除上海北京这些一线城市之外的，“输”并不等于全部破产，只是指达不到原来既定的目标。在座的有没有万达的？有没有从万达出来的？没有是吧，我说说万达在长白山的项目。投了200个亿，大概只卖掉了不到10亿。为什么卖不掉？长白山常住人口3万人，500公里范围内没有人烟，因为环境好，航班一天两班，一周几班，上海没有直飞，可以从大连和北京去长白山，所有的人到长白山都觉得风景非常秀丽，住了万达酒店之后都说特别好，开完会都说这个地方特别好，特别适合大家在那里居住，结果就是没有人买。为什么？因为谁都不愿意为了一年滑一次雪，甚至几年滑一次雪在那里买一套几百万，甚至上千万的别墅。前面说的是有钱人，屌丝就不讲了。屌丝叫做“到此一游”，去过一次就行了，不用再去第二次了，因为是“到此一游”嘛，是不能去第二次的，因为中国的风景名胜有上千个，一个地方去两次就说明有一个地方你去不了，我算过，如果大家能活到100岁的话，平均每个月去1个地方，你这辈子可以把中国所有4A级以上的景区玩遍，所以大家要珍惜生命，珍惜旅游的每一次，原则上一个地方只能去一次，否则你看不了
中国的名山大川，走不了所有的风景名胜。而且由于它的距离，500公里的范围内很难有人烟，所以它的供应商很远，这个项目的成本相对万达的所有项目来说都是很高，很多旅游地产最后不是因为地价贵，地价一点都不贵，全部都是资金成本。钱是投入了，成本也提高了，三五年收不回来，时间越拖越久，这就是很多旅游地产的毛病。
那么商业地产呢？吃亏主要在于一窝蜂地上，采用的是“开发销售模式”。在这种情况下，几百个商业综合体的供求关系马上失衡，而且上百个当中可能90%都想着卖掉，卖给谁呢？这些都是核心问题。所以说今天整个主题地产的核心在于模式问题，模式出现了巨大问题，使得整体土地地产未来的前景我个人是非常不看好的。但是老板把地拿了，你能不做吗？一定要做。虽然丁总说90%是不好的，那还有10%呢，我只要做那10%就行了，不要做那90%，毕竟再烂的城市都有好项目，再差的市场也有好楼盘。所以就算主题地产已经被证明在中国还有待长期培育，模式还有待检验，购买力还有待重新确认，大家还是一窝蜂地进入土地地产，说明大家都想做这10%。
风险就不谈了，资金风险、运营风险、商业风险，反正我是觉得住宅的土地储备绝对够了，为什么前面问大家有没有大连万达的？因为大连万达是商业地产的黄埔军校，做地产的都从大连万达滚过一回，所以相信在座的肯定也有和万达有渊源的，只不过刚才你们没说而已。
今天中国地产的商业资金链问题并没有解决，特别是类似瑞兹这样的融资模式仍然没有解决，所以现在很多人是耗不起商业地产的，否则都愿意做恒隆、都愿意做港汇的话商业地产在中国是很有出路的，恒隆去年是15亿的租金，你算一算
它有多少倍的增幅？大家根本就想像不到，但是有谁能熬这么多年，有谁能把这么多的钱砸在手上？今天上午上海又拍了一块地王，50多个亿，我和很多企业说今天不要去打地王，不是说地王不好，新闻媒体天天跟着地王，防火防盗防煤气，因为中央领导主要是看媒体，通过媒体了解市场，所以媒体一旦报道了某块地、某件事就会特别关注。
另外就是钱，现在是50个亿的钱，每年资金成本还要再翻上去，一般的大型综合体3年可能还没有竣工，还没开始内装，但是3年之后55亿的地价可能就变成了70多亿，加上造价可能就会变成100亿，100亿的东西还没开始卖，今天有谁能扛得起100亿？除了央企之外没了，任何一家企业都不行。如果碰到了一个赔钱货或者滞销货，100个亿扛在手里就可以活活地拖死一家企业，所以今天很多大型商业项目、综合体项目不是其它的问题，就是钱的问题。你再有钱也经不起扛，你再有钱也压不起100个亿。因此在这些风险没有解决的情况下，今天对于整体商业地产、旅游地产、主题地产的所有开发企业来讲都是一个巨大的挑战。当然，肯定不是说商业地产大家都别做了，我还是希望我们能和开发企业共同来做这10%，信克而瑞不一定能得永生，但争取得10%，争取从100%当中脱颖而出，成为这10里挑十里挑一人。你选男女朋友都可以百里挑一，我们商业地产总可以做十里挑一吧？世界上总是笨蛋比较多，我们总是相信自己是聪明的那个。而且有了克而瑞和你在一起，我们应该能从笨蛋群中脱颖而出。
因为今天在中国这样一个房地产市场当中机会是到处存在的，前两天有一个人跟我探讨，他想进入所有的县级以下城市做商业，我说你这个概念非常好，这个概念倒是有可能成功的，因为今天大家的目光还没有进入县级以下的市场，如果你
的产品相对来说比较领先，只要你比当地领先一点，只要你的位臵选的是最好的，可能也会在县级市以及县级市以下的市政当中脱颖而出，所以今天我们不缺乏机会，在选地的时候看准是最关键的第一步，选地之后能够在产品、在市场、在客户、在运营、在成本五个方面看住，那你基本上已经立于不败之地了，说不定还能发一笔横财。
克而瑞作为一个独立第三方，依托全国这么多的数据，利用我们对于整个主题地产长期、持续、不断地研究，当然，很多研究也是抄别人的，我这个人一向喜欢拿来为我所用，我是向腾讯学习的，腾讯是习书记第一个去视察的公司，我就觉得腾讯这种精神是被十八大所肯定的，所以我们更要拿来不断提升，然后为我们所用。这些知识平台当中大概是有几十万份报告，其中有大量同行的报告、开发企业的报告，也有少部分是我们自己的报告。这几十万份报告当中我们又精选了上万份报告，今天能够供大家参考。这些报告都在黄长林那里，其中还有几千份报告是值得一看的。今天无论你找到的是任何一个角角落落我们都能找到类似的成功案例和失败案例，我们拥有一个相对来说比较庞大、专业的团队，能够和大家共同探讨、探索主题地产未来的发展之路，所以我们今天能够为大家做这样一些事情。
这是我们做的版图，我是特意让他们选了一些比较“坑”的地方，鄂尔多斯要做汽车城，是在青海和西宁二者都不靠的地方做一个文化音乐城，青海省省委书记最终非常认可我们的体验，最后为了这个项目改变了他们旅游的路线，他们把旅游的集散地放到了这个位臵，以后只要是国有的旅行社要走的路线全部从那里绕，你得让省委书记给你“靠”出一条血路，只要领导愿意帮你靠，什么事情都
能解决。这里要在贵州那边搞的食品产业园，绞尽脑汁把所有的食品搞出来，最后得到了贵州省领导非常大的支持，变成未来能够展示贵州食品文化、食品形象的产业，因为茅台是他们的形象，还有很多其它东西，这些都是我们自己做的，我们做了1000多个，但是我们自己做得再多也架不住整个行业当中的案例，所以我们把自己做的和整个行业当中做的各种各样的案例整合在一起来供大家参考。
对于未来，能不做主题地产的还是建议大家别做主题地产，尽量去做住宅地产和商业地产，最多输点时间，顶多一年半就能熬出来了，但是如果你真的做了，或者真的想做也别担心，我们帮你选地，如果已经选完了你也别后悔，选完了我们也有办法，想办法让它成为政府的一号工程，讲一个特别漂亮的故事，这个故事又是领导最喜欢听的，让领导为你用政策铺路，如果故事已经讲完了领导也没有认可，你也不要担心，我们重新把它包装包装、整合整合，把它卖给第三个人，你说其他人也不愿意买这个东西，你也不用担心，我们再想想办法看看有没有什么概念做得比较好，看看有没有人愿意给你投钱，你说也没有人愿意投钱，老板已经把钱投完了，我们再来想想办法，看看能不能把它散卖掉，你说散卖老板也不愿意，他就想放在手里长期持有，那我告诉你，基本上也是不可行的，因为这是我不想做的，也是我不看好的，这不是我们会做出的选择，这种市场细分也是我们克而瑞想为大家提供的。
刚才是把主题地产和未来市场和大家做了一个简单阐述，不当之处请大家指正。
EJU易居（中国）控股有限公司执行总裁@丁祖昱
2、CRIC克而瑞城市运营顾问中心副总经理@徐和锋：产城融合下的城市运营智慧
主持人：这次活动也得到了多家媒体的支持，也非常感谢多家开发商朋友的到来。接下来我们将请城市运营顾问中心的副总，听说明年就变成正总了，有请徐和峰先生为我们讲讲城市运营中的智慧。
徐和峰：刚才丁总讲了2013年地产市场的机会，我想和大家讲的是地产市场的未来。我的题目是“城市运营中的智慧”，看起来好像是个非常大的话题，但是大的话题最终还是要落到最终可操作、可实施的层面。
十八大提出了“四化同步”的大战略，包括城镇化、工业化、信息化和农业现代化，其中尤其是城镇化和工业化目前已经成为了市场上非常热的话题，各个地方、各个区域都在讨论如何开展城镇化、如何开展工业化，城镇化和工业化如何结合等等，应该说这已经变成了一个炙手可热的话题。这样两个话题结合在一起就变成了今天我们要提出的城镇化与工业化的互动发展带来的产城融合。
谈到产城融合就要谈到产业园区。产业园区在中国的发端应该是在改革开放之后，也就是蛇口工业园，它是产业发展的标志性园区，也是伴随着中国改革开放的园区。自从1979年小平同志南巡钦点了这样一个园区之外，在这个过程中经历了30多年的发展，直到最近习近平同志“西南巡”第一站到的又是蛇口，对于工业化和城镇化发展的意义是非常大的，事实上对于蛇口工业园的发展也有一个共识，正是工业园区向城市功能区不断发展产城融合的一个非常好的典范。蛇口经过30多年的发展，产业园区已经成为了国内非常重要的经济力量，单是经济技术开发区已经有了130多个，国家级的高新技术开发区有88个，这是2011年的最新统计数据。从经济总量上来讲，国家级别省级经济开发区工业总产值已经达到了31亿元，就业人数将近3000万人，国家级的高新技术开发区生产总值达到了4.2万亿，应该说在中国整体50万亿的经济总量当中确实占有非常重要的地位。当然，今天我们谈这个话题不单单是为园区的发展唱赞歌的，我们也在梳理的过程中发现产业园区的发展经历了大量各种各样的问题，所以我们要从园区的问题着手，看看能否从这个过程中总结一些可以借鉴的经验。
产城融合分为以下几个方面：第一，园区发展当中存在的问题；第二，产城融合的发展道路；第三，产城核心功能区的作用；第四，打造产业新城的过程中需要表现出来的特色。
实际上很多园区正在经历，或者已经经历了发展中的一些问题，就是产业的概念。本身生产各个相关环节都不完整。还有结构的失衡，他们只注重加工，不注重生产型服务有。还有配套的缺失，简单地说，我在园区里工作、生活，晚上打个酱油都要出去跑三公里。原先园区发展的过程中只注重产业的发展，对于人的需求关注不够，实际上产业园区当中也有一部分非常重要的人，只有把人留下来产业发展才有依托，所以这是目前国内正在经历，或者有些已经过了这样一个阶段，但是发生过的一些问题。
这是武汉的食品工业加工区，我们对这个食品产业链做了一个简单的梳理，从种植养殖开始到最终终端的销售零售，应该是有一个完整的产业链，实际上在武汉食品工业加工区里80%还是制造加工和加工制造，而且是中低端的加工制造，有些环节甚至是完全没有的。当然，这个问题不仅仅是武汉食品工业园存在的问题，全国很多工业园区都存在这样那样类似的问题。
我们针对五谷经济开发区进行了调研，他们的生产总值达到400个亿，但是生产规模只有22个亿，按照规律三产比例达到20%-30%是比较合理的，5%显然是偏低的。事实上在调研的过程中管委会的一个官员也提出，由于生产型服务业的缺失，他们在招商的过程中已经碰到了一个问题，很多企业考察之后发现相关生产性配套跟不上，我就不愿意到这个园区了，这也导致了他们接下来在规划当中要大力发展生态型服务业。
还有配套缺失的问题。这是我们正在做的郑州经济技术开发区项目，我们在访谈中发现了一个很奇怪的、领导有意识地安排。过去10年内他们不允许一块商业住宅用地的出让，全部都是工业用地，所有配套问题都在工业用地上面解决。企业进来了，员工的居住和日常消费全部都在园区当中通过宿舍和食堂解决，并没有市场化地解决。后来他们发现这是一个低端产业工人可以达到的配套要求，随着产业的升级，这种模式已经不能适应产业从业人员的需求，所以进行了整体功能的重新规划。在新的规划当中可以开发的配套用地达到了43平方公里，已经做到了这种新的人群在产业园区当中的日常配套。
现在园区领导、政府领导都希望我的园区要大量植入型产业，不要搞房地产，但是从经济发展的角度来讲，产业发展初期是OK的，但是随着整个园区的进一步壮大和产业结构的成熟，没有居住配套显然是不能成立的。我们以张江高科技园区为例，当然，这个过程已经走过了，最初配套规划几乎也是没有的。当然，张江高科对于产业的吸引是非常漂亮，但是到了2000年以后他们发现出现了一个上海人很熟悉的名字“张江男”，戴着厚边眼镜，穿着牛仔裤，背着双肩包的工程师形象，而且他们天天在浦东浦西之间跑来跑去，可能家在浦西，白天过来上班，晚上又回到浦西，就是这样一种形象，这也反映了张江早期在居住配套上的缺失。随着问题被呈现出来，整个张江高科也对居住功能区进行了规划。自从2000年开始到了2002年，随着住区的建成马上有了一个爆发式的人口增长。2002年张江人口增长比例大大超过了整个上海市和浦东新区，或者是张江原先的人口增长，反映了一种迫切需要满足的居住需求，随着居住配套区的建成人口呈现出了快速增长。
通过对于这些问题进行梳理，找到解决方案会变得相对容易，无非就是产业完善和配套平衡。产业园区要发展起来，要火起来必须要有“四个起来”：快起来、轻起来、配起来、人起来，不要白天热热闹闹，晚上黑灯瞎火。
产业园区在一个经济区当中往往承担着非常重要的角色，因为它具有高消费力、经济创造力以及与核心城市的经济联系度，这些方面决定了产业园区必然是一个城市重要的经济增长极。我们也对这样一个重要的经济载体做了大量研究，也确实反映出了产业园区必然会有一个向产业新城进行动态演变的过程。具体而言往往会是这样一个过程，首先它是一个相对比较单纯的企业集聚区，这个阶段相关配套是在企业，通过宿舍、食堂等一系列配套制度来完成。随着园区的发展，会有一些城市功能或者社区呈现，原有产业当中分离出来的办公功能就会独立出来，最终变成一个多功能的产业新城，这个时候城市属性可能会在某种程度上跟产业属性相当，甚至超过这个产业属性。实际上现在国内的大部分园区还是处于第二个阶段，就是以产业为主，同时还有部分的商务办公和居住功能，但还没有形成一个比较完整的城市功能区。这个过程当然有它的运作规律，但最重要的就是产业导入与城市基础设施建设的互动过程，最终实现园区中心化，使得园区成为一个核心功能，而不仅仅是一个配套的存在。
园区在性质上是一个核心功能区，但在空间上可能是在产业区的边缘。我们再来详细地看一下。整个产业新城最终的产业区和核心功能区会形成一个互相融合的状态，核心功能区就相当于鸡蛋的蛋黄，产业区就是整个鸡蛋，只有同时具备了蛋白和蛋黄才能成为一个看得到的产业新城。
我们也对核心功能区的功能进行了梳理。江南Style为什么会这么红？今年也有很多公司的人跳江南Style。对于它的成功网上有很多说法，因为正好是处于全球经济不景气的阶段，是有一个“口红效应”的说法，经济危机当中相应的休闲、消费、娱乐产业反而会受到推动和欢迎，另外就是它的画面、歌词都比较幽默、比较搞笑，看了以后印象会比较深刻，而且它的节奏歌词都比较简单重复，易于模仿，还有媒体对这个歌的爆炒，有些人觉得低级趣味，有些人觉得还是不错的。经过社会各界各个角度对它的关注，它自然就火起来了。我想说明的是，一个东西能够火起来最重要的原因就是能够满足相关群体的需求。我们的产业园、核心区的功能同样是要满足相关主体的需求，包括两个方面：一是产业当中的企业；二是产业当中的从业人员。以往我们更多关注的是产业园中企业的需求，对于从业人员的需求关注度是不够的，这当然跟整个中国对人的关注轻于对物质的关注是有关系的，原先人只是作为企业当中的一个螺丝钉存在的，现在个人意识在被释放，对人的关注正在加强。
这是郎咸平的“6+1”产业链，制造业就是1，原料采购、仓储运输、订单处理、批发经营零售等等就是其它6个环节，这些环节需要相应的功能，就是研发测试、培训机构、加工制造等等，这些功能会有相应的载体呈现出来，比如研发中心、孵化中心、仓储采购、物流运输等等，有了这些载体才能满足产业企业在各个生产环节所需要的功能。
我们也对人的需求进行了分析，原来是最基本的需求，有宿舍住就OK了，有食堂吃就OK了，随着人员层次的提高，又有了尊严的需求、地位的需求、自我实现的需求，这个时候就需要好的文化环境，需要工作就业机会，需要教育培训，需要旅游度假，需要休闲度假，这些从业人员所需要的功能同样会有相应的载体，
这些载体更多的是偏城市型的功能，比如博物馆、剧场等等。我们是把这两个重要主体所需要的功能或者载体结合起来进行一个总结，我们发现产业新城里主要的是六大功能：一是产业生产；二是办公酒店，包括城市功能衍生出来的办公需求；三是行政工建，既是产业企业需要的也是产业从业人员需要的；四是商业配套；五是休闲娱乐；六是生活居住。有了这样的六大类功能，我们就可以做到“四个起来”，这样产业园区才能真正成为一个产业新城。
我们针对上海金桥开发区做了一个比较深入的剖析，它是真正做到了由一个产业园区向产业经营发展的典范。除了整车生产以外，前端的研发设计，后端的物流网络都构成了一个非常完整的链条，真正做到了产业链的“串起来”。
金桥开发区建设了一个Office Park，《杜拉拉升职记》就是在其中一栋楼里拍的，里面包括采购中心、相关运营都能实现。目前园区有58家总部经济单位，跨国公司地区总部18家，96家研发机构，去年在整个金桥开发区引进的项目当中有70%是生态型服务业，通过这样一个Office Park的建设真正做到了“轻起来”。行政功能、休闲娱乐让人晚上下了班还是愿意留在这个地方，不是说下了班就往陆家嘴和浦西跑，也不需要晚上在这边住着炒个菜酱油没了还要跑三公里去打酱油，这是这个园区的特色之处。
有了这样一些产业功能，但它还是非常普通的，它的特色还是没有体现出来，每个地区都需要有它的标签和特点，我们也对国外相关的案例做了一些梳理，否则如果没有这样一些特色，只有一些大家都有的功能，这个地方和其它的地方就没有什么区别。
我们做了几个研究，在标志性建筑方面，在工建配套方面都可以做出大量有特色的东西，这才是一个真正的产业新城的画龙点睛之笔。这是前一段时间微博上很火的“立体车库”，是德国大众汽车城的标志性建筑。这个放在其它地方当然也可以做，但是放在大众汽车城就有其特殊意义，因为大众汽车城就是大众汽车的工厂总部，通过它在原有的基础上做这样一个立体车库真正展现了城市功能、城市标志与当地特色的结合。
这是青岛的经济开发区，重点打造产业经济和环保经济，在区域片区的升级改造过程中把北海深港建成了国际发展中心，这跟产业基础、产业背景也有很好的挂钩，通过这样一个发展中心的建设引入了2008年奥运会的项目，也是成为了这个城市非常重要的亮点。
这是江州汽车工业园，其中一个重点就是汽车博物馆的建设，对于汽车相关的历史、古董车的收藏等等，这跟区域产业也有非常高的契合度.
这是金桥开发区，主要特色就是教堂和国际学校，教堂就不用讲了，都是老外的精神需求，国际学校是需要重点关注的，可能在座各位子女都在上国际学校，它和你们子女上的完全不一样，一所是英国学校，一所是美国学校，采用的教材是美国和英国的原版教材，因为这些人不愿意被嬉闹，他们想让自己的小孩接受更多的教育，所以教材、教师都是国际化的，没有国外护照的中国人是不允许在这里上学的，这也是跟它的产业基础密切相关的。这些路都是以古代科学家的名字命名的，也是一个非常有特色的做法。
还有就是在园区服务方面，最能跟产业基础结合的就是武汉光谷，包括里面相应的配套设施，其它小型园区、企业中心全部实现无线网络的全覆盖。这是国内最大的光纤、光缆、光电生产基地密切相关。这个光纤光缆生产规模居全球第二。通过把它的产业基础和园区配套服务结合起来，真正形成了光谷非常有个性、非常有特色的特点。
我想在这样一个城镇化和工业化的背景下，现在大量园区在由第二阶段向第三阶段发展，在座的开发企业可能在未来的若干年里，在这样一个环节上会有比较多的发展机会。比如郑州的经济开发区，过去几年都没有土地出让，接下来的3-5年要把这个空间填起来就有大量的土地要出让，我们的开发企业是否大有可为呢？我想机会应该是比较多的。
CRIC克而瑞城市运营顾问中心副总经理@徐和锋
下半场：
3、CRIC克而瑞海南机构总经理王路：旅游地产与传统住宅地产的差异
主持人：很多人都很仰慕王永，都是为了王永演讲才来的，但是因为他身体不太好，要等一会儿发言，我们就先请身体好的华南区总经理王路同志上台发言。王路：我比王永年轻，身体肯定比他好。我是2010年到克而瑞的，今天想回到上海向自己的同行做一些工作总结。这两年也做了一些实践工作，希望给到大家一些具体支持。丁总说他不看好主题地产，但我是看好主题地产的，因为我们这两年也有一些自己的想法。因为如果我不看好的话，我就变成丁总所说的笨蛋了。克而瑞旅游地产分为两大部门：一是以我为主的在海南的团队；二是以胡总为主的在云南的团队。这两个团队分管的区域不同，旅游地产会有一些差异性，所以我更多的是从海南的角度来谈旅游地产。
这是海南省到海南国际旅游道的地图，除了香港和澳门之外应该是最早成立的，一直到2010年成了国家战略性的海南国际旅游岛，海南的变化其实是蛮大的。为什么说海南地产和别的地方有差异性？除了自然资源有差异性之外更核心的是整个城市人口不超过300万，大多数都是农业人口和渔业人口。而且海南是个二产空心化的岛，之前主要是农业、渔业、旅游业和现在的房地产业，真正制造业是很少的，产业化的集聚能力是很差的。而且由于成了国际旅游岛，海南有了很多和其它旅游地区不同的，比如我们的航权开放、博彩特殊业态在海南可能存在落地的期望，这些都是海南和别的地方不太一样的。由于它的人口缺乏，所