商业销售及返租方案
一、价格制订方式
（一）项目整体价格策略
制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则
1、确定合理的利润率
在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力
在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：
一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：
原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：
a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；
b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；
c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；
d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；
f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：
在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：
定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．
1、销售价格策略：
（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：
低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销
态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:
价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售成功的关键性因素之一。销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。
当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。
二、付款方式
商业物业售价远远高于住宅物业的售价，一个好的商铺少则几十万，多则几百万甚至上千万，对买家购买能力要求更高，加上金融机构对商铺投资风险的过高估计，至目前为止，国内银行向商业物业提供的按揭贷款额一般只可以进行5成10年的按揭，最多可申请6成10年的按揭。实际上，商业物业的按揭形式相较住宅的局限性较大。
我司建议，芒市-世贸广场付款方式主要有三种：
1、一次性付款。
客户签订合同时，支付总价款的50%；一个月后，支付总价款的50%。
2、5成10年银行按揭贷款。（争取6成10年按揭）
客户签订合同时，支付首期款50%；
办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。
3、超轻松按揭
客户签订合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续（需要银行支持），由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。其余首期无需支付（客户给发展商一定年限的使用权）。
付款方式一览表：
三、各类返租优惠措施
一）带租约发售
内容与积极意义：
发展商与有意向经营商铺的客户进行洽谈，签订合作意向协定。当有其他买家购买到本商铺时，发展商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家，进行租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资回报，让买家购买到商铺时就可拥有了稳定租约（回报）。
二）5年返租回报
具体内容：
买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租发展商统一经营，每年从发展商这里获得投资总额8-10% 的稳定回报，5年后，发展商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租。
积极作用：
有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。商铺由发展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。发展商前期一次性回笼商铺的全部资金，实施每年分付8-10%的计划，连续五年。购买商铺的买家每年可享受8-10%的返租回报，五年的总回报为40-50%，但只能是每年在发展商统一规定的时间内支取，而不是一次性由发展商支付。（有别于超轻松按揭）
1、在不同的部分区域实行返租
返租的铺位，以项目的二、三楼为宜，一楼一般不实行返租，地下一层由于面积小和总价较低，必要性也不大。
在客户采用不同的返租年限和租金支付方式的时候，可使用不同的返租率。
2、返租的方式
返租一般有两种形式：一次性返还和分期支付。一次性返还存在两种可能：（1）、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。（2）、在首期中一次性扣除返还金额。（吸引力最大）分期支付：
每年定期支付，一般为季度或者半年。
根据芒市-世贸广场的情况，我司认为3－5年返租比较合适。返租所损失的款项将根据项目的定价和招商情况在售价中给予补偿。
三）十年保收计划具体内容：
即客户在购买本项目10年时间内，发展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率（利息）返还优惠，客户可选择以1年、2年或5年为一个结算阶段（客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价中一次性扣除）。积极意义：
本计划主旨在于对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。
四）购铺易，低首付
允许首期采用分期支付的方式，比如只是支付20％，30％由发展商提供2-3年无息分期付款优惠，优惠期可延至商铺开业经营后。购买带租约的商铺，收租后才付款，投资获利更有保障。
五）创业板商铺
创业板商铺可以降低投资门槛，增强获利能力。创业板商铺是选择多种15－30平米，总价在30万元左右即可拥有芒市-世贸广场的商铺，是中小型投资者的创业首选，发展商可提供更多金融支持。
分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案） 一、销售标的：在建酒店客房楼层 二、物业性质：商业地产 三、目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的 中小型投资者 四、返租式销售方案说明： 1 、基本流程： A 、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房， 全款或分期支付。 B 、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房， 用于酒店经营，定期向购房者支付租金。 C 、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房 自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。 2、附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用） A 、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者 酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。 B 、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包，
由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。 C 、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回 购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。 五、销售方式详细说明: 1项目建议售价：项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500~8500元，项目总售价（422间公寓房）约亿元。 2、返租方案：返租期建议在15年，返租比例每三年递增一次, 分五期，第一期1~3年，每年返租购房款的6%第二期4~6年，每 年返租购房款的7%第三期7~9年，每年返租购房款的8%第四期 10~12年，每年返租购房款的9%第五期13~15年，每年返租购房款的10%返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%以一套售 价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下:
商业销售及返租方案 一、价格制订方式 （一）项目整体价格策略 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。 一）、整体价格制定原则 1、确定合理的利润率 在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。 2、贴近市场的承受力 在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。 3、单位价格制订原则： 一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。 （1）、二大原则： 原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。 （2）、六项参照值：
a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高； b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。 e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数： 在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。 二）、价格策略： 定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益． 1、销售价格策略： （1）、建议执行“低开高走”的订价策略： 低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。 项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。 （2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:
商铺返租销售方案 一．方案描述： 方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。 方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。 投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。 方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。 二．推出本案的目的：
1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。 3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。 三．详细方案（个人建议采用方案1） 1.置恒新天地步行街 一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。 二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。 2.执行方法 （1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报率为
酒店返租式销售方案 (草案) -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案） 一、销售标的：在建酒店客房楼层 二、物业性质：商业地产 三、目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者 四、返租式销售方案说明： 1、基本流程： A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。 B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。 C、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。 2、附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用） A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。 B、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包，由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。 C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。
五、销售方式详细说明： 1、项目建议售价：项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500~8500元，项目总售价（422间公寓房）约亿元。 2、返租方案：返租期建议在15年，返租比例每三年递增一次，分五期，第一期1~3年，每年返租购房款的6%，第二期4~6年，每年返租购房款的7%，第三期7~9年，每年返租购房款的8%，第四期10~12年，每年返租购房款的9%，第五期13~15年，每年返租购房款的10%，返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下：
返租方案分析 （一）概况 售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那 些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切 2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减价罢了 3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增 （二）回报率的计算 回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如 下： 每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率 购入售价 例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负 担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下： ￥6000 X 12 X 100% = 10% ￥720000 若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回 本。而回本期的计算程序如下： 1 = 回本率 回报率 （三）投资者的疑虑 即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑 虑： 1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者 2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业 3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪 要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施： i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的 仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金 ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽 快物色其它租客 iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作 （四）返租计划的种类 1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价 2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。反之，发展商可能蒙受租金损失 3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担 （五）中山市租务市场分析 本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
商业项目返租方案 1、返租方式 ?返租期限：3年或5年 ?年回报：总房款的8％ ?回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。 ?发展商回报偿付方式： 交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。或3年一次性给付24％的返租租金。 ?风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。 ?甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系 ?乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。并在获得给付回报时扣除。 ?甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。 ?乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。 ?开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。 6、商场运营方案 根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品
牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。 ?方案1 商家二、三楼整层租赁的方式进场经营 优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。 2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。 3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。 缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。 2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。 谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。 2、物管费用及其他由物管公司承担。 3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。 4、合同中列明租金的增长幅度及增长周期。 5、维修基金由投资小业主承担。 ?方案2 由慧都公司牵头，聘请有实力有经验的商场运营公司或个人组织招租招商进行商场的统一经营管理。优点：1、具丰富的商场管理经验，体现专业化经营管理特色。 2、有一定的招租招商客户基础及渠道。 3、对二、三楼商铺的实现理想价位的销售产生重大影响。
荣新·江南半岛14号商业返租销售方案 呈：荣新集团领导 由：大诚商业管理有限公司苍溪项目部 事件：关于荣新·江南半岛14号商业返租销售方案的报告 时间：2013年11月22日 集合荣新集团2013年给荣新.江南半岛项目下达的年度销售目标，为了高效完成此任务，我司集合项目现状及市场发展现状，进行如下建议： 一、14号商业物业现状： 1、14号商业物业基础数据： 序号-2F层-1F层1层2层总计 面积2206 2206 2090 2205 8707 2、物业现状分析 1)14号商业全部租赁给予华举家俱城，由华举家俱城整体打造与包装。
租赁政策如下： 租赁面积楼层租金递增率租赁期限免租期业态定位租金总额 8707 -2F-2F 15元/m2/月前3年不变，第4年 年均递增5% 2013年7月1日— 2021年6月30日 签订合同起10个月装饰建材、 家居卖场 12149885元 2)商家经营规划; 楼层经营业态备注 -2F 建材装饰已基本开始营业 -1F 建材招商部分商家已开始装修1F 掌上明珠家具开始营业 2F 掌上明珠家具开始营业 3)商家入驻物业实际施工图 掌上明珠家居入驻项目对于物业改造，主要是将整层商业划分为100-300平方米之间的单铺； ?1层平面布局
?2层平面布局
二、销售模式建议： 从本项目商业销售至今因项目单层面积过大、划分小面积商铺无法办理产权、物业存在-1F和-2F商业等原因，一直无法销售。若选择持有，势必导致公司资金大量积压，与公司快速回现的意愿相违背，因此建议采用“返租销售”模式，一定程度上降低客户对本 区域的心理抗性，通过返租形式让本项目顺利度过培育期，让客户感受到本区域的升值和发展。根据物业现状，项目“返租销售”有 以下两个方向可考虑： 1、虚拟产权铺位，真实回报返租 优势： ?将商铺划分为10平方米左右的投资型产品，投资客压力小，易于销售； ?无需承担物业整改费用：实际无需分割，虚拟产权铺位； ?加快项目销售节奏； 劣势： ?投资客担心返租期到后若商家退场，后期无法统一管理租赁； ?自己无法经营，只能够通过租赁，收取利益； 2、真实产权铺位，真实回报返租 优势;
商铺返租销售方案 1.14 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
商铺返租销售方案 一．方案描述： 方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。 方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。 投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。 方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。 二．推出本案的目的：
1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我 们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便” 的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式 卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。 三．详细方案（个人建议采用方案1） 1.置恒新天地步行街 一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。 二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。 2.执行方法 （1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报
商铺返租销售方案 Hessen was revised in January 2021
商铺返租销售方案 一．方案描述： 方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。 方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。 投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。 方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。 二．推出本案的目的：
1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我 们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便” 的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形 式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。 三．详细方案（个人建议采用方案1） 1.置恒新天地步行街 一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。 二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。 2.执行方法 （1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报
一．方案描述： 方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。 方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。 投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。 方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。 二．推出本案的目的： 1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我
们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的 模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。 用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。 3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式 卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。 三．详细方案（个人建议采用方案1） 1.置恒新天地步行街 一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为 26400元。 二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为 8800元。 2.执行方法 （1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。 也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第 三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签 合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报率为6%。四．返租形式
商铺投资返租方案 一、投资优惠政策 交1万抵2万，交5万抵7万，交10万抵13万 二、返租5年政策 ·1-5年返租率分别为总房款的6%，6.5%，7%，7.5%，8%，5年共返租金35%； ·客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前3年租金收 入一次性返还给客户，客户可将其用于冲抵购房首付款。前3年为6%+6.5%+7%=总价的 19.5%； ·第4年和第5年每年返一次，后两年分别按7.5%，8%的比例向客户支付租金，5年后可保 底100%原价回购。 ·客户若想自营，须与商业管理公司另行签订租赁协议。5年后根据市场续签返租合同，可 以自己经营、出租，也可交由商业管理公司继续管理。 三、保底回购政策 所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。按实际成交价返还，须签定回购协议，并要有第三方担保。回购的金额为客户实际购买总价款，税费由乙方承担。
四、示例 以一层C0026号60.95平米商铺为例： ·报价5792元/平米，总价35.3022万元； ·享受交10万抵13万元优惠后，总价为32.3022万元；单价为5300元/平米； ·购房时返租三年，实际缴纳总房款为323022万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%） =80.5%】=260033万元，单价为4266元/平米。 ·一套60平米商铺总价优惠近10万元！首付13万元，做十年按揭，每月还款仅1000多元！ ·第4年支付租金24228元！第5年支付租金25843元！保守估计8年回本！8年纯赚一套 商铺！ 再以二层A33号25.31平米商铺为例： ·报价6208元/平米，总价15.7124万元； ·享受交5万抵7万元优惠后，总价为13.7124万元；单价为5418元/平米； ·购房时返租三年，实际缴纳总房款为13.7124万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）
一场引领大营未来10年企业市场命运与前景的高端平台先河革命即将从“中国·大营裘皮名城”开始拉开帷幕…… “中国·大营裘皮名城”项 目管理与营销计划 2010年9月22日 大营·裘皮名城商用函件—09—22 根据大营房地产市场的发展动态以及本案定位的特殊性，同时鉴于对大营镇当地情况尚未作出详实调研，仅通过与部分人群的洽谈和搜集相关资料，做出初步分析。制定符合“中国·大营裘皮名城”项目管理与市场营销推广方案，以期通过制造轰动效应，为本项目的开盘和后期销售打开局面。从而增强本项目的市场知名度、客户 认可度，最终完成销售预期目标。一、项目背景分析“中国·大营裘皮名城”项目所处的中心位置盘踞德州、衡水、 邯郸三地交汇处，具有特殊的地理环境，可谓是冀鲁平原的“金三角”地区。自上个世纪末期裘皮及其附属产业的兴起与空前的发展，对当地经济发展起到了质地推动，城乡消费水平大幅提高。外来及流动人口迅速膨胀等多种因素的集合，就对应的刺
激了房地产的攀升。目前大营房地产市场，符合消费投资层次的物业，尤其是商业地产的市场的供应量已经不能满足现有的需要。大批发和大物流带动了外来商贸人口的递增，新产业区招商带来了更多高收入的外来人口，结合本地人均消费水平快速增长所形成的新需求，大营商业和服务业原有的基础设施与条件水平，已经远不能满足城镇综合发展的要求。那么现有的商圈品质、商业环境、商业氛围、商业水平等，都已经成为限制商业产业进一步发展的“瓶颈”，也都有待突破！此普遍观点已经折射出消费市场的需求增长和新的要求所在。大营裘皮经济在发展中，一些不利因素逐渐显现出来。相对产业基础虽然比较雄厚，但是裘皮制造、深加工、营销等整个产业链条缺乏系统性、规范性、有序循环性，商品销售平台固于传统市场化的初级阶段，很难与国际市场同台竞技。产品质量只有少量走高、精、端道路模式，较国际化水平尚有很大的提升空间；缺乏自主研发的产品知名品牌和店面品牌。【综述】城市的发展，市场的进步，消费的增长，都对大营商业发展的基础平台条件提出了更高也更加现代化的要求。这是“中国·大营裘皮名城”顺应城市发展和市场进步需要而诞生的背景。市场需求的才是我们提供的，任何事物的发展都要遵循供求关系的特征。“以商兴市，以市造城”形成产业集群的全面升级，带动大营
商业返租方案 一、商业背景 该项目目前状况没有较有利的商业价值优势。根据前期调查该地段租金在15元/㎡-50/㎡之间。由于我项目受地理位置所牵制，缺乏市场需求度较高的单层商业，加之部分商业受隔离带所遮挡，致使商业昭示性减弱，项目不是现铺投资者对期铺存在投资顾虑。 二、商业定位与业态分析 该项目一层商铺面积区间在33㎡-108㎡之间，且40㎡-60㎡居多，呈围合式排列布局，二层商业面积在700㎡平方左右，商铺的规模有大有小，因此除2楼商铺外要吸引更大的商家入驻是有较大的局限性，针对该商业布局分隔情况及所处位置建议该区域商铺定位成交通服务与社区服务商业群商铺。推选业态为（一）适合快速通道的汽车服务类：汽修、汽配、汽车装饰、汽车美容与保养；（二）配套小区生活的社区服务类：超市、日杂、生鲜果蔬、餐饮、休闲茶园等。 三、销售策略 （一）三年返租回报 业主购买项目商业后无须自己经营，将回租给开发商，由开发商来管理经营，每年从开发商获得投资总额的5%-7%的稳定回报，满3年后，开发商将该商业归还给买家，那时买家将拥有一个成熟的铺面也得到了稳定的回报，也可自行出租。这样也有利于拓宽公司商业销售层面，缩短销售周期，有助于商铺的成熟。 根据该项目周边市场租金来看按30元/㎡进行返租，投资回报率6%左右，返租三年。三年返租总额为总房款的18%，1-3年分别为：第一年5%，第二年6%，第
三年返租期自该商业在合同约定交房之日起至满期36个月为止。 合同签定并完成房款支付达到总房款50%以上（含50%），返租金额可在商铺销售的总房款中一次性扣除。 （二）三年返息计划 本计划主要针对那些持币关望，或是对本项目仍有极大顾虑的投资客户，制造无形的心里价位刺激，同时以表公司打造成熟商业圈的信心。 客户在购买本项目商业门面后若自行经营，公司按三年期进行利息补贴，公司每年按购房客户所缴纳房款总额的3%向购房者返还利息，该利息返还额可在商铺销售的总房款中一次性扣除（仅限于一次性付款客户）。 （三）带租约出售 将处于租赁状态的商业，在延续租赁约定条款内容的前提下，对租赁商铺进行发售。 置业顾问与有意向经营商铺的客户进行洽谈，确定租赁位置、价格、租赁时间（三年）、签订合作意向书。当有其他客户购买到商铺时，开发商就可以将前期签订租赁意向书的客户介绍转交给购买者。保证商铺的投资回报，让买家购买到商铺时就可以拥有稳定的租约回报。 四、回报测算表 由于公司在定价上已经考虑了铺面的位置，户型等因素。因此建议总金额优惠10%后按三年返租总额18%计算，即第一年5%，第二年6%，第三年7%计算。回报测算表祥见附件 根据以上附件内容返租，现将数据分析如下：
商铺返租销售方案公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
商铺返租销售方案 一．方案描述： 方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。 方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。 投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。 方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。 二．推出本案的目的：
1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我 们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便” 的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形 式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。 三．详细方案（个人建议采用方案1） 1.置恒新天地步行街 一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。 二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。 2.执行方法 （1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报
商业项目返租方案doc7(1) 返租方式 返租期限：3年或5年 年回报：总房款的8％ 回报运算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。 进展商回报偿付方式： 交付使用之日起两年内时刻，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。或3年一次性给付24％的返租租金。 风险责任：不管租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，进展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。 甲乙双方：签定返租协议，明确双方权益义务关系 乙方：交纳有关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。并在获得给付回报时扣除。 甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。 乙方在返租期间不承担物业治理费与空调费，招租的客户承担这些费用。而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目治理公司承担。 开出极具诱惑力、促使力的优待条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营治理。 6、商场运营方案 按照商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。为此，查找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保证。那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。 方案1
商家二、三楼整层租赁的方式进场经营 优点：1、幸免直截了当参与经营治理，幸免经营风险。 2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营治理体会。 3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。 缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。 2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。 谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。 2、物管费用及其他由物管公司承担。 3、双方签定租赁协议，明确双方权益义务关系。 4、合同中列明租金的增长幅度及增长周期。 5、修理基金由投资小业主承担。 方案2 由慧都公司牵头，聘请有实力有体会的商场运营公司或个人组织招租招商进行商场的统一经营治理。 优点：1、具丰富的商场治理体会，体现专业化经营治理特色。 2、有一定的招租招商客户基础及渠道。 3、对二、三楼商铺的实现理想价位的销售产生重大阻碍。 4、充分体现商场的个性定位，树立市场形象，充分具备商场经营的条件。 5、提升慧都大厦的知名度，提升产品的附加值。 6、提升慧都大厦整体形象与品质，对写字楼的销售有一定的促动作用。 缺点：1、公司承担全部的经营治理风险，招租招商风险。 2、公司缺乏商场经营治理体会，提升商场经营的成本。 3、增加人力、物力、财力的投入，有关费用有所增加。 谈判要点：1、物业治理费最好由商场项目治理公司承担。 2、超出年回报8％的盈利部分进行分成，公司得70％，项目公司30％。