成本逼近法
成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。
㈠评估基本公式：
P＝E a＋E d＋T＋R1＋R2＋R3＝V E＋R3
式中：
P—待估宗地价格
E a—土地取得费
E d—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值
V E—土地成本价格
㈡估价过程：
1.土地取得费及相关税费
a.征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。
b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。（征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。）
c.通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。
土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》于2015年
1月1日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土地地取得过程中直接相关的税费等。
2.土地开发费
土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。
3.土地开发利息
土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。
利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）0.5－1]
4.土地开发利润
土地开发总投资应计算合理利润。按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。土地开发利润一般为5～15％。计算公式为：
利润＝(土地取得费及相关税费+土地开发费)×开发利润率
5.土地增值
土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。
土地增值收益＝(土地取得及相关税费+土地开发费+利息+利润) ×土地增值率
6.土地成本价格
土地成本价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值
7.价格修正确定
⑴个别因素修正
经过以上初步测算后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行其他因素修正，确定土地价格。主要是根据待估宗地的个别因素条件进行修正。
⑵年期修正
当土地增值是以有限年期的价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式为：K＝1－1/(1+r)n
式中：
K—年期修正系数
r—土地还原率
n—土地使用年期
当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。
8.估价结果
待估宗地价格＝土地成本价格×个别因素修正系数×年期修正系数附：评估实例
附：
Ⅰ、成本逼近法
成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。
㈠评估基本公式：
P＝E a＋E d＋T＋R1＋R2＋R3＝V E＋R3
式中：
P—待估宗地价格
E a—土地取得费
E d—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值
V E—土地成本价格
㈡估价过程：
1.土地取得费及相关税费
（1）土地取得费
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
A、土地补偿费和安置补助费
待估宗地位于##市郊区，宗地来源及周边为耕地，按耕地标准补偿。依据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治区征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知》（内政办发[2011]143号）规定，##市##区征地区片综合地价包含土地补偿费和安置补助费，区片价为74000元/亩。待估宗地的土地补偿费和安置补助费为：
土地补偿费和安置补助费=74000÷666.67=111（元/平方米）
B、青苗补偿费
依据当地的耕地种植情况和统一年产值标准，耕地的青苗补偿费按统一年产值标准补偿。区域耕地年产值标准为1676元/亩。待估宗地的青苗补偿费为：
青苗补偿费=1676÷666.67=2.51（元/平方米）
（2）相关税费
A、耕地开垦费
依据《内蒙古自治区耕地造地费、闲置费征收和使用管理办法》（内财综字[1998]410号）规定，占用一般耕地的耕地开垦费按前五年平均产值的5—7倍收取。本次综合确定按5倍计算。
耕地开垦费=1676÷666.67×5=12.55（元/平方米）
B、耕地占用税
依据《内蒙古自治区人民政府关于修改<内蒙古自治区耕地占用税实施办法>的决定》（2014年11月18日修正）规定：##市平均税额为每平方米31元，经济技术开发区适用税额，在本办法第六条规定的旗县(市、区)适用税额基础上提高50％。则：
耕地占用税＝31×（1+50%）=46.50（元/平方米）
2.土地开发费
经济开发区的土地开发建设费用一般以缴纳基础设施建设配套费的方式缴纳，在土地使用者办理《建设用地规划许可证》时缴纳。依据##市人民政府办公厅关于印发《##市中心城区市政公用设施建设配套费征收管理规定》的通知（赤政办发[2009]030号）规定：城市市政公用设施建设配套费（以下简称配套费）按建筑面积每平方米100元征收，其中50元用于供水、排水、公共交通、桥涵、燃气、园林绿化、环境卫生等；50元用于城市集中供热管网的建设和改造。对无法按建筑面积计算的构筑物按工程总投资的2.5%标准征收（不含设备购置费）。依据待估宗地相关规划文件，待估宗地总投资为19234.19万元。则：
市政公用设施建设配套费=192341900×2.5%÷146667.40＝32.79（元/平方米）
2.土地开发利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按估价期日中国人民银行公布的一年期贷款利率4.35%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入。即：
利息=土地取得费及相关税费×利息率×1+土地开发费×利息率×0.5 =（113.51+12.55+46.50）×4.35%×1+32.79×4.35%×0.5
=8.22（元/平方米）
4.土地开发利润
按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。调查当地土地开发的投资回报情况，参考同类企业近三年的投资利润率,确定本次评估的土地开发年利润率为8%。即：
利润=（土地取得费及相关税费+土地开发费）×开发利润率
=（113.51+12.55+46.50+32.79）×8%
=16.43（元/平方米）
5.土地增值
##市没有公布土地增值收益率，仅在公布的基准地价里说明“土地出让金一般按公示地价的40%缴纳”，依据##市土地出让金缴纳情况，当地的出让金缴纳标准基本控制在40%水平。因此，本次评估参照当地通常标准，确定土地增值率为40%，则：
土地增值=（土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润）×40%
=（113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43）×40%
=92（元/平方米）
6.土地成本价格
土地成本价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值
＝113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43+92
＝322（元/平方米）
6.价格修正确定
⑴个别因素修正
经过以上初步测算后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行其他因素修正，确定土地价格。报告根据“第二部分的地价影响因素中个别因素”所描述待估宗地状况进行修正，最终计算得到个别因素修正系数之和为2%。
个别因素修正表
个别因素修正个别条件说明优劣修正系数宗地位置位于##市红山经济开发区较优0.025
宗地面积宗地面积较大较优0.025
宗地形状宗地形状规则优0.05 宗地地形地质平地地形，土质承载力一般一般0
宗地地势地势平坦优0.05 宗地临路状况临高速公路和开发区道路优0.05 宗地利用限制符合开发区工业用途较优0.025 土地利用状况土地利用率低劣-0.05 土地开发程度七通一平优0.05
污染情况对环境有轻微污染较劣-0.025 合计0.2
⑵年期修正
当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式为：
K＝1－1/(1+r)n
式中：
K—年期修正系数
r—土地还原率(土地还原率的确定：取中国人民银行一年期存款基准利率1.5％作为安全利率，加上根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定的风险调整值4.5%。即：土地还原率=安全利率+风险调整值=1.5％+4.5%=6％。)
n—土地使用年期
待估宗地土地使用权年期为50年，代入公式计算得到年期修正系数为0.9457。
8.估价结果
待估宗地价格＝土地成本价格×个别因素修正系数×年期修正系数
＝322×（1+2%）×0.9457
＝305.12（元/平方米）
成本逼近法评估过程及评估结果一览表
宗地编号宗地名称土地取得
费
相关税
费
土地开发
费
投资利
息
投资利
润
土地增
值收益
个别因素
修正系数
年期修
正系数
出让土
地价格
##区-出-1 ##油库113.51 59.05 32.79 8.22 16.43 92 1.002 0.9457 305.12
第五章作业成本法思考与练习题答案 一、思考题 1、什么是作业、作业的类型有哪些? 答：作业是指企业为了达到其生产经营目标所发生的各项活动，是汇集资源耗费的第一对象，是连接资源耗费和产品成本的中介。作业的类型包括： （1）投入作业，即为生产产品做准备的有关作业。包括产品研发和市场调研；招聘和培训员工；购买原材料、零部件和设备等。 （2）生产作业，即与生产产品有关的作业。包括操作机器或使用工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。 （3）产出作业，即与顾客相关的作业。包括销售活动；收账活动；售后服务；送货等。 （4）管理作业，即支持前三项作业的作业。包括人事、工薪、数据处理、法律服务、会计和其他管理。 2、作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是什么？ 答：作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是：“作业消耗资源，产品消耗作业”。 3、什么是作业成本法？作业成本计算与传统成本计算的区别是什么？
答：作业成本法是以作业为核算对象，通过作业成本动因来确认和计量作业量，进而以作业成本动因分配率来对多种产品合理分配间接费用的成本计算方法。 对于直接费用的处理作业成本法与传统成本会计是一致的，两种计算方法最根本的区别在于对间接费用的分配不同。 传统成本计算对间接费用分配方法假设间接费用的发生完全与生产数量相联系，并且间接费用的变动与这些数量标准是一一对应的。因而它把直接人工小时、直接人工成本、机器小时、原材料成本或主要成本作为间接费用的分配标准。可以说，传统的间接费用分配方法，满足的只是与生产数量有关的制造费用的分配。， 作业成本计算通常对传统成本计算中间接费用的分配标准进行改进，采用作业成本动因为标准，将间接的制造费用分配于各种产品，这也是作业成本法最主要的创新。作业成本法下分配间接费用遵循的原则是：“作业消耗资源，产品消耗作业”。 4、生产作业有哪四种类型？ 答：生产作业，即与生产产品有关的作业。包括操作机器或使用工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。 生产作业分为四种类型，即单位水平作业、批量水平作业、产品水平作业、能力水平作业。 （1）单位水平作业反映对每单位产品或服务所进行的工作。 （2）批量水平作业由生产批别次数直接引起，与生产数量无关。
第五章分步成本法 一、单项选择题 1.下列各种分步法中，半成品成本不随实物转移而结转的方法是（）。 A.按计划成本综合结转分步法 B.按实际成本综合结转分步法 C.分项结转分步法 D.平行结转分步法 2.采用平行结转分步法，第二生产步骤的广义在产品不包括（）。 A.第一生产步骤正在加工的在产品 B.第二生产步骤正在加工的在产品 C.第二生产步骤完工入库的半成品 D.第三生产步骤正在加工的在产品 3.需要进行成本还原的分步法是（）。 A.综合结转分步法 B.平行结转分步法 C.分项结转分步法 D.逐步结转分步法 4.下列方法中，属于不计算半成品成本的分步法是（）。 A.逐步结转分步法 B.平行结转分步法 C.综合结转分步法 D.分项结转分步法 5.成本还原分配率的计算公式是（）。 A.本月库存商品成本合计本月库存商品所耗半成品费用 B.本月所产半成品成本合计本月库存商品所耗该种半成品费用 C.本月库存商品所耗半成品费用本月库存商品成本合计 D.本月库存商品所耗上一步骤半成品费用本月所产该种半成品成本合计 6.逐步结转分步法，按照半成品成本在下一步骤成本明细账中的反映方法，可以分为（）。 A.综合结转分步法和平行结转分步法 B.平行结转分步法和分项结转分步法 C.实际成本结转分步法和计划成本结转分步法 D.综合结转分步法和分项结转分步法 7.某产品由四个生产步骤组成，采用逐步结转分步法计算产品成本，需要进行成本还原的次数是（）。 A.5次 B.4次 C.3次 D.2次
8.分步法适用于（）。 A.单件小批生产 B.大量大批生产 C.大量大批多步骤生产 D.单步骤生产 9.在平行结转分步法下，在完工产品与在产品之间分配费用，是指（）。 A.库存商品与广义在产品 B.前面步骤的完工半成品与加工中的在产品 C.库存商品与月末在产品 D.完工半成品与月末加工中的在产品 10.成本还原的对象是（）。 A.本步骤生产费用 B.上步骤转来的生产费用 C.库存商品成本 D.各步骤所耗上一步骤半成品的综合成本 二、多项选择题 1.下列各种分步法中，不必进行成本还原的有（）。 A.平行结转分步法 B.逐步结转分步法 C.分项结转法 D.按实际成本综合结转法 E.按计划成本综合结转法 2.采用分步法，作为成本计算对象的生产步骤，可以（）。 A.按生产车间设立 B.按一个企业设立 C.按实际生产步骤设立 D.按一个车间中的几个生产步骤分别设立 E.按几个车间合并成的一个生产步骤设立 3.半成品成本综合结转可以采用的方法有（）。 A.按实际成本结转 B.按计划成本结转 C.按成本项目结转 D.按原材料成本结转 E.按固定成本结转 4.采用平行结转分步法，不能提供（）。 A.所耗上一步骤半成品成本的资料 B.按原始成本项目反映的库存商品成本资料
第四章作业成本法和作业管理 一、作业成本计算的基本概念 作业成本计算是英文Activity-Based Costing的中译名，简称ABC法。它是20世纪80年代由美国会计学者创建的。作业成本计算法是一种以作业为基础，对各种主要的间接费用采用不同的分配基础进行分配的一种成本计算方法。它是对传统成本计算方法的革新。 （一）传统成本计算的局限性 传统的成本计算方法是以单一标准作为间接费用的分配基础，如直接人工小时、直接人工工资、材料总量、机器小时等，其主要目的是为分配间接费用提供统一的基础，以便于存货计价和利润计算。如图4-1所示。 这种以单一成本动因作为间接费用分配基础的分配方法，在间接费用项目较少、间接费用在产品成本中所占比重较小、对成本管理要求不高的情况下是可行的。然而，随着生产自动化的日益发展，对机器人、特殊机器设备以及计算机控制程
序使用的不断增加，成本中的间接费用比重急剧增加。有资料表明，80年代间接费用在生产成本中的比重，美国为35%，日本为26%，若从电子行业看，美国为75%，日本为50%--60%。这是由于近20年来美国、日本这些发达国家纷纷实行自动化生产、电脑辅助设计、电脑辅助制造以及弹性制造系统的结果。这使得直接人工在成本中的比例越来越小，间接费用的比例大幅上升。另外，制造费用的构成也日益复杂。因此，如果只采用一个成本动因分配，无论采用哪种成本动因，都无法客观反映费用与成本的因果关系，因而必然导致成本信息的失真。所以，只有在产品品种少、间接费用数额不大的情况下，才适合采用一个成本动因分配制造费用。在高度自动化的生产条件下，以直接人工小时等单一成本动因分配间接费用是不准确的。因为这种分配方法不能显示这个单一成本动因与间接费用之间的因果关系，使产品成本计算结果失真。同时，由于间接费用的发生与成本动因之间缺乏因果关系，不利于间接费用的预算与控制，并且使成本报告不能满足管理部门或管理者进行定价、自制与外购、生产批量等决策的需要。（二）作业成本计算的原理 为提高成本计算的准确性，克服传统成本计算方法中以单一成本动因分配间接费用的局限性，作业成本计算法将间接费用按照作业进行归集，并将各项作业产生的成本按照每个作业的成本动因进行分配，根据产品消耗的各项作业的成本动因量将间接费用计入产品成本中的一种成本计算方法。其计算原理可用图4-2表示。
2017土地估价师：成本逼近法适用范围 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有
批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4
3、剩余法 用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测委估地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。 其计算公式为： V=A-B-C V—待估土地价格 A—开发完成后房地产总价值B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 详细计算过程如下： 1、确定估价对象最佳开发方式 估价对象按照武汉市商业用地平均容积率设定，确定待估宗地容积率为2.5。 2、确定开发周期和投资进度安排 ①开发周期确定 房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。 根据武汉区同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。 ②投资进度安排
房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金投入比较集中；后期住宅小区主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等），资金投入较少，但时间比较长。 根据武汉市东湖开发区同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为40%，第2年投资60%。 3、估价对象开发完成后房地产价格的确定 估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取估价对象周边类似的三宗房地产交易实例做为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见下表。 比准价格确定表 根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的房地产比准价格为4069元/平方米。因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，
一、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 （1）土地取得费 土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。 土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。 （2）开发费 土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。 （3）税费 耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]
规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。 计：21.5元/平方米 ②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米 ③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。 60*2.8%=1.68元/平方米 税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。假设土地取得费及税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则： 投资利息=（土地取得费+税费）*开发周期*银行利率+土地开发费*开发周期*1/2*银行利率=（60+38.17）*2*5.81%+80*2*0.5*5.81% =16.06元/平方米 （5）投资利润
成本逼近法 1.某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元,销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为( )。 2.2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（）万元。 3.有一宗工业用地，土地取得费和相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为 1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。则在成本逼近法计算中的投资利息为( )元。 4.某房地产开发项目土地面积1200m2，建筑面积2400m2，预计房屋建安费用为1500元/m2，专业费用按建安费用的10%计，销售税金预计约5元/m2，开发期预计为2年，第一年投入开发费用的60%，银行贷款年利息率为 5.49%，则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为( )万元。 5.某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为（）年。 6.某块工业用地，土地取得费为200元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润率为10%，则土地投资利润是( )。 7.某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，为均匀投入。当地贷款年利率为12%，开发期为2年。开发商要求的投资回报率为15%，工业用地出让的土地增值收益率为10%，则开发利润为（）元/m2。 8.某地块的取得费为6万元/亩,开发费为1.8亿元/km2,其中第1年投入了40%,第2年投入了60%,已知土地投资的回报率为18%,土地增值收益率为20%,一年期贷款利率为10%,则该地块投资利润为（）元/m2。 9.某块工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，土地投资利润35元/平方米，增值收益率为15%，则土地增值收益是( )。 10.现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积为1000m2。据调查，该开发区可供出让的土地面积约为 4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩，完成1km2的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入。全部土地投资回报率为15%，当地银行年贷款利率为6%，土地还原率为7%，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。
2016年土地估价实务：成本逼近法 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。 A：57．3 B：43．7 C：83．3 D：30．0 E：时间因素 2、与土地质量呈正相关关系的因子有__。 A．交通区位 B．城镇对外辐射能力 C．城镇交通条件指数 D．区域农业人口人均耕地 E．供、排水状况 3、某临街深度100英尺（1英尺＝0．3048m）的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A.50．5 B.67．5 C.70．5 D.72．5 4、成本逼近法中各组成部分均应当是__ A．客观成本 B．实际成本 C．比较成本 D．计划成本 5、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于。 A：一般因素 B：区域因素 C：个别因素 D：经济因素 E：时间因素 6、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是。 A：区域的几何中心 B：泛指的城镇或居民点 C：区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点 D：具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市 E：时间因素 7、衡量不同税差别的最重要标志是__。
A．纳税人 B．课税对象 C．计税依据 D．税率 8、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。 A．土地利用分区 B．土地利用 C．土地利用专项 D．土地利用指标 9、不影响建筑物的现值。 A：结构 B：建造年代 C：原始造价 D：装修 E：时间因素 10、根据营业税起征点的幅度规定，个人按期纳税的，为月营业额元。 A：100 B：1000～5000 C：1000～8000 D：2000～5000 E：土地 11、决定土地价格高低的主要因素是__的存在。 A．经济地租 B．绝对地租 C．级差地租 D．垄断地租 12、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。 A．所有者权益 B．资产 C．使用者权益 D．负债 13、某城市四级工业用地基准地价为300元／㎡，设定的土地开发状况为四通一平(上水、下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／㎡、30元／㎡，若该四级地上某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／㎡．(2002年真题) A：300 B：340 C：370 D：330 E：合法性 14、权属调查的主要内容不包括__的调查。 A．宗地位置 B．使用者情况
成本逼近法习题
成本逼近法习题 ***说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。(一)题一 1．估价对象概况 某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。 2．采用成本逼近法估算上述土地价格 3．估价过程 (1) 计算土地取得费。 土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此： 土地取得费=？ (2) 计算土地开发费。 土地开发费=？
(3) 计息投资利息。 本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30％为第一年投人，计息期为1.5年；另外70％在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为： (4) 计算开发利润。 全部投资按回报率15％计： 利润=？ (5) 计算土地价格。 因当地土地出让增值收益率为10％，则： 无限年期土地使用权价格=？ (二) 题二 某开发区土地总面积为5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资
成本逼近法 一、成本逼近法概述 1、定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法. 2、原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。 3、基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 4、特点： ①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价； ②适于工业用地估价； ③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地； ④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用； ⑤是估算土地成本价格的一种途径。 二、成本逼近法的估价程序与方法 1、土地取得费概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等 计算方法： ⑴、征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。 土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。 相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。 ⑵、城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。 ⑶、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。 注意： ①土地取得费应是评估期日的重置费用； ②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算； ③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。 2、土地开发费 构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。 基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。 公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。 小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.
土地评估之成本逼近法文件编码（TTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-0089）
?土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法 土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法 应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。 要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。 明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。 有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。 说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。 说明土地价格确定方法和结果。 1、?采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点： ⑴弄清成本逼近法的运用范围 成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不
多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土 地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。 ⑵选择成本逼近法的计算公式 土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意： A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率 采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。 B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。 在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。 2、?采用成本逼近法评估土地价格的步聚： ⑴土地取得费
第五章成本逼近法题 库1-0-8
问题： [单选]采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按（）求取。 A.宗地内外开发投入的费用总和 B.宗地外开发投入的费用总和 C.宗地内开发投入的费用总和 D.宗地内外受益分摊的开发费用总和 注意土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度×设施总费用。所以不仅仅是宗地内外投入的费用总和，还应当考虑分摊情况。
问题： [单选]成本逼近法主要适用于（）的估价。 A.商业用地 B.住宅用地 C.写字楼用地 D.工业用地或新增建设用地 根据成本逼近法的适用范围，成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。选项A、B、C都是有收益的，不适合用成本逼近法。
问题： [单选]下列各项费用中不属于土地取得费的是（）。 A.征地费 B.拆迁费 C.劳动力安置费 D.土地平整费 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括两部分：土地取得费及相关税费。城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。 (单机游戏排行 https://www.doczj.com/doc/fc11011510.html,/)
问题： [单选]成本逼近法一般适用于（）的估价。 A.有建筑的土地 B.有开发潜力的土地 C.建成区已开发的土地 D.新开发的土地 一般成本逼近法适用于：新开发土地，不适用于建成区域已开发土地估价。
成本逼近法 成本逼近法 成本逼近法 成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。 (i)评估基本公式: P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中: P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程: 1。征地费及相关税费 a。农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费) c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。 征地开发过程中应向政府缴纳的税费。一般包括耕地占用税和耕地
开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》 1/ 7 土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法 1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费 2。土地开发费 土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。 3。土地开发利息 土地开发总投资按合理利息计算。土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。 2 利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1 +利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1] 4。土地开发利润 土地开发总投资按合理利润计算根据开发的性质和全国各地的实际情况，确定开发中各种投资的客观收益率，计算土地开发应获得的开发利润。土地开发利润一般为5 ~ 15%计算公式为:
成本逼近法的再认识 杨云 刘晓虹 李永明 （安阳市金土地价评估事务所有限责任公司，安阳 ，455000） 摘 要：本文从模拟交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本构成，并对成本逼近法中各参数的确定提出评估方法。 关键词：成本逼近法；交易方式；参数取值 1问题的提出 成本逼近法是大家比较熟悉且认为较为简单的一种评估方法，但在交易方式、地价内涵、区位个别因素修正等方面还不为人们所熟知。通过评估实践，对上述方面提出自己浅薄的意见。 2影响成本逼近法的因素 2.1 成本法的实质 根据报酬递增递减原则，对交易方式模拟，实质是成本累加。 2.2 影响成本逼近法参数的因素主要有三种： 一是成本法模拟的交易方式； 二是不同交易方式下的地价内涵； 三是区位及个别因素。 2.3 成本法模拟的交易方式 成本法模拟的交易方式主要有五统一征地模式、再转让模式、抵押模式(不交易的模式)。 2.3.1 模拟政府的土地征用、开发、出让过程： 2.3.2 模拟土地使用者买入再转让的过程： 2.3.3 模拟土地使用者买入再抵押的过程：
3三种模式下的地价内涵 不同交易行为，成本构成不同。 征地模式：取得费+开发费+土地增值收益； 转让模式、抵押模式：买入价+暗补+开发费+土地增值收益； 1 土地成本构成对比表 表Array 4参数的确定 4.1 征地模式下的重要参数 4.1.1 代征比例
根据征地实际情况，用地一般征地范围征到路中。由于宗地自身用地面积的价格外，道路、绿地及其他基础设施占地是无法出让的，因此，这些地价要摊到可出让宗地地价中。 代征比例=（代征地面积÷总征地面积）土地实际取得费=取得费÷（1-代征比例） 4.1.2 开发费 该模式下一般为生地到熟地的开发。 对于出让的目的，一般为净地出让，开发费一般为宗地外“几通”，宗地内“土地平整”。 4.1.3 相关税费的分摊 土地的每一种税费的计算方法不同：有的是以面积为基础计算的，有的则是以费用或价值为依据计算，还有的是直接加上一个固定数。 征地方式下税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金，只针对占用的耕地征收，一般按占用耕地的面积计算。这三项费用均以耕地面积为基础的，因此需要把这三项费用摊到可出让的土地面积中。 4.1.4 例： 需明确几个概念：总征地面积、耕地面积、可出让面积的关系耕地比例=耕地面积÷总征地面积 因此，上述宗地的耕地比例为=耕地面积÷总征地面积=9000÷10000=90% 代征比例=代征面积÷总征地面积=（总征地面积-可出让面积）÷总征地面积=3000÷10000=30% 耕地占用税=耕地面积×税费标准 =9000×31=279000元 耕地占用税摊到可出让面积中=可出让面积×耕地比例÷（1-代征比例）×税费标准 =7000×90%÷（1-30%）×31=279000元 由于耕地开垦费、新菜地开发建设基金与耕地占用税同样是只针对耕地进行征收的，因此，费用均演变为： 耕地占用税=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例）耕地开垦费=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例） 新菜地开发建设基金=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例 ）
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.1成本逼近法 采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。即： 地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数） 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之
间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程 1、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。 1.1土地取得费和相关税费 据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。 1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。 1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。综合徐州市国土局提供的待估宗地所在区域征用农地实际情况，本次评估按土地征用前三年平均产值的10倍计，即15000元/亩即2 2.5元/m2。 1.1.3地面附着物补偿：据徐州市国土局提供的资料，待估宗地所在区域地面附着物补偿费平均标准为25000元/亩，即37.5元/m2。 1.1.4安置补助费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为补征地单位前三年人均耕地年产值的6倍，征地前农业人口不足一亩的，每减0.1亩，安置补助费相应增加年产值的1倍，但每
( 一) 成本逼近法 成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。其公式为： 熟地价格=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润+ 土地所有权收益 宗地价格=熟地价格X位置修正系数X使用年限修正系数。上述文字表达式可具体表示为： P1s=P1c(1+r 3) P1c=(E a+E d+T)X (1+r 1+r 2) 式中：P is :单位面积土地价格；P 1C :单位面积土地成本 价格； E:单位面积土地取得费；E d：单位面积土地开发费； T:单位面积应交纳的税费；r i :资金年利息率； 「2：投资利润率；「3：土地所有权收益率；n 1：土地 开发周期；住：建筑物建造周期。 根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设: (1) E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准； (2) E d：以现行有关部门征收标准为准； (3) T ：指基本建设前期应交纳的相关税费； (4) 利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。土地开发资金为分段投入；
(5) 利润：按投资利润率计算。 按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为： n1+n2 n1/2+n2 P c=(E a+T)(1+r i) +&(1+r i) +(E a+E d+T) x r2 P s=R c+r3. R c 其中「3. R c以土地出让金代替。 1. 土地取得费(E a) 根据成都市有关规定测算，该类土地取得费(含税费)单价为元/ m2 (见技表三)。 技表二土地取得费用及税费一览表 据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的15%-20%由于估 价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%贝心土地取得费(Ea)单价为宁(1-15%)?(元/ m)o 2. 土地开发费(Ed) 截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通 上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。估价对
同步练习 一、单项选择题 1．下列各项中属于不可确指资产的有( )。 A．商标B．专利权 C．著作权D．商誉 2．无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这体现了无形资产的特点中的( )。 A．非实体性B．垄断性 C．经营效益性D．价值的较大不确定性 3．一项无形资产的寿命期，主要取决于它的( )。 A．重置成本B．损耗程度 C．机会成本D．使用价值 4．在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( )。 A．有效期限B．成熟时期 C．重置成本D．能产生超额收益 5．在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( )。 A．销售利润×销售利润率B．销售利润×销售收入分成率 C．销售利润×销售利润分成率D．销售收入×销售利润分成率6．用成本法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中耗费的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为( )。 A．75 B. 50 C. 65 D. 20 7．同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行营利性实施。这是专利权的( )。 A．独占性B．专有性 C．时间性D．不可转让性
8．专利的成本费用与专利可以带来的额外收益之间( )。 A．有必然联系B．没有多大联系 C．没有必然联系D．有一些联系 9．商标的评估对象是（）。 A．商标所带来的总体收益B．商标注册时所花费的费用 C．商标产品的价格D．商标所带来的额外收益10．决定商标权价值高低的因素为( )。 A．商标的基本构成和设计B．商标所能带来的效益 C．商标具有法律保护的专用权D．商标所能发挥的作用及具有的特点11．商誉评估值指的是企业超额收益的( )。 A．本金化价格B．重置成本价格 C．变现价值D．最高收益值 12．某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此项无形资产的重置成本净值为( )。 A．75万元B．80万元 C．82万元D．85万元 13．对无形资产评估时（）。 A．收益法是唯一的方法B．收益法、市场法、成本法都可采用 C．只能采用收益法和市场法D．只能采用收益法和成本法14．某企业的预期收益额为16万元，该企业的各但单项资产的重估价值和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为适用本金化率计算出的商誉价值为（）。 A．10万元B．20万元 C．30万元D．40万元 15．对同一专利权来讲,其价值最高许可使用形式为为（）。 A．普通使用许可B．排他使用许可 C．交互使用许可D．独占使用许可
成本逼近法(土地增值收益率确定) 第一节成本逼近法概述 一、成本逼近法的概念 成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。二。适用范围 由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。因此，使用成本近似法有一定的局限性。一般成本近似法适用于:1。新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估； 2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。三、成本逼近法的基本公式 v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？ 其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润 R3-土地增值；土地成本价 第2节成本逼近法评估程序和方法 一、成本法评估步骤 1.判断待估土地是否适用成本逼近法； 2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息； 3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利
息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价； 6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。(1)征地费的概念 征地费是支付给原土地使用者的征地费用。(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法 征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。 1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。具体如下:(1)征地费用 根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。因为它与被征用土地的原始收入有关，所以可以认为它包括一定的级差地租。 根据《土地管理法》第47条，“耕地征收补偿费为耕地被征收前三年平均产值的6-10倍；被征用耕地的安置补助费，按照被征用耕地的数量除以被征用单位在被征用前的人均耕地数量计算。每一个被安置的农业人口的安置补偿标准是被征用耕地前三年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，安置仍无必要。