国务院有关部委，有关中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：
为进一步规范增值税会计处理，促进《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的贯彻落实，我们制定了《增值税会计处理规定》，现印发给你们，请遵照执行。
财会【2016】22号文开篇就亮明了观点，出文的目的是“为进一步规范增值税会计处理”，但是22文似乎不能善始善终，在“二、账务处理”的“（四）出口退税的账务处理”中竟然规定起了消费税的退回处理，这样的凌乱可真是文不对题啊，一点题外话。凭心而论22号文在7.18
号的基础上经过近半年的修改完善是有十足的进步的，众多关键问题在22号文中得到了明确，增值税的会计处理可以说比之以前更加的细化了，也更加的合理了。
财政部
2016年12月3日
附件：
增值税会计处理规定
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2 016〕36号）等有关规定，现对增值税有关会计处理规定如下：
（1）22号文制定的依据列明的是营改增前后的两个增值税主要文件，众多的小文件都被“等”掉了，没说明依据的是《企业会计准则》还是《企业会计制度》，也没说明《企业会计准则》中有关增值税会计处理的规定是否仍然有效，不过根据新法优于旧法的原则，今后有关增值税会计处理的规定肯定是以22文为准了，这个在22号文件的附则也有规定“本规定自发布之日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与本规定不一致的，应按本规定执行。”至于《企业会计准则》相关内容的修改那也是必然的事。
（2）22号文适用范围是所有企业，不仅适用营改增的企业还适用非营改增企业，一句话就是目前在中国的企业只要涉及增值税的会计处理，都应该适用22号文，所以非营改增企业也应该认真学习22号文，营改增企业更不用说了，这次22号文对以往的增值税会计处理做非常大得变动，预计非营改增企业会非常难受，阵痛是难免的。
一、会计科目及专栏设置
增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。
（1）“应交税费”一级科目下关于增值税的核算，22号文设置了10个二级科目，不少人反映22号文规定的二级科目不够用，少了“增值税检查调整”科目，请大家注意这个科目22号文并没有废除，22号文作废的两个文件分别是财会[2012]13 号和财会[2013]24 号，而国税发［19 98］044 号《增值税日常稽查办法》这个文并没有废除，因此“增值税检查调整”这个二级科目依然有效。这样增值税的二级科目就有11个，这一点还请大家务必注意。
（2）新设的二级科目有：“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”七个，新增的科目数量是相当多的，这也给学习带来了很大的难度。
（一）增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中：
（1）“应交增值税”二级科目下设置了10个三级科目，从科目的数量上来看基本可以满足核算需求。
（2）22号文较之意见稿最大的进步是将“简易计税”由三级科目变成了二级科目，这个改变是十分必要的，如果一个企业既有一般计税项目又有简易计税项目，那么将“简易计税”科目放在三级是无法核算清楚的，22号文采纳了大家的修改意见，为这种从善如流的态度点赞！
1．“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额；
能在“进项税额”科目下核算的增值税额必须满足两个条件：
（1）一般纳税人支付或负担；
（2）准予从当期销项税额中抵扣。准予抵扣是有条件的，必须符合财税【2016】36号文第二十五条的规定。同时根据22文后续的规定，笔者认为准予抵扣还有另外一个重要条件是“已认证通过”，如果不满足该条件的，需要先计入“待认证进行税额”进行过渡，这一点将在后面详细讨论，这里请大家必须关注这个细节。
2．“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；
该科目是为营改增差额征税设置的科目，如果以后差额征税的历史使命完成了，增值税进一步完善了，该科目也就挂了，没啥用了。
3．“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额；
意见稿中对对该科目的表述是“记录一般纳税人已交纳的当月应交增值税”，将“已交纳的当月应交增值税”改为“当月已交纳的应交增值税”，变化细微，需要慢慢品味：（1）22号文强调了当月的概念，是当月交纳的应交增值税，而意见稿是当月放在后面，强调的是当月应交的增值税，而应交增值税月末是无余额的，不会有跨期的现象，所以用“当月”来强调应交增值税，确实多余，不如22号文将“当月”放在前面更清晰，这一点更体现了22号文精细化的特点。
（2）“已交税金”核算的内容目前是不多了，目前主要核算辅导期一般纳税预缴增值税的事项，根据国税发[2010]40号第九条的规定，辅导期纳税人一个月内多次领购专用发票的,应从当月第二次领购专用发票起，按照上一次已领购并开具的专用发票销售额的3%预缴增值税，未预缴增值税的，主管税务机关不得向其发售专用发票。这种情况下，预缴的增值税需要通过“已交税金”进行核算。
4．“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；
这两个科目目前不少企业财务人员为了图省事都没启用，导致三级科目的余额越积越大，这个虽然对缴税金额的核算没有影响，但是在22号文精细化核算的风格下，出错的机率会大很多，因此笔者强烈建议要在月末进行结转。
5．“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；
当前国家给予的增值税优惠还是比较多的，对此通过三级科目“减免税款”来反映企业享受的增值税优惠是十分必要的，这个问题的关键是对方科目的做法，影响企业的利润，对此将在后文进行详述。
6．“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额；
“免、抵、退”办法的计算相当复杂，相信能理解的人不多啊，这里笔者就提一点，这个“出口抵减内销产品应纳税额”的金额是根据“当期免抵税额”，当期免抵税额的金额是根据复杂计算得出来的，这里暂不讲解，放到后面。
7．“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额；
“销项税额”看似普通的科目，在国家税务总局2016年第70号公告出台后变得不普通了，这个科目关系到土增值税清算收入的计算，进而会对土地增值税的缴纳产生较大的影响，可惜的是国税总局并没有进行明确，导致争议极大，解读满天飞。
8．“出口退税”专栏，记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额；
该科目核算的内容有两个：一是“当期免抵税额”，二是“当期应退税额”，所以22号文对该科目的内容描述不太准确，退回的增值税额只是该科目核算的一部分。22号文的作者明显对出口增值税退免税的规定不熟。
9．“进项税额转出”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。
进项税额转出的前提是必须先在进项税额科目核算过，没有进入进项税额的金额，就无需转出。
（二）“未交增值税”明细科目，核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。
“未交增值税”科目是个二级科目，对增值税的正确核算至关重要，对此大家一定不能图省事，省略步骤，不然增值税会越算越乱。
（三）“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
该科目按照上述规定，核算的范围还是挺广的，一个问题就是辅导期需要预缴的增值税要在“预交增值税”科目核算吗？这个应该还是有争议的。
（四）“待抵扣进项税额”明细科目，核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人自2016
年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额；实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。
“待抵扣进项税额”按照上述规定应该是一般纳税人已取得增值税扣除凭证并经税务机关认证的进项税额，但是实行纳税辅导期管理的一般纳税人不用满足前述条件，也在这个科目核算，这个一点很重要。
（五）“待认证进项税额”明细科目，核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。
没有认证或者认证未通过的进项税额都发放“待认证进项税额”中核算，这个是22号文的一大创新，精细化的核算必然带来了较大的工作量，但是这样核算会更清楚了，也体现了财税人员的专业性。另外，需要提出的是这里的认证不能做狭义的字面理解，应该包括勾选确认，应为目前不少纳税人已经取消增值税发票认证改为勾选确认。
（六）“待转销项税额”明细科目，核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。
增值税方面的税会差异，以前都没有好的科目进行核算，22号文发明了“待转销项税额”，来进行税会差异核算，对提高会计信息的准确性是有一个帮助的，这并不是有些人提出的是多此一举的科目。
（七）“增值税留抵税额”明细科目，核算兼有销售服务、无形资产或者不动产的原增值税一般纳税人，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额。
随着国家税务总局2016年75号公告的实施，涉及这个科目的企业应该在12月份的纳税申报期内一次性将“增值税留抵税额”的余额转到“进项税额”科目，该科目的历史使命也就完成了。
（八）“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
一般纳税人采用简易计税方法的项目需要通过“简易计税”方法进行核算，这要和小规模纳税人简易计税项目相区别。
（九）“转让金融商品应交增值税”明细科目，核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。
转让金融商品缴纳增值税如何进行账务处理也难题，详细问题将在下面讨论。
（十）“代扣代交增值税”明细科目，核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。
对境外的业务进行代扣代缴通过该科目进行明细核算，月末无余额，只是中间过程反映一下，这个作用也就是反映了下缴纳代扣代缴的税款，实际作用不大。
小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置上述专栏及除“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”外的明细科目。
小规模纳税人的核算就比较简单了，全部业务也就三个科目“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”、“应交增值税”。
二、账务处理
（一）取得资产或接受劳务等业务的账务处理。
1．采购等业务进项税额允许抵扣的账务处理。一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，按应计入相关成本费用或资产的金额，借记“在途物资”或“原材料”、“库存商品”、“生产成本”、“无形资产”、“固定资产”、“管理费用”等科目，按当月已认证的可抵扣增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额)”科目，按当月未认证的可抵扣增值税额，借记“应交税费——待认证进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。发生退货的，如原增值税专用发票已做认证，应根据税务机关开具的红字增值税专用发票做相反的会计分录；如原增值税专用发票未做认证，应将发票退回并做相反的会计分录。
（1）由于企业在实操过程中一般是在月末统一去认证发票，在勾选确认平台中进行确认的截止时间为当期申报日期或者申报截止日期，为此企业在取得增值税抵扣凭证时一般都没有进行认证或者勾选确认，这样笔者建议在取得增值税抵扣凭证时统一做“待认证进项税额”，待在月底进行勾选确认或者认证后再根据认证结果，再结转到“进项税额”。
（2）“应根据税务机关开具的红字增值税专用发票做相反的会计分录”，这个表述有问题，不是税务机关开具红字发票，而是根据税务机关的规定企业开具。小问题，不影响理解，但是文件有些地方确实小毛病不断啊。
2．采购等业务进项税额不得抵扣的账务处理。一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等，其进项税额按照现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的，取得增值税专用发票时，应借记相关成本费用或资产科目，借记“应交税费——待认证进项税额”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目，经税务机关认证后，应借记相关成本费用或资产科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。
这个要求先认证抵扣再进项税额转出，但是中间少了一个步骤，即需要做如下一个分录：借：应交税费——进项税额
贷：应交税费——待认证进项税额
3．购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理。一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本，借记“固定资产”、“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额”科目。
“按当期可抵扣的增值税额”应该是已经认证的进项税额，按照“待认证进项税额”核算的思想，建议按照如下分录进行处理：
（1）取得时：
借：“固定资产”、“在建工程”
应交税费——待认证进项税额
贷：“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”
（2）认证通过后，按当期可抵扣的进项税额：
借：应交税费——应交增值税（进项税额）
应交税费——待抵扣进项税额
贷：应交税费——待认证进项税额
（3）尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时：
借：应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：应交税费——待抵扣进项税额
4．货物等已验收入库但尚未取得增值税扣税凭证的账务处理。一般纳税人购进的货物等已到达并验收入库，但尚未收到增值税扣税凭证并未付款的，应在月末按货物清单或相关合同协议上的价格暂估入账，不需要将增值税的进项税额暂估入账。下月初，用红字冲销原暂估入账金额，待取得相关增值税扣税凭证并经认证后，按应计入相关成本费用或资产的金额，借记“原材料”、“库存商品”、“固定资产”、“无形资产”等科目，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按应付金额，贷记“应付账款”等科目。
“按货物清单或相关合同协议上的价格暂估入账”，这个价格应该是含税价格，实际上增值税的进项税额也暂估入账了，只是没有明示出来。同时，后面取得相关增值税扣税凭证是也应该严格通过“待认证进项税额”科目来结转核算。
5．小规模纳税人采购等业务的账务处理。小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注明的增值税应计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费——应交增值税”科目核算。
小规模纳税人的进项税额需要直接计入成本即可。
6．购买方作为扣缴义务人的账务处理。按照现行增值税制度规定，境外单位或个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。境内一般纳税人购进服务、无形资产或不动产，按应计入相关成本费用或资产的金额，借记“生产成本”、“无形资产”、“固定资产”、“管理费用”等科目，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费——进项税额”科目（小规模纳税人应借记相关成本费用或资产科目），按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”等科目，按应代扣代缴的增值税额，贷记“应交税费——代扣代交增值税”科目。实际缴纳代扣代缴增值税时，按代扣代缴的增值税额，借记“应交税费——代扣代交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
代扣代缴的增值税可取得代扣代缴税收缴款凭证，这个不需要进行认证也不需要进行稽核比对，即可当作进项扣除，因为这个税是直接在税局柜面进行申报缴纳的，为此不需要通过“待认证进项税额”这个中间科目进行过渡。但是在柜面申报代扣代缴的增值税时，一般当场就把税缴掉了，完全没必要通过“应交税费——代扣代缴增值税”科目进行结转。为此，“应交税费——代扣代缴增值税”科目还是挺多余的。
（二）销售等业务的账务处理。
1．销售业务的账务处理。企业销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，应当按应收或已收的金额，借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目，按取得的收入金额，贷
记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“工程结算”等科目，按现行增值税制度规定计算的销项税额（或采用简易计税方法计算的应纳增值税额），贷记“应交税费——应交增值税（销项税额)” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应贷记“应交税费——应交增值税”科目）。发生销售退回的，应根据按规定开具的红字增值税专用发票做相反的会计分录。
这里就强调一点，一般纳税简易计税项目的销项税是通过“应交税费——简易计税”科目来核算的，不能直接通过“应交税费——应交增值税（销项税额）”来核算，切记！不然会核算不清。
按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点的，应将相关销项税额计入“应交税费——待转销项税额”科目，待实际发生纳税义务时再转入“应交税费——应交增值税（销项税额)” 或“应交税费——简易计税”科目。
该种税会差异是指商品发出后满足了会计制度确认收入或利得的时点，但是收款日期未定，纳税义务没有发生。
按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的，应将应纳增值税额，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”或“应交税费——简易计税”科目，按照国家统一的会计制度确认收入或利得时，应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入。
增值税相关规定要求先开具发票的，纳税义务为开具发票的当天。这使得不少先开具发票的业务纳税义务早于收入或利得的确认时点。
2．视同销售的账务处理。企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的销项税额（或采用简易计税方法计算的应纳增值税额），借记“应付职工薪酬”、“利润分配”等科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应计入“应交税费——应交增值税”科目）。
视同销售的业务在会计处理直接和正常的销售一样计算销项税额或简易计税，这就在会计处理上把视同销售显现化了。
3.全面试行营业税改征增值税前已确认收入，此后产生增值税纳税义务的账务处理。企业营业税改征增值税前已确认收入，但因未产生营业税纳税义务而未计提营业税的，在达到增值税纳税义务时点时，企业应在确认应交增值税销项税额的同时冲减当期收入；已经计提营业税且未缴纳的，在达到增值税纳税义务时点时，应借记“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”等科目，贷记“主营业务收入”科目，并根据调整后的收入计算确定计入“应交税费——待转销项税额”科目的金额,同时冲减收入。
这个情况也是税会差异造成的后果，而且是收入先确认，纳税义务后发生。
全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。
计入管理费用的“房产税、土地使用税、车船使用税、印花税”的四个税种，改投新的门派了，全部纳入“税金及附加”科目中了，对利润是没有任何影响的。另外，土增值税的核算应该比照上述处理，因为上面有个“等”字，这个小疏忽再次表示22号文的作者对税法的生疏。
（三）差额征税的账务处理。
1．企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。
差额征税允许抵扣的税额贷方冲减科目问题，在众多差额征税的项目中基本上都没啥争议，但是在房地产开发企业中，冲成本的做法却掀起了轩然大波，究其原因是冲了成本，土地增值税清算的成本将会减少，进而导致土增税清算税率跳点问题，为此笔者认为需要进行以下处理，从形式上避免开发成本减少的问题：
（1）房开企业取得土地时做账入开发成本。
（2）交房抵减销项税额时冲主营业务成本，这样做账土增清算的成本一点也不会少。
（3）是做账技巧问题也是深刻理解22文差额征税会计处理问题，不用对应是关键，即发生成本费用入的科目不用和之后冲减时科目一一对应。
（4）做错帐的话肯定会少成本。
（5）根据目前的共识，土地成本抵减的销项税额肯定不会减少开发成本，但是清算收入有可能会被加回来。
2．金融商品转让按规定以盈亏相抵后的余额作为销售额的账务处理。金融商品实际转让月末，如产生转让收益，则按应纳税额借记“投资收益”等科目，贷记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目；如产生转让损失，则按可结转下月抵扣税额，借记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目，贷记“投资收益”等科目。交纳增值税时，应借记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。年末，本科目如有借方余额，则借记“投资收益”等科目，贷记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目。
根据上述规定，交纳增值税时，直接通过应借记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目，贷记“银行存款”科目，来缴了，这个和实际企业操作不一致，增值税都是下月申报后才交纳的，为此建议通过如下科目过渡一下：
借：应交税费——转让金融商品应交增值税
贷：应交税费——未交增值税
这样下月交纳时即可和其他项目一起核算交纳了。
（四）出口退税的账务处理。
为核算纳税人出口货物应收取的出口退税款，设置“应收出口退税款”科目，该科目借方反映销售出口货物按规定向税务机关申报应退回的增值税、消费税等，贷方反映实际收到的出口货物应退回的增值税、消费税等。期末借方余额，反映尚未收到的应退税额。
1.未实行“免、抵、退”办法的一般纳税人出口货物按规定退税的，按规定计算的应收出口退税额，借记“应收出口退税款”科目，贷记“应交税费——应交增值税（出口退税）”科目，收到出口退税时，借记“银行存款”科目，贷记“应收出口退税款”科目；退税额低于购进时取得的增值税专用发票上的增值税额的差额，借记“主营业务成本”科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。
2.实行“免、抵、退”办法的一般纳税人出口货物，在货物出口销售后结转产品销售成本时，按规定计算的退税额低于购进时取得的增值税专用发票上的增值税额的差额，借记“主营业务成本”科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目；按规定计算的当期出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）”科目，贷记“应交税费——应交增值税（出口退税）”科目。在规定期限内，内销产品的应纳税额不足以抵减出口货物的进项税额，不足部分按有关税法规定给予退税的，应在实际收到退税款时，借记“银行存款”科目，贷记“应交税费——应交增值税（出口退税）”科目。
出口退税的增值税会计处理和之前规定区别不大，增设了“应收出口退税款”科目，之前都是用“其他应收款”进行核算，大同小异，没有实质区别，对“免、抵、退”这块内容的会计核算，22号文的作者同样是税法不熟，笔者建议参考下面的内容进行理解：
（1）当期“免、抵、退”税额的计算：
当期“免、抵、退”税额=当期出口货物离岸价×外汇人民币折合率×出口货物退税率—当期“免、抵、退”税额抵减额
当期“免、抵、退”税额抵减额=当期免税购进原材料价格×出口货物退税率
（2）当期应退税额和免抵税额的计算：
①当期期末留抵税额≤当期“免、抵、退”税额，则
当期应退税额=当期期末留抵税额
当期免抵税额=当期“免、抵、退”税额—当期应退税额
②当期期末留抵税额＞当期“免、抵、退”税额，则
当期应退税额=当期“免、抵、退”税额
当期免抵税额=0
（3）根据“当期‘免、抵、退’税不得免征和抵扣税额”
借：主营业务成本
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）
（4）根据“当期免抵税额”：
借：应交税费——应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）
贷：应交税费——应交增值税（出口退税）
（5）依据“当期应退税额”：
借：应收出口退税款
贷：应交税费——应交增值税（出口退税）
（五）进项税额抵扣情况发生改变的账务处理。
因发生非正常损失或改变用途等，原已计入进项税额、待抵扣进项税额或待认证进项税额，但按现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的，借记“待处理财产损溢”、“应付职工薪酬”、“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出)”、“应交税费——待抵扣进项税额”或“应交税费——待认证进项税额”科目；原不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产等，因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目的，应按允许抵扣的进项税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额) ”科目，贷记“固定资产”、“无形资产”等科目。固定资产、无形资产等经上述调整后，应按调整后的账面价值在剩余尚可使用寿命内计提折旧或摊销。
一般纳税人购进时已全额计提进项税额的货物或服务等转用于不动产在建工程的，对于结转以后期间的进项税额，应借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。
企业购进的商品等材料的用途经常会发生改变，这就涉及到进项税额转进和转出，在实操过程中一定要注意的是“对应关系”，只有前面计入“进项税额”的，后面转出才用“进行税额转出”来核算，其他的“待抵扣进项税额”和“待认证进项税额”均是原科目转出，不通过“进项税额转出”来核算。
（六）月末转出多交增值税和未交增值税的账务处理。
月度终了，企业应当将当月应交未交或多交的增值税自“应交增值税”明细科目转入“未交增值税”明细科目。对于当月应交未交的增值税，借记“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”科目，贷记“应交税费——未交增值税”科目；对于当月多交的增值税，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——应交增值税（转出多交增值税）”科目。
这个分录月末一定要作，不能贪图省事。
（七）交纳增值税的账务处理。
1．交纳当月应交增值税的账务处理。企业交纳当月应交的增值税，借记“应交税费——应交增值税（已交税金）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“银行存款”科目。2．交纳以前期间未交增值税的账务处理。企业交纳以前期间未交的增值税，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
3．预缴增值税的账务处理。企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。
一般的企业预缴的增值税均在预缴当月末转入未交增税科目，作为未交增值税的抵减项，如果预缴增值税的金额大于未交增值税的金额，那么将会出现“应交税费——未交增值税”科目借方余额，表明企业下月无需缴税，而且有剩余预缴增值税放到以后抵减。
对于房地产开发企业，22文规定了与上述内容不同的处理方式，预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。从规定的表述来看，我们应该能看到22号文的意思是项目抵扣，但是目前增值税申报表是支持混合抵扣的，对于税会两者的差异，正确的做法当然是进行调整，但是笔者建议，会计处理也进行混抵，就当22号文又错了，全文错得多了。
4.减免增值税的账务处理。对于当期直接减免的增值税，借记“应交税金——应交增值税（减免税款）”科目，贷记损益类相关科目。
直接减免的增值税，按照22号文的规定，目前不在区分不同情况，一律增加利润，这样核算倒也简单了，不用再进行递延收益的核算了。一个延伸的问题是这个收益是否可以作为企业所得税的不征税收入，目前的规定来看应该是没有问题的，直接减免的增值税作为其他专项财政资金，属于不征收收入。
（八）增值税期末留抵税额的账务处理。
纳入营改增试点当月月初，原增值税一般纳税人应按不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额，借记“应交税费——增值税留抵税额”科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——增值税留抵税额”科目。
这个前面已经详述，12月份申报一次性结转即可。
（九）增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的账务处理。
按现行增值税制度规定，企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“管理费用”等科目。
参考上面减免税款的处理。
（十）关于小微企业免征增值税的会计处理规定。
小微企业在取得销售收入时，应当按照税法的规定计算应交增值税，并确认为应交税费，在达到增值税制度规定的免征增值税条件时，将有关应交增值税转入当期损益。
参考上面减免税款的处理。
三、财务报表相关项目列示
“应交税费”科目下的“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动资产” 或“其他非流动资产”项目列示；“应交税费——待转销项税额”等科目期末贷方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动负债” 或“其他非流动负债”项目列示；“应交税费”科目下的“未交增值税”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等科目期末贷方余额应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。
区分资产与负债分别列示。
四、附则
本规定自发布之日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与本规定不一致的，应按本规定执行。2016年5月1日至本规定施行之间发生的交易由于本规定而影响资产、负债等金额的，应按本规定调整。《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》（财会〔2012〕13号）及《关于小微企业免征增值税和营业税的会计处理规定》（财会〔2013〕24号）等原有关增值税会计处理的规定同时废止。
2016年5月1日以来的核算内容是要追溯调整的。
房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产
取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安
总包工程支出 总包工程支出，应按照总包商的纳税人资格和计税方法的选择来区分。 1.1 总包商为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3%。不过，总包商为小规模纳税人的可能性比较小。 1.2总包商为一般纳税人 1.2.1进项抵扣税率为10%。 1.2.2 清包工 （1）清包工（总包方采取简易计税），进项抵扣税率为3%。 （2）清包工（总包方采取一般计税），进项抵扣税率为10%。 分包工程支出 2.1 门窗适用税率进项税率16%，安装工程11%或者3%。 2.2 保温工程材料进项税率16%，工程施工11%或者3%。 2.3地暖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.4外墙涂料、瓷砖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.5防水工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.6智能化工程材料或者设备进项税率 16%，工程施工10%或者3%。
2.7玻璃幕墙工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.8配电箱材料进项税率16%。 2.9电梯设备进项税率16%。 工程物资 工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是16%，但也有一些特殊情况： 3.1 木材及竹木制品，进项抵扣税率为13%、16%。 属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品收购发票或销售发票，而非增值税专用发票，但同样可以抵扣进项税，适用税率为13%；而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是16%。 3.2 水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为16%、3%。 购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为16%；但以水泥为原料生产水泥混凝土，就可以选择简易征收，征收率为3%。 3.3 砂土石料等地材，进项抵扣税率为3%。 生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易征收，适用税率为3%
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
土地增值税扣除项目 扣除项目土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧 扣除项目 土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；⑵土地开发 成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 上述扣除项目的具体内容为： 1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则 以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。 2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。 3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发 项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同 期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的 5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分
摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付
的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10 %以内 计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立 的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。 6）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20 %的扣除。 纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1）隐瞒、虚报 房地产价格的；2）提供扣除项目金额不实的；3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价， 又无正当理由的。 本章内容易出计算题，主要是各房地产税种的税率要记牢。同时最可能出计算题的是有关土地增值税的计算。土地增值税是对有偿转让建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 计算土地增值税，首先、要熟悉土地增值税扣除项目的构成中为取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等4个方面。
房地产开发企业增值税计算方法 房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下： 一、预交增值税 1、政策依据 根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。 2、申报示例 某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% =2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元
3、申报核算 2017年12月账务处理： （1）收到诚意金 借：银行存款100.00万元 贷：其他应付款100.00万元 （2）收到预收款 借：银行存款2,220.00万元 贷：预收账款2,220.00万元 （3）预缴增值税 借：应交税费-预交增值税60.00万元 贷：银行存款60.00万元 纳税申报 二、土地价款抵扣政策依据 1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2、财税〔2016〕140号第七条 向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法
1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
房地产开发企业如何缴纳土地增值税 问： 我公司在甲市开发的荷花湾小区接近旅游区，按照已经市政府批准的小区规划，共建设十栋楼房，其中十号楼建成大酒店，一层、二层做餐饮和休闲中心，三楼以上是客房。现在，酒店大楼主体已经完工，准备进行装修。请问，建成之后注册酒店公司是否缴纳土地增值税？是否有比较好的方法可以节省税费支出？ 某房地产开发公司 答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条"关于以房地产进行投资或联营的征免税问题"规定："对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。"这里讲的"房地产开发企业以其建造的商品房"指的是成品房，即完成设计所规定的全部内容的房产。酒店的设计中一般应当包括装修，如果房地产开发公司把装修竣工后的房产投资注册成立酒店公司，符合财税〔2006〕21号文的规定，就应当缴纳土地增值税。你公司的酒店大楼主体刚完工，还没有进行装修，应当属于"在建工程"，而不属于"建造的商品房".如果房地产开发企业以其开发的"在建工程"对其他房地产公司投资，符合财税〔2006〕21号文的规定，"以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发"的规定，应当缴纳土地增值税。如果你公司以在建工程对非房地产企业（酒店公司）投资，该文件没有规定征税，也可以理解为房地产开发企业以在建工程投资于非房地产企业，不征收土地增值税。所以，建议你公司以在建的酒店大楼对酒店公司投资，可以达到不征土地增值税的效果。 但是，注册成立酒店公司需要经过公安、消防、卫生防疫等多个部门的批准，这些部门一般要求在房产建成并取得建设工程竣工验收报告后，到现场进行检查，检查合格后才发给合格证书。如果是这样的话，房地产开发公司建造的酒店大楼就已经是"建造的商品房"了，再要投资和联营的，必须缴纳土地增值税。 如果遇到这种情况，房地产开发企业可以先到工商管理部门办理增加经营范围事项，兼营"住宿、餐饮"等酒店业务，酒店大楼建成验收后请有关部门来检查，取得合
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计
2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税 按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定 企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算， 在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。 确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3% 贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万 3、按城建税的规定，确定应缴城建税 企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能， 因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定： 企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。 企业发生的交易或者事项导致其承担了一项负债而又不确认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 湖南国税： （二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。 湖北国税： “零 “预 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
房地产企业增值税会计核算办法 （试行稿） 为积极应对房地产行业营改增的全面试点工作，确保相关税改政策在我公司的全面落实，正确指导下属项目公司开展相关会计核算，依据《企业会计准则》、《增值税暂行条例》、财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》等有关会计、税收制度及规定，结合房地产行业特点及公司实际经营情况，特制定本会计核算办法。 一、会计科目设置 1、
对于多期开发项目，为方便统计项目各期预缴增值税款与进、销项税额的发生、抵减、或取得等情况，真实反映各期增值税实际税负情况，以上“进项税额”、“销项税额”、“土地价款抵减销项税额”、“进项税额
转出”明细科目需按现有【项目期数】进行辅助核算，期数设置原则上采用现有分期，但如有以下情况应进行调整： （1）原作为一个项目分期进行开发成本核算的房地产项目，如既有采用简易计税方法征税，又有一般计税方法征税的，在确认【项目期数】时，需再次进行分期。计税方法不同，不得使用同一分期进行增值税业务的核算。 （2）采用一般计税方法征税的项目，取得多本《建筑工程施工 许可证》的，可不按《建筑工程施工许可证》进行分期，但须严格按照交付时间设立单独的分期进行增值税业务的核算，交付时间不同的分期，不得合并核算。 （3）为准确核算与房地产开发无直接关系的其他增值税涉税事项，在现有【项目期数】下设置“共同项”辅助明细。该“共同项”仅适用于与开发项目无直接关系的增值税业务（例：取得的增值税专用发票，不含税部分会计核算时属于“开发间接费用”、“管理费用”、“销售费用”、“固定资产”、“低值易耗品”，其进项税额应记入“共同项”下辅助核算）。（4）增值税核算业务下的分期，不得使用“待分摊项目”或类似性质的过渡性分期。例如：取得的进项税额，涉及到跨期分摊的，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，确实无法划分的，按照税法规定以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 （5）项目公司开发的自持项目，应设立单独的分期，其进项税额按照税
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. a the
房地产企业增值税计算缴纳分录 答：全面营改增后，销售不动产、不动产租赁、销售建筑服务，特定条件下需要预缴增值税。如：一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报；再如：房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。 案例分析 案例：假定A房地产开发公司甲项目（老项目、一般计税）于2016年6月1日采用预收款方式销售住房一套，收取款项111万元，6月份期末由“应交税费-应交增值税”
结转至“应交税费-未交增值税”的金额为7万元（应交税费与增值税有关的科目设置如附表，暂不考虑其他业务）。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）相关规定，A房地产开发公司应在7月份申报期内，向项目所在地主管国税机关预缴增值税3万元（111÷1。11×3%）。如果企业不计提应预缴的税款，直接在7月份缴纳： 借：应交税费-预缴增值税3 贷：银行存款3 这样做，会有两个小麻烦，一是在七月申报期内需要重新梳理、核对六月份预收房款的情况，然后计算并缴纳应预缴的增值税；二是在七月份缴纳六月应纳税款时，需要一并做这样的会计处理才行： 借：应交税费-未交增值税7 贷：应交税费-预缴增值税3 银行存款4
如果不做上述会计处理，直接按七月份“应交税费-未交增值税”的期初余额申报缴纳增值税，会使预缴的增值税没能抵减应缴纳的增值税。 出现这两个麻烦，是因为在发生预缴义务时，未做预缴税款的“计提”处理。根据预缴增值税的规定，发生纳税义务（如销售建筑服务）或收到预收款（如预售房屋）时，纳税人负有预缴税款的义务，此时，应确认为企业的一项负债，通过“应交税费——预缴增值税”核算，由于该负债可以抵减未来应纳增值税款，所以，同时应当将其确认为一项资产，通过“应交税费——未交增值税”来核算。于是，上面的案例中，在收到预收款111万元的当月（6月份），应进行这样的会计处理： 借：应交税费——未交增值税3（确认为资产） 贷：应交税费——预缴增值税3（确认为负债） 这样的会计处理后，6月份期末，“应交税费——未交增值税”的余额是贷方4万元（7-3），“应交税费——预缴增值税”余额是贷方3万元。这样，在七月申报期内，无须核对上月预收房款情况，只需根据七月份期初“应交税费——未交增值税”、“应交税费——预缴增值税”余额情况，在申报期内缴纳税款即可：
房地产企业增值税会计处理 随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。增值税区分一般计税方法和简易计税方法。本文结合现行房地产企业增值税相关政策及《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号），对房地产公司一般计税方法下增值税的日常会计核算分析如下： 一、预交增值税的会计处理。根据《国家税务总局关于发布〈房地产 开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%。 举例：某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2018年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,200.00万元。诚意金不预缴增值税，预收房款应预缴税款=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元，账务处理如下: (1)收到诚意金 借：银行存款100 贷：其他应付款100 (2)收到预收款 借：银行存款2,200 贷：预收账款2,200 (3)预缴增值税 借：应交税费-预交增值税60 贷：银行存款60 二、土地价款抵扣的会计处理。根据《营业税改征增值税试点有关 事项的规定》（财税〔2016〕36号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定:向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)。当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供
房地产业营改增主要文件 房地产业营改增主要政策文件有： 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 （国家税务总局公告2016年第23号）税收征收管理事项的公告》 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，
征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价