社区型商业街模式——商业设计新趋势
发表时间：2017-06-20T15:00:04.037Z 来源：《建筑知识》2017年8期作者：丁纪强
[导读] 本文结合个人近几年参与设计的实际项目，就“社区商业街模式”的商业项目如何打造成城市空间新形象。
（上海港普泰建筑设计咨询有限公司上海 200080）
【摘要】本文结合个人近几年参与设计的实际项目，就“社区商业街模式”的商业项目如何打造成城市空间新形象，如何实现商业价值最大化，进行了粗浅的探讨，以期为相关类似项目提供点参考。
【关键词】流线组织；兼容性；灵活性；类独栋；体验式商业；商业价值最大化；附加值
【中图分类号】TU247 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2017）08-0053-04
1.引言
随着电商对传统商业模式的冲击，特别是对MALL的冲击，随着人们生活品质的提高接着对购物环境品质的提升，商业设计越来越多的更加注重休闲体验的设计，也随着近些年房地产市场的大环境的变化，商业项目开发也越来越重视开发的可控性，社区型商业街在营销、招商及个性化等方面具有较高的灵活性，从欧洲商业发展来看，社区型商业街模式也是必然的商业设计新趋势。
目前我所在公司控股的“锋思设计”转型商业设计十多年，很幸运我师从于公司创始人方华先生，伴随着公司一起成长，我也有幸参与设计了很多商业项目，一些已经落成一些正在实施中。
2.社区型商业街模式
社区型商业街模式是通过室外步行街进行流线组织的商业建筑。它以低多层建筑为主。包含沿街商铺、中小型独立建筑等形式。功能较为灵活，以休闲、娱乐、餐饮、儿童功能为主，辅以部分大中型的主力店（自持物业）及办公酒店住宅类销售物业。社区型商业步行街面积通常在5~20万平方米之间。
社区型商业街的本质并非降低“品质”，而是将过去的百货销售式商业还原到人们所熟悉的休闲街区式商业。街区商业的设计也有自己的开发模式和设计原则。
2.1 社区型商业街的开发模式
社区型商业街一般包含以下部分：
（1）商业步行街
商业步行街的主要通道两边布局各种业态的店铺，在一些重要位置（有些商家比较强势）或次要位置放置中小型主力店，该部分应保持35%以上的自持，以控制商业形态和档次定位。
（2）独立商业建筑
独立商业建筑体有利于中大型商家入驻或经营（含百货、购物中心等），同时在招商上兼容性最佳。此类建筑以自持物业居多，一般位于商业街主入口广场或临街面。以利于入驻的主力店吸引人群进入商业街。
（3）地下商业街
可以利用高差掉层或下沉广场，把地下空间开发成室内步行街，一般和超市比邻。地下步行街必须有较多的开敞，以弱化地下层的感受。地下商业街可以放置时尚、休闲、快餐饮等业态。
（4）办公、酒店、住宅建筑群（视规模而定）
办公、酒店及住宅建筑的流线组织需要和商业街流线分离，此类建筑大部分为销售物业，是平衡前期投资的必要手段。
2.2 流线组织
商业建筑规划中最重点是流线设计（组织），这包含商业人行流线组织、机动车流线组织、货流组织。又以商业人行流线组织最为重要和专业，合理人行流线组织能使商业规划设计事半功倍，当然万事都有一些规律可寻。
（1）唯一性原则
各商业区商业主街（主流线）只有一条最佳，商业主街分支容易造成一定的误导，表面上增加了主街的长度，增加了沿街商业的面积，但实际上容易让人产生困惑，大部分人都会愿意走向较大的商业街，而不是支街。支街只能出现在目的性较强的专业市场中。而在主要入口广场处分支是允许的，因为入口广场一般较大，较短的分支一般不会造成困惑。并且一定不要出现尽端式商业街或广场。
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业 模式 时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者: 核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市
华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大
1. 商业配套的建设类型 根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套： 1.1 住宅底商 即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房，以基本满足就近区域内居民对日常 生活用品的便利性需求。 1.2 独立商业街 位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿 街两侧设有独立商铺，以充分满足居民的日常生活需要。 1.3 社区商业中心 设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体，与酒店、运动中心等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系。 2. 商业配套规划原则 2.1 便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现 满社区居民便利性需求的原则； 2.2 和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性 及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则； 2.3 开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于 外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求； 2.4 适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的 开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套；2.5 景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融 入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文 化气息的购物、休闲的环境。 3. 商业配套总体规划建设要点 3.1 中型楼盘： 3.1.2 楼盘总人口规模：2000-5000户； 3.1.3 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行 配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置； 3.1.4 可设定的商业层次：住宅底商+商业街； 3.1.5 商业交通时间：步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功 能较完善的商业服务业网点15个以上； 3.1.6 商业功能满足：日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。 3.2 大型楼盘： 3.2.1 楼盘总人口规模：5000-15000户； 3.2.2 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.7-0.9平米/人的标准进行 配置,或参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置； 3.2.3 可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心, 商业街和社区商业 中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80％：20％为宜； 3.3.4 商业交通时间：社区商业中心与住宅的距离不少于100米，步行15分钟 以内，辐射半径约1000米；
万科独立和底层商铺设计指引 1、目的 1）统一商铺设计语言 2）推进商铺设计标准化 3）减少商铺设计失误 4）为商铺设计评审提供依据 2、适用范围 适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积 500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。 3、术语解释 1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为万—万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。 2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。 3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。 4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。 5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。 6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。 7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。 8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。 4、执行标准 1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。 2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。 3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。 社区商业业态分为以下四大类： 1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。 注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。 2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。 1、在项目定位阶段，营销部负责提供以下表格，作为设计的必要输入条件 2、G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低 于。 3、通常情况，餐饮面积占商业总面积约30%较为合适。
社区商业规划布局与业态组合 规划布局 在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。 ■ 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； ■ 必备性商业：满足生活基本需求； ■ 特色性商业：吸引客流，丰富业态。 一、社区商业的含义： “Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。 二、社区商业一般配置的商业业态： 社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。 社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。 在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分） 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。 二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。 社区商业业态应该如何定位： 目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。 一、社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次， 1、即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“ 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，
社区商业面积配比和规划设计研究 社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 社区商业面积配比要点 1、社区商业面积规划原则 为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。 根据赢盛长期的市场调查及对标杆社区商业的研究： 面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。 社区商业面积配比一般法则 经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。 通过以上标杆社区商业研究，赢盛认为： 定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%~3.5%之间比较适宜；定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在 4.5%~ 5.5%之间比较适宜； 定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%~6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。另：
万科社区商业设计要求 一、店铺价值 1.店铺价值与面积 店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑： （1）销售型： ①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。 （2）持有型： ①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半， ③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。 2.店铺价值与位置 店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。 销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。 店铺价值逻辑 ①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮 ②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮
二、店铺类型 1.店铺分类 店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。 三、店铺平面 1.开间进深比 开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是 比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。 ①开间进深比合理区间为1:2~3:10 ③一般情况下进深最大不要超过15m
③常见铺为4.2mX12m 商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。 ①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。 ②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺 案例：商铺面宽与柱距的关系 反面案例：深圳翡丽郡
社区商业建筑规划五个要点 一、各业态布局要点 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： （1）、在商业布局时，可以优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用； （2）、餐饮等业态有噪音、油烟等污染问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； （3）、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租区域，但必须保留良好的展示面。 二、社区商业中主力店、次主力店、一般零售业态的面积规划 1、超市百货主力店面积： 一般标准超市规模达到6000-15000平方米，单层面积一般在3000平米以上，进深最低30米，一般35米以上；家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达6000平米以上，进深在45-50米以上。 2、次主力店面积： 次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如西式连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间，而中式连锁快餐在100-300平米。 3、一般社区零售业态面积： 街铺通常情况下以经营社区便利为主，其次一般快餐店、美发店经营面积较大，一般在100平米左右，美容、沙龙一般在500-1000平米，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。社区便利店只需要40-50平方米； 三、社区商业复式铺规划
社区商业也常出现复式铺位，一方面出于商户仓储和经营的需要，另一方面由于开发商增加销售卖点，打出“买一层送一层”的概念。复式铺位规划时需注意以下两个问题，一是为保证其装修后的实用性，其铺位进深要求应在16米以上；二是层高一般要求在5.5米——6米。 四、如何解决二、三层街区存在的问题 目前，国内社区商业中普遍在在二层以上街区经营死火或是空置的难题，二三层经营难、定位难是一直以来困扰社区商业街的一大难题。究其原因，一方面是由于前期在业态定位上出现偏差；另一方面就是二层以上建筑规划存在较大问题，尤其是二层以上的人流引导和垂直交通的设计规划留下的硬伤。 一般可以通过以下两种方式的解决： 1、通过二三层街区的定位来解决： （1）、通过一二楼甚至三楼连体铺位作为品牌形象店来解决二层以上定位难的问题，但往往一般社区商业需要二三层以上的商家并不多见； （2）、社区商业街应尽量避免在二层以上做零售业态，而宜定位为大面积的餐饮、网吧、教育培训、SPA、休闲会所等餐饮娱乐休闲配套类的业态。 2、通过增加高楼层的垂直交通系统 （1）、通过在一楼牺牲部分铺位设计成步梯，或将此铺位设计成二层以上大型商家的大堂。（2）、在一楼设计步梯上二三层，同时在二三层设计连廊，从而使二三层各商铺能够充分共享人流。 （3）、如有必要，应在一层设置垂直电梯，直通二三层。 五、如何处理好商业与住宅的关系 1、当前社区规划设计重住宅轻商业的现象比较严重，导致商业空间难用。 发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商业的空间破坏性较大，主要体现在： 1）：住宅核心筒的摆放位置不当，导致商业整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线； 2）：住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商业空间十分难用； 3）：住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在；
社区商业中心建筑设计 一、设计目标 1. 通过研究建筑与历史街区基地环境之间的关系，运用正确的设计方法，以基地环境、社区居民行为方式和建筑功能分析为依据，进行设计构思。 2. 掌握商业建筑设计的一般原则和设计要求，掌握商业类建筑内外环境的处理与商业氛围的营造，并了解中小型公共建筑设计的功能组织、空间形态、体量处理原则、结构形式和设计要求。 3. 学习外部空间设计的基本原则，处理建筑与基地周围环境之间的关系。 4. 学习建筑设计中安全疏散与防火、结构选型、建筑设备等的有关知识。 5. 训练并提高建筑设计表达能力与技法。 6. 融合贯通相关学科知识，把握建筑设计发展趋势。 二、设计要求 掌握社区商业建筑设计方法，采用相适应的商业模式，创造鲜明的具有时代特征的历史街区建筑。 1. 明确设计概念，宏观把握整体空间和场地设计； 2. 符合社区消费购物群体的行为心理特征，平面布局合理； 3. 交通流线顺畅合理，做好商业动线的设计，避免人流、货流交叉； 4. 营造具有特色的商业建筑室内空间环境； 5. 满足防火疏散要求； 6. 充分运用各种手段营造适宜的室外环境，场地设计，入口广场、室外小品、绿化等自定 7. 建筑造型能够体现现代商业建筑特点；又能与环境相协调，创造符合地域特征的建筑形象； 8. 建筑方案应适当考虑无障碍设计； 三、设计内容 1.项目概况，拟在南方某市繁华历史地段投资兴建一综合性社区商业中心，基地北侧为城市地铁出入口，西侧是城市主干道及新建居住区；东侧是城市保留的传统街区，如图，基地地势平坦，建筑后红线5m，后退保留建筑6m，建筑面积规模4500m2（可±10%），建筑3-4层，总高度不超过24m。采用框架结构体系。建筑密度≤35%，绿地率≥30% 2. 各部分面积及空间组成分配如下： 1）商业铺位：1000m2 2）社区商业：1400m2，包括
三、产品设计建议要点 项目商业部分主要为住宅裙楼，社区商业部分除生活超市为两层裙楼外，其余部分皆为一层底商；餐饮娱乐部分既有两层，也有三层裙楼；城市服务部分皆为两层裙楼。本案产品主要考虑以下几方面情况。一是商业部分与住宅的分隔；二是裙楼外立面处理；三是商铺结构，以及大堂设置。 （一）商业部分与住宅的分隔 本案商业部分对住宅的影响主要集中在餐饮娱乐业态所产生的油烟、噪音和热力影响上面，而城市服务组团和社区商业组团的影响相对较小。 1、住宅与商业的分隔： 垂直分隔：餐饮娱乐部分裙楼与住宅之间，设置架空层，可建设绿化景观，并预留中央空调冷却塔放置位。通过绿化、娱乐休闲设施全面提升花园环境。 城市服务和社区商业组团住宅不设架空层，按常规谁即可。 横向分隔：主要是注意住宅与商业部分的楼距，特别是迪厅、KTV包房的噪音、光污染和对住宅隐私的音响；其余部分按常规即可。 2、餐饮排污通道 油烟排放：现主要考虑将餐饮业厨房放置于裙楼首层，排油烟采取冷却过滤的地下排放模式，并与住宅下水道相分离，排气口远离人群和住宅。 餐饮垃圾处理：主要解决通道问题，一般餐饮单位会有固定的垃圾收方，并会自行解决对方问题，这主要需加强管理。但通道因设置在背街面，并与人流、住宅有一定距离。 3、消费人群与居住人群的分流 消费人流通道主要设置在临街面，消防通道可是这在背街面。 （二）裙楼临街外立面处理 1、建筑外观： 应具有现代感、结构有力，条块简洁大方，主要临街面可设置骑楼或伸出遮阳（雨）篷。2、外立面广告位： 主要在餐饮娱乐区、城市服务区设裙楼外立面设广告位，但应注意观景窗与广告位的平面布局协调，同时也须显现广告的气势；社区商业部分广告位主要为门头广告位为主。 3、广场布置： 在道路交叉口（大型餐饮、生活超市）可设小广场，广场地面除铺设完整外用不同的地面材料加以区分。为促销吉庆活动预留空间。 （三）、商铺结构建议 1、铺面层高 社区商业和城市服务部分商铺，层高按照常规4米就已经足够了；但餐饮娱乐部分、生活超市考虑其内部装饰的可塑性，以及人员多，空间舒适度要求高，可以考虑为5米。 2、铺面开间 城市服务组团和餐饮娱乐组团（包括生活超市），都需要大开间以显示内部气势，基本要求柱距为8米，首层门面以4米作为零时分隔；餐饮娱乐进深要求较长，可考虑为30—35米左右，城市服务组团进深可为16米左右；二层三层，视销售和租赁需求进行分隔或不分隔。其中，大型夜总会（迪厅、KTV大厅）设置，可考虑于二三层预留挑空位置。 社区商业组团柱距要求6米即可，门面以3米作为零时间隔，进深在12米左右为宜。 3、铺面设施 主要以生活排污管道、自来水、（餐饮娱乐煤气管道）、电表箱、电话、闭路电视、宽带的分布主要考虑在铺面背街面一线，并可根据铺面划分要求牵引或连接。 餐饮娱乐（生活超市）和城市服务组团，可根据铺面划分或需要预留上下步梯位置。
万科社区商业运营模式分析 导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等
在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。 便利店 超市/餐饮店 购物中心 商家选取 （1）超市 前提条件： a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）； b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）； c.万科返租，控制业态。 具体要求： 1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）； 2) 价格：不宜高于区外价格15%以上； 3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品； 4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜； 5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00； 6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；
（2）菜市场 前提条件： a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）； b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）； c.万科返租，控制业态。 具体要求： 中型市场 1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行； 2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等； 3)价格：宜与市场价格接轨； 4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜； 5)环境：明亮、干净、无异味； 小型菜市场或超市肉菜专柜 1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要； 2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等； 3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%； （3）银行 a.前提条件： b.社区周边没有，则配； c.万科返租，控制业态。 具体要求： 1) 品牌：至少有一家国有四大银行。需求以四大银行（中国银行、建设银行、工商银行、农业银行）为首选。其次，为招商银行、广东发展银行等； 2) 柜台业务：应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办理贷款还贷业务、基金等投资业务等； 3) ATM机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本业务；保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取（注：ATM机个数需求不明显）； 4) 安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATM机之间的距离等 前提条件： a.社区周边没有，则配； b.万科返租，控制业态。
好的社区商业这样策划定位 社区商业作为城市活力的毛细血管网，仅2014上半年时间，国内顶尖的几大开发商已经研发成型了商业产品线，并成为其社区开发的标配。迅速从"草莽"竞争格局升级至产品线竞争局面，成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的"品类杀手"。社区商业如何进行产品定位，才能实现错位竞争？怎样的业态规划，才能符合市场需求？ 一、社区商业产品定位要点及方法 1.定位要点 主题定位 档次定位 租售定位 主要考虑因素： 1、市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 2、发展商的意图； 3、若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 4、若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；
5、若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，主力店及内铺建议只租不卖。 规模定位 主要考虑因素： 1、区域的商业市场容量； 2、市场整体租售状况对项目规模的影响； 3、项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 4、主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）； 5、竞争性项目、市政规划对项目规模的影响； 6、项目自身条件对规模的影响。 功能定位 客群定位 租金定位 主要考虑因素： 通常是运用市场比较法进行定价，通过周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要考虑因素： a、整体区位 b、商业氛围 c、人流量 d、主力店 e、交通条件 f、发展商实力
g、规模主题 h、升值前景 业态定位 主要考虑因素： 1、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 2、是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 3、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 4、符合商铺建筑设计技术指标； 5、前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位； 6、主力店选择考虑经营特色、经营主体与项目整体统一，并以相对优惠租金吸引客户。 2.定位模式及方法 二、社区商业业态规划重点及策略 1.业态规划重点 规划布局 （1）在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别 主力店：各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； 必备性商业：满足居民生活基本需求；
社区商业的规划与设计要点 顶 社区商业以服务本地区或本楼盘居民的日常消费为主要功能导向，所以从业态上来说，以以下几类为主： 1、生活配套服务：鲜花店、洗衣店、超市、便利店 2、家居生活类：如家居装饰品、家纺用品店等 3、休闲生活类：咖啡馆、足浴、美容、美发、KTV 4、餐饮：中餐、西式快餐、各类特色餐饮 5、零售类：男装、女装、童装、珠宝等 从比例结构上来说，休闲生活和餐饮类的比重达到60%-80%。 我们在进行上商业的规划与设计时，就需要考虑到功能的配置以及主力的业态是什么，从而按照这些业态的特性进行系统的规划与建筑设计。 在设计的过程中，要考虑以下细节： （1）建筑的风格是否有特色？ 建筑风格既要与周边社区建筑的风格相协调，又要有特色，才能让商业更活泼，更生动。（2）建筑的外立面要注重变化 （3）社区商业的主力店设计 （4）建筑的精神堡垒 （5）商业的广场规划 （6）人流动线 （7）停车的便捷性 （8）卸货区 卸货区要预留好，货车的通道宽度及高度要求一定要达标。涉及到大型超市的，卸货区更要注意。 （9）广场及内街地面的材质及图案 （10）雕塑等小品的设置 （11）休闲座椅 （12）灯光 （14）LED (15）广告位要预先设置 （16）背景音乐 （17）标示系统及指引 （18）观光电梯的设置 （19）自动扶梯的设置 （20）下沉广场 （21）地下空间 （22）地下配套：隔油池、排污等 （23）水景的设计 水能生财，所以风水里特别讲究水景的安排。水景尤其是各式喷泉的设计，让商业区更富有动感，更有亲和力。 （24）各类尺度的合理设置：
店铺面宽、店铺进深、街道的宽度、结构层高、柱网 （25）垃圾收集区 集中性的社区商业中心或小型商场，一定要合理安排垃圾房的位置，要便于商家的使用，还要隐蔽和通风。垃圾收集区还不能距离住宅太近，不然要遭居民的投诉。 女人如春天的桃花。阳春三月，春暖花开时，婀娜多情的桃花会竞相开放，如一片片红霞，与如纱的垂柳，形成了桃红柳绿的春日美景。而青春靓丽的美女，正恰如春光明媚中盛开的桃花，缤纷绚烂，激情四射，充满青春的活力，充满青春的幻想，充满青春美妙的情怀。 青春岁月，容光焕发的美女，爽朗的笑声，轻盈飘逸的秀发，眉飞色舞的眼神，热情奔放的性格，恰如妩媚鲜艳的桃花，装扮了温暖的春天，惊艳了春天的美丽。无论走到哪里，美女总会给人赏心悦目的感觉，总是一道靓丽的风景，使春天增添了无与伦比的靓丽，所以说女人如春天如霞的桃花！ 女人如夏日的荷花。“ 接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红。” 炎炎烈日下，荷花亭亭玉立，静谧地开放，粉绿相间，分外妩媚。“出污泥而不染，濯清涟而不妖.” 清白闲逸，自由脱俗，清新淡雅，芬芳四溢的天然美丽。远离喧嚣的尘市，在一方水土里，独享一份圣洁高雅，恬静安然的舒适，柔情似水的缠绵婉约，恰如一个静享清欢的善良女子。 “ 清水出芙蓉，天然去雕饰.” 女人天生就是清纯、善良、静美、温柔如水的性格，拥有善良的心灵，宽容的心胸。每天只求安静地做好自己，不斤斤计较，不张扬，以一颗博爱之心，宽容身边的人和事。容忍于心，善存心间，用一颗感恩的心，温暖着身边的人和事，所以说女人如夏日清爽的荷花！ 女人如秋天的菊花。秋高气爽，硕果累累时，到处是丰收的喜悦景象。一场秋雨一场寒时，百花凋谢，万物凋零的时刻，菊花却在风吹雨打中毅然绽放，用顽强的生命力，笑对风雨。多姿多彩的菊花，傲然开放，装点了秋日的荒凉。“ 采菊东篱下，悠然见南山。”怡然自得的享受啊！
社区商业规划设计的八大要点 随着城市化进程不断深入、交通网络日趋发达，在郊区地价相对低的情况下，“郊区大盘”社区商业成为众多企业大亨选择的热点区域。但是，郊区大盘的社区商业，往往存在几个问题：体量大，人均商业面积远超正常水平；人气差，缺乏消费力支撑，难成气候；定位不准，导致业态经营混乱。 如何解决规划设计矛盾？本文从商业配套、总体规划、业态规划、建筑布局、建筑结构/水电/暖通设计、交通设计、建筑外观及景观设计等8大方面进行阐述。 1、商业配套建设类型 根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套： 1.1住宅底商 即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房，以基本满足就近区域内居民对日常生活用品的便利性需求。 1.2独立商业街 位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺，以充分满足居民的日常生活需要。 1.3社区商业中心 设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体，与酒店、运动中心等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系。 2、商业配套规划原则
2.1便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满社区居民便利性需求的原则； 2.2和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则； 2.3开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求； 2.4适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套； 2.5景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。 3、总体规划建设要点 3.1 中型楼盘： 3.1.2楼盘总人口规模：2000-5000户; 3.1.3商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置; 3.1.4可设定的商业层次：住宅底商+商业街; 3.1.5商业交通时间：步行10分钟以内;社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上;
第七篇万科、龙湖、花样年....7大社区商业模式PK 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。”
社区商铺的商业业态和规划设计 很多开发商一直想做好社区商铺，却总感到力不从心，原因往往在于无法很好地控制业态。在目前看来，对社区商业业态进行控制最有效的方法，就是对租售比进行控制。 有一些开发商尝试的做法较为新颖，即与广大商家结成“社区商业联盟”，从而形成更为紧密的互动型合作。一些在业态组合上有独到经验的楼盘商业街，正在成为杭城社区商铺的行业样板。 “主力店效应”带热商圈 早上在知味观吃点心，然后到世纪联华超市挑选新鲜食品或日用品；也可以在新华书店买一本书，然后到两岸咖啡点一杯“摩卡”享受一个下午的悠闲时光……这是坤和·亲亲家园社区商业带给三墩居民的悠闲生活。 傍晚下班后换上在楼下KAPPA店新买的运动服，然后到蓝仕堡健身中心去活动一下，8点左右结束运动时，健身中心楼下的浮力森林会有最后一批现烤的芝士面包出炉，去买上几个，踱到隔壁的星巴克或者必胜客坐上一会，把身子陷进软软的沙发中，透过大面积的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影……这是红石·中央花苑社区商业提供给湖墅南路附近居民的小资享受。 随着大批主力店铺进驻，杭城一些楼盘的社区商铺在经营上获得了突破性的进展。所谓主力店，就是一个商业业态构成中有大品牌的商家进入占据主要位置和大部分的经营面积。目前的主力店多定位在一些外资的大型商业。这些主力店的进入所产生的主力店效应，首先体现在会带动商业地产出租或销售上。国际商业品牌的选址通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，与其去花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随国际商业品牌做“傻瓜”式投资：他们把店设在哪儿，就去哪里投资。同时，在商业经营中，主力店会带来人流和客源，使其周围的其他商业经营者受益。 有主力店的地方，就有无穷的商业机会。 继世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店等品牌商家相中了三墩大盘坤和·亲亲家园的亲亲生活广场后，花店、服装干洗店、相片冲洗店等大量便利型商店也迅速跟进，不仅方便了亲亲家园的业主，还吸引了整个三墩区域的居民前往消费。再如朝晖路上的广厦·绿洲花园引入了“华润万家生活超市”，带动了商铺价值的提升，实现了88.25％的社区商铺销售率。红石·中央花苑自2005年10月底交房至今仅仅一年多的时间，就形成成熟的商业氛围。今年年初，星巴克率先入驻，开业当天，就达到了100％的上座率；紧接着世界上最大的餐饮集团——百胜全球餐饮集团旗下的两大品牌必胜客和肯德基也先后入驻，湖墅南路一下子热闹了起来。“星巴克、必胜客和肯德基这三颗棋子一落定，整个社区商业街的大局基本上也就形成了。”红石房产总经理助理祁国英介绍说。看到了这里的超强人气，去年11月份，健身品牌蓝仕堡从西湖边的大型商场迁到这里，开出杭州旗舰店，虽然3000平方米的实用面积比之前高出了两倍，到晚上却还是供不应求。同时，耐克、阿迪达斯等运动名牌也纷纷进驻，意大利的背靠背Kappa在这里开起了全国第四家、杭州惟一的三代形象店；童装界最负盛名的好孩子童装也来到了宜家道，在这里开起了首个旗舰店；浮力森林蛋糕房销售额在杭州17家门店中排名前三强…… “只租不售”模式受宠 家住城西某楼盘的温先生说，他家楼下的临街商铺经常会改头换面，去年底还是一服装店，转眼就变成了房产中介，没过多久卖上了早点，这两天又看到店面转让的告示贴在门上。小区里的许多店面都是这么折腾来折腾去，能够顽强存活下来的，就剩一些小餐饮店和洗头房了。
【商业地产】社区商业面积配比和规划设计探讨 社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，是提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。本文结合相关案例解读了社区商业的面积配比与规划设计方面的要点及原则。 社区商业面积配比要点 1.社区商业面积规划原则 为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。 根据长期的市场调查及对标杆社区商业的研究：面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。 2.社区商业面积配比一般法则
经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。 通过以上标杆社区商业研究，我们认为： （1）定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%-3.5%之间比较适宜； （2）定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在4.5%-5.5%之间比较适宜； （3）定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%-6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。 另：按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。 3.标杆社区商业研究 在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。假设社区商业的经营不能够实现投资价值的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的社区商业在投资者看来是不具备投资价值的。以下是一些做得比较成功社区商业案例的设置标准。 万科蓝山 建筑面积：15万平方米；商业面积：4000平方米商业面积/建筑面积=2.7% 广州万科四季花城 建筑面积：50万平方米；商业面积：1.5万平方米商业面积/建筑面积=3% 万科城市花园 建筑面积：20万平方米；商业面积：1万平方米商业面积/建筑面积=5% 深圳万科城 建筑面积：50万平方米；商业面积：3万平方米商业面积/建筑面积=6% 丽江花园 建筑面积：149万平方米；商业面积：8万平方米商业面积/建筑面积=5.4%
万科社区商业设计规范 万科独立和底层商铺设计指引 1、目的 1）统一商铺设计语言 2）推进商铺设计标准化 3）减少商铺设计失误 4）为商铺设计评审提供依据 2、适用范围 适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积 500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。 3、术语解释 1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为万—万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。 2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。 3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。 4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。 5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。 6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。 7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。 8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。 4、执行标准 1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。 2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。 3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。 社区商业业态分为以下四大类： 1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。 注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。 2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。 1、在项目定位阶段，营销部负责提供以下表格，作为设计的必要输入条件 2、G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低 于。