社区商铺的商业业态和规划设计
很多开发商一直想做好社区商铺，却总感到力不从心，原因往往在于无法很好地控制业态。在目前看来，对社区商业业态进行控制最有效的方法，就是对租售比进行控制。
有一些开发商尝试的做法较为新颖，即与广大商家结成“社区商业联盟”，从而形成更为紧密的互动型合作。一些在业态组合上有独到经验的楼盘商业街，正在成为杭城社区商铺的行业样板。
“主力店效应”带热商圈
早上在知味观吃点心，然后到世纪联华超市挑选新鲜食品或日用品；也可以在新华书店买一本书，然后到两岸咖啡点一杯“摩卡”享受一个下午的悠闲时光……这是坤和·亲亲家园社区商业带给三墩居民的悠闲生活。
傍晚下班后换上在楼下KAPPA店新买的运动服，然后到蓝仕堡健身中心去活动一下，8点左右结束运动时，健身中心楼下的浮力森林会有最后一批现烤的芝士面包出炉，去买上几个，踱到隔壁的星巴克或者必胜客坐上一会，把身子陷进软软的沙发中，透过大面积的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影……这是红石·中央花苑社区商业提供给湖墅南路附近居民的小资享受。
随着大批主力店铺进驻，杭城一些楼盘的社区商铺在经营上获得了突破性的进展。所谓主力店，就是一个商业业态构成中有大品牌的商家进入占据主要位置和大部分的经营面积。目前的主力店多定位在一些外资的大型商业。这些主力店的进入所产生的主力店效应，首先体现在会带动商业地产出租或销售上。国际商业品牌的选址通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，与其去花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随国际商业品牌做“傻瓜”式投资：他们把店设在哪儿，就去哪里投资。同时，在商业经营中，主力店会带来人流和客源，使其周围的其他商业经营者受益。
有主力店的地方，就有无穷的商业机会。
继世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店等品牌商家相中了三墩大盘坤和·亲亲家园的亲亲生活广场后，花店、服装干洗店、相片冲洗店等大量便利型商店也迅速跟进，不仅方便了亲亲家园的业主，还吸引了整个三墩区域的居民前往消费。再如朝晖路上的广厦·绿洲花园引入了“华润万家生活超市”，带动了商铺价值的提升，实现了88.25％的社区商铺销售率。红石·中央花苑自2005年10月底交房至今仅仅一年多的时间，就形成成熟的商业氛围。今年年初，星巴克率先入驻，开业当天，就达到了100％的上座率；紧接着世界上最大的餐饮集团——百胜全球餐饮集团旗下的两大品牌必胜客和肯德基也先后入驻，湖墅南路一下子热闹了起来。“星巴克、必胜客和肯德基这三颗棋子一落定，整个社区商业街的大局基本上也就形成了。”红石房产总经理助理祁国英介绍说。看到了这里的超强人气，去年11月份，健身品牌蓝仕堡从西湖边的大型商场迁到这里，开出杭州旗舰店，虽然3000平方米的实用面积比之前高出了两倍，到晚上却还是供不应求。同时，耐克、阿迪达斯等运动名牌也纷纷进驻，意大利的背靠背Kappa在这里开起了全国第四家、杭州惟一的三代形象店；童装界最负盛名的好孩子童装也来到了宜家道，在这里开起了首个旗舰店；浮力森林蛋糕房销售额在杭州17家门店中排名前三强……
“只租不售”模式受宠
家住城西某楼盘的温先生说，他家楼下的临街商铺经常会改头换面，去年底还是一服装店，转眼就变成了房产中介，没过多久卖上了早点，这两天又看到店面转让的告示贴在门上。小区里的许多店面都是这么折腾来折腾去，能够顽强存活下来的，就剩一些小餐饮店和洗头房了。
由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。商业物业大多采取出售的方式。由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。
随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。
“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。
调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。”
同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。其二期6000多平方米商铺即将推出，也是采取可租可售方式。
“社区商业联盟”引发关注
在商业地产的运营过程中，不缺开发商业物业的开发商，也不缺寻找商业物业的商家，遗憾的是，双方总是在相互寻找中失之交臂。
“开发商与商家之间合作条件难以达成共识，这是很大的问题。”我爱我家事业发展部副经理沈静以超市行业为例分析说，超市行业是微利行业，利润是靠做量、做规模创造的，因此，在合作方式上首选租赁方式，以缓解巨额成本低额压力，同时零售商进入一个新的市场，一般需要3―5年的市场培育期，前几年的租金需要得到开发商的配合，以实现最终的共赢。而房产公司投入开发以后，希望通过出售快速回笼资金，出租租金定价比较高，所以双方很难达成共识。
基于对杭州社区商业发展趋势的把握和房产开发商、商家在社区商业招商过程中产生的各项需求，日前汉嘉机构百盛招商还倡议成立了“杭州社区商业联盟”。汉嘉机构执行总裁梅杰介绍说，社区商业联盟的成立将实现社区商家之间的优势互补、提升与开发商的谈判层次、减少开发商社区商业招商过程中的各项阻力，促进杭州郊区大盘生活配套的快速成熟，从而推进住宅郊区化的实现。
早在2002年，坤和建设就尝试着构建社区商业联盟，为的就是联合社会各界优势品牌和投资者，形成三方紧密盟友，以科学规划业态，统一开业，统一宣传包装，包括返利等经营支持，从而实现开发商、投资者、经营者三赢的经营模式。通过社区商业联盟，坤和建设已经成功运作了山水人家、亲亲家园的社区商业。
为了确保亲亲家园高品质完全功能社区的定位以及整个三墩商业品位，坤和建设在出售亲亲家园社区商业物业的同时，一律与购买者签订《商业用房品质经营保证协议》，对该商业物业今后的经营业态、开业时间等一系列问题进行设定，并采取相应的奖励政策。在今天，我们看到的亲亲家园生活广场上许多开业的商家，包括新华书店、世纪联华，可以说都是经过开发商精挑细选，按照不同业态规划控制并采取诸多销售、返利等优惠政策所引进的。正是由于社区商业联盟的作用，许多商家对亲亲家园高规格的商业配套设计以及6000多位业主的入住规模、未来三墩近40万人口的巨大消费潜力充满信心，纷纷主动与坤和建设洽谈社区商铺的购买和进驻事宜。开发商在社区商铺销售的同时，自己实行统一招商、统一开业的社区商业运营模式，在杭州也属首次，这为今后杭州乃至整个浙江的房地产社区商业的开发与经营提供了借鉴。此外，为了使亲亲家园生活广场开街购物节能够顺利开幕，坤和建设还针对商家推出了开业奖励政策。凡在规定时间前开张营业的亲亲家园签约商家(仅指直接购买的商家，不包括租户)，均获得价值不菲的奖励，且赠送安装新风系统和除湿机。
社区商业的销售难、招租难、经营难，一直是备受关注的一个行业话题。实际上，除了招商能力与业态组合，社区商铺的规划设计也是非常关键的。如果布局及尺度设计不当，商铺很可能就会成为“伤铺”。
一字排开未必聚财
“‘一’字和‘U’字的区别在哪里？从长度上看，‘U’字型显然比‘一’字型更长，而且‘U’字型比‘一’字型更富有节奏变化。”这并不是为了对中西文字进行比较，而是建筑师林松在分析社区商铺的沿街面问题。
林松是林松建筑设计有限公司总建筑师，在商业规划设计上拥有丰富的经验。他认为把社区商铺的沿街面设计成“U”字型，不仅可以增长人们逛商街的时间，而且使整条社区商业街富有更明显的节奏变化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以让张扬的商店进驻到凸出来的商铺，而相对内敛的则可以进驻到凹进去的商铺中。
但是，在杭州的大多数楼盘中，更多的社区商铺沿街面还是“一”字型设计。建筑设计师们经常把这类社区商铺形象地称作“沿街绣花边、路边一层皮”。既然“U”字型比“一”字型更有优势，开发商却宁愿选择“一”字型呢？林松直截了当地解释说，利益使然。由于在通常情况下商铺价格高于住宅价格，许多开发商将其视为利润的重要来源，因而只要条件允许，开发商就会尽可能多建商铺，于是出现了凡是临街都有商铺的“惯例”，极端的例子是四面商铺合围，中间设计成内街，商铺高达3层甚至更高的案例。过多的商铺设计不但影响了社区的居住品质，也为过剩埋下了隐患。根据行业经验值，一个城市人口与商业面积的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之间，而非商业区的普通住宅小区，商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。
开发商为了做足容积率，通常让小区住宅部分有更大的花园景观，商铺一般会贴近马路，紧靠建筑红线做。当然也有例外。如红石·中央花苑在红线范围内做了后退，并且做出了“U”字型的社区商铺沿街面。“红石·宜家道商铺一般在红线范围内后退了12米，最深的地方后退了22米。”红石房产工程部经理陈荣兰介绍说：“‘U’字型商铺，使沿街面更长，立面更为丰富。人流比较不容易快速通过，会停留更长时间，商业氛围更加浓厚。空出了大块面积，为整个区域形成广场的效应，不仅可以聚集更多的人群，也为日后的停车创造了有利的条件。”
商与住“互补不互扰”
建筑师林松认为，如何在建筑设计过程中处理好底商与上层住宅的关系，也将影响到商铺日后的招商经营。
比如在风力等因素影响下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的人群就有可能受到人身伤害。这种情况其实完全可以避免，只是需要开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后5—10米，与底商保持一定的距离，在底商屋顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人身伤害。当然，为了弥补这部分空间的损失，可以根据建筑结构，适当地在楼盘的另一面将住宅超出底商3—5米。
开发商在项目规划时，对于底商应该有一定的弹性，要方便投资者进行改造。要最小化上层户型方面对底商的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变得宽大，失去部分中小户型的购买群体。
不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公共设施：商品房的底层大堂、电梯井、消防通道、上下水管道等设施必定会占据底商的使用面积，一般来说，为了提升项目的档次，拉升住宅销售价格，底层大堂空间较为宽敞，这样降低了底商的实际使用面积。但是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅的销售工作就会不顺畅。最常见的思路是将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是底商纵深部，不会占用底商的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住。
此外，底商定位相关的法规、办法，对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV 等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，那么开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。
布局定位要贴近社区
许多社区商铺在设计之初并未考虑建成后适应何种商业业态，导致一些商家难以入住，如超市对净高和荷载的要求，餐饮对排烟和排污的要求，银行、珠宝店对安防的要求，以及其他业态对空调外机位、停车位、电力负荷的要求等，如果未能体现在商铺的设计中，则建成后的招商难度较大。
“要彻底解决商铺成‘伤铺’的问题，商铺的布局很重要。”负责红石·宜家道规划和招商的红石房产副总经理祁国英，曾经先后在杭州大厦和西湖时代广场从事过招商工作，对于商业业态有着自己独到的见解。在宜家道的定位之初她就强调，“社区商铺业态定位、规划、招商和管理一样都不能偏废，才能保证良好的运营。”
个别社区商铺设计成三楼甚至更高，是违反商业规律的。一般来说，店铺的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上商铺招商经营将十分困难。通和·都市枫林的临街商铺控制得比较严格，局部采用上下双层设计，一层层高3.6米，二层层高2.95米，开间3.6—7.2米以上，单铺面积36—360平方米。
底层商铺上面的住宅，特别是高层住宅，对商铺的影响很大，有些开发商为了节约成本，不设计结构转换层，导致住宅的柱网、剪力墙、大型管道(井)直接下到店铺中，使得店铺在空间设计时相当困难。最典型的例子是，柱距不当导致汽车销售、汽车美容、汽车修理等需要较大开间的业态无法进驻。
因此，当初建筑设计院欲将宜家道商铺设计成杭州大多数社区商铺普遍采用的4米左右短开间时，红石房产坚持要把开间做成8米以上，还要做上下两层的商铺。这样的想法直接遭到了建筑设计师的反对，因为这种做法非常冒险，意味着每家商铺的使用面积比一般的底商增大了一倍，面积的增大一方面可能会直接影响今后商铺的销售，另一方面也淘汰了一般的小业主，对于日后招商的要求也更高了。
当然，提出这样大胆的定位是经过了详细的市场调查。从面积上进行区分，前几年杭州可供选择的租户类型呈现出“哑铃状”特征，一种是所需面积超过一万平方米的超市、百货、家居等大型租户；另一种是单位所需面积较小的服装类商家，市场上相对缺乏面积需求在1000～5000平方米之间中型商家租户，此种现实状况对社区商业进行业态组合形成了限制。自商业零售市场对外资开放以来，品牌商家的数量在近两年得以明显提升，中型租户亦发展迅速，中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵活选择的可能。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
1. 商业配套的建设类型 根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套： 1.1 住宅底商 即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房，以基本满足就近区域内居民对日常 生活用品的便利性需求。 1.2 独立商业街 位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿 街两侧设有独立商铺，以充分满足居民的日常生活需要。 1.3 社区商业中心 设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体，与酒店、运动中心等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系。 2. 商业配套规划原则 2.1 便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现 满社区居民便利性需求的原则； 2.2 和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性 及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则； 2.3 开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于 外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求； 2.4 适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的 开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套；2.5 景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融 入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文 化气息的购物、休闲的环境。 3. 商业配套总体规划建设要点 3.1 中型楼盘： 3.1.2 楼盘总人口规模：2000-5000户； 3.1.3 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行 配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置； 3.1.4 可设定的商业层次：住宅底商+商业街； 3.1.5 商业交通时间：步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功 能较完善的商业服务业网点15个以上； 3.1.6 商业功能满足：日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。 3.2 大型楼盘： 3.2.1 楼盘总人口规模：5000-15000户； 3.2.2 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.7-0.9平米/人的标准进行 配置,或参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置； 3.2.3 可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心, 商业街和社区商业 中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80％：20％为宜； 3.3.4 商业交通时间：社区商业中心与住宅的距离不少于100米，步行15分钟 以内，辐射半径约1000米；
现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。 业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键。专业性市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过宽，
不容易保证后期运营的持续性。必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位，再进行业态深化。 业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度。 产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者！是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！ 产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业，市场容量如何？2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系。4、产业配套与产业服务的内容策划。5、园区产品营销对园区建筑风格与建筑节能环保的要求分析。 判定产业的合适度是一个复杂的综合性问题，不仅看政府规划和支持力度，更要看资源条件和潜在客户情况，以及通过策划后的产业引导的可能性。 主流的产业生态规划，是生态链的打造，不能单就产业本身来谈生态规划，应包含以下五个方面的内容，即产业的社会生态、产业的人文生态、产业的环境生态、产业的技术生态、产业的建筑生态。 综合性的产业生态规划，使产业生态在整体经济的链条中得到活化，并渗透着产业主体的自主性创造活动，能确保产业规划的真正实现。 业态规划中应考虑产业链的合理性，做好功能分区、交通组织、产业链设计、经营链设计和载体链设计。 生态型产业综合体包含有传统的工业地产、商业地产、住宅地产，乃至新兴的旅游地产和养生地产，只是不同的项目有着不同的产业主题，它对于未来房地产的健康发展将起到积极的推进作用。它使购房者不再是房奴，而是能同时实现经济收入的增长与生活品质的提升！
案例分析及方案设计 一、案例分析题 案例五： 某居民小区位于本市郊区外环线边缘，小区内有住户1840户，长住居民5300多人，基本上都是由二十世纪五六十年代支边支农回城的人员、动迁人员和外地入住人员组成。小区人员有三大特点：一是无业和生活困难的居民多；二是六十岁以上的老人多；三是外来人员多。小区接上级综合治理部门的通知，要求在小区各楼道内安装电子防盗门。然而有的居民认为，外来人员多的楼道，安装防盗门的实际意义和效果不大；有的居民觉得经济困难，拿不出钱来安装；还有人顾虑，防盗门质量不一定有保障，等等。面对不少居民都拒绝安装电子防盗门的情况，如何将该项工作顺利推进。社区干部前来向社会工作者求助。 问题：1．上述案例属于社区社会工作的哪个范畴? 2．试分析部分居民拒绝安装电子防盗门的深层原因是什么。 3．社会工作者应采取什么样的介入方法，帮助社区干部有效推进工作开展? 答题要点：1．本案例属干社区治安工作。 2．深层原因：(1)社区内生活困难人员多，难以支付安装费用；(2)社区居民结构复杂，难以统一思想；(3)对防盗门的产品功能及质量不信任等。 3．介入方法和策略：(1)运用小组工作方法，听取各居民住户的意见和建议，必要时还可以召集小区内的党员、意见较多人员和部分骨干开座谈会；(2)运用社区居民领袖教育的方法。召开楼组长、楼代表会议，传达工作精神，统一他们的思想；(3)采取行动策略：对于防盗门质量问题，可以与生产安装企业进行沟通，在小区内现场展示和演示几种防盗门的样品；(4)加大宣传力度，对社区冷漠居民和反对居民进行个案工作，有针对性地提供心理安抚和调适。 案例六： 某个寒冬凌晨，某居民小区的一幢老式砖木结构居民住宅由于户外电气故障而遭受了火灾。大火烧毁了3户居民的全部家当，还殃及了另外19户居民，使他们的家庭财产蒙受了不同程度的损失。当时正值一年一度的春节即将来临之际，火灾使受灾居民的正常生活受到了严重的影响。怎样才能让这些居民安心过年呢，社区干部急在心头。 问题：1．试分析上述案例中受灾居民面临的困难有哪些方面。 2．为了帮助这些居民平稳过好年，社会工作者应采取哪些策略? 答题要点：1．面临的困难：(1)如何在家财尽毁的情况下，有安身之地，对抗严寒；(2)怎样在最短时间内，置办起生活必需品；(3)怎样从悲伤中重新走出来，用积极的心态迎接新年；(4)如何重建家园，等等。 2．采取的策略可以有：(1)运用社会工作研究方法。深入了解每家每户的不同问题和需求；(2)运用个案或小组社会工作，帮助受灾居民走出阴影，树立乐观心态；(3)动员社区居民伸出援手，捐款捐物，帮助他们渡过难关；(4)运用社区工作方法，发现、挖掘、调动、整合社区内外资源．帮助居民们重修房屋。 二、方案设计题 案例一： 每年初三学生都会面，临严重的中考压力，学校为了帮助同学们更好地度过这个阶段，准备开展一些活动。作为一名学校社工，请你针对初三学生的特点和需求，拟订一份活动服务方案。
地产商业计划书范文 目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性
项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区
特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区（未定） 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值
某某社区网络规划项 目设计方案 第一章背景分析 1.1用户信息及应用需求 1）、用户概况 XX小区整体有6栋楼，每栋5单元，都为居住，每单元4户住户。总共120 户。 2）、应用的需求： 通过社区网建设满足居民稳定高速的访问In ternet，丰富的社区活动, 通过计算机网络增进社区居民与居民之间沟通互助、友谊！具体的如下： （1）社区服务和电子商务宽带网络社区中的电子商务之所以被广泛看好，是因为物
业管理与服务完全可以在网上完成。社区信息为社区服务（医疗、物业管理的一系列项目）和电子商务提供了很好的应用平台，它不仅为电子商务提供了真实的用户群体和很好的安全性能，而且在配送方面也具有得天独厚的优势。就安全性而言，在局域网内提供的金融服务会有更好的安全性，它只需要验证一下固定的IP 地址即可。社区拥有一支较好的物业管理队伍，那么它完全可以拥有很好的物流配送体系。从这个角度来说，社区的电子商务也会有更好的前景。 （2）娱乐项目 娱乐项目包括娱乐信息、视频点播（VOD、网络游戏等等。从现在社会发展趋势来看，娱乐将是一个最大的消费市场。人们在家庭生活中60%--70% 的时间会用于娱乐活动。 （3）网络教育项目在宽带的条件下，许多教育内容可以通过多媒体的方式来传输，从而充分发挥了网络的优势，使教育的内容更加丰富多彩，更易于理解和接受。为人们提供了更多的教育机会，使我们随时随地都能接受教育资源。 （4）对网络的需求：网络需求要考虑网络本身和网络管理员的需求，要求网络易于管理，其中包括网络的拓扑结构、联网软件、网络互连设备等等。所有网络设备均可用相匹配的网管软件进行监控、管理和设置。网络设备要求具有高的可靠性和可升级性，能够适应用户的数量扩展，能够保证未来网络的升级时的平稳过渡，提供足够的带宽，以适应社区网上信息结构多样化；网络必须安全可靠，应有一定的防范、安全机制，防止被破坏、滥用。 第二章小区网络需求分析 2.1 技术应用背景分析 住宅小区通信网络是小区内综合信息服务、小区与外界广域网连接、小区智能物业管理的物理平台。构建小区通信网络平台，要考虑网络提供综合信息与资讯服务的能力，网络的先进性、扩展性、性价比以及开发商（用户、对投资费用的承受能力。综合考虑各方面因素，参考了多个方案以后，我们可以看出：现阶段建设小区宽带通信网络平台多以采用以大网方式或有线电视HFC 网，也可采用两者结合的方式来进行的。 以太网是目前应用最为广泛的局域网络，它采用基带传输，通过对绞线和传输设备，实现10Mbps／100Mbps／1000Mbps 的数据传输。由于应用广泛，各大网络设备生产商均投入极大精力于这类技术产品的研究和开发，技术不断创新，从最初的同轴电线上的共享 10Mbps 传输技术，发展到现在的在对绞线和光纤上的100Mbps甚至1000Mbps的传输、交换技术。目前，大部分局域网络均采用以太网，在大型网络系统中的各个子网也多数构成以太网。从应用来看，办 公室自动化、证券、校园网、控制系统等各类应用均以以太网为主要的通讯传输方式，应用非常广泛，而且仍保持很猛的发展势头，可以预见，将来的局域网仍将以以太网为主流技术。总之，以太网是目前网络技术中先进成熟，实时性强，应用广泛，性能稳定，价格低廉的通讯技术，是信息化住宅小区通讯网的理想选择。 千兆以太网继承了传统以太网的特点，并极大地拓宽了带宽，与10／ 100Mbps以大网保持良好的兼容性，增加了对Qos的支持，以高带宽和流量控制的策略来满足应用的需要，是信息化住宅小区局域骨干网的理想选择。
社区文化建设方案 目录 摘要------------------------------------------------------------------------------------------------3 关键词---------------------------------------------------------------------------------------------3 1 社区文化实施流程------------------------------------------------------------------------ 4 2 社区文化实施规划-------------------------------------------------------------------------5 2.1 硬件建设--------------------------------------------------------------------------------5 2.2 软件建设--------------------------------------------------------------------------------5 2. 3 有关物业公司社区文化操作的建议-----------------------------------------------7 2.4 社区文化组织--------------------------------------------------------------------------8 3 社区文化活动实施程序-------------------------------------------------------------------8 3.1 策划--------------------------------------------------------------------------------------8 3.2 活动组织--------------------------------------------------------------------------------8 3.3 组织业主开展活动--------------------------------------------------------------------8 3. 4 活动结束后-----------------------------------------------------------------------------9 结论------------------------------------------------------------------------------------------------9 谢辞------------------------------------------------------------------------------------------------9 参考文献----------------------------------------------------------------------------------------10
社区商业规划布局与业态组合 规划布局 在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。 ■ 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； ■ 必备性商业：满足生活基本需求； ■ 特色性商业：吸引客流，丰富业态。 一、社区商业的含义： “Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。 二、社区商业一般配置的商业业态： 社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。 社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。 在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分） 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。 二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。 社区商业业态应该如何定位： 目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。 一、社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次， 1、即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“ 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，
社区商业面积配比和规划设计研究 社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 社区商业面积配比要点 1、社区商业面积规划原则 为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。 根据赢盛长期的市场调查及对标杆社区商业的研究： 面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。 社区商业面积配比一般法则 经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。 通过以上标杆社区商业研究，赢盛认为： 定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%~3.5%之间比较适宜；定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在 4.5%~ 5.5%之间比较适宜； 定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%~6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。另：
前言 当今社会已步入信息时代，信息成为社会经济发展的核心因素，信息化已成为当今世界潮流。以计算机网络迅猛发展而形成的网络化是推动信息化、数字化和全球化的综合信息系统，基于计算机网络的各种网络应用系统通过在网络中对数字信息的综合采集、存储、传输、处理和利用而在全球范围把人类社会更紧密地联系起来，并以不可抗拒之势影响和冲击着人类社会政治、经济、和日常工作、生活的各个方面。因此，计算机网络将注定成为21世纪全球信息社会最重要的基础设施。 随着技术的发展，人们对网络要求也越来越多，越来越高！社区宽带网络是接到小区用户的高速网络，网络速率应该足以支持视频，通常至少是2Mbps.社区宽带网是连接普通用户终端设备和信息高速公路之间的桥梁。随着人民生活水平的提高和科学技术水平的发展，市民的消费水平的提高，享受意识也随之改变！市民越来越觉得去网吧上网————网速快，却周围环境差！在家里上网冲浪，越来越受广大市民的钟爱！ 由于社区网络提供多种实用实惠的网络服务：社区服务、电子商务、娱乐项目和网络教育项目等等四个大项目。因此，越来越受市民的垂青！ 社区宽带网强调娱乐，要易于使用、系统提供娱乐节目到社区必须比原有的商务系统有更优良的性能。 社区网建设的目标是为广大市民提供高速网络带宽，丰富社区活动，网络教育的项目 第一章背景分析
1.1用户信息及应用需求 1）、用户概况 XX 小区整体有6栋楼，每栋5单元，都为居住，每单元4户住户。总共120户。 图形如下： 2）、应用的需求： 通过社区网建设满足居民稳定高速的访问Internet ，丰富的社区活动， 通过计算机网络增进社区居民与居民之间沟通互助、友谊！具体的如下： （1）社区服务和电子商务 宽带网络社区中的电子商务之所以被广泛看好，是因为物业管理与服务 完全可以在网上完成。社区信息为社区服务（医疗、物业管理的一系列项目）和电子商务提供了很好的应用平台，它不仅为电子商务提供了真实的用户群体和很好的安全性能，而且在配送方面也具有得天独厚的优势。就安全性而言，在局域网内提供的金融服务会有更好的安全性，它只需要验证一下固定的IP 地址即可。社区拥有一支较好的物业管理队伍，那么它完全可以拥有很好的物流配送体系。从这个角度来说，社区的电子商务也会有更好的前景。 （2）娱乐项目
三、产品设计建议要点 项目商业部分主要为住宅裙楼，社区商业部分除生活超市为两层裙楼外，其余部分皆为一层底商；餐饮娱乐部分既有两层，也有三层裙楼；城市服务部分皆为两层裙楼。本案产品主要考虑以下几方面情况。一是商业部分与住宅的分隔；二是裙楼外立面处理；三是商铺结构，以及大堂设置。 （一）商业部分与住宅的分隔 本案商业部分对住宅的影响主要集中在餐饮娱乐业态所产生的油烟、噪音和热力影响上面，而城市服务组团和社区商业组团的影响相对较小。 1、住宅与商业的分隔： 垂直分隔：餐饮娱乐部分裙楼与住宅之间，设置架空层，可建设绿化景观，并预留中央空调冷却塔放置位。通过绿化、娱乐休闲设施全面提升花园环境。 城市服务和社区商业组团住宅不设架空层，按常规谁即可。 横向分隔：主要是注意住宅与商业部分的楼距，特别是迪厅、KTV包房的噪音、光污染和对住宅隐私的音响；其余部分按常规即可。 2、餐饮排污通道 油烟排放：现主要考虑将餐饮业厨房放置于裙楼首层，排油烟采取冷却过滤的地下排放模式，并与住宅下水道相分离，排气口远离人群和住宅。 餐饮垃圾处理：主要解决通道问题，一般餐饮单位会有固定的垃圾收方，并会自行解决对方问题，这主要需加强管理。但通道因设置在背街面，并与人流、住宅有一定距离。 3、消费人群与居住人群的分流 消费人流通道主要设置在临街面，消防通道可是这在背街面。 （二）裙楼临街外立面处理 1、建筑外观： 应具有现代感、结构有力，条块简洁大方，主要临街面可设置骑楼或伸出遮阳（雨）篷。2、外立面广告位： 主要在餐饮娱乐区、城市服务区设裙楼外立面设广告位，但应注意观景窗与广告位的平面布局协调，同时也须显现广告的气势；社区商业部分广告位主要为门头广告位为主。 3、广场布置： 在道路交叉口（大型餐饮、生活超市）可设小广场，广场地面除铺设完整外用不同的地面材料加以区分。为促销吉庆活动预留空间。 （三）、商铺结构建议 1、铺面层高 社区商业和城市服务部分商铺，层高按照常规4米就已经足够了；但餐饮娱乐部分、生活超市考虑其内部装饰的可塑性，以及人员多，空间舒适度要求高，可以考虑为5米。 2、铺面开间 城市服务组团和餐饮娱乐组团（包括生活超市），都需要大开间以显示内部气势，基本要求柱距为8米，首层门面以4米作为零时分隔；餐饮娱乐进深要求较长，可考虑为30—35米左右，城市服务组团进深可为16米左右；二层三层，视销售和租赁需求进行分隔或不分隔。其中，大型夜总会（迪厅、KTV大厅）设置，可考虑于二三层预留挑空位置。 社区商业组团柱距要求6米即可，门面以3米作为零时间隔，进深在12米左右为宜。 3、铺面设施 主要以生活排污管道、自来水、（餐饮娱乐煤气管道）、电表箱、电话、闭路电视、宽带的分布主要考虑在铺面背街面一线，并可根据铺面划分要求牵引或连接。 餐饮娱乐（生活超市）和城市服务组团，可根据铺面划分或需要预留上下步梯位置。
商业地产业态组合研究 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。 项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？ 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于
仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状 况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； 2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险； 3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营； 4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；
社区三年规划方案 一、指导思想 以构建和谐先进社区为目标，以“特色工作——文明社区”为契机，为打造居民自治、管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、文明祥和的新型和谐社区而努力。 二、总体目标 通过三年的继续努力，以建设文化社区、活力社区、和谐社区、品质社区为工作目标，以饮食文化、土地资源优势、依托区位优势促进社区迅速发展。 三、社区目前存在的问题 1、人口多、土地少； 2、居民小组与居民小组之间发展不平衡，居民收入特别是老年人的补助差异大； 3、本社区无集体土地资源，如何用活集体资金，经营好集体资产，使资产保质、增质，增加收入，是XX经济建设的重大课题。 4、电脑等办公设备老化。 5、工程建设中集体建设用地的转征手续难办。 6、社区工作人员的整体素质还有待一进步提高。除“两委”成员选举产生外，其他工作人员全是聘用
本社区各居民小组的居民，存在文化偏低，整体素质不高的问题。 8、居民对社区建设的意识淡薄，参与程度不高。 9、与驻社区单位的共驻共建工作滞后，没有现成可借鉴的经验，实现社区职能的转变和社区功能的发挥，还需要一个较长的过程。 四、工作措施 按照县委、县政府建设“大社区、大管理、大发展”的要求，以建设“居民自治、管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、文明祥和”文明和谐社区为目标，坚持“党委领导、政府负责、社会协同、居民参与”的工作机制，坚持“以人为本、服务居民”的工作原则，做好五方面的工作。 一是加强民主建设，发挥居民自治的功能。进一步完善社区内部管理工作运行机制，认真落实民主集中制原则，认真落实“三重一大”集体决策制度，实行“四议两公开”工作法，坚持民主决策、科学决策。进一步构筑收集、反映和解决社情民意的通道，积极建立与驻社区单位的联系制度，做好相关服务工作，开展好共驻共建工作。 二是进一步完善群防群治络，努力做好社区治安保卫、人民调解、禁毒、消防、减灾等社会维稳工作，
第号 第类中国人民政治协商会议宁波市镇海区委员会 （八届四次会议） 提案 提案标题：关于加强社区规划和管理的建议 提案人（团体）：胡金红 通讯地址：澥浦镇政府联系电话：668951 附议人： 审查意见： 提案内容、建议办法：（两项内容分段写，自行添加A4纸） 社区作为组织、管理、服务广大居民的自治机构，其作用和地位毋庸质疑。社区的布局、定位以及功能发挥在城市化快速推进中显得尤为重要。招宝山街道社区建设已为全区的社区建设树立了样板，但其他镇、街道的社区建设和管理远远落后于现实的社会管理需求,社区综合用房与社区建设的要求不相适应，辖区内的危房维修、改造等未能纳入区财政预算中，这些软肋直接制约了我区社区的均衡发展。目前，社区建设面临的问题主要有：
1、社区综合用房布局和社区建设的要求不相适应。以庄市街道为例，庄市街道现有住宅小区20个，总户数9411户，每户按2.5人计共有人口23527人（不包括庄一社区村改居和老城区人口）。这些住宅小区划分为三个社区，这些社区的综合用房由于事先没有很好地规划，布局不合理，兴庄路社区是将鑫隆幼儿园用房的一部分划给其作办公用房；庄市社区办公用房面积不足，且交通相当不便；新建的陈倪路社区办公用房位置偏僻、结构不合理。而不少近年交付使用的房地产项目也没有按规定配置社区综合办公用房或落实配套资金。 二是房地产开发企业重开发轻管理转嫁责任。上世纪八九十年代开发建设的商品房随着使用年份的增加质量问题逐步显现，如外墙脱落、屋顶开裂、漏水等，严重的甚至出现危房。但因当时没有强制规定提取房屋维修基金，导致问题无力解决。近年来虽规定应提取房屋维修基金，但仍存在新建的安置房没有按照规定足额提取的现象，一旦房屋需要维修，又要求政府协调解决，加重了财政负担。 三是住宅小区管理不规范影响居民生活。许多已建成的住宅小区没有物业，这给小区的治安、卫生、停车、房屋设施维修等方面带来较多问题。同时，由于前几年房地产开发企业在房屋开发时缺乏长远考虑，小区内没有配置相应比例的车位，使小区停车难问题日益凸显，很多住宅小区占道停车现象严重，直接影响了居民的日常生活。 根据宁波市《关于进一步加强城市社区规划工作的意见》的要求，到2007年底，各县（市）区都要编制完成城市社区布局规划。在社区规划中要综合考虑并统筹安排社区文化、卫生、教育、综治、福利、商业服务网点等基础设施，做到布局合理。各社区要配齐“三室三站两中心一校一场所”。新推出的地块，其社区配套用房按每百户40
个人职业规划设计 个人SWOT分析: Strengths(优势): 1、生活态度积极,能抵抗劣势中的负面情绪,情商较高; 2、待人真诚,善于与人交往与沟通; 3、有责任心,做事认真踏实,学习能力高; 4、心思细腻,思维缜密,逻辑性以及条理性较好,考虑问题细致,分析力强; 5、做事果断,目的性与计划性强; 6、反应敏捷,应变能力强,对于突发事情的处理手法一般较为完满; Weakness(劣势): 1、性格过于直率鲜明,容易招受共事者不必要的误会; 2、竞争意识不强,容易安于稳定状态; 3、达到一定的年龄,导致择业过程中,工作场地的选择有一定要求,相对也 降低了选择性; 4、从事百货业管理多年,在职位的提高或者业种变更中,需要在已有经验上, 从新吸取新知识; Opportunity(机会): 近年商业地产行业蓬勃发展,众多大型的商业项目如雨后春笋般在广州商业市场中纷纷崛起,并有一直从珠江三角洲蔓延至其它二三线城市的之势。国际化的发展与市民日益增长的生活需要,驱使地产项目的商业体量越来越大,商业模式越来越丰富,百货公司、商业广场、高端精品商场都在不断复制、发展并壮大。因此,飞速的行业发展导致广州商业地产行业的人才缺口非常大,经验资历与工作能力并重的专才更就是受到热烈的争抢。在百货公司行业多年的工作中,本人积累了不少人脉以及行业人士较佳的口碑,对外发展的机会也就随之增加了不少。 Threats(威胁): 由于商业地产行业的发展迅速也引来社会人士的重视,行业开始规范化,人
才开始系统化地接受培训。在理论与实践共同发展下,行业涌现的人才必然会增多,对于以资历以及经验取胜的行业先驱来说,竞争必然加大。港资地产公司以及外资地产投资公司对广州商业地产模块的加大投资也令商业地产行内对学历的要求比以往提高了不少,导致经验丰富,但就是学历不符合外资要求的行业人士的择业范围有所缩窄,择业面较为局限于民营地产公司。 个人职业定位: 本人从事百货行业多年,从基层历练后稳步晋升至管理阶层,职业定位已经非常明确。基层的历练让我清楚认识到整个商场运作的模式,就是刚入行者接触商业并认识此行业最好的踏脚石,对于发现问题并解决问题有着极大的帮助,为后来的管理工作也打下了坚实的基础。 从普通员工到初级管理者继而晋升为百货商场的招商运营总监,每一个层次的递进都意味着挑战在不断扩大,所要求具备的岗位素质也不断提高。招商运营总监这一个职位在百货公司运作中有着至关重要的影响,因此对人的素质要求相对较高,以下为该职位的基本岗位职责要求: 1、了解市场需要以及未来发展动向,通过市场调研作出合理的项目定位、调整商场内部的业态规划并进行品牌落位等工作; 2、建立并维系丰富的商业资源与客户资源,推进项目招商谈判进度及营运工作; 3、完成项目收租、收费、广告位出租等经营指标。 4、定期向公司反馈商场各租户营运、销售情况,反映公司营运现状的信息,为公司重大决策提供信息支持; 5、全面负责营运、招商、企划等方面工作,制定部门的工作计划,管理招商运营团队绩开展各项工作; 6、精通商业各业态的工程条件与知名品牌的开店需求,根据招商客户需求协助完善建筑设计等各项设计; 该职位所需的个人能力要求: 1、统筹组织能力 2、沟通协调能力 3、管理控制能力
规划设计总说明 一.规划背景 1.区位 ---------拟建社区服务中心基地位于----- 2.用地条件 规划建设用地为0.211公顷，（合3.17亩），东西向约50米，南北向约42米，全部为新建用地，四周城市主干道及市政周边相邻关系简单，设施及管网已基本形成。 交通、配套等优势明显，是建设社区社区服务中心的理想场所。建设环境优越，具有美好的发展空间，处于城市部发展建设的热点区域，前景发展潜力巨大。 3.发展机遇 近二十年来，随着城市建设和经济的高速持续发展。加之城--区的建设，更加速了周边发展的势头。为了能适应城市的经济发展，更好地为建设服务，拟对本地块进行规划开发。 二.规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日） 2. 建设部《城市规划编制办法》（2005.12.31） 3. GB50137-2011《城市用地分类与规划建设用地标准》 4.GB50180-93《城市居住区规划设计规范》（2002年版） 5.建设用地现状图及规划控制红线图 6. 项目外部设计条件及相关要求 7. 相关建筑设计规范 三.规划范围 -------拟建社区服务中心基地位于----------- 四.小区建设定位 本工程建设规划力求做到建设样板工程，营造时尚生活，塑造生态环境，培育人文氛围，实现创新节约。 1.样板工程 以提高居民活动环境质量、建设生态园林空间，满足居民的活动、舒适、安全、耐久、经济的要求，并将新观念，新技术，新材料与传统居民活动相结合。 2.营造时尚 在规划布局空间结构上对外开放，营造居民活动氛围，引入高品质的生活概念，以规划布局带动居民的互相交流、休闲活动、空间互动，形成开放空间的交流，造就居民活动的自豪感、归属感。 3.塑造环境 规划结合自然，遵循因地特性，塑造生态环境，规划将天然条件与绿化，水库，硬质景观等要素相结合，使居民活动与自然环境最大程度的接近相融，营造完整、自然、舒适、怡人的氛围，提高社区服务的环境，文化质量和精神品位。 4.人文氛围 强化本工程规划的认同感和社会归属感，使居民不同层次之间能越过社区空间相互交流、促进提高。在规划上将传统与现代、过去与未来的不同社会文化和背景的居民在此、共有与共生，营造不同区域的人文背景社区文化。
商业地产项目业态组合与商业布局策略 主讲人：黄子龙 周生生京津冀蒙区总经理 在购物中心商业地产业态规划布局有非常丰富的经验。 浏览提示 1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容； 2、该内容仅供参考。 黄子龙：很高兴有这么个机会跟大家一起分享商业方面的专题。我主要负责商业地产模块的顾问工作，在08年金融危机之前参与了全国40多个项目，我做的项目1/3是美国基金项目，七八万以上的大型购物中心和20几万的综合体项目，没有做过商业街、专业市场。在这之前，我的背景一直是商业背景，我在香港华润集团工作13年，在香港住了20年，一直负责华润集团的零售业务，我是华润零售集团的总经理，这期间也参与了华润属下的购物中心，上海浦东的时代广场，当时在上海浦东只有两个国家批的中外合资的零售项目。 我参与的深圳万象城的前期定位规划设计工作，开始建的时候，我离开了，我是北京贵友大厦的外方董事，对商业的理解比较多一些，我做商业地产的服务更多站在商业立场上提供意见。商业地产40年产权，40年之后不会炸掉的。深圳刚刚开业的经济金融中心，是目前的地标，这项目是我一手规划，一直到完成，跟英国设计师在香港完成总评设计，动线都是我画的，因为设计师画不出来。当时定位的时候，他们觉得旁边有十几万平米的万象城，我们这个才几万平米，做这个定位行不行？我说一定行，百分之百，原因在于我对商业的理解，我知道商业上品牌租户选址要求是什么，所以这个定位没有错的，我说放心，招不上商找我，不行我把招商项目接了，现在已经开业了。 今天这个专题是其中一小部分，实施性比较强一些，我不太了解在座的背景，我过去服务的是大型开发商，我知道他们的需求是什么，我知道大家来自全国各地，重庆大学研究院讲西南地区的地县级的开发商，他们原来都不是干这个的，有点钱，弄到一块地想开发项目，但是你们不同。真正讲的全面细致，至少讲一天，但是今天讲一些概念性的。