第一章房地产经纪概论
知识目标：
1、了解房地产经纪机构设立的条件和程序；
2、了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式；
3、熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置；
4、掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。
能力目标：
1、熟悉设立房地产经纪机构条件和程序，能选择合适的经营模式，设置经纪机构的岗位；
2、能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。
1.1 案例导入
美国的房地产经纪业
香港的房地产市场
1.2 经纪
1.2.1经纪的内涵
经纪：是经济活动中的一种中介服务行为, 即经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。
1.2.2经纪收入
1.2.1.1佣金的分类
分为：法定佣金和自由佣金
1.2.1.2 佣金与回扣及信息费的区别
（1 ）佣金与回扣
（2 ）佣金和信息费
1.2.3经纪的类型
1.2.3.1居间
指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 并收取委托人佣金的行为。
1.2.3.2代理
指经纪机构在受托权限内, 以委托人名义与第三方进行交易, 并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。
1.2.3.3行纪
指经纪机构受委托人的委托, 以自己的名义与第三方进行交易, 并承担规定的法律责任的商业行为。
1.2.4经纪的特点
1. 活动范围的广泛性
2. 活动内容的服务性
3. 活动主体的专业性
4. 活动地位的居间性
5. 活动目的的盈利性
6. 活动责任的确定性
1.2.5经纪的作用
1、传播经济信息
2、加速商品流通
3、优化资源配置
4、推动市场规范完善
5、促进社会经济发展
1.2.6经纪的起源
经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是社会分工的必然结果。
1.3 房地产经纪
1.3.1房地产经纪的内涵
房地产经纪：指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
三个核心概念
1. 居间：
2. 代理：
3. 佣金：
1.3.2房地产经纪活动的类型
1.3.
2.1房地产居间
指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务, 并收取委托人佣金的行为。
1.3.
2.2房地产代理
指以委托人的名义, 在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务, 并收取委托人佣金的行为。
1.3.
2.3房地产行纪
指房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。
1.3.3房地产经纪的必要性
1、由于房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下，经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。
2、房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中，以达到认识和购买的目的。
3、由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,需要房地产经纪服务。
1.3.4房地产经纪的功能定位
1.3.4.1沟通信息、提供咨询
房地产交易中，买卖双方之间存在严重的信息不对称。
1.3.4.2促成交易、提高效率
1.3.4.3公平买卖、保障安全
1.4 房地产经纪业
1.4.1国内外房地产经纪业发展概况
1.4.1.1中国房地产经纪业产生与发展的历史
1、1949年以前的中国房地产经纪业
2、1949年以后中国内地房地产经纪业的发展
3、1949年以后中国香港地区房地产经纪业发展
4、1949年以后中国台湾地区房地产经纪业发展
1.4.1.2西方国家房地产经纪业产生与发展历史
（一）美国
1、概述
2、美国房地产经纪目前发展状况
（二）英国、法国
（三）日本
1.4.2房地产经纪业的行业性质
1.4.
2.1中介性是房地产经纪服务的市场立场
1.4.
2.2信用性是房地产经纪服务的事业本质
1.4.
2.3专业性是房地产经纪服务的功能基础
1.4.3房地产经纪业的服务性
1.4.3.1服务与现代服务业
1.4.3.2房地产服务与房地产经纪服务
1.4.4发展房地产经纪业的现实意义
(一)有助于房地产市场的活跃和兴旺
(二)有利于房地产行业稳定的持续发展
(三)有助于住房制度改革的继续深化
(四)有利于促进人民居住生活水平的提高
(五)能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求
1.5 房地产经纪行业管理
1.5.1房地产经纪行业管理的涵义与作用
涵义
由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。
作用
有助于提高房地产有效供给，提高房地产开发效益
可以协调行业内部以及行业与社会其他主体之间的关系，促进行业整体的高效运作和持续发展
1.5.2房地产经纪行业管理的基本原则
1.5.
2.1营造良好的环境，鼓励行业发展
1.5.
2.2遵循行业规律，实施专业管理
1.5.
2.3严格依法办事，强化行业自律
1.5.
2.4顺应市场机制，维护有序竞争
1.5.3房地产经纪行业管理的基本模式
1.5.3.1行政主管模式
政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能
管理手段以行政手段为主
目前我国内地和香港地区主要采取这种模式
1.5.3.2行业自治模式
房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业协会
行业协会不仅实施自律性管理职能，还行使对房地产经纪业的行政管理职能
管理手段丰富，法律、行政、经济和自律等
目前中国台湾地区就是采取这种模式
1.5.3.3行政与行业自律并行管理模式
政府行政主管部门和房地产经纪行业协会都是强有力的管理主体
美国房地产经纪业的行业管理即是这种模式
1.5.4房地产经纪行业管理内容
1.5.4.1房地产经纪行业管理的基本框架
（1）房地产经纪行业的专业性管理
（2）房地产经纪行业的规范性管理
（3）房地产经纪行业的公平性管理
1.5.4.2我国现行房地产经纪行业管理的主要内容
（1）房地产经纪人员的注册登记管理
（2）房地产经纪人员的自律性管理
（3）房地产经纪行业年检与验证管理
（4）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理
（5）房地产经纪行业信用管理
第2讲房地产经纪机构及经纪人员
2.2房地产经纪机构
2.2.1 房地产经纪机构的设立
2.2.1.1 房地产经纪机构的内涵和设立条件
所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。
房地产经纪机构设立应符合的条件：
(1) 有自己的名称和组织机构。
（2）有固定的服务场所。
（3）有规定数量的财产和经费。
（4）有符合规定数量的专业人员
2.2.1.2 房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销
一、房地产经纪机构设立的程序
申请设立房地产经纪机构的流程：
（1）向所在地房地产管理部门申请核定房地产经纪机构成立的必备条件；（2）向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续；
（3）向会计师事务所办理验资证明；
（4）向所在地工商行政管理部门申办营业执照；
（5）向所在地地方税务部门办理税务登记；
（6）向所在地物价部门申办收费许可证；
（7）在领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以上房地产管理部门或其委托机构备案。
二、房地产经纪机构的资质审批
申请房地产经纪机构资质证书，应当符合下列条件：
（1）有房地产经纪范围的营业执照；
（2）有与其机构类型相适应的房地产经纪执业人员；
（3）有与其机构类型相适应的注册资本或资金数额；
（4）符合法律、法规规定的其他条件。
三、房地产经纪机构的注销
2.2.2 房地产经纪机构的基本类型
2.2.2.1 不同企业性质的房地产经纪机构
一、房地产经纪公司
二、合伙制房地产经纪机构
三、个人独资房地产经纪机构
四、房地产经营机构设立的分支机构
2.2.2.2 不同业务类型的房地产经纪机构
一、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构
二、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构
三、管理型房地产经纪机构
四、全面发展的综合性房地产经纪机构
2.2.2.3 不同规模的房地产经纪机构
房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。如重庆市房地产经纪机构资质分为A、B、C三级，并实行逐级递升制；广州市房地产经纪机构资质分为一、二、三级。
2.2.3 房地产经纪机构的经营模式
2.2.
3.1 房地产经纪机构经营模式的概念与类型
房地产经纪机构经营模式是指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及外在表现形式。根据房地产经纪机构是否通过店铺承接和开展房地产经纪业务，可以将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式。
一、无店铺模式
二、有店铺模式
这一类房地产经纪机构通常依靠店铺承接业务，通常是面向零散房地产业主及消费者，从事二手房买卖居间和房屋租赁居间、代理的房地产经纪机构。其中，又可以根据店铺数量的多少分为单店铺模式、多店铺模式和连锁店模式。
1、单店铺模式
2、多店经营模式
3、连锁店模式
连锁经营根据门店的拓展方式不同，可以分为直营连锁经营、特许加盟连锁经营和直营、和加盟混合连锁三种模式。
2.2.
3.2 房地产经纪机构经营模式的比较
一、三种有店铺经营模式的比较
二、直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较
2.2.4 房地产经纪机构的部门设置及岗位设置
2.2.4.1 房地产经纪机构的部门设置
不同类型的房地产经纪机构，由于经纪活动内容不同，在部门设置上会有较大差异，尽管存在差异，各类房地产经纪机构内设置的部门不外乎四类：业务部门、业务支持部门、客户服务部门和其他部门。一个新开的房地产经纪机构可以根据自身的情况选择需要的某些具体部门形式，保证经营活动顺利开展。
2.2.4.2 房地产经纪机构的岗位设置
一、岗位设置的基本原则
二、主要岗位及工作内容
2.3房地产经纪人员
【案例2-5】徐先生在北京某知名中介买了一套二手房，前期手续等办理都很顺利，因为是一家正规中介，其服务品质都还令人满意，但是因为房龄有些偏高，银行贷款没能够按申请金额足额批下来，徐先生必须再补交两万块首付才行，不过因为在贷款前，中介已和徐先生打过预防针，提前告知了足额贷款的可能性较小，可能需要补交首付款，请徐先生做好准备，徐先生也表示可以接受，所以他便准备第二天去中介补交首付，但后来因有事要办，没时间去终结办理交款手续，于是就打电话给卖房子给他的房产经纪人，说明情况后，对方说不如我去您那里取来帮您代缴，徐先生一听很高兴，当天将这两万块钱交给了中介公司经纪人李某。
那位经纪人在去拿两万元定金的当天就提交了辞呈，不见了人影。后来，公司追查到李某家里，但李某已经将两万元挥霍一空，其父母将两万块还给了公司。至此，徐先生的损失虽然被追回来了，但终究是一场不小的惊吓。
一、房地产经纪人应具备的职业道德素质
二、房地产经纪人应具备的知识素质
三、房地产经纪人应具备的心理素质
2.3.1.2 房地产经纪人员应具备的职业能力
一、房地产经纪人员职业技能的构成
二、房地产经纪人员职业技能的培养
2.4 实训项目与练习
2.4.1房地产经纪人员礼仪修养
2.4.1.1礼仪修养训练的内容
一、仪容和服饰
二、接听电话礼仪
三、接待客户仪态
2.4.2 实训练习
2.4.2.1与优秀房地产经纪人员接触
2.4.2.2礼仪修养模拟训练
2.3.2.3 实际操作
【复习与思考】
1、如何认识房地产经纪机构的内涵？
2、实地参观一家房地产经纪机构，并简述房地产经纪机构中设置的主要部门和主要岗位？
3、怎样培养和提高房地产经纪人员的职业技能？
4、如何认识房地产经纪人的职业道德？
六、国有建设用地使用权出让的需要（2009年考点） 国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。 【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括（）。 A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价 答案：ACD 解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价；E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。 七、房地产分割的需要 房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其
第一章房地产法概述 2. [识记]如何理解房地产的法律含义？[201010名词解释] 3. [识记]我国现阶段的土地制度是什么？ [200901单选] 4. [识记]如何理解我国“买卖土地”的说法？ [200910单选] 5. [识记]不动产的概念是什么？[20101名词解释] 6. [识记]土地的什么物权可以作为转让、抵押的标的物？ [201101单选] 7. [识记]房地产权的概念是什么？ 8. [识记]房地产市场的概念是什么？[200810名词解释] 9. [领会]房地产市场的特征有哪些？ 10. [领会]房地产市场有哪几个层次的市场组成？ [201001单选][201010单选] 11. [综合运用]为什么要建立规范化的房地产市场？ 12. [领会]房地产业的地位和作用有哪些？ 13. [识记]房地产关系的概念是什么？ [200901名词解释][200810单选] 14. [简单应用]怎样理解两种不同性质的房地产关系的交织与分解？ 15. [识记]最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》提出三点意见是什么？[200810单选] 16. [识记]《城市房屋拆迁管理条例》第15条和第16条是如何规定的？[200810单选] 17. [简单应用]我国有关房地产的主要法律所针对的现实问题有哪些？ 18. [识记]有关房地产的行政法规是有谁制定的？ [201010单选] 19. [识记]每年的6月25日为什么节日？ [200910单选] 20. [识记]有关房地产规章是有谁来制定的？ [201001单选] 21. [综合运用]房地产政策与房地产法的关系如何处理？ 22. [综合运用]怎样健全我国的房地产法律体系？ 23. [识记]房地产法的概念是什么？ 24. [领会]房地产法调整对象的内容有哪些？[200901单选][200910单选][201101单选] 25. [识记]我国的房地产法律体系按其内容分布划分，由哪三部分组成？ [201001单选][201101多选] 26. [识记]土地复垦实行什么原则？ [200910单选] 27. [识记]《城市房地产开发经营管理条例》重申的《城市房地产管理法》中的有关规定精神是什么？ [201001多选] 28. [领会]房地产法的基本原则有哪些？ [200910简答][201001简答] 29. [识记]房地产法律关系的概念是什么？ 30. [领会]房地产法律关系有哪些特征？ [201101多选] 31. [领会]房地产法律关系的构成要素有哪些？ [201101单选] 32. [识记]房地产法律关系内容性质上可分为哪两类？ 33. [领会]管理性的房地产法律关系是什么样的关系？ [200901单选] 34. [简单应用]房地产法与规划法、建筑法、住宅法是什么关系？ [200810多选] 35. [领会]根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度是什么？[200810单选] 36. [领会]简述国家房地产管理体制的基本架构？ [200910单选] 37. [识记]县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取的措施有哪些？ [201010多选] 38. [简单应用]房地两证合一与房地两证分离的利弊有哪些？ 39. [综合运用]房地产管理机构与有关机关、部门有什么样的工作关系？ 第二章土地管理法律制度 1. [识记]土地管理法的概念是什么？ 2. [领会]土地管理法的立法宗旨有哪些？ 3. [识记]土地法律关系的概念是什么？ 4. [识记]土地法律关系的要素有哪些？ 5. [识记]土地管理法的调整方法分为哪两种？
第一章房地产估价概论 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的本质区别 有以下本质区别： ①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成； ②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； ③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力； ④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用； ⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (二)专业房地产估价的概念 房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进2行分析、测算并提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。 房地产估价的定义：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 （三）估价与评估异同 相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍生业务、房地产咨询顾问业务等。 （四）国外和我国港台地区对房地产估价的称谓及定义 日韩称为不动产鉴定评价，中国香港称为物业估价，中国台湾称为不动产估价。 二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。 (二) 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格 估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 （三）房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证 估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，是属于第一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，是属于第二种的。不论是起着何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如何，估价师和估价机构都应当认真的对待，勤勉尽责的去完成。 （四）房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内 对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。 ②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差；③不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。 ④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。⑤及时可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但
第一章练习题答案 一、单项选择题 1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11 A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性 2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。B P23 A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C 3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方 面的制约。D P29 A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制 4、生地价是指（）。B P7 A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价 5、毛地的概念是（）。 D P7 A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地 C、城市空地 D、未拆迁的城市土地 6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。C P7 A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地 7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该 两宗房地产的价值相比有（）。A A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比 8、楼面地价=土地单价÷（）。 D P42 A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率 9、房地产估价中的价值，一般是指（）。B P34 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值 10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方 米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。C A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断 11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内 按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。 A、3000 B、2700 C、2914 D、2500 12、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。B P47 A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比 13、容积率是指（）。 B P42 A、底层建筑面积与占地面积的比率 B、建筑总面积与土地总面积的比率 C、建筑面积密度 D、土地总面积与建筑总面积的比率 14、因增加容积率需补地价的数额为（）。C P50 A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价 B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价 C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价 D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价 15、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。C A、本地区房地产的 B、全国房地产的
《物业经纪理论与实务》讲义 选用教材： 孔凡文主编，《房地产经纪人》第五版，大连理工大学出版社，2010。 学时分配： 第一章房地产经纪概述 第一节房地产经纪的含义和分类 第二节房地产经纪的特性 第三节房地产经纪的作用 第四节房地产经纪的产生与发展 第一节房地产经纪的含义和分类 一、房地产纪纪的含义 （一）经纪的含义 1.经纪的内涵 经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。 （二）房地产纪纪的含义 1.房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动。与其他经纪活动一样，房地产经纪是一种专业服务，因此，从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。 2.从世界主要国家的情况看，从事房地产经纪活动的机构需要具备相应的资质或条件，从事房地产经纪活动的人员需要经过专业学习和训练并通过考试取得执业资格。 3.在我国，房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在房地产管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪职业资格并经注册的房地产经纪人员; 4.房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪服务的接受方必须向提供房地产经纪服务的机构支付房地产经纪服务费(包括佣金和代办事务的服务费)。 5.房地产经纪的主要方式是居间和代理。 概括而言，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的
委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。 二、房地产经纪的分类(掌握) (一)房地产居间与房地产代理 就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。 1.房地产居间 房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 2.房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。 第二节房地产经纪的特性 一、经纪的特性(了解) 活动主体的专业性 活动地位的中介性 活动内容的服务性 二、房地产经纪的特性(熟悉) (一)活动范围的地域性 (二)活动后果的社会性(基于房地产自身的特殊性) 第三节房地产经纪的作用 一、房地产经纪的必要性(掌握) (一)房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 首先，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而促成交易。 其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋结构、质量、房型、周边环境等物质因素，还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素，以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素等。大多数房地产交易主体都难以在较短的时间内掌握这些因素的信息并把握其对房地产的使用和市场价值的影响。这种状况对房地产交易具有显著的阻滞效应。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务来帮助克服房地产交易主体的非专业缺陷，从而促进了房地产商品流通，因而是房地产市场必不可少的组成部分。 再次，在商品经济运行体系中，大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的。但是，由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产难以通过经销商来流通。房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节能以比较经济
第一章房地产投资与投资风险 本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。 【本章历年考试情况】 本章考试要求： 1. 了解投资的概念、分类、特征和作用 2. 掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用 3. 掌握房地产直接投资 4. 掌握房地产间接投资 5. 熟悉房地产投资的利弊 6. 掌握房地产投资的风险 7. 了解风险与投资组合 第一节投资与房地产投资 一、投资概述（了解） （一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。 （二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。 1. 短期投资和长期投资 按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。投资期限在一年以上的投资属于长期投资。短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。在一定条件下，两者之间可以转化。 例题：2007年试题 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A. 出售 B. 抵押 C. 转让 D. 经营 提示：参见教材P269 【答疑编号911010101】 答案：D 2. 直接投资与间接投资 按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过
房地产估价 第一章房地产估价概论 1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( ) 2、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。 A.发明、 B.发现、 C.创造、 D.确定 3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值最大、 D.不可移动和用途多样。 4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。 A.传统评估业务、 B.价值分配 C.相关经济损失评估、 D.价值减损评估 1、× 2、C 3、B 4、C 第二章房地产及其描述 1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米 五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整 2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A.易受限制、 B.相互影响、 C.独一无二、 D.不可移动 3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。 A.户型、 B.楼层、 C.层高、 D.装修 4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A.土地总量有限、 B.规划限制、 C.房地产不可移动、 D.价值量大 1、98 2、D 3、B 4、C 第三章房地产价格和价值 1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（） 2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格； B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格； C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格； D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。 3、下列属于成本租金构成的内容有（）。 A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.保险费 E.房产税 4、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。 A.原始价值高于账面价值、 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值、 D.快速变现价值低于市场价值 5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（） A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值
第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
《房地产估价理论与方法》复习提纲 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。 2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。 3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。 4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 第二节房地产估价的要素 一、估价当事人 1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对估
《理论与方法》核心要点提炼及真题链接 第一章 房地产估价概论 第一节 对房地产估价的认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的区别 概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点： （1）由专业机构和专业人员完成。专业机构是指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业人员是指具有估价专业知识及实践经验，专门从事有关估价活动的个人。 （2）提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较科学准确，客观合理。 （3）具有公信力。专业估价由于是专业机构和专业人员完成，估价结果较科学准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。 （4）实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。 （5）承担法律责任。专业机构和专业人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，不仅会被责
令限期改正，还会依法受到行政处罚，承担民事赔偿责任，甚至被追究刑事责任。 真题解析—2017单选1 关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。 A.应由专业机构和专业人员完成 B.应经过审慎判断并提供专业意见 C.出具的结果具有证明效力 D.应收取一定的服务费用 E.咨询性估价无需承担法律责任 【答案】ABCD 【解析】本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。（2）提供的是专业意见。（3）具有公信力。（4）实行有偿服务。（5）承担法律责任。 （二）专业房地产估价的概念 估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。 （三）估价与评估的异同 房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。 需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价
房地产开发概论重点 题型：1. 名词解释3个15分2.填空20个20分3.简答题5个25分4.计算分析3个40分（10 + 10 + 20） 第一章房地产开发概述 1.1.1 房地产的含义：房地产又称为不动产，包括土地、建筑物以及其他地上定着物，是房屋财产和土地财产的总称，同时也是实物、权益和区位的结合。 1.2.1 房地产开发的含义：是指在依法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配置建设。 1.1.2 房地产的特性1）区位特性2）价值特性3）外部特性 1.2.3 房地产开发的模式1）多元化开发模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发 2）专业化开发模式特定物业类型开发协作型开发 3）其他开发模式定向开发服务性开发 1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型 1）房地产开发的分类按开发的深度划分土地一级开发房屋开发 2）房地产开发项目类型从使用功能角度划分 Ⅰ居住房地产开发项目普通商品住房限价商品房经济适用住房廉租房高档商品住房 Ⅱ商业房地产开发项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园 Ⅲ工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园区 Ⅳ特殊用途房地产项目高尔夫球场飞机场汽车加油站车站码头 第二章房地产开发程序及房地产开发管理概述 2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性1. 产品的形成尤其内在的规律性2. 投资、风险大 3.复杂的生产活动，参与方众多 4.引导、监督管理，促进市场健康发展 2.1.2 房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租赁与销售阶段物业管理阶段 2.2 房地产开发的主要参与者开发商政府部门咨询机构承包商金融机构 2.3 我国房地产开发管理体系1 我国房地产开发企业资质等级管理2 我国房地产业的宏观调控 第三章房地产开发项目可行性研究 可行性研究的含义可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究2）初步可行性研究3）详细可行性研究4）项目评估3. 4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标 1 静态投资回收期Pt=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的绝对值/ 当期净现金流量 Pt≤Pc 基准投资回收期 例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该类型项目的投资效果进行评价。 Pt=6-1+|-25|/325=5.077年
第一章房地产估价概述 一、独立、客观、公正原则二、合法原则三、最高最佳使用原则 四、替代原则五、估价时点原则 1.影响房地产经济供给的因素 经济供给的影响因素 、同质商品，买者不在乎从谁手里购买； 2、买者和卖者的人数众多； 3、买者和卖者都有进出市场的自由； 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格； 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的； 6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。 一般因素 1.行政因素：房地产制度房地产价格政策城市发展战略 税收政策行政隶属变更交通管制 2.经济因素经济发展状况物价居民收入与消费水平利率水平 3.社会因素政治安定情况社会治安程度房地产投机城市化水平 4.人口因素人口数量人口素质家庭规模 5.国际因素世界经济状况军事冲突情况 政治对立状况国际竞争状况 区域因素心理因素商业服务繁华程度交通条件基本设施 个别因素 ?区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间 几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 ?典型的区位理论——农业区位理论 工业区位理论 中心地理论 城市地域空间利用结构理论 1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。 3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，
一、单选 1.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。 A.传统评估业务 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估『正确答案』C 『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。注意：题干中有“停产停业损失”字样，选项中仅有C有“损失”字样。参见教材P4-5。 2.某套住宅的月有效毛收入为3000元，，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。 A.49627 B.57647 C.65548 D.65920 『正确答案』C 『答案解析』该住宅因被水淹造成的损失为50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×（1-1.005-6）＝65547.57（元）参见教材P20-21。 3.高层建筑物地价分摊，属于（）。 A.房地产咨询业务 B.房地产价值分配业务 C.房地产价值提升评估业务 D.房地产价值减损评估业务『正确答案』B 『答案解析』注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。参见教材P4。 4.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.确定『正确答案』B 『答案解析』估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材P6。 5.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。 A.掌握的有关信息不同 B.做出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同『正确答案』A 『答案解析』由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值（估价不可避免）。参见教材P8。 6.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。 A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价值 D.合格估价师的重新估价结果『正确答案』D 『答案解析』注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有D为答案。参见教材P9。 7.在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。 A.房地产抵押价值评估 B.抵押成数测算 C.抵押房地产价值动态评估 D.房地产贷款项目评价『正确答案』C 『答案解析』ABD都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P15。 8.在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（）。 A.确定保险标的的价值和保险
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼 阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。
1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） ⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解）
《房地产估价》课程教学大纲 总学时数： 54 周学时： 3 适用专业：工程管理专业与房地产经营与估价 一、课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质: 房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 ^ 课程任务：1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2 、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; ' 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。
四、课程教学基本内容 第一章：概述(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容：1、房地产概说 @ 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点： 1、重点：房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术语 的解释。 2、难点：房地产的特性及房地产的类型。 第二章：房地产价格(4学时) 教学基本要求：理解房地产价格的概念； 了解房地产价格形成的原因，房地产价格的基本特点； … 掌握房地产价格的影响因素：一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容：1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点： 1、重点：房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点：房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章：房地产估价原则与程序(4学时) " 教学基本要求：理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理； 熟悉房地产估价的主要原则；
房地产估价理论与方法：房地产估价概论 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、判断题 不同资质等级房地产估价机构的业务范同按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，而且要受地域范围的限制。（ ） 本题答案： 2、判断题 目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。（ ） 本题答案： 3、多项选择题 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产价值。A.发明 B.发现 C.创造 D.确定 E.探测 本题答案： 4、判断题 估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（ ） 本题答案： 5、单项选择题 为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定 本题答案： 6、多项选择题 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。(2009年试题)A.增加抵押贷款 B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产 E.租赁抵押房地产 本题答案： 7、多项选择题 房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有（）。A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款 B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案 C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书 D.造成损失的，依法承担赔偿责任 E.构成犯罪的，依法追究刑事责任 本题答案： 8、问答题 从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些 本题答案： 9、判断题 为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。（） 本题答案： 10、多项选择题 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二 B.寿命长久 C.供给有限 D.价值量大
房地产估价理论教学大 纲 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
《房地产估价》课程教学大纲 课程名称：房地产估价课程代码：09137960 课程类型:专业选修课程 学分：3 总学时：48 理论学时：48 实验（上机）学时：0 先修课程：无 适用专业:工程管理 一、课程性质、目的和任务 《房地产估价》是工程管理专业的一门重要专业选修课程。通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、教学基本要求 1、知识、能力、素质的基本要求； 通过课程的教学，使学生基本掌握房地产价格评估的基本理论和方法，理解房地产价格评估的理论基础、房地产价格形成的原因、房地产价格的构成和影响因素，了解房地产价格评估的原则、程序和管理，熟悉和正确运用市场比较法、收益法、成本法等房地产评估的基本方法，能独立运用所学的知识进行简单的房地产评估工作； 2、教学模式基本要求； （1）在教学过程中，要求理论结合实际，注重案例教学和实际操作； （2）本课程以讲授为主，注重调动学生的学习积极性，积极采用参与式、互动式、体验式等的现代教学方式方法。 三、教学内容及要求 第一章房地产和房地产估价 教学内容： 1、房地产的整体概念，土地的概念，建筑物的概念，房地产的特性，房地产的类型。 2、房地产估价的概念 3、房地产估价的需要
教学要求： 理解房地产估价的基本涵义。了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。 第二章房地产价格 教学内容： 1、房地产价格的概念和形成条件 2、房地产的供给，房地产的需求，房地产均衡价格，房地产供求弹性， 3、房地产价格的特征，使用价值，交换价值，投资价值，市场价值，市场调节价，政府指导价，政府定价，总价格，单位价格，楼面地价，实际价格，名义价格，起价，均价。 4、房地产价格影响的自身因素 5、房地产价格影响的其他因素 教学要求： 掌握房地产价格的形成原因和价格特征及种类。掌握影响价格的各个因素。 第三章房地产估价原则 教学内容： 1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则：合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则，公平原则。 教学要求： 理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理。掌握房地产估价的主要原则。