农村宅基地使用权和集体建设用地使用权设计方案
1 概述
1.1调查区概况
位于省的东北部，东经114度14分至114度46分，北纬34度53分至35度14分。县境南北长38.2公里，东西宽48.7公里。面积1220.5平方公里，耕地面积92.6万亩。辖19个乡镇，607个行政村，总人口73 万，是国家扶贫开发工作重点县。
该县地处黄河的故道，地貌复杂，沙岗、平原、洼地兼有，黄河大堤以南滩地较高，其余地势低洼。地势由西南向东北倾斜。海拔65－72.5米。黄河从县南和县东流过，境流长56公里。县属暖温带大陆性季风气候。
1.2工作围及工作容
本标段工作围包括2个乡镇，工作容为农村宅基地使用权和集体建设用地使用权权属调查、地籍测量、登记发证。
2 作业依据
2.1法律法规、政策依据
(1)《中华人民国土地管理法》
(2)《中华人民国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）
(3)《土地调查条例》（国务院令第518号）
(4)《土地登记办法》（国土资源部令第40号）
(5)《确定土地使用权和使用权的若干规定》（国家土地管理局，1995年）
(6)《土地权属争议调查处理办法》（国土资源部令第17号）
(7)《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础
的若干意见》（中发〔2010〕1号）
(8)《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）
(9)《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）
(10)《省〈土地管理法〉实施办法》
(11)《中共省委省人民政府关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的实施意见》（豫发〔2010〕1号）
(12)《省人民政府批转省国土资源厅等部门关于加快推进全省农村集体土地确权登记发证工作意见的通知》（豫政〔2011〕77号）
2 .2技术依据
(1)《第二次全国土地调查技术规程》（TD/T 1014-2007）
(2)《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）
(3)《城镇地籍数据库标准》（TD/T 1015-2007）
(4)《土地利用数据库标准》（TD/T 1016-2007）
(5)《第二次全国土地调查成果检查验收办法》（国土调查办发﹝2007﹞48号）
(6)《第二次全国土地调查数据库建设技术规》（国土调查办发﹝2007﹞54号）
(7)《第二次全国土地调查成果国家级核查技术规定》（国土调查办发﹝2007﹞55号）
(8)《中华人民国行政区域代码》（GB/T 2260-2002）
(9)《基础地理信息数字产品1：10 000、1：50 000数字高程模型》（CH/T 1008—2001）
(10)《国家基本比例尺地形图分幅与编号》（GB/T 13989—1992）
(11)《遥感影像平面图制作规》（GB 15968—1995）
(12)《省城镇地籍更新调查技术规程》（豫国土资发﹝2006﹞153号）
(13)《省城镇地籍更新调查成果检查验收办法》（豫国土资发﹝2006﹞48号）
(14)《省国土资源厅关于印发〈省集体土地使用权调查技术规定〉的通知》（豫
国土资发〔2002〕61号）
(15)《卫星定位城市测量技术规》（CJJ/T 73-2010）
(16)《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规》（CH/T 2009-2010）
(17)《全球定位系统（GPS）测量规》（GB/T 18314-2009）
包含但不限于以上规和标准。以上规和标准如有变化，以最新发布的为准。
3 平高系统
平面采用1980坐标系，中央子午线为114°，3°分带高斯-克吕格投影；
高程系统采用1985国家高程基准；
1980坐标系参考椭球基本几何参数为：
长半轴a＝6378140m
短半轴b＝6356755.2882m
扁率 ＝1/298.257
第一偏心率平方e2＝0.959
第二偏心率平方e2＝0.947
（如果调查区偏离中央子午线过远，投影长度变形值超过CJJ 8－99《城市测量规》规定的2.5cm/km的要求。则需要增加变换中央子午线的分析）。
4项目组织
4.1 项目组织机构
4.2项目主要人员岗位职责
项目部成员包括项目经理、技术负责、生产负责、安全负责、业负责、质检负责，统一调配人力、设备，共同协调、合理安排、及时解决施工中遇到的技术及其它各方面的问题；由项目部统一管理施工进度和资料整理，保证按时提交合格的资料。
(1) 项目经理
对项目进行全面负责，从宏观上对项目的人员、设备、资金、进度、质量进行控制，协同技术负责、生产负责、质量负责、安全负责，按要求及时解决施工中遇到的
问题，负责和甲方的沟通和交流，确定现场的组织系统，明确人员职责分工，制定培训计划、负责项目产品实现过程的控制，确保项目保质保量按期完成，对最终产品质量负责。
(2) 技术负责
执行本项目质量体系管理工作，负责项目的技术策划、技术设计书、技术总结的编写, 制定项目进度计划、负责过程不合格产品的纠正和处置，并解决施工中出现的疑难技术问题，做好项目部的技术培训工作，在技术上给予作业人员以全面指导。
(3) 生产负责
负责项目的生产的管理。根据工期要求的实际需要，制定合理的施工方案，并组织方案的实施，并根据生产进度、及小组组长的要求进行人员和仪器的调配，按合同和国家规程及用户要求对项目的生产过程进行监督，加强业务调度和作业部门在项目中的全面管理、组织优化，从事生产协调和对外联络，并负责施工中所需材料的申请购买等。
(4) 质检负责
是项目质量的管理人员，负责对产品的检查、验收工作，对不合格产品予以识别和控制；制定项目质量管理计划；负责项目实施过程和最终产品质量的监督工作，并带领质量检查员一起负责本项目的质检；对经检查后提交的产品质量负全部责任；
(5) 安全负责
负责项目中人员、车辆、仪器、伙食的安全工作。检查安全工作，召开安全会议，使作业员有一定的安全防意识。
(6) 业负责
负责野外所采集数据的绘制与管理。
(7) 后勤负责
负责整个项目组的后勤工作。
4.3项目人员配备
本项目计划投入作业人员30余人,其中项目经理1名、生产负责1名、技术负责1名、安全负责1名、质检负责1名，业负责1名，后勤负责1名；下设6个外业作业组，1个业作业组，其中工程师4名，助工及技术员若干名。
4.4 主要技术人员投入情况
主要技术人员情况表
4.5 主要仪器设备计划
5项目实施技术流程和方案
本项目工作流程主要包括准备工作、地籍图测绘、地籍调查、地籍调查、登记发证、成果整理、检查验收、成果资料归档和汇交等。
5.1 农村宅基地使用权调查
1.1项目容
宅基地使用权调查用权以第二次全县土地调查围确定的农村居民点用地（地类代码203）围为基础，按照实际使用情况，利用实测法查清农村居民点围宅基地和其他土地的权属界线、面积、用途、数据库及管理系统建设、成果汇总、土地注册登记。形成权属界线成果资料，制作1：500村庄地籍图，该项调查称为村庄地籍调查。根据符合土地等级要求的权属调查资料，将宅基地使用权和村庄的其他土地使用权登记给具有使用权的单位或者个人。
采用相邻各方指界并签字确定各自的权属界线，界线指认结果和宗地草图作为权属调查结果。
农村宅基地使用权调查的主要工作容包括：
1）权属调查。权属调查是在村庄对农村宅基地权利人的土地权属及其权利所涉
国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。
各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。
宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密
关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。
”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;
国有建设用地使用权管理办法-制度大全 国有建设用地使用权管理办法之相关制度和职责，第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人... 第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,制定本管理暂行办法。 第二条下列项目用地不得改变土地用途: (一)保障性安居工程项目用地。 (二)划拨国有建设用地使用权的项目用地。 (三)工业园区或工业集中发展区内的工业项目用地。 (四)分期建设的工业项目用地。 (五)土地出让合同、划拨决定书或其它协议约定改变土地用途应收回土地使用权的。 (六)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其它形式限制土地使用权利的。 (七)共有土地使用权,未经其它共有人书面同意的。 (八)土地使用权属存在争议的。 (九)法律、法规和政策规定禁止改变土地用途的其它情形。 本条第(一)至(五)项,为实施城乡规划确需改变土地用途的,经依法批准后予以收回土地使用权,对原土地使用权人依法予以补偿,纳入政府储备库。 第三条申请改变国有建设用地使用权用途的,应符合以下条件: (一)依法取得的国有建设用地使用权。 (二)拟改变的用途符合城市(镇)总体规划和控制性详细规划。 第四条国有建设用地使用权用途改变按下列程序办理: (一)用地业主向市、区县国土资源部门提出书面申请,说明改变用途的理由。 (二)对符合土地管理政策改变用途的,市、区县国土资源部门致函同级城乡规划部门征求意见,城乡规划部门根据城市(镇)总体规划和控制性详细规划进行论证。 (三)市、区县城乡规划部门论证同意改变土地用途的,提出具体规划设计条件致函国土资源部门,其中城市规划区容积率指标按照市政府《关于加强房地产开发项目容积率调整管理的通知》(眉府发〔〕45号)规定核定。市、区县国土资源部门对改变用途需补交的土地出让金进行测算,提交同级规划委员会审议。 (四)规划委员会审议通过的,市、区县国土资源部门拟定国有建设用地使用权用途改变方案,报同级人民政府审批。 (五)经同级人民政府批准后,用地业主应在批准后60日内缴清土地出让金,逾期未缴清土地出让金的,批准改变用途事项失效。 (六)用地业主缴清土地出让金后,国土资源部门按照规划部门核发新的规划条件,与用地业主重新签订土地出让合同。 第五条除本办法第二条规定不得改变土地用途的项目用地外,在依法取得的国有建设用地上,原经依法批准已建的地上建筑物用途与土地用途不一致的,市、区县国土资源部门可依法办理改变用途手续,并按本办法第六条规定征收土地出让金。
2019农村宅基地新政策_2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板(5页) 2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！==本文为word 格式，下载后可随意编辑修改！==浙江省农村宅基地最新政策农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。下面是整理的关于201X 年浙江省农村宅基地政策的相关内容，希望对大家有帮助。 农村宅基地买卖最新政策第一章总则第一条为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。 第三条本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。 第四条县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工
作。 乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。 第五条农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。 鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。 严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。 第六条农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。 第七条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。 涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。 第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。 实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform；thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases；usufruct；realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案（以下简称“三审稿”）设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。 一、农村宅基地使用权的概念和特点（一）农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权；（3）农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。（二）农村宅基地使用权的特
集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面： （二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡 （镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道 路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件：
（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5 个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5 申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3）发改委立项批复 4）建设项目可行性研究报告（或项目建议书） 5）村委会签定的用地协议书 6）村民同意签字
国有土地所有权和建设用地使用权的区分国有土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有土地的权利。 城市的土地，法律规定的农村和城市郊区的土地均属于国家所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这就说明我国土地要么是属于国家的，要么是集体所有的。那么如何实现对国家土地的有效利用呢？这就涉及到民法上的所有权的问题了。土地是属于国家或者集体的，所有权归国家和集体所有，公民、法人、其他组织没有土地所有权。那我们的住房、办公楼所用的土地是怎么回事呢？其实，我们的住房、办公楼所用的土地我们是没有土地所有权的，我们有的仅仅是土地使用权。是由国务院代表国家通过对国有土地使用权的出让、划拨等方式来实现土地所有权的行使的。 建设用地使用权是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物及其附属设施的地上权。 建设用地使用权只是用益物权，是我国国土资源部对我国土地划分的农用地、建设用地以及未利用地中的建设用地的土地使用权。这正是国务院代表国家对土地使用权的出让和划拨而产生的。建设用地使用权的标的是国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权是使用权
人在国有的土地上设立的用益物权。建设用地使用权人对土地没有所有权，但是他对他所享有的使用权的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权，即是土地所有权的“土地使用权+房屋所有权”的房地产结构。 同时，国有土地所有权的取得是法定取得、原始取得，而建设用地使用权的继受取得，是通过出让和划拨的方式取得的。 由此可见，国有土地所有权和建设用地使用权是两个不同的概念。我们应当要区分清楚，以免引起房地产权益的争议。
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 [ 09-02-24 14:03:00 ] 作者：李永格编辑：studa0714 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
文件编号：RHD-QB-K9240 （合同范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 国有建设用地使用权出让合同（GF—- 20xx—-2601）标准
国有建设用地使用权出让合同（GF—-20xx—-2601）标准版本操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 （示范文本) 中华人民共和国国土资源部 中华人民共和国国家工商行政管理总局 国有建设用地使用权出让合同使用说明 一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图)、附件2（出让宗地竖向界限)和附件3（市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件)。 二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。
三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 四、本合同第四条中，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统)为上界限，以标高-10米（1985年国家高程系统)为下界限，高差为70米。 五、本合同第五条中，宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB／T21010-2007)规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划
土地使用权转让合同 本合同当事人双方： 出让人（以下简称甲方）： 受让人（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和其他法律、行政法规、地方性法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就建设规划范围内的商业综合地块使用权转让事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方根据法律的授权出让《建设工程规划许可证》范围内的商业综合地块使用权，本合同项下宗地（以下简称本宗地）的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。本宗地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不属于出让范围。 第二条乙方对依法取得的本宗地使用权享有占有、使用和收益的权利，有权利用本宗地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 乙方开发、利用、经营本宗地，不得损害社会公共利益与他人合法权益。 第三条本宗地编号，面积（大写）（小写：平方米）。 本宗地坐落于省市区镇村。 本宗地四至。东至，南至，西至，北至。界址点座标详见附件《出让宗地界址图》。 第四条本宗地出让价格、支付方式和时间： （一）出让价格人民币（大写）（￥元）； （二）支付方式： （1）本合同签订之日向甲方交付元； （2）剩余元于年月日前付清。 第五条本宗地的用途为建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第六条本宗地建设用地使用权由甲方负责办理，费用由甲方负责。建筑物、
构筑物及其附属设施的产权证由乙方办理，在办理过程中需要甲方配合的，甲方应当按照要求无偿提供相关材料、证件等。 第七条本宗地使用权自本合同签订之日出让。 第八条为确保本宗地的通行，应修建一条与西侧公路相连，路面宽度大于6米以上的区间道路，接口和行走路线由双方现场确定，并按下列约定执行：（一）甲方无偿办理修建区间道路所涉及土地的征用和补偿费的确定工作； （二）征用土地补偿费、桥梁及路面拓宽由乙方负责。 第九条本合同签订后日内，甲乙双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。 第十条本合同签订后，本宗地开发建设与利用活动涉及的规划、交通、管线、消防、环保、绿化、人防、坑道等问题，由乙方报当地政府相关主管部门审批。 乙方所需的给排水、供电、供气及电讯等服务，由乙方自行处理，按规定应当由甲方出具相关证明或者以其名义办理时，甲方应当在合理期限内无偿为乙方提供或办理。 第十一条本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有相同的法律效力。 第十二条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国有关法律、法规的规定。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的规定。 第十三条本合同发生争议，甲乙双方可以协商解决，也可以提请乡镇人民政府调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可直接向人民法院提起诉讼。 第十四条本合同经甲乙双方签字盖章后即行生效。 第十五条本合同之附件均为本合同不可分割的部分。 第十六条本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的法律效力。 第十七条本合同壹式伍份，甲、乙双方各执贰份，鉴证机构存档壹份，每份具有同等的法律效力。 第十八条本合同和附件共页，以中文书写为准。 附：《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工合同》（编号：）、《建筑
（管理制度）论我国宅基地使用权流转制度的完善
论我国宅基地使用权流转制度的完善 壹、我国现行的宅基地使用权流转制度 我国《物权法》第壹百五十三条规定：“宅基地使用权的的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”我国《土地管理法》第六十二条第壹款规定：“农村村民壹户只能拥有壹处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;可是，符合土地利用总体规划且依法取得建设用地的企业，因破产、兼且等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我国《物权法》第壹百八十四条和《担保法》第三十七条均规定，宅基地使用权不得用于抵押。和我国《土地管理法》配套的关联文件对此作出了进壹步规定。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)中规定，禁止城镇居民于农村购置宅基地。2004年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定:“严禁城镇居民于农村购置宅基地,严禁为城镇居民于农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”关于我国农村宅基地使用权的流转问题，部分地方性的法规和规章也作出了规定。《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》第十五条规定，村民住宅依法转让、继承、赠和等原因造成集体土地使用权变更的，向原登记机关申请集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》。《河北省农村宅基地管理办法》第十四条规定，农
编号集体建设用地使用权出让合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年_____ 月_____ 日
第一条本合同双方当事人： 出让方（土地所有者）: __________ （以下简称甲方）； 地址： ________ ； 邮政编码： ________ ； 联系电话： ________ ； 法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 受让方（土地使用者）：____________ （以下简称乙方）； 地址： ________ ； 邮政编码： ________ ； 联系电话： ________ ； 法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关 法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。
第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。 第六条本合同项下的地块位于_____________ ，土地总面积为_________ 平方米（大写：___________ 平方米），集体土地所有证号为____________ ，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字 盖章确认。 第七条甲方交付乙方的土地的现状为： 1、________ ； 2、__________ ； 3、__________ ； 第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为 ________ 用地。 第九条本合同项下的土地使用权出让年限为_______________ 年，土地使用权出让年限自___________ 年 ________ 月________ 日起，至________ 年___________ 月 _________ 日止。 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。 第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。 第十二条该地块的土地使用权出让金单价为_______________ 元／平方米，总额为__________ 元人民币（大写： _________ ）。 第十三条经双方商定，乙方采用以下第______________ 种方式支付本合同项下的土地使用权出让金 给甲方：
国有建设用地使用权出让实施方案 为加强国有建设用地使用权出让管理工作，有序实施土地利用总体规划，显化土地资产价值，保证土地资源的合理配置和集约利用，创造公开、公平、公正的竞争环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、x《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（x39号令）和《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》等有关规定，经县人民政府研究决定，同意将位于x精细化工基地一宗国有建设用地使用权面向社会公开出让，为确保出让工作顺利开展，特制定本实施方案： 一、出让宗地基本情况 平地（G）〔X〕-17号 1?权属情况。 该宗出让用地总面积x平方米，已经人民政府（x〔X〕150 号）文件批准为国有建设用地，土地界址清楚，权属明确。 2?宗地位置、面积及出让条件。 该宗地位于x精细化工基地内，东邻未利用地，南邻未利用地，西邻精细化工南路延伸段中心线，北邻纬一路中心线，面积x 平方米（合x亩），现状地类为：建设用地x平方米，未利用地x 平方米，净地出让。 3?规划用途及设计条件。
按照x县城市建设规划站出具的x精细化工基地二期1-16# 地块规划设计条件，该宗地土地使用性质为工业用地（塑料制品业），其他建设规划设计条件为： 投资强度：》625万元/公顷； 容积率：》1.1 , <1.2 ; 建筑密度：》30% , <40% ; 绿地率：》15% , <20% ; 行政办公及生活服务设施所占比重：< 7%。 4.土地出让年限、建设时间。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该宗地出让年限为：50年。自取得土地使用权之日起一年建设完成。 5?出让宗地价格、竞买保证金。 根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（x39 号令）的规定，x正联土地房地产评估事务所有限公司对该宗地进行了评估，评估地价为31元/川。 经研究，决定该宗地以31元/川出让，该宗地出让起始价（或起叫价）为Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。增价幅度为Y 2.0万元（大写：贰万元整）及其整数倍，竞买保证金Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。 二、出让方式 按照《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》的规定, 委托xxx公共资源交易服务中心向社会公开出让以上宗地国有建设
第5单元建设用地使用权 考点1 建设用地使用权的取得（★★☆） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地
赋予农民宅基地使用权更加完整权能的探析 一、引言 农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。我国农村宅基地的所有权归集体，农民享有使用权。我国的相关法律己明确农民宅基地使用权的法律地位为用益物权。但是，农民宅基地使用权的用益物权的权能却不完整。其主要表现，一是转让范围受限。根据我国《宪法》以及《物权法》的规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，因此，农村集体经济组织是农村宅基地的所有权人。相应地，农民宅基地使用权转让就需要征得农村集体经济组织同意。从转让范围看，农村房屋和宅基地只能转让给符合建房用地申请条件的集体经济组织成员。非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权，从而就不得获取农民宅基地使用权。为了限制农民私下转让宅基地使用权，国家的相关政策规定，农村村民出租、出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准，并确立了一户一宅的原则，即农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过规定的标准。二是不可作为抵押物和担保品。我国《担保法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押;《物权法》也规定，除买卖、公开协商等方式承包的四荒地等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地不允许抵押。 但是，法律及政策规定的正当性和合理性根源于社会的现实生活。党的十八届三中全会明确提出，要改革完善农村宅基地制度。是否应该赋予农民宅基地使用权更加完整的权能，是改革完善农村宅基地制度不容回避的议题和核心问题，但理论界和决策层对这一问题尚未形成基本共识。本研究将基于我国社会经济环境变化的现实，从增加农民财产收入和提高农村宅基地利用效率相结合的角度，论证赋予农民宅基地使用权更加完整权能的必要性，进而提出相应的改革思路和举措。 二、赋予农村宅基地完整产权的理由 1.限制农民宅基地完整权能的社会基础发生了变化 法律命题的正当性和合理性根源于社会的现实生活。农村经济的迅猛发展、户籍制度的改革和农村社会保障体系的日渐完善，为赋予农民宅基地使用权更加完整权能提供了现实基础。 (1)抑制农村人口流动的合理性不复存在。新中国成立后，为了快速推进工业化，我国实行了城乡分割的户籍制度，严格限制城乡之间的人口流动。有研究表明，限制农民宅基地权能的制度安排在控制人口流动、稳定社会秩序方面与户籍管理制度之间具有相辅相成的作用，两者无论在制度生成的时间上，还是在制度的功能上都具有内在的关联性与互动性。川从某种程度上说，诞生于20世纪60年代的宅基地使用权制度是以城乡二元户籍制为基础、限制城乡人口流动为初衷、实现重工业优先发展战略为最终目标而做出的一种制度安排。时至今日，在国家己经破除了城乡二元户籍制度和大力推行新型城镇化的背景下，宅基地使用权权能不完整的制度安排也就失去了既往的存在理由。