骨子里的中国情结
一．总体概况
万科第五园，位于深圳龙岗区坂雪片区。第五园总建筑面积约63万平方米，占地50万平方米，计划共分9期开发完毕，包括别墅、叠院及高层产品。一期、二期的容积率约为0.96。
小区主入口位于雅园路南侧，联排别墅、情景洋房、多层住宅依次呈放射状布臵。小区路网结构平直顺畅，建筑排布合理有序。从联排住宅构成的小院落到多层住宅构成的围合，整个小区组团结构明晰，不同类型的住宅通过环境与道路自然联系在一起，有变化、有统一。小区停车采用地面停车与半地下停车相结合的方式。
第五园通过对中国传统民居“天人合一”的文化象征和厚德载“屋”的伦理功能的准确把握和到位演绎，用典型的“中国味儿”传达民居的世界性。
二．建筑空间分析
1 组织与结构
（1）规划体现“村”的形态
中国传统的村落体现了最接近生活本源的个人和社会，单体和群体的样本。万科第五园在总体布局上捕捉和再现正是充满生机活力和
生活情趣的村落形态。两个联
排组团看似各自规整，内部街
巷则宽窄交织，因地制宜的整
体和单体扭转，表现了传统村
落自然生长的机制。两大组团
之间留有南北向交错的延展的带状交错空间，承接一条条东西街巷的起始。街头巷尾可见过溪的小木桥，既满足现代居住区领域感的需求，又铺陈出犹如村头的情景。
“形成领域感”不等于简单的空间限定，必须与人的领域行为相结合，既要对领域分级，又要形成私密性——公共性空间层次，尤其要把住户门外的户外空间也作为居民的生活场所，明确其活动内容和作用。这在无形中扩大了居民占有的空间与活动范围，增加了居民对周围环境的关心和控制，万科第五园在这方面的规划和设计在居民相互熟识和交往的同时，也能够识别外来者，达到共同维护环境的责任感。
万科第五园的村落是由庭院House，叠院House以及四合院洋房组成。村口设有传统村落常见的牌坊。各村内部都有幽深的街巷或者步行小路以及大小不同的院落组合而成。商业街和社区图书馆与住宅区之间以池塘相隔，小桥相连，互为景观。
我们可以发现万科第五园的村落式规划具有以下特点：一个大村由四个小村构成。整个社区，是由边界清晰的、不同形式的住宅所组成的一个大的“村落”。联排住宅形成了两个方向略有不同的主要村落。情景洋房和多层住宅分别形成了不同的区域。
纵观当代的建筑高密度的布局导致空间的集约化，这在如今的生活中早已屡见不鲜，但这同时也要求我们需要保护室内空间的私密性，这在居家生活中是尤为重要的。一家人亲密团聚固然重要，但信息的控制和交流及隐蔽的独处也必不可少，特别是对使用者提供了控制感和选择性。相对其他地区而言，粤中地区聚落冷巷的空间形态具备集约化的属性，在万科第五园的规划设计中也把考虑如何进行高密度的
空间布局作为主要的研究方向。第五园汲取了“竹筒屋”的住宅特点，采用“双合式”,“四合式”，“六合式”等空间组织方式，所形成的内向型空间有利于建筑聚落小气候的形成；同时紧凑的建筑平面布局和村落规划使得邻里空间状态大体平衡，增强了社区环境的亲和力，使聚居融入到社会空间。既契合本地区的传统型住宅因地制宜，节约实用的特征，也符合当代的居住模式，满足不同的居住要求这样的处理使得整体村落的布局显得藏而不露，体现了建筑的含蓄与内敛，外实内虚的的规划显示了庭院建筑和叠院建筑的领域感和私密性，村落整体建筑整洁统一，外繁内繁的气质带给居住者以亲和力和舒适感。
（2）环境讲究“幽”的气质
第五园中“幽”是从视觉绿化和空间意象即天井别院这两个主要方面流露出来的。
首先，从绿化上探幽。第五园在景观规划上采用中国古代山水园的意境美，并运用竹、荷、水、桥、谢、窗等植物及小品的构成，达到景中有景，意外有意的园林特色。其绿化在视觉角度看具有一定复杂性，然而在追求丰富性与差异性的同时，并没有忽略绿化中的统一性。在植物的配臵上，以竹为主，步行系统的乔、灌木做陪衬更突出其纳凉的作用。旅人蕉和芭蕉等植物点缀其间，体现些许热带风情，使整个社区环境在窄街深巷、高墙小院的映衬下更显得深邃有清幽。
其次，在空
间“天井别院”
中索“幽”。第
五园中天井的
使用已非传统
意义上的从功能上组织穿堂风和内部对流，在这里已经进行了元素的抽象提取，注入了现代气息，使得住宅内部形成丰富的层次感。这种宽度大于进深，对外封闭，对内开敞的天井，从格式塔直觉理论来说，产生了聚合与向心力，给予了整个室内空间视觉落脚点。乳白色的墙壁，摇曳的竹枝，灿烂的阳光，婆娑的绿荫增加了室内空间的复杂性和视觉上的丰富性，然而规整地分割主体、形成矩形的边界，其结构性与同一性没有破坏，即在可控制性的范围内，使探索者的整个唤醒水平达到最佳。同时这种前院后井的形式，使前后空间错层，先是一个宽阔的的空间过渡到一个狭小的空间，在这一伸一缩之间，营造了室内自然清新的“幽”。
另外，传统的造园艺术中的障景、对景及框景等经典手法在环境氛围的营造中也有意识地加以应用。比如廊架、挑檐、高墙花窗、空洞、缝隙、窄巷等部位，通过微风的吹拂、阳光的梳理、建筑图底的映衬，使第五园徜徉在静谧的“幽”中。
第五园的注重空间的文化表征和特殊因素的影响，达到合适的幽密性；强调了空间的易进入、富有生气和令人舒适的空间感知，使“幽”中的第五园并不是一花瓶，而是一个寂静空灵的家园，一个感觉、知觉、认知、情感交织的幽静之所。
（3）内部体现“院”的功能
庭院是万科第五园的灵魂。庭院别墅“前庭后院中天井”以及通过组合形成的“六合院”和“四合院”叠院的立体小院（院落+露台）；合院阳房的围合所形成的“大院”种种院落形式无不着力体现中国传统民居当中那种“内向”型的空间。也是中国风水上一直强调的所谓“藏风”、“聚气”的理念之所在，同时也表达了中国人人性上更为内敛含蓄的品格取向。其实说白了，在老百姓的骨子里，谁不希望拥有一方完全属于自己的天地呢？设计中煞费苦心设臵的种种院落空间就是冲着这个来的，冲着这个老百姓打心眼儿里喜欢而长期得不到满足的愿望来的。通过街坊——街巷——大院小院内院的空间层次上的过度，在强调私密性和领域感的同时也为邻里之间提供了充分交流的场所。联排的私家院落中的内院，前院，后院及内天井使庭院由院落空间的层次→六户的公共院落→私家前院，空间的私密性逐渐加强。建筑师通过TOWNHOUSE产品组合形成的“六合院”和“四合院”，情景洋房的“立体小院”（院落+露台），多层及小高层公寓部分的围合所形成的大院，种种院落形式的采用，着力体现中国传统建筑中的“内向型”空间，依稀可以感觉到江南住宅“四水归堂”的性格。
中国小院，是中国风水上所追求的“藏风聚气”之地。它，与中国人内敛含蓄的民族性格相协调，是风格鲜明的中式居住，是中国民居的基本形态和重要胎记。万科第五园原创?现代中式园林景园，以“起、承、转、合”的谋篇布局手法为蓝本……景园之起，乃中式街区、万科书院。景园之承，乃老房子、荷花池、下沉桥。景园之转，乃儿童游乐园：沙坛、攀岩、中式绿篱小迷宫。景园之合，乃豁然开朗的泳池，另兼假山穿插其中。第五园的设计欣赏注意到了地方气候
特色，在空间处理，在建筑开合上，都能够吸收岭南民居的优点；突出院落的优点，院落是中国民居的江南风格的共性，讲究邻里关系，第五园就是传承了江南民居院落中的精粹，把开放空间与现代建筑的私密空间有效沟通。
“老房子”为传统的徽州民居，有一明（厅堂）两暗（左右卧室）的三间屋和一明四暗的四合屋。一屋多进。大门饰以山水人物石雕砖刻。门楼重檐飞角，各进皆开天井，通风透光，雨水通过水枧流入阴沟。俗称“四水归堂”，意为“财不外流”。各进之间有隔间墙，四周高筑马头墙，远远望去，犹如古堡。
2 个性与特征及渗透的意义性
（1）外部体现“墙”的特质
万科第五园在外部创作方面充分利用了墙来给业主门视觉上的冲击。首先在外部提炼“墙”的形象时，第五园并没有简单地复古与照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代，中式和西式和好的嫁接与结合，墙在外形上是马头墙演变而来，依然保留了马头墙高低错落的特点，但已经抛弃了与现代生活脱节的手法如第五园的墙已没有了马头墙那种古代脊檐，多檐变化与很多花式座头等等，它采取了较为现在的做
法，让人更容易亲近，白墙黛瓦，
简单大方。在墙的细节处墙角都
绘了细纹，有不可窥视镂空墙，
变通的小窗等等的局部造型。
其次抛开墙的外形给人的冲击从墙的实在意思分析，万科第五园很好的表达了围合墙体现的领域性与私密性，作为建筑的本质，把人性作为根本的问题的最基本的，而第五园的建筑也必须要求做到这点，小区通过墙的围合，把业主们都独立开来，保留了业主们的私密性，而小区环境营造的和谐与宁静也从侧面保证了私密性，通过墙的围合，洞窗等等将环境很好的串联，业主门有了自己独特的空间，又是私密性的保留。
在领域方面，主要分为了主要领域，次要领域和公共领域而第五园领域的分隔恰恰也是通过墙来表达的主要领域为业主的居住房间，这是内墙必选体现的部分，次要领域是联系地带像小区的青砖街道联系着业主的主要领域与公共领域，而公共领域则是小区的运动场所和一些环境休闲地带。这也是通过了墙的围合很好的阐释了人类的领域性。第五园通过墙变现出外实内虚，体现了人们的领域性和私密性。总之在外部提炼“墙”的形象中外形上将传统与现代结合，中西结合，结构上藏露结合而在人性化方面体现了领域性与私密性，第五园通过
“墙”的形象很好的表达了建筑的气质。
（2）色彩体现“素”的意味
中国传统民居在外观色彩上一直比较节制，或者说一直比较“素”，没有过多的颜色。“黑、白、灰”这三种无色系列长期在传统民居的外观上占据着统治地位。北方多以灰色为主；比如北京的四合院的色彩处理，即黑瓦灰砖与白墙，顶上是灰黑色的瓦檐，墙身底层用清水灰砖，以上几层抹以白灰，门窗为墨绿色，只把院落的大门做成老四合院大门的形式，并且油以红色，上安金色铺首，在素色环境中十分醒目，这样的色彩处理在视觉上可以使人们在新生活条件下仍感到传统的环境气息，增添几分感情上的温馨。南方主要以黑白为主，其中比较著名的要属徽派建筑，粉墙、青瓦、马头墙、砖木石雕等等即所谓的粉墙黛瓦。
第五园自始至终
贯彻“舍艳求素”的原
则，延续了南方民居尤
其是徽派民居的特色，
在色彩上追求朴素而
简洁的外观效果，外立
面采用白色涂料、灰色
面砖、灰色压型钢板坡
屋面，并且尽可能保持
材料的自然质感。同时大面积的白色墙体也为各种植物提供了良好的背景。此外，这种朴素的色彩处理还与中国传统哲学与审美学的思维有关：黑白是一切色彩之本，一切均含于阴阳，黑白是最美的，最具丰富想象的色彩。
从环境心理学唤醒与绩效来看，“黛瓦白墙的颜色搭配对于那些整日忙于工作的人们来说是最佳的环境刺激，在这样的环境中他们可以尽情的放松自己，享受生活。总之当人们走进第五园时就有一种不浮躁的场所暗示，这给人一种清纯、凉爽之感，同时这样的色彩处理在视觉上可以使人们在新生活条件下仍感到传统的环境气息，增添几分感情上的温馨。
（3）氛围体现“冷”的追求
与其他追求日照、
通风而做大开间的住
宅项目不同，万科大胆
地提出了民居“冷”的
特点，并通过冷巷、小
院、廊架、挑檐、高墙、
花窗、孔洞以及缝隙等
表达这一特色。试图将
阳光档在外面，内部感受到阴凉，实际上有效降低了能耗，提高了居住的舒适度。其“冷”主要体现在“竹筒屋”和“冷巷”的处理上：
——竹筒屋
第五园吸收了富有广东地区特色的竹筒屋的传统做法，通过天井、花窗、缝隙等，让居住者能充分享受到一片阴凉。
——冷巷
第五园同时也吸收了富有广东地区特色的冷巷的传统做法，试图给阳光一把梳子，给微风一个过道，在提高了住宅的舒适度的同时有
效地降低了能耗。
三．总结
近年来，人性化的设计理念早已经深入到建筑的空间设计和建筑的规划设计过程中，并且也受到越来越广泛的关注，万科第五园就是一个非常典型的例子，这也是第五园一经推出就广受好评的原因。根据人的行为心理设计建筑空间和进行城市规划，也是人性化设计的一部分，因为每一个建筑空间都是为人们完成某些行为而设计的，反过来人的行为心理需求在一定程度上又可以影响建筑空间的设计。
因此如果我们在此后的建筑设计中如果能将中式建筑的片段，局部进行提取和复制，并且从设计到规划再到施工能够将人体的环境心理学的知识很好的融合其中，也不失为一种行之有效的方法。如此，万科第五园正是用一种语法方式来诠释中式，提炼精神层面的东西，去除表象直达内里，并充分考虑当地的自然，传统原生态，唤醒了人们深藏的场所记忆和文化认同感。
【参考文献】
[1]林玉莲、胡正凡编环境心理学（第二版）中国建筑工业出版社2006 8。
[2]赵蔚，张捷丰编。理想空间和谐住区建设与社区规划。上海：同济火学出版社，2008。
[3]清华大学建筑设计研究院等编，住区。2006年，第3期。北京：中国建筑工业出版社，2006。
[4]王笑梦著，住区规划模式。北京：清华大学出版社，2009.
[5]凌世德，走向开放的地域建筑，建筑学报，2002 9.
全程策划方案 1
全程策划的建议 建设项目全方位( 全程) 策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程, 逐步完善而形成的理论体系, 内容包括: ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划 研发中心建议, 未雨绸缪, 在莱西项目上作试点, 试图将整个开发项目理念系统化, 并加强成本控制, 为以后的开发总结经验, 提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其它公司开发项目的框架, 可能个别地方不太适合或繁琐, 在以后的工作中能够修正和调整完善, 力争形成一个标准格式报告文件。 案头工作阶段 第一章”某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节, 这个过程操作好了, 就意 2
味着项目成功了一半, 在这个过程中多下些功夫, 以后的开发经营中就能够未雨绸缪。经过对项目环境的综合考察和市场调研分析, 以项目为核心, 针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析, 再结合项目进行SWOT分析, 在以上基础上, 对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析, 然后根据基本资料, 对某项目进行定价模拟和投入产出分析, 并就规避开发风险进行策略提示, 并对开发节奏提出专业意见。 第二节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图·七通一平现状 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物·绿化景观 ·自然景观·历史人文景观 ·环境污染状况 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所·文化教育 3
目录 一、万科集团的简介 ......................... 错误！未定义书签。 二、“第五园”的背景 (2) （一）“第五园”之土地背景 (2) （二）“第五园”案名的来历 (3) （三）“第五园”代理权的故事 (3) 三、“第五园”产品分析 (4) （一）“第五园”概况及一期产品简介 (4) （二）项目规划、设计要点评析 (8) （三）项目定位 (13) （四）SWOT分析 (13) 四、营销推广的特色 (15) （一）包装篇 ...............................错误！未定义书签。 （二）营销篇 ...............................错误！未定义书签。 （三）推广篇 (16) 五、“第五园”开盘昭象 (18) （一）开盘现场 (18) （二）开盘程序 (19) （三）第五园的销售情况 (19) 4、客户情况 ............................ 错误！未定义书签。 六、“第五园”综合评价...................... 错误！未定义书签。
浅析万科第五园 一、万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2004年12月31日止，万科总资产155.3亿元，净资产62.0 亿元。2004年万科在售楼盘38个，共实现销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元，分别比2003年增长24.0%和49.2%。 万科于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截至2004年底，万科已进入深圳、上海、北京等21个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。 2005年是万科确定未来十年发展规划后的第一年。公司将以客户为导向，以产品为中心，全面推进客户细分策略，进一步落实聚焦城市圈策略，加大在长三角、珠三角和环渤海地域的项目资源储备，2005年万科主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米。其中珠江三角洲计划开工面积100万平方米，占集团整体比例为36% ，计划竣工面积79万平方米，占集团整体比例为34%。长江三角洲计划开工面积43万平方米，计划竣工面积43万平方米。 二、“第五园”的背景 （一）“第五园”之土地背景 第五园总占地22万平方米，总建筑面积25万平方米。整个项目的土地分两次拿到： 第一次是在2003年1月6日，万科深圳公司通过挂牌交易成功竞得位于坂田南坑片区的“华宇”项目地块。“华宇”项目所在的南坑片区位于坂田镇南部，居五和大道以东，雅宝水库以北，南坑水库以西，距梅林关东北向约2公里，距四季花城东南向约1.5公里。项目地块总占地面积为111958平方米，建筑面积为142305平方米，综合容积率为1.27，由南北两宗地块组成。其中北地块面积和建筑面积均为53600平方米；南地块宗地面积为58358平方米，总建筑面积88705.22平方米。 第二次是在2004年1月15日，万科战胜宿敌中海，获得位于坂雪岗另一块住宅用地（宏威项目用地），这是万科继续2003年夺得开年单以后再次夺得开年单。该地块与华宇地块距
https://www.doczj.com/doc/f82485954.html, 万科·第五园项目研究 一、研究背景 二、项目概况 三、项目定位研究 四、项目营销策略研究
一、研究背景
↘研究背景 2005年7月23日，万科·第五园项目正式开盘发售。 开盘当日推出的346套单位全部售出，销售率100％，总成交金额为3.5亿元。 为何万科·第五园刚入市就受到消费者如此热烈的追捧？ 是什么成就了第五园开盘即封盘的销售奇迹？ 是因为万科的品牌磁场效应，还是其“原创现代中式”的建筑风格定位，抑或是万科采用的文化营销策略。 ↘研究目的 1.解析万科·第五园的定位策略及营销策略； 2.总结项目运作的成功经验； 3.营造全员参予的学习氛围，打造“学习性”团队，增强公司的向心力和凝聚力。
↘研究思路 1.从定位策略及营销策略两方面来对第五园进行解析； 2.研究过程中，重点结合市场需求特征及市场发展趋势来形成研究结论； 3.形成的研究结论，对项目组操作项目可以起到较大的借鉴作用； 4.理论与实践相结合，逐步形成新地标特有的研究体系。 二、项目概况 ↘位置 本项目位于布吉镇坂雪岗高新技术产业园区，梅观高速与布龙公路交汇处。坂雪岗片区位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力的区域。 ↘交通 路网系统较为完善，目前主要有“两横”布龙公路、环城南路；“三纵” 梅观高速、五和大道、坂雪岗大道。 ↘配套 片区配套设施不完善，以社区内部配套为主，主要有菜市场、社区健康服务中心、小学、幼儿园等。
↘规划 总占地面积11万㎡，建筑面积为14.23万㎡，容积率为1.27，户均1个车位。分两期开发，首期为庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房（多层）。 ↘户型 庭院别墅有四个户型（190㎡--234㎡）；叠院HOUSE有三个户型（135㎡--165㎡）；合院阳房有三个户型（73㎡--105㎡）。 ↘价格 ↘庭院别墅10000－12000元/㎡，叠院HOUSE7000－9000元/㎡，合院阳房5500元/㎡。 三、项目定位研究 一、市场简析 ↘“大深圳”格局下的坂雪岗片区 随着宝安、龙岗两区城市化的推进和全市轨道交通网络的形成，深圳“关外”城市化进程大大加快。城市开发从以往的“二元结构”走向“一元结构”，即“关内”与“关外”日益融为一体。在“大深圳”发展背景下，坂雪岗片区与深圳中心圈层的联系也越来越紧密。 ↘坂雪岗片区的三大特点 1.越来越多的“关内”品牌发展商入驻本片区，如招商地产、天健地产、星河地产等； 2.越来越多的“关内”买家关注坂雪岗片区物业，并开始在本区域购房； 3.坂雪岗片区房地产开发水平逐步向“关内”靠齐，开始出现可以与“关内”楼盘素
深圳万科第五园
万科·第五园项目小档案 万科书院：原创情景式社区图书馆 老房子：社区人文博物馆 4000平方米独立式中式街区 社区小学、幼儿园 目前总占地22万平方米 总建筑面积25万平方米 低密度人文社区容积率1.1一、二期容积率0.97 4C物业管理模式中国的、文化的、文明的、舒适的 庭院别墅：180240平方米，独具“前庭后院中天井”中式居住模式
叠院HOUSE：135170平方米，拥有私密性强的“空中立体小院” 合院阳房：75115平方米，多屋围合，形成“公共的大院落” 万科第五园项目是2005年，万科地产在坂雪岗区域规划开发的又一大规模居住社区。 项目主打特色是现代中式建筑风格，吸纳了岭南四大名园、北京四合院等众多中式建筑的精华，辅以现代的建筑文化及特色，形成了其独具特色的现代新中式建筑特色。 万科力图在中国民居文化建设上有所突破，依寻“岭南四园”的思路，建造了崭新的住宅小区——万科第五园，其意是想在“岭南四园”的基础上探索一种新型的、南方的中国式的现代生活模式，园林层叠，出入有致，空间交错，明亮通透，湖光山色，饶有新意。特别是中国民居中内敛和赋予涵养的气质深受文化人士和知识分子的喜爱。中国式的现代建筑，是一个新的提法。虽然有人喜欢传统的建筑格局，建造了新的古典住宅庭院，但现代空间感缺乏，更有些人仅仅拿了传统建筑的符号贴在现代建筑上，那并不算中国式的住宅，充其量是中国传统建筑符号化而已。 万科从中国人的生活习惯开始着手，从中国传统居住的内容着手，设计出万科第五园这个作品，是一次非常有意义的探索。第五园的设计注意到了地方气候特色，在空间处理，在建筑开合上，都能够吸收岭南民居的优点；突出院落的优点，院落是中国民居的江南风格的共性，讲究邻里关系，第五园就是传承了江南民居院落中的精粹，把开放空间与现代建筑的私密空间有效沟通。其实岭南民居与徽州、江西一带的民居一样在某种意义上都可以称之为江南民居范畴。 第五园融合了现代时尚元素与传统建筑风格,把中国的传统建筑文化发挥的淋漓尽致，白墙黑瓦简洁的外观和色彩很有意境的和谐美，营造出典型的江南水乡风格。表现出了传统的古典雅韵，又体现出后现代主义的简练，给我们在中国传统园林艺术在现代景观中的塑造提供了一个很好的范例，这样中国的传统艺术精粹就会经久不衰，源远流长。
万科的客户关系管理案例分析 在地产界流传这样一个现象：每逢万科新楼盘开盘，老业主都会前来捧场，并且老业主的推荐成交率一直居高不下，部分楼盘甚至能达到50%。据悉，万科在深、沪、京、津、沈阳等地的销售，有30％～50％的客户是已经入住的业主介绍的；在深圳，万科地产每开发一个新楼盘，就有不少客户跟进买入。金色家园和四季花城，超过40％的新业主是老业主介绍的。而据万客会的调查显示：万科地产现有业主中，万客会会员重复购买率达65.3%，56.9％业主会员将再次购买万科，48.5％的会员将向亲朋推荐万科地产。这在业主重复购买率一直比较低的房地产行业，不能不说是一个奇迹。 （一）万科的第五专业 在设计、工程、营销、物管的基础上，万科经过多年的实践和反思，提出了“房地产第五专业”的理念，即客户关系管理，企业也从原来的项目导向转为客户价值导向。为适应企业对客户关系管理的更高诉求，万科主动引入了信息技术，探索实现了客户关系管理的信息化。他们建立了客户中心网站和CRM等信息系统，从多个视角、工作环节和渠道，系统性收集客户的意见建议，及时做出研究和响应，这些意见和建议，还为企业战略战术开发，提供了指引。万科的第五专业，成为引领企业持续发展、不断续写传奇的重要动力。 （二）关注客户体验 万科素以注重现场包装和展示而闻名，同类的项目，每平米总要比别人贵几百甚至上千元，有人不理解：我没看出万科楼盘有什么惊人之处，技术也好，材料也好，设计也好，都是和别人差不多的？其实，只要客户仔细到万科的项目上看看，基本上会被那里浓郁的、具有艺术品位的、温馨的居家氛围和某些细节所打动，他们会发现那里才是理想中的家园，于是就愿意为此多掏很多钱，愿意为瞬间的美好感受、未来的美好遐想而冲动落定。 万科以其产品为道具、以服务为舞台，营造了一个让消费者融入其中、能产生美好想象和审美愉悦的空间环境与人文环境，万科出售的不再仅仅是“商品”和“服务”，万科出售的是客户体验——客户在其精心营造的审美环境中，通过自身的感悟和想象，得到了一种精神上的愉悦。 （三）万科独有的“6+2”服务法 万科有一个称为“6+2”的服务法则，主要是从客户的角度分成以下几步：第一步：温馨牵手。强调温馨牵手过程中发展商信息透明，阳光购楼。万科要求所有的项目，在销售过程中，既要宣传有利于客户（销售）的内容，也要公示不利于客户（销售）的内容。其中包括一公里以内的不利因素，第二步：喜结连理。在合同条款中，要尽量多地告诉业主签约的注意事项，降低业主的无助感，告诉业主跟万科沟通的渠道与方式。 第三步：亲密接触。公司与业主保持亲密接触，从签约结束到拿到住房这一段时间里，万科会定期发出短信、邮件，组织业主参观楼盘，了解楼盘建设进展情况，及时将其进展情况告诉业主。 第四步：乔迁。业主入住时，万科要举行入住仪式，表达对业主的敬意与祝福。 第五步：嘘寒问暖。业主入住以后，公司要嘘寒问暖，建立客户经理制，跟
中房商学院 匚哄 RCAL eSTATB GCU￡fl￡ 【长沙】《万科地产整合营销创新、实战案例解 析与远洋地产客户体验营销》（4月25-28日） 【课程说明】 办：中房商学院中房博越 间：2014年4月25-28 日 点：长沙 【课程背景】 女M 可提高销量、如何提高销售额、如何提高置业顾问解决问题的能力 房地产市场环境，房产企业如何由表及里把握规律与认识中国房地产 房产企业如何组建强有力销售特种兵，突破当前销售困局 对机会与挑战？房地产市场未来趋势如何 ？ 国家调控政策变化有多远 ？谁将引领未来行业新趋势 ？如何在弱市下让项目起死回生， 寻 找突破之道？如何快速回笼资金让楼盘销售火爆 ？营销靠什么打动客户？赢得客户？远洋地产 为何一年销售350亿；万科如园项目开盘当日为何成交额高达 5亿元？…… 奇迹？似是而非，因为有一针见血的方法策略为据 ；假象？能受考验，因为有铁证如山的 销售业绩为证。越来越多的地产商意识到：核心竞争优势的来源逐渐从产品、 技术走向客户 端。 客户体验管理正在成为一种主流管理方式和竞争能力。 楼市破冰学习将为您揭开标杆地 产精品楼盘旺销之谜，为全国房地产策划师、操盘手、地产管理人士破除楼盘销售逆市困局。 在整个培训过程将系统围绕万科、 远洋经典项目的小区规划、 客户体验接触点、 建筑设 计、园林景观布局、建筑细部处理、营销创新、销售渠道等要素展开。 为进一步了解我国房地产形势，保证和促进房地产业健康有序发展 ，将于2013年4月25 日-4月28日在湖南长沙组织举办 《万科地产整合营销创新、 实战案例解析与远洋地产客户体 验营销管理（CEM ）借鉴实战讲座》此次培训将重点从政策调控、市场发展趋势、运作攻略、 规划设计、市场营销策略等方面入手并通过全方位逐一剖析万科、 远洋地产的经典案例，一 同分享标杆企业产品设计及营销、策划管理创新的执行路径与操作经验 ；学习标杆企业独创 销售胜经、实战技术；通过实战案例形式向全国房地产企业分享最新营销策划创新理念与实 战营销策略， 为您解决营销管理方面的困惑，帮您提升营销管理能力。 【课程收益】 ?面对复杂多变的 ?房产企业如何在发展中去面
万科地下车库设计缺陷总结与分析 二季度出图的“东海岸3A、3B，广州蓝山、第五园、万科城8C”等几个项目均有设地下或架空车库，在审图过程中发现，地下车库设计无论是建筑还是结构专业，均存在设计失误或设计不当等问题，主要为“车库设计不合理（车道宽度、转弯半径、入口、车库排水）、层高设置不当、坡道计算失误、以及楼面及顶板与梁设计失误”等等。这些问题往往是在施工图出图后才发现，且有的项目基础已施工，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，有必要对此类问题进行系统总结，明确一些基本要求与设计原则，避免日后类同问题的重复发生。 对各类问题，详细分析如下： 1、车道宽度 问题描述： 主车道宽度设置不合理，尺寸偏大，人为增加车库面积 （个别项目，双车道宽度宽达8米，单车道宽达5米；而国家规范双车道仅为5.5米、单车道为3米；由于车道宽度过宽，导致每个停车位面积高达60平米；一般情况下，地下车库每个停车位面积为27～35平米，设人防地下车库也仅为为40平米/每车位）。
产生原因： 对国家规范有关各类车道宽度的规定不熟悉或理解不够。 解决措施： 应熟悉掌国家规范的相关数据要求，在方案设计时，根据规范要求，选择合理的车道（含出口）宽度。 各种车道（出口）最小宽度详下表：
问题描述： 能设一个单车道出口设成双车道出口；或能设两个“单车道”出口设成两个“双车道”出入口，人为增加车库面积。 产生原因： 对车库设计防火规范中关于出入口的设置要求，理解不当。 解决措施： 在方案设计时，根据规范要求，设计合理的出入口数量及宽度。 国家对出入口数量及宽度的基本要求，详下表：
万科·第五园项目小档案 万科书院：原创情景式社区图书馆老房子：社区人文博物馆 4000平方米独立式中式街区 社区小学、幼儿园 目前总占地22万平方米
总建筑面积25万平方米 低密度人文社区容积率1.1一、二期容积率0.97 4C物业管理模式中国的、文化的、文明的、舒适的 庭院别墅：180240平方米，独具“前庭后院中天井”中式居住模式 叠院HOUSE：135170平方米，拥有私密性强的“空中立体小院” 合院阳房：75115平方米，多屋围合，形成“公共的大院落” 万科第五园项目是2005年，万科地产在坂雪岗区域规划开发的又一大规模居住社区。 项目主打特色是现代中式建筑风格，吸纳了岭南四大名园、北京四合院等众多中式建筑的精华，辅以现代的建筑文化及特色，形成了其独具特色的现代新中式建筑特色。 万科力图在中国民居文化建设上有所突破，依寻“岭南四园”的思路，建造了崭新的住宅小区——万科第五园，其意是想在“岭南四园”的基础上探索一种新型的、南方的中国式的现代生活模式，园林层叠，出入有致，空间交错，明亮通透，湖光山色，饶有新意。特别是中国民居中内敛和赋予涵养的气质深受文化人士和知识分子的喜爱。中国式的现代建筑，是一
个新的提法。虽然有人喜欢传统的建筑格局，建造了新的古典住宅庭院，但现代空间感缺乏，更有些人仅仅拿了传统建筑的符号贴在现代建筑上，那并不算中国式的住宅，充其量是中国传统建筑符号化而已。 万科从中国人的生活习惯开始着手，从中国传统居住的内容着手，设计出万科第五园这个作品，是一次非常有意义的探索。第五园的设计注意到了地方气候特色，在空间处理，在建筑开合上，都能够吸收岭南民居的优点；突出院落的优点，院落是中国民居的江南风格的共性，讲究邻里关系，第五园就是传承了江南民居院落中的精粹，把开放空间与现代建筑的私密空间有效沟通。其实岭南民居与徽州、江西一带的民居一样在某种意义上都可以称之为江南民居范畴。 第五园融合了现代时尚元素与传统建筑风格,把中国的传统建筑文化发挥的淋漓尽致，白墙黑瓦简洁的外观和色彩很有意境的和谐美，营造出典型的江南水乡风格。表现出了传统的古典雅韵，又体现出后现代主义的简练，给我们在中国传统园林艺术在现代景观中的塑造提供了一个很好的范例，这样中国的传统艺术精粹就会经久不衰，源远流长。
骨子里的中国情结 一．总体概况 万科第五园，位于深圳龙岗区坂雪片区。第五园总建筑面积约63万平方米，占地50万平方米，计划共分9期开发完毕，包括别墅、叠院及高层产品。一期、二期的容积率约为0.96。 小区主入口位于雅园路南侧，联排别墅、情景洋房、多层住宅依次呈放射状布臵。小区路网结构平直顺畅，建筑排布合理有序。从联排住宅构成的小院落到多层住宅构成的围合，整个小区组团结构明晰，不同类型的住宅通过环境与道路自然联系在一起，有变化、有统一。小区停车采用地面停车与半地下停车相结合的方式。 第五园通过对中国传统民居“天人合一”的文化象征和厚德载“屋”的伦理功能的准确把握和到位演绎，用典型的“中国味儿”传达民居的世界性。 二．建筑空间分析 1 组织与结构 （1）规划体现“村”的形态 中国传统的村落体现了最接近生活本源的个人和社会，单体和群体的样本。万科第五园在总体布局上捕捉和再现正是充满生机活力和 生活情趣的村落形态。两个联 排组团看似各自规整，内部街 巷则宽窄交织，因地制宜的整 体和单体扭转，表现了传统村 落自然生长的机制。两大组团
之间留有南北向交错的延展的带状交错空间，承接一条条东西街巷的起始。街头巷尾可见过溪的小木桥，既满足现代居住区领域感的需求，又铺陈出犹如村头的情景。 “形成领域感”不等于简单的空间限定，必须与人的领域行为相结合，既要对领域分级，又要形成私密性——公共性空间层次，尤其要把住户门外的户外空间也作为居民的生活场所，明确其活动内容和作用。这在无形中扩大了居民占有的空间与活动范围，增加了居民对周围环境的关心和控制，万科第五园在这方面的规划和设计在居民相互熟识和交往的同时，也能够识别外来者，达到共同维护环境的责任感。 万科第五园的村落是由庭院House，叠院House以及四合院洋房组成。村口设有传统村落常见的牌坊。各村内部都有幽深的街巷或者步行小路以及大小不同的院落组合而成。商业街和社区图书馆与住宅区之间以池塘相隔，小桥相连，互为景观。 我们可以发现万科第五园的村落式规划具有以下特点：一个大村由四个小村构成。整个社区，是由边界清晰的、不同形式的住宅所组成的一个大的“村落”。联排住宅形成了两个方向略有不同的主要村落。情景洋房和多层住宅分别形成了不同的区域。 纵观当代的建筑高密度的布局导致空间的集约化，这在如今的生活中早已屡见不鲜，但这同时也要求我们需要保护室内空间的私密性，这在居家生活中是尤为重要的。一家人亲密团聚固然重要，但信息的控制和交流及隐蔽的独处也必不可少，特别是对使用者提供了控制感和选择性。相对其他地区而言，粤中地区聚落冷巷的空间形态具备集约化的属性，在万科第五园的规划设计中也把考虑如何进行高密度的