－1－
关于泰州市房地产发展情况调研报告
泰州市发展和改革委员会
房地产是国民经济中带动性较强的产业，它涉及并影响到建材、轻工、电子等多种行业的发展，关系到广大老百姓的“安居乐业”，关系到地方政府的财政收入以及社会的和谐与稳定。今年以来，一些有影响的大城市出现销量下滑，房价下跌，由此产生了“拐点”争论。泰州作为发展中的中等城市，在此大背景之下，房地产的发展趋势会是怎样？将可能出现一些什么问题？怎样进行有效防范？近期，我们对泰州市三年多以来房地产发展情况进行了调查分析，提出一些初步看法与建议，供领导与相关部门决策参考。
一、我市房地产行业现状分析
1、房企逐年增加，运行质态不佳。
我市房地产企业步入市场较晚，自1998年执行房改政策之后，企业面临着“事业改企业，国企改私企”，本土化的房地产企业经历房改和企改之后，理念和管理跟不上形势，经济实力受到很大削弱，组团联手竞拍意识不强，参与市场竞争的能力明显弱化。随着本地市场的开放，发展潜力以及利润空间的吸引，扬州、南通、盐城、浙江、福建、上海等城市的开发企业以及碧桂园、世茂、莱茵达等大集团上市公司纷纷注册泰州，占领并主导着泰州的房地产市场。2005-2007年在工商部门注册的房地产企业分别为137家、169家、208家，三年内企业数上升指数达到51.8%。统计部门反映2007年有在手工程列统的房地产企业数205家，其中：亏损企业71家，占企业数的34.6%（市直4家、海陵12家、高港4家、兴化22家、靖江6家、泰兴1家、姜堰22家）。205家企业中，具备二级以上开发资质企业49个，占24%；三级资质开发企业122个，占60%；三级资质以下企业34个，占16%。205家企业总注册资本257.36亿元，最高的企业为78293万元，最低的企业为323万元，平均每个企业为1.25亿元。2007年平均每个企业仅完成投资4491万元，资本运作率为35.7%。这些情况充分说明我市房地产企业运行质态不尽理想，规模化程度不高，开发能力不强。
2、土地超量供给，影响后期供求关系。
土地是房地产企业赖以生存和发展的基础，土地的供应量决定了市场商品房的上市量，土地供给的节奏直接关系到市场供求关系。据国土部门资料反映，我市自2005年至2008年6月底，累计出让土地11.31万亩，按用途分：工业用地为8.86万亩，占出让总数的78.34%；经营性（商业及住宅）用地2.45万亩，占21.66%。按年度分：
从上图看出，2006年土地供给数量最多，达到6.94万亩，其原因主要是国家明确从2007年1月1日起，土地出让金纳入财政预算。因此，2006年出现突击超量供地。各市（区）的供地情况见下图：
泰州市区出让的4.05万亩中，工业用地2.71万亩，占66.78%；经营性用地1.34万亩，占33.22%。在经营性用地出让数中：市直5708亩、海陵5121亩、高港1555亩、开发区1082亩（市区分年度经营性用地上市情况详见下表）。如果将1.34万亩经营性土地按1:1.5的容积率计算，最终会形
成1340万平方米的商品房，上市时间基本集中在2008-2010年。
市区经营性土地分年度上市情况表
据统计部门数据反映，市区同时期内累计销售商品房总面积308万平方米，按此测算，假定今后在暂不供地的前提下，即使市场需求逐年有所增长，1340万平方米的商品房需要6-8年的时间才能消化。由此看出，由于政策的变化，2006年突击超量供地，改变了市区的市场供求关系，供需比例失调，对今后房地产市场将会带来负面影响。
土地资源具有不可再生的特殊性，经过这几年的出让，市区地块上市量日渐减少，并已逐渐向城市的边缘和郊区推进，市直从2007年以后尚无地块上市；海陵区前两年上市38宗，2007年以后上市10宗；高港区前两年上市23宗，2007年以后上市13宗。
土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，按土地出让的同口径，全市3年半时间内累计获得土地出让金293.59亿元。按地区分：市区152.18亿元（市直56.16亿元、海陵50.27亿元、高港23.23亿元、开发区22.5亿元）、兴化42.66亿元、靖江52.66亿元、泰兴30.71亿元，姜堰15.38亿元。其中姜堰同期内土地出让数比泰兴仅少2000亩，但出让金只是泰兴的50%，少收入15亿元，我们分析，除工业用地和经营性用地的占比有所区别外，主要与姜堰给予华东五金城、汽配城等一些用地量大的项目以优惠政策有关。
3、投资规模扩大，近期增幅回落。
近三年来，全市房地产行业伴随着土地供给的增加，企业的投入和开发量迅猛发展，规模不断扩大，各年投入见下图：
－2－
近三年房地产实际投入增长幅度分别是21.2%、32.48%、45.93%，占全社会固定资产投资的比重由2005年的11.81%提升到2007年13.08%。占第三产业的投资比重由2005年的26.55%，提升到2007年32.14%。值得密切关注的是，今年1-8月全市房地产开发投资的增幅仅为24%，低于全社会投资增幅6.8个百分点。各年施工面积见下图：
施工面积增幅分别为3%、34.8%和40.9%。从泰州市区来看，近三年的房地产投资分别完成22亿元、26亿元、42亿元，增幅为23%、20%、60%。商品房施工面积分别是172万平米、212万平米、297万平米，增幅由4%、24%提升到40%。具体分析：市直每年完成投资10亿元左右，施工面积由80万平米上升到125万平米；海陵区由2005年的5.9亿元，到2007年增加到14.9亿元，施工面积由64万平米增加到96万平米；高港区由2005年的2亿元，到2007年增加到10.2亿元，施工面积由7万平米到2007年增加到54万平米。市直和两区的施工面积增速之快为历史之最，这也是土地超供之后的直接反映。
4、市场供销两旺，需求大体平衡。
近三年是国家出台房产新政较为频繁的时期，也是各类需求处于买涨不买跌的追风时期。开发商根据90平米以下户型占70%的规定，调整住房供应结构，满足小户型购买者的需求，另一方面也在户型结构上想方设法推出能够规避规定的多层复式、连体楼以及挑层等多种形式的新户型，受到购房者的认可，销售效果很好。近三年竣工面积和销售面积见下图：
－3－
从表内看出，四个县级市竣工销售比大致相等，市区的竣工销售比为1：1.94，比率差较大。具体分析：市直三年竣工面积63.42万平米，销售面积101.18万平米，比率为1：1.59，销售金额40.97亿元，综合均价4049元/平方米；海陵区三年竣工面积28.21万平米，销售面积68.51万平米，比率为1：2.43，销售金额21.77亿元，综合均价3177元/平米；高港区三年竣工面积24.09万平米，销售面积48.54万平米，比率为1：2.01，金额10.33亿元，综合均价2128元/平米。市开发区三年竣工面积13.36万平米，销售面积33.28万平米，比率为1：2.49，金额8.49亿元，综合均价2551元/平米。
5、房价持续上涨，取向稳中有降。
房价直接关系到广大老百姓的切身利益，也是国家宏观调控的重点。近年来，尽管国家连续出台房产新政等一系列措施，泰州地区的市面房价仍然呈现惯性上涨的趋势。各市（区）物价部门审核批准的一般商品住宅价格资料充分说明这一点。
2005-2007年全市商品房价格变动情况表
－4－
%
从表内数据看出，各市的商品住宅房价同比涨幅均在10%以上，而泰兴和姜堰市的房价同比涨幅连续两年都在20-30%，房价的上涨在泰州地区仍然处于高增长的状态，与目前北京、上海、广东等大城市房价下跌的现象不太吻合。分析其原因：一是本地区的房价原基数处于低位水平，据上半年全省组织的房地产调研活动数据比较，泰州市区均价与镇江市基本相等，与南通、扬州相比，每平米低500-800元左右；二是近年来建筑行业钢材、木材、水泥价格及人工成本上涨30%；三是地价成本上涨；四是信贷与税收政策的影响；五是节能减排等强制性的建设标准提高。为了消化这些因素，开发商必然选择涨价。但是，从目前碧桂园、左岸名都、金水湾、恒景国际、东方名邸等楼盘采取的宣传促销手段来看，明涨暗降现象已经出现，从长远来看，房价上涨是必然趋势，但在当前市场供需比例失调的情况下，近期市区房价的基本取向是稳中有降，并将会持续一段时间。
6、二手房交易活跃，占比逐渐下降。
四个县级市中，二手房交易量最大的是泰兴市，三年达到83.2万平方米，成交后的综合平均单价最高的是姜堰市，每平方米单价为2604元。泰州市区近三年二手房住宅销售面积占当年住宅全部销售面积情况见下表。
市区近三年二手房住宅销售面积占当年住宅全部销售面积情况表
－5－
从表内可以看出，市区近三年的二手住宅销售也很活跃，但是，明显特征是交易量和占当年住宅全部销售总面积的比重呈逐年下降趋势，二手房住宅销售面积2007年比2005年下降40%，占当年住宅全部销售总面积的比重2007年比2005年下降31.58个百分点。这充分说明随着国家央行和银监会出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》政策落实到位，投机炒房的行为得到有效遏制，加之二手房市场价格在新房价格的影响下，出现“水涨船高”现象，老百姓的购房选择随之变化，估计今后二手房销售面积占全部住宅销售面积的比例会处在相对稳定的15-20%区间。
7、房贷出现高峰，风险值得重视。
泰州市金融机构对房地产开发公司的房地产开发贷款资料反映，2006年贷款余额64.32亿元，其中：房产开发贷款17.08亿元，地产开发贷款6.92亿元，个人住房贷款40.32亿元。2007年贷款余额110.56亿元，其中房产开发贷款38.83亿元，新增21.75亿元；地产开发贷款4.22亿元，减少2.7
亿元；个人住房贷款67.51亿元，新增27.19亿元。2008年1-6月房地产贷款余额达到124.88亿元，其中：房产开发贷款39.08亿元，比2007年新增
0.25
亿元；地产开发贷款2.3亿元，减少1.92亿元；个人住房贷款83.51亿元，增加16亿元。
从以上贷款数据看出，政府土地储备中心的地产开发贷款逐年减少，开发商的房产贷款逐年上升，个人公积金购房贷款逐年猛增。我市2006年土地出让高峰过后，迎来的是金融信贷的放贷高峰，国家金融信贷收紧政策的影响在本地区并未反映出来，按照银行信贷的准入门槛，房地产开发企业项目资本金必须达到35%以上，在“四证齐全”的前提下方可向银行申请贷款。目前各开发商参与土地竞拍，缴完全部土地款后，基本都能达到35%的规定。而各商业银行对开发企业，尤其是跨地区的开发企业土地款资金来源的真实性审查存在一定的操作难度。
－6－
－7－
开发企业在交完全部土地款后，建设期间的资金基本是依靠银行贷款，拖欠施工单位的工程款以及使用购房户的预付款来运转。目前，由于股市
下挫，上市公司财富市值严重缩水，进入市区较大的房地产开发企业开始放缓开发进度，暂停资金投入量大的商业项目开发，这种迹象值得引起重视。金融机构应切实把好贷款前的审查和放贷后资金使用的监管，防范金融风险，控制开发企业“空手道”行为，谨防资金链问题发生。
8、房地产税收大幅增长，贡献份额不断提高。
地税局资料反映，我市服务业税收2007年完成23.56亿元，占地税总收入的49.92%，接近半壁江山，房地产业税收同期完成10.03亿元，占服
务业税收的42.5%，占比较高，在服务业税收中起着关键性的作用。房地产行业随着投资规模的扩大，国家开征交易营业税、所得税、土地增值税等因素，所缴纳的地方税收上升很快，占服务业税收比重逐年上升，见下图：
再从市区内部看，市直的比重偏低，2007年房地产税收仅有1.4亿元，占服务业税收比重28.8%。而海陵区比重很高，2007年房地产税收完成
2.22亿元，比重高达62.3%，其原因主要是鹏欣、盛和等一些大的房地产开发企业注册在海陵区纳税。高港区的房地产税收5042万元，比重为44.3%。开发区的房地产税收4442万元，比重为34.99%，在各市（区）为最低水平。
从房地产税收占比变化来看，它在服务业税收中已经起到举足轻重的作用。从全市情况来看，今年8月份，房地产业入库税收为7450万元，同
比减收1169万元，下降13.56%，对地税收入的支撑作用进一步弱化。使服务业税收增幅比上月降低29.2个百分点。因此，房地产行业能否健康发展，对服务业、对地方财政收入等方面都将产生直接的影响。
9、拆迁安置房建设过度，负面影响不可避免。
为了提高城市品位，提升城市形象，满足重点项目的用地需要，市及各市（区）政府加大了对主城区的旧城改造力度，加大了对开发区、重点项
为了解决被拆迁户的安置问题，市及各市（区）人民政府以土地划拨的形式新建了一大批拆迁安置房，从实际效果看，安置房的建设有利于社会稳定，有利于土地资源的整合、节约利用和集中开发，加快了城镇化进程，改善和提高了老百姓的居住环境和生活质量。但是，由于多数实行的是以房换房安置方式，被拆迁户都得到了价格较低的拆迁安置房，一户拿几套的现象比较普遍，除被动需求被大量消化外，多余房源流向市场，影响了市场化运作的商品住宅的销售。
市区的拆迁安置房的建设面积已占到商品住宅销售面积的83.8%。如果把已批待建115.4万平方米包含进去，总数达到340.4万平方米，已大大超过商品住宅的销售面积，这势必给市场带来一定压力。据凤凰和京泰办事处反映，由于原有农民住宅土地属集体所有，拆迁安置后“小产权”问题没有解决，多余房源无法上市交易，形成不少群体性的社会矛盾。
二、房地产未来发展趋势的基本判断
1、国际形势方面。当前，全球经济增长明显放缓，美、英、法、越南等欧亚美国家不同程度出现了金融和房地产市场的动荡，对我国经济运行产生直接影响。9月6日，美国财政部对房贷融资巨头房利美、房地美实施托管救市措施，对次贷危机影响起到一定缓冲作用，但是，美国经济的衰退造成我国出口大幅下降、影响到出口企业生存发展能力，影响到国内就业和消费，进而压抑住房需求。近期，由美国雷曼兄弟公司破产和美林证券被收购而引发的国际金融危机，对国际资本的流动和全球经济的影响不容低估，房地产业无疑也将受到一定程度的冲击。
2、国内形势方面。国家为了控制房价过快上涨，减轻房地产下滑对宏观经济的影响程度，近年来连续上调利率和存款准备金率，严格控制信贷规模、实施“二套房”贷款新政，清理冻结土地增值税，预征房地产开发企业所得税，规定新购商品住宅未满5年转让的征收营业税和所得税，严格规定出让土地开竣工时间，对闲置土地征收土地闲置费，征缴增值地价直至无偿收回，“90/70”住房结构调整，完善住房保障体系，建立健全廉租房制度，加强－8－
经济适用房建设和管理，开展房地产市场专项整治、遏制房地产领域违法违规行为等这一系列的宏观政策措施的出台，对房地产市场将起到综合整治作用。但近期央行适度下调贷款利率和存款准备金率后，对房地产市场的发展应能产生一定的正面效应。
3、本地市场方面。自今年以来，本地房地产市场开始出现新的情况，新旧住宅销售双双回落。1-8月全市房地产完成投资69.61亿元，增幅比去年同期回落13个百分点。商品房施工面积959.61万平方米，同比增长70.57%；竣工面积136.24万平方米，同比增长1.05倍；销售面积179.54万平方米，同比回落16.8个百分点；销售金额61.59亿元，同比回落30.7个百分点。销售与竣工面积增幅不同步，说明大量在建和竣工房源滞留在开发商手中，如果长期销不出去，必然出现资金链问题。再看市区，施工面积增长88.13%，竣工面积增长3.4倍，可销售商品房面积154.49万平方米，同比增长92.99%，而实际登记销售面积仅为51万平方米，同比下降13.56%，商品房空置面积11.35万平方米。市区商品房销售各月价格变化情况见下图：
从价格变动曲线看出，市区房价处于盘整阶段，近期走势稳中略降并将继续有所下行。
市区二手房上半年交易情况同样不好，住宅交易面积6.65万平方米，同比下降48.3%。由于市场销售出现双双回落，市区房地产税收增幅明显下降，对服务业税收以及地方财政收入产生直接影响。
4、发展趋势的基本判断。前三年我市房地产业的发展总体是健康的，产销需求大体平衡。但是，当前在国际经济衰退、国内宏观形势影响下，我市今后几年的房地产业将面临着很大的困难，形势比较严峻，将会不可避免的出现“三持续两下降”的局面，即投资总量持续增长、施工规模持续扩大，竣工面积持续增加，而销售和房价将会有所下降。判断的基本依据是前三年土地超供，开发商在合同约定期限内开发建设，时间集中，上市集中，数量偏大，按实际供应的土地所形成的1340万平方米的可供商品房，短期内市场难以消化，只能滞留在开发商手里，资金不得回笼，企业进退两难，并有可能出现以物抵贷、面临破产的窘境，银行面临着局部区域性的金融风险。土地超供行为，打乱了有节奏供地的正常秩序和市场经济条件下的基本经济规律，人为改变
－9－
供求关系，造成供需比例失调。问题不仅于此，一方面施工面积还在继续扩大，另一方面政府为了增加财政收入，2008年还将有一批土地推向市场，必将进一步加剧房地产市场的压力。
三、对策措施
1、制定相关政策，采取“救市”措施。房地产业带动性强，关联度大，它的滞胀下滑，直接影响到固定资产投资、服务业、地方税收、财政收入和GDP的增长。我市房地产业出现的问题，客观分析，外因环境是次要的，内因是主要的，是由内部土地过度超供所致，要解决它的滞后影响，必须放宽相关的政策和规定，合理修改土地出让合同，适当延缓开工和竣工时间，减轻资金集中、上市集中的压力。在企业资金困难的时候，金融部门要加强分类指导，贯彻有保有压的方针，对优势企业适当增加贷款规模，缓解资金压力。在税收方面，根据企业的实际情况，给予减免或缓征企业应缴纳的税费，帮助企业渡过难关。同时可学习和借鉴外地城市一些好的经验与做法，开展易地购房公积金贷款业务，提高公积金贷款金额、延长贷款年限，鼓励一次性付款可优惠打折等灵活多样的市场促销手段，引导和刺激民众消费，对改善型的自住需求，适当放宽二套房贷款政策。研究调整契税征收比例，支持、鼓励有经济承受能力的人购买大居室和长线投资。
2、加快城市化进程，培育壮大房地产市场。按照“一大三中”的城市布局要求，不断拓展城市发展空间，增强城市集聚能力，引导人口向城市集中，着力提高城市化率，培育潜在的市场需求，发展壮大房地产市场。
3、控制土地上市总量，调整土地供应节奏。减少土地上市数量，合理把握节奏，缓解商品房上市量过大的压力，逐步调整供求关系，使市场供应量和社会需求量保持相对平衡。
4、适当压缩和控制农民拆迁安置房的建设规模。拆迁安置是一种潜在的被动需求，在当前市场供需矛盾突出的情况下，提倡和鼓励实行货币化拆迁，让农民走向市场自由选择，减少拆迁安置房对市场产生的冲击，避免“小产权房”遗留问题继续发生。
5、抓好房地产市场秩序的整顿和管理。根据国家宏观经济政策和国家有关部门的要求，继续抓好房地产市场秩序的整顿和管理，防止出现行业垄断，防范部分房地产企业因破产、兼并所出现的管理缺位问题，准确公开市场信息和金融信息，规范市场准入、土地取得、开工许可、建筑标准等市场运行标准，加强质量监控，完善房地产法律、税收和监管机制，确保房地产市场交易行为公开、公平、公正。
6、加强新闻媒体舆论宣传和正确引导。消除“拐点论”、“房价大跌论”产生的不利影响，让老百姓的思想观念回归到理性状态，根据自身需求，自由选择消费，为房地产市场营造一个客观、公正、科学、真实的舆论环境。
－10－
沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析 2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。这意味着沈阳房价2009年以来累计上涨17.08%。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价2009年急速上扬，仍留下上涨压力。随着开发企业资本金缓和、增加拿地和开工，房价上涨压力将有望趋缓。2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。保持中小户型、中低价位的房产供应，使刚性需求得到满足，这是房地产行业持续平稳发展的关键。另外，一个平稳健康的楼市对于人才的引入也是有利的，房价如果太高，会提高外来人口介入沈阳的门槛。 从2009年一季度至今，沈阳一些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等一批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景，来自四面八方的信息和数据都显示出这样一个事实：沈阳楼市，已经典型性复苏。2009年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中，换房一族占了大部分。这些人之前一直都有购房愿望，只是一直持币观望。如今，随着全国房地产市场的回暖，消费者观望的心态已经逐渐消失，商品房销售恢复正常水平。据统计，2009年1月至5月，全市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了一月份负增长以外，其他4个月均超过去年同期水平。 2009年1月份，受元旦、春节假期以及去年下半年房地产市场形势的影响，全市商品房销量与去年同期相比为负增长。但从2月份开始，房地产市场开始全面回暖，并且保持持续增长。2月份销售面积45.88万平方米，同比增长2.53%；3月份销售面积120.99万平方米，同比增长30.56%；4月份销售面积91.86万平方米，同比增长8.94%；5月份销售面积96.06万平方米，同比增长12.09%。
篇一：沈阳别墅市场分析报告 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。 1997年、1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分） 图例表示 500 400 300200
拂去工业的烟尘走进绿色的浑南 ————浑南新区房地产市场调研分析报告浑南新区位于沈阳城区南部，由浑河沈阳城市段及浑南地区两部分组成，东起沈抚高速公路东陵大桥，西至沈大铁路，北起浑河北大堤（大二环南段），南至三环高速公路，总面积120.6平方公里。其中，浑河沈阳市段面积为39.75平方公里，浑南地区80.85平方公里。现有两乡两镇，33个行政村，人口10万人。 一、浑南新区整体情况简述 （一）、自然情况 浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米。主要处在小辽河断陷盆地上。第四纪地层不整合于基岩之上，表面岩性以砂壤土和壤土为主。浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9°C左右，年平均降水量为727.4毫米，年平均日照时数为2554小时，大气环境优于国家二级环境质量标准。地下水水质达到国际三级标准。现今区内浑河、白塔堡河水污染得到有效控制。环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。规划目标：绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。 1文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
（二）、发展历史 沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。始建于1988年5月，1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的10个开发区之一。高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建设三个阶段。 1、初创起步阶段（1988年—1992年）。1988年5月，市委、市政府决定在智力最密集的南湖地区，建设高新技术产业开发区，面积22.2平方公里（以政策区为主）。 2、发展提高阶段（1992年—2000年）。小平同志南巡讲话发表之后，市委、市政府作出把南湖科技开发区建设成“北方深圳”的重大决策，提出了“放开胆子，用足政策，跳跃发展，辐射全市”的十六字方针，高新区驶入了加速发展的快车道。 3、新区建设阶段。2001年1月，市委、市政府作出在高新区基础上建设浑南新区的战略决策，提出把新浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标，高新区进入了“二次创业”的新的发展阶段。这一举措对于加快发展高新技术产业推动老工业基地的产业结构调整，进一步拓展城市发展空间，完善城市功能，培育新的经济增长极，带动沈阳经济社会实现跨越式发展，就有十分重要的战略意义。 2文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
沈阳市商业地产调查报告(改)
沈阳市商业地产调查报告 一、沈阳主要商圈调查表（见附件一） 目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了高中低档分明的北站、五里河商圈；中街、太原街商圈；五爱商圈、铁西商圈、北行商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。 1、中街商圈 中街商圈2005 年被评为“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。中街商圈日人流量达40－50万人次，节日达百万以上，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。目前中街消费人群的年龄段在25至55岁之间，消费档次属中等或中等稍偏上。虽然人气充足，但是往往受到交通条件、用地规模、建筑陈旧、空间局促等客观条件的限制，难以实现根本的变化和发展，升值空间有限。 从商业业态来看，中街商圈各专业性业态较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业态。 由于各街功能定位和档次不同，中街商圈部分街区经营业态较为杂乱，档次参差不齐。造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。但整个商圈商业业态完善，但档次较低。 中街商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。中街商圈在营业总面积为60万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营
沈阳城市改革发展调查报告 这个假期，我对沈阳市改革发展情况进行了调查，以下是我调查得出的结论及分析。 一．城市改革 经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值2240多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。在振兴东北老工业基地的战略机遇之下，沈阳市先后投入了大量的资金着手沈阳市新区的开发和老城区的规划建设，铁西新区位于中华人民共和国沈阳市区的中西部，由铁西区和沈阳经济技术开发区连接组成，总面积126平方公里，人口100万，享有市级经济管理权限。 ? ? 铁西新区现有各类企业1586家，集中了沈阳市66%的工业产值，66%的工业利税和75%的大中型企业，荟萃了沈阳制造业的全部精华，为中华人民共和国形成比较完整的工业体系，增强综合国力做出了重大历史性贡献，堪称中华人民共和国制造业之都。 ? ? 铁西新区突出两大功能分区，一是把开发区建设成新区的现代工业区，全力打造以装备制造业为主的工业新高地；二是把铁西区建设成新区的现代商贸生活区，发展现代服务业和房地产业。 浑南新区前身为沈阳国家高新技术产业开发区，始建于1988年。1991年3月被国务院首批批准为国家级高新区，是国家科技部重点扶持的10个高新区之一目前已引进视界500强企业30余家。 ? ? 浑南新区总面积120平方公里，常住和流动人口20余万人。总体规划为高新技术产业区、高档次商务中心区、高品质居住区、高等级大学城和浑河观光旅游带。 沈北新区是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，国务院批准成立的又一个行政新区，规划面积1098平方千米。新区位于沈阳市区北部，是沈阳城市发展四大空间战略的向北门户，是环渤海经济圈及辽宁中部城市群上的重要节点，享有市级经济管理权限。 沈阳金融商贸开发区是目前中华人民共和国除上海浦东外唯一的金融开发区。开发区始建于1992年，为省级开发区。 当代的沈阳不仅注重在工业方面的发展，同时也注重人文方面和自然环境的发展，以旅游带动周边地区经济的进步，特别是沈阳的历史文化遗产更是闻名中外。沈阳市是全国着名的历史文化名城和首批中国优秀旅游城市，旅游资源丰富多彩。名胜古迹有福陵、昭陵、新乐遗址博物馆、郑家洼子青铜短剑大墓、叶茂台辽墓、永安石桥等。沈阳故宫是除北京故宫外我国仅存的一座皇宫建筑群，具有较高的历史和艺术价值，是清太祖努尔哈赤和清太宗皇太极营造和使用的宫殿。福陵和昭陵是闻名遐迩的“关外三陵”中的两个，是具有中国古代建筑特色和浓郁民族风格的帝王陵寝，福陵是清太祖努尔哈赤和孝慈高皇后的陵墓；昭陵
沈阳房地产市场观察 一、整体房地产市场 沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。 （一）、沈阳一级房地产市场 近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。 表2-1 年份 2000年2001年2002年2003年 要项 出让面积（万m2）682 480 400 676 土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2 注：资料来源：房地产交易中心 1、土地价格及开发成本 沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。 沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。 从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。 根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。 通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。 2、土地供应类型的转变 2003年沈阳土地市场的最大变化有两个， ①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 ②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。
沈阳市房地产主要指标完成情况数据分析报告2019版
前言 沈阳市房地产主要指标完成情况数据分析报告围绕核心要素即本年完成房 地产总投资，本年完成住宅投资，本年完成办公楼投资，本年完成商业营业用房投资，房屋施工面积，房屋竣工面积，住宅竣工面积，商品房销售面积，住宅销售面积等展开深入分析，深度剖析了沈阳市房地产主要指标完成情况的现状及发展脉络。 沈阳市房地产主要指标完成情况分析报告中数据来源于政府部门如中国国 家统计局、相关科研机构及行业协会等，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。 本报告从多维角度借助数据全面解读沈阳市房地产主要指标完成情况现状 及发展态势，客观反映当前沈阳市房地产主要指标完成情况真实状况，趋势、规律以及发展脉络，沈阳市房地产主要指标完成情况数据分析报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。
目录 第一节沈阳市房地产主要指标完成情况现状概况 (1) 第二节沈阳市本年完成房地产总投资指标分析（均指房地产开发企业） (3) 一、沈阳市本年完成房地产总投资现状统计 (3) 二、全国本年完成房地产总投资现状统计 (3) 三、沈阳市本年完成房地产总投资占全国本年完成房地产总投资比重统计 (3) 四、沈阳市本年完成房地产总投资（2016-2018）统计分析 (4) 五、沈阳市本年完成房地产总投资（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国本年完成房地产总投资（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国本年完成房地产总投资（2017-2018）变动分析 (5) 八、沈阳市本年完成房地产总投资同全国本年完成房地产总投资（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节沈阳市本年完成住宅投资指标分析（均指房地产开发企业） (7) 一、沈阳市本年完成住宅投资现状统计 (7) 二、全国本年完成住宅投资现状统计分析 (7) 三、沈阳市本年完成住宅投资占全国本年完成住宅投资比重统计分析 (7) 四、沈阳市本年完成住宅投资（2016-2018）统计分析 (8) 五、沈阳市本年完成住宅投资（2017-2018）变动分析 (8)
2003沈阳市消费者购房需求研究 ———调研报告 综述： 2003年，政府对沈阳市房地产的发展十分重视，公司在此阶段时间内对房地产的开发也有极大的兴趣，特对沈阳市的普通市民与房地产企业进行了“2003年沈阳消费者购房需求研究”的市场调查。本次调查持续10天，总获人员具体信息1242个。研究报告不仅从沈阳市总体购房者的角度对购房者的购房需求进行了详细的研究，同时还根据消费者购房的区位选择意向，对各区位潜在购房者的人群特征和购房需求特点进行了细分研究。此次活动主要是针对沈阳消费者购房的需求趋势变化展开的一次系统性、专业性、实时性的研究，对 房 地产开发商和代理公司的投资决策和营销策略的制订具有重要意义。 一、价位在5000元/平方米以下的住房是今年沈阳购房者的主流需求 统计表明，当被问及“您准备购买什么价位的住房”时，83.5％的被访者回答准备购买价位在5000元/平方米以下的住房。其中准备购买4001元－5000元/平方米住房的购房者占23.2%，准备购买3001－4000元/平方米住房的购房者占32.3%，准备购买2001－3000元/平方米住房的购房者占20.5%，准备购买2000元/平方米以下住房的购房者占7.5%。而选择6000－8000元/平方米住房的购房者比例为5％，选择价位在8000－10000元/ 平方米和10000元/平方米以上的比例更小，仅为1％和0.6%，如表1所示。 这说明今年绝大多数购房者的有效需求还是集中在中低价位住房上。沈阳2002年的市场行情也从另一方面揭示了今年房地产市场中，能满足绝大多数普通消费者需求水平的中低价位楼盘仍将持续热销，而所谓“沈阳房地产市场供大于需求”的说法，实际上更多地指的 是那些超出大多数消费者承受能力的高档楼盘项目。
关于沈阳市房地产价格的实地调查报告 ——管理学院 关于沈阳市房地产价格的实地调查报告 一．前期准备工作 1.房地产调查报告的调查研究目的： （1）调查沈阳市房地产市场价格现状; （2）预测沈阳房市未来发展趋势;
（3）了解沈阳当地居民对沈阳房价看法; 2.房地产调查报告的调查对象： (1)沈阳市内5个房地产局； (2)沈阳市30家大小房产企业； (3)沈阳售楼中心； (4)沈阳市125位市民； 3.房地产调查报告的调查方法： （1）观察分析法； （2）资料分析法； 4.房地产调查报告的资料来源： （1）实地走访调查； （2）互联网权威网站； （3）报纸； 5. 房地产调查报告的调查团队成员： 宋幕邹丽娜王天娇张曦元陈俊楠吴天晴林则男宁世迪王天亮白振铨关粤天路林翰胡靖娟于婷孙泳 6．调查形式：先小组后集体，分工合作 7.房地产调查报告的调查背景： 上世纪90年代以来，我国房地产业发展迅速，成为国民经济新的增长点。如今已经成为了房地产是中国经济的支柱产业。“十一五”规划目标的实现，离不开房地产的发展。被房地产带动的产业多达
50多个，特别是在国民经济中举足轻重的钢铁产业，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展息息相关。如果房地产业受挫，与此相关的50多个产业都会受到抑制或衰减。因此，从经济大局考虑，我们必须重视和关注房地产的发展。这种做法就从我们身边开始，因此我们对沈阳的房地产作了调查报告。 本文在分析沈阳房地产市场发展现状的基础上，还收集分析了各种政策对沈阳房地产的影响以及业内人士对沈阳房地产的看法，并针对当前的沈阳房地产市场中存在的问题提出了进一步治理的政策建议。文章的最后对沈阳房地产市场发展的未来进行了展望，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，沈阳房地产业就可以实现健康平稳的发展。 二．沈阳2006～2010年房价对比及分析 一、沈阳房价的基本回顾 ⒈沈阳市近年来的房价 近年来随国家住房政策的不断调整，房地产业的迅猛发展,民生活水平的不断提高以及住房消费观念的不断变化，我国房价呈整体上升趋势，如北京，上海·沈阳等地区房价上涨由为突出。沈阳为例，沈阳市商品房价格在近年来稳步上升的基础上，2005年商品房及商品住房的平均价格分别为3110.5元/平方米、2987.8元/平方米（统计数据）或者3332.9元/平方米、3110.1元/平方米（合同备案数据）。