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沈阳市高档项目市场调研报告(21页)DOC.doc

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沈阳市高档项目市场调研报告

为配合新地块开发，销售部针对此地块周边21个同类高档项目及别墅项目进行细致市场调研工作，市场调研结果如下；

一、沈阳市别墅项目

沈阳市别墅项目分部在整个沈阳市的城市周围，主要集中区域为北城的棋盘山板块及沈北板块，南城主要集中在机场板块、浑南和苏家屯交界处及浑河沿线。别墅项目的主要特点为交通较为便利，自然环境相对良好的区域。北城别墅项目相对集中，而南城别墅分部相对凌乱，并未形成相应别墅区域。由于浑河沿线距离城区较近，各开发商取得土地成本较高，建筑形态均以混合型住宅为主，容积率控制相对较高，但由于浑河良好的自然景观存在，因此区域内均有不同比例的舒适型住宅分部，但并未形成别墅群。

（一）沈阳别墅市场的发展历程

沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园”在如今仍然是最好的选择。

在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。

1997年至1998年两年间，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，

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别墅市场又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。目前沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分）。

（二）沈阳别墅市场的板块特征分析

沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间，逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个板块，其中主要以南部和北部为主要代表。

1、中部板块

中部板块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅――翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目，虽然只有20多套，但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅――翠堤豪园成为中部板块的典型代表。

翠堤豪园

产品线（平方米）总套数单价（元/平方米）518.12 3 11500

368.62 14 10500

329.69 8 10500 237.36（联排）8 8500

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咨询人士学习成长与交流平台236.40（联排）26 8000

从长远发展角度来看，由于市中心板块土地比较昂贵，在翠堤豪园别墅项目以后，如果再出现其它别墅项目的可能性不大。

2、东部板块

东部板块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。东部板块由于紧邻植物园和棋盘山风景区，从区位环境方面来讲，是沈阳最适合建造别墅的区域。但是由于90年代，政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面，政府工作中心转移到其它区域，以及东部板块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部板块别墅项目发展缓慢。目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外，主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。其目标客户群主要以私营业主为主，除了沈阳本地的客户之外，沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此板块置业。

由于东部板块的自然环境的优势，目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它板块项目转移到东部版板块开发别墅项目。包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目，东部板块的发展潜力比较大。

3、西部板块

西部板块主要指张士开发区板块，主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。但是由于西部板块自然环境、人文与经济都比较落后决定了板块内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民，属于区域性项目。

今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地，项目正在处于前期

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咨询人士学习成长与交流平台规划论证阶段。估计部分为别墅项目。

但是从长远发展角度来看，别墅市场的发展潜力不是很大。

4、北部板块

北部板块主要是指北大二环附近的别墅项目，主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光花园。由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展，并在市政配套方面给予支持，尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。北部的别墅项目发展的比较早，从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村，目前已经极具规模和人气。其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见（但是由于内部经营问题，该项目目前基本处于停滞状态）。

相对于其它板块项目（中部板块除外）来说，北部板块突出特点是：基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。

从长远发展角度分析，由于北部板块土地比较成熟，已经渐渐融入市区概念，土地成本比较高，许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外，基本上不会再有新的别墅项目出现。

5、南部板块

南部板块主要是指浑南地区。本项目隶属于浑南板块，浑南板块是我们分析的重点。

2001年10 14日，沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。2001年10 16日，全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动，浑南新区成为沈阳市的焦点。浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜，得到广大市民的关注。其实浑南别墅项目在浑南新区

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咨询人士学习成长与交流平台启动之前，就已经开始开发了。

促使浑南早期别墅项目开发主要有以下几个方面的原因：成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供的便利的交通条件。这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生。浑南最早的别墅项目是绿岛森林公园里面的别墅，当时共推出十几套，单价超过10000元/平方米，是沈阳价格最高的别墅，外界知名度不是很高。

1999年是浑南别墅市场发生质变的一年，由于苏家屯地区政府的支持和前期别墅项目的市场铺垫以及后期沈阳市政府浑南改造开发的利好政策导向，许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。如：佳地园、菲菲澳家、花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄。（这里还未包括目前已经取得土地，正在进行项目前期论证规划和正在谋求取得土地的开发商）目前，上述项目销售基本去化完毕，仅有地理位置相对较偏的项目还剩余小部分房源。

（三）未来浑南别墅开发将引领沈阳市别墅市场

浑南这个板块，在以前的沈阳别墅市场当中并没有得到一个充分的发挥，基本进入到一个一触即发的状态，从二个角度可以看出：

1、大势

从浑南的发展到大浑南的开发，沈阳向南已经成为大势所趋，这是一个厚积薄发的过程。从自然环境角度看，浑南具有浑河得天独厚的自然资源，形成了人们蒙昧以求的活水别墅区。并且浑南待开发土地资源丰富，追求高品质生活区域将成为带动区域发展必然条件。交通位置优越，便于到达城区核心地带，形成居住、工作、生活于一体的宜居理念。

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咨询人士学习成长与交流平台2、浑南板块作为别墅板块来讲有一个空港概念

比如在美国的菲尼克斯航空城，马来西亚的苏蓬林空城，到汉城的新国际机场空港城，到香港的国际空港城，最有代表性的是欧洲荷兰的航空区，这些都成为一个空港的典范代表。空港实际成了一种国际化城市的引擎，而且是非常独特的引擎，举例说像阿姆斯特丹的空港，它最后变成了一个办公、贸易、物流、产业、人居综合在一起综合体，成为了一个财富集聚的中心，形成了经济发展的漩涡，北京的中央别墅区，这个区域完全就是空港概念，上海的七大别墅板块，最早起动的一个板块就是沿着虹桥路，以原来虹桥国际机场为带动的别墅板块，所以在一些先进城市的发展轨迹中可以看到，空港板块它与生俱来就是一个别墅发展的亮点。

二、目前浑南新区别墅市场销售情况

浑河沿线在售别墅项目

项目名称建筑面积

（万平方

米）

容积率建筑形态

其中

别墅

套数

销售状况/销

售均价（元/

平米）

最近开盘时间

放盘量/去

化比例

优惠

措施

入住时

间

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格林生活坊14.5 2.9 3-32层叠拼/

花园洋房/高

层

1100 10925/8500/5300 09年11 份700/70% 97/99% 09.12.31

万科城100 2.78 4-33花园洋

房/小高层/

高层

6000 12000/6500/4950 09年3 份240/95% 96% 09.12.31

远洋天地94 2.37

8-33小高/高

层一期：

1754

6800/4700 08年6 份950/85% 98/99% 09.10.31

新加坡城100 2.2

6-24多层/小

高/高层

3000 5800/4500/4200 07年11 份1140/70% 98/99% 09.5.31

浑南高档住宅项目

假日*伊丽雅

特湾20 2

6-31洋房/多

层/小高层/

高层

现售：

800

12000/8400/6680/

团购

06年12 份800/80% 98/99% 现房

浦江苑32 2.3

31层（观河豪

宅）

400 9000 08年9 份400/50% 99% 现房

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咨询人士学习成长与交流平台河畔新城（五

期）15 1.2

3-11洋房/多

层/小高

500 已售罄/8400/7500 07年12 份400/80% 97% 10.1.30

河畔新城（六

期）6 2

3栋31层观

河豪宅

未售13000精装

10年7

份

左岸慧晶峰

境3栋29层观

河豪宅

700 未售

10年7

份

万科金域蓝

湾56 2.5

11-25小高/

高层（部分景

观房）

一期：

300

6500/5200/9000 08年10 份300/98% 98% 10.6.30

金地长青湾20 1.7

联排/16-18

小高层161 10000/7000 08年11 份161/60% 97/99%

09年年

底

总结：

1、目前上述项目洋房及多层住宅基本已经销售完毕，在售产品多为高层住宅，虽然同处同一社区，但洋房及多层住在产品售价偏高，且客户认可度仍然十分强烈。

2、通过浑南及长白地区高档住宅售价可以看出，此区域住宅产品售价，市场认可程度较高，但对高层住宅的抗性较为强烈。目前高层景观豪宅被市场接受程度较差，浦江苑盛景湾自从08年9 份开盘以来，以销售售价9000元/平米面向市场，目前销售率为50%，销售

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周期将近1年，销售进度非常缓慢，当年的浦江苑9-13层小高层住宅已经销售完毕，销售速度较快，目前二手房现销售售价为8500元，前者与后者相比售价优势明显，又为景观豪宅，但销售情况并不乐观，可见沈城对高层高品质住宅抗性较强。

河畔新城六期及左岸慧晶在去年奥运会之前，都酝酿面世，都定下了单平米超万元的销售售价，但截至目前，二个项目均未开盘销售，可见，此区域市场具备高售价产品的承受能力，但景观高层住宅去化率在沈阳抗性十分强烈。

万科金域蓝湾及金地长青湾，凭借品牌实力，当时将销售售价也定于10000元/平米以上，但目前为止，万科及金地长青湾高层景观房定价为7000-9000元/平米，均未达到豪宅的目标，并且销售进度较为缓慢。

由此可见，目前浑南及长白区域存在对于超高品质居住产品的需求，对于高品质、高售价的别墅及豪宅产品市场具备一定的承受能力，但现实情况为目前区域内符合市场需求的高品质居住产品十分稀少，无法满足市场的需求，而定价较高的景观高层等“伪豪宅”，在区域内的认可度相当的低下，同时目前由于区域土地放量过大，并不能通过以往土地的稀缺性销售策略来拉动高层豪宅的消费市场。

四、综合市场分析

1、别墅及洋房市场此区域相对匮乏。

2、舒适型住宅市场需求相对较好。

3、高档舒适型住宅销售均价在10000元/平米左右符合市场置业诉求，客户接受程度较

高。

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4、浑南及长白由于规划形象要求，均以高层为主，相对房源过剩，打造舒适型住宅有

一定市场竞争力。

5、舒适型住宅较容易提升销售售价。

6、随着市场土地放量供给增加，舒适型住宅市场存在潜在竞争压力。

五、调研结论

1、此地块可开发舒适型住宅，如联排别墅、双拼、电梯洋房及多层、小高层，不适宜

高层建筑开发。

2、此地块短期内，市场对舒适性住宅需求较大，长期看竞争压力相对较大。

3、借助自然景观及现有环境配套，利润空间较大。

4、开发舒适性住宅风险较低于高层建筑。

六、关于本地块相关资料

（一）项目周边情况

目前，本地块位于浑南和长白岛交界处，长白岛行政区域为和平区。本地块土地周边存在大量空置土地，距离长白和浑南地区在建项目较远，尚无在建项目，且项目南端紧邻福田汽车配件制造厂，正在营业生产当中，对地块具有一定得噪音污染。目前该地块相对较为优越的条件为在地块西侧及北侧，分别紧邻生态河及浑河，除福田汽车配件制造厂所产生的影响外，居住环境还是较为优越的。通过走访规划局相关人员了解到，福田汽车配件制造厂短期内可能进行拆迁改造。

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目前本项目地块内部均以农田为主，现多为葡萄园及农业用地，都在进行耕种，在项目地块左侧为一片正待拆迁的厂房，现在已经停工荒废。

（二）周边土地供给情况

通过规划局相关人员了解，目前紧邻项目东侧尚有两块空地，一块为C6地块，现为原伊丽亚特湾开发商持有，目前正在进行转让，单价在2000元/平米左右，3年前购买时为1000元/平米左右。另一地块为浦江苑开发商上海新州房地产开发公司持有，具体土地成交价不详，两个地块均为普通住宅用地，除了上述两个地块以外，周边还存在大量未上市交易土地，其出售价格不会过高，估计在2000元/平方米左右。

（三）浑南地区及长白地区房地产市场分析

目前浑南地区由于土地供应量相对过大，再开发项目较多，因此销售势头并不理想。目前地理位置较为优越的首创国际城及SR国际新城销售均价为4000元/平米，销售去化量与其他区域楼盘项目相比较为缓慢。长白地区由于万科、远洋、中海等开发商的存在，与浑南房地产市场相比较销售情况相对较好，但是小品牌开发商的销售速度依然相对缓慢。从整体上看，长白岛凭借环境及隶属行政区域的两大优势，使得区域整体房地产价格走势较为稳定，销售均价在5500元/平米。但中海地产开盘推出3680元/平米特价房源进行促销，丽湾国际推出十年返租的销售策略进行促销，可见不论是浑南还是长白岛，房地产市场整体销售大势并不十分理想。

（四）本地块优劣势分析

劣势：

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咨询人士学习成长与交流平台1、周边空置土地大量存在，短期内很难形成销售氛围，销售售价提升空间较小

目前周边土地空置率过高，短期内并无开发项目，很难形成销售环境。通过项目周边观察，延浑南大道两侧，伊丽雅特湾西侧车行2公里内均为空置土地，且经过本项目向西浑南大道两侧均为空置土地，并无开发项目。如目前进行开发，销售售价很难提升。

2、交通环境分析

目前并无公交车到达该地块。由于本地块周边未具有成熟居住小区，公交车并未开通，根据现场情况预测，短期内该地块及周边不具备公交线路开通条件。主干道目前已经修建落成，到达三好桥及浑河大桥驱车仅需5分钟左右，到达市区较为便利。由此，基本确定目标购买客群均以二次置业改变生活环境的有车族客群为主。

3、目前规划道路正在修建，工程进度较为缓慢，并未落成

本地块南侧有一条规划市政路，目前正在进行施工，但该市政规划路本地块沿线内部分尚未开工建设，其再建部分施工进度也相对较为缓慢。

优势：

1、本地块长期持有，短期内不作开发，升值空间较大

本地块由于紧邻浑河及长白人工河，使得在本地块内形成天然的人工湖，环境非常优美宜人，后期无需投入资金进行景观改造，在此居住会成为沈阳市民将来生活的理想居所，且紧邻浑河的土地基本都已经出售，所以此处在未来的升值前景较为广阔，但短期内开发销售，其售价很难提升。

2、项目周边主要干线已经落成投入使用

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目前地块东侧及北侧主要干道已经投入使用，双向4车道，道路环境良好，到达市区主要区域较为便利。

3、项目地块价格较为合理，通过与规划局相关人员了解，土地成交价格在2500元/平米—3000元/平米。

4、本项目紧邻浑河及一条内河，景观资源得天独厚。

5、项目地块内河对岸规划为商业及高级地产项目用地

从长白岛规划局了解到，与本地块仅有一河之隔的空置土地为大型商业及高级地产项目用地，目前未进行整理出售，对本地块品质及配套环境提升极为利好，有利于项目售价的提升。

（五）本地块产品建议

1、规划建议：

建议容积率控制在1.5以内，建筑形态以别墅、花园洋房、多层住宅及9-11小高层为主，配有小体量社区配套商业及商务会所。

滨河区域为联排、双拼别墅区，社区中心为花园洋房区，临街主干道沿线设置小高层，次街道建设多层住宅。