商业综合体项目商业计划书
目录 第一章总论 (3) 一、项目概况 (3) 二、项目业主简介 (3) 三、编制依据 (4) 第二章市场需求分析 (5) 一、某市房地产市场环境 (5) 二、某市华龙区房地产市场分析 (8) 三、项目综合分析 (10) 第三章项目定位与经营主题 (12) 一、项目定位及规划依据 (12) 二、项目定位 (12) 三、目标市场 (12) 四、项目经营主题 (13) 第四章项目总体规划 (16) 一、功能划分及技术标准 (16) 二、整体平面布局规划 (16) 三、建筑风格及外观风格 (17) 四、平面组合及规划 (18) 第五章投资估算及资金筹措计划 (20) 一、投资估算 (20) 二、资金筹资及使用计划 (20) 第七章经济效益评价 (21) 一、基本假设前提 (21) 二、财务评价 (21) 第八章风险分析 (24) 第九章总体评价 (25)
第一章总论 一、项目概况 项目名称：某商业综合体项目 项目地址：任丘路与滨河路西南角 项目业主：某置业有限公司 注册资金：5000万元 经营范围：房地产开发、物业管理、 项目规模及内容：项目占地面积75亩；拟建建筑面积49500平方米；建设商业综合体。 二、项目业主简介 多年来，公司十分注重商业信誉，由于重视内部管理，企业发展稳定，经济效益良好，市场竞争能力和抗风险能力不断增强，被某市相关专业银行评为“AAA级信用企业"、"优良客户"及“绿色通道”。 近几年，公司在房地产主业方面取得了长足发展，所有开发项目全部通过专业权威部门验收，优良品率达85%以上。
三、编制依据 1、《某市华龙区市场调查报告》 2、《建设项目经济评价方法与参数》1993年，国家计委。 3、《某市建筑工程99基价表》
第四代城市综合体简介精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的ShopingMALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。 四、第四代城市综合体的构成及内容 五、案例 以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点 以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。它的良性运行关系到社会生活
商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
商业综合体电气设计 1前言 本文的目的并不是介绍特大型项目怎么去做，因为一般来说，成熟的业主都会有明确的任务书指导设计，只需去理解和执行即可。本文主要是通过设计过程中的一些经历和感想来告诉大家设计的一些注意事项和具体操作方式，如何高效、准确的完成设计成果。为此可以从以下几个疑问来开始设计的回顾。 2商业综合体的含义 商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在一栋建筑物内，主要的城市配套包括百货商场、大型超市、精品购物街、沿街商铺、超市、大型车库、影院、KTV、健身、电器、健身、酒楼、儿童电玩、精装公寓楼、甲级写字楼、五星酒店、商务酒店等等，整个建筑物的规模非常大，一般都在20~50万平方米。商业综合体对能源的需求量是巨大的，对能源供应的安全等级要求也比较高，对于二三线城市来说，商业综合体的建立一般都会对现有的
市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计。到底是项目去适应市政还是市政改造去适应项目，对此在前期阶段要有足够的重视，这就需要供电方案的论证。各地商业综合体项目概况分析见下表。 3商业综合体经营管理对设计的影响 甲方对于商业建筑有不同的管理模式，主要分为销售型和自持型。 销售型：沿街商铺、精装公寓楼、普通写字楼。 自持型：百货、精品室内步行街、大型超市、五星酒店、甲级写字楼、地下车库、餐饮、影院、KTV、健身、电器、酒楼、儿童业态等。 分析建筑的功能以及了解甲方的经营管理模式是非常重要的工作，这直接影响着供电区域的划分和供电系统的建立，可以说，设计的最终目的就是要满足商业的合理经营和安全运行。
4商业综合体设计中需要特别注意的一些名词 业态：指不同的建筑功能。 物管：指物业管理公司，主要对销售的建筑进行维护。 商管：指商业管理公司，主要对自持的建筑进行维护。 计量：计量在商业项目中非常的重要，计量的方式决定了系统的划分 店招：指商铺门面统一的商业广告标识。 道旗：指步行街道路统一的商业广告标识。 以上的专有名词决定了任何一个区域的一个开关、一根电缆，甚至是一个灯泡的物权所属，因此，在地下室的某一机房中出现照明从物业引接、潜污泵从外铺引接、通风机从百货引接电源的现象就不足为奇了。但是，对于消防专用设备则没有区分，一概属于物业管理及计量。此外，要对竖向标高、总图坐标、面积指标敏感；要对设计标准、建造标准、交房标准明确。
浅谈教育综合体 一、教育综合体发展及盈利情况 近年来房租、人力成本高已为制约教育培训业发展的“两座大山”。盈利艰难之下，房租和人力成本越来越成为不少教育机构的心头之痛。据中国教育培训联盟万里行的数据，从2013年开始各地区域中小型教育机构的利润率已有不同幅度下降，主要是由于租金、人工成本的上涨远超过了营收的增长幅度。不少城市的教培业的人力成本上涨了15％至20％，租金平均上涨了10％左右。而狂奔揽金十几年的中国房地产，现在却充满危机，无论是搞商业住宅，还是搞商场或者各种形态的经济开发区。都会面临一个问题：谁来消费？每座城市都在搞城市综合体，结果发现商场里的工作人员比顾客还要多，消费如何能起来呢？ 前者为场地所困，后者后人流劳神，“基于学生，顺应市场”，教育+地产的综合体应运而“红”。 自2015年10月11日，新**方百*汇跟商业地产联手建规模3000平的“教育综合体”——青少年素质教育平台后，全国各地相继出现规模大小不一的教育综合体：天地围棋道场2000平方，溪地少年大学城有4000平方，乐文汇有近8000平方。这些近一两年兴办的综合体，面积都是数千平方，投资都是千万级的，发展势头迅猛。截至到2017年4月，全国营业与准备开业的“教育综合体”已突破300家，大多处在亏损或薄利边缘。 二、目前综合体的运营模式 目前国教育综合体主要有三大类型： 第一种商业地产商为主导，引进其他的培训机构。这也是存在时间最长的方式，在商业地产领域，它被赋予的概念是“教育业态布局”。简言之，这就很像一个卖场，将空间进行鉴定的切割然后招租，这种模式并不具备较高的竞争力。而真正有生命力的教育综合体一定是空间可以共享、资源共享，服务也可以共享的。”所以单纯以地产的方式来做，会比较困难。 第二种是由一家教育机构运营为主导，直接租赁一片区域，除自身培训机构需要的场地外，剩下的租赁给其他培训机构。但往往也是以租金的方式进行合作。
北京市住宅建筑设计研究院有限公司 北京市住宅建筑设计研究院有限公司组建于1983年。具有建筑行业建筑工程甲级资质、风景园林工程设计专项甲级资质、城市规划编制乙级资质，被北京市科学技术委员会、北京市财政局等认定为高新技术企业，为北京工业大学（建规学院、建工学院）、北京建筑大学、中国矿业大学产学研合作及实践教学基地。 公司为设计与研究机构，主要承担民用建筑设计，城镇规划及城市设计，居住区规划设计，风景园林规划及景观设计，室内装饰设计，前期策划、咨询、方案设计，BIM 应用研究与设计，既有建筑节能改造设计，绿色建筑咨询与设计,产业化住宅研究与设计，建筑效果图、动画、多媒体、虚拟现实制作等业务。
中国，北京房山 相关软件及解决方案： Autodesk Revit Autodesk Navisworks Autodesk Ecotect Analysis Autodesk 3ds Max Design 客户证言： 创造并利用数字化模型对建设工程项目的设计、建造和运营全过程进行管理和优化的过程、方法和技术是我们一直探索的目标。BIM应用，应该贯彻的是服务建设项目“从摇篮到坟墓”的思想，把整个项目从开发、设计、施工、运营直至改建拆除的全过程作为服务对象，并在各个阶段发挥不同的作用。 北京住宅院科研中心BIM产品线贯穿前端顶层设计到基础实施应用，不仅要做到承接BIM模型及其扩展应用项目，同时为企业制定BIM实施发展战略、编制BIM标准以及为企业提供BIM项目总包管理，并总结经验及任务需求，开发为业主提供全流程项目BIM化管理的数字化管理平台，以及为满足设计企业向BIM三维设计转型使用的设计流程管理平台。不断创新，提高项目整体服务质量，创造优秀品牌效益。 ——北京市住宅建筑设计研究院有限公司科研中心·BIM总监高洋
教育培训综合体项目可行性研究报告 中咨国联出品
目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国教育培训综合体产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5教育培训综合体项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)
华润宁波万象城项目汇报R.O.C.H DIVISION
CCDI 介绍 CONTENTS 项目分析 CCDI 商业项目
INTRODUCTION CCDI介绍 CCDI集团由成立于1994年的中建国际（深圳）设计顾问有限公司发展而来，是隶属于中国建筑工程总公司的股份制公司，拥有工程设计甲级及城市规划乙级资质。十五年时间，CCDI从小型设计事务所成长为国内最大规模的多专业综合设计咨询机构之一,经历了创业、发展、改制、开拓的成长历程，并且这种成长还将不断继续……
发展历程COMPANY DEVELOPMENT 1999年，高交会展馆的建成，正式跨入深圳一线设计公司行列 2003年，股份制改造完成，确立了公司化发展方向 2003年，北京、上海分公司成立，开启向全国性设计公司发展的序幕2003年, 水立方中标，标志专业服务能力和企业品牌得到市场认可2004年，纽约分公司成立，迈出了向国际市场进军的坚实一步 2007年，确定了事业部结构，明确了专业化规模发展的模式 2007年确定了事业部结构明确了专业化规模发展的模式
服务与专长SERVICE & SPECIALTY 应对中国高速城市化进程中在经济、科技和文化上对专业服务的要求，CCDI积极探寻服务于城市长远建设的最优方案，我们在建筑楼宇、 轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和工程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径 。 在同行业中CCDI率先确定规模化、专业化、一体化、国际化的企业发展策略，提供从咨询策划、方案、初设、施工图到项目管理综合解决 方案的全面服务，能够胜任各种类型的建筑设计任务。 CCDI从整体设计的原则出发，在对社会、城市、技术及公众需求的综合考虑的基础上，充分理解地方性文化，致力于引导与提升大众对建CCDI从整体设计的原则出发在对社会城市技术及公众需求的综合考虑的基础上充分理解地方性文化致力于引导与提升大众对建筑艺术的理解，创作具有积极社会意义的作品。公司以客户及市场需求为出发点，积极创新，并对专业领域不断探索，全面提升面对复杂问题提供综合解决方案的能力。 目前公司业务遍布国内大多数地区，并已进入了中东、亚太和非洲等国际市场。每年公司的业务范围不断扩大，综合服务能力日渐加强， 是国内最具发展潜质的设计咨询公司。 内最发潜质的设咨询
万悦城商业综合体项目介绍 吉林恒工集团
目录 第一章项目概况 1、项目概况 2、项目定位 3、设计理念 4、设计内容 第二章集团介绍 1、魅力恒工 2、发展商——城市运营之路第三章项目规划 1、一期介绍 2、一期办公楼介绍 3、二期介绍 附
第一章项目概况 1、项目概况 （1）项目名称：万悦城商业综合体万悦城商业综合体整体规划效果图 局部效果图 万悦城商业综合体正门
万悦城商业综合体联廊 万悦城商业综合体二期
（2）项目描述 万悦城商业综合体是恒工集团在东辽县打造的首座大型现代化商业综合体。项目总占总建筑面积约18.3万平方,万悦城突破传统商业模式,将一个以文化、体育、休闲、娱乐为主导的商业经营模,为繁忙的都市人提供一个放松休闲的文化品味消费空间,以建筑群为基础,融合商业零售、文化体育、餐饮小吃、儿童乐园、大型超市、综合娱乐休闲等六大核心功能于一体的“城中之城”。 （3）地理位置： 万悦城商业综合体处于吉林省辽源市东辽县最具商业价值的两条商业街，即“东辽大街”与“连泉路”的交汇处，置身最繁华的十字街商业中心的东南侧。地理位置优越，万悦城的修建使得东辽县的核心商圈黄金地段的位置优势更加凸显。
2、项目定位 本项目定位为，集休闲、娱乐、餐饮一体的国际性的城市商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化功能于一体，进行全方位服务的综合区域，并具有地区标识性。 本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足东辽的办公、商业、酒店、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要。“万悦城”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。 3、设计理念 主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台” 融合东辽地理位置、文化特色，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成东辽城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为东辽提供更多的城市景观和活动舞台。 4、设计内容 （1）万悦城外墙钢挂石材及玻璃墙设计（暂定欧式风格） （2）万悦城室内设计（暂定现代风格） （3）办公楼设计（现代风格）
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。 第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的Shoping MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shoping MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。
建筑立面设计具有高度的统筹性，它集合并统一了建筑美学、建筑构造以及建筑功能三方面的知识，建筑设计师需要利用材质、色彩、形状、比例、尺寸以及这些元素的若干组合，并利用韵律、节奏、次序性、几何形以及差异对比等方式来实现建筑外观美感和里面美感。 浅析大型商业综合体外立面设计 从上世纪90年代开始，商业设施的集聚效应随着经济的发展，在我国逐步显现。从最初的商业网点演化成购物型的商场，再从购物型商场衍生出集购物、餐饮、娱乐、酒店甚至展演功能于一体的大型商业综合体。 只要我们对身边的商业综合体稍作观察，便会发现，他们的外观正随着功能的转化以及受众的需求，发生着极大的改变：由原来分散独立的商业形象，发展到兼容多种功能的丰富多彩的外形。
要讨论大型商业综合体的外立面设计，先要认识一下什么是“商业综合体”。 图一上海IFC购物中心（作者自拍） 一．商业综合体定义 1. “城市综合体” “城市综合体”是指一个多功能、高效率的现代城市片区，它将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多项城市功能空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。 2.“商业综合体” 特指“城市综合体”中的商业、办公、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的组合。其功能带有较强的服务色彩。 二．立面需求 1.满足商业建筑特色的需求 大型商业综合一般地处重要城市的重要地段。集商业、办公、酒店、公寓、住宅、配套等功能为一体，是项目所在城市的地标性建筑群。 设计者需要充分了解商业建筑特性，充分调研已建成的优秀项目，了解项目特性，并据此进行设计。同时，甲方的企业文化和风格喜好也是设计者需要充分了解并加以提炼的内容。 2.满足使用功能的需求
商业综合体（购物中心）商业运营管理内容及管理手册 商业运营管理服务内容 一、商业运营管理服务内容 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面 1、商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。 3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。
时需 XXXX项目给排水设计方案 一、设计依据 1.1建设单位提供的设计资料及要求。 1.2建筑及有关专业提供的条件图。 1.3现行的有关设计规范。 （1）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版） （2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版） （3）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）（4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140- 2005） （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97 二、工程概况 本工程性质为一类高层综合楼，总建筑面积约为XXXX平方米，其中包含车库，公寓，超市，商业外街及集中商业、办公等业态。 三、设计范围 3.1本次设计范围包括室内给水排水及消防设施等系统。 3.2室外给排水管道、室外消防详见室外给排水总图设计。 四、生活给排水系统 4.1生活给水系统根据功能共分为以下几部分，见下表：
时磊1VCT右- （注：未考虑空调水量、商业外街商铺餐饮水量） 根据甲方所提供资料，本建筑从市政给水管引入一根DN200的生活供水管，假设市政生活用水供水压力为0.25Mpa（± 0.000处引入，请甲方与自来水公司确认）。本建筑供水方式考虑如下形式： 1、商业外街商铺（最高楼层标高10.800）均采用市政管网直接供水。商铺单 独计费，每个商铺均预留给排水管道。 2、主商业区域、公寓部分、银行办公部分均分别设置一套管网叠压供水设备 进行供水，不分区，节省管道投资。每个业态设置独立计费水表。 3、绿化，道路浇洒用水，车库冲洗用水共用一个绿化水表，由市政管网直接 供水。 4.2污水系统 （1）商业部分最高日污水量为587.7m3/d（最高日用水量的90%）,餐饮部分最高日排水量为50n3/天。 （2）污水系统采用单立管排水系统，设伸顶通气管。 （3）生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。 （4）餐饮含油废水经隔油池处理后排入市政污水管网。 （5）车库冲洗地面的废水经加压提升后排至室外废水管网。 4.3雨水系统 （1）雨水系统按重力流设计。 （2）屋面雨水系统总排水能力大于重现期P=50年的雨水量。 （3）屋面雨水经87型雨水斗、管道收集后排至室外雨水管网。 4.4生活给水系统管材及接口 （1）室外埋地给水管采用PE100级给水管（1.0MPa），热熔连接。 （2）室内生活给水立管及横干管采用内衬塑钢管（1.6MP8,卡环连接；横支管采用PP-R给水管（S4），热熔连接。 4.5排水系统管材及接口 室外埋地排水管采用PVC-U双壁波纹管，承插连接，橡胶圈接口。室内雨、污 水管采用普通PVC-U塑料管，承插连接。压力排水管采用热镀锌钢管，螺纹连接。 五、消防系统
中国50个著名综合体项目一览：华贸中心、上海新天地 每座城市都需要有带领步入国际化的商业综合体，中国地产发展至今，发展城市综合体已经代表了一种趋势，一种潮流，一种地产品牌持续发展与城市地产价值最大化的必需。这种发展趋势不仅仅表现在一线城市，二三线城市也是如此，苏州有圆隔时代广场、深圳有万象城、北京有银泰中心、南京有水游城、武汉有世界城、重庆有龙湖时代天街…… 1.商铺租金最贵：东方广场之东方新天地 东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。东方新天地现已成为不少知名品牌店的首选地点，也成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。 东方新天地商场包括6个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和天空大道。6个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。 2.入驻品牌最多综合体：华贸中心 北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东800米处。这座由三栋高达百余米写字楼、座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。它的出现使CBD 繁华地段东移，确立了CBD新的商务地标。此外，华贸商圈还拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店。两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的"独立式婚礼小教堂",国际最顶级的俱乐部也在此落户。华贸中心的整体设计由世界最著名的建筑设计师之一的美国KPF担纲，建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉、极富纪念性和时代感，基于"建筑与城市人文结合、建筑与环境共生"的理念。KPF的设计宗旨是创造一系列的由建筑综
https://www.doczj.com/doc/f610294668.html, 商业综合体项目可行性研究报告（用途:发改委甲级资质、立项、审批、备案、申请资金、节能评估等） 版权归属：中国项目工程咨询网 https://www.doczj.com/doc/f610294668.html, 编制工程师：范兆文 【微信公众号】：中国项目工程咨询网或 xmkxxbg
《项目可行性研究报告》简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。 项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 《商业综合体项目可行性研究报告》主要是通过对商业综合体项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对商业综合体项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该商业综合体项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为商业综合体项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 《商业综合体项目可行性研究报告》是确定建设商业综合体项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建商业综合体项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建商业综合体项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。 北京国宇祥国际经济信息咨询有限公司是一家专业编写可行性研究报告的投资咨询公司，我们拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格、我单位编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而享有盛誉，已经累计完成6000多个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告编写，可以出具如下行业工程咨询资格，为企业快速推动投资项目提供专业服务。
城市综合体 城市综合体(英文：HOPSCA，即：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment)是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。 如：（1）商务综合体—一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业；（2）商业综合体—区域中心，以购物中心为主导；（3）生活综合体—郊区和新城，居住比例高于30%；（4）单一综合体—一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能；（5）综合体集群—一个以上的综合体复合体或商圈。 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 商业综合体 业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体，如高邮的波司登世贸广场、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。商业综合体代表着各种休闲需求的实现。无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物，都可以通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。 “商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
城市教育综合体规划方案 一、城市教育综合体模式分析 （一）目标教育客群 服务于城市全年龄段的教育消费客群，以接受教育的青少年为主。 （二）核心产业功能 城市教育综合体作为一个服务于全年龄段的教育综合体，重点包括面向青少年教育的素养教育服务、智慧教育服务、共享教育服务，面向智慧教育的教育创业服务，以及服务于城市教育品牌合作和交流。 （三）核心教育载体 根据客群和产业功能特性，明堂教育综合体在产品形态上重点包括“三中心三空间三配套”产品组合。 1、三大中心 （1）素养教育中心 以培养学生的兴趣爱好为导向，提供包括绘画、唱歌、作曲、民族乐器、西洋乐器、舞蹈等传统素质教育课程，以及甜点制作、航模制作、艺术插花、机器人、VR等特色课程，使得学生子能够在这里找到自我兴趣。 （2）智慧教育中心 以课外补习为主，提供包括一般义务教育的语文、数学、英语、物理、化学、生物、历史、政治、地理等的课外补习，以及计算机、天文、化学、物理等的课外拓展。智慧教育中心可以采用“双师制”模式,即线上学习，线下专业答疑。
（3）资源共享中心 以各学科配套线上教学资源为主，建立网上城市教育资源库,打造各学科教学资源共享中心。 2、三大空间 （1）教育共享空间 为综合体内合作孵化培训机构提供会议室、舞蹈教室、会议室等公共空间，方便培训机构举办大型活动或大课活动。 （2）教育创客空间 面向培训机构及优秀教师，满足智慧教育数字化创业的需求，提供录制优质教育资料的场所，成为教师、培训中心的创业基地。 （3）品牌拓展空间 联合教育局品牌合作办学办公室，构建合作办学校长平台，联合全国各地城市学校，提供品牌拓展空间。 3、三大配套 （1）儿童益智园 面向孩子课余的活动需求，以益智教育内容为主，包括攀岩、陶艺、探险、乐高、3D打印体验等设施，在游戏中培养孩子的科学兴趣，培养孩子的求知意识，提升孩子的学习思考能力，自我提问，自主解决。 （2）文化活动中心 面向孩子的父母及爷爷奶奶，以及都市年轻群体，搭建公共文化活动空间，提供包括图书馆、艺术展厅等文化设施，以及可供TED演讲、读书会等文化活动场所。 （3）城市教育联盟