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一、政府部门 10 月 15 日 访谈对象
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访谈提纲 城市总体规划说明书、文本(文件资料)。 城市及区域规划发展战略、时间表 城市近期的规划重点。 城市空间结构规划战略。 区域与其他区域的关系 近期满足城市发展需要而安排的发展地带 产业结构、经济发展水平、收入状况、高收入群体状况 对城市房地产市场的总体看法（介绍房地产发展历程、目前购房人群主体特征。 “十五”发展计划（包括产业规划、基础设施建设等各专项规划）(文件资料)。 “十一五”发展规划（包括产业规划、基础设施建设等各专项规划）或发展设 想。 城市人群构成，人口收入水平。 城市以及各片区产业产业结构，中高人群收入结构以及分布 区域定位、产业发展情况和未来发展重点。 重大基础设施投入、建设计划和实施情况。 如何考虑区域与其他区域的关系。 土地利用总体规划（1997－2010）(文件资料)。 城市房地产市场发展历程及趋势 城市房地产市场格局及其特征，各区域最具有代表性的楼盘。 宏观调控政策对土地房地产开发有何影响？如土地出让量、 土地出让价格、 房地 产投资和交易量。 近一或两年的商品房商品住宅供应量和成交量、 商业用房供应量和交易量、 办公 用房供应量和交易量
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规划局
计委、发改委
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土地及房地产管理部 门（国土资源局、房 地产局）
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近两年各类市场发展状况和发展速度 区域土地出让情况及未来供应量。 对项目所在区域的看法及与其他区域的对比关系。 可能产生竞争区域的土地供应状况 近一年的竞争区域的土地成交价格范围，竞争项目周边的土地供应价格 未来两年房价走势。 私营企业的行业状况 私营企业的规模及营业状况 全市相关企业名录和企业相关信息（产业分布、类型、效益等） 区域相关企业名录和企业相关信息（产业分布、类型、效益等） 城市总体商业发展状况及商圈分布。 城市商业的重点规划发展区域、 发展前景， 以及对本项目位置进行商业物业开发 的看法。 日牌照登记量 车辆登记等级
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区域工商所
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市车管所
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当地国有大中型企业 的中高层人士
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贵企业的职工住房福利政策 企业的人员收入状况 企业的人员年龄结构 企业员工的购房主要倾向简介（面积、区域认知、单价及总价） 旅游产业发展状况、 发展阶段
以及游客来源、 逗留天数，淡旺季等等 竞争对手为哪些区域，对这些区域的旅游价值评价
旅游局
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二、专业人士（10 月 16 日） 专业人士（ 访谈对象
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访谈提纲 酒店规模、营业面积、功能布置 客房数量、入住率、季节差异 客户构成、来源（行业、地域）及主要特点是什么？ 总规模、营业面积、功能布置、客房数量 会员规模、会员构成、来源（行业、地域）及主要特点是什么？典型行业客户为 哪些？
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酒店业经营管理人员
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高档消费场所的管理 人员（俱乐部等）
主要收入、各营业单位所占的收入比例 经营模式 整体市场发展状况及发展趋势判断：供应、客户、竞争手段等 区域市场发展趋势判断 总体商业发展水平和商圈分布 热点区域发展现状及其发展潜力 近两年的供应量及交易量、市场价格 客户类型、置业动机、公司规模、置业偏好 消费者的类型、消费习惯（购物时间、地点、商品选择等） 、消费能力、消费量 百货商场、Mall、街铺、专业店等各种类型的商业发展状况：分布区域、档次、 商品类型、消费者类型 产品水平：装修材料、设备设施的标准配置 对本项目区域商业地产市场现状（代表楼盘、价格水平、销售速度、客户组成、 供需、开发方向）和前景的看法（价格趋势、开发方向） 。 选址因素 渠道使用 商业管理提升商业价值的主要手段 旅游产业发展状况、 发展阶段以及游客来源 逗留天数，淡旺季等等 各类旅游资源（自然资源，休闲娱乐资源）与房地产之间的关系以及影响程度 各类旅游资源在城市当中的位置，以及地位 自然资源与城市休闲娱乐旅游设施之间的关系，以及分布状况，稀缺程度。 竞争对手为哪些区域，对这些区域的旅游价值评价 访谈提纲
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商业经营管理人员
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旅游业专业人士
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三、终端消费者（区域内外）10 月 17 日 终端消费者（ 消费者 ） 访谈对象
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现有住宅的地点、租还是买，价格？ 物业类型 居室面积和结构 对居住的满意&不满意（户型、面积、建筑、物业管理、园林、社 区文化、配套等） 年龄、性别、职业、收入、工作地点 家庭结构、家庭重心 出行工具、活动半径及所用的时间 生活习惯（子女教育、购物、工作、娱乐休闲健身、社交等活动的 频次、地点） 置业经验：置业目的、次数等 是否出国或者经常出国，出国的目的 投资渠道 消费行为发生地与消费水平 投资渠道 服装、皮具、手机、交通工具表现的产品选择倾向 可以接
受住所离工作地点的距离 子女上学 项目周边大环境 对社区配套最为关注的是: 大型超市、大型购物中心、高级会所、 餐饮、娱乐设施、物业管理、商务酒店、会所 对于物业中的景观，更关注：园林景观、建筑外观、中央广场、中 央水系 对于容积率的概念：是否愿意为低密度支付高价，价差在多少 对于产品形式， 更喜欢： 低密度 （多层洋房、 联排别墅、 独栋别墅） 、 中高密度（板楼、塔楼、板塔） 对于建筑风格，更喜欢：本地的建筑风格 对于选择的物业价格上限是: 对于选择的物业面积区间是: 是否希望提供：大堂、花园、空中庭院，受否愿意为此多付费 置业时，您所倾向的付款方式是：一次性付款、按揭，但尽量多付 首期、按揭，但尽量少付首期 产品形式、户型面积、建筑风格、内部公共空间等 园林绿化景观、社区文化、配套教育、购物、娱乐及会所等 看过景洪市那些楼盘？有何评价？
居住现状
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个人背景
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消费习惯
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居 民 （ 公 务员， 教师）
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置业考虑的因素
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产品认知水平 对区域的楼盘的认知 对城市和本项目所在区 域的认知， 价格期望？未 来发展潜力？
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城市及本项目区域消费者特征及消费习惯 商业热点区域，对本项目区域是否看好？商业发展潜力何在？ 认为发展何种类型的商业最为合适（百货商场、Mall、街铺、超市 等）？
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商户
整体市场的判断
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您对区域内消费人口的消费能力是如何判断的？ 区域内目标消费者的量您是如何确定的？ 对建筑物的规模有什么要求？ 建筑形式有要求吗？ 您会选择多少层的建筑呢？ 您对层高有特殊要求吗？ 您的新店通常需要多少个车位呢？ 对人流的通道有什么特殊安排吗？ 对项目的区位的商业前景价值有什么看法？能承受的价格区间是 多少？ 您希望购买的商业面积区间多大，物业形式有什么要求？包括面宽 和进深的期望？是投资还是自营？对投资回报率是否有明确的预 期？ 决定是否投资最重要的因素是什么？（位置、交通、周边人口、开 发商品牌、销售模式（返租等） 、商业定位等）
选址要求
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对产品要求
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商业投资者
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