物业费纠纷案例
物业费纠纷案例作者：佚名
时间：2008-9-20
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案例10屋侧设垃圾站拒交物管费败诉
因物业公司在自家门口设立了垃圾站,柳女士拒不支付物业管理费。今年8月14日,闵行区人民法院作出柳女士支付物业管理费元的判决,对物业公司要求柳女士支付滞纳金的诉请未予支持。
柳女士入住小区后,发现物业公司将自己房屋北侧即小区次门处改作垃圾站使用,故一直与物业公司进行交涉,但均未果。为此,柳女士自2006年7月起停止支付物业管理费,至今年5月共拖欠物业管理费计元。为此,物业诉至法院,要求柳女士支付拖欠的物业管理费,并支付滞纳金元。
法院认为,柳女士抗辩称物业公司将小区次门改作垃圾站使用,影响其生活,故才拒付物业管理费,对此,柳女士应该认识到,物业公司提供的物业管理服务包括了小区的公共设备维修、保洁、保安等多项服务,故柳女士因此而拒付物业费用显属不当。
案例11窗外乱搭建拒交物管费败诉
家住浦东新区耀华路的业主陈先生和刘女士认为小区物业上海上房物业管理有限公司在自家窗外乱搭违章建筑,影响了他们的正常生活,于是从2003年1月至2007年3月拒交物管费人民币元,物业公司则将其告上法庭。法庭审理后认为,物业按约定是在履行小区公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,而小区的业主享受了原告提供的服务,理应及时、足额地支付相应的物业管理费。
为此,法院判决被告支付2004年8月至2007年3月拖欠的物业管理费人民币2,元,以及2006年7月起至2007年5月,按
欠费额每日3‰的标准计算的滞纳金人民币元。
案例12家中失窃少交物管费胜诉
认为物业公司未能尽职尽责处理小区事务,单元内缺少无障碍通道、物业监管不到位造成家中失窃等,东方城市花园业主两年前便中止缴纳物业费,物业催讨不成直接将拖欠物业费业主告上法庭。业主谢先生表示,2004年9月入住后,发现单元内缺少无障碍通道。谢先生随后多次就此问题向物业公司提出建议,但“从来没有任何回音或解释”。在认为没有享受应得权益的情况下,谢先生从2005年4月起暂停缴纳物业费用。今年春节过后,谢先生发现自家单元内开始修建无障碍通道。“我立即兴冲冲去物业缴费。”但工作人员却告知,必须连同拖欠的物业费一起交齐,否则不予受理。而谢先生认为,对于“应得而未得的服务”的部分理应从物业费中扣除,“但遭到了物业公司的否决。”随即谢先生收到了法院的传票。小区物业公司以拖欠物业费为由将其告上法庭。业主陈女士表示,2005年3月,包括自己在内的4户业主失窃。“承诺24小时有保安值班却出现多户业主失窃,就是物业失职。”陈女士因此拒缴物业费用。最后,谢先生和陈女士因为小区配套设施不符合售
房合同标准而被减免部分物业费。
专家解读
拒交少交物业费必须视情况而定
“与《物权法》相关规定对应的条例,可以参照于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第36条。该规定指出,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”上海联业律师事务所马永健律师进一步表示,业主能否以物业服务不
物业费纠纷案例作者：佚名
时间：2008-9-20
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过境迁,举不出物业公司违约的证据而败诉,或是接受调解。因此业主应依法维权。在发生争议时业主不能一味用拒付物业费的消极方式来对待。一是要积极沟通协商;二是要留下物业公司不履行义务的证据,比如将不达标物业设施或小区脏乱的环境拍照留存,为今后法律诉讼的举证提供必要依据。
法条规定
《物权法》第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、赔偿损失。
《物权法》第三十七条:侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
律师提醒
业主在和开发商签订商品房预售合同时,一定要擦亮眼睛,仔细阅读合同中对物业管理和具体配套服务设施等相关条文。一般物业服务都是有级别标准的,并依此为收费依据。如果物业在今后的日常管理服务中没有达到合同中约定的级别标准,业主可以依此要求物业扣除与未达标服务相对应的物业费用。
物业管理相关费用清欠工作作业指引（试行）一目的 规范物业管理综合服务费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作（简称清欠工作），实行责任到人，确保历年物业管理综合服务费等有关费用的收取。二适用范围 适用于物业公司全体员工。 三职责 清欠工作小组负责监督、指导、协调相关工作。 项目负责人负责监督员工的服务行为。 财务部负责复核清欠费用的实现情况。 综合部负责绩效考核及对外法律（司法）行为、信息汇总工作 全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 四支持文件 《物业管理综合服务费清欠任务单》（以下简称《清欠任务单》）。 五清欠流程图
六、清欠流程说明 催缴前 根据本小区实际约定的费用交纳情况，准时派发《催缴通知单》到每户业主本人，如无法送达本人及其亲属则次派发到该户信报箱。 在缴款单的约定时间内未来交费的业主或住户，进入上述清欠流程。 项目负责人根据欠费业主数量及欠费单元催缴疑难程度，按实际情况分配给相关人员（系物业合同期正式员工），明确欠费催缴员的催缴工作量。催缴前，物业欠费催缴员必须将分配到各自负责的《清欠任务单》进行全面了解，核查其欠费业主是否存有历史遗留问题。 注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使物业欠费催缴员能及时应对，促进催缴工作有效，因此，物业催缴员必须在催缴前先了解其业主是否存在历史遗留问题。 催缴前，必须再次核实费用是否交清，以免误催，招致业主反感。将已过来交纳费用的业主，需及时在上交的《清欠任务单》。防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感； 催缴中 催缴员进行首次电话或上门催缴时应以提醒为主。 标准用语：XX先生/小姐，您好！我是XXXX客服中心的XXX，贵业主或住户XX年度的物业管理综合服务费用已欠费，我司已将您需缴纳的各项费用明细单投入贵单元的信报箱内或给你。请您注意查收，另外，需与您明确您交费的具体时间为 催缴员及时将每业主的通话情况详细记录在《清欠任务单》上，注明业主回馈信息、致电时间、致电人。
物业费催缴流程 赵金勇编制 一、客服打电话催缴 1、准时发放缴费通知予业主公告栏内； 2、对物业费约定时间内未来交费的业户编制《催缴记录表》； 3、客服主管分配催缴工作量于每位楼管； 4、楼管根据各自负责区域进行首次电话催缴； 5、首次电话催缴结束后，进行情况分类； 6、对业主实际情况进行分类，根据欠费类别，针对性采取 二次电话/上门催缴措施； A、近期交纳类：业主明确具体交费日期 B、暂未明确类：暂时无法明确时间和暂时联系不上的（如： 无听接电、关机、无信号等） C、无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 D、异地出差/居住类：长期在异地出差，短时间内无法回来 E、特殊拒交类：因配套设施不完善、服务不足及其他原因 拒绝交费 7、根据分类采取措施 A、近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话 提醒； B、暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交 纳类；
C、无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同时采 取上门催缴方式； D、异地居住类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇 款方式交纳费用； E、特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事 因，及时向客服主管进行反馈，由客服主管指导其催缴 措施； 8、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》及统计《催 缴日报表》，及时纠正楼管在催缴期间的不足之处； 9、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会 议，贯彻执行“催缴工作奖罚制度” 以上工作步骤进行完毕： 1、业主明确缴费时间后一周内未缴费的； 2、其他情况一个月内未转为明确缴费额的业主； 3、两个月内无论何种情况未缴物业费的。均转为上门催缴业主程序。 二、上门催缴 如亲临业主工作单位或家庭住址催缴无效的记录。 三、发放律师函 对拒交物业费的业主，采取发放律师函催缴方式。将催缴情况详细记录在《物业费催缴记录表》内，由客服主管当天检查并签字确认。
物业管理纠纷案件证据的认定 物业管理纠纷案件审理中证据的形式要求 （一）提供书证的要求 书证在民事诉讼中具有特别重要的价值。一般而言，书证具有稳定性、不易篡改性，证明力较强。但在民事诉讼过程中，适用书证时应注意以下问题：当事人以书证证明待证事实时，一般应出示原件，如需自己保存书证原件的，或者出示原件有困难并经法院允许可以出示复制件，或者原件已不复存在，但有证据证明复制件与原件一致的，也可出示复制件。法院以书证认定案件事实时，对无法与原件核对的复印件、复制件的书证，没有其他证据佐证的，不得单独将其作为定案的依据。数个书证证明同一事实时，一般可以认定公文书证的效力高于私文书证；公证书证高于非公证书证；已经登记的书证高于未登记的书证。但这并不是绝对的，只有在无其他证据分辨彼此证明力高低时，才能作如此认定。当事人提供外文书证或外文说明资料的，应当附有中文译本。 （二）提供物证的要求 根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人向人民法院提供物证的，应当提供原物。提供原物确有困难的，可以提供与原物核对无误的复制件或者证明该物证的照片、录像等其他证据；原物为数量较多的种类物的，提供其中的一部分。 （三）提供视听资料的要求
根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，提供视听资料有如下要求：其一，要求当事人提供有关资料的原始载体。提供原始载体确有困难的可以提供复制件。确有困难是指视听资料的原始载体被毁损或遗失，或是不能通过正当程序取得，但是当事人故意毁损或丢弃的除外。 其二，要注明制作方法、制作时间、制作人及证明对象。特别是提供复制件的，要注明视听资料的具体来源及制作过程，而且应当力求详尽，以便提高其对待证事实的证明力。 其三，当事人在提供声音资料的同时，必须附该声音内容的文字记录。 （四）提供证人证言的要求 1证人证言的形式要求 当事人提供证人证言的应做到以下几点： 第一，要写明证人的基本情况，包括姓名、年龄、性别、职业、住址等情况； 第二，证人应当在提供的每一份证言材料上签名，签名确有困难的，应当用盖章等方式证明证言系本人的证言材料； 第三，必须写明证人出具证言材料的时间(年、月、日)； 第四，应当在提供证言材料的同时附证人的身份证复印件或其他身份证明文件。 2证人的权利和义务 人民法院对当事人的申请证人出庭予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。证人作证时既享有一定的诉讼权利，也要承担一定的诉讼义务。证人因出庭作证而支出的合理费用由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。证人应当出庭作证接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可
举证加班费的成功案例2020年 家住黄石的王先生2010年5月来到武汉市江夏区，在一家服装 公司找了一份职位为生产组长的管理工作，2010年5月10日入职，5月27日签的合同，合同签订的期限是3年，但是合同签完之后， 公司并没有给王先生一份合同，而是以合同统一由公司管理为由将 合同收走。 自入职至今，公司一直没有给王先生缴纳过社会保险，平常每个月基本上都工作在26天以上，加班费也基本上没有给过，工资每个 月3000元，均是以现金形式发放，没有办理工资卡，现在由于王先 生对公司经常加班不满，向公司提出辞职，并要求公司以现金形式 补缴，支付离职补偿金和加班费，在2013年6月12日办理了离职 手续。 王先生自己与公司交涉多次，仍没有到达想要的结果，后来公司干脆对王先生不理不问，无奈之下，王先生来到了湖北尊而光律师 事务所，找到了竹永海律师帮忙解决问题，经竹律师和程芳律师两 位调查了解到，目前王先生只能提供最近三个月的工资表和考勤记录，并无其他相关证据。 另外据王先生说明，合同中约定每工作满一年就加一次工资，后来也没有兑现;2012年12月至2013年4月份，一直没有休息过， 公司也没有额外支付相关劳动报酬。竹律师也出面找过公司协商， 最终公司解决此事的态度并没有转变，于是竹律师就决定通过劳动 仲裁来解决此事。 2013年7月20号，竹律到江夏区劳动仲裁委立案;经过1个半月，最终依据《武汉市城镇职工基本医疗保险办法》第八条“职工 以本人上年度月平均工资作为缴费基数，并按2%缴纳基本医疗保险费，由所在单位从职工本人工资中代扣代缴”的规定。江夏区仲裁 委员会终于做出了裁决，裁决驳回王先生经济补偿金以及加班工资
催缴物业费方案
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物业管理相关费用清欠工作作业指引（试行） 一目的 规范物业管理综合服务费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作（简称清欠工作），实行责任到人，确保历年物业管理综合服务费等有关费用的收取。二适用范围 适用于物业公司全体员工。 三职责 清欠工作小组负责监督、指导、协调相关工作。 项目负责人负责监督员工的服务行为。 财务部负责复核清欠费用的实现情况。 综合部负责绩效考核及对外法律（司法）行为、信息汇总工作 全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 四支持文件 《物业管理综合服务费清欠任务单》（以下简称《清欠任务单》）。 五清欠流程图 派发清欠任务单，管理处结合实际上报催缴方案，报清欠工作小组审核后实施 管理处负责人给派发任务单的催缴人员（简称催缴员）进行培训，按有关作业指引进行摸拟电话或上门催讨 催缴员根据各自负责的《清欠任务单》进行首次电话或上门催缴（三天内完成）
首次电话催缴结束后，进行情况分类：（一天内完成） 近期交纳类：业主明确具体交费日期 暂未明确类：暂时无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机、无信号等） 无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 异地出差类：长期在异地出差，短时间内无法回来 特殊拒交类：因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费 根据欠费类别，针对性采取二次、三次电话/上门催缴措施（一周至一月内进行）近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒 暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类 无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同时采取上门催缴方式 异地出差类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用 特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向项目负责人进行反馈，由项目负责人指导其催缴措施 项目负责人每日监督检查各前台催缴员《清欠任务单》，及时统计催缴月报，及时纠正任务单接单人员在催缴期间的不足之处。 项目负责人每月召开物业管理综合服务费清欠总结例行会议，上报清欠信息和催缴月报，落实“催缴工作奖罚制度” 清欠工作小组针对清欠情况每月汇总，经公司同意后布置进行司法诉讼工作，对重点难点分分析后上的报公司领导
物业公司物业费诉讼案例分析 本文针对小区业主欠缴物业管理费诉讼进行了分析，小区名称为虚拟名称。蜂巢物业管理网从互联网收集并整理。 “小区大门无人把守,夜晚出行路灯不亮;垃圾成山,遍地恶臭;化粪池快溢进底楼住户,随时存在沼气爆炸的危险;缴费业主与欠费业主分成两派经常互相谩骂攻击,甚至大打出手,业主委员会负责人还曾被欠费业主殴打致伤。与此同时,开发商占据楼顶修建庙宇,消防隐患及一户一(水)表问题迟迟不能解决,前期物管撤离不办移交手续,物业管理用房没有着落以致新的物管企业不愿入驻。……” 这是重庆市南岸区海河花园小区(以下简称小区)的现状。该小区位于重庆市南岸区海棠新街40号,住宅279户,人口1000余人,另有商场门面12家共1000多平方米、车库900平方米、写字间2800平方米。小区开发商挂靠重庆市金山城乡建设实业总公司,而该开发商同时又是小区的大业主,占据小区七个单元中六个单元的楼顶建造楼顶花园,搭建大面积的鸽棚,并修建了一个用于烧香拜佛的庙宇。小区前期物管据称与开发商有牵连关系,对开发商的行为不闻不问,引起小区大部分业主的不满,因此发生纠纷。前期物管遂在未办理移交手续的情况下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隐患、一户一表、物业用房等诸多遗留问题未能解决,没有新的物管企业愿意接管该小区。小区遂于同年1月17日成立业主委员会,报南岸区房管局备案,并召开业主大会,以三分之二多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治管理。 小区业主委员会接手小区物管工作后,立即就小区存在的违法建筑(如庙宇、鸽棚)、物业用房、消防隐患等问题向房管局、规划局、消防处等有关政府主管部门进行反映,希望能够得到合理解决;同时按照业主大会通过的约定开始向小区业主收取物业管理费以维持小区物管的正常工作开支。
加班费劳动纠纷案例大全 本文档来源:专业律师文库 其他案件佐证加班 (2) 综合工时制与加班的认定 (3) 工资中是否可以包含加班费 (5) 公司加班制度对加班费申请的法律意义 (7) 加班费的诉讼时效认定 (8) 计件工资的加班费问题 (10) 加班费的计算基数问题 (12) 自愿加班的加班费支付问题 (13)
其他案件佐证加班 2010年2月，老李应聘到浦东张江一家重工企业上班。工作3天休息1天，老李每天工作超过12小时，工资则实行计件制。 工作一段时间后，老李发现计件工资并未考虑加班成分，便和29名工友提起了劳动仲裁申请。但因为无法提供证据，劳动仲裁没有支持他们的请求。 于是，他们向浦东新区法院提起诉讼。年轻法官刘佳政约谈了公司的人事总监，对方否认工人上班时间超过12小时，还提供了考勤表。但这份表上只能看出是出勤还是缺勤。 一次偶然的机会刘佳政了解到，有人曾审理过这家公司的劳动合同纠纷。刘佳政查看笔录后发现，庭审中程某等人称自己“工作3天休息1天。白班早7点到晚7点，晚班晚上7点到第二天早7点。”对于这段陈述，被告公司当庭承认属实。 经查，老李等30人与程某在同一个车间，工作内容相同。根据
民事诉讼证据规则，当事人在法庭上对对方提出对己方不利事实或证据的认可，或自己对己方不利事实或证据的陈述都可以视为自认。 法庭上自认后不得推翻自认。也就是说，老李他们的加班事实，通过其他案件的庭审笔录间接得到了证实。在证据面前，公司同意接受调解。30名工人与公司达成调解协议：公司支付每个人5000元加班工资，30名工人撤回起诉。 实践中，加班特别是计件工作制下的加班问题，一直属于劳动争议的“多发地带”。 综合工时制与加班的认定 2007年5月19日，莫某进入临桂某混凝土公司从事装管的工作，入职前曾详细阅读了混凝土公司的《员工手册》，并表示愿意遵守该手册及公司有关规章制度，且向公司作出了书面保证。该混凝土公司根据生产、工作的具体情况，曾于2007年4月向桂林市劳动和社会保障局申请综合计算工时工作制，并依法取得了实行特殊工时工
物业常见纠纷案例解析 常见纠纷案例 因房屋空置拒交物业费 某业主称自己房屋长期空置，没有享受物业服务，因此不交物业费。 律师解释说，物业服务具有公共性,它的价值在于满足公共性服务的同时,达到对整个居住环境品质的提升。从这个意义上说,即使业主没有使用房屋,但不影响物业公司对整个小区提供的服务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务公司企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 开发商遗留问题拒交物业费 某业主因其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道存在渗水情况，房屋存在质量问题而拒交物业费。 律师解释说，房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复。房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷属不同的法律关系，如该业主确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。作为业主，不因以此作为拒交物业费的理由。 车在小区被盗，物业有责吗? “车在家门口被盗了，是不是该找物业赔?”
律师解释说，业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有保管义务，除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。 比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效;或者小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，才有可能通过法律途径得到索赔。 首层住户要承担电梯费吗? “住在一楼，平常不用电梯，就不用交费了吧?” 律师解答说，在高层住宅中，首层住户在没有特殊预定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。首先从财产权上和实际使用结果角度上讲，首层住户需要交费，其次电梯为一层用户也提供了服务，所以从电梯的服务角度看，一层用户也需要提供费用。 公共区域照明费如何分摊? “我住在一楼，可是为何楼层灯的电费也要分摊?” 律师解释说，住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。 物业常见纠纷类型 一、物业管理费纠纷 1、以物业服务质量(保洁、绿化等)不合格为由，拒交物业费; 2、以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费; 3、以物业公司收费不实，拒交物业费; 4、以人身、财产受到损失，拒交物业费;
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物业管理相关费用清欠工作作业指引（试行） 一目的 规范物业管理综合服务费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作（简称清欠工作），实行责任到人，确保历年物业管理综合服务费等有关费用的收取。 二适用范围 适用于物业公司全体员工。 三职责 清欠工作小组负责监督、指导、协调相关工作。 项目负责人负责监督员工的服务行为。 财务部负责复核清欠费用的实现情况。 综合部负责绩效考核及对外法律（司法）行为、信息汇总工作 全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 四支持文件 《物业管理综合服务费清欠任务单》（以下简称《清欠任务单》）。 五清欠流程图
根据本小区实际约定的费用交纳情况，准时派发《催缴通知单》到每户业主本人，如无法送达本人及其亲属则次派发到该户信报箱。 在缴款单的约定时间内未来交费的业主或住户，进入上述清欠流程。 项目负责人根据欠费业主数量及欠费单元催缴疑难程度，按实际情况分配给相关人员（系物业合同期正式员工），明确欠费催缴员的催缴工作量。 催缴前，物业欠费催缴员必须将分配到各自负责的《清欠任务单》进行全面了解，核查其欠费业主是否存有历史遗留问题。 注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使物业欠费催缴员能及时应对，促进催缴工作有效，因此，物业催缴员必须在催缴前先了解其业主是否存在历史遗留问题。 催缴前，必须再次核实费用是否交清，以免误催，招致业主反感。将已过来交纳费用的业主，需及时在上交的《清欠任务单》。防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感； 催缴中 催缴员进行首次电话或上门催缴时应以提醒为主。 标准用语：XX先生/小姐，您好！我是XXXX客服中心的XXX，贵业主或住户XX年度的物业管理综合服务费用已欠费，我司已将您需缴纳的各项费用明细单投入贵单元的信报箱内或给你。请您注意查收，另外，需与您明确您交费的具体时间为 催缴员及时将每业主的通话情况详细记录在《清欠任务单》上，注明业主回馈信息、致电时间、致电人。 催缴员必须三天内完成第一次电话催缴工作后，将《清欠任务单表》按要求进行分类如下： 1）近期交纳类：业主已明确具体交费日期 2）暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机）
物业费催缴的有效方法！ 作为物业服务人员一定要明白“物业费是用于物业正常运行、是各位业主正常使用自家专有部分的根本保障，个别业主不按时缴纳势必影响整体服务质量，是对按时缴纳业主的一种侵权行为”，在物业费催缴过程中要有礼有节、不卑不亢，做好与欠费者心理战、持久战 物业费催缴的有效方法 技巧一：适时提醒 1、对象 未缴费的全体业主。 2、技巧说明 由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物业费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应从每月5日起，按照时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳物业费是有人管控跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头。 正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。此外，各项目可根据自身特殊情况添加。业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。 技巧二：断其后路 1、对象 满口答应，却总不出现的业主。 2、技巧说明 很多业主认为物业费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就
来”“我知道了”等等，而往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。 对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。 如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。 如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。 确定时间后一定要按着时间持续跟进。在谈话中要向其透露，如果他没有按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。 3、话术 像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，您看哪个银行比较方便啊？ 打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。 下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的)。 物业费催缴话术 1、催费对象：因房屋问题拒交物管费的客户 催费话术：您好，关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待整改事宜完毕后，物业会协助您解决这类问题。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。 您好，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的，也希望您也能配合我们。 2、催费对象：欠费较短，平日联系多，彼此认识的业主
物业服务纠纷典型案例剖析 作者：佚名文章来源：搜集 点击数：80 更新时间：2010-06-08 10:28:33 【核心提示】 时下，小区物业服务纠纷已成为社会矛盾的多发地带。据统计，2008年至2009年，思明区法院共受理各类物业服务纠纷案件1004件。 小区业主与聘请的“管家”——物业服务公司之间为何会产生矛盾纠纷？容易发生哪些矛盾纠纷？发生矛盾纠纷后如何妥善解决？双方存在怎样的法律关系？各自享有哪些权利？又该承担何种义务？ 针对上述疑问，思明区法院对近年来审理的物业服务合同纠纷案件，进行了长达一年的深入调研，抽样调查其中以判决方式审结的131件案件，得出了一份详实的调查报告，实话实说物业服务纠纷的深层次问题。 案例1 不满物业服务 拒不缴费成被告 一直以来，阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。阿泰认为自家所在小区的华菲物业公司的管理很不到位，“侨建花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道，绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等，造成绿化带严重破坏。因此他一直拒绝支付物业管理费。2008年4月，华菲物业以阿泰从2004年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭时，阿泰却没有为他对物业公司管理不到位的说法提供有力证据。法院认为，根据侨建花园业主委员会与阿泰签订的《侨建花园物业管理委托合同书》，阿泰接受华菲物业提供的服务，却未支付物业管理费、公共维修金已构成违约，需支付 欠缴的物业管理费用、公共维修金，且阿泰未及时缴费，必须支付滞纳金。
法官说法业主维权不能空口无凭 物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按聘用合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此，个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定，不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业管理费用。 当然，对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的，也应当按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。此外，还必须结合双方争议的事项，来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务，以及违反的程度与应负的责任。另外，业主在行使监督权的时候，程序与手段要合法，可以向有关部门投诉或提起诉讼，还有提供相应证据，不能空口无凭。 专家支招细化量化合同，改进监管方式 课题组认为，物业公司仅仅是一个以营利为目的的企业，是小区聘请的帮助管理小区事务的企业，物业公司与业主之间实质上是一种民事合同法律关系，物业公司与业主的权利义务完全受双方签订的合同约束。同时，考虑到物业服务活动关系民生，物业纠纷影响基层社会和谐稳定，因此也要改进对物业服务行业的监督管理方式：一是加强物业管理立法，特别是加强小区自治立法，完善小区业主委员会、业主代表制度，增强小区自治能力；二是加强行政引导，特别是加强物业合同规范化示范工作，制定示范物业服务合同，指导推行示范合同，详细细化物业服务项目及具体项目收费标准，明确物业公司与业主的权利义务，规范双方的行为，做好物业纠纷的防范工作，也为物业纠纷的化解制定依据；三是加强执法监管，监督物业公司与物业小区签订规范的合同，并做好合同公示，监督物业公司规范服务活动，做好物业公司的资质管理；四是构建物业纠纷前期化解机制，在基层政府机关构筑统一的物业纠纷化解平台，及时调解、化解基层矛盾冲突，有效维护社会稳定；五是加强物业法律法规与规章制度的宣传教育工作，增强物业公司与小区公民的法律意识，将物业纠纷纳入法制化解决渠道，促进社区的和谐稳定。
物业费催费方案 一、目的 规范小区物业费催缴工作，实行责任到人，确保物业费正常收取。 二、职责 1、项目经理/客服主管负责监督员工的服务行为； 2、全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 三、催费工作流程 1、首先发放缴费通知予各单元门禁处（告知业主在年前交费有内衣礼品赠送）； 2、楼管根据对自负责区域进行首次电话催缴（一周内完成）； 3、首次电话催缴结束后，进行情况分类：（一天内完成）； 4、前台用短信群发进行催缴，并制作《物业费催费记录表》； 5、对业主实际情况进行分类，根据欠费类别，针对性采取二次电话/上门催缴措施（每天进行）； A、近期交纳类：业主明确具体交费日期 B、暂未明确类：暂时无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机、无信号等） C、无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 D、异地出差/居住类：长期在异地出差，短时间内无法回来 E、特殊拒交类：因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费 7、根据分类采取措施 A、近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒； B、暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类； C、无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同时采取上门催缴方式； D、异地居住类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用； E、特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向客服主管进行反馈，由客服主管指导其催缴措施； 8、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》，及时纠正楼管在催缴期间的不足之处；
9、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会议，贯彻执行“催缴工作奖罚制度” 五、催费流程具体操作说明 1、电话、短信联系业主确定交费时间； 2、在缴费的约定时间内未来交费的业主，客服部对其进行数量统计及情况分类，并编制《物业费催缴记录表》；《物业费催缴记录表》须明确以下内容：房号、业主姓名、联系电话、欠费金额； 3、客服主管根据欠费数量及欠费催缴疑难程度，平均分配给楼管、前台、秩序、工程，明确每位员工的催缴工作量； 4、催缴前，必须将分配到各自负责的《物业费催缴记录表》进行全面了解，核查其欠费户是否存有历史遗留问题。注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使楼管能及时应对，促进催缴工作有效，因此，楼管必须在催缴前先了解其是否存在历史遗留问题。 5、催缴前，必须查询费用是否交清，以免误催，招致业主反感。将已过来交纳费用的业主，需及时在自己的《物业费催缴记录表》上作记号，表示已缴纳，防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感； 6、催缴中楼管进行首次电话催缴时应以提醒为主。规范用语：您好！我是橄榄城物业的楼管XXX，您是X栋X单元X的业主吗您2015年的物业费需要缴纳，在年前缴纳的，我们会有礼品赠送。您具体能在几月几日到管理处来楼管及时将通话情况详细记录在《物业费催缴记录表》上，注明业主回馈信息、致电时间、致电人； 7、楼管必须一周内完成第一次电话催缴工作后，将《物业费催缴记录表》按要求进行分类如下： （1）近期交纳类：业主已明确具体交费日期 （2）暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机） （3）无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 （4）异地出差类：业主长期在异地出差，短时间内无法回来 （5）特殊拒交类：业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费
（物业管理）对物业费纠纷案件的几点认识
对物业费纠纷案件的几点认识 近年来物业服务企业和业主之间的矛盾日显突出，该领域纠纷大量产生，因此诉讼案件也随之产生。市人民法院受理物业纠纷案件逐年增长。统计数据显示，2006年以前没有出现此类纠纷。2006年3起，为物业服务企业诉业主，其中2起判决，1起撤诉。2007年6起，为物业服务企业诉业主，6起判决。2008年共46起，为物业服务企业诉业主，其中28起撤诉，16起判决，2起调解。所有涉诉案件均是物业服务企业起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。能够说，当前物业纠纷的矛盾焦点就是物业费问题。 物业服务纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问题，业主拖欠物业费作为外在的现象有其根源：房地产商遗留下来的房屋质量问题没有得以妥善解决，而房地产商又和物业企业有着说不清的联系，致使业主和物业服务企业之间产生矛盾;物业服务X公司的服务不到位，物业收费内容不合理，业主以不交物业费进行对抗;壹些业主只想吃“免费餐”，恶意拖欠物业费等。物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费的方式表达，是否合法不论，却最为直接也最有力。但物业费是物业服务企业生存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖欠行为，物业服务企业往往以变相降低服务作为“回报”，导致双方矛盾愈加激烈。城市小区居住人口密集，纠纷壹旦产生，涉及的人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容易形成群体性纠纷。物业服务纠纷往往起因小而特殊，处理不好容易引发社区矛盾，甚至引发社会矛盾。物业服务纠纷的预防和恰当处理小到影响小区的和谐安定，大到影响社会的和谐安定，因此对这壹问题的关注具有现实意义。当前，我
物业费催收方案 一、欠费数据分析： 1、欠费概况：XX项目目前已接管XXX户，XXX个车位。目前总欠费户数为：XXX 户；欠费总额：XXX万。其中已收楼部分欠费1508户，458.87万元。应收未收楼部分欠费267户，178万元。 2、欠费原因分类（已收楼部分）：
3、欠费阶段分类： 两年以上：已收楼：83户，77万元 应收未收楼：86户，124.5万元 已收楼：1425户，418.9万元 两年以内（含两年）： 应收未收楼：181户，53.71万元 二、物业费催收方案： 1、成立催收小组(小组任务金额暂定，待目标制定后再做相应的调整)。 一组组长：XXX，副组长：管家XXX 管家XXX 组员：管家片区其他成员 小组任务金额：91.79万 二组组长：XXX，副组长：管家XXX 管家XXX 组员：管家片区其他成员 小组任务金额：102.78万 三组组长：XXX，副组长：管家XXX 管家XXX 组员：管家片区其他成员 小组任务金额：90万 四组组长：XXX，副组长：管家XXX 管家XXX 组员：管家片区其他成员 小组任务金额：100.02万 五组组长：XXX，副组长：管家XXX 管家XXX 组员：管家片区其他成员 小组任务金额：74.28万 (注：1.成立催收物业费微信群，物业服务中心每日发送每组催收情况。2. 可以即时讨论分享催收方法。3.每周的周例会，由组长和副组长，总结一周的
催收情况以及催收过程中遇到的问题，并形成各部门销项表。4.分公司经理进行点评及下周安排) 2、阶段性催收方式： 3、开发商遗留三大问题处理方案： 1)确实为开发问题的，多方继续沟通项目公司支付相应物业费。XX一期 和XX商业街于2018年3月份相应问题没有解决的便采取发律师函和起诉
9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示
如何处理加班费纠纷 一案例陈述 2011年3月，经淑女屋的美女HR经理介绍，某公司的HR主管找到了我。原来是一起加班费案件。 HR主管首先向我介绍了案件的背景情况：员工Y于2009年9月入职公司任车间主管，于2010年4月辞职。2010年底，因公司计划搬迁去别的区，很多员工不愿意去，导致去劳动局投诉加班费等问题，后来，在劳动局的协调下，公司给这些员工补偿了一些加班费，也跟这些员工解除劳动关系了。现在，Y知道了公司给其他员工补偿了加班费，就回头来找公司要加班费。因为Y早就离职了，公司当然不愿意再给Y支付加班费。于是，Y就去申请劳动仲裁了。 在Y这起案件之前，公司还辞退了员工F（也是在车间工作），2010年11月，F申请了劳动仲裁，其中一项仲裁请求就是要求在职期间（2年内）的加班费。该起案件是由公司原法律顾问A处理的，法律顾问A提交了F的劳动合同、车间人员的考勤记录和工资条。主要的抗辩理由是：双方签定的劳动合同中写明正常工作时间工资是1100元，加班费按照正常工作时间工资为基数计算，因此，应该按照1100元为基数计算加班费，F要求按照3500元工资标准计算加班费，属于计算错误。而按照1100元计算F的加班费，则公司并未拖欠F的加班费。该起案件已经劳动仲裁终结，仲裁结果为不接受公司的抗辩理由，按3500元标准计算了加班费。目前，F的这起案件，公司不再委托A处理，换了一个律师B 代理。B律师已帮公司向法院起诉。 现在，公司又遇到Y这起案件，公司的想法是再重新找一个经验丰富的律师来谈谈，看看他的处理思路是怎么样的，如果觉得合适的，将委托新律师代理此案。 二处理过程 偶翻看了Y提供的证据材料： 1、社会保险单---估计是用了证明存在劳动关系的；
（物业管理）典型物业纠纷案例解析
典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 关联法律法规： 《物业管理条例》第七条： 业主于物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《物业管理条例》第四十二条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《中华人民共和国民法通则》第壹百零六条： 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第壹百零七条： 当事人壹方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识： 常识壹：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实和物业服务合同约定的标准差距明显时， 根据有关规定，业主能够要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了壹定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的. 常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费 按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会仍是业主委员会，
XXXX物业管理综合服务费/水电公摊催缴作业指引 一目的 规范物业管理综合服务费/水电公摊催缴工作，实行责任到人，确保单元物业管理综合服务费/水电公摊正常收取。 二适用范围 适用于物业公司全体员工。 三职责 项目经理/主任/副主任负责监督员工的服务行为。 全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 四支持文件 《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》（以下简称《催缴记录表》）。 五催费流程图
特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向项目经理 六、催费流程说明 催缴前 根据本小区实际约定的费用交纳时间，准时派发《交费通知单》到每
户业主本人，如无法送达本人及其亲属则次派发到该户信报箱。 在缴款单的约定时间内未来交费的单元，客户服务中心对其进行数量统计及情况分类，并编制《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》。 《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》须明确以下内容：房号、业主姓名、联系电话、欠费金额。 项目经理/主任根据欠费单元数量及欠费单元催缴疑难程度，平均分配给物业助理，明确每位物业助理的催缴工作量。 催缴前，物业助理必须将分配到各自负责的《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》进行全面了解，核查其欠费单元是否存有历史遗留问题。 注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使物业助理能及时应对，促进催缴工作有效，因此，物业助理必须在催缴前先了解其单元是否存在历史遗留问题。 催缴前，必须查询费用是否交清，以免误催，招致业主反感。将已过来交纳费用的业主，需及时在自己的《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》上以彩笔划除该户，表示已缴纳。防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感； 催缴中 物业助理进行首次电话催缴时应以提醒为主。 标准用语：XX先生/小姐，您好！我是XXXX客服中心的XXX，贵单元XX年度X半年度的物业管理综合服务费/水电公摊用已产生，我司已将您需缴纳的各项费用明细单投入贵单元的信报箱内。请您注意查收，另外，
龙陵融谐物业催费方案 一、目的 完成收费指标（年度收费率指标80%），实行责任到人的集中催费作业，确保到期和欠费业主物业费的有效收取，提高收费率。 二、方法 1、分配方法 采用物业全体员工分包上门催缴的方式，并成立工作小组监督执行。 如共欠费600户，公司共58人，每人分包11人（具体数据每日在更新）。 2、上门催费语言规范及具体方式方法 参见附件1。 三、适用范围 适用于物业公司全体员工。 四、时间 具体实施时间待定。 五、职责 1、成立由经理担任组长、各部门主管为组员的工作组小组。工作小组负责监督、指导、协调相关工作，促进本次集中催费工作有效开展。 2、每位员工根据领取的欠费任务单在规定时间内完成
上门催收任务，并答疑、收集业主提出的问题。 2、财务提供准确欠费明细，及时提供收据，收取并复核每日所收取物业费。 3、客服部为每位员工提供欠费任务单，并做好开票收费工作；及时协调解决收费过程中业主投诉报修问题等。 4、综合部负责对外法律（司法）行为、催费过程过程中业主投诉报修等信息汇总。 5、突发事件由工作组协调处理。 六、集中催费方案的优势与存在的困难 （一）、本次集中催费存在的问题及解决方法 1、内部因素 （1）任务重、时间紧、难以完成任务。 由于物业费在11月29、30号和12月份集中到期600余户，加之长期遗留拒交物业费的200余户。催费基数较大，时间极为紧迫，难以完成年度催费指标。 解决办法：采用责任到人全体员工参与的分包上门催收方式，分解基数大、化解时间紧问题。 （2）员工水平有差异有待提升和规范 本次分包上门催费全体员工参与，物业服务行业员工水平参差不齐。其中保安、保洁占总体的65%，部分保安保洁受教育程度较低，除了本职工作，小区整体不甚了解，对培训吸收运用能力相对较低，是本次上门催收的薄弱环节。