2013开发经营与管理一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。A.易产生资本价值风险B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是( )风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的( )分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。 A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性
8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。
A.投资分析决策
B.施工准备
C.建设
D.租售9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理( )。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法 11.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于( )存在着差异性。A.房地产产品B.项目区位C.房地产需求 D.住房价格 12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的( )。 A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性 13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易变性 D.季节性 14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。 A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量图。
A.开发一销售
B.开发一持有出租一出售
C.购买一持有出租一出售
D.购买一更新改造一出租一出售 16.某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是( )。
A.月
B.季度
C.半年
D.年 17.甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按
月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为( )。 A.I甲> I乙 B.，I甲< I乙, C.I乙= I乙 D.I乙≥I 乙 18.关于资金等效值的说法，错误的是( )。 A.在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等 B.在资金等效值计算中，年值是序列值 C.资金运动起点时的资金额称为时值 D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等19.某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第5年年末的租金是( )元。
A.14945.16
B.15841. 87
C.26764. 51
D.28370.38 20.某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20年，每年净经营收益相等，其投资回报是( )万元。
A.17. 46
B.100. 00
C.117.46
D.672.75 21.甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是( )。 A.净现值法 B.等额年值法 C.差额投资内部收益率法 D.费用年值比较法 22.房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的( )。A.最低投资报酬率B.最高现金回报率C.最低偿债备付率D.最高贷款利率23.王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是( )。
A.11. 33%
B.12. 00%
C.17.00%
D.20.00% 24.张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为 5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为( )。 A.1.16 B.1.22 C.1. 74 D.1.93 25.房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到( )时的极限值。 A.利润为零 B.财务净现值为零
C.基准收益率
D.财务内部收益率26.线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是( )。 A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格 B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格 C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格 D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格27.某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000元/m2，销售均价为6500元/m2，营业税金及附加为销售收入的5. 5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是( )。 A.14. 32% B.18. 62% C.19.03% D.23.08% 28.下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是( )。A.识别投资项目可能面临的风险B.测算风险发生的概率大小 C.分析风险产生的原因 D.提出风险应对的建议 29.某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是( )。 A.单元估
算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法 30.考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制( )。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表 31.房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于( )。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金 C.缴纳企业所得税 D.弥补企业5年内的累计亏损
32.在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是( )。
A.成本较低
B.限制条件较少
C.操作较简单
D.不需要还本付息
33.个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的( )。A.贷款期限更短B.贷款价值比率更高C.贷款利率更高 D.还款方式更复杂34.某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是( )。 A.15.0% B.21.4% C.30.0% D.50.0% 35.写字楼的可出租面积是指( )。 A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积 B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积 C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半 D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的'每个选项得0.5分) 1.按物业用途不同划分的房地产投资类型包
括( )。 A.居住物业投资 B.商用物业投资 c.土地开发投资 D.房地产经营投资 E.酒店投资 2.按照增量存量细分，房地产二级市场包括( )市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让c.新建商品住宅销售 D.新建写字楼出租
E.二手房买卖3.关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有( )。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离 c.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性 D.房地产泡沫通常会引起过度开发 E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发 4.地方政府的年度土地储备计划包括( )。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划 5.下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有( )。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.相关分析法E.专家意见法6.企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备( )。 A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性7.利率的储蓄投资决定理论认为( )。 A.利率是由货币的供给与需求决定的 B.利率是资本的租用价格 C.利率是由可贷资金的供求决定的 D.利率的高低取决于平均利润率 E.利率不受货币因素的影响8.某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收
入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括( )。 9.下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有( )。A 投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率10.关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有( )。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期 C.计算期为项目的开发期与经营期之和 D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值 E.计算期的单位可为年、半年、季、月11.对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行( )分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格 C.最高工程费用 D.最低租售数量 E.最高销售价格 12.按决策性质不同划分的投资决策类型包括( )决策。
A.业务型
B.风险型
C.确定型
D.群体型
E.不确定型 13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括( )。 A.开发建设投资 B.土地增值税 C.借款本金偿还 D.借款利息支付 E.运营费用 14.相对于债务融资，权益融资的特点有( )。 A.需到期偿还 B.无需还本付息 C.税收负担轻 D.共担投资风险 E.共享投资利润 15.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有( )。 A.空置面积 B.租金水平 C.收租损失水平 D.可出租面积 E.经营费用三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得
分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分) 1.从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。( ) 2.-般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。( ) 3.如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。 ( ) 4.房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。( ) 5.房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。 ( )
6.若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。( )
7.在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。( )
8.计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。( )
9.在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。 ( ) 10.在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高o ( ) 11.房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。 ( ) 12.房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。 ( ) 13.不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。 ( ) 14.房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。 ( ) 15.某写字楼的租金
水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。( ) 四、计算题(共2题，20分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答) 1.某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7. 5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末;第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末;第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款;2011年6月起在每期末支付当期利息;本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表。(8分)
2.某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m2，容积率为2.5，需配建20000 m2公共租赁住房，建成后由政府以6000 元/ m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/m2，在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%，且发生在各年年初;商
品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%。，销售均价分别为15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%，则该企业可竞投的最高地价是多少?若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)(12分) 一、单项选择题 1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C 11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C 21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A 31.C 32.B 33.B 34.D 35.D 二、多项选择题 1. ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE 6. ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10. CDE 11. ABCD
12.BCE 13. CD 14. BDE 15. BD
三、判断题1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√ 6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.× 11.√ 12.× 13.√
14.√ 15.× 四、计算题 1.解：解析： (1) 2010.6应计利息：(2) 2010.9应计利息： (3)注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。 (4) 2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。 2.解：(1)该企业可竞投的最高地价设该企业可竞投的最高地价为x万元
(2)最多可加建的公共租赁住房面积设最多可加建的公共
租赁住房面积为y万m2 解析： (1)加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。(2)错误解法：49330.3 - 45000=y×6000/(1+16%)4 解析一、单项选择题1.房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。 2.由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。 3.房地产投资市场的预期收益率为：10% +0.4×(20% -10010)=14%，写字楼市场的预期收益率为：10% +0.9×(14% - 10%)=13. 60/0，或者写字楼市场的预期收益率=10%+0.9×0.4×(20% -10%)=13.6%. 4.我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。
5.区域结构是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
6. 90÷60 =1.5(年)。
7.住房可支付性指数(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI< 100.说明居民家庭只能承受更低价格的住房;住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系;房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值;量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交
易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。8.投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。9.对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书(选址)审批环节已经在土地一级开发环节完成。10.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。11. -个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。
12.对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。
13.消费者市场的季节性分为三种情况：一是季节性气候变化引起的季节性消费;二是季节性生产而引起的季节性消费;三是风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。14.房地产市场分析报告通常由以下几部分内容组成：①地区经济分析。②区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。③市场概况分析。④市场供求分析。
⑤项目竞争分析。⑥营销建议。⑦售价和租金预测。⑧吸纳量计划预测。⑨回报率预测。④敏感性分析。15.有土地成本和建造成本及相关费用投入说明是“开发”模式，有租金收入和运营成本说明是“持有出租”模式，有转售收入及转售税费说明
在持有一段时间后出售。16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用试算法得出m=4。
19.注意“某物业未来10年租金收入的终值为20万元”不能错误理解为第十年的租金收入。 21.当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。22.内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%. 24.偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息额，可用于还本付息资金=5.5× (1 -10%)x(1-30%) =3.465(万元)，当期应还本付息额=20 x7%/[1-(1+7%) -10]=2. 848(万元)，偿债备付率=3：465/2. 848 =1. 22。25.保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，财务净现值为零说明项目获利能力刚刚满足基准收益率的要求，是临界点而不是保本点。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回(注：FIRR相当于保本点分析中的报酬率)，最适合答案是A。 26.线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。27. 5000 x5+保本售价×4.75×5.5%=保本售价×4.75，可得保本售价=5569. 48元/m2，(6500元/m2—5569. 48元/m2)/6500元/m2=14. 32% 28.“识别投资项目可能面临的风险”
和“分析风险产生的原因”属于风险辨识阶段工作，“测算风险发生的概率大小”属于风险估计阶段工作，“提出风险应对的建议”属于风险评价阶段工作。
29.单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法;单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。30.项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。31.税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。32.增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。33.由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率( LTV)通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住
房抵押贷款的贷款期限更长、贷款价值比率更高、贷款利率更低。 34. 15%/30%：50%。可以假设投资者以100%付款，则其收益率就是15%，则预付款比率越低，其预付款的收益率就越高。35.出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。二、多项选择题1.按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。 2.按增量存量细分，房地产市场可划分为三级市场：一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让、新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。 3.房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象;房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了;房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落;房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
5.时间序列分析法和相关分析法属于定量分析方法，而购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法属于定性分析方法。7.储蓄投资决定理论认为，利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的，储蓄代表资本供给，投资代表资本需
求，利率就是资本的租赁价格，该理论是一种实际利率理论，认为利率不受货币因素的影响;流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的，马克思的利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。8.要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C选项是等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E选项是等差序列现值系数公式，均与题意不符。9.房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。其中在教材中没有具体介绍“投资收益率”的概念。11.收入类项目选最低的，成本类项目选最高的。12.按性质划分，决策包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策。13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，借款本金及应付利息不应计入现金流出，因为借款也属于投资。开发建设投资、土地增值税和运营费用属于现金流出。14.房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息。15.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。三、判断题1.从房地产投资的角度来说，风
险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。 2.由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。 3.在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 4.房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段：一是单项工程竣工验收，二是综合验收，三是竣工验收备案。 5.市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。
6.若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年名义收益率为12%，实际收益率为
7.在我国，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款均以复利计算计息，储蓄存款和国库券以单利计息。
8.动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目;静态评价指标通常在概略评价时采用。
9.在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。10.权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。11.传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境中，房
地产投资往往是不可逆和可延期的。因此，房地产投资也就有了期权性质，其决策问题可以转换为实物期权定价问题。12.房地产开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发企业通过招、.拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税属于土地费用。13.风险分析中的概率分析法不但考虑风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响，这种分析是一种定量分析。15.过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。
一．判断题 1.广告经营作为广告学的分支学科，其研究无疑是以如何争取和实现广告经营更大经济效益为中心目的得，属于经济科学范畴。（） 2.广告主、广告媒介、政府和行业协会构成了广告公司基本的外部环境。（） 3.广告公司的最终定位对它收取服务费用的定价有重要的影响。（） 4.职能部门型组织结构能满足客户的特殊需要，节省大量人员培训的成本。（） 5..广告公司对人员的培训主要有集中培训、专业培训、岗位培训和企业文化培训。（） 6.广告公司接触客户时，首先由业务部门负责接洽。（） 7.综合性广告代理公司的组织类型有部门制和小组制，其中部门制比较能适应不同广告主的不同业务特征的需要。（） 8.广告公司最基本的业务部门有四个：客户服务部、创作部、市场调研部、媒介部。（） 9.全国广告最高管理机关是国家工商行政管理局广告监督管理司（简称广告司）。（） 10.我国《广告法》明确规定：“发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担刑事责任。”（） 11.广告行业自律在我国广告管理系统中占据着主导性地位。（） 12.一个广告公司，其机构设置无论采取什么类型的组织结构形式，都必须遵循一定的共同原则，即一切从利润从发，立足效益，服从经营，做到分工合作，协调统一。（） 13.19世纪末到20世纪初，世界广告业逐步走向成熟。随后，广播、电视新媒体的相继发展，使广告进入现代化的机械时代。（） 14.广告经营的市场环境要素有一般环境和特殊环境之分。（） 15.广告媒介是广告市场活动的起点、源点和基点。（） 16.总经理是新业务运作中的领导和核心。（） 17.电视广告媒体以声音和画面为传达信息的手段，视听兼备，而且制作周期短，发布成本低。（） 18.广告代理具有双重性质和作用，既接受广告主的委托，代理其广告业务，又接受媒体的
在很多年之前我从来不认为学习是一件多么重要的事情，那个时候我混迹于人群之中，跟大多数的人一样，做着这个时代青少年该做的事情，一切都井井有条，只不过，我不知做这些是为了什么，只因大家都这样做，所以我只是随众而已，虽然考上了一个不错的大学，但，我的人生目标一直以来都比较混乱。 但是后来，对世界有了进一步了解之后，我忽而发现，自己真的不过是这浩渺宇宙中的苍茫一粟，而我自身的存在可能根本不能由我自己来把握。认识到个体的渺小之后，忽然有了争夺自己命运主导权的想法。所以走到这个阶段，我选择了考研，考研只不过是万千道路中的一条。不过我认为这是一条比较稳妥且便捷的道路。 而事到如今，我觉得我的选择是正确的，时隔一年之久，我终于涅槃重生得到了自己心仪院校抛来的橄榄枝。自此之后也算是有了自己的方向，终于不再浑浑噩噩，不再在时代的浪潮中随波逐流。 而这一年的时间对于像我这样一个懒惰、闲散的人来讲实在是太漫长、太难熬了。这期间我甚至想过不如放弃吧，得过且过又怎样呢，还不是一样活着。可是最终，我内心对于自身价值探索的念头还是占了上峰。我庆幸自己居然会有这样的觉悟，真是不枉我活了二十多个春秋。 在此写下我这一年来的心酸泪水供大家闲来翻阅，当然最重要的是，干货满满，包括备考经验，复习方法，复习资料，面试经验等等。所以篇幅会比较长，还望大家耐心读完，结尾处会附上我的学习资料供大家下载，希望会对各位有所帮助，也不枉我码了这么多字吧。 东北师范大学新闻与传播的初试科目为：(101)思想政治理论(202)俄语或(203)日语或(204)英语二和(334)新闻与传播专业综合能力或(440)新闻与传播
专业基础参考书目为： 《新闻理论十讲》，陈力丹，复旦大学出版社，2008年 《传播学教程》，郭庆光著，中国人民大学出版社，2011年 《新闻写作教程》刘明华等著，中国人民大学出版社，2010年 《广告学概论》（第三版），陈培爱，高等教育出版社 《媒介经营与管理》，严三九，西南师范大学出版社，2007年10月 《网络传播概论》（第三版）彭兰，中国人民大学出版社，2012年版 关于英语 其实我的英语基础还是比较差的，起码在考研之前，这让我在英语学习中有一个非常大的坎要过，不过好在只要过了这个坎，英语成绩一定会有一个大幅度的提升，为了度过这个坎，我用了整整两个月的时间去看英语，用到的资料就是木糖英语的真题和单词，什么娱乐活动都没有，就只是看英语不停的坎，付出了读文章读到恶心的代价，虽然当时觉得真的很痛苦，但是实际上现在想来还是值得的，毕竟英语的分数已经超乎我的想象。 如果你的英语也很差，真的没必要自卑，拿自己的弱项去对抗别人的强项，徒增烦恼。在我复习的时候我不仅做了真题还顺带着背了真题里面的出现的高频率单词，这个基本上是背了两遍，虽然没有背的很熟，但是也丰富了词汇量，做真题，再背一背真题里出现的好句子。 关于单词，一共50个list，我每天就背一个list，背完后把单词抄到纸上，到晚上后就用铅笔把中文意思写出来（因为考研英语对拼写要求很低，所以大部分我们看到单词只需要反射出来什么意思就好！！！！！第一遍用了50天，同时可以每天做点阅读，每天做几篇模拟题（因为真题很重要，需要珍惜），第二
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
《房地产经营与管理》复习题——2（本科） 一、单项选择题 1、房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。体现的是房地产投资的（）特征。 A.房地产投资对象的固定性和不可移动性 B.房地产投资的强环境约束性 C.房地产投资的回收期长和长周期性 D.房地产投资的高风险性 2、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地不得采用（）方式出让。 A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议 3、下列不属于房地产中介服务机构应该具备的条件的是（）。 A.有自己的名称和组织机构 B.有固定的服务场所 C.有必要的财产和经费 D.全部从业人员必须取得注册房地产估价师、注册房地产经纪人或注册咨询师资格 4、房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明（）字样。 A.集体所有 B.国家所有 C.集体土地 D.国有土地 5、（）是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 A.土地总登记 B.初始登记 C.变更登记 D.注销登记 6、房地产市场调查中的书面调查又称为（）。 A.函件通讯调查 B.文字通讯调查 C.信息通讯调查 D.电话通讯调查 7、房地产市场调查报告的内容不包括（）。 A.调查报告的基本内容 B.调查报告的时间 C.调查报告的数量 D.调查报告的图表、附录 8、房地产市场调查问卷分析的方法不包括（）。 A.逻辑分析法 B.经验分析法 C.数据分析法 D.具体分析法 9、能够发挥企业内部优势、充分利用外部机会的战略模式是SWOT分析中的（）。 A.WO组合 B.ST组合 C.SO组合 D.WT组合
最新电大《广告法规与管理》形考作业任务01-05网考试题及答案 100%通过 考试说明：《广告法规与管理》形考共有5个任务。做考题时，利用本文档中的查找工具，把考题中的关键字输到查找工具的查找内容框内，就可迅速查找到该题答案。本文库还有其他教学考一体化答案，敬请查看。 01任务 一、作品题（共1道试题，共100分。） 1.题目：对广告管理的认识 要求：不低于800字。 答案： 广告经营管理是国家，社会和广告经营者为获取既定的管理目标而采取的一种组织和调控方式，广告管理属于经济管理的范畴。 广告管理有两种属性：自然属性和社会属性。自然属性指的是从广告主的利益需求出发，以发挥广告效用提高 广告效益为目的，把实现广告投入的收益最大化为追求目标。广告管理具有明显的趋利性和自我维护性。他要求广告主不断提升自身管理水平，以达到广告收益的最大化。 社会属性指的是强调广告作为一种社会表现形态，不仅是企业盈利的手段，也是社会经济发展的必要组成部分，广告的社会属性强调了广告不仅要保证广告主的利益， 也要保证整个社会大众的利益。正是这一属性制约着广告业的弄虚作假，保证了广告经营管理正常运行，使广 告不至于沦落为利益的工具，但同时也是广告的自然属性，决定了广告管理活动也是一种市场活动，在市场的竞 争中，广告管理难免产生偏差，有些广告主可能为了追名逐利，扰乱广告管理的秩序。 广告管理属于经济管理的范畴决定了它有以下特点：广告管理具有明确的目的性。在中国，国家通过行政立法， 对广告行业和广告活动进行管理，其目的就在于使广告行 业适应国家宏观经济形势发展的需要，促进广告业健康、有序的发展，保护合法经营，取缔非法经营，查处违法广告，杜绝虚假广告，保护消费者的合法权益，有效地减少广告业的负面影响。 广告管理的规范性，广告管理作为国家管理条例的一部分，是有法可依，有例可循的，是强制执行的，有法律保障，世界上的许多国家都设置了专门的广告管理机构并制定了一系列有关广告管理的法规来规范和约束广告行业的发展，可见，广告管理的这一特点是具有普片意义的，也是各国管理广告的重要依据，是广告管理中的重要环节。 广告还具有多层次性的特点。广告管理的多层次是指政府行政立法管理、广告行业自律和社会监督管理的多层次相互协作管理。之所以要对广告行业和广告活动实行多层次相互协作管理，是因为任何广告管理法规即使再完备，都不能包罗万象、尽善尽美，在许多领域和地方，常常会发生一些新情况，新问题，这就需要各级广告行业协会和社会监督组织，通过自律、监督的有效途径来加以解决。正是由于广告活动的复杂性和广泛性，世界上绝大多数国家往往采用以政府行政立法管理为主，同时以广告行业自律与广告社会监督作为其必要的辅助与补充，来加强对广告活动的管理，行业自律和社会监督等多种手段共同作用才能使整个广告行业健康有序地发展，这里有一个著名案例，1992年5月，香港广告公司和电视台签订合同，第一次登上龟山电视塔塔身的广告主是KENT （英美烟草公司的健牌香烟）。1993年末，在第四届全国吸烟与健康学术会议上，卫生部负责人指出：武汉龟山电视塔上的"KENT'不除，将取消武汉市评选全国卫生城市的资格。武汉市民也纷纷反对，认为在电视塔上做香烟广告破环了 城市形象，有损市容，最后在政府和社会的压力下，龟山
2013媒介经营与管理期末复习题 考试要求： 1、有字（不要开天窗） 2、接近（答案要和题目相关） 3、如能有自己的观点，且有独道的看法，分数更高） 4、闭卷 一、问题： 1、媒介市场细分的常规方法： ●细分方法：（不同变量作为市场划分的依据） 1、地理区域细分---按受众所处地理位置划分。 2、行业细分---按受众所在行业划分。 3、人口统计细分---按年龄、性别、婚否、收入、教育程度、信仰等。 4、时间细分---按时间因素划分，如老人节目的设置。 5、受众兴趣细分—或称利益细分。 6、受众的受传行为----如报纸购买和阅读习惯、频率。 7、生活方式细分---与其它变量结合分析，能更深刻地解释消费者的行为。 2、媒介消费者的特点 （1）碎片化的受众 碎片化的受众导致了消费需求的碎片化，而小众媒介又在传播上强化了这种需求，使得受众的需求进一步固化和异化，从而造就了多变的、差异化的受众。受众碎片化是在大众市场基础上，由不同分众市场板块不断撞击而形成的，这种碎片化的影响体现在消费者的消费行为、品牌选择、媒介接触和生活方式等方面，展现出的是一个个立体、生动、高度同质化的消费者集合体。 (2) 病毒性受众 在新媒介语境下，每一个个体的受众都是自媒体，我们都可以将其看做是一个病毒传播者，而新媒介就是病毒传播的主要途径。 受众的个性和自主性的加强使得受众的病毒特征更为突出。在信息极大丰富的今天，通过交互性媒介的口耳相传成为人们传播病毒的主要方式。
2008年5月18日晚，加多宝集团在央视的赈灾募捐晚会上宣布捐款1亿元，顿时成为人们关注的焦点。各大论坛、贴吧纷纷发帖询问，一些社区网站、门户网站纷纷发布相关新闻。王老吉用一个正话反说的方法，炒作“封杀”王老吉，在各大论坛上炒作这样一个名为《封杀王老吉》的帖子：“王老吉，你够狠！捐1个亿，胆敢是王石的200倍！为了整治这个嚣张的企业，买光超市的王老吉！上一罐买一罐！不买的就不要顶这个帖子啦！”接下来不断出现王老吉在一些地方断销的新闻。⑤ 这是典型的由病毒性受众发起的病毒攻势被企业成功利用的病毒营销案例。受众的病毒性特征来源于对信息的刺激反应，这种刺激反应足以让受众进行主动传播，并使信息的爆炸和影响呈几何级数增长，从而达到信息快速复制、传播的目的。(3) 分享的受众 分享是人的本性，特别是在新媒介匿名环境下，受众更乐于 与他人分享。分享是一种体验，也是一种沟通，因为体验能够创造意想不到的效果，而沟通是受众个性化、主体性增强的重要表达渠道。当受众分享完某个事件后，无论结果如何，都会开始一种新的活动，或者通过另外一种方式进行沟通和传递信息，以使分享能够进一步进行。(4) 游戏型受众 新媒体具有游戏特质，如博客、视频网站等，它们与受众的游戏特质能够产生共鸣并发生聚变反应。一方面，受众的游戏特质使媒体进一步向游戏型转变，或者加强内容的游戏比例；另一方面，媒介的游戏诱惑又进一步激发受众的游戏意识，使受众沉湎于游戏而不能自拔。这种互涉性一方面使受众和媒介相互促进，一方面又彼此掣肘，制约着彼此的进一步发展。 (5)批判型受众 新媒介的数字化传播速度为受众的批判提供了快速传播通道。一些博主、版主等为了提高点击率、影响力及关注度，对社会的各种现象进行批判，观点鲜明、言辞激烈，甚至夸大其词或不择手段。这样，一方面吸引人们的注意，另一方面又引起新的批判，从而使“事件”扩大化以影响现实世界。 批判性受众是对媒介及社会的一种监督，但批判性受众需要培养、教育与引导：培养他们的批判和质疑精神，这样有利于社会的进步和媒体的完善；教育他们要以科学的精神严肃对待，要以事实为依据，以法律为准绳，以促进社会和谐为目的，正确使用新媒介；引导他们批判什么、如何批判，等等。批判是一种精神，这种精神是时代赋予受众的一种权利。 3、媒介集团化的特点 （1）媒介管理战略的全局性和综合性； （2）媒介组织机构的多元化和多层次；
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
题目 1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该 幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。正确的答案是“错”。 题目 2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及 开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年 的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目 5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A.欠租户发生率 B.陈欠租金收缴率 C.租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 其中在一定程在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式， 度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A.支柱产业 B.第一产业 C.朝阳产业 D.新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目 9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设
《广告经营与管理》复习题 一、单项选择题 1、专业广告公司又称为（C ） A、广告经营公司 B、广告制作公司 C、广告代理公司 D、广告购买公司 2、广告公司接触客户时，首先由（ A ）负责接洽。 A、客户服务部门 B、创作部门 C、媒介部门 D、业务部门 3、广告市场的核心内容是（B ）p11 A、广告主 B、广告公司 C、广告信息 D、媒介 4、根据大卫?奥格威的观点，最好的广告人员应当（ C）p85 A、从事调研工作 B、发展新客户 C、服务现有客户 D、从事媒介业务 5、以下（ C ）不是广告市场的组成部分。 A、广告主 B、广告公司 C、广告产品 D、媒介 二、多项选择题 1、CI包括（ABC ） A、BI B、MI C、VI D、DI 2、广告调查的内容（ABC D ）P92 A、消费者调查 B、基本市场调查 C、产品或劳务调查 D、竞争调查 3、广告市场的基本要素（ ABCD ）P9 A、广告费用 B、广告代理公司 C、广告作品 D、广告媒介与消费者 4、解决广告公司业务冲突的方式有（AC ）P111 A、广告公司分户 B、广告业务放弃 C、广告公司兼并 D、广告业务合并 5、广告的直接成本包括（ ABC ） A、制作成本 B、发布成本 C、交易成本 D、管理成本 6、发达国家的经验来看，广告业发展得再成熟，一般也不会超过GDP的（ B ）%。 A、 2 B、3 C、4 D、 5 7、从整体上来看，广告行政管理可自成一个系统，并主要由以下四个子系统构成，它们是（ ABCD ） A、广告行政管理机构 B、广告行政管理法规 C、广告验证监督管理 D、广告行政管理对象 E、广告发布机构 8、相对于广告行政管理而言，广告行业自律具有特点是（ ABD ） A、灵活性 B、自发性 C、资源性 D、道德约束性 E、强制性 三、判断题 1、在现代广告经营中，要想成为一名优秀的广告管理者就必须处处为客户服务，事事对客户负责，遵奉“客户至上”的原则。（?） 2、依照我国《民法通则》第53条规定：“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。（?） 3、我国《广告法》明确规定：“发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担刑事责任。”（?） 4、一家广告公司只能为同一类产品中的一家客户服务，只能代理同一类产品中的一家客户的广告业务。（√） 5、现代企业的行政管理，一般都是以计划为中心，围绕计划的制定与组织实施而展开的。（√） 6、19世纪末到20世纪初，世界广告业逐步走向成熟。随后，广播、电视新媒体的相继发展，使广告进入现代化的机械时代。（?） 7、广告受众在广告市场活动中，几乎处于完全被动的地位。（?）
《广告策划与管理》模拟试卷A卷 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分) 1.《中华人民共和国广告法》修订版正式施行的日期是（）。 A.1994年2月1日 B.1995年1月1日 C.2014年9月1日 D.2015年9月1日 2.作为广告行业组织，中国广告协会的最高权力机构是（）。 A.理事会 B.常务理事会 C.秘书处 D.全国会员代表大会 3. 在一定时期内接收某一特定节目的人数占总量的百分比，称( )。 A.到达率 B.有效到达率 C.视听众暴露度 D.视听众率 4.在广告策划的一般程序中，( )的制定是决定广告策划成功与否的关键一环。 A.广告调查方案 B.广告预算 C.广告计划 D.广告战略 5.在一定时期内有计划地发布数则设计形式相同，但内容有所变动的广告策略，称为( )。 A.广告形式系列策略 B.广告主题系列策略 C.广告功效系列策略 D.广告产品系列策略 6.若广告的商品是性能复杂、价格昂贵的生产资料，则企业通常首选的广告媒体是( )。
A.视听媒体 B.印刷媒体 C.户外媒体 D.其他媒体 7.专门从事广告经营和制作的广告经营机构是( )。 A.媒介单位的广告部门 B.企业所属的广告部门 C.专业广告公司 D.有限服务广告公司 8. 广告调研的内容应服从于（）。 A.广告目标 B.广告预算 C.广告决策 D.广告对象 9. 广告活动中，进行广告策划的主体是（）。 A.广告客户 B.广告经营单位 C.广告媒介机构 D.广告团体 10. 在我国，代表国家对广告行使监督管理职能的机构是（）。 A.人民检察院 B.公安部门 C.消费者协会 D.工商行政管理机关 11. 在企业之间争夺市场的竞争中，最有效、最常见的手段是（）。 A.公关 B.广告 C.宣传 D.新闻 12. 广告媒体的选择和搭配，主要考虑不同媒体的（）。 A.多样性 B.广泛性 C.吸引性 D.适用性 13.虚假广告的主要表现形式是（）。 A.滥用各种夸张性语言 B.贬低同类商品 C.突出所宣传的商品性能 D.引导消费者选择
媒介经营： 一、名词解释 1.传媒经济：(1)以传媒业为核心所组成的经营管理类的学科。 (2)是大众传播学和微观经济学交叉的结果，作为微观经济学的分支，从属于 微观经济。 （3）它的形成在西方欧美等国有悠久的历史，尤其在美国。在中国形成时间较短，有较大的发展空间，它在传媒业竞争中起重要的决定作用。 2.传媒市场：（1）以传媒为中心的另类传媒产品市场所组成的整体市场，包括硬件（印刷类、电子类）的传媒市场和软件（稿件市场，广播电视节目市场、图书、报刊市场等）的传媒市场，以后者为主。传媒市场是一种包含内容相当广泛的信息市场。 （2）特点：a.产品多属于无形产品（如信息）； b.产品多属大众产品； c.与信息技术市场成同步运行的态势； d.运营所追求的首要目标是社会效益（尤其在社会主义制度下） 3.市场细分：指经营者根据不同消费群体的需求特点，把一个市场分割成若干个小市场，然后根据不同的细分市场，组织产品的生产和营销活动，目的是提高细分市场在整体市场中的竞争力，扩大细分市场在整体市场所占有的比重，市场细分化是民营活动中必备的思路之一。 对市场的细分，可进行多重细分，市场细分越细，说明对消费者的了解越充分，对自身的经营条件（如资金、设备、技术、人才等）越明确，对经营活动越有利。 4.市场营销组合(4P理论）：包括产品本身，产品价格，分销渠道、促销四种方式。 其中，产品本身是基本因素，价格是唯一不增加成本的因素，分销渠道是卖家让渡消费者，促销方式包括广告，销售促进，公关，人员推销和直销等方式。 5.传媒效益：（1）效益是指正向的效果，从经济学的角度来看，效益是指生产性活动中投入和产出之间的关系。（2）传媒效益是指利用一定的传媒工具进行信息传媒所带来的效益，它是处于传播者效益和受众效益之间，是实现传播者效益和受众效益的桥梁，传播者效益和受众者效益则是整个传播的两极，失去任何一极，传媒效益则无从谈起。 6.印刷媒介：（1）一般指报纸、杂志书籍等以纸质稿为主的传媒渠道。（2）从大众传播的角度来看，是指在传播途径上通过印刷技术、印刷设备，把文字，图画等信息符号的原稿复制在纸上，有编辑人员，印刷人员的报社，杂志社，图书出版社等传播组织的传播渠道，包括五要素：印刷技术，印刷设备，符号信息，编辑人员，组织机构。 7.电子传媒技术 （1）电子传播也是一种现代社会重要的传播工具，是以电的掌握和应用为前提条件。从18世纪起。人类开始传播有关的信息内容，从电报的出现作为电子媒介的市场。 （2）与印刷媒介相比较，电子媒介是一种新型的传播媒介。 （3）包括电子媒介机构，如电（视）台,网站，电影制片厂和通讯部门等 （4）机械设备，具体是指广播电视节目的制作和传输的设备，电影制片厂的拍摄设备，卫星及地面站的设施，电话等的传真设备。
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
第一章房地产开发经营与管理概述 模拟试题 一、单项选择题。 1、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。 A不再产生收益B不再发生成本C收益等于成本D收益超过成本2、风险对于房地产投资者行为的影响，首先是令投资者根据风险大小确定其合理的（） A投资方向B投资规模C投资回收期D投资收益水平 3、置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是此类投资（）。 A贷款利率较低B经营成本较低C政府税收较低D能够保值和增值 4、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。 A危险B不安全性C损失D获取预期投资收益的可能性大小 5、从总体上说，房地产市场是（）。 A生产资料市场B生活资料市场C地区性市场D物质性市场 6、某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序导致工程停工，这是一种（）。 A政策风险B政治风险C市场供求风险D或然损失 7、比较风险即（）。 A周期风险B时间风险C机会成本风险D资本价值风险 8、对于特殊物业的投资，多属于（）。 A短期投资B中期投资C长期投资D不定期投资 9、置业投资者期望获得（）等方面的收益。 A消费B收益C保值、增值D以上都是 二、多项选择题。 1、从房地产开发程度上划分，房地产可以分为：（）等类型。 A建成后的物业B在建工程C花园D水库E土地 2、一般来说，房地产具有下列特性：（）。 A位置的固定性B谁也离不开它C适应性D相互影响性E不一致性3、房地产直接投资包括：（）。
A开发投资B购买房地产开发企业债券C购买开发商新建成的物业D购买去二手房E购买房地产投资企业股票 4、房地产间接投资包括：（）。 A购买房地产投资信托基金B购买市场上的存量房地产C购买市场上的增量房地产D购买住房抵押支持证券E购买房地产开发投资企业的债券、股票5、房地产投资的优点有：（）。 A能提高投资者的资信等级B能抵消通货膨胀的影响C能够得到税收方面的好处D易于获得金融机构的支持E房地产投资几乎没有什么系统风险 6、房地产投资的缺点的：（）。 A投资数额巨大B投资回收期长C比股票分红的收益水平要低D变现性差E需要专门的知识和经验 7、所谓建成后的物业按照其用途的不同可以分为（）等几种形式。 A居住物业B工业物业C商业物业D出租物业E特殊物业 8、房地产投资的风险主要体现在（）等方面。 A投入资金的安全性B投资项目的变现性C资产管理的复杂性D天气变化的不定性E期望收益的可靠性 9、房地产投资的个别风险包括（）。 A时间风险B持有期风险C或然损失风险D变现风险E利率风险 10、房地产投资的系统风险包括（）。 A资本价值风险B收益现金流风险C市场供求风险D通货膨胀风险E 政治风险 三、判断题。 1、房地产估价师在评估某宗房地产的价值时，可以先不考虑房地产的适应性。（） 2、商业物业也称收益性物业。（） 3、商业物业不是投资性物业。（） 4、高尔夫球场是商业物业。（） 5、、高尔夫球场是特殊物业。（） 6、房地产开发投资属于短期投资。（）
一、单项选择题（从下列各题四个备选答案中选出一个正确答案，并将其代号写在题干前面的括号内。答案选错或未选者，该题不得分。每小题1分，共10分）（D）1、下列＿＿不属 于广告市场的基本要素。 A.广告主 B.广告代理公司 C.广告媒介 D.公共关系 （B）2、广告代理商通常是指＿＿ A.广告媒介 B.广告经纪人 C.广告客户 D.广告代理公司 （B）3、广告传播的效果包括心理层级效果和＿＿。 A.销售量 B.行为层级效果 C.了解 D.态度 （A）4、广告创作计划主要包括广告信息策略计划和＿＿ A.广告表现策略计划 B.广告执行 C.广告评估 D.广告心理效果测定（C）5、广告经营中最早形成和确立的一种收费方式是＿＿ A.协商佣金制 B.实费制 C.佣金制 D.效益分配制 （B）6、四大传媒中，最早用来发布广告的媒介是＿＿ A.电视B报纸、杂志C..广播D.网络 （C）7、广告经营机制确立后，媒介广告经营的主要职能是＿＿A.承揽B.代理C.发布D.制作 （C）8、1914年，美国正式成立了负责稽核报刊的发行数量和质量的机构，定期公布审计结果，该机构是＿＿。 （A）9、现代企业经营实现了由生产导向型向＿＿的巨大转移。 A.消费导向型 B.产品导向型 C.成本导向型 D.质量导向型 （D）10、国际广告经营中最难克服的障碍是＿＿。 A.贫富状况 B.法律制度 C.政治制度 D.语言、习俗
二、多项选择题（从下列各题四个备选答案中选出二至四个正确答案，并将其代号 写在题干前面的括号内。答案选错或未选全者，该题不得分。每小题2分，共10分。） （）11、广告经营的宏观市场环境有＿＿。 A.政治环境 B.经济环境 C.文化环境 D.科技环境 （）12、综合型广告代理公司的组织类型有＿＿。 A.部门型 B.分散型 C.小组型 D.集中型 （）13、综合型广告代理应该具备的基本条件有＿＿。 A.经营产品 B.全面服务能力 C.科学规范的管理 D.充塞的财力（）14、广告市场调查的主要内容有＿＿。 A.消费者调查 B.基本市场调查 C.产品调查 D.竞争状况调查 （）15、识别系统包括＿＿。 三、名词解释（每小题3分，共15分。） 16、广告市场：是指广告作为一种分外关系的总和。即广告活动是一种商品交换活动，是一种市场行为和市场过程，特别注重这种交换活动、市场行为和市场过程中的交换关系、经济利益关系。 17、“达格玛”观念：为能够衡量广告效果而确定的广告目标。1961年由美国广告主协会赞助发表的一份严重文件。 18、实费制：即不按一定的比率来支付代理佣金的形式，而是按实际成本支出与实际的劳务支出来支付整个广告代理费用的形式。 19、广告代理：指广告经营者在广告被代理方授予的代理权限内，以广告被代理人的名义，所开展的广告经营活动。
题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 正确的答案是“错”。 题目2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A. 欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？ 选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D. 新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设
广告管理部分 一、单项选择题 1. 《广告法》中所称广告，是指( )。 A. 政府公告? B.商业广告 C.公益广告. D.寻人启事 2. 在商业性祝贺广告中，( )使用国家机关及其工作人员的名义。 A. 经被使用者同意可 B.不得以任何形式 C. 经所在机关允许可 D.可以特殊方式 3?由于特殊情况需在大众传播媒介及非宗教场所发布与宗教内容有关的广告，须经()备案。 A. 省级政府同意并报国家工商行政管理总局 B. 国务院批准并报国家宗教事务管理局 C. 省级以上宗教事务部门同意并报同级工商行政管理机关 D. 省级以上宗教事务部门同意并报宣传部门 4?企业和产品在境外(含港、澳、台地区)获得的有关机构、组织、展览(销)会等授予、颁发的各种名目的奖项( )在广告中发布。 A. 禁止 B. 经国家经贸委同意可 C. 经国家工商行政管理总局同意可 D. 经国内贸易局同意可 5. 性生活产品的广告，不符合我国的社会习俗和道德观念，此类产品()进行广告宣传。A. 可以? B.不得 C.经过国家计生委批准可以 D.经过国家药品监督管理局批准可以 6. 对赞助体育比赛、文艺演出等大型活动的企业， 在广告宣传中不得使用指定产品(商品)” 可使用( )。 A. "X组委会指定产品(商品)” B. “X活动指定赞助商(商品)” C. “X活动赞助商(商品)” D. “X活动认可产品(商品)” 7. 对提供赞助商品并在体育比赛、文艺演出等大型活动中使用的，可在其商品广告宣传中使 用( )。 A. “X选用商品” B. “X推荐商品” C. “X认定商品” D. “X指定商品” 8. 在广告中使用( )，是典型的以新闻形式发布广告。 A. 消费者自问自答，以此方式介绍产品或者服务的优点或者特点 B. 广告模特介绍产品或者服务的优点或者特点 C. 消费者与消费者一问一答，以此方式介绍产品或者服务的优点或者特点 D. “记者”或者“市场调查人员”与“消费者”进行双方问答式的调查采访，以此方式介绍产品或者服务的优点或者特点 9. 药品广告审查批准文号和( )，应当作为广告内容同时发布。 A. 药品生产企业许可证号 B. 药品生产批准文号 C. 经营企业许可证号 D. 卫生许可证号
房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性