高等教育自学考试
《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容
第1章房地产开发与经营概述
1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用
特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务
1.2房地产开发概述
特征：综合、长期、地域、风险性
开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构
投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。
土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议
建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作
租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。
1.3房地产经营概述
土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制
房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押
第2章房地产开发市场调查与细分
2.1房地产市场调查概述
调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告
房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查
2.2房地产市场调查的方法
调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验）
房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等
收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。
2.3房地产市场细分
细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为
细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法
第3章房地产开发项目策划
3.1房地产开发项目策划概述
基本特征：地域、创新、系统、前瞻、市场、操作性原则：符合产业政策和区域规划、市场需求、环境条件、技术先进经济合理性模式：概念策划、卖点群策划、等值策划
3.2房地产开发项目区位分析与选择
区位选择原则：合法、最高最佳使用、开发潜力原则不同类型房地产项目对区位选择要求：居住类（市政公用和配套设施完备、交通便捷、环境好、人口与收入）、写字楼（接近其他商业和办公设施、交通便捷、环境好）、零售商业（中央城区街区）、工业（取材容易、交通方便、接近产品销售市场、土地、水电、人力资源和能源供给保证，能控制环境污染）
3.3房地产开发项目时机分析与选择
房地产周期：扩张与收缩两大过程、循环往复复苏→繁荣→衰退→萧条四个阶段
3.4房地产开发项目定位
定位内容：产品、客户、形象、品牌、营销和物业服务定位
定位原则：受众导向、差异化原则
第4章房地产开发投资
4.1房地产开发投资概述
投资主体：国家、企业和个人投资分类：按经济内容（土地房屋开发、经营、中介服务、管理和服务投资），投资形式（直接：开发和置业，间接：抵押贷款证券、债券股票、信托基金）投资优点：较高收益水平、税收方面好处、金融机构支持、抵消通货膨胀、提高资信等级投资缺点：变现性差、投资大、回收周期长、专门的知识与经验
4.2房地产开发资金筹措
项目资本金筹集的渠道与方式：国家财政预算内投资、发行股票、自筹和外资直接投资
项目负债筹资的渠道与方式：银行贷款、发行债券、设备租赁和借用国外资金筹资渠道
开发资金来源：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款
4.3房地产投资资金成本
概念：企业为筹集和使用资金而付出的代价
第5章房地产开发项目可行性研究
5.1房地产开发项目可行性研究概述
目的：实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高经济社会和环境效益。可行性研究作用：是投资决策、筹集建设资金、开发商与有关部门签订协议合同、编制下一阶段规划设计方案的依据工作阶段：投资机会研究、初步、详细可行性研究、项目的评估和决策具体步骤：接受委托→调查研究→方案选择和优化→财务评价和国民经济评价→编制可行性研究报告可行性研究内容：1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及房屋征收安置方案的制订 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案选择 5.资源供给条件分析 6.环境影响评价 7.项目开发组织机构管理费用的研究 8.开发建设计划的编制 9.项目经济及社会效益分析 10.结论及建议
5.2房地产开发项目成本费用与收入估算
房地产项目总投资：开发建设投资和经营资金所需投入费用：土地、前期工程、基础公共配套设施建设、建安、开发间接、财务、管理、销售、开发期税费、其他及不可预见费用
收入估算：房地产开发项目租售计划、租售价格、收入（销售、租金、土地转让、配套设施销售和自营）5.3房地产开发项目财务评价
基本财务报表的编制：现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表
财务盈利能力分析：1.财务内部收益率FIRR 2.财务净现值 3.投资回收期4.投资利润率 5.资本金利润率清偿能力分析：1.单利与复利计息 2.有效与名义利率 3.借款利息的计算方法 4.借款偿还期的计算
5.4房地产开发项目的不确定分析
主要包括：敏感性分析、临界点分析、概率分析
敏感性分析包括：单因素和多因素敏感性分析步骤：确定用于敏感性分析的经济评价指标（内部收益率）→确定不确定性因素可能变得范围→确定不确定性因素变动时评价指标的相应变动值→找出较为敏感变动因素作进一步分析
5.5房地产开发项目综合评价
概念：从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。包括：综合盈利能力分析和社会影响分析综合评价效益：对区域的经济贡献，分直接和间接效益。直接效益：1.出让、转让（土地增值税）国有土地使用权所得收益 2.企业纳税的税费 3.项目范围内基础设施收益如增容费间接效益：增加就业人口、繁荣地区、旅游
综合评价的费用：区域经济为项目付出的代价，分直接（征地、土地开发和基础设施投资、建筑工程和城市配套设施、经营管理费用）和间接费用。社会影响分析：1.就业效果 2.区域资源配置、技术进步、经济发展 3.环境保护和生态平衡 4.节汇创汇 5.节约合理利用国家资源 5.提高文化生活及社会福利 6.对远景发展的影响
5.6可行性研究报告的撰写
基本构成：封面、摘要、目录、正文、附表和附图编写要点：1.项目总说明、概况 2.投资环境研究、市场研究 3.项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 4.规划方案及建设条件 5.建设方式及进度安排 6.投资估算及资金筹借 7.项目评估基础数据的预测和选定 8.项目经济效益评价 9.风险分析 10.可行性研究的结论
第6章房地产用地取得与开发
6.1集体土地征收
土地征收特征：公共利益为目的征地权主体是国家标的集体土地强制性土地补偿为条件
土地征收实行二级审批：国务院（1.基本农田2.外耕地超过35公顷3.其他土地超过70公顷）和省级人民政府审批建设占有土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。
土地征收的补偿：1.耕地土地补偿费为征收前3年平均年产值6-10倍 2.耕地安置补助费安安置的农业人口计算，征收前3年4-6倍。每公顷不得超过前3年平均年产值的15倍。
3.土地补偿、安置补助（可增加）、青苗补偿标准由省、自治区、直辖市规定
4.大中水利水电，征收补偿移民安置国务院规定
6.2房地产开发用地取得
取得方式：出让、转让、划拨以及和土地使用权拥有者合作建设用地使用权含义：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及附属设施。使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议
土地使用权转让形式：出售、交换、赠与转让原则：合同规定全部权利和义务随土地使用权同时转移土地使用权与其地上建筑物产权一致原则不得损害土地及地上建筑物经济效益土地使用权转让条件：1.支付土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2.完成开发投资25%以上，建成的持有房屋所有权证书转让程序：提交转让申请→审查批准→交纳有关税费→登记、发证
国有土地使用权划拨概念：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨特征：1.划拨主体是特定的，县级以上人民政府 2.使用权者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得，不须支付出让金 3.无使用期限的限制 4.不办理出让手续或支付相当于土地出让金的土地收益之前，不得转让、出租和抵押
6.3房地产用地开发
土地一级开发：政府或授权企业，按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织征地、农转地、房屋征收和市政道路等基础设施建设，使该区域范围内达到三（七）通一平的建设条件，将土地生变熟地，再熟地有偿出让或转让的行为。一级开发模式：政府和企业在一级开发中各处什么位置。一级开发主体谁的问题。 1.政府主导型 2.企业主导型土地一级开发程序：
向国土局一级开发申请→受理申请并预审→委托市县土地储备机构编制土地储备开发实施方案→确定开发主体→办理规划意见→农征地农转用办理相关手续→办理征地、房屋征收、市政基础设施建设相关手续→组织验收
第7章国有土地上房屋征收
7.1国有土地上房屋征收概述
原则：决策民主、程序正当、结果公开征收房屋范围：国有土地即全面所有土地。
房屋征收决定条件：符合国民经济和社会发展、土地利用总体、城乡规划和专项规划
国有土地房屋征收的管理：1.房屋征收部门、实施单位 2.征收补偿方案 3.旧城区改建房屋征收 4.社会稳定风险评估 5.征收补偿费用 6.违法建筑和临时建筑管理
7.2国有土地上房屋征收补偿安置
安置对象：房屋所有权人。析产协议、遗嘱、有效房屋买卖合同、判决书、调解书为准
安置原则：先补偿后搬迁禁止采用非法手段进行搬迁安置种类：被征收房屋价值、搬迁临时安置、停产停业损失的补偿、被征收人获得补助和奖励安置方式：货币和房屋产权调换
房屋征收补偿协议：内容、效力、违约责任、与强制搬迁的衔接补偿决定内容：1.具体为止 2.争议事由和理由 3.补偿内容，方式金额期限 4.补偿依据理由 5.行政复议诉讼的期限
6.补偿决定的市县人民政府名称，日期加盖章
7.3国有土地上房屋征收评估
评估流程：选定机构→签合同→实地评估→公示解释→交付报告→申请复核→申请鉴定评估原则：合法、最高最佳使用、代替、估价时点、公平原则评估方法：市场、收益、成本、假设开发、长期趋势法
影响评估价格的因素：区位、用途、建筑面积、其他（楼层、朝向、新旧、供求）
评估异议：具有房地产价格评估资格的评估机构所作出的房屋征收评估结构，房屋征收管理部门或被征收人可以向收委托的估计机构提出不同的意见
第8章房地产开发项目建设过程
8.1房地产开发项目工程勘察
勘察工作的主要任务：正确反映地形地质情况，确保原始资料数据准确性，结合实际，提出明确评价、结论和建议，体现可持续发展战略，做好环境地质评价工作。
勘察工作的目的：为设计施工提供准确原始资料、数据，使设计施工顺利，保证结构安全、质量优良、最大限度节约投资，降低造价，为项目创造良好的经济效益。
勘察对房地产开发项目的主要作用：1.为选址规划设计施工提供基础资料和依据 2.居先行地位 3.为准确估计房地产投资奠定基础
勘察过程分类：现场、初步、详细、施工勘察具体内容：地形测量、工程勘察、地下水地表水勘探、气象调查
8.2房地产开发项目工程设计
设计工作原则：遵守国家法律法规节约能源改进工艺提高土地利用率经济适用、美观实用工程设计阶段：一般项目（初步设计和施工图设计）技术复杂项目（+技术设计）
设计工作基本内容：1.总体设计 2.单体设计 3.建筑构造设计 4.抗震设防
8.3房地产开发项目招投标与合同管理
招标方式：公开招标、邀请招标、议标招标程序：招标准备、资格预审、招标投标和决标成交阶段建设工程合同形式：总价、单价和成本加酬金合同按工程范围及承包关系（总承包、专业承包、独立承包）按是否包料（包工包料、包工部分包料、包工不包料）
承包合同一般条款：1.一般义务 2.合同文件管理 3.材料及设备供应 4.开工竣工时间及日期 5.变更与增减 6.转让与分包 7.竣工验收与维修 8.支付方式 9.风险与保险 10.中断合同 11.经济责任 12.争端的解决合同管理：承包合同签订、履行、违约、变更、接触等进行监督、检查，对合同双方的争议进行有效解决，以保证合同的全面、适当履行。合同管理工作包括：1.合同分析 2.建立合同目录、编码和档案 3.合同履行监督、检查 4.索赔
8.4房地产开发项目基础配套设施建设
主要内容：管线工程和道路工程申请施工许可证具备条件：1.建设用地规划许可证 2.建设工程规划许可证 3.具备施工条件 4.确定施工企业、已委托监理 5.施工详图及技术资料 6.有保证工程质量和安全的具体措施 7.建设资金落实
8.5房地产开发项目管理
房地产开发项目实施控制目标之间的关系：投资少、工期短、质量好，实现其中两个统一关系。实现一个，另一不能实现，对立关系。实施控制内容：质量（原材料、设备检验、仪器检查、控制混凝土质量、砌筑装饰水电制定评定办法、质量档案制度）、进度（进度计划编制、管理、控制中关注因素）、工程费用控制（分阶段、分部分。费用计划：1.材料设备2.施工机械 3.人工 4.临时工程 5.管理费用）控制措施：组织、技术、经济和合同、信息管理和协调工作
8.6房地产开发项目竣工验收
竣工验收范围：新建、扩建、改建的项目，按批准设计文件和合同建成。对住宅小区验收还应验收土地使用情况和单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施。内容：工程实体复查和竣工资料（立项、竣工、设计、监理、施工技术文件、竣工图）验收依据：可行性研究报告、设计变更通知和补偿图、技术设备说明书、施工规范，质量评定标准、承包合同、有关建设批复文件验收标准：国家有关标准、正常运行、设计要求、2M内整洁、资料齐
竣工验收程序：初步验收(施工单位整理好文件技术资料，向建设单位提出交工报告，建设单位组织初验)、竣工验收（项目主管部门或建设单位向负责验收单位提出竣工验收申请报告）竣工验收档案：文字材料、图表、计算材料、照片、录影带、录像带等文件
房地产工程质量保修：竣工验收后在保修期内出现质量缺陷，予以修复。
第9章房地产销售经营
9.1商品房销售一般规定
现售条件：企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书、土地使用权证书、规划和施工许可证、竣工验收、拆迁安置落实、水电燃气具备交付使用条件、物业管理方案落实
预售条件：交付土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有规划和施工许可证、投入开发资金25%以上，并明确竣工交付日期
9.2房地产市场营销概述
含义：通过房地产市场交换，满足现实的潜在的房地产需求综合性经营销售活动过程。1.满足消费者对房地产商品和劳务的需求 2.潜在的需求 3.实现企业产品价值、再生产的良性循环 4.整体营销营销理念：区域、信息、竞争、全面、全过程、全员、专业、服务、品牌、文化营销
9.3房地产市场营销价格策略
房地产定价方法：成本导向（成本加成和目标成本定价法）、购买者导向（认知价值和价值定价法）、竞争导向（领导、挑战和随行就市定价法）定价技巧：1.价格折扣与折让 2.心理、差别、产品组合定价9.4房地产市场营销渠道策略
营销渠道类型：直接间接、长和短（零一二三级）、宽和窄渠道渠道组成：开发商、中间商、房地产消费者营销渠道的选择：1.影响##选择的因素：市场（潜在顾客数量购买习惯、市场变化竞争需要、企业（实力、管理能力、服务）、产品因素 2.销售渠道选择的原则：效益、协同、可控制、降低风险、资质原则 3.营销渠道的选择：开发商直接销售、委托经纪公司
9.5房地产市场营销促销策略
含义：把有关房地产商品信息传递给消费者，说服购买房地产商品，从而实现整体营销目标的一种手段。基本内容：房地产广告、人员、营业推广、公关关系促销策略以及各种营销策略形成的房地产市场促销组合策略
第10章房地产租赁经营
10.1房地产租赁概述
分类：公有和私有房屋租赁按用途：住宅和非住宅（办公和生产经营用房）
租赁的条件：违法法律禁止、不符合安全防灾等强制性标准、改变使用性质不得出租
租赁合同：出租人和承租人签订的，用于明确租赁双方权利和义务关系的协议。
合同内容：租赁当事人姓名和住所、坐落面积结构、租金押金支付方式、设施安全性能、期限、维修责任、水电燃气等费用缴纳、争议和违约责任承租人权利与义务：使用权、要求出租人修缮、经同意分租、优先购买权。支付违约金、合同使用、转租书面同意。出租人权利与义务：收房租、是否继续出租、是否允许转租、过错有权要求修复和赔偿。给承租人使用、不单面随意提高租金、修缮房屋、保证优先购买权登记备案：房屋租赁当事人提交材料1.租赁合同 2.身份证 3.所有权证书或其他合法权属证明 4.市县人民政府建设主管部门规定的其他材料备案记载主要信息：姓名、住所、身份证种类和号码、坐落、用途、租金、期限、其他需要记载内容
10.2写字楼租赁经营
写字楼分类：甲乙丙级市场供求分析：写字楼需求由商务的、专门职业、管理和其他写字楼空间使用者决定的。 1.界定写字楼市场的地理区域 2.总供给量分析 3.需求量预测方法 4.写字楼人均占有面积写字楼租户选择：1.用户分类（行业：IT、金融，服务范围：外资内资合资，规模：人口、资金、面积，企业性质） 2.租户应考虑的主要因素（信誉财务、面积大小、物业管理服务）租金确定：计算可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元面积规划和室内装饰写字楼租约与租约谈判：1.租赁合约中标准条款 2.折让优惠和租户权利的授予谈判中关注的其他问题包括租金、服务、公共设施分担方式。10.3零售商业租赁经营
零售商业物业分类：市购物中心、地区购物商场、居住类商城、邻里服务型商店、特色商店
第11章房地产开发经营税收
11.1我国现行房地产税收制度
作用：1.国家调控房地产市场的重要手段 2.地方财政收入的主要来源 3.平衡负担、缩小贫富差距 4.促进土地合理利用现行房地产税收的基本框架：房产税、城镇税、土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税。相关税：固定资产投资方向调节税（已停）、营业税、城市维护建设税、教育费附加税、企业所得税、个人所得税和印花税
11.2我国现行房地产税收种类
房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税。相关税：固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税和教育费附加税、所得税、印花税
第12章房地产经营效益分析
12.1房地产经营资产分析
流动资产分析包括：货币资金、存货、应收账款分析固定资产分析：固定资产结构分析、新旧程度、增减变动总资产分析：周转率、负债率、报酬率分析
12.2房地产经营收入分析
销售收入分析：可供销售房地产面积乘以单位面积租售单价。1.出租 2.销售 3.土地使用权转让其他收入分析：配套设施销售收入和自营收入
12.3房地产经营成本费用分析
房地产经营成本控制分析：房地产经营成本的形成全过程中，定期对成本开支情况所进行的分析。主要内容：严格按照定额和费用标准使用人力、物力和财力，控制各种消耗。
1.计划阶段成本控制分析
2.实施过程成本计划控制分析总结性分析：计划期末对本计划期成本计划完成情况进行总结和分析。主要内容：报告期末企业总成本、单位成本、同行成本水平分析
12.4房地产经营利润分析
影响企业利润因素分析：销售收入、销售成本、费用分析、利润率指标分析
第13章房地产开发与经营风险
13.1风险和风险管理概述
13.2房地产开发与经营中的风险
特征：综合、模糊、损失、补偿、激励性开发经营面临主要风险：政策、政治、经济、社会、自然风险等不可控风险，技术、管理及其他可控风险
开发与经营风险因素分析：1.政策(产业、城市规划、土地金融政策) 2.经济（国民经济状况、经济周期性波动、市场供求、资金变现、通货膨胀、税率变动利率财务） 3.自然（地质、灾害） 4.社会（政局安定、社会治安） 5.技术（设计、施工） 6.管理（信誉、时机、机制完善问题）7.政治、 8.其他风险（售后服务、物业、合同）特殊性：风险伴随全过程、多样性、层次性、可加以控制
13.3房地产开发与经营风险管理
管理工程：风险识别→评估→规避与控制→损失处理
风险规避与控制：风险预测、回避、控制、转移、自留
管理措施：1.建立房地产投资基金 2.做好项目可行性研究工作 3.加强公司间合作、实现优势互补 4.加强与金融业合作 5.不断提高物业管理水平 6.加强对市场调查和预测 7.做好项目开发的财务规划
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。A.1000万元 B.2000万元 Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ） A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与 6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么
存货周转天数为（ B ） A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场?? D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是 （ A ）。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ） A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个
广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
房地产开发经营与管理公式整理 E(R j ) = R f +βj [E(R m )－R f ] 资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 吸纳量=报告期销售量+报告期出租量 新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向 指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值 11)1(---+=t t t Q S Q αα 式中 t Q -本期预测值 1-t S -前期实际销售量 1-t Q -前期预测值 α-平滑指数，01≥≥α 利息与利率 （一）利息 F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率 %1001?=P I i 式中1I -一个计息周期的利息 单利计息与复利计息 （一）单利计息 i n P I n ??= N 个计息周期后的本例和 )1(n i P F n ?+= （二）复利利息I n =P[(1+i)n －1] N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+= 名义利率与实际利率的关系式 设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，
1)1(1-+=-??? ??+=-=m m m r P P m r P P P F i 等额])1(11[)1(1)1(n n n i i A i i i A P +-=+-+= 1 )1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n n n n i i i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1 注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同 毛利率或毛利额=营业收入-营业成本 营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资） 营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未
《房地产开发与经营》课程教学大纲 课程名称（中文）：房地产开发与经营 课程名称（英文）：Real estate development and operation 课程编码：GL052120 开课学期： 学时数、学分数： 40学时 2.5学分适用专业：房地产经营管理、其他管理类专业先修课程、后续课程：经济学、工程经济学、建筑学、房地产市场 一、教学目的与任务 本课程是工商管理专业（房地产开发经营方向）的一门专业必修课，亦是其他各类管理专业的专业课；并可以作为从事房地产开发、经营专业人员以及房地产行政管理部门专业人员应该掌握与必备的一门重要课程。课程任务在于指导学生全面了解和掌握房地产开发与经营的基本理论和基本规律，掌握房地产开发和经营的基本方法，为将来解决实际问题奠定基础。 通过该课程的学习，使学生掌握房地产开发和经营的基本理论和方法，掌握房地产综合开发的基本程序及其效益评价，全面了解房地产开发和经营过程中相关的法律法规，并且能够运用基本原理和方法分析和解决实际问题。 二、教学内容与基本要求 第一章绪论 教学要求： 本章讲述房地产开发与经营的相关概念、内容和特点，对学科的形成、研究内容和方法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的形式和内容，了解该学科的研究内容和方法。 主要教学内容： 第一节房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营的基本含义 1 房地产开发 2 房地产经营 3 有关概念的讨论 二、房地产开发与经营的特点 1 房地产开发与经营难度较大 2 房地产开发与经营风险较大 3 房地产开发与经营政策性强 第二节房地产开发与经营的形式和内容
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中的 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D.7 5、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B、是项目立项、用地审批的条件 C、是编制规划设计方案的依据 D、是项目投资决策的基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间和经费 12、下列报表中属于基本报表的是C 137 A、成本费用估算表 B、贷款还本付息表 C、现金流量表 D、营业成本表 13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到 期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题7-1 A、7. 24% B、7.24% C、7.24% D、7.24% 14、住宅建筑净密度等于 B 172 A、住宅建筑面积／居住用地面积 B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积 C、住宅总面积／住宅用地面积 D、总建筑面积／总用地面积 15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A、3 B、4 C、5 D、6 16、进度计划的执行主体是 D 202 A、开发商 B、监理单位 C、设计单位 D、施工企业 17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A、电视 B、杂志 C 、广播 D、报纸 19、下列说法错误的是 B 269 A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259
2017 房地产开发与经营 28898复习提纲 第一章 1. P 1 房地产开发， 是指在依据迸发取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。判 2. P 2 因为徒弟与房地产的直接统一性，房地产开发表现出全面系统性的特点。 选 3. P 3 房地产开发的三级划分。简答 4. P 5 房地产经营的概念 名词 5. P 6 土地的不可移动性决定了房地产交易过程中不可能有商品位置的流动。选 择 6. P 6 城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改。选择 7. P 6 一般商品经营，遵循的是市场经济下价格机制和竞争机制，市场的影响是 最主要的因素。判断 8. P 7 从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。 判断 9. P 8 房地产综合开发经营 名词 10. P8 房地产是一种以经营为核心的经济行为。选择 11. P 10在商品经济条件下，资金是联系生产与消费环节的中枢。选择 12. P11 销售阶段是房地产开发的一个重要环节，是链接生产的消费的桥梁。 择 13. P 11 投资公司和房地产公司获利方式的不同。 简答 14. P 12 政府建设主管部门对房地产调控的方式。 简答 15. P 12 金融机构在房地产开发中的构成。 简答 16. P 14 房地产抵押人只能按期收取本息，而无使用房屋的权利。 判断 押人不能如期偿还本金和利息时， 抵押人有权处理抵押物， 并优先获得贷款的本 金和利息。 选择 17. P 15 房地产典当的含义 名词 房地产典当和房地产抵押的差异 简答 第二章 18. P20 均衡价格策略是通过经济学的攻击曲线和需求曲线指导商品定价的途 径。 选 19. P21 构成决策问题具备以下基本条件 :1.2.3.4. 简答、 20. P22 定性分析的含义 定量分析的含义 名词 21. P22 根据房地产开发环境的可控程度，可以分为确定型决策，风险性决策和 不确定决策。判断 22. P22 确定型决策的含义 选择 23. P23 风险型决策常采用的决策方法是决策树法。 选择 24. P23 风险决策的决策的基本思路是什么？ 简答 25. P24 小中取大法，最小最大后悔值法 分析题 26. P26 拟定供决策者选择的各种可能行动方案是经营决策的基础。 27. P27 理念的含义。 名词 28. P29 建筑节能在我国推广缓慢的原因。 1.2.3.4. 简答 29. P31 树立节约型房地产开发的理念的意义： 1.2. 简答 30. P31 房地产资产的含义 名词 当抵 判断
《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，
部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）
江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .
江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积
第一章经营与房地产经营 1，房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。 2，研究目的： a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。 b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。 c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以提高企业管理效率和管理水平。 d 研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。 3,研究内容 一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。 二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。 三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。 四是关于房地产营销理论与方法的研究。 五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。 4.经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。 5.财务职能的核心是资金的运用和管理。 6.任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。 7内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。 8思想： 一、面向市场的经营思想 二、竞争致胜的经营思想 三、注重信息的经营思想 四、致力人才开发的经营思想 五、注重计划管理的经营思想 六、以经营效益为核心的经营思想 9.经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。 10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝ 11.按目标功能分类： 1.市场性目标 2.发展性目标 3.生产性目标 4.服务性目标 5.成本性目标 6.财务性目标 7.效率性目标 8.效益性目标 12.按目标层次分类： 1.战略决策层目标 2.中间部门职能层目标 3.车间班组执行层目标 13.按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，一般本年度。 14.经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。 15.经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原则。 16.经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。 17.企业具有的方针类型：1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针 18.房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 19.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。 20.房地产开发与房地产经营的关系：
房地产开发与经营（自考试题及答案 ） 一、单项选择题（本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 C 、土地经营 D 、物业管理 D 16 C 、房地产综合开发经营 D 、服务经营 C 234、 我国房地产开 发主管机构对房地产实行资质管理制度， 划分为几个级别 B 41 A 、 4 B 、 5 C 、 6 D.7 5、 房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 A 、分工协作原则 B 、授权原则 C 、可量化性原则 6、 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 ，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A 、 40年 B 、 50年 C 、 60年 D 、 70年 7、 土地使用权出让一级市场不在实行的方式是 A 91 A 、协议 B 、招标 C 、挂牌 D 、拍卖 8、 根据《中华人民共和国土地管理法》 的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超 过 B 99 A 、 25 公顷 B 、 35 公顷 C 、 45 公顷 D 、 55 公顷 9、 下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A 、出售 B 、交换 C 、拍卖 D 、赠予 10、 下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A 、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B 是项目立项、用地审批的条件 C 是编制规划设计方案的依据 D 是项目投资决策的基本依据 12、下列报表中属于基本报表的是 C 137 13、某房地产企业长期借款 200万元，年利率 10. 8%，借款期限 3 年，每年付息一次，到 期一次还 本， 企业所得税率 33%，筹资费用不计， 这笔长期借款的资金成本率是 7.24% 162 例题 7-1 A 、 7. 24% B 、 7.24% C 、 7.24% D 、 7.24% 14、 住宅建筑净密度等于 B 172 A 、住宅建筑面积/居住用地面积 B 、住宅建筑基地总面积/住宅用地面积 C 住宅总面积/住宅用地面积 D 、总建筑面积/总用地面积 15、 房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A 、 3 B 、 4 C 、 5 D 、 6 16、 进度计划的执行主体是 D 202 A 、开发商 B 、监理单位 C 、设计单位 D 施工企业 17、 开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A 、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B 、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C 、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D 、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、 发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A 、电视 B 、杂志 C 、广播 D 、报纸 19、 下列说法错误的是 B 269 A 、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259 B 展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视 C 房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动 261 A 、房屋销售 B 、房屋建造 2、 物业管理属于房地产经营中的 A 、地产经营 B 、房产经营 3、 下列选项中属于风险型决策的A 、大中取小法B 、小中取大法 C 、净现值期望值法 D 最小最大后悔值法 我国房地产开发企业资质等级可 D 49 54 D 弹性原则 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 A 、被调查者，回答率高 C 调查区域、范围不受限制 D B 128 B 、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 、节省调查时间和经费 A 、成本费用估算表 B C 现金流量表 D 贷款还本付息表 营业成本表
房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化
房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地