谢尔曼法案1980年美国联邦政府通过了第一个联邦反垄断法，称为谢尔曼法案。以后在1914年，1936年，1950年多次修订补充这些法律。它非但不允许一家公司独霸市场，还禁止几家大企业暗中达成协议，逃避竞争。概述
出台谢尔曼反托拉斯法案是美国第一个限制联合和垄断的动作，它是联邦政府最古老的反托拉斯法律。法律中说明：“所有合约，用信托或其它的方式形成联合，抑或共谋，以限制几个州内的商业贸易，或者和外国，那么就被定义为非法。”法律同样说明：“如果任何人进行垄断，或试图进行垄断，或联合任何人或集团进行垄断，或者垄断任何州贸易的部分，抑或联合外国，将被定位为重罪。”法案将责任交给了政府检查机构（government attorney）和地区法庭（district courts）去追踪并调查信托，公司和组织涉嫌违反克莱顿法案（1914年颁布）试图扩大权利在反垄断法之下“任何人都可以在商业或财产上受到损失如果他们违反了任何被禁止的反垄断法中”。在克莱顿法案之下，当事人遭到控告，原告会受到三倍于诉讼费用的奖励，包括合理的律师费用。第十五条对违反反托拉斯法(包括本法第二、三、七、八条)造成的威胁性
损失或损害。任何人、商员、公司、联合会都可向对当事人有管辖权的法院起诉和获得禁止性救济。当作为反对威胁性行为的禁止救济条件、原则、由衡平法院准许时，依据进行此类诉讼的原则，依据保证人对上述损害的请求和证明不可弥补的损害很快发生，法院可签发予先禁止令。
历史谢尔曼法案是由本杰明哈里森总统于1890年签字通过的，它的提出者是俄亥俄州的共和党人约翰·谢尔曼
议员，谢尔曼是美国参议会经济委员会的主席，罗斯福·海耶斯总统手下的财务部部长，威廉·麦金利手下的国务卿，在初审通过以后，以1890年四月八日在元老院以51-1通过后，又于1890年六月二十日在众议院立法委员会
以242-0全票通过。法案的目的法案确实为“反垄断”做了一些事情。立法者和来表示通常将“反垄断”普通化地称之为“竞争条例”。法案的目的在于处罚潜在地伤害竞争公平的实体，比如说垄断部门或联合企业。在这条法案颁布的时代，信托同等于垄断行动，因为信托是一个很受欢迎的方式使垄断者把持他们的商机，也是一个方式让联合公司的入股者建立一个可实施的合同。谢尔曼法案对于有意提防一个支配整个行业的特殊公司来说不是特别明确，有人与法案呈对立面。根据法案作者之一乔治?霍尔所说：“因为没人能像他做得那样优秀而取得了行业的整个份额”将不违反法案。简单地说就是无罪的垄断，或者靠个人价值来获得的垄断完全合法。但不自然地保护私有财产，或者为了垄断违法的交往将形成违法。
法案内容
1)
所有合约，用信托或其它的方式形成联合，抑或共谋，以限制几个州内的商业贸易，或者和外国，那么就被定义为非法。在法院的慎重考虑之后，所有签订这样合约或共谋的人或个
体将被定为有罪，并立下相关罪名，并且将被最多罚款5000美元，或最多进入监狱1年，或者同样包括扩两者。2) 如果任何人进行垄断，或试图进行垄断，或联合任何人或集团进行垄断，或者垄断任何州贸易的部分，抑或联合外国，将被定位为重罪，同样立下罪名。在法院的慎重考虑之后，所有签订这样合约或共谋的人或个体将被定为有罪，并立下相关罪名，并且将被最多罚款5000美元，或最多进入监狱1年，或者同样包括扩两者。3) 所有合约，用信托或其它的方式形成联合，抑或共谋，以限制任何美利坚合众国领土内的商业贸易，或者限制美利坚合众国领土内及哥伦比亚特区的对其它地区的贸易，或者限制美利坚合众国领土内及哥伦比亚特区的互相贸易，或者和他国贸易，将构成犯罪。如果有任何人或个体违反了如此法令，将在地区法院的慎重考虑之后被定为有罪，并立下相关罪名，并且将被最多罚款5000美元，或最多进入监狱1年，或者同样包括扩两者。
4) 授予美利坚共和国区域法院管辖权，以阻止、限制违反本法。各州检察官，在司法部长指导下，可以在各区内提起诉讼程序，以阻止、限制违法行为。起诉程序可以以诉状形式，请求命令或禁止违法行动。当法院以通知被告人时，法院要尽最大可能快速判决。在作出判决之前，法院可以在任何时候作出临时停止审判命令和停止审判命令。5) 根据法案第四条，在法院作出判决以前，当需要其它人出庭时，法
院可以将其辖区之内或辖区之外的公民传讯，传票将有执行官员送达。6) 根据本法第一条，所有的通过合约或联合或共谋得到的财产，正从一州运往另一州，或外国，同样逮捕并问责于如同原程序，法院应没收、扣押并获得这些财产，并合法的将其纳入美利坚合众国的国库。7) 凡任何人或个体因他人违反此法案的禁令而在资产和贸易上受到损失，被告将被要求在被告所居住的州的美利坚合众国的区域法院进行审问，并且被告将支付给原告三倍的赔偿金，以及诉讼费用。8) 本法案所称的人及个体包括在美利坚合众国的领土的法律下内、在各州的法律下、抑或在国外的法律下受承认的公司、社团等。通过时间1890年7月2日审议后通过
在《中华人民共和国反垄断法》颁布的前30年和《谢尔曼法》颁布的前30
年,中美两国都处于一个经济高速增长、产业结构优化调整的阶段。在这样的宏观经济背景下,市场竞争机制的完善为企业的发展提供了条件。企业在自由竞争的市场环境中规模不断扩大,资本不断集中,最终导致垄断的产生。垄断破坏了
市场竞争机制,客观上需要政府对市场经济进行干预。反垄断法就是政府在市场经济条件下反垄断和维护市场竞争机制的有效手段。美国在19世纪末的经济与中国20世纪80年代以来的经济发展规模和态势非常相似。因此,中美反垄断法必然具有相似的经济基础。此外,反垄断立法与执法也会受到其所处的政治文化环境和法律环境的影响。反垄断法本身就是政府通过一定的政治和法律程序而产生的一种制度。政府干预经济的程度和方式、政治民主化的程度、市场经济主体间的力量对比和公民的竞争意识都会对政府反垄断立法产生很大的影响。因此, 本章从社会政治文化、经济两个方面对中美反垄断法的出台背景进行对比分析, 探讨中国反垄断法所面临的新环境,从而为中国政府的反垄断立法与执法工作提供参考。本章第一节对《谢尔曼法》的社会经济背景进行分析;第二节对中国反垄断法的社会经济背景进行分析;第三节对比分析中美两国反垄断立法的社会经济背景差异,探讨中国政府进行反垄断立法所面临的新环境和问题。
2.1《谢尔曼法》旳社会经济背景分析
《谢尔曼法》作为美国第一部专门规制垄断行为和维护市场竞争秩序的经济
法规,是在19世纪末美国社会经济发展到一定阶段的产物。19世纪后期,美国
经济快速发展,市场结构逐渐由竞争走向垄断。经济领域的变化对美国的经济制度和传统价值观造成冲击,必然会引起政府在经济政策方面做出调整。本节从政治、文化、法律和经济等方面对《谢尔曼法》的社会经济背景进行详细地分析。Page25
土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等
附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 （商业） 注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （居住） 单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
土地估价：市场比较法试题及答案 （一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（） （二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。
（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ “村官”选聘面试成绩采用修正系数法计算 大学生村官面试将于6月22日举行，面试成绩如何计算？日前，我市2018年选聘高校毕业生到村任职工作领导小组办公室公布了计算方法：采用修正系数法计算面试成绩。 据悉，此次面试由多个考评组同时进行，容易造成不同面试组成绩出现普遍较高或较低等整体性差异。为解决这一问题，我市将采用修正系数法计算考生面试成绩。面试修正成绩=考生面试成绩×修正系数（全部考生面试成绩平均值÷考生所在面试组全部考生面试成绩平均值）。 2018校园招聘的初面献给了华为。十多天前投了华为的技术销售，通知今天早上十点半面试。早晨六点五十起床，去食堂吃饭，发现人据多，还没看到想吃的，于是就喝了杯豆浆返回宿舍。磨磨叽叽化了个很业余的淡妆，买了两个面包就出门了。 事实证明，我带两个面包是很有用的。在路上啃了一个面包，坐上331 到清华西门下。下次后过马路到对面就看到了北大博雅国际酒店，华为的面试在这个五星级酒店地下一层。到面试地点，九点二十，心想还可以休息一段时间，没想到还没坐稳就被叫去一面，相当无语。 1 / 5
由于我起了带头作用，后来人做介绍时都站起来了。这是礼貌问题。我一分钟介绍完毕，感觉也一般吧，不过声音延续了我一贯的风格，很响亮，也压住了语速。自我介绍完后，考官就开始一个一个刁难，主要问问题的就是我说的那个经理，估计他官最大，还好他没刁难我，难道是还记得我的原因？其中最刁难的一个问题是移动要见3G网，要在12月之前要求交付核心网设备，但华为还没开始研发，最早得明年9月才能完成初步产品，问作为一个销售经理，你怎样跟大唐、中兴竞标，得到移动的签单。 自由发言。除了一北交大四MM没发言之外，其余的建议全否决。北大一刷个巨牛，学法律的，他最后提议利用公关以及打击竞争对手，面试官说这是他听到唯一有用的战略。之后就没人说话了，实在想不出什么战略，面试官就放过我们，并说这是真实案例，华为这仗打赢了，还打得很漂亮，具体什么战略就保密了。 进入第二个环节，团体PK环节。每人发张纸，里面有十个影响团队成功失败的因素，要求小组十五分钟讨论，然后得出排序结果。十五分钟结束，我被我们小组选出来做总结。临上去总结时，旁边人提醒我，我们这组排序错了，要求按影响领导人威信排序。我那个晕啊，最后想，不管了，既然都这样了，错就错说。事实证明，这种题没有对错，只要能说圆就行了。我带着大家的信任上去做了总结，解释为什么是那个排序，接着就是真正的PK环节。小组辩论。那个激烈啊，我都插不上嘴，心想算了，你们辩吧，大家都把康熙啊以及华为总裁
05修正系数计算方法及表格 注：各地区标准不同 综合用地修正系数体系 一、综合用地深度修正 综合用地路线价深度修正系数表 二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表 三、综合用地容积率修正
注：当容积率W 2.0时，容积率修正系数为1,当容积率〉10?0,容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正
五、综合用地街角地修正分两种情况: 1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价二正街地价+旁街地价X 修正系数 综合用地路线价街角地修正系数表 2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价二正街地价 +正街地价x 修正系数 综合用地路线价街 角地无旁街路线价修正系数表 六、两面临街地修正 对两面临街的宗地，釆用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点） ，以 合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。其计算公式如下： V 二（Uh x dVh x fh ） + （U1 x dVl x fl ） 其中：V ------- 待估宗地地价 佈 ------ 高价街路线价 dVh ——高价街临街深度修正系数 fh ------- 高价街步行街宽深度修正系数 U1 ------ 低价街路线价 dVl ------- 低价街临街深度修正系数 fl ——低价街临街宽深比修正系数 高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。 高价街路线价 高价街影响深度二 ------------------------------------------- X 全部深度 高价街路线价+低价街路线价 低价街路线价 低价街影响深度二? 舟价街路线价+低价街路线价 X 全部深度
基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。 表1 某市商业服务用地修正系数说明表
表2 某市商业服务用地修正系数表
2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 （2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953 T＝115/100＝1.15 （5）确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则 K ij＝K i/K j＝1.2/1＝1.2 （6）计算并确定待估宗地地价 P i＝P×（1＋K）×Y×T×K ij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）
房地产估价实训3——比较法评分 本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。 （1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下 （2）房地产状况因素修正 A、区域因素： ①地段位置：综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%。⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5% B、个别因素 ①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±%。②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。⑤装修情况：分毛坯、普装、
承载力修正系数规范表 我们反复强调，理解一个条文要放到“规范体系”中。 什么是“规范体系”？ 见下图。就是“国标”“行标”“地标”“协标”等等；这些标准各有特色，各有侧重点。 有人会说，这些“规范”前后矛盾，乱七八糟。这是你的认知问题，实际上，这些规范都会统一在一定的“机理”前提下，没有人会白纸黑字的写一些明显错误的东西。 我们反复强调，概念为先，机理为本。就是说，这么多条文，不管怎么写，都逃不脱“机理”这个框框，只要理解了机理，就能自由运用规范。 我们说：规范体系的任何一个系数，都应能找到它存在的机理！ 所以我们说：只有深入理解规范体系，才谈得上“按规范执行”！ 先上规范，大家最熟悉的。 建筑地基基础设计规范GB50007-2011 > 5 地基计算> 5.2 承载力
计算 5.2.4 当基础宽度大于3m或埋置深度大于0.5m时，从载荷试验或其他原位测试、经验值等方法确定的地基承载力特征值，尚应按下式修正： ?a＝?ak＋ηbγ(b－3)＋ηdγm(d－0.5) [5.2.4] 注：1 强风化和全风化的岩石，可参照所风化成的相应土类取值，其他状态下的岩石不修正； “其他状态下的岩石不修正；”翻开条文说明，未做任何解释。 我们来看《核电厂岩土工程勘察规范GB 51041-2014》 核电厂岩土工程勘察规范GB 51041-2014 > 13 岩土工程分析评价和成果报告> 13.3 地基承载力 13.3.6 深层平板载荷试验确定的地基承载力特征值可不进行深度修正；按本规范表13.3.3、公式(13.3.4)和浅层平板载荷试验确定的地基承载力特征值，可根据基础埋深按下式修正：
承载力修正系数规范表 根据不同的土质，按规范取值。一般地质报告中会提出土的孔隙比，含水量等。估算的时候地基承载力宽度修正系数取1.0就好了。 在荷载作用下，地基要产生变形。随着荷载的增大，地基变形逐渐增大，初始阶段地基土中应力处在弹性平衡状态，具有安全承载能力。当荷载增大到地基中开始出现某点或小区域内各点在其某一方向平面上的剪应力达到土的抗剪强度时，该点或小区域内各点就发生剪切破坏而处在极限平衡状态，土中应力将发生重分布。这种小范围的剪切破坏区，称为塑性区（plastic zone）。地基小范围的极限平衡状态大都可以恢复到弹性平衡状态，地基尚能趋于稳定，仍具有安全的承载能力。但此时地基变形稍大，必须验算变形的计算值不允许超过允许值。当荷载继续增大，地基出现较大范围的塑性区时，将显示地基承载力不足而失去稳定。此时地基达到极限承载力。 确定方法 （1）原位试验法（in-situ testing method）：是一种通过现场直接试验确定承载力的方法。包括（静）载荷试验、静力触探试验、标准贯入试验、旁压试验等，其中以载荷试验法为最可靠的基本的原位测试法。 （2）理论公式法（theoretical equation method）：是根据土的抗剪强度指标计算的理论公式确定承载力的方法。 （3）规范表格法（code table method）：是根据室内试验指标、
现场测试指标或野外鉴别指标，通过查规范所列表格得到承载力的方法。规范不同（包括不同部门、不同行业、不同地区的规范），其承载力不会完全相同，应用时需注意各自的使用条件。 （4）当地经验法（local empirical method）：是一种基于地区的使用经验，进行类比判断确定承载力的方法，它是一种宏观辅助方法。
（1）方法一： 在指标设置的时候，加设“完成难度”这一项指标，并赋予一定的权重。比如，公司对销售人员考核指标的设置比较严格，难以完成，而对后勤人员的考核比较宽松。在这种情况下销售人员“完成难度”一项就可以得到较高的分数，而后勤人员得分较低，从而使总体得分更为客观。 （2）方法二： 这种方法是将“完成难度”以“难度系数”的形式单独设立，与考核的结果相乘，来进行修正。比如，某个员工的考核得分为80分，其指标完成的难度系数为1.2，则其最终得分为80*1.2=96分。也可以考虑将每一项目标指标都设置“难度系数”。 （1）方法一： 设立公司的整体绩效基准分（可以是全体员工绩效考核的平均数），对各部门的考核均值和员工的考核得分进行部门差异调整，具体设公司整体绩效基准分为A，如员工绩效考核实际得分为B，该员工所在部门绩效考核平均分为C.则部门差异分及为D=C-A，根据部门差异调整员工绩效考核得分为B1=B-D，员工绩效考核系数可以相应的定为B2= B1/A.这种调整方法是假定部门绩效均维持在一致的水
平上，使部门间绩效相尽的员工考核得分接近，而部门内部则仍保持原由的业绩差异结构。 示例： 某员工甲，绩效考核得分为90分，部门考核平均分为80分，公司基准分为75分，则该员工调整后得分为B1=B-D=B-（C-A）=90-（80-75）=85分。其绩效考核系数可确定为B2= B1/A=85/75=1.13. 与甲同部门的员工乙，绩效考核得分为80分，则调整后考核得分为：B1=80-（80-75）=75分，其绩效考核系数为B2= B1/A=75/75=1. 与甲不同部门的但业绩相近的员工丙，由于部门经理对考核标准把握比较严格，绩效考核得分为80分，其所在部门的平均分为70分，则调整后考核得分为：B1=80-（70-75）=85分，其绩效考核系数为B2= B1/A=85/75=1.13. （2）方法二： 在实行部门考核的公司，为了体现部门绩效与员工绩效的一致性，还可以按以下办法进行调整： 第一，可将部门绩效赋予一定的权重作为员工考核的指标。比如设部门考核在员工考核中占有20%的比重，那么调整后的员工考核得分应为：
☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。不同用途基准地价参照表3-1-1。 表3-1-1 ×××区级别基准地价表单位：元/平方米 ⑵成果应用 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》
（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝1.02。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］
第四章市场比较法 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格 第二节搜集交易实例 应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。 一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 二、搜集交易实例的内容 1、双方交易情况与交易目的 2、交易实例的房地产状况 3、成交价格 4、付款方式 5、成交日期 三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库 第三节选取可比实例 虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针
承载力修正系数规范表 1 规范相关条文说明 《建筑地基基础设计规范》（简称规范）第5.2.4条指出：通过载荷试验或其它原位测试结果、经验值等方法确定的地基承载力特征值，需要进行深度修正。其条文说明中还有一段论述：“目前建筑工程大量存在着主裙楼一体的结构，对于主体结构地基承载力的深度修正，宜将基础底面以上范围内的荷载，按基础两侧的超载考虑，当超载宽度大于基础宽度两倍时，可将超载折算成土层厚度作为基础埋深，基础两侧超载不等时，取小值。” 目前工程届对地基承载力深度修正的认识还十分混乱。本文拟进一步对地基承载力深度修正的实质进行总结，阐述其在常见的几种地基基础形式中的应用，同时剖析几种工程界中流行的认识，希望对广大设计人员有所帮助。 2．1深度修正的实质和要点 文【1】、【2】指出，进行地基承载力的深度修正，就是为了考虑基础两侧基底标高以上的超载q对基础两侧滑动土体向上滑动的抵抗作用。这个超载可以直观地理解为作用在滑动土体表面的压重，见图1。
超载q可以是土自重q＝rd；也可以是裙房产生的连续均布压力，计算公式可参考规范式（5.2.2-1），注意，活荷载应按“荷载规范”第4.1.2条要求折减。 因此，结合地基破坏机理，以及计算公式建立的前提，总结出地基承载力深度修正的几个要素分别如下： （1）地基承载力的深度修正，其实都是超载的压重作用。无论是用土的天然埋深，还是将裙房等其他连续均匀压重折算为土厚进行地基承载力的深度修正，其实质都是基础两侧超载对抗滑动土体向上运动的体现。 （2）对超载连续、均匀性和满足一定分布宽度的要求。地基承载力计算公式的建立是以超载q为连续均布荷载，并作用在整个滑动体表面为前提的。根据规范和文【2】的建议，超载的分布宽度满足大于（2～4）B（B为基础宽度）的要求即可进行地基承载力的深度修正。如果是天然土层形成的超载，这个荷载基本上是连续均布的。裙房等压重不一定能形成的连续均布的超载，具体分析见下文。 （3）取最小值的要求。地基的破坏一般都发生在最薄弱部位，因此应取基础四周的埋深（或折算埋深）的最小值进行深度修正。
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程
2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途 待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定 徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。 3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用 根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表： 表3 工业用地地价修正系数表 表4 工业用地使用年限修正系数表 表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表
市场比较法 Ⅰ、基本原理 市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为： 交易情况市场状况房地产状况 修正修正修正 比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正 （1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期
房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。 （3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。 （4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。 表1 可比实例资料 （选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）
房地产估价中容积率修正系数的确定 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。具体表现在以下几个方面： (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低;当层数达到一定值时，
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格 第二节搜集交易实例 应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。 一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 二、搜集交易实例的内容
基准地价系数修正法 一、名词解释 基准地价系数修正法，是我国土地估价方法之一。它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 二、基准地价系数修正法的基本公式 1．公式的内涵 基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。 2．公式的表达式 基准地价系数修正法的公式为： p i=[p（1士k）t?k ij〒f]?y 式中p i—待估宗地地价； p—待估宗地对应的基准地价； k—各区域因素和个别因素修正系数之和； t—期日修正系数； k ij—容积率修正系数； f—开发程度修正系数； y—待估宗地使用年期修正系数。
3．不同基准地价表达方式的修正公式及适用条件 由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异。区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达（也就是进行修正时是加上或减去一定的修正量），而有些地方是用修正比率表达（也就是进行修正时是乘以一定的比率）；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在进行开发程度修正时需要注意两者计算的差异。因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式进行相应的调整以准确评估宗地。 三、基准地价系数修正法使范围 1、适合于批量评估 2、适合于作为一些政策性地价标准制定的依据 3、适宜于市场不发达情况下的宗地估价 4、适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的 四、基准地价估价的步骤及方法、要求 1．基准地价成果的收集、整理 土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括i【a．基准地价表 b．基准地价成果图件 c．基准地价因素修正系数表 d．基准地价评估方案e基准地价成果应用说明】以及宗地地价影响因素指标说明表等。将这些数据资料根据估价的需要进行整理，作为宗地估价的基础材料。 2．宗地级别及基准地价的确定 根据待估宗地位置和用途，确定待估宗地所处的土地级别或均质区域，从而确定其所对应的基准地价、相应的基准地价修正系数
关于市场比较法区域因素修正方法改进的探讨 矫德阳 （中国地质大学（北京），北京100083） [摘要] 区域因素修正是不动产估价方法之一的市场比较法评估的重要内容，也是运用市场比较法估价的难点。以市场比较法的概念、原理、特点和适用范围为基础，探讨了有关区域因素修正的传统方法，总结传统修正方法的不足之处。在阅读文献的基础上，重点阐述了层次分析法、模糊数学法和回归分析法三种改进的区域因素修正方法，目的在于通过对传统区域因素修正方法的改进，减少估价人员在评估过程中的主观影响因素，相对客观的反映不动产价值，使评估结果客观、精确、具有操作性和实用价值。研究结果表明，利用改进的方法对不动产进行区域因素修正，所得评估价格具有操作性和实用价值。 [关键词]不动产估价；区域因素；修正；方法改进 [中图分类号] F293.3 [文献标志码]A 一、引言 “土地是财富之母”“地者万物之本源，诸生之根苑也”，土地作为财产，在人类财富创造与财富积累过程中有着十分重要的作用。我国自20世纪80年代，先后进行了住房制度改革和土地使用制度改革，并分别建立了土地及房地产等不动产产权体系和交易制度。近年来，土地及房地产交易日趋频繁，不动产价格评估成为社会经济主体之一并被广泛重视。 不动产是指依自然性质或法律规定的不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人为添加附于土地并且不能分离的实体。最经典的不动产估价内涵的表述是，不动产拥有者、需求者、管理机构、信贷机构、征税机构、其他的个人或机构等，出于不同的目的和需要，对不动产进行的经济价值测算[1]。不动产估价本质上是对不动产价格形成过程的分析、判断与再现。对不动产价格进行合理的评估，不仅能为不动产交易提供价值尺度依据，而且能有效地推进不动产交易业务的顺利进行，从而维护市场公开、公平的秩序，保障买卖双方的合法权益，实现国民经济的协调发展[2]。 市场比较法是不动产估价方法中最常用的方法之一，是公认的一种使用范围广、可靠性好、说服力强的基本估价方法[3-4]。而其中的区域因素是影响不动产价格主要因素之一[5]，其修正工作量较大、且把握被比较的各个因子及修正系数确定，被认为是市场比较法的难点和关键之一。学者们关于对市场比较法方法的改进多是从整体入手的，将模糊神经网络法引入市场比较法定量模型对不动产价格进行评估分析，增强评估结果客观性[6]；或是在可比实例选取方法上进行优化[7]，如将灰色关联分析法[8]和聚类分析法[9]考虑到可比实例选取过程中，获得与待估不动产最接近的案例。随着信息技术的发展，GIS技术应用到了区域因素修正中，并用于开发了一种自动修正的可视化系统[10]。其他有关区域因素修正方法改进的研究相对较少。本文研究了传统区域因素修正方法的不足之处，在阅读有关不动产估价和市场比较法的文献基础上对区域因素修正改进的方法进行了探讨，通过对区域因素修正方法的改进，意在寻求科学合理的方法减少在不动产价格评估过程中估价人员的主观影响因素，客观反映不动产的价值，完善市场比较法，使之成为更加客观、更加精确、更具操作性和实用价值的不动产评估方法。 二、市场比较法概述 （一）市场比较法的概念 市场比较法，也叫市场法，比较法，交易实例比较法，也有人称之买卖实例比较法，市场资料比较法，有时也被简称市价法[11]。它是将估价对象与在估价时点的一段时期内发生过交易的类似的房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格采取适当方法，如交易情况、估价期日、区域情况、年期情况和个别因素等，加以修正来求取估价对象的客观合理价格或