东部华侨城案例分析
目录
一、东部华侨城总概 3
1.东部华侨城定位及其内部规划总揽 3
2.东部华侨城所处大环境分析 4
3.华侨城投资与运营数据评估 11
二、东部华侨城七大主题板块详析 11
1.大峡谷生态公园 11
2.茶溪谷生态公园 12
3.云海谷体育公园 13
4.华兴寺 14
5.主题酒店群落 14
6.旅游地产 16
7.演艺文化 18
三、东部华侨城发展策略与创新 21 附录 22
一、东部华侨城总概
1、东部华侨城定位及其内部规划总揽
定位
以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。
规划布局
东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。
景区核心文化打造理念
东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。
二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。
三大景区及其特色
茶溪谷
包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。
云海谷
设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。
大侠谷
将于2008年开放，以"森林、阳光、大地、河流、太空"为主题元素，，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。
目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:茶溪谷门票维持原价150元/人不变，大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。
观看《天禅》演出需要另外购买门票。普通席位价格平日为￥50元起，节假日为￥80元起。
2、东部华侨城所处大环境分析
地理区位
东部华侨城，位于深圳市东部黄金海岸大梅沙、三洲田片区，占地近9平方公里（近1万亩）。
上图中字母标记处为深圳东部华侨城所处区位
如图所示，东西走向的盐坝高速设有出口进入东部华侨城景区，盐三公路可直接进入景区内部，交通
距主要交通枢纽中转中心
三小时车程内主要辐射城市（距离通过google地图测距软件估算，单位：KM）
小结：从东部华侨城选址可以看出，景区自然资源及交通区位优势明显，且同时把到珠三角最具消费力的九个核心城市与澳门、香港同时纳入自身的三小时交通辐射范围内，具备了优良的市场消费基础。
周围主要酒店（携程查询系统）
深圳市内主要景区
其中，欢乐谷、锦绣中华、世界之窗、民俗村与东部华侨城同为华侨城集团旗下企业。
东部华侨城与华侨城其他项目的比较:
从项目定位上来说，华侨城是华侨城集团总部所在地，从华侨城建立之初就存在的地方，位于深圳南山区，深圳市西部，是一个集旅游、商业、酒店、地方的大型城市社区。东部华侨城是华侨城集团在深圳东部开发的一个大型生态旅游度假地，是一个大型的旅游项目。
华侨城旅游主要有3个主题公园：锦绣中华-民俗文化村、世界之窗、欢乐谷；东部华侨城是国家生态旅游示范基地。
如果想看看中国文化和世界文化、建筑、表演，就去华侨城锦绣中华和世界之窗，如果想体验刺激的激动游乐项目，体验都市时尚文化，就去华侨城欢乐谷。如果想体验山地旅游，生态旅游、观光旅游就去东部华侨城。
锦绣中华、世界之窗——以微缩景观、民族表演、风情表演为主
欢乐谷——以机动游乐项目（过山车等）、魔术、狂欢等体验为主
东部华侨城——以山地景观、剧场表演、酒店度假、高尔夫、SPA度假为主。
票价对比
锦绣中华票价：120元
世界之窗票价：120元
欢乐谷票价：170元
东部华侨城票价：150元
小结：除东部华侨城景区内自有酒店外，在景区周围车程15分钟内共有10家4星级以上酒店，给与了游客充分丰富的度假住宿选择，也能够直接对住宿在这些酒店旅客产生吸引力，从而营造、带动了整个地区的旅游氛围。加以东部华侨城自身的独特、高端的旅游定位能够与在深圳市范围内华侨城集团自身拥有的多样的旅游景区组合，形成了旅游目的地景区间的协同效应，同时也不与南澳等有一定性质重合的自然山水类景区产生目标消费全体的冲突。
深圳旅游业历年主要数据
其中东部华侨城接待游客量近300万，占整个华侨城---包括世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村----接待的旅游人数近三分之一。
2008年，亚太旅游联合会评选深圳为中国最具旅游综合竞争力前三甲，从已下由国家统计局出具的2008年全国主要城市入境人数统计表表可以看出深圳旅游行业在全国中所处地位。
2008年1-12月主要城市接待情况（人次）
2008年1-12月主要城市接待情况(人天)
全国范围内，除以上四个城市接待入境旅游人天数据超过千万外其余城市皆未突破千万人天关口。
小结：从对整个深圳市旅游产业的现状宏观分析可以看出，在自身优越的交通地理区位的基础与政府对旅游产业的扶持力度上，深圳作为国内一流的旅游目的地的资质已经形成。华侨城集团自身的政府背景与旅游行业的品牌效应又使得东部华侨城成为深圳旅游近年来
的重点项目，势必得到政府的大力扶持，具备了做强做大的基础。
3、东部华侨城投资与运营数据评估
总投资与建设周期
华侨城集团对外宣称对东部华侨城投入35亿元打造，历时两年半建设（2004年12月30日动工建设至2007年7月28日），2007年7月项目一期开放。
东部华侨城截止上一年度华侨城集团财年底，实际投资额（华侨城集团08年报）
东部华侨城运营数据评估（华侨城集团2008四季度公告）
由于东部华侨城为华侨城集团参股子公司，故东部华侨城财务信息只能由公开合并后的华侨城集团年报财务部分摘出并做合理推断。
2007 年7 月28 日项目一期开放，截至2008年底，项目一期接待游客近300 万人次，景区及酒店等旅游收入达到10.9亿元。
旅游地产方面，在华侨城集团2008年主营收入近35亿元中，地产项目销售收入达21.6亿元，主要得益于期内结算的深圳东部华侨城天麓一区、二区、七区项目及北京华侨城一期项目，08年地产收入主要来源于北京华侨城和东部华侨城，而07年基本来源于东部华侨城。华侨城集团09年房地产项目计划可售面积达到72.9万平米，其中，东部华侨城天麓4.3万平米。
二、东部华侨城七大主题板块详析
板块一：大侠谷生态公园
大侠谷俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，体现生态动感旅游文化。包括：海洋之心、大侠谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾森林、发现之旅、云中部落等六大主题区。大侠谷将于2009年春节试业，五一全面开业。
大侠谷?瀑布
中国海滨第一瀑，宽300米，地形高差70米，水流落差42米高，蔚然壮观。
大侠谷?云中部落
海拔480米的云中部落是总揽全局的最佳观景台。包括云中风车，云中漫步观景带、“登峰造极”观景平台、自然之眼观光塔、云中餐厅等项目。
大侠谷?海洋之心
海洋之心
以海洋文化为主题，茂密的椰树林、水清沙幼的海滩、风姿绰约的海岛风情等等，将海洋文化延伸到极致。包括海洋广场、室内水公园、图腾广场等项目和国际主题水上表演，打造最具特色的全景式海洋主题奇幻水秀。
大侠谷?天街
大侠谷?天街主要向游客展现了浓郁而独具特色的世界红酒文化，主要包括红酒商业街、地下酒窖体验区、海布伦宫、湖畔美食长廊、海菲德湖、天幕等特色项目。天街上空是长120米、宽12米的LED屏幕，环绕立体声和高清视频以及变幻莫测的虚幻场景为广大游客营造出步移景换的精彩旅程。
板块二：茶溪谷休闲公园
茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。
茶翁古镇
茶溪谷?茶翁古镇
茶翁古镇是茶文化的鉴赏区和中心服务区，也是的游客休憩区。游客可以品茶餐、尝茶点、吃土菜、观茶戏、饮茶酒，深入了解茶禅文化；还可以在茶艺坊、茶酒坊、陶艺坊亲身体验采茶、制茶、做陶的乐趣。
茶溪谷?三洲茶园
三洲茶园坐落在青山、绿水、茶田、湿地之间，区内竹林茂密，溪水潺潺，空气中蕴含着大量负离子。是游客洗亲近自然的绝佳去处。
茶溪谷?茵特拉根
撷取欧洲瑞士阿尔卑斯山麓茵特拉根的建筑、赛马特的花卉、谢菲尔德的彩绘等多种题材和元素，实现了中欧山地建筑风格与优美自然景观的完美结合。茵特拉根包括温
馨的主题街区、古老的森林小火车、典雅的度假酒店、矿泉SPA、东部华侨城大剧院、水上高尔夫、网球馆等项目。
茵特拉根
茶溪谷?湿地花园
湿地花园
湿地花园是一个以花海景观为载体、以大地艺术展示为特色，集观光、科普教育、户外游乐和特色运动于一体的湿地山野体验区。包括四季花田、升空气球、深圳山地自行车项目、游乐天地、旋转花车、四季植物馆、布兰花园、湿地廊桥、信息湿地、花钟教堂十大项目。
板块三：云海谷体育公园
云海谷
云海谷以休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体运动为主线，体现户外运动旅游文化。包括两个18洞的山地球场和高尔夫练习场。
板块四：华兴寺
华兴寺座落在东部华侨城的观音座莲山，体现佛教旅游文化。包括：观音座莲宝像、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、《天音梵乐》、大雄宝殿、众香界、香积斋、归一阁、云水堂等。
佛像开光大典
板块五：主题酒店群落
主题酒店群落，由四大主题酒店组成，拥有600余间客房，是国内首个主题酒店群落。包括：瑞士文化主题的茵特拉根酒店、水文化主题的大侠谷瀑布酒店、现代艺术主题的云海谷房车酒店、佛禅文化主题的华兴寺檀越酒店等。
1.茵特拉根酒店
茵特拉根酒店
茵特拉根华侨城酒店将中欧山地建筑风格与南中国壮美的山海景观结合，包括308间豪华客房、池畔别墅、连排别墅、商业街公寓以及总统堡。
酒店星级：★★★★★
房间设施:
"豪华女士客房"
为现代女性专署设计的豪华女士客房，被尊贵优雅的时尚元素所点缀。私秘的女性空间，配备精良的水疗用品。客房同时提供女性私人管家服务。
"私人管家服务"
入住茵特拉根至尊俱乐部及套房的宾客，可全程享受24小时私人管家服务。
"CEOs首席宾客体验顾问"
茵特拉根华侨城酒店CEO根据顾客不同的需求，CEOs将量体裁衣，致力为宾客提供全面个性化的全新入住体验。
餐饮设施:
拥有中国，甚至亚洲最好的意大利餐厅
娱乐设施:
棋牌麻将，高尔夫，自行车，游泳，骑马/租马，健身，桑拿，SPA，健身运动，运动场，露天温泉，洗浴桑拿中心。
会议设施:
酒店三楼的茵特拉根宴会厅以古典唯美设计为主，是举办婚宴、大型会议、新闻发布、商务庆典及产品介绍的绝佳场所。
2. 华兴寺檀越酒店
华兴寺檀越酒店
将“禅宗”理念纳入酒店的设计构思，创造空灵、简朴的禅意空间。
包括22间禅意客房，6间禅意套房，14间静谧大床房，2间典雅双床房。
3.大侠谷瀑布酒店
大侠谷瀑布酒店隐藏在大瀑布和巨岩之间，将海洋、红酒、太空统统装进客房，包括啤工厂、太空主题餐厅、全日咖啡厅、宴会演绎厅等主题区。客人可将壮观的大侠谷瀑布收入眼帘，也可沉醉于海菲德红酒小镇。
4. 云海谷房车酒店
位于2.5平方公里郊野体育公园，收尽东部华侨城独有的湖光山色、云海奇观。她将概念客房与豪华房车，静与动完美结合，最好的诠释了“自由”或“肆意”。
板块六：旅游地产-天麓大宅
2008年，荣膺联合国“全球人居环境最佳社区”。由世界建筑大师理查德迈耶的设计。
天麓共分七个区，其中2008年开盘的“一区、二区、七区”三个别墅区120席别墅，目前仅余27席。（数据来源其市场推广新闻，可信度不高）
【东部华侨城?天麓一区】
相关经济技术指标
占地面积82899.18m2
建筑面积8269.97 m2
容积率：≤0.1
建筑覆盖率：≤15％
栋数：20栋山海大宅
户型面积：241-730 m2
停车位：40个
【东部华侨城?天麓二区】：原生山地建筑自然本色
住宅组群的规划充分利用基地本身沿山登高线迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，以高低错落有序的几何形体组合创作出一个富有现代感的山地建筑群。同时根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源，减少水土流失及不必要的浪费。整体项目为现代风格，以简洁的大面积相同材质的“箱体”为主要元素，突出其质朴而轻盈，融于山林之间，回归自然追求本色的内涵。
相关经济技术指标
占地面积：约90145m2
建筑面积：约16900 m2
容积率：0.18
建筑覆盖率：9.49％
栋数：44栋
户型面积：250-680 m2
建筑层数：2-3层
停车位：88个
【东部华侨城?天麓七区】：果岭景观，纯生态氧吧
天麓七区位于云海谷体育公园内，依山傍水，绵延起伏的山峦、宁静的湖面、绿色的高尔夫球场构成了稀缺独特的优美自然风景。整个小区将北美山地小镇风格进行
全新演绎，住宅之间、体量及造型都有严格要求，使之与山水环境融洽协调。整个园区的规划上采取回转序排布局，使建筑曲线与山体的曲线相吻合，避免了与山际线的视觉冲突，体现环境价值的最大化。
相关经济技术指标
总用地面积：约139790.74m2
总建筑面积：约17600 m2
建筑容积率：≤0.13
建筑覆盖率：15%
绿地率：80%
总户数：56户
户型面积：188-1100 m2
停车单位：80个
板块七、演艺文化
东部华侨城将传统与现代结合，东方与西方结合、旅游和文化演艺结合，打造了一系列精彩纷呈、独特魅力的艺术表演，《天禅》、《水秀》、《天音梵乐》、《岁月如歌》、《茵特拉根大巡游》等精品演出节目。
其中，在东部华侨城大剧院上演的《天禅》是一部融合了多种艺术手段，以禅茶文化为主题的大型多媒体交响音画晚会，其多维表演空间组合成令人震撼的视听效果和精美绝伦的艺术画面。晚会长达60分钟，高潮迭起。
三、东部华侨城发展策略与创新
东部华侨城开业伊始就受到了八方游客的热烈追捧，取得了骄人的生态效益、经济效益和社会效益。从对华侨城自身定位及景区规划设计来看，除其传统的主题公园+旅游地产的商业模式，更加上了日益受到政府与高端人群关注的“生态保护”概念。个人认为这是东部华侨城在旅游产品创新的理论和实践上实现了一种战略性突破。这种创新理念和突破可概括为三大战略突破、三项基本原则和十大生态环保亮点
三大战略突破：
（一）项目性质上，从“做单个项目”向“打造旅游聚集区”的突破；
（二）项目空间上，从城市中心向郊野地带突破；
（三）项目类型上，从观光旅游向休闲度假突破。
三项基本原则：
（一）在项目规划时，尽量不扰动山、水、植被;
（二）在开发建设时，加强对山、水、植被的保护;
（三）在产品选择时，充分利用无污染、可循环的产品。
十大生态环保亮点：
亮点一:大侠谷瀑布—外部景观与内部绿色酒店建筑相结合的成功典范。
亮点二:云中风车—国内首座近万平米的旅游景观风力发电站群，有效利用得天独厚的风力资源补充景区用电，并成为云中部落的独特景观。
亮点三:太阳能发电—利用太阳热能为景区监控系统每天24小时不间断供电，白天产生的多余电能可以输入到蓄电池，晚上可利用电网作为补充，从而使能源得到合理的安排和使用。
亮点四：人工湿地—总占地面积近10万平米，采用国际最新的三级水质处理技术，为三洲田水库提供了天然生态过滤网。
亮点五：水能发电站—实现了水库蓄水与水能发电的结合，是水能资源合理利用的生动教科书。
亮点六：污水处理站—项目内建有10个分散式污水处理站，每日可进行3500立方的污水处理量，分解后的水作为中水循环利用于景区植物的灌溉。
亮点七：气象站和环境监测站—气象站对灾害性天气进行预警预报，实时准确提供园区天气信息。即将建成的环境监测站将对项目内大气、水质进行监测，及时了解环境参数的变化，为项目可持续发展提供专业保障。
亮点八：水土保持和林业研究站—项目对山体、溪流、林木和自然灾害进行评估、改造和利用，对边坡进行绿化种植复绿工程，实现生态绿色景观与水土保持的结合。
亮点九：热回收利用—充分利用空调余热制热、空气热源泵等节能环保制热技术或设施，经系统高效集热处理后用于酒店、水疗等项目的热水热源，提高了系统的节能环保水平和集热效率。
亮点十：绿色运营—项目限制机动车辆驶入，所有办公用品均使用再生纸制成，垃圾实行分类收集和处理，生活垃圾通过加工变成生态肥料，构筑起绿色良性循环的软件系统。
东部华侨城不仅规划营造了一个全方位自然体验的生态之旅，更向外界宣扬了其高度的社会责任感和寓教于乐的方式向游客推广环保知识，启发游客热爱、保护大自然的意识。让华侨城集团在全国进行产业复制、连锁的战略中能够得到当地政府的欢迎与信任。
华侨城资产证券化案例分析 2012年12月4日，中信证券设立发行了“欢乐谷主体公园入园凭证专项资产管理计划”（以下简称“欢乐谷专项计划“），原始权益人为深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”）及其北京、上海的子公司，本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元，其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元，分为“华侨城1-华侨城5”五个品种，信用评级均为“AAA”；次级受益凭证规模为1.0亿元，由华侨城A全部认购；产品预期期限1-5年。原始权益人华侨城A主体评级AAA,欢乐谷专项计划受益凭证信用评级AAA。 原始权益人承诺，在每一个初始核算日，若在前一个特定期间内，某个欢乐谷主题公园的基础资产销售均价低于约定的最低销售均价和/或销售数量低于约定的最低销售数量，则由对应的原始权益人进行补足。华侨城集团公司（以下简称“华侨城集团”、“担保人”）为原始权益人的补足义务提供不可撤销连带责任担保。 本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元，其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元，分为华侨城1-华侨城5五个品种；次级受益凭证规模为1.0亿元，由华侨城A全部认购。本次专项计划设置投资者回收选择权和原始权益人赎回选择权。 欢乐谷专项计划的预期收益支付和本金偿还方式采用优先级/次级支付机制，按照本金比例计算，优先级受益凭证可获得由次级受益凭证提供的5.41%的信用支持。
专项计划产品基本结构 证券分层优先级次级华侨城1 华侨城2 华侨城3 华侨城4 华侨城5 次级 规模（万元）29,500 32,500 34,500 37,500 41,000 10,000 规模占比15.95% 17.57% 18.65% 20.27% 22.16% 5.41% 信用等级AAA AAA AAA AAA AAA - 预期期限（年） 1 2 3 4 5 - 利率类型固定利率固定利率固定利率固定利率固定利率无票面利率 付息频率按年付息按年付息按年付息按年付息按年付息按年分配剩余部分 本金偿还方式到期还本到期还本到期还本到期还本到期还本到期分配剩余收益 投资者回售选择权- - - 投资者有 权在专项 计划成立 满3年后 按面值回 售给华侨 城A 投资者有 权在专项 计划成立 满3年和4 年后按面 值回售给 华侨城 A - 原始权益人赎回选择权- - - 华侨城A 有权在专 项计划成 立满3年 后，在华侨 城4和华 侨城5的 回售量均 达到其发 行量的 50%时，选 择按面值 华侨城A 有权在专 项计划成 立满4年 后，在华侨 城5的回 售量达到 其发行量 的50%时， 选择按面 值赎回全 部华侨城5 -
市华侨城的旅游开发案例分析 一、项目名称：华侨城 二、开发背景 （一）开发负责者：华侨城集团 （二）开发原因：是一座建设仅二十几年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了市文化沙漠的人文印象，同时，又是一座移民城市，它的绝大部分居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面，在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了市文化沙漠的人文印象。 （三）开发优势 1、得天独厚的地理位置形成了天然的游客市场 地处珠江三角洲，是中国最富庶地区毗邻，更是两种制度相交之处，历史地成为我国改革开放的窗口和前沿，是地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的聚散地，天然的游客市场，这是自然、经济和政治地理位置之优势，占尽了地利。2、便捷的交通扩大了景区辐射围 有海陆空立体交通运输网，广九铁路纵贯市境，广深海高速公路、平南铁路、盐田港疏港铁路贯通；还有广深高速公路、深汕高速公路等；拥有8大商业港区和码头，有蛇口、盐田、赤湾等海港；黄田国际机场已经进入全国五大航空港之列。同时，市交通也极为方便。交通使人们出行便捷，扩大了华侨城的辐射围。
3、高移民、快节奏和高收入催生了新兴的旅游市场 这座现代化的移民城市，人们来自国外四面八方，他们的文化、教育等背景不一。据报道，市人口平均年龄28岁，充满着青春活力；“时间就是金钱、效率就是生命”的速度早已为国人共知；城镇居民年人均可支配收入达万元，农民纯收入也将近万元，因此市民有足够的收入支付生活必需品以外的开支。 4、旅游资源的匮乏笑出来竞争压力 海岸线长229.96公里，有的可辟为天然海滨浴场，如小梅沙、溪涌等，也有人造湖泊，如西丽湖、香蜜湖、石岩湖和东湖等，还有依托难过植物优势建成的仙湖植物园等，此外能作为资源开发的不多，自然旅游资源匮乏，尤其是能誉中外的严重不足。再者，这座城市短暂的历史，文化积淀少，当然也与中国历史文化名城无缘。虽然没有较高品位的旅游资源，但有广阔的市场需求，因此资源先天不足，减轻了华侨城的竞争压力。 （四）政府政策 市政府赋予了华侨城集团高度的自主权，这样华侨城集团无需经过市政府的审批就可以自行对城区规划、建设、经营以及利益分配活动作出决策。这种宽松的政策环境，使得华侨城的开发建设从一开始就脱离了僵化的计划经济体制，走上了以市场为导向的城市经营之路。 三、开发过程 （一）创造“新文化资源”
东部华侨城案例分析
目录 一、东部华侨城总概 3 1.东部华侨城定位及其内部规划总揽 3 2.东部华侨城所处大环境分析 4 3.华侨城投资与运营数据评估 11 二、东部华侨城七大主题板块详析 11 1.大峡谷生态公园 11 2.茶溪谷生态公园 12 3.云海谷体育公园 13 4.华兴寺 14 5.主题酒店群落 14 6.旅游地产 16 7.演艺文化 18 三、东部华侨城发展策略与创新 21 附录 22
一、东部华侨城总概 1、东部华侨城定位及其内部规划总揽 定位 以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。 规划布局 东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。 景区核心文化打造理念 东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。 二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。
三大景区及其特色 茶溪谷 包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。 云海谷 设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。 大侠谷 将于2008年开放，以"森林、阳光、大地、河流、太空"为主题元素，，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。 目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:茶溪谷门票维持原价150元/人不变，大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。 观看《天禅》演出需要另外购买门票。普通席位价格平日为￥50元起，节假日为￥80元起。 2、东部华侨城所处大环境分析 地理区位 东部华侨城，位于深圳市东部黄金海岸大梅沙、三洲田片区，占地近9平方公里（近1万亩）。
深圳华侨城集团信息化案例分析 华侨城是1985年11月11日经国务院批准成立的一个大型国有企业和经济开发区，总部位于深圳特区美丽的深圳湾畔。经过19年的开发建设，华侨城城区已由昔日的一片荒滩变成为今天的一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区，华侨城集团也发展成为一个以电子通讯、旅游和房地产业为主导业务的大型投资控股企业集团。 经过19年的发展，华侨城集团培育了康佳集团、华侨城控股、华侨城地产以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、深圳湾大酒店和威尼斯酒店等知名企业品牌。2003年华侨城集团公司拥有的三项核心业务均在全国同行业中位居前列。其中主题公园和景区在销售额、接待游客人数和经济效益等方面，位居全国同行业之首。以旅游为主的华侨城控股公司被评为2003年“200家最具投资价值上市公司第一名”，并晋升“2002年中国上市公司100强”。以彩电和手机业务为主的康佳集团，多年来一直位居中国彩电行业前三名，华侨城地产在2002年深圳房地产企业综合实力排名中位列第一名，并荣获“中国房地产品牌企业30强”。 实施背景 1978年来，中国的旅游景点建设迅速发展，在最初的自然风景区开发和文物古迹修缮之后，以深圳锦绣中华标志，人造旅游景观掀起了建设热潮，并继而引发了影视城、健身娱乐、观光农业等新主题的旅游项目的建设。在热潮中，华侨城集团取得了巨大的成功。 华侨城集团旅游业从兴建中国第一个主题公园锦绣中华微缩景区起步，相继成功建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园以及深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积近5平方公里的文化旅游
深圳市华侨城的旅游开发案例分析 一、项目名称：深圳华侨城 二、开发背景 （一）开发负责者：华侨城集团 （二）开发原因：深圳是一座建设仅二十几年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了深圳市文化沙漠的人文印象，同时，深圳又是一座移民城市，它的绝大部分居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对深圳的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面，在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了深圳市文化沙漠的人文印象。 （三）开发优势 1、得天独厚的地理位置形成了天然的游客市场 深圳地处珠江三角洲，是中国最富庶地区毗邻香港，更是两种制度相交之处，历史地成为我国改革开放的窗口和前沿，是内地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的聚散地，天然的游客市场，这是自然、经济和政治地理位置之优势，占尽了地利。 2、便捷的交通扩大了景区辐射范围 深圳有海陆空立体交通运输网，广九铁路纵贯市境，广深海高速公路、平南铁路、盐田港疏港铁路贯通；还有广深高速公路、深汕高速公路等；拥有8大商业港区和码头，有蛇口、盐田、赤湾等海港；深圳黄田国际机场已经进入全国五大航空港之列。同时，市内交通也
极为方便。交通使人们出行便捷，扩大了华侨城的辐射范围。 3、高移民、快节奏和高收入催生了新兴的旅游市场 深圳这座现代化的移民城市，人们来自国内外四面八方，他们的文化、教育等背景不一。据报道，深圳市人口平均年龄28岁，充满着青春活力；“时间就是金钱、效率就是生命”的深圳速度早已为国人共知；城镇居民年人均可支配收入达万元，农民纯收入也将近万元，因此深圳市民有足够的收入支付生活必需品以外的开支。 4、旅游资源的匮乏笑出来竞争压力 深圳海岸线长229.96公里，有的可辟为天然海滨浴场，如小梅沙、溪涌等，也有人造湖泊，如西丽湖、香蜜湖、石岩湖和东湖等，还有依托难过植物优势建成的仙湖植物园等，此外能作为资源开发的不多，自然旅游资源匮乏，尤其是能誉中外的严重不足。再者，这座城市短暂的历史，文化积淀少，当然也与中国历史文化名城无缘。虽然没有较高品位的旅游资源，但深圳有广阔的市场需求，因此资源先天不足，减轻了华侨城的竞争压力。 （四）政府政策 深圳市政府赋予了华侨城集团高度的自主权，这样华侨城集团无需经过市政府的审批就可以自行对城区规划、建设、经营以及利益分配活动作出决策。这种宽松的政策环境，使得华侨城的开发建设从一开始就脱离了僵化的计划经济体制，走上了以市场为导向的城市经营之路。 三、开发过程
东部华侨城案例研究 一、深圳东部华侨城概况 深圳东部华侨城由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，总规划面积6.55平方公里，是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。 二、东部华侨城的开发历程 东部华侨城一期已于2007年7月28日隆重试业，体现中西文化交融并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等同时精彩亮相。 二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目在2008年完美呈现。
三、各功能区开发内容 1、旅游度假区：包括大侠谷、茶溪谷、5座特色鲜明的度假酒店等。 2、体育运动区：主要为云海谷高尔夫、体育公园。 3、高档居住区：天麓 4、商业区：天麓街区、因特拉根小镇、海菲德小镇 5、佛教文化区：包括大华兴寺、观音坐莲像等。 四、旅游区块介绍 1、茶溪谷 茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。总占地面积约1.5平方公里 茵特拉根 茵特拉根主题生态小镇茵特拉根通过引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与茶溪谷优美的自然景观进行了完美的结合，规划了主题街区、SPA中心、度假酒店、剧场等多种形式产品，在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇。 茶翁古镇 选择了"以古镇承载文化，以茶园昭示理念"的表现手法。游客在此可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲自动手采茶制茶，透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态度。
一、项目概况 云南华侨项目是云南华侨城实业有限公司投资40亿元巨资精心打造的大型综合性旅游项目，项目位于昆明阳宗海旅游度假区，是华侨城集团进军云南生态旅游领域的开篇力作。云南华侨城实业有限公司注册资本5.6亿元，华侨城集团占50%的股份，云南省城市建设投资有限公司占30%的股份，香港华侨城20%。 云南华侨城实业有限公司将秉承华侨城集团“规划就是财富”、“环境就是优势”等先进理念，以周围众多的旅游景点为依托，萃取阳宗海优美自然风光和人文资源的精华，深度结合云南独特的休闲文化气质，延续深圳东部华侨城的生态旅游开发理念，按照“生态优先、旅游先行”的原则进行旅游项目和主题社区的系统开发。云南华侨城旅游项目主要包括滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议中心、顶级温泉SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等，华侨城立志将该项目建设成一个融旅游、观光、娱乐、度假为一体的高标准的国际化旅游度假胜地。云南华侨城将立足昆明，服务云南，辐射东南亚，力争成为云南旅游二次创业的代表之作，引领昆明乃至云南旅游产业从观光旅游型向休闲度假型转变。项目将充分体现华侨城集团在旅游发展领域的生态旅游内涵的突破、从城市中心向郊野地带突破、从观光旅游向休闲度假领域的突破，彰显华侨城在创新发展中的智慧。
二、项目区位、交通及周边环境 云南华侨城位于昆明阳宗海北岸，阳宗海是云南九大高原湖泊之一,景色秀丽，湖水清澈，深碧如明镜，古称“明湖”，湖旁有温泉，自流入河，水沸如汤，故又名“汤池”，这里不但拥有优美的自然环境，还拥有深远历史纪念意义的人文环境。中法两国在100年前共同修建的中国第一条国际铁路——滇越铁路路经此地；坐落在美丽的阳宗海湖畔的，抗战时期飞虎队远东疗养基地。有圣托里尼大酒店、皇宫酒店等八家度假酒店，并将建设国际首个有尼克劳斯父子联秘打造的36洞云海高尔夫俱乐部。有1座独立的国际会议中心，在国际会议中心内，同声传译、多媒体投影和影音系统一应俱全。 此外，就交通而言，随着阳宗海西部快线2012年通车后，阳宗海到昆明主城的路程时间将缩短一半，车程约20分钟。华侨城天麓将正式纳入昆明“半小时生活圈”，有望成为昆明人的“第一居所”。
特种设备典型事故案例集锦 1、天津国棉一厂锅炉爆炸事故 2、宁波北仑发电厂锅炉炉膛爆炸事故 3、温州鹿城区泰豪皮革厂锅炉爆炸事故 4、吉林市煤气公司液化气站球罐爆炸事故 5、浙江染料助剂总厂搪玻璃反应釜爆炸事故 6、衢化集团公司研究所搪瓷反应釜爆炸事故 7、杭州永创智能设备公司电梯乘客坠落事故 8、上海沪东中华造船公司龙门起重机倒塌事故 9、辽宁铁岭清河特殊钢有限公司钢水包倾覆事故 10、贵州省兴义市马岭河峡谷风景区客运索道事故 11.深圳市盐田区东部华侨城景区太空迷航游乐设施事故。 12、北京地铁自动扶梯逆转事故 案例： 1、天津国棉一厂锅炉爆炸事故 （一）事故概况 1955年4月25日，天津国棉一厂一台最高许可工作压力为2.45MPa的日本田熊16-25型锅炉，在正常工作压力下突然发生爆炸，造成8人死亡，17人重伤，52人轻伤，经济损失36.9万余元。 事故发生前，该锅炉在2月份就已经开始漏水且日益严重，3月底下锅筒接口处有的裂纹可通进8号铁丝1寸多深，漏水的地方已达到2m多长，到4月份每小时锅炉的漏水量在1.5t以上，锅炉房地面积水1寸多深，这已是事故前的严重征兆，但未能引起厂方重视而导致锅炉爆炸，爆炸部位发生在锅筒的铆接处，上下锅筒的连接管飞出75m，烟囱震斜57cm，炉墙被严重破坏。 （二）事故原因 事故的直接原因是该厂对锅炉设备缺乏认真的检查和忽视日常维护检修工作。经技术鉴定，锅炉爆炸系下锅筒钢板苛性脆化所致。造成脆化的原因是：厂动力部门对锅炉长期渗漏不及时修理，再三拖延，以致使锅炉钢板的裂缝占爆破断口的79％；锅炉给水质量十分低劣，渗漏处碱垢极其严重，为钢板苛性脆化的形成和发展提供了必要条件，(高应力，高浓度，介质有浸蚀性)最终使锅炉钢板强度下降不足以承受正常工作压力而发生爆炸。 另外，此次事故的发生和该厂的领导干部存在严重忽视安全的错误思想和官
景区创新活动营销赢得游客爆棚，不得不看的“五招” 作者：邵炼 随着大众旅游时代的到来，越来越多的人走出家门，走向户外开展自驾游、户外游、休闲度假游等各种旅游活动。在各大黄金周和公众假期里，各大景区纷纷使出浑身招数，忙里忙外搞活动、线上线下做营销，都希望能策划出精彩纷呈的活动吸引游客。 问题 1.脱离市场 当前，一些景区在进行活动策划时，并未将活动策划主题与景区特色之间进行高度融合，并未深刻领会目前市场的最新动态和把握市场的发展脉搏，未能对景区特色旅游资源在深刻认知的基础上加以升华，景区所策划的活动缺乏对热点的透析，欠缺对景区特色资源与市场需求的深度融合，缺乏对公众接受度的把握和人性化的深度思考，因而与市场脱节严重，缺乏市场号召力和吸引力，很多实施的策划是景区策划人员拍脑袋想出来的：可谓：“天马行空、臆想连篇”。例如2010年3月,常州淹城野生动物世界策划上演的“三龄女童虎口徒手走钢丝”活动就是典型，给景区也带来了一定负面影响。 2.照猫画虎 目前，一些景区因专业策划人才的缺乏或者是景区负责人对活动策划的不重视，造成景区活动策划不力，活动策划常常是将往年的活动方案小改一下，一些优惠条件则完全照搬，应付了事，没有提前对当年的目标市场进行系统调查和分析，对游客市场需求的变化和竞争对手的活动策划情况不做研究和分析，因而出现“只吆喝、没人气”的局面。 3.低俗炒作 时下，一些景区的活动策划为了追求“眼球”效应，大量运用低俗炒作来吸引游客的关注。景区作为一个综合体，应该把握景区的生命脉搏，从内部产品组合结构到外在精神面貌，给游客以积极、健康、愉悦轻松的感受体验。 4.崇洋媚外 无论是我国传统节日，还是舶来洋节，其文化内涵大都已被抽空，沦为购物节、吃喝节。目前，很多景区热衷把这些在中国缺乏历史沉淀和基础的洋节当做主流来策划，不假思索照搬国外的风格，导致洋节缺乏广泛的认同感，而传统的节日却在迷茫中散失。 对策 随着旅游逐渐进入以体验和休闲为主的时期，景区的活动策划将成为各大景区的核心竞争力，因而显得至关重要。景区活动策划应该：以景区生态、游客旅游生活、当地居民生产的“三生联动”为前提条件，以“景区效益”为核心宗旨，以“创意为魂”，通过创意活动策划产生强大的凝聚力和吸引力，运用精准的市场营销，依靠强有力的执行，积极培育景区游客的忠诚度，以达到景区活动策划增值效果最大化，从而使景区活动策划赢得游客。 1.精心构建具有景区特色的“三元节日”策划体系 景区的“三元节日”策划体系：一是官方法定节日策划，如元旦、春节、清明节等；二是民间节日策划，如情人节、母亲节等；三是旅游目的地或景区每年
华侨城 绿色的“O”和“C”，一笔连接，形成一个开放的无限符号∞；象征大地的绿，象征天空的蓝，分别应用到英文缩写“OCT”和中文书法体“华侨城”上，寓意天地有多大，华侨城的想象力便有多大。2006年，新亮相的华侨城品牌标识，以强烈的视觉震撼，展现了其20余年来积淀出的独特气质——创想无限。 20年前，华侨城从主题公园开始，到今天的主题地产、主题酒店，不断运用想象力，敢为人先地创造。以创想文化为核心的品牌内涵，始终引领和推动着华侨城产业的发展变化，是华侨城的灵魂所在。 核心价值 “每个企业就像每个人一样，是有自己的精神气质的。华侨城的精神气质，可以概括为4个词8个字：人本、创造、坚定、卓越，这是华侨城区别于其他企业的主要因素。”12月19日，华侨城集团首席文化官郑凡接受本报记者专访时说。 文化的创造者是人，文化的传承者是人，文化的受益者同样是人。人是发展的根本动力，也是发展的终极目的，“以人为本”的理念构成了华侨城文化观的核心价值之一。 在欢乐谷上班的小李告诉记者，这几年，每逢集团年度工作会议，都有一个固定的程序，那就是总裁任克雷向每一位与会者送书，这些书的内容涉及了企业管理、企业文化、人文时尚等方方面面。“刚参加工作的人，总是觉得忙，没有时间看书，华侨城是个很特别的地方，它让人心静，能平心静气地坐下来‘充电’。”小李说。 比别人更善于学习，正是华侨城人核心竞争力的关键。 华侨城人骨子里还流淌着创新的血液。在深圳这片以创新为“根”和“魂”的热土上，华侨城积淀的是创新文化。华夏艺术中心副总经理毕大松曾用古希腊的酒神精神来形容华侨城人：“这里的人生机勃勃，很容易兴奋，有一种青春气质，敢‘闯’敢‘创’。”他说，由于工作关系，华侨城人经常满世界跑，而跑回来总会冒出些新点子，比如波托菲诺的建设，就是集团总裁任克雷、副总裁陈剑看了意大利濒临地中海的一个小镇后的灵感。 华侨城的主题公园从来就不是舶来的，迪士尼乐园的异域主题文化固然让人心动，但华侨城人依靠自己对中国厚重的人文、历史、文化资源的深刻理解，在锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷不断引入中国文化元素，进行“文化创造”。 华侨城地产敢为人先的精神也可圈可点。也许，人们会觉得当下流行的双拼、叠加、退台等建筑设计形式非常有创意，但早在20世纪80年代的东方花园，华侨城地产就将这种形式进行了最早“中国式实践”；在上世纪80年代末90年代初，华侨城地产率先进行了一梯一户、一梯二户、错层跃式等等创新实践，将潮流设计足足前置了10多年。 细节决定成败，在创新精神的主导下，从主题公园、地产到酒店的发展，华侨城人对每个项目及每个细节都规划周详，坚持文化元素和品质的结合，达到卓越的成就。 “在华侨城，看不到一条完全笔直的道路，它以街道和城市肌理为线索，将步行、商业和公共广场分布在开阔的自然空间中。无论是商业办公楼汉唐大厦，还是住宅锦绣花园、乃至波托菲诺，我们都可以看到首层架空设计，使得行人的路线和视线都不会被庞大的建筑物阻挡，而架空层种植层次多样的花草树木，与建筑外形相糅合又成为一个非常悦目的景观。”在华侨城生活多年的一位老业主告诉记者。这些生活细节，让华侨城成为众多深圳人向往居住的地方。 在华侨城工作的人们，则把华侨城当作一个踏踏实实过日子的大家庭。华侨城所拥有的共同价值体系，已经成为所有员工普遍认同、持续传递和贯穿于言行之中的文化观念和行为方式。 “每次在工作中遇到困难，心灰意冷时，我总会自然地想起任总以前的一次即席演讲——‘有梦的人最美’。”在集团企业文化部工作的许秋洋告诉记者。他现在还清楚地记得