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[总评成绩：良]
合肥市滨湖新区房地产市场分析
内容摘要：当前国内房地产市场发展进入了一个新的阶段，在复杂多变的现代市场中，制定一种有效的经营战略，能够在实践中起到积极的作用和效果，文章利用实践案例分析的方式，明确了合肥市滨湖新区房地产发展现状，明确了在实际经营中存在的问题和不足，之后对相应的问题进行针对性的应对，对相应的发展战略进行明确，并且从宏观和微观层面进行实质性的应对，对滨湖新区房地产市场能够起到积极的应对作用。
关键词：合肥；滨湖新区；房地产
Analysis of the real estate market in Binhu New District of Hefei
Abstract: Current domestic real estate market development entered the a new stage, an effective management strategy is formulated in the complex and changeable modern market, can play a positive role and effectiveness in practice to. In this paper, using practice case analysis, clear Hefei Binhu New District real estate development present situation, clear the problems and deficiencies existing in the actual operation, after the corresponding problems are in response to the corresponding development strategy clearly, and from the macro and micro levels were substantial coping, Binhu New Area real estate market field can play a positive role in coping.
Key words: Hefei;Binhu new district; real estate
目录
一、导言 5
（一）选题背景和研究意义 4
（二）文献综述 4
二、滨湖新区房地产市场swot分析 5
（一）滨湖新区房地产市场概况 5
（二）滨湖新区房地产市场的SWOT分析7
三、滨湖新区房地产市场的发展战略12
四、结论及政策建议12
（一）宏观管理层面13
（二）微观层面14
参考文献15
一、导言
（一）选题背景和研究意义
据报道,国家统计局公布了2015年11月国内70个大中城市的最新房价,环比价格下降的城市有69个,可以直观得出我国楼市去库存化正在加快。2016年3月楼市再度上涨引起了国民的关注。
2006年11月15日,合肥市市委市政府抓住这一机遇,将滨湖新区作为合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分（“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区”），正式启动滨湖新区建设。一个坚持基础设施优先、坚持社会事业优先、社会事业初具规模、人民群众安居乐业、人气逐渐汇集的新城区在三到五年内傲然崛起。滨湖新区是合肥市“141”战略的排头兵，在近十年的发展中为环巢湖生态文明示范区做了一个良好的示范,靠着创新与敢为天下先的精神从无到有,由弱到强。
但是在发展的过程中也产生了一些问题。合肥市从2002年起房地产价格上涨幅度明显，至2015年，房屋销售均价上涨了将近2倍，部分区域甚至上涨了3倍左右。为了避免合肥市因房地产价格过快上涨所带来的潜在危害,合肥市政府积极实行国家限购令等一系列房价抑制措施。
合肥市房地产价格的波动受多种因素影响，每种因素的影响程度也不一样。笔者通过对滨湖新区房地产市场进行swot分析以及影响因素分析,剖析滨湖房地产市场发展存在的问题并提出可操作性的建议。更希望可以以滨湖新区为例，延伸到其他地区乃至为安徽省房地产市场发展提供建议。
（二）文献综述
国内学者对房地产市场进行过不同角度、不同程度的研究。张弛(2005)研究了中国一二三线城市房价影响因素，认为影响一线城市房价的主要因素是地价和人均GDP，影响二线城市房价的主要因素是地价、购房者预期、地方政府财政收入及汇率，影响三线城市楼价的主要因素是三线城市人均GDP、购房者预期及汇率。因此二线城市地方政府应当减少对房地产市场的干预。此外，袁平和吴杰在《中国房地产泡沫测度及其影响因素分析》一文中认为土地价格的上涨推动房价的上升,根据其研究成果，中国房价与地价的关系长期两者互相影响,短期，房价决定地价，而地价对房价的影响不大。熊璐瑛(2009)从房地产供求角度出发，分析人民币升值为房地产市场带来的财富效应和收入效应;财富效应增加国内投资者对房地产的需求，资金流入效应刺激国外投资者对房地产需求，同时人民币升值将增加开发商的土地储备，
在建工程和存货价值，同时降低房地产行业建筑材料，住宅设备的进口价格，降低开发建设成本，从而推动供给增加。王菊(2016)提出，短期内货币政策对房价波动和银行信贷都有显著的正向影响;从长期来看，房价波动与银行信贷之间的正向影响程度更加显著，而货币政策对房价有明显的负面影响。大部分经济学家站在供需平衡的角度，认为房地产价格上涨的根本因素在于供求结构失衡。一方面地区和国家的房价变动的影响因素存在一致性，另一方面地区房价波动还受到人口转移、失业率和人均可支配收入和消费者心理预期等因素的影响。
二、滨湖新区房地产市场swot分析
滨湖新区地理位置优越、区位优势明显，交通便利，人口基数大，并且通过合肥市的辐射带动作用，发展空间得以扩大。
（一）滨湖新区房地产市场概况（可以整合放在第一部分）
近几年来，合肥市房地产市场持续火爆，随着合肥市经济的快速发展以及总人口的增多,合肥房价一路上涨,涨幅大大超过周边城市。2014年房地产投资开发额1125.35亿元，占固定资产投资总额的63.6%。住宅用地交易价格6885元/平方米，同比涨幅15.7%，在全国35个二线城市中名列第三。2016年3月合肥新建住宅价格指数同比上升11.2%,新建商品住宅价格指数同比上涨4.6%,二手住宅价格指数同比上涨23.6%。作为一个中部内陆省会城市，合肥市2015年以来，尤其是2016年第一季度房地产价格的快速上涨已经引起社会各有关方面的关注。经调查合肥近几年房地产价格见下图:
图1：合肥房价
表1：2008年-2014年合肥房价均价
年份2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
平均价格/
(元/m23592.00 4228.00 5905.00 6325.74 6155.91 6283.00 7157.00
滨湖新区自2006年正式投入建设以来，经过九年的栉风沐雨已经发展成为合肥南部最重要的版块。滨湖新区成为了合肥的新核心，相对的房地产市场需求持续增长。
滨湖新区的毛坯房源因为近几年土地价格的不断上涨,地价成本高,定价缓幅涨到了8000+,加之目前新区内开发商着重推出精装修楼盘,成本大幅提高,很容易就达到10000+的价格。
图2：滨湖新区房价走势
前几年,滨湖新区开发伊始,开发速度快,新盘上市量大,库存量充足。2015年，滨湖新区住宅成交量近200万平方米，占据合肥市区总量的34%。而今年以来，合肥市区库存量持续走低，到11月份，市区住宅库存量不足2.5万套，刷新了五年来最低纪录。
分区域看，蜀山区、政务区、滨湖区的库存量相比上半年跌幅最为明显。其中，滨湖区库存量相比年初下跌近5000套，跌幅超过5成。数据显示，11月，滨湖区库存量为3600套，库存去化周期较短。而最近几周来，滨湖区多楼盘入市，受到购房者青睐，“日光盘”再现，也客观上反映出市场供求关系。进入12月后，合肥市国土部门加快了推地节奏，其中就包括多宗滨湖新区商住地块。
（二）滨湖新区房地产市场的SWOT分析
根据国家最新房地产政策,结合滨湖新区实际情况与合肥“141”空间发展战略进程，利用SWOT的方式进行深入性分析，能够在动态性的发展中，形成一种稳定有效的现代应用模式。[基于Swot模型的丽水房地产市场分析江金霞
]
1.优势(S)分析
（1)国家与地方政策支持。国家支持:滨湖新区吸引着省内外购房群体的关注，自2014年下半年开始，全国房地产宏观调控政策多管齐下，不论是住房补贴还是降准降息，都为潜在的消费者提供更优惠的购房成本。
地方政府优势:自合肥市政府“141”城市空间发展战略实施以来,滨湖新区作为组团重要部分,成立5年来，被称为安徽的奇迹所在。昔日一片蛮荒之地，今日成为高楼林立城市新中心。中国人在选择未来适居地点时，往往倾向于政治中心。因为政治与经济密不可分，前瞻蜀山区政务区的建设以及万达的入驻就可以看出政治中心直接影响经济中心的形成。2016年4月1日起，中共安徽省委机关(合肥市长江中路39号)、省人大常委会机关(合肥市屯溪路435号)、省人民政府机关(合肥市长江中路221号)、省政协机关(合肥市宿州路317号)搬迁至滨湖新区。
政策支持:滨湖区为非限购区,改善需求和学区房的投资置业者，都可以在此置业.
（2)区位优势。滨湖新区拥有独一无二的区位优势,襟三河而带一湖——派河、十五里河、南淝河川流其间,区南紧邻全国五大淡水湖之一的巢湖,借此与沿江城市相联系,可以使合肥从相对封闭的空间走向更为开放的滨湖发展城市。区西紧邻国家级经济技术开发区,有利于产业的转移和承接。
(3)交通优势。当滨湖新区的规划、设施、服务等因素，不断吸引着购房者的眼光时，也有人指出距离老城区直线距离远是其“硬伤”。变革交通方式，促进城市发展的地铁1号线的推进，就使得滨湖的短板瞬间变为优势。在预计完工的2015年到来之时，地铁会将老城区的人气直接分流到沿线，其中滨湖区作为1号线的起始站，也将会承载数倍于现在的人口聚集。地铁1号线的交通配套，直接促进了滨湖区域内的楼盘销售。从紫云路到中山路，短短三个街区内，就自北向南分布了利港银河广场、万科蓝山、佳源巴黎都市3个项目，依托着与1号线的“无缝对接”，使得“新省府版块”的关注度不断提高。由于三盘侧重不同，所以在获得良好销售业绩的同时，能满足不同客群的需求。
(4)资源优势。在发展的过程中，资源优势是非常明显的，无论是全市的东向发展战略,还是临江指向的城市布局,都有承接产业的空间优势。此外,广阔的水面资源和优美的生态资源,也很有发展潜力,适宜发展观光旅游、商务居住。城市发展时趋向具有水资源的地方。
教育资源优势:滨湖新区聚集了教育资源雄厚，师范附小、四十六中以及合肥一中等名校相继迁入滨湖新区，可享受12年一站式教育,区内学区房市场潜力巨大。名校周边的学区房自然成了抢手饽饽，房价高、房源少，需求大。
(5)房企优势。“万科9亿进驻滨湖”、“保利9.6亿滨湖拿地”，随着这些大牌房企的进驻，滨湖区的住宅品质将迎来升级，区域竞争压力增大的同时，区域价值也将得到进一步体现。
2.劣势(W)分析
(1)环境情势不容乐观。环境是确保整个营销有效的关键，目前在实际的经营中缺乏一种有效的环境保障，相应的环境污染问题是非常突出的，这种问题的存在对整个区域的发展带来了严重的负面影响。主要环湖河流中,十五里河、派河、南淝河和双桥河污染严重,水质为劣V类;兆河、杭埠河、白石天河水质为IV类;玉溪河水质为III类。环湖河流主要污染指标为氨氮和石油类。要想在滨湖区长久居住,政府及相关部门必须将环境治理放在第一位。
(2)空置率高。高规格、高等级、高价位的商品房供大于求，其直接反映是空置率高，严重影响了房地产企业的资金回笼，对房地产行业的后续发展是极为不利的;另一方面普通经济类型的商品房生产能力低于需求增长，广大中低收入居民所能支付得起的经济适用房严重缺乏因此，在需求结构与供给结构的关联上，投机性的住房供求操作远远大于普通消费性的住房供求运营。
(3)资金投入不足,合肥经济发展总量偏低。2006年,合肥市完成国内生产总值860亿元,在27
个省会城市中居18位,明显偏后。滨湖新区房地产的建设量大,需要充足的资金保障,尤其是前期建设主要是公共措施,投资大收益小,难以吸引社会资金参与。资金的筹集运作,将是贯穿整个滨湖新区房产建设的必要环节。
(4)国家政策环境的限制。目前,国家对大规模新城区建设有大规模限制,如何处理好国家政策和地区发展的关系,合理开发建设滨湖,是需要我们认真思考和妥善解决的软环境问题。(5)土地资源少，土地成本高，导致房价偏高。随着城市化的进程加快，长远来看，在有限的土地上容纳更多的人口，势必增加土地成本，从而导致房价偏高。
(6)大众承受房价极限不高。据调查，大众能承受的每平方米房价极限可见下表。滨湖房价因为涨的过快而吓退投资客与购房者，在一定程度上给滨湖的发展带来制约。
表2：居民能承受每平米房价调查表
4000元以下4000一6000元6000元-8000元8000一10000元10000元以上
53.52% 25.73% 12.60% 7% 1.83%
3.机会(O)分析
(1)次新二手房市场潜力巨大。从第一家中介的开业到现在的近20家中介门店，仅一年的时间，滨湖的中介门店就分布在了滨湖世纪城的各个商业集中点。与其它区域不同的是，鲜有刚需支撑的滨湖二手房即使在经历了整体的市场不景气时仍旧“一枝独秀”。房产证的陆续下发也增加了滨湖二手房的房源量。
因为学区的陆续迁入，如一中、46中、师范附小的迁入，随着滨湖区商业配套的逐步完善,让滨湖二手房的成交价格日益倍增。学区因素大大增加了滨湖住房流动性，更多的投资客出手转让滨湖二手房，也使得该区域交易流动性大大增强。当前及未来一段时间内，滨湖区的二手房市场将处于一种逐渐旺盛的状态。
(2)主打毛坯房市场。与毛坯房相比，精装修产品有它的劣势，其中，最大的劣势就是价格高。目前滨湖区开发商大量推出精装房，毛坯房成了滨湖的稀缺产品。房地产供应商可以在考虑客户需求的情况下适量扩大毛坯房供应量，适应更多的消费群体。
(3)合肥城市扩展的趋势。合肥正在实施的“141”现代化大城市框架,使合肥城市形态由单中心、高集聚向多中心、组团式转变。一个崭新的现代化合肥正在浮现。滨湖新区正处于合肥东南城市主要发展方向,是合肥融入“长三角”的前沿地区,也是未来十年合肥市最重要的发展区域。滨湖新区将成为合肥产业升级和城市功能提升的重要区域,房地产行业作为滨湖主力行业,也将有一个质的飞跃。
(4)着力发展高品质住房
住房品质的高低会直接关系到整个后期的市场销售，因此在实际的经营中，重点性的开发相应的高品质住房是适应市场发展的一种积极方式，利用人文性设计理念，去提供更适合广大人民群众的居住环境。
4.威胁(T)分析
(1)区域精装房价高企,品质难以区分。区域房价高企，精装修成为滨湖楼市最大困局，开发商都在寻求精装与价格之间的平衡，从而突出重围。随着巢湖的拆分，滨湖新区再次成为置业的热点区域。2010年以来，6个新盘进入滨湖新区，万科、淮矿、旭辉、保利、中铁等各大牌开发商产品各不一样，而这些楼盘都将打造精装房。从2010年12月31日淮矿夺得滨湖地块开始，土地出让条件中写道未来交付的房源必须强制达到绿色一星标准即是精装修房交付标准，滨湖楼市进入了精装修时代。滨湖精装房除了价高外，不少购房者对精装修标准也存在质疑:精装房材料的品质、装修的质量以及后续的维修对于我们普通购房者来说难以界定。下图为滨湖区在建的精装房以及滨湖区精装修地块详情:
图3：滨湖区精装房价（自己做表）
(2)新房供应面临匮乏。时至今日，滨湖各大房企销售与供应已进入尾声，尽管楼市调控对滨湖发展带来一些影响，但关注滨湖的人仍然很多，后续房源的补给不足，导致不少客户不得不重新选择。“滨湖现在处在一个很特别的历史时期，由于受到调控的波及和供应量的不足，滨湖楼市目前比较沉寂。
(3)无产业支撑。现在合肥房子不是不够，而是因为在这个情况下哄抢显得不够，一旦这一波过去开始正常的市场条件，合肥房价会呈现较长时间的平稳甚至下跌趋势，主要原因可以归纳为：合肥的平均工资收入无法支撑长期的高房价，收入决定了后续的流动性，除非一直持续炒下去，否则只能使得市场停滞;合肥现有居民，不少已经有二套甚至三套房，一旦投资价值失去，可能会出现集中抛售套现的行为;合肥就业机会有限，无法支撑大量年轻刚需真正的置业，没有工作岗位，年轻人只能在一线城市发展，而在合肥的房产最终只能空着，最后也只能出售。滨湖新区主要就是规划省政府和大片集中式的住宅，没有产业的支撑，未来空置率必然很高，即便地铁通了后，通勤时间也是影响生活的很大的因素。
(4)购房者观望气氛浓厚。购房者在实际中会受到多种因素的影响，有时会呈现出一种观望态势，这一问题的存在很容易影响到整个房地产业的持续规范性经营，要在实践中认识到这一问题存在的客观性和复杂性，这样才能够有效的采取应对方式。
三、滨湖新区房地产市场的发展战略
（一）树立城市建设发展新观念
为了适应市场发展需要，滨湖新区要在实际中进行全面的优化尝试，借助多种有效方式能够在实践中实现全面优化发展的目的，尤其是在相应的建设理念方面需要进一步的规范和完善，充分利用本区域范围内的优势，进行重点打造是非常关键的，相应的建设管理工作要考虑到区域发展的有效性和稳定性，从提升市场经济发展的角度出发，明确未来发展需求，这样以来可以形成一种持续性的现代意义上的开发利用模式，也是实现区域经济稳定的必要手段之一。
（二）平衡项目发展方式
在实际中为了适应市场发展，滨湖新区房地产经营中采用的是项目平衡发展的方式，考虑到单一性的市场在实际中可能存在的风险，从推动市场发展的需求出发，制定动态性的项目平衡是非常关键的，借助这种方式能够在实践中形成稳定有效的经营管理方式，在适应市场的发展方面能够形成稳定有效的影响力。多种项目的经营也能够带来一定的稳定性收益，是提升整个项目市场影响力的一种积极尝试，因此要在动态性的发展中，明确相关工作的开展重要性。
（三）遵循市场发展规律
房地产行业的发展要在市场发展的规律上才能够实现，国内经济的发展对房地产的影响是非常大的，尤其是在目前的发展中，要考虑到各种问题的复杂性，建立有效的市场应对方式就要考虑到实际发展的特殊性，滨湖新区把握房地产发展规律也是一种重要的战略方式，房地产市场的发展是在一定的市场发展规律下实现的，因此要在实践中，明确市场的发展规律在实际中的特殊性价值。在当前国内整体房地产运行不景区的情况下，慎重开发相应的市场业务是确保实际盈利的重要应对方式，这样才能够在动态性的市场开发和管理中，形成一种稳定性的经营效益提升。
四、结论及政策建议（结论要明确）
通过上述分析，宏观调控手段力度不够、居民对住宅的潜在需求及有效需求都明显不足，部分房地产企业存在着开发经营行为不规范、房地产市场金融化程度过高、货币供给过多、市场资金流动性过剩、房地产投资性需求明显、资源配置不合理等问题都是导致滨湖房价快速上涨的重要原因。笔者针对这一问题认为政府和房地产企业应该共同努力，使滨湖新区房地
产市场健康有序的发展。本文主要从以下几个方面提出几点建议：
（一）政府政策制定
政府要努力发挥自身的经济职能作用，合理引导房地产市场的资源配置，正确规划滨湖新区房地产的市场发展计划，发挥国家与地方优势，为了在实际经营中取得一定的效果，要考虑到不同人群的实际需求，针对特定的市场群体进行有效的营销推广，才能够实现快速发展的目的。在市场发展的过程中，要选择具有一定的实力的房地产公司作为营销对象，这样以来可以避免小公司的盲目开发带来的不利性影响，从而实现整个经营的有效性和规范性，以此来实现整个应用开发的有效性和规范性。市场的发展需要政府的积极参与才能够实现稳定发展的目的，因此要在动态性的运作中，考虑到多样性市场群体的需求，尤其是经济适应房的开发建设，是稳定社会发展的一种有效尝试，各地在发展中，要有针对性的构建相应的经济适用房，这对滨湖新区的发展也是非常有利的。
有效住房需求在当前的社会经济发展中是客观存在的，从稳定社会发展的角度出发，对这一问题采取有效的应对和保障措施是直观重要的，为了是实现这一目标，可以通过几个方面的工作进行开展：利用货币政策进行住房推动，市场中的购买力是在动态性的过程中实现的，借助货币政策可以在一定的范围内实现整个购买能力的提高，进而降低相应的经营风险；在购房入户政策方面进行调整，积极鼓励外来人口购买合肥市的商品房，利用这部市场的购买力，可以在实践中建立一种稳定性的现代经济运行模式；在房地产三级市场方面，也要进行适当的放宽，积极推进二手房交易。通过多种有效的政策利用，可以在动态性的发展中，形成稳定性的现代经济运行模式，对推动本区域范围内的房地产发展能够起到积极的作用和效果。
房地产业在发展的过程中，需要借助一定的资金才能够实现，因此要在资金方面进行规范化管理，政府在日常的工作中，要集中资源进行资金保障，实现房地产业资金的持续有效供应，以此来实现推动整个区域内部经济快速发展的目的。除了拓展房地产资金来源之外，还要在动态性的发展中，形成稳定的投资环境，积极利用外部资金来实现本区域房地产的稳定开发和管理。
在实践分析中可以发现，影响房价过快上涨的一个重要原因就是相应的资金投资渠道狭窄，由于大量的流动资金融入到房地产行业中，导致了相关的经营活动呈现出风险增加的趋势。政府要在实际的工作开展中，认识到这种问题带来的潜在性风险，借助多元化的手段，实现整个运作的有效性是非常关键的，同时也是规范市场经营的一种积极尝试。
（二）针对性的市场开发
滨湖房地产企业要认清形势，为了在激烈的市场竞争中博得一席之地，房地产企业只有扎实自己、打造品牌，优化品质、提高自身实力，满足人们的住宅需求，才能在竞争中立于不败之地。
滨湖房地产企业应考虑到合肥不同层次的收入群体的需求，使产品结构多元化、合理化，满足大多数人的不同需求。特别是中低收入群体在合肥市总人口中占比较大，市场开发潜力巨大，滨湖的房价和户型都应向着这一群体的实际购买力靠拢。这种靠拢不仅仅是数量，更重要是在房屋区位、环境、质量、价格、配套各个方而符合消费者要求。这样一来大量供应才能转化为有效需求，避免空置上升、资金积压
滨湖开发商德资金实力是制约滨湖发展的重要原因，央行《关于规范住房金融业务的通知》出台和土地市场改革实施使开发企业前期投入大大增加，对开发商的资金实力提出了更高要求。房地产的发展在实际中受到相关的信息影响，为了整个房地产的稳步发展，要借助多种手段进行信息传递利用，信息的最大价值在于提升整个投资决策的有效性和针对性，当前很多投资者实际的购买行为是盲目性的，为了改变这种问题，要制定一种及时高效的现代信息传递和处理方式，利用信息的快速有效传播，可以在动态性经营中实现稳定发展的作用。
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新合肥五大规划方案 方案1 新合肥构建“1331”新格局 设计单位：中国城市规划设计研究院联合体
规划方案认为，新机遇、新起点和新使命使得未来新合肥的发展令人充满期待。并提出远景规划形成合芜马铜中心城市群，根本上改变安徽区域联系离散的格局，从而令合肥更加积极主动地融入长三角。合肥应在长三角中找到自己的位置，使自己从“中部增长极”变身“长三角第四极”，实现从一个新兴的工业经济强市迈向长三角继沪杭宁之后的又一中心城市。 合肥作为长三角门户型交通枢纽城市、水绿交融的历史名城和唯一拥有大湖的省会都市，该方案对合肥的建议是建设成为具有国际影响力的长三角第四极和生态宜居的大湖名城。该方案还提议合肥城市规划应从“141”都市区空间战略提升到“1331”市域空间战略，强化城市与
巢湖的共生联动发展，实现“城湖联动，多元发展”。同时还提出了“两城映十镇”的合肥旅游新格局。 “1331”市域空间战略 方案提出“城湖联动，多元发展”战略，意在强化城市与巢湖的共生联动发展，完善和提升都市区空间功能结构，实现由“141”都市区空间战略提升到“1331”市域空间战略。其中，首个“1”是指优化提升中心城区，“3”是指创新发展巢湖、庐江和长丰三个城区，另一个“3”指打造空港新城、庐南循环重化基地和巢北产业新城三大产业增长点，最后的“1”指建设环湖一体新型城乡空间。 打造“南淝河通风廊道” 基于巢湖保护流域化、生态化和城市功能多元化、品质化的理念，方案将以合肥城区大量增加内城和滨水公共绿地，形成以“三环九廊”为骨架的湿地绿带网络，强化服务职能和优化产业布局。传承和发扬环城公园的精彩，打造“园城一体、城水交融”的生态宜居都市。 依托湿地绿带网络，以“老城中心、新城CBD”双心引领，串联拓展和优化提升商务办公、休闲游憩、科技研发、创意产业、文化展示、高端会展等多种复合功能空间，形成服务职能密集的南北两扇。 方案着重提出保护“南淝河通风廊道”，建议在南淝河和十五里河绿廊及其两侧，布局CBD商务中心，公园总部基地，钢铁厂遗址创意文化区，滨湖CRD，南淝河文化、科研、服务外包产业区，大学及科技研发区，徽派文化展示园，科学岛，低碳生态住区等重要功能空间，建设成为合肥最具生态美景和人文魅力的“名片空间”。 重组产业空间形成都市区东西两翼产业新城。东翼以职教城为依托，壮大新站、整合双凤，突出承接产业转移；西翼则以大学城为纽带，组合高新区与经开区，突出自主创新。 “两城映十镇”旅游新格局 对于未来合肥旅游发展规划，方案认为环巢湖地区大湖风光悠旷，温泉资源优质，皖韵村庄独特，可以通过功能和空间的创新利用，构筑“两城映十镇”旅游新格局。 “两城”指的是合肥主城和巢湖市，“十镇”指的是环绕巢湖周边的三河、白山、盛桥、槐林、散兵、中垾、烔炀、黄麓、中庙、长临河等十镇。在合肥中心城和巢湖城的辐射带动下，把三河、白山、散兵、中垾、中庙、长临河建成六个特色旅游小镇，把盛桥、槐林、烔炀、黄麓建成四个田园风貌小镇。在发展时序上：近期在都市区带动下，重点优化中庙、三河，打造长临河；中期在巢湖市带动下，重点发展中垾、散兵。
安徽合肥市房地产分析 报告 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
目录 一、合肥市房地产发展现状 1、房地产市场迅猛发展 2、合肥市房价一路走高 3、商品房总体上供小于求 4、合肥各区域房价现状 5、规模化开发主导市场 6、卖方市场渐变买方市场 7、五大因素推动房价上涨 8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长 二、合肥潜力购房消费者特征分析 1、购房需求更旺，购房群体更年轻。
2、不同年龄消费者购房意向分布 3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体 4、不同收入消费者购房意向分布 5、中高学历群体成为购房主力 三、合肥土地市场发展 四、直面2005合肥房地产市场 1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程 6、以房地产经济为先导，促进多产业并进 7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率
8、信贷:政策调整引导理智消费 9、未来合肥楼盘的发展趋势 安徽合肥市房地产市场分析报告 随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位，尽管近些年受国家宏观调控政策的影响，但合肥市房地产业发展势头依然迅猛，特别是 2004 年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势，正逐渐成为二线城市中新的投资热点。 一、合肥市房地产发展现状 1 、房地产市场迅猛发展 据统计， 2004 年该市共完成房地产开发投资亿元，其中住宅投资额亿元，同比分别增长了％和％；施工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；新开工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；竣工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；2005年1-2月在城镇以上投资额中房地产完成投资亿元，增长%。
房地产开发项目区位因素分析与研究 ——以广东省韶关市为例 宜春学院生命科学与资源环境学院资源环境与城乡规划管理专业万扬扬 指导老师：杜国平 摘要：2014年以来，在全国房地产市场不景气的大背景下，韶关市房地产亦受到严重影响，跟风严重、布局不合理成为韶关市房地产去库存压力不断加大的重要原因，结合当前韶关房地产市场实际，参照克里斯塔勒中心地理论及克诺曼斯科“通达性指数”理论等，综合考虑韶关当前及未来的环境、交通、市场等因素，提出韶关房地产开发项目区位选择对策与建议。关键词：房地产开发、区位、有关理论、交通 Abstract:Since 2014, the national real estate market downturn in the background, Shaoguan City real estate has also been severely affected, follow the trend of serious, irrational become Shaoguan City real estate to the inventory of the important reasons of increasing pressure, with the current real estate market in actual Shaoguan, Referring Christaller central Place Theory and Czamanski "accessibility index" theory, considering the current and future environmental Shaoguan, transport, market and other factors, the optimal layout drawn Shaoguan real estate projects. Keywords: real estate development, location, central place theory, traffic 目录 摘要 (1) Abstract (1) 1前言 (2) 1.1研究的背景及意义 (2) 1.1.1研究背景 (2) 1.1.2研究意义 (2) 1.1.3国内外研究概况 (2) （1）国外 (3) （2）国内 (3) 2.有关房地产开发项目区位理论 (3) 2.1克里斯塔勒中心地理论 (3) 2.2伯吉斯同心圆模型理论 (4) 2.3克诺曼斯科通达指数 (4) 3韶关市房地产开发项目区位选择的现状、问题及原因分析 (4) 3.1韶关市房地产开发项目区位选择的现状 (4) 3.1.1房地产项目沿河开发 (4) 3.1.2房地产项目沿铁路开发 (5) 3.1.3房地产项目依山而建.................. (5)
毕业论文 学院经济学院 班级 学号 姓名 题目 指导教师 （姓名及职称） [总评成绩：良] 合肥市滨湖新区房地产市场分析 内容摘要：当前国内房地产市场发展进入了一个新的阶段，在复杂多变的现代市场中，制定一种有效的经营战略，能够在实践中起到积极的作用和效果，文章利用实践案例分析的方式，明确了合肥市滨湖新区房地产发展现状，明确了在实际经营中存在的问题和不足，之后对相应的问题进行针对性的应对，对相应的发展战略进行明确，并且从宏观和微观层面进行实质性的应对，对滨湖新区房地产市场能够起到积极的应对作用。 关键词：合肥；滨湖新区；房地产 Analysis of the real estate market in Binhu New District of Hefei Abstract: Current domestic real estate market development entered the a new stage, an effective management strategy is formulated in the complex and changeable modern market, can play a positive role and effectiveness in practice to. In this paper, using practice case analysis, clear Hefei Binhu New District real estate development present situation, clear the problems and deficiencies existing in the actual operation, after the corresponding problems are in response to the corresponding development strategy clearly, and from the macro and micro levels were substantial coping, Binhu New Area real estate market field can play a positive role in coping. Key words: Hefei;Binhu new district; real estate
合肥在建项目和新规划项目 1.松芝万象城购物中心 2.东方广场百年城购物中心 3.天鹅湖万达广场 4.合肥之心城购物中心 5.合肥港汇购物广场 6.华润欢乐颂 7.磨店百大商业广场8.星隆购物广场 9.华润五彩城10.北城世纪金源购物中心 11.安粮城市广场12.信地城市广场 13.华邦世贸城银泰百货14.宝业·东城广场 15.滨湖假日商业综合体16.华润万象城 17.新地中心18.蓝鼎新世纪中心 19.滨湖高速时代广场20.西湖国际购物中心 21.安徽国际金融中心（IFC）22.恒盛坝上街 23.华凤国际广场24.华侨广场 25.明发商业广场26.福乐门国际广场 27.乐客来国际商业中心28.澳中财富中心 29.置地广场栢悦中心30.闽商总部经济大厦 31.新城国际32.合肥东方广场 33.富世广场34.金大地1912 35.合肥要素大市场36.水安盛世桃源 37.恒大帝景38.百利广场 39.北沙银座商业广场40.瑞智商业广场 41.合肥国际家居生活广场（用世）42.尚派财富中心 43.大溪地44.合肥合作经济广场 45.经典华城46.温商国际汽车生活广场 47.辰龙紫荆广场48.滨湖金街 49.温州商城50.中国合肥农产品国际物流园（新周谷堆农贸市场）51.瑞和时代广场52.柏庄春暖花开 53.华邦万派城54.宝宸时代花园 55.西城山水居56.名邦·西城国际 57.水丽坊自在城58.地矿家园 59.胜利广场欢乐城60.创智坊 1、松芝万象城购物中心——预计2012年上半年开业 引进主力品牌：沃尔玛、博纳影城、国美电器、ZARA、GXG、COSTA咖啡 地址：蜀山区原牙膏厂
房地产市场分析框架 房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产 市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的 规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把 握市场机会或调整其市场行为。 通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： ①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、 租金或售价水平等）； ③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。 房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。 一、房地产市场的供求与运行 市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。 1.1.房地产市场供给 房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市 场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通 的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。 （一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素） 土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给） 1、土地的自然供给 2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量 3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划） 4、利用土地的知识与技能 （二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房 产供给取决于以下几个因素： 1、房产价格 2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格
2015年度广东房地产市场分析报告 上半年广东商品房市场持续回暖,销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落,但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构,行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓,企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利,全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下,下半年投资建设指标增速或有回升,但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资,总体仍以平稳运行为主。 一、市场运行情况 1.市场加速回暖,同期销量创新高 上半年,全省商品房销售面积4827.42万平方米,同比大幅增长25.5%,比一季度提高21.4个百分点;销售额4622.67亿元,同比增长31.7%,比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看,上半年商品房销售量同比增速逐月提高,3月开始同比增速由负转正;进入二季度,在各地关于稳定住房消费政策的作用下,销售量进一步上升,6月份更是达到1321.85万平方米;二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米,同比增长41.7%,环比增长80.6%。从销售均价看,上半年商品房销售均价9576元/平方米,同比增长4.9%。数据显示,上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。 按用途分,上半年,广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米,同比增长28.5%;非住宅商品房销售面积450.96万平方米,同比增长2.6%。由此反映,今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显,非住宅市场相对较为低迷。 与往年相比,今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构,即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算,则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。 上半年各地区商品房销售市场看,珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势,上半年销售面积3619.40万平方米,同比增长30.2%,高于全省总体水平4.7个百分
合肥轨道交通总规划 合肥地铁建设计划于 2010年7月1日正式获国务院批准。轨道交通线网将结合合肥市“141”组团空间发展战略和用地布局，最终形成由12条线路组成的远景轨道网络，总长 322."5公里，其中市区线路7条，全长 215."3公里；市域延伸线5条，其中4条延伸线，1条机场专用线，全长107."2公里。以下为实行项目基本明确的轨道： ◆1号线： 南北方向骨干线，起点位于合肥火车站北天水路，以地下线形式沿新蚌埠路向南，经北二环路，穿过合肥火车站，沿胜利路、马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南沿佳洲路直穿高铁站，之后沿青海路、庐州大道、珠江路至线路终点徽州大道站。线路全长约 28."75公里，全部为地下线。全线共设车站26座，其中五座换乘枢纽，全部为地下车站，项目总投资 133."98亿元，分三期建设。于 2011年6月全线开工，预计到2014年底开通运营。◆2号线： 东西方向骨干线，联系老城区、高新区、科学城，将引导和促进高新区和老城区的发展。合肥轨道交通2号线西起长江西路与方兴大道交叉口西侧，沿长江西路、长江中路、长江东路敷设，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。 线路全长 29."4km,其中地下线 25."14km，高架段
3."68km，过渡段长 0."58km。共设车站24座，地下车站21座，高架车站3座。在线路西端设蜀山车辆综合维修基地（ 2、" 7、8号线共用）一座，在线路东端设龙岗停车场一座。力争2011年四季度时开工，预计到2014年底开通运营。 ◆3号线：2011年将进入前期研究工作。 ◆4号线：2011年将进入前期研究工作。 ◆5号线：2011年将进入前期研究工作。 ◆7号线： 有望在2011年与2号线一同开工。功能主要是加强合肥滨湖新区与经开区、高新区、科学城及新桥机场的联系。走向为： 方兴大道，繁华大道，始信路，紫云路。线路全长 35."3公里，其中高架线15公里，全线共设29座车站，其中高架站12座，并依次与 8、" 2、 4、" 3、 1、"5号线换乘。 ◆8号线：2011年与7号线已经进入可研的前期准备阶段。是一条远景的机场专用线，线路长度为
合肥市包河区房地产中介市场调查报告（经纪机构） 本次调查针对房地产中介人员，共发放50份问卷，收回有效问卷17份，涉及17个门店。 一、样本概况 调查样本中，男性占76.47%、女性占25.53%；本地城市户籍占52.94%、外来常住人口占47.06%；1970年代及以前出生的占5.88%、1980年代出生的占64.71%、1990年代出生的占29.41%；初中及以下文化程度的占5.88%、高中或中专占23.53%、大专占70.59%；自有住房占40%、市场租赁占60%；2000年及以前参加工作的占5.88%、2001-2005年参加工作的占5.88%、2006年以后参加工作的占 41.18%，其中，2010年以后参加工作的占47.06%。 二、调查结果 1、房地产中介服务总体满意度评价 房地产中介人员对本市房地产中介服务总体满意度评价平均88.12分,处于满意程度，其中，80-89分占、90分以上占。（见表1） 在12项房地产中介服务指标中，人员专业性最重要，占82.35；（多项选择，见表2） 3、房地产中介市场存在的主要问题
目前，房地产中介市场存在的问题中，以不正当手段诱骗消费者交易或者强制交易最为严重，占58.82%（多项选择，见表3） 房地产中介机构（门店）平均从业人员为12.82人，与去年相比，从业人员增加的中介机构占68.75%，平均增加2.64人；从业人员减少的中介机构占6.25%，平均减少2人；从业人员差不多的中介机构占25%。（见表4） 房地产中介机构平均每月办理房屋转让业务20套，与去年同期相比，41.18%的中介公司每月房屋转让业务增加，平均增加11.29%；5.88%的中介公司每月房屋转让业务减少，平均下降30%；41.18%的中介公司平均每月房屋转让业务差不多。（见表5） 52.94%、20套以上的占11.76%。与去年同期相比，中介公司每月房屋租赁业务上升的占35.29%，平均上升了10.67%；每月房屋租赁业务下降的占11.76%，平均下降3.5%；差不多的占35.29%。（见表6）
广东省韶关市房地产开发投资（按用途）综合情况数据分析报 告2019版
序言 韶关市房地产开发投资（按用途）综合情况数据分析报告对韶关市房地产开发投资（按用途）综合情况做出全面梳理，从房地产开发完成投资总额，房地产开发完成住宅投资额，房地产开发完成别墅、高档公寓投资额，房地产开发完成办公楼投资额，房地产开发完成商业营业用房投资额，房地产开发完成其他投资额等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 韶关市房地产开发投资（按用途）综合情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对韶关市房地产开发投资（按用途）综合情况的理解，洞悉韶关市房地产开发投资（按用途）综合情况发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。
目录 第一节韶关市房地产开发投资（按用途）综合情况现状概况 (1) 第二节韶关市房地产开发完成投资总额指标分析 (3) 一、韶关市房地产开发完成投资总额现状统计 (3) 二、全省房地产开发完成投资总额现状统计 (3) 三、韶关市房地产开发完成投资总额占全省房地产开发完成投资总额比重统计 (3) 四、韶关市房地产开发完成投资总额（2016-2018）统计分析 (4) 五、韶关市房地产开发完成投资总额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省房地产开发完成投资总额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省房地产开发完成投资总额（2017-2018）变动分析 (5) 八、韶关市房地产开发完成投资总额同全省房地产开发完成投资总额（2017-2018）变动对 比分析 (6) 第三节韶关市房地产开发完成住宅投资额指标分析 (7) 一、韶关市房地产开发完成住宅投资额现状统计 (7) 二、全省房地产开发完成住宅投资额现状统计分析 (7) 三、韶关市房地产开发完成住宅投资额占全省房地产开发完成住宅投资额比重统计分析.7 四、韶关市房地产开发完成住宅投资额（2016-2018）统计分析 (8) 五、韶关市房地产开发完成住宅投资额（2017-2018）变动分析 (8)
2010年8月合肥房地产住宅市场分析报告 1、合肥住宅市场新增供应大幅增加 7月合肥楼市成交量小幅回暖的迹象给开发企业增添了信心，8月合肥住宅新增供应继续增多，新增供应套数环比增加44.1%，新增供应面积环比增加 50.4%。新增供应的增加，刺激更多的正处在观望和徘徊中的购房者开始入市、看房和选房。接下来的金九银十是传统楼市的销售旺季，很多楼盘在前几个月内由于谨慎和观望，无一例外地一再选择延迟开盘时间，预计金九银十将是合肥楼市新增供应集中放量的一个季节，历时，广大的购房者将有会更多的“货比三家”的机会！ 2、合肥住宅成交量回暖趋势比较明显 8月份，合肥住宅成交行情回暖态势比较明显。8月合肥住宅成交套数环比上涨69.5%；成交面积环比上升65.0%。目前，合肥住宅已是连续2个月成交量出现递增的趋势。据统计，8月合肥住宅成交套数超过百套的在售楼盘累计有12个，而7月份成交套数超过百套的只有6个楼盘、6月份只有5个。合肥楼市经历了5、6、7三个月之久的低迷行情，目前筑底回升的态势比较明显，8月合肥楼市成交量大幅回升，对于开发商来说，要倍加珍惜这种经历了数月之久的回暖局面，我们认为明智的做法是抓住时机快速去化，保持、加大折扣和优惠的力度，慎缓提价。目前是抢先去化非常难得的时机。 3、合肥房价跌至6501元/㎡ 8月份，合肥住宅的成交均价6501元/㎡,环比减少306元。8月合肥住宅均价之所以出现一定幅度的下滑，很大原因上是全市范围内有些区域有大量的中低价格的楼盘成交，在一定程度上拉低了全市住宅的均价。如本月销售套数排
名前两名的区域——庐阳区和瑶海区,其中，庐阳区中国铁建·国际城二期广园成交均价5480元/㎡,万豪广场成交均价5620元/㎡,再加上瑶海区的销售套数前四名楼盘平均售价都不是很高，等等，这样的楼盘在合肥各区域中不少，逆势之中，这些平价楼盘最受购房者的青睐。这些楼盘的热销在总体上可以对冲掉极少数别墅项目的对全市住宅均价的拉升影响。 4、楼市转暖活动明显增加折扣优惠力度增大 8月份，合肥楼市活动明显增加。据不完全统计，8月举行各种活动的楼盘将近百家，其中有不少是关于开盘或加推优惠和折扣的，优惠力度明显增大。8月1日中国铁建·国际城二期广园4#、5#、7#和8#楼开盘，推出大面积赠送，参与认购的客户可享受包括前期认筹5000抵12000，认购立减3000元等多重优惠。8月22日龙岗板块静安·新天地3期中央景观房开盘，该楼盘打出4488元/㎡起的广告，并承诺8月22日前更有五重大礼馈赠来宾，这其中就有开盘期间选购可享受1万抵2万/套、总房款99折，当天签约可享受1000元/套的及时签约奖等优惠措施。8月15日融侨金辉中央美域(主力户型周边配套相册价格)B6号楼开盘，打出 131㎡户型一口价5400元/㎡起，90㎡户型一口价6400元/㎡。8月14日晚在蜀山区中央美域(主力户型周边配套相册价格)的售楼处出现了合肥楼市久违的彻夜排队现象。 5、庐阳、瑶海逆势崛起中国铁建·国际城展现大盘风采 8月份，庐阳区住宅成交套数为1254套，占据全市住宅总成交量2成以上，位居全市第一。其中，中国铁建·国际城二期广园、万豪广场、富世广场功不可没。中国铁建·国际城二期广园还是本月全市销售冠军，销售套数698套，可谓
广东省韶关武江区房地产开发投资、工业总产值、农业总产值3年数据研究报告2020版
序言 本报告以数据为基点对韶关武江区房地产开发投资、工业总产值、农业总产值的现状及发展脉络进行了全面立体的阐述和剖析，相信对商家、机构及个人具有重要参考借鉴价值。 韶关武江区房地产开发投资、工业总产值、农业总产值数据研究报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。韶关武江区房地产开发投资、工业总产值、农业总产值数据研究报告主要收集国家政府部门如中国国家统计局及其它权威机构数据，并经过专业统计分析处理及清洗。数据严谨公正，通过整理及清洗，进行韶关武江区房地产开发投资、工业总产值、农业总产值的分析研究，整个报告覆盖房地产开发投资，工业总产值，农业总产值等重要维度。
目录 第一节韶关武江区房地产开发投资、工业总产值、农业总产值现状 (1) 第二节韶关武江区房地产开发投资指标分析 (3) 一、韶关武江区房地产开发投资现状统计 (3) 二、全省房地产开发投资现状统计 (3) 三、韶关武江区房地产开发投资占全省房地产开发投资比重统计 (3) 四、韶关武江区房地产开发投资（2017-2019）统计分析 (4) 五、韶关武江区房地产开发投资（2018-2019）变动分析 (4) 六、全省房地产开发投资（2017-2019）统计分析 (5) 七、全省房地产开发投资（2018-2019）变动分析 (5) 八、韶关武江区房地产开发投资同全省房地产开发投资（2018-2019）变动对比分析 (6) 第三节韶关武江区工业总产值指标分析 (7) 一、韶关武江区工业总产值现状统计 (7) 二、全省工业总产值现状统计分析 (7) 三、韶关武江区工业总产值占全省工业总产值比重统计分析 (7) 四、韶关武江区工业总产值（2017-2019）统计分析 (8) 五、韶关武江区工业总产值（2018-2019）变动分析 (8) 六、全省工业总产值（2017-2019）统计分析 (9)
合肥房地产市场综合分析 2.1.合肥购房者最关心区域：政务区和滨湖区 2.1.1 政务区 合肥政务区楼盘之所以备受购房者欢迎，主要得益于区域名校、商业等各项配套丰富，当然也离不开交通便利：11所名校+2条地铁线+5大商业综合体。其中政务区教育资源商业配套交通配套医疗配套齐全。 政务区未来规划：中央商务区将成合肥“陆家嘴”；根据规划，未来政务区将打造天鹅湖金融商务区，促进金融、商贸、文化等产业集聚发展。该区域地处合肥城市发展的心脏地带，行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能齐备，拥有商场、金融企业等现代服务业企业聚合统一的中心效应，主题游园、秀美湖畔、生态氧吧绿色环绕的人居优势。天鹅湖中央商务区未来作为合肥的象征性符号，未来有如上海浦东陆家嘴CBD商圈、北京西单金融街商圈、南京新街口商圈。如此优越的条件，让政务区成为不少购房者的买房首选区域 2.1.2.滨湖新区 合肥滨湖新区楼盘同样备受购房者欢迎：多所名校+3条地铁线+ 滨湖区将打造国家级新区。从教育资源上看，滨湖区与政务区不相上下。商业配套齐全，交通配套：已开通地铁1号线，在建的有地铁5号线，规划有地铁7号线。医疗配套：已投入的有合肥滨湖医院，后期将建设多个医疗资源。环境资源：因为区域面积大，滨湖区在环境资源上的优势要比政务区高出很多，有滨湖国家森林公园、塘西河沙滩公园、方兴湖公园等7座公园，同时滨湖紧邻八百里巢湖，已经成为合肥市民休闲必去之地。 滨湖区未来规划：根据合肥市印发的《合肥市五大发展行动计划》，合肥将规划建设国家级合肥滨湖新区，在这里全面落实国家重大改革发展任务，集聚优质要素资源，系统推进全面创新改革试验，构建现代产业体系，这里将成
韶关市房地产市场分析报告 2014/9/15 1
本分析报告三大核心要素摘要 韶关市2012年～2014年房市分析报告项目市场定位、价格定位、形象定项目投资各项综合成本预算 位及规划要素分析 韶关市房地产市场未来走势展望项目现状项目成本总列表 2012年，韶关市在建楼盘供应量分析项目基地现状分析销售总收入核算 2012年，韶关各片区的住宅供应情况项目区域内现状分析建安工程成本 韶关商品房年成交状况项目区域内资源利用公共社区管网工程费 2012年，韶关土地成交价格项目基地规划要素园林景观环境费 2013年房地产市场基本情况项目规划指标开发间接费 商品房销售情况项目阴影分析其它配套设施费 商品房待销情况项目坡度分析勘察设计费 价格情况项目水系分析监理及规费 韶关2012～2014年商品房销化情况项目整体规划布局简易平面图财务成本费 韶关市2013-2014年商品住宅成交均价走势研究项目形象定位销售收入 2014年各楼盘住宅供应量总览表置项目价格定位项目总成本核算目次 2014年韶关楼市可售的商品房体量和成交面积置项目客群定位 市场小结项目建议分析 2
韶关市房地产市场未来走势展望：从2011年以来，韶关市整体宏观经济发展迅速，2013年，韶关市财政收入（GDP）共1080亿元，突破千亿元大关，以辖区三区七县（市）人口326万核算，人均收入已达至3.4万元/年，消费能力以近几年来看，存上升趋势发展，由于当地政府对本项目周边的西联片区的整体规划和生活配套设施的逐步完善，近三年来，保利、恒大、碧桂园等大批房企都以大项目、大手笔成功落户韶关西联片区。从而也掀起了新一轮的房市过热迹象的产生，但过热的经济发展，必定为宏观政策制定者所密切关注，随着一系列针对宏观经济过热的调控政策出台，韶关市房地产市场发展也必定受其影响；至2014年9月份，韶关市商品房存量已达196万方；2012～2013年，每年房产的去化量仅为120万方左右，到今年9月份上旬，整个韶关市房产销售面积为74.7万方，从这一点上来看，2014年，韶关市年房市销化量也不会超过百万方左右；以存量房196万方核计：需用二年的时间来销化，这还不包括今年报批的和在建的项目！据韶关城建规划部门提供的数据：至六月份，韶关市前来报建的房地产项目体量为1337115方；也就是说：2014年，韶关市在建项目的建设，在一个时间内会集中喷发投入韶关市场，房地产市场将严重存在供大于求的局面，呈现库存高压态度势，商品房价格上涨空间有限，甚至在未来几年内，韶关市房市价格会重新走入“价格调整期”。 1．1）韶关人口城市化率的发展：进入2014年，韶关市（三区）城镇人口已达124.79万人；其余七县农业与城镇人口比重如下： ■其间城市人口为179．64万人次； ■乡镇人口为62万人次； ■共计城镇人口为241．64万人次； ■总核计韶关市人口城市化率已破60%以上； 3
安徽合肥市房地产市场现状及前景分析论文
合肥市房地产现状及前景分析 目录 引言 一、合肥市房地产发展现状 1、房地产市场发展 2、合肥市房价一路走高 3、商品房总体上供小于求 4、合肥各区域房价现状 5、规模化开发主导市场 6、卖方市场渐变买方市场 7、五大因素推动房价上涨 8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长 二、合肥潜力购房消费者特征分析 1、购房需求更旺，购房群体更年轻。 2、不同年龄消费者购房意向分布 3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体 4、不同收入消费者购房意向分布 5、中高学历群体成为购房主力 三、总结 引言： 2012年我国房地产市场遇到了强有力的挑战，笔者通过建筑相关文献调研发现，在调控政策的压力下，房地产市场发生了明显变化，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了缓涨，地王现象基本消失。
2012楼市的走向如何呢？眼下，房价下跌之声不绝于耳，无论是手握土地、手握房产、手握现金者，都无法用一个统一的说法来预测2012年。但，每个人都对楼市有一个基本的判断，哪怕没有观点也就是观点。希望本研究能够为合肥市房地产现状及前景提供参考和分析。 一、合肥市房地产发展现状 1 、房地产市场发展 2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房。 新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。 2 、合肥市房价一路走高 近年来，由于居民住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。 与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快，合肥的商品房均价又上涨了。年均增长过高售价与省城居民可支配收入上涨率相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。 3、商品房总体上供小于求
广东省韶关市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况数据分析报告2019版
前言 韶关市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况数据分析报告围绕核心要素房屋施工建筑面积，房屋竣工建筑面积，住宅竣工建筑面积，竣工房屋价值，住宅房屋价值等展开深入分析，深度剖析了韶关市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况的现状及发展脉络。 韶关市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况分析报告中数据来源于中国国家统计局、行业协会、相关科研机构等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。 本报告从多维角度借助数据全面解读韶关市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况现状及发展态势，客观反映当前韶关市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况真实状况，趋势、规律以及发展脉络，韶关市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况数据分析报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。
目录 第一节韶关市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况现状概况 (1) 第二节韶关市房屋施工建筑面积指标分析 (3) 一、韶关市房屋施工建筑面积现状统计 (3) 二、全省房屋施工建筑面积现状统计 (3) 三、韶关市房屋施工建筑面积占全省房屋施工建筑面积比重统计 (3) 四、韶关市房屋施工建筑面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、韶关市房屋施工建筑面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省房屋施工建筑面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省房屋施工建筑面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、韶关市房屋施工建筑面积同全省房屋施工建筑面积（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节韶关市房屋竣工建筑面积指标分析 (7) 一、韶关市房屋竣工建筑面积现状统计 (7) 二、全省房屋竣工建筑面积现状统计分析 (7) 三、韶关市房屋竣工建筑面积占全省房屋竣工建筑面积比重统计分析 (7) 四、韶关市房屋竣工建筑面积（2016-2018）统计分析 (8) 五、韶关市房屋竣工建筑面积（2017-2018）变动分析 (8) 六、全省房屋竣工建筑面积（2016-2018）统计分析 (9)
合肥滨湖沿湖岸线规划出炉打造7大主题功能区 1 观光塔 最西端，以650米高的观光塔为核心的“总部基地”，将是集企业总部、休闲娱乐为一体的综合版块。 2 主题公园 紧挨着“总部基地”，将是一处超大主题游乐园，在摩天轮上欣赏巢湖的湖光山色，岂非一件惬意的美事? 3 CBD 游完主题公园，您将直达未来的巢湖CBD。若把它形容成合肥版的浦东，一点也不为过，这里有500米高的巢湖金融中心，高度仅次于观光塔，这里还有翻版的悉尼歌剧院——巢湖明珠音乐厅。 4 文化展示区 古老的徽文化将在巢湖之畔碰撞出新的火花，这里是文化展示区，已建成和在建的渡江战役纪念馆、安徽名人馆、规划博物馆将在这里敬候您的光临。 5 旅游服务区 紧邻的旅游服务区将是未来巢湖岸最养眼的去处了。规划方案中，沿湖岸线将设置3个公共码头。其中位于塘西河口的游艇码头公园就坐落在旅游服务区里，可以将游客送往巢湖的各个景点。大型游轮从这里出发，实现合肥人“通江达海”的梦想。 6 森林公园 将利用滨湖现有的植被条件建设森林公园。 7 影视基地 偶像剧里，男女主角总能在最浪漫的景色里谈情说爱。在滨湖新区沿湖岸线的最东端，南淝河入湖口附近，也规划了一处拍摄湖光、田园美景的影视基地。规划方案中，这里将由一个以湖光山色和田园风光为基调的影视文化村，一处环绕在苍翠中的“摄影天堂”，以及影视文化服务中心组成。 绿化 环城水系滨湖将添一条“翡翠项链” 老合肥有一条引以为傲的“翡翠项链”——环城公园。未来，在巢湖之滨，您也能看到这样绿道与湖水相“亲近”，城、绿相交融的生态美景。规划显示，以北涝圩、塘西河、十五里河三条入湖水系和滨河生态总量相互串联，将成为滨湖新区的“环城水系”。周边11公里
销售说辞 第一部分：第一部分：销售动线各节点介绍顺序 1、销售动线：预接待区→品牌介绍→区位图→沙盘区→户型模型区→客户洽谈→客户离场（上门后均要求发送统一模板的服务短信） 第二部分：迎宾询岗（基本接待制度） 一、客服问岗：A/B/C/D岗位听岗 “您好！欢迎光临保利和光尘樾！(客服要主动开门，微笑迎客） 客服询客：请问您是第一次过来看房吗 客服：请问您之前有没有收到过我们的电话或短信邀约 客服：请问您之前家里人有没有来看过 ~ A岗接待情况：客户第一次来，没有收到电话或者短信邀约，家人未来看过，A岗接待。 A岗接客标准动作：“您好，我是置业顾问xxx，这是我的名片（双手递上名片）您可以叫我xxx，请问您贵姓”xxx女士/先生，您这边请（请客户向品牌墙区域走），过程中询问：您是如何知道我们项目的呢 第三部分：品牌 第四部分：区位介绍 **先生/女士，您这边请，给您介绍下我们保利和光尘樾项目所在的区域情况。方位上是上北下南、左西右东，您看到的这个范围就是滨湖新区。那么我们项目是在这个位置（以激光笔示意），项目于上海路以东、紫云路以北，地处滨湖区域省府板块核心位置。 您是从哪边过来的对合肥这座城市了解吗对滨湖新区了解吗省府板块了解吗 合肥，是安徽省省会，长三角城市群副中心，综合性国家科学中心，“一带一路”和长江经济带战略双节点城市，具有国际影响力的创新之都，国家重要的科研教育基地，现代制造业基地和综合交通枢纽，合肥都市圈中心城市，皖江城市带核心城市，G60科创走廊中心城市。有“江南之首”“中原之喉”的美誉。2017年中国百强城市排行榜排29位。2018年9月，被授牌成为“海峡两岸集成电路产业合作试验区”，2018中国内地城市综合排名17名。 您目前所在的区域就是我们的滨湖区域，俗话说“安徽发展看合肥，合肥发展看滨湖”，滨湖新区是合肥城市空间发展战略的重要组成部分，不仅是合肥打造“大湖名城、创新高地”目标的关键，也是合肥实现通江达海，迈向国际化大都市的前沿要地。省府搬迁就是政府对发展滨湖的决心。12年前，这里是一片贫瘠的土地，地图上甚至找不到名称。12年后，
盈丰世纪置业顾问有限公司 韶关市房地产市场4月份行情报告 前言：韶关市各楼盘项目在4月份均做出一定的推货来刺激市场，为的是在五月份能有一个好的收成。也有的项目预判在即将到来的5月份，国家将会有其他的政策来打压房地产，因此选择提前出货，避开风头。其中，市场推广较为活跃的是碧水花城、莱斯豪苑、林语阳光、御龙湾、凯旋华府、碧桂园凤凰城，以上几个项目在4月份均有针对市场的优惠和推广活动，带动了刚性需求入市。其中，碧水花城、莱斯豪苑、林语阳光、碧桂园凤凰城小有斩获，但整体成交量依然不太明显。大部分刚性需求仍然处于观望状态，预计在未来的5月~6月会又一轮集中的爆发。 一、3月份韶关市房地产成交行情 1、3月全市成交一览表（该数据来自韶关政府网络公布） 市场行情可售总量（套）可售总面积（㎡）成交量（套）成交面积（㎡）成交金额（元）成交均价（元/㎡）总量5372 897550 412 70276 351516886 5002 住宅3433 526965 321 63538 311027751 4895 办公楼18 11288 0 0 0 0 商业562 142669 19 1190 12499118 10508
其他1359 216635 72 5548 27990030 5045 4月份，韶关市住宅的网签数量虽然环比3月下跌14套，但总成交金额与总成交面积是小幅度高于3月，因此，整体来看，4月的韶关楼市处于“量价齐稳”的一个状态。本月住宅成交面积为63538平方米，约合197.93平方米/套，总成交金额为311027751元，较3月有上浮8个百分点。成交均价为4895元/平方米，有小幅上升。由于本月碧桂园凤凰城的网签数量较多，而高房价项目的成交量不多，导致本月网签成交均价基本靠近碧桂园目前的销售均价。 2、3月成交同比分析 月份成交量（套）成交总价（元）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）2010年4月522 328054619 79506 4126 2011年4月321 311027751 63538 4895 同比分析-38.50% -5.1% -20.08% +18.63% 4月份的成交量同比下降38.50%，成交面积缩水2成多，成交均价同比上涨18个百分点，成交总额同比下降5个百分点。韶关的房地产市场在2010年，还有较多的90~130平方米左右的两房和三房单位，这批单位为市场上需求最旺盛的产品，因此经过一年的消化，该类型的产品逐步减少，剩下的部分大户型产品和高层单位因为单价相对较高，因此消化的速度明显下降，再加上国家调控