广州碧桂园凤凰城社区商铺调查
社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。
社区商业在短短十年内，造就了一批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每一个有兴趣在家门口创业的人所需要了解的。
经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问在这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。
本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。
凤凰城经济技术指标
规划居住人数10万人
规划占地12000亩
已开发小区面积逾5000亩
住宅总户数4900户
小区总人数约2万人
超级豪宅区还是青睐实惠
在拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到一个社区规模与这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提并论，它就是被称作以“造
城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。究竟在这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺经营的潜力又是否这么大呢？
地理位置：离城不离市
凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30公里，南面为广州经济开发区。楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。并经由这两条高速公路与铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。
在凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。针对新塘工业区做生意的业主，每半小时有新塘业主巴士开出，更定点设有通往香港和深圳的大巴，方便港深业主自由出入。此外，区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心，全程只要需约3分钟。
根据未来两年广州城市规划整体思路，未来几年广州经济技术开发区即将扩大三倍，增城将撤市变区，广园东板块将建成广州城市的副中心，规划中的地铁5号线和9号线也将延伸至东部板块，广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及
快速路将经过广州东部，广园东将完全与珠三角连成一片，1.5小时可到达珠三角任何一个城市。
人口构成：半数是私企老板
根据交通中心洗衣店及快餐店等商铺负责人估计，尽管凤凰城现有4900户家庭约2万人入住，但常住人口大约只有4000人左右，他们主要是白领、老人、妇女、儿童和保姆工人。现在区内上幼儿园和小学的儿童共有580多名。
目前整个楼盘以独立、连体和500万起价的超豪三种别墅式建筑群为主，洋房占比仅为10％。别墅结构从单层两房一厅到三层十多个房间的不等，正如小区的口号“成就自我，回报家人”，这里的居住人群多以三代同堂的大家庭为单位，而2002年5月以2000元/平方米价位开盘的洋房和50万起价的连体别墅也吸引了不少都市白领。
据碧桂园物业发展有限公司市场部推广主管刘震宇介绍，由于楼盘住宅类别多元，整个小区的业主构成也相对复杂。其中，超半数为私营企业老板为主的内地人口，包括新塘工业区、深圳、东莞等周边地带的富商和在广州市内上班的白领。此外也有不少香港业主，而国际租赁小区则住着不少商务或度假的外国人，该区住宅不带家居服务的月纯租金是人民币3500元/平方米。近两年，该区在春秋交易会时掀起接待外宾热潮，激活了区内商铺的生命力。
消费特点：三类人和两极分化
凭着自己在凤凰城两年多的居住和做生意经验，凤凰城店的总经理徐云生将该盘的常住人口分为富豪、白领和老人三类，记者结合业主现场采访发现该盘的消费形态复杂，除了以上三类人外，该盘的保姆、工人对超市、餐饮业贡献不小，整个盘高、低档消费两级分化明显：
第一类人属于20－50岁富豪。这些有产族以广州市内、新塘和东莞的私企老板为主，他们开着奔驰、宝马早出晚归，对当地周边环境也相当熟悉，所以日常消费品会到附近农贸市场和大商场买，区内消费极有限。反而家里的太太很乐意在区内进行中高档美容健身休闲娱乐活动，有位太太在美容上一个月就花了5万元。她们因为家里有保姆而甚少到交通中心带吃饭或进行其他消费，只有在休闲娱乐方面单次消费额度可以很大。有太太表示区内没有卖衣物和名贵珠宝的商铺，所以还是喜欢到市区SHOPPING。
第二类人以在广州市内上班的白领为主。其收入和消费水平中等偏低，由于工作繁忙难得有时间去逛街购物。为图便捷，日常消费多在小区商铺进行，周末更带起餐饮店的人气。一位住在风仪苑30多岁的妈妈告诉记者，非常喜欢在小区消费，快餐很便宜、药品日用品也齐全，区内穿梭巴士很便捷，即使酒店里的酒楼和SPA等也不贵，所以一家三口平均每月在小区商铺里消费至少3000元。徐云生认为，这群人才是凤凰城商铺利润稳定的主要来源。
第三类是老人。他们大多整天呆在凤凰城，对产品价格相当敏感，特别是北方南下的外省人对广州偏高的物价较为反感，因此薄利多销的廉价货很有市场。
此外，由于别墅里的有产大家族通常配备保姆和工人，他们代理掌管家庭日常生活消费，如买菜、洗衣等，虽额度有限，也是值得重视的客源。记者在几个别墅区调查发现，几乎半数以上房子都只有保姆工人看守打理，主人们一周或个把月回来度假。
刘震宇又表示，连接新塘镇的东门商业街商铺辐射力大，其发展将看重有大量成衣批发商和汽车配件厂驻扎的新塘工业区约10万人消费力。但几位交通中心商铺业主却认为，面对商业发展成熟而消费水平偏低的新塘，一旦凤凰城商品性价比不高，将难以吸引这群人进区内消费。
附近商铺价格租售价格比较
商铺售价(元/平方米) 租金(元/平方米) 商铺面积
新塘新康花园7000-8000 30-80 40-149平方米
新塘国际贸易中心16000-20000 100-130 23-95平方米
翡翠绿洲暂无待售15 100平方米(两层复式)
凤凰城10000 50左右32.86－394.22平方米
投资优势
★投资优劣分析
尽管碧桂园凤凰城盘子大、入住人口绝对数多、档次偏中高，小区面积还将不断扩大，但东门商业街的商铺是否值得投资经营，不光要看表面数字上的商圈潜能，还要讲究区内消费结构特点以及周边区域发展的配合等各种因素。记者调查获悉如下投资优劣要素，以供参考。
★空白多行业多
尽管凤凰城开盘超过两年半时间，人口超过两万，但商业集中的地带仅有交通中
心的会所和另外100多个商铺，这些铺位相当有限，众多行业如超市、药店、发廊、洗衣店、音像店等都只开了一家，甚至书店、酒吧、体育等生活用品店和成衣服装店等完全未见踪影。
已开店的大多为家居装修和装饰品店，其他各行各业远未饱和，如需求量大的餐饮业在交通中心仅只有三家廉价快餐店和一家中等规模的酒楼。东门商业街的200多个有针对性开发的临街商铺具备投资潜力。
★商业区交通便捷
目前占地5000亩的凤凰城盘子很大，各楼盘内大多只有一家便利店，业主要进行购物、餐饮等消费必须到交通中心的商业区，或开车或乘车40分钟到广州市内。
由于小区内的穿梭巴士每5分钟开出一班，路过各楼盘接送业主往返交通中心，全程约3分钟，非常便捷，大大缩小了住宅区和商业区的距离，业主们表示到商铺买东西“不麻烦，很方便，买完提着东西还有车送回家很好”。
而即将成为第二个商业中心的东门商业街商铺将来也会有小区穿梭巴士定点经过，还将设有前往新塘工业区的直达车。
★分区布局人气旺
按照凤凰城物业发展公司的规划，未来的东门商业街的布局将和交通中心各种行业随意穿插开铺的方式大有不同。据碧桂园物业发展有限公司市场部推广主管刘震宇介绍，东门商业街按照功能规划为：室内外装修工程、餐饮、服饰精品、特色酒吧街、大综合类五个区域，分区布局后能够让同类消费选择更集中。如酒吧街，不但使商家在竞争中各显特色，营造人们休闲娱乐的气氛，更能形成人们到这里消费的习惯，聚拢旺盛的人气。
投资困惑
★周边辐射力有多大？
碧桂园物业发展有限公司市场部推广主管刘震宇告诉记者，由于东门商业街作为凤凰城除了交通中心以外唯一一个交通枢纽，对外面向工业发达、大中型工厂林立、人口多达10万人的新塘镇，且全部是开放式的临街商铺，因而具备极高的辐射力度。
记者在新塘镇采访时发现，在凤凰城东门商业街附近的几个新塘镇的楼盘如新塘新世界和紫云山庄，均没有商铺出售或出租，而翡翠绿洲等楼盘的商铺数量较少，且其规模和人气难以对其他楼盘造成辐射，所以凤凰城东门商业街有吸引周边楼盘消费的可能。
然而，新塘作为一个工业发达地区已经多年，配套的商业发展也较为成熟，而且当地人不少已习惯偏低水平的消费，有业主担心一旦凤凰城商品性价比不高，将难以吸引当地人群进区内消费。
★消费多元化如何定位？
凤凰城居住人群结构多元且复杂，据交通中心商铺业主分析，具备高档消费实力的人并非常住人口，他们只是偶尔会有休闲娱乐餐饮的需要；常住人口包括妇女、老人、白领打工族和保姆工人的消费水平属于低档次，因而众商家均以压低成本、薄利多销来吸引顾客。
但东门商业街所要吸引的是开大中型酒楼、西餐厅等类似的中高档次商家，它们到底应该如何面对喜欢实惠的常住人口，抑或是去开掘偶尔小住的富豪们的高消费潜力？
投资劣势
★教育配套不全
人说小孩的钱好赚。即使是在广州市内，各区的教育系统和教育质量的优劣差距也造成房价和地价的差异，家长们总是围着孩子转，人口的增多又带动了当地经济的繁荣。然而在一个20000人入住的凤凰城，目前就仅有一所碧桂园投资兴建的包括幼儿园、小学和初中的“凤凰城中英文学校”。据了解，目前该校有600多名学生，间接可见常住在凤凰城的小孩比例不高，即使假设有2000人，也不及入住总人口的1/10。
记者在篮球场和儿童小游乐场采访多位家长和青少年发现，大多家庭的孩子都在广州市内或国外读书，只有部分家长把幼儿送到社区学校。家长们承认，孩子在哪里，消费就去到哪里，一个家庭的开支首先是孩子的教育和消费，然后才是老人的医疗。
他们希望社区内能够设有更多的儿童外语或艺术培训中心，这样就不必把孩子送到远远的广州市区去学习。
★常住人口偏少
盘子大，入住率高，常住消费群未必大。
规划中10万人的凤凰城，尽管已有4900户家庭20000人入住，真成了一座“城”。但按照商家们的估计，常住人口只有4000左右，则老板们不得不重新评估其实际消费力及未来的潜力到底有多大了。
记者在天天洗衣店了解到，虽然凤凰城只有一家洗衣店，但目前这里的客人每天拿来洗的衣服总营业额只有100－200元左右，该店开业两年多结算到今天为止还亏了400元。除了旺季即冬天最冷的时候每日营业额可达到1000元，平常都达不到，只是早上和中午有几个到十几个客人。
一家快餐店面负责人告诉记者，这里的食客一般是售楼部的工作人员和附近的员工，一年多前还有建筑泥水工，但新盘交楼后人越来越少了。所以是中午吃的人多，晚上吃的人少，人多的时候每天可以做约1000元生意，而且大家打起价格战来都薄利多销，生意只可以说是打个平手。如果在东门开餐饮店，现在还不拿不准能吸引什么对象。如果要等到规划中入住10万人至少还需要几年，而且到时常住人口究竟有多少还是个未知之数。
★东门周边人口少
从凤凰城区内观察，东门商业街附近全部是高级别墅住宅。记者采访时发现，仍未售完的凤凰苑一带超豪华别墅住宅区及旁侧街道异常冷清。除了因为部分楼盘尚未售出，即使已交楼的别墅也在大兴土木装修。交通中心商业街的业主表示，起码要过一年半载那里的业主才陆续稳定地住下来正常生活，否则四处装修沙尘滚滚的住下也不舒服。
不过，即使入住以后，这类豪华别墅的常住人口都不会太多，而且主人往往是周末偶尔回来度假的，或者早出晚归，白天只留下家属和工人。因此，如果成为头批进驻的商家，可能至少要守业一两年才可开始考虑盈利，因为东门地点偏僻。
东门商业街200商铺待售
作为凤凰城的另一个出口，邻近凤凰苑等超豪别墅区和包括幼儿园、小学和初中在内的中英文学校，向东连接新塘镇的200多个东门商业街临街商铺，总建筑面积共计18000平方米，建筑风格体现欧陆式休闲文化。
8成铺位现已售出，现正热售。整条东门商业街长达500米，铺群从32.86平方米－394.22平方米多种面积可供选择，如酒吧、餐饮区商铺为200－300平方米，日杂综合类商铺为40－390平方米。铺高5－6米，包括1层－3层建筑，
大部分以单层为主，实用率超9成。
由于凤凰城物业发展公司已将东门商业街按照功能规划为：室内外装修工程、餐饮、服饰精品、特色酒吧街、大综合类五个区域，针对各区功能设有专门配套设施，如餐饮业的商铺有排污处理设施。目前街铺销售均价在10000元/平方米左右，租金水平目前尚难估计。
专家点评：“低密度卫星城”概念
专家点评：“低密度卫星城”概念———凤凰城社区商业发展分析与前瞻
当午，凤凰城大盘初开，不仅创造出轰动全城的销售奇迹，更打出一张“低密度卫星城”的全新概念牌，一如十年前的“番禺概念”楼盘。这张牌的成功与否将直接关系到其房地产、商业等各业发展的未来成败，所以要讨论其商业发展的形势，必须要首先探究其所打出的概念牌究竟如何。
号称占地面积1.5万亩，实际占地也可能高达6-7平方公里，这一数字使开发商从“大盘时代”直接进入“城市（镇）运营”阶段，属于卫星城（镇）建设标准的范围，而不再仅仅是单一房地产开发的概念了。此时，对开发商所要求的不仅仅是空间布局和建筑形态上的设计能力（在“大盘时代”，这一点是核心竞争力所在），
还需要有能力将区域内外的社会经济等各因素联系组合起来，从经济的角度进行有效的产业布局规划（包括公建配套、内外交通等）。这些所考验的不仅仅是开发商的资金实力和房地产成功案例，更是对其专业人才、创造力、协调操作水平等的综合性大考验，而考验的结果将直接关乎这个社区的发展前景。
与“卫星城（镇）运营”相适应的另一张概念牌是，开发商以各式各类别墅作为社区的突出特色。考究城区内已开发大盘的规划人口密度，一般最终会达到4-5万/平方公里，甚至更多，这一数字其实与目前老城区基本相当。而凤凰城最终将住进多少人？虽然现在还没有准确的说法，但从其建筑形态与分布来看，应该属于真正的低密度居住区，这种居住密度将可能改变未来相当部分城市人的居住方式。
与已明确将成为未来城市中心的番禺不同，凤凰城位于东部增城与广州交界处，其地理位置特性以及在城市格局上的权重与花都、从化、白云（部分）等北部城区更为接近，而在花都等地也已经出现了类似于凤凰城的低密度卫星城镇式的居住区，这对凤凰城形成直接冲击，共同争夺广州城内暂时还不多的目标客户群。
凤凰城的优势在于其位于城市快速路边上，各类交通基础设施齐备，并且毗邻已有20年历史的广州开发区。广州开发区远远比北部的新白云机场区域发展成熟，而近期将独立建区的传言，更显示出其从工业区转型为混合区的强烈社会期望与巨大增值潜力。这对于有着“低密度卫星城”概念的凤凰城是独到利好，还是陷入更激烈竞争的导火索？现在还没分晓。
几平方公里，相当于容纳了几个大盘，这样的数字，使得有志于投资商业者也应该像购房者那样仔细地，或者更仔细地，去研究社区的总体规划（其实已相当于一份城市的分区规划了）、开发时序、配套建设动向等方面的信息。由于“概念”的比重所占很大，对于这里的社区商业发展，中期甚至更远的发展期望是合情合理的。或许可以用以鼓舞的是———番禺楼盘的商业价值也并不是一夜形成的，十年之后的番禺楼盘依然矛盾重重，却充满生机。
独家调查：凤凰城投资深度解析
从调查情况看，凤凰城目前主要商业圈集中在小区的交通中心，经营项目多是家具、家居装饰和餐饮店，消费水平高中低档混杂。整个社区尚无一家大型超市、书店、酒吧、文具用品店、服装店；连洗衣店、药店也仅各有一家。苑区内的三个会所虽有零星商铺但缺乏规模，人烟稀少，经营状况较为惨淡。
显然，这里尚未形成一个与楼盘规模匹配的商圈，且随着人口不断增加，居民日常生活需求难以得到满足的问题将更加迫切，尤其是在休闲娱乐文化方面。因此，凤凰城在建的以商业集群为核心竞争力的东门商业广场和美食街成为投资者们关注的焦点。
按照物管规划，凤凰城东门商业广场的200多家商铺已划分为日杂综合类、室
内装饰工程类、酒吧类、餐饮类、服装精品类五大区域。
想在这些区内进行长、中、短线投资，首先都需要注意几个特点：这里地处新塘工业区一带，周边商业配套已较成熟，开店适宜与之拉开档次距离；其次凤凰城常住人口少，该地点尽管临近别墅区，日常活动消费群主要仍以注重实惠的老人和注重生活品味、适应中档消费的白领、家庭妇女为主。
（一）长线投资类型
★餐饮业酒楼、西餐厅空间最大
现状：凤凰城现有西餐厅两家，一家在苑区会所，另一家在交通中心。甜品屋和快餐店在交通中心共三家。稍大型的中式酒楼有两家，一是交通中心的“新源美食村”，一是凤凰城酒店里的“渔米之乡”。口味以粤菜为主。
投资案例：喳喳糖水屋面积：170平方米左右
月租：逾7000元/月人工
费用：包吃包住＋1万多
经验：“喳喳糖水屋”是去年7月份开始进入凤凰城的。投资者也是凤凰城的业主。据熟知情况的店员罗小姐称，该店开业至今生意还算不错。
“喳喳糖水”的特色就是：唯一一家卖糖水和凉茶的快餐店，当然还免费送外卖。罗小姐称，店内餐饮经营走的是平价路线。罗小姐称，这主要是考虑到凤凰城业主很少在家，平时顾客多是一些打工者和售楼部的工作人员，薄利多销人气才旺。
投资建议：凤凰城的开发商准备在交通中心附近再筹建一条经营各地特色美食的“美食街”，东门商业街也划分出经营餐饮的区域。
建议投资地点：东门商业广场及美食街
建议面积：60-394.22平方米不等
★美容SPA馆
小规模精耕细作最宜
现状：美容馆在凤凰城的各个会所共5家，在凤凰城的酒店里也有1家，档次从高到中低样样皆有。从记者调查的情况来看，酒店SPA馆价格偏低，如按摩沐足68元/小时，但因为离多数住宅区远，人气一般。而别墅苑区的经营多做该区熟客生意，客源稳定细水长流，所以控制好成本可以维持经营。
投资案例：诗莉莱专业美容美体坊
面积：60多平方米
租金：2800元/月
人工费用：2000多元
经验：诗莉莱是一家以石头理疗为主的专业美容美体坊，位于凤湖小会所。据其老板王先生称，尽管凤湖苑一共只有几百户住宅，入住率也不高，但他们通过提高服务质量和合理地控制经营面积，目前还能保持较为理想的收益。
王老板告诉记者，因为石头理疗的效果较好，价格也较为合理（做一次全身理疗大概为100元左右），经过两年的经营，诗莉莱共发展了几十名忠实客户。当初选择在凤湖小会所开美容坊时，并没有盲目地追求大规模，店铺面积也控制在60多平方米。
王老板给记者算了一笔账，如果店铺的面积是100平方米，就肯定还要增加一名员工，那每月就要多付1300多元房租和近千元的人工费用。按照经营的实际情况，不控制规模的话，盈利机会微乎其微。
投资建议：美容业注重做熟客生意，所以适合长线投资。在凤凰城的各个会所都有一两家美容馆，再在会所投资美容SPA馆显然有点冒险，应注意控制规模。而在东门商业街投资，则可以大胆一点，用大面积、宽敞幽雅的环境和走品牌路线来吸引消费者。
建议投资地点：东门商业广场及会所
建议面积：60-394.22平方米不等
★洗衣店
辐射周边楼盘
现状：目前，凤凰城洗衣店只有1家，一家规模超过70平方米，由两名店员日常守店的“天天洗衣”。
投资案例：天天洗衣店
面积：逾70平方米
租金：逾3500元/月
090124122 吴小亮 碧桂园凤凰城广告投放策略论文
碧桂园凤凰城的广告投放策略 2002年5月1日，仅仅一天时间，凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国房地产界也是头一次！那碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造出来的呢？——关键便在于其广告投放策略！ 从传统的观点来分析，广告投放主要可以分为三个阶段:引入期，成长期，成熟期。但是碧桂园凤凰城却采取了另一种策略——封锁性投放策略，将引入期，成长期，成熟期这三个阶段合而为一，从而极大地加强了宣传力度并取得了显著的效果! 【封锁性投资策略： 如果你有100块，现在有两种花费方案，你可以一次性花掉全部的100块，你也可以分10次每次花10块，你会如何选择？ 我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上，不同的媒介投放策略，必然会导致不同媒介排期，从而而会达到不同的效果！ 前一种一次性花100块做法，我们的专业术语是“集中式投放策略”，即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布；后一种分10次，甚至更细化为50次、100次的花费方式，我们称为“连续式投放策略”，即在一定时间内均匀地安排广告播出时间；还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵，停一阵，再打一阵，我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。广告的媒体投放策略大致分为以上三种，当然，我们还可以对策略进行深度细化，找出更多不同策略，如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。 在长期以来的广告媒介计划中，我们一般采用的是交互安排法，所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内，然后静止一段时间，再大量出现，广告就是这样走走停停，类似于“间歇式策略”。这是没有错的，企业的广告费用是有约束边界的，如同上面的“100块”限额，有限的费用无法担负长期的高频率的广告，采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率，也可以保持一定的暴露频次。 但是，我们注意到，我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。面对如此众多、又如此杂乱的信息，如何让自己的广告信息受到消费者注目，突破其大脑的壁垒，在其中占有一席之地呢？ 从心理学角度看，人都有一定的心理阈值，而且心理阈值会随着不断的刺激而提高，例如，经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值，当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时，我们基本上不会感知到信息。如果你走在大街上，你不会注意姿色平庸的女子，就算她在你身边晃来晃去，但美女只要看到一眼你就可以记住，也就是说如果每次10元投入的产出是可能0，最后相加的结果也是0，在这种情况下，或许一下把100块一起花掉的效果会好的多，这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些
碧桂园凤凰城的定位之道 2002年5月1日，仅仅一天时间，凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国的房产界也是头一次！ 那广园东碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢？ 凤凰城神话 “五一”节，似乎是专门为凤凰城而设置的！ 广园东碧桂园凤凰城，碧桂园集团的第九个也是面积（1.2万亩）最大的楼盘，离广州市中心３０公里，坐车30分钟时间，在“五一”正式向外发售。铺天盖地的广告，望不到尾的候车人群，广园东路的塞车长龙，像买白菜一样下单的购房者，用“轰动全城”来形容其火爆已嫌不够生猛，只能呼其为“神话”。
据碧桂园营销中心负责人说，仅“五一”一天，碧桂园凤凰城接待客户就达３?５万人之多。碧桂园虽在天河宏城广场、中泰广场等全市１０个点设免费看楼车，但前来看楼和买楼的人数量实在太多，远超出运载能力，每次各站点都有市民滞留。笔者于“5.1”节后的第二个星期天（5月19日）在天河宏城广场碧桂园凤凰城乘车点，看到排队人数还在2００人左右，最后我们等了一个小时(我们来了之后，发了5辆车)才坐上车。下午3点我们返回时，在那里排队的人数依旧！可以这样说，整个宏城广场去其他楼盘看楼的人不及去凤凰城多。据了解，除了乘坐看楼车前来看楼的人外，“五一”这天，碧桂园凤凰城还来了５０００多辆自驾车。由于车辆太多，在５月１日上午１１时，广园东路转入碧桂园凤凰城的入口处一段，车辆挤成一团，造成半小时左右的塞车现象。 最后的销售数字更是惊人，据碧桂园５月２日上午的统计，凤凰城首日售出独立别墅２６０套，联排别墅１２０套，洋房６００套，销量金额达７.5亿。同日，销售榜第二名、同处广园东的“中海康城”销售额没有超过2亿。 凤凰城的节日，对房地产的不少同行来讲是灰色的，而对诸多的专业人士和新闻记者来说是“大跌眼镜”。在“五一”前，也有不少
碧桂园凤凰城8#楼 QTZ63A (5013)型塔吊 安装附墙(顶升)施工 专 项 方 案 编制人： 审核人： 审批人： 编制单位：广东业豪机械制造有限公司 编制时间：年月日
目录 一：工程概况：...................................................... 3...二：编制依据：...................................................... 3...三：塔吊附着位置确定................................................ 4... 四、安装拉杆及技术要求：............................................ 6... 五、顶升加节步骤.................................................... 7... 六、顶升过程的注意事项： (10) 七、附着式塔式起重机附墙之间的距离及悬出段相关参数 (11) 八、组织机构（人员及职责）： (12) 九：塔吊附着计算 (13)
：工程概况： 工程说明：凤凰城E9E10地块8楼及C2型地下车库（部分）工程；工程建设地点：增城新塘镇岗丰村；属于框剪结构；地上26层；地下1层；建筑高度：83.2m;标准层层高：3m ;总建筑面积：62687平方米；总工期：540天。 本工程由增城碧桂园物业发展有限公司投资建设，广东博意建筑设计院有限公司设计，地质勘察，广州建达建设监理有限公司监理，湖南拓展建设工程有限公司组织施工；由谭若翔担任项目经理，李俊东担任技术负责人。 该项目交通便利，集住宅、商业、教育为一体，配套设施齐全，为一大型高尚商住小区项目。此次施工组织编制针对8#楼1#，2#塔吊进行。 因8#楼1#，2#负责垂直运输的塔吊的使用高度超过了自由高度，必须进行附墙顶升。为了顺利顶升附着塔吊，保证设备及人身安全，特制定本附着顶升方案。 二：编制依据： 塔吊使用说明书 塔吊安全技术操作规程施工现场平面布置塔式起重机的安装位置及平面布置 《塔式起重机设计规范》（GB/T13752-1992） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
（店铺管理）广州碧桂园凤凰城社区商铺调查
广州碧桂园凤凰城社区商铺调查 社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。 社区商业于短短十年内，造就了壹批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每壹个有兴趣于家门口创业的人所需要了解的。 经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问于这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。 本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。 凤凰城经济技术指标 规划居住人数10万人 规划占地12000亩 已开发小区面积逾5000亩 住宅总户数4900户 小区总人数约2万人 超级豪宅区仍是青睐实惠 于拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到壹个社区规模和这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提且论，它就是被称作以“造
城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。究竟于这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺运营的潜力又是否这么大呢？地理位置：离城不离市 凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30km，南面为广州经济开发区。楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。且经由这俩条高速公路和铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。 于凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。针对新塘工业区做生意的业主，每半小时有新塘业主巴士开出，更定点设有通往香港和深圳的大巴，方便港深业主自由出入。此外，区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心，全程只要需约3分钟。 根据未来俩年广州城市规划整体思路，未来几年广州经济技术开发区即将扩大三倍，增城将撤市变区，广园东板块将建成广州城市的副中心，规划中的地铁5号线和9号线也将延伸至东部板块，广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及快速路将经过广州东部，广园东将完全和珠三角连成壹片，1.5小时可到达珠三角任何壹个城市。 人口构成：半数是私企老板 根据交通中心洗衣店及快餐店等商铺负责人估计，尽管凤凰城现有4900户家庭
一、碧桂园简介 1.1 碧桂园概况 碧桂园集团是具领导地位的综合性房地产开发商，大部份的资产及业务位于中国。自1997年开展房地产开发活动，我们已经并将继续获益于中国（特别是广东省）经济发展带动下的房地产业的发展。我们的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时我们亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力。 住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区。客户群以广东省居民为核心，同时幅射到港澳地区及邻近省份居民的需求。截止至2007年1月31日，我有近30个发展项目分别处于不同发展阶段。项目主要分布在珠三角区域，另在湖南、内蒙古、江苏及辽宁省亦有项目处在发展之中。 1.2 碧桂园历史 1992–1998年开卷力作—顺德碧桂园首创五星级会所配套建立全国著名学区广东碧桂园学校1999年品牌旋风—广州碧桂园颠覆地产界春节不卖楼传统创下开盘单月销售洋房3000套的辉煌2000年开创新时代—华南碧桂园首家进驻华南板块，引领地产大盘时代2000—2001年战略布局—均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园将运动休闲与房地产结合，均安碧桂园率先成为优雅的高尔夫生活社区转战佛山，碧桂花城推出后，连续8期在短时间之内售罄，销售率达100%，更荣获―佛山楼市奥斯卡‖之美称。2002—2005年凤凰传奇—碧桂园凤凰城以城市运营理念，开创南中国别墅城市生活新时代中国首个配套白金五星级酒店的大型社区创新引入主题公园概念，让休闲旅游与地产完美结合 2003—2005年快速拓展—半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园2005年经典再创—华南碧桂园―山语‖ 月以震撼价、超高性价比入市彻底打破了广州楼市冰点再掀楼市抢购狂潮，600套单位1周售磬，二期尚未推出，客户就已排长龙翘首以待，供不应求。2005年假日半岛—继凤凰城之后又一超级巨作被媒体誉为―广州地区最值得关注的楼盘‖、―广州楼市的巨无霸‖ 2005年底，南沙碧桂园、南海碧桂园、阳东碧桂园三盘齐发碧桂园全新项目蓄势齐发，在南沙、南海、阳江分别掀起五星级居住热潮 1.3 碧桂园组织架构 集团总部建筑设计部门营销中心物业管理公司 1.4 碧桂园主营业务/品牌 开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。 1.5 碧桂园文化/价值观 坚守诚信回报社会―诚信‖是碧桂园立身之本，是碧桂园发展的基石，是碧桂园最宝贵的精神财富与核心价值。碧桂园始终以―诚‖取―信‖于客户，取―信‖于伙伴，取―信‖于社会，不断发展，追求完美。碧桂园对业主、对客户高度负责，根据社会发展和客户对生活居住品质提升的需求，提供优质的产品与服务，―为社会建造物超所值的房子‖，是碧桂园努力实践的核心竞争力，也是碧桂园追求的最高诚信，碧桂园已售出的物业中大部分是通过业主口碑创下骄人的业绩，这正是碧桂园在消费者心目中的公信力。碧桂园对合作伙伴高度负责，以诚实守信为交往原则，碧桂园连年被各级政府部门评选为诚信企业代表，就是最好的证明。碧桂园对社会高度负责，不仅积极纳税，更热心参与社会公益，带领推动行业良性发展。―为社会服务‖，这是碧桂园追求集团利益，提高集团发展速度和效率的前提条件。碧桂园认为，对社会的回报，才是最大的成功。 推动发展携手共赢碧桂园所到之处必会给当地的房地产市场注入无限生机；其强烈的社会责任意识，巨大的人文张力，更不断推动了区域环境的提升和经济的飞跃。超凡实力缔造
碧桂园凤凰城七期翰林湾六大卖点解析： 一、紧靠学校，翰林人家 翰林湾过S122快速路即为碧桂园IB国际学校，属凤凰城距离学校最近的苑区，最大化方便接送孩子上下学；同时七期翰林湾北侧为凤凰城双学区配套的另一所社区中英文学校，前后双学校，书香门第，翰林府邸，教育资源得天独厚。 二、社区商业，应有尽有 七期翰林湾沿街商业与六期相互呼应，形成超大沿街商业，与六期连接处道路拐角处计划引进大型社区超市，满足日常生活所需，同时沿S122沿线商铺将全面招商，覆盖餐饮、水果店、洗衣店、洗车店等多种服务业态，而且翰林湾沿街商业对面即为IB国际学校，繁华程度将成为众苑区之首。 三、超美园林，风景怡人 翰林湾景观沿袭凤凰城整体亚热带园林风情，中央水景连接整个苑区，并与穿城而过活水系连接，保障苑区水系干净，清爽。同时苑区栽植名贵树种，绿地覆盖率高达到47%。 四、社区巴士，畅通无忧 翰林湾距离凤凰城闹市区适中，出则繁华，入则宁静。较一期酒店位置，翰林湾在进出人员方面更加单纯，不嘈杂，均为入住业主，且较多为IB国际学校教师及学生家长，素质普遍较高，更享高端舒适生活，且翰林湾与欢乐城间均有社区通勤巴士连接，起点即在七期翰林湾，至酒店、欢乐城仅需3-5分钟，社区内通行，畅通无阻。 五、便捷交通，自成一体 S6轻轨目前正在规划建设中，并在凤凰城对面停靠站点为黄梅站，按照规划就在七期翰林湾对面，直线距离不超过1000米届时，翰林湾将是整个凤凰城距离轻轨站最近的苑区。 六、非凡之作，匠心独具 从整体苑区规划上来看，翰林湾采用围合式布局，整体封闭，所有进出车辆均在外围，全地下停车场，进出口设置全自动取卡器，方便快捷，安全称心。在楼栋布局方便，采取全南向错落分布，超大楼间距，最大项目保证每栋楼的采光和通风。 在户型设计方面，由全球顶级团队倾心设计，全面升级优化凤凰城连续5年热销的472t 传奇户型，面积段92/125/133平米，也是长期热销的三房套型，每户均享有超大南向阳台，户型方正，南北通透(边户)。
目录 01、项目区位与规模 (1) 1.1区位与规模 ............................................................. 错误！未定义书签。 1.2自然环境与交通 (1) 1.3市场大势与城市战略规划 ..................................... 错误！未定义书签。 02、企业发展与市场策略 (3) 2.1让利于客 (3) 2.2换位思考 (3) 2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3) 03、项目定位 (4) 3.1目标客户群定位 (4) 3.2产品与市场定位 (4) 04、规划设计 (6) 4.1“别墅城市”概念 ................................................... 错误！未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7) 4.5产品类型 ................................................................. 错误！未定义书签。 05、社区配套 (8) 5.1“新生活型”配套模式 (10) 5.2区域生活会所 (10) 5.3配套开发时序 (10) 06、营销推广 (12) 6.1掌握价格筹码 (15) 6.2展现品牌服务的魅力 (15) 6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误！未定义书签。 07、碧桂园模式 (12) 7.1发展路径 (15) 7.2生地生黄金 (15) 7.3拓展之殇 .................................................................. 错误！未定义书签。
碧桂园企业文化 一、企业文化核心： 希望社会因我们的存在而变得更美好！ 1.价值观：做有良心、有社会责任感的阳光企业 2.理想：衷心希望国家富强、民族复兴、人民过上美好生活 二、企业定位： 快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂 三、企业核心竞争力： “快速开发、快速销售”的运营开发模式 1.合法开发建设用地，项目选址城郊，不挤占核心资源 ﹡碧桂园在国家法规允许的范围内开发建设，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。 ﹡碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域。 ﹡碧桂园属下项目亦大多选择在国内三线及四线城市发展。 2.快速开发，每年将保持1000万平方米以上的开发速度 碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由集团自主开发建设，原则上于3年内完成全部开发。 ﹡碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度。 ﹡碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。 3.社区配套快速成熟，主动配合市政建设，推动城市化进程 ﹡碧桂园一直响应中央构建和谐社会的号召，在党的十七大关于积极建设社会主义新农村的精神指引下，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。 ﹡碧桂园一直用超前规划的理念建设和运作地产项目，大部分新项目都首期即建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套。 ﹡积极主动地配合市政建设，碧桂园部分项目还建造水厂、公众性大型城市广场(论坛)、市政道路等城市级配套设施。 ﹡碧桂园的配套旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案，配套本身已不再局限于“社区”，而成为服务整个区域的生活、商务、休闲之所需。 例如：碧桂园的广州(论坛像册户型样板间视频1视频2视频3)项目，位于广州东部发展区，2002年5月开盘，在开盘不到一年的时间内，五星级广州凤凰城酒店(600间客房)、大型商业广场、主题公园、大型交通中心、中英文学校、大型水厂(日供水量达8万立方米)等配套设施已陆续启动运营，至今已有逾三万人入住其中。 4.快速销售，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过3500元/m2 ﹡碧桂园产品以物美价廉著称，由于规模开发和高效运作，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过人民币3500元/平方米。 ﹡碧桂园产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售，由于定价合理，批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2.5%。 ﹡碧桂园已满足了近20万业主的居住需求，同时也力所能及地调节了区域市场供需和价格的平衡。观沧海
碧桂园八大特 1992年，在顺德北滘镇一片河滩坡地上，杨国强和他的伙伴建起了几排别墅式的商品房。这里属于碧江管理区和三桂村，于是起名为“碧桂园”。 今天，尽管碧桂园拥有中国房地产行业两块“驰名商标”之一，尽管已经成为公共公司，在香港IPO募集129亿港元，尽管顶上了“最大地主”的称号，尽管产品保持了多年一贯的良好口碑，尽管杨惠妍已经荣登《福布斯》内地首富，尽管杨国强被披露几年来慈善捐款约2亿元之巨，碧桂园还是不改其低调本色，更多时候，出现在媒体上的碧桂园还是一个一个的楼盘：“给你一个五星级的家”。 与这种低调风格一脉相承的是公司的经营理念，杨国强最推崇的公司是沃尔玛，碧桂园信奉的是“抵食夹大件”，翻译成英文，山姆·沃顿一定喜欢：everyday low-price（EDLP，天天低价）。 因为一些项目的拿地操作问题，碧桂园曾被《第一财经日报》社评质疑：“这家大型房地产企业能经得起公众推敲吗？”但另一方面，同行认为，碧桂园的业务模式和管理有其独到之处。 碧桂园，果然是“可怕的顺德人”？ 碧桂园VS. 万科 让我们先来作一个碧桂园和万科的对比： 一、虽然自上市以来，碧桂园股价上涨幅度低于主要可比公司，其市值仍位居香港上市的内地房企之首，而且，其动态市盈率低于万科。 注：P/E参照11月9日市值，碧桂园盈利预测来自UBS Country Garden by UBS 2 0070828，万科盈利预测来自中信证券《房地产行业2007年三季报综述》。 二、碧桂园近年收入增速与万科接近，但净利润增长很快。受惠于房价快速上涨，碧桂园和万科的毛利率均上升，但碧桂园净利率提升更加显著。（图表资料如无特殊说明均来自：万科、碧桂园年报、碧桂园招股书） 三、万科资产周转率今年略有下降，而碧桂园持续上升。公告资料显示，碧桂园2006年的分红额达到25.14亿元，若扣除高额分红影响，2006年总资产周转率为0.50，净资产周转率为2.52。 四、通过快速开发销售，碧桂园的预收帐款占总负债的比例远远高于万科。2006年，碧桂园以15亿的净资产支持40亿有息债务，万科以149亿净资产支持133亿有息债务。此外，碧桂园通过上市改善了资本结构。 （部分资料来自UBS Country Garden by UBS 20070828） 五、万科的经营性净现金流为负值，而碧桂园经营性净现金流为正。2006年38亿的预收帐款导致经营性净现金流达35亿，融资性净现金流为负32亿，主要是因为年底25亿的股东分红。 六、较高的净利率、总资产周转率和超高的财务杠杆使碧桂园2006年的ROE进一步攀升。 这些出色的财务数据背后，是什么一种经营模式？在试图对此进行进一步分析时，我们选择了Thomas J．Peters和Robert H．Waterman提供的工具7S模型，这两位均是麦肯锡的资深董事，也都是斯坦福大学MBA毕业，他们在上世纪80年代，按照获利能力和成长速度，挑选了美国历史悠久的43家模范公司，通过深入调查、和商学院教授进行研讨，总结出企业经营的七要素框架，简称7S模型。 7S模型强调优秀企业在发展过程中必须考虑各方面的情况，包括架构、制度、风格、人员、技能、战略和共同的价值观，企业最终的竞争力和业绩取决于在每个方面的合理选择
目录 01、项目区位与规模......................................... 错误!未定义书签。1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。 1.2自然环境与交通 ........................................................ 错误!未定义书签。 1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。 02、企业发展与市场策略 ................................. 错误!未定义书签。2.1让利于客 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.2换位思考 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.3顺应市场的品牌及产品升级 .................................... 错误!未定义书签。 03、项目定位 .................................................... 错误!未定义书签。3.1目标客户群定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 3.2产品与市场定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 04、规划设计 .................................................... 错误!未定义书签。4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 ................................ 错误!未定义书签。 4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。 05、社区配套 .................................................... 错误!未定义书签。5.1“新生活型”配套模式.............................................. 错误!未定义书签。 5.2区域生活会所............................................................ 错误!未定义书签。 5.3配套开发时序............................................................ 错误!未定义书签。 06、营销推广 .................................................... 错误!未定义书签。6.1掌握价格筹码 ............................................................. 错误!未定义书签。 6.2展现品牌服务的魅力 ................................................. 错误!未定义书签。 6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。 07、碧桂园模式 ................................................ 错误!未定义书签。7.1发展路径 ..................................................................... 错误!未定义书签。 7.2生地生黄金 ................................................................. 错误!未定义书签。 7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。
碧桂园集团资料整理 简介 公司名称：碧桂园集团 外文名称：Country Garden 总部地点：广东省佛山市顺德区 成立时间：1992年 经营范围：房地产 公司性质：上市公司 公司口号：给您一个五星级的家 董事局主席：杨国强 CEO：莫斌 碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：2007.HK），总部位于广东佛山顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。2007年，碧桂园在香港上市。 采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。 碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺。同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产开发的酒店。 作为拥有超10万名员工的企业，碧桂园大多数带装修产品平均售价仅为每平方米8000多元，是十强房企中最低的。碧桂园每到一处都以匠心精神努力建造高性价比的房子，并同时在教育、生活、医疗等方面，满足高品位追求者的居住生活梦想。 20多年来，碧桂园都是所在城市亮丽风景线和名片。园林景观、生活广场使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。城市的建筑、园林、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每座城市都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过300万业主选择在碧桂园安居乐业。 企业核心文化理念 价值观：我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 企业使命：希望社会因我们的存在而变得更加美好 企业精神：对人好，对社会好 品牌理念：给您一个五星级的家 质量方针：过程精品，人居典范 人才理念：以德为本，德才兼备；不拘一格，能者居上 战略愿景：做全球最具竞争力的房地产公司
句容碧桂园凤凰城建筑工程施工样板策划 第一章编制说明 为规项目样板引路管理工作，确保项目样板引路的落实，加强样板引路对项目现场施工指导作用，做到可视化管理，全面提升项目工程质量管理水平，特编制该样板策划。策划容若不尽详细后期过程及时进行补充。 第一节工程概况 一、工程建设概况 句容碧桂园凤凰城地块八项目工程位于句容市黄梅镇新S122省道北侧，碧桂园凤凰城一期东面，句容碧桂园凤凰城地块六北侧，规划区域总用地面积11.64万平米，由高层住宅、地下车库、商业用房等建筑群组成，共14栋高层建筑及附属用房，总建筑面积37.80万平米，住宅建筑面积36.90万平米，商业建筑面积0.90万平米。 本项目承包施工围为1-8#楼住宅区，总建筑面积约24.9万平方米，主楼面积约20.78万平方米，结构为短肢剪力墙结构。地库面积约为4.12万平方米，为框剪结构。 其工程概况见表1：
第二节、设计概况 第二章样板施工准备及选择 第一节、样板施工准备 1、样板引路程序：由技术质量部编制样板策划及绘制各样板的做法施工图，由生产安全部组织材料、人员进行样板施工，技术质量部派专人全程参与指导样板施工。 2、样板区设计在工地1#大门入口的右侧，约 318平方米，砼地面，北面东面两侧采用彩钢板做围挡用来挂工艺展示牌，另外两侧不做围挡隔离。 第二节分部分项样板选择 1、样板目录：
注：①、砌体、抹灰、保温、涂料、面砖样板为分阶段实施。 ②、室装修样板待精装图下发后，在室做样板间。 ③、所以样板细部做法见后附图。 上墙的标识牌：采用KT板进行制作样板工艺标识牌采用A3横向表格，悬挂于样板醒目位置。 第四节工艺展示墙 工艺展板为蓝色外框，白底。配有采色图片及文字 工艺一：砖胎膜施工方案 施工准备（放线、立皮数杆）→拌制砂浆→排砖撂底→砌砖墙 1、地梁砖胎膜为12墙；高1.8米和2米的承台，板底以下0.5米砌筑12墙，其余砌筑24墙；高3.1米和3.4米的承台，板底以下0.5米砌筑12墙，0.5米至2.0米砌筑24墙，2.0米以下砌筑37墙； 2、砖胎膜砌筑前，基础垫层表面应清扫干净，洒水湿润。根据皮数杆最下面一层砖的底标高，拉线检查基础垫层表面标高，如第一层砖的水平灰缝大于20mm 时，应先用细石混凝土找平；
广州碧桂园凤凰城 基本信息 物业类别别墅、别墅，洋房项目特色品牌地产,特色别墅,花园洋房 建筑类别联排双拼装修状况毛坯,精装修 [装修相册][建材卖场] 环线位置所属商圈新塘 容积率 2.00 绿化率75% 开盘时间2014年9月1日观城美墅加推交房时间2015年4月30日星荟二期交楼 物业费 2.30元/平方米·月物业公司增城碧桂园物业管理有限公司 开发商碧桂园物业发展有限公司 预售许可证20120224 [预售许可证详情] 售楼地址增城市广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口） 物业地址增城广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口） 交通状况大型交通中心：每天发车超300班次，快捷往返天河、黄埔、开发区、新机场及深圳、香港等[更多] 碧桂园凤凰城房价均价12000元/平方米 历史价格
记录时间最高价均价最低价价格描述 2014-11-06 30000元/平方米12000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价30000元/平。 2014-10-20 30000元/平方米12000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价30000元/平。 2014-09-19 26000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观
城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修11000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-09-12 26000元/平方米10000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-09-02 26000元/平方米10000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-08-19 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同，2万抵9折；钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-08-11 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同，2万抵9折；钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-07-22 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同，2万抵9折；钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-07-11 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城星荟2
碧桂园凤凰城园林说辞（待定） 项目园林设计所展现的是一个以人为本的设计理念，运用个性化的手法，勾勒出现代化的景观风貌，来彰显现代都市人的性格特征，在满足都市人高效、快节奏的生活状态同时，为久居钢筋混凝土建筑的都市人找回一个可以呼吸新鲜空气的乐园，可以接触自然景观的乐园，可以缓解压力、净化心灵的乐园。 在园林设计方面我们聘请了重庆天开园林景观工程有限公司作方案设计及工程承建，力求使设计方案最大程度的完美呈现。该公司曾成功为万科、龙湖、碧桂园等多个品牌、多个高端项目进行景观设计，以精致化的景观塑造赢得客户和业内的一致认可，是“别墅景观营造”的标杆企业。 整个园林设计灵感来源于欧式园林的代表国家法国、西班牙与英国，在设计手法上采用欧洲造园手法，营造大气、自然、浪漫、格调的欧式园林住宅区。用西班牙式花园流畅的线条和缤纷的色彩，打破建筑布局的规整和呆板，时尚前卫，注重体验。多种功能的融合，将西班牙与古典建筑风格完美结合，使其成为适合放松身心适合长期居住的社区。 依托整个建筑规划，项目内部景观设计为五个组团，分别是：.主入口景观区、中心景观区、住宅及商业街景观区、会所景观区、板房景观区。 主入口景观区包括景观广场、入口logo墙，门口两侧分别栽种6棵银杏树，营造豪门尊贵感，全部选取胸径均达到30公分以上的成树。此外，社区内栽种有多种乔木、灌木，同纬度全冠移植成年珍贵树种，使业主不用等待漫长的成长期就能拥有美丽的私家园林。另外，还栽种有美国红枫、日本樱花、薰衣草等多种珍贵苗木，色彩层次丰富，给您一种置身桃源，非在鲁地的园林体验。 中心景观区通过树阵、花带、阳光草坪、健康步道等形成特色的自然生态通道，力求为业主在繁忙城市中创造一种悠闲生活。会所前设计有下沉式广场，门口叠水喷泉和中央水景构成欧式园林的特色水景。 会所景观区规划多处水系，儿童游泳池和成人泳池阶梯状分布，既可与孩子游乐互动又可畅享自由空间，愉悦身心。大型人工湖边沿用木栈桥做连接，保证安全又突出格调，周边用草坪、花丛、地被植物打造自然生态堤岸。特色休闲亭、烧烤台、社区游乐广场、园林小品，无处不雕琢，户户皆景观。 住宅与商业街用水系和园林隔开，规划儿童活动区、健身区、休闲广场，通过植草、花池、灌木、乔木构成多层立体绿化视觉，并看似随意地摆放木椅增加景观的参与度、体验感，同时保证了靠近商业街的业主生活私密性，出择繁华，入则宁静。
碧桂园凤凰城半山顶级豪宅即将上市 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
碧桂园凤凰城半山顶级豪宅即将上市 时间: 2010-09-21 来源: 广州日报作者: 王荔珏 凤凰城“钻石墅”外立面手工细致。 凤凰城“钻石墅”采用名贵的石 料。 凤凰城已成为东部标杆性大盘。 全石材“钻石墅”创广州豪宅新标杆 7年前，碧桂园凤凰城在广州首开“尊豪美墅”先河，在连绵雄峻的半山之上，缔造了一批坐山观城的经典独栋名作。当时该批产品一推出，便引发市场的强烈关注，“半山尊豪美墅”迅速走红。7年后，凤凰城将再次震撼推出一批传世级半山豪宅——“钻石墅”。据介绍，这批新品同样是位于半山之上的顶级系豪宅，目前正在接受意向登记。 文/图：记者王荔珏 “钻石墅”来源 筑于凤凰山?倚翠览天下 在凤凰城已极为成熟的大背景下，“钻石墅”推出的意义更显得高于过往的所有产品。这期承载着众多重要意义的别墅新品，无论在产品规划、设计、营销包装等各个方面都极受重视，其中仅在命名及VI创作上就经过了长时期的探讨和反复修改。 据介绍，此期产品之所以命名为“钻石墅”，一方面象征其具有钻石般尊崇的品位与品质，是能够经得起时间考验的优质产品，随着时间的推移，积淀深厚
的人文底蕴和历史的厚重感。另一方面，“钻石墅”也是金字塔顶尖人士成功的见证，不仅是他们传承给子孙后代宝贵的物质财产，更是他们拼搏、奋斗理念、家道家风的重要载体。 凤凰山当属凤凰城龙脉所在，亦是陈家林自然保护区内最美丽的一段山脉，凤凰山终年蓊郁苍翠，以“雄伟险峻、泉洞清幽、花木奇异、四季景秀”的自然美享誉东广州。凤凰城开发8年以来，也仅仅只有当年红极一时的“凤凰台”顶级美墅群才能“尊享”筑于凤凰山之上的荣耀。此次，凤凰城再次开辟凤凰山这一绝佳宝地，在茂林叠翠的半山上潜心筑墅，力图缔造出一批传世级建筑经典。 与凤凰山自然景色的完美融合，外面的喧嚣全然和这里无关，幢幢豪宅沿着山体层层向上，保证户户推窗见景，永无遮挡。钻石墅充分利用原有山体、地形地貌及周边自然环境，将园林融于湖水、山林之中，使得整个山脉翠林和建筑浑然一体，最大限度尊重自然，让自然全情展现。 “在自然中永恒传承”是设计者在规划钻石墅时的规划思想核心。让大气厚重的美墅分布于绿色山体之中，气质天成。“让你的房间里面装满绿色和山风”，在设计师的眼中，这块稀缺的凤凰山坡地，是一块难得的宝玉，只有精心雕琢，才能无愧于世人的期望，因此在数易其稿之后，才形成现在的规划方案。“户户依据山势叠层而上，在不破坏原生自然景观的尺度上开发建设，如此开放设计是与自然空间对话的最佳方式。主人居于此，凭窗俯览全城，一定能感受到那种君临天下的气势。”一位设计师如此说。 采用顶级石材外立面?施工如雕琢钻石 在“钻石墅”区内，记者见到了传说中的“全石材外立面”。据建筑设计师介绍，为了凸显高贵厚重的质感，原材料是采自于东南地区的顶级霞红石材，该
沈阳碧桂园凤凰城房地产描述 凤凰城诞生于2002年，是深受沈阳市民喜爱的楼盘，也是一座成熟运营了9年的都市缤纷大城。凤凰城发展商碧桂园集团创始于1991年，是“中国驰名商标”企业，2007年4月在香港联交社主板挂牌上市，现已成为国内最大的综合性房地产开发企业之一。凤凰城是碧桂园集团开发史上的重要里程。下面介绍沈阳碧桂园凤凰城房地产具体内容： 一、项目概况 1、土地登记状况 1.1待估宗地的历史改革:根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同，沈阳碧桂园房地产开发有限责任公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，出让终止日期为2058年7月19日。 1.2宗地位置：沈阳市苏家屯区湖西丁香街216号。 1.3宗地用途：土地登记用途为住宅用地。 1.4宗地面积：土地登记总面积为2800亩，分两期开发，首期开发面积为1146亩。 1.5宗地土地级别：待估宗地地处沈阳市市区二级地土地定级估价范围内。 1.6宗地占地面积：666670平方米，建筑面积：1420000平方米。 1.7登记时间：2002年7月1日 2、土地权利状况 2.1土地所有权：在估价期日2002年7月15日，待估宗地所有权属国家所有。 2.2土地使用权：国有土地使用证编号为沈房预售第08182号，产权年限50年。 2.3土地他项权利：在估价期日2002年7月15日，待估宗地未进行出租、作价入股等， 且未设定其他他项权利。 3、土地利用状况 3.1土地利用现状：待估宗地内正在进行基础工程建设，根据沈阳市发展计划委员会、沈阳市建设委员会文件，经土地估价师现场查验，待估宗地规划用途为住宅用地，与登记用途一致，宗地内正在进行基础工程建设，根据委托方提供情况，住宅建筑面积为1420000平方米。 3.2土地利用变迁：待估宗地内原为居住区，现拟重新进行开发建设。 二、影响地价的因素说明 1、一般因素 1.1地理位置：沈阳，辽宁省省会，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城 市之一，中国特大城市，沈阳位于北纬41.8度、东经123.4度，面积12948平方公里，人口810万人。 1.2自然环境：沈阳以平原为主，山地丘陵集中在东南部，辽河、浑河等途径境内。属 于温带季风气候，年平均气温6.2~9.7℃。 1.3交通条件：沈阳是东北地区最大的铁路枢纽，京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多 条铁路干线交汇于此。沈阳境内公路网络非常密集，101、102、202、304国道在此交汇。 1.4城市性质：沈阳，作为辽宁省省会，是全省的政治、文化、经济中心，沈阳正从传 统的老工业基地向现代化城市迈进。沈阳要经济与社会、环境和谐发展。 1.5城市建设与土地利用状况 根据《沈阳市城市总体规划》，城市化进程将进一步加快，功能分区逐步明确，主城区以内涵发展为主，重点发展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职能，外围城镇重点发展第二产业，加速基础设施配套建设。