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01、项目区位与规模......................................... 错误!未定义书签。1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。
1.2自然环境与交通 ........................................................ 错误!未定义书签。
1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。
02、企业发展与市场策略 ................................. 错误!未定义书签。2.1让利于客 .................................................................... 错误!未定义书签。
2.2换位思考 .................................................................... 错误!未定义书签。
2.3顺应市场的品牌及产品升级 .................................... 错误!未定义书签。
03、项目定位 .................................................... 错误!未定义书签。3.1目标客户群定位 ........................................................ 错误!未定义书签。
3.2产品与市场定位 ........................................................ 错误!未定义书签。
04、规划设计 .................................................... 错误!未定义书签。4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。
4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 ................................ 错误!未定义书签。
4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。
05、社区配套 .................................................... 错误!未定义书签。5.1“新生活型”配套模式.............................................. 错误!未定义书签。
5.2区域生活会所............................................................ 错误!未定义书签。
5.3配套开发时序............................................................ 错误!未定义书签。
06、营销推广 .................................................... 错误!未定义书签。6.1掌握价格筹码 ............................................................. 错误!未定义书签。
6.2展现品牌服务的魅力 ................................................. 错误!未定义书签。
6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。
07、碧桂园模式 ................................................ 错误!未定义书签。7.1发展路径 ..................................................................... 错误!未定义书签。
7.2生地生黄金 ................................................................. 错误!未定义书签。
7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。
01、项目区位与规模
1.1区位与规模
碧桂圆凤凰城诞生于2002年，是深受广州市民喜爱的明星楼盘，也是一座成熟运营了9年的都市山水缤纷大城。凤凰城位于与黄埔交界的增城市新塘镇紫云山下，占地10000亩，首期开工面积达3000亩，是目前广州周边规模最大楼盘，现已成为碧桂圆里程杯式物业。
凤凰城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快速形成大型居住气氛，为片区的开发与后续配套带来人气；另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成本。
1.2自然环境与交通
碧桂园凤凰城社区依山面湖，古树、山泉、石景、果林等天然资源保护得十分完整，是倾注碧桂园十年成功开发经验的完美杰作。以“森林、湖泊、新城市”定位的凤凰城，在开发过程中，凤凰城一直贯彻保护性开发的原则，力求在不改变原有纯自然生态的情况下对现有资源进行美化和运用。
凤凰城位处广州市增城区新塘镇，与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天河中信广场仅需20分钟车程，到广州天河中央商务区仅30分钟车程。现有广汕公路、广深高速、广园快速路、广惠高速、广九直通车途径贯穿外，规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开50对公交列车；另外，紧邻广州黄埔港，每天有客货轮直航香港；凤凰城交通十分便捷，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市，可迅捷到达周边重要交通枢纽。
在对外地铁及快速干线交通基础之上，碧桂园自身增设业主班车服务手段，提高业主居住便利性及生活品质。
1.3市场大势与城市战略规划
碧桂园之所以成功，还有一个重要的方面就是对市场大势的感悟与把握。碧桂园上马凤凰城项目之初，不但外界不看好，就连公司内部都有很大的反对声。在碧桂园之前，广州的十多家大型房地产开发商都去看过这块地块，最后都摇摇头走了。
为什么别人不要的“冷山芋”，碧桂园却敢拿过来，并且一下子投资十几亿？除了勇气和魄力，更在于碧桂园决策层对未来市场的超前预测与把握。事实证明碧桂园判断的非常准确。就在广州南部番禺房地产拼得难分难解的同时，东部凤凰城异军突起，为广州房地产成功地开辟了“第二战场”。按照广州城市战略性规划的要求，广州的发展格局将是“北优南拓，西调东进”，最为直接的就是广园东快速干线的贯通，从广州市新的中轴线区域直抵凤凰城也就20来分钟的车程，将凤凰城一下子拉近到广州市民的视野。
02、企业发展与市场策略
2.1 让利于客
碧桂园能够取得一次又一次成功的关键之一在于十年如一日地坚持“价廉物美”，把最大的利益让给客户。“价廉物美”的市场策略，也使碧桂园获得了超常规的发展。除了顺德碧桂园滚动式发展外，广州碧桂园、华南碧桂园、君安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园、碧桂园凤凰城等一个个上千亩的大盘在珠三角遍地开花，创造了“一年一个碧桂园”的市场奇迹，不但获得了每年的巨额销售，也实现了品牌的成功扩张。当然这不是简单地打价格战，而是碧桂园薄利多销的长期市场策略。因为碧桂园有着与其他
公司不同的最大特点，那就是“一条龙”式开发、规模化运作，可以把成本控制在同行最低的水准，这样也使碧桂园有了更大的让利空间。也正因为如此，碧桂园每一次推出，都能赢得市场的青睐与追捧。
2.2 换位思考
碧桂园能够一次次走在市场的前列，并非公司老板先知先觉，而贵在他能换位思维，“把自己当作一个消费者”，准确地感受到了市场的真正需求。“把自己当作一个消费者”，这样看市场才能看得最清楚、最真切；“把自己当作一个消费者”，处处为别人着想，这样才能赢得市场；“把自己当作一个消费者”，你才会知道未来市场最为迫切的需求是什么。市场做得成不成功，不是由谁说了算，而是取决于广大的消费者；产品、服务好不好，消费者心里最清楚。正如经济学家所说：“市场经济的判断标准不是靠手，而是靠脚来投票”，产品服务做得好，别人自然就会来，否则只会走得远远的。只有不断求新求变，才能不断满足市场新的需求，才能在市场中处于不败之地。
2.3 顺应市场的品牌及产品升级
市场不断变化造就了不少地产商的成功。早期的顺德碧桂园以“给您一个五星级的家”打动了“先富起来的”成功人士；接着广州碧桂园以“白领人家”吸引了大批年轻白领；到了华南碧桂园开售，是让在市区内上班的金领一族实现真正的“在市区工作、在市郊生活”的理想生活模式。碧桂园广园东凤凰城，则以较好的区位优势（距天河北20分钟车程），较佳的景观资源（拥有森林、湖泊等自然资源的基础），对产品的建筑风格及户型结构进行了一系列创新的改造，将改良产品以“物超所值”的价格推向市场。
03、项目定位
3.1 目标客户群定位
（1）定位“成长中发展型”
凤凰城将目标客户群锁定为“成长中发展型”，集中于“先富”“新富”“薪富”这几个重要的“成长与发展阶段”。首次出现在广州居住物业目标市场界定中的“薪富”是指那些非创业型的富有者，拥有稳定工作环境与事业基础，有较好的经济收益和较高文化背景，具有“革命性思维”的新富阶层中的特殊成员，属于成长中发展型的高知族群。其强调的不是一个阶层，而是一个阶段，是一个“成长中发展型”的动态的概念。这一目标定位，不仅使凤凰城与早期顺德碧桂园主攻港澳台及珠三角先富起来的成功人士这一对象在目标客户群上发生了极强的兼容，同时也使得凤凰城的消费对象得以“泛化”，从而有效地启动了新的消费群，为自己赢得了强大的生命力。
（2）大众化价格，拓宽市场层面
新生代的别墅买家，不会在价格上细作斟酌，也不介意楼盘所在的位置是市区还是郊区，首选的条件是自然环境优越，其次在环境、设计以及配套设施上要带有品位。凤凰城推出的别墅目标群相当明确，是“先富一族”中的“职业化高薪一族”，他们的特点是：有稳定的工作环境及事业基础，虽然是非创业型的富有者，但拥有较好的经济收益和较高的文化水平，而另一鲜明的特点是敢花未来钱。
凤凰城别墅售价的大众化拓宽了买家层面。早期的别墅买家是一些华侨港澳同胞为主的买家，接着是一些先富起来的企业家和事业成功人士。到了别墅以100万元左右的价格亮相以来，买家的年龄开始趋向年轻化，一些三四十岁左右的律师、会计师、外企大公司的中高层管理人员，以及房地产行业的职业经理人等等这些白领阶层，开始将二次甚至是首次的置业目光瞄向了别墅。反而是以往的别墅主要买家———私营企业老板所占的比例开始有所减少。
3.2 产品与市场定位
（1）多样化的产品定位
凤凰城在产品以及市场定位上，具有明显的规模化楼盘的大气，它似乎在竭尽所能的容纳最多的产品类型，使带着不同的需求来买楼的客户都能在这凤凰城找到合适的产品。碧桂园凤凰城的产品结构产品层次是最多元最丰富的。其高中低端齐全配置，既有超豪华别墅、独立别墅、现代版与传统版的联体别墅、还有风格相差极大的公寓洋房。凤凰城的别墅分为联体别墅、豪华别墅和超豪别墅，联体别墅总面积由197平方米起，共8种户型；豪华别墅总面积由382平方米起，共41种户型；超豪华别墅面积由800平方米至2500平方米，也有多种户型。凤凰城的雅致洋房建筑面积由57平方米起，共30种户型。户型有多达60多种户型可供选择。产品的多样化，能满足消费者个性化的消费需求。
产品的结构反映出产品的内涵，任何一个楼盘开发思维的革命性变革首先便透过产品的结构反映出来。凤凰城这种多样化产品的定位，让许多人想起了现在竞争激烈的百货业，超市越大、货品的品种越齐全，就能拥有更大能量吸引消费者，同时也能以更快的速度强占市场先机，在同业的竞争中分得更大的市场蛋糕。
丰富的产品线策略，对于大盘而言，可以最大程度的降低开发风险，从而带来层次丰富的客户，满足不同层次客户需求。
（2）市场定位
凤凰城别墅面市以来给人们印象最深刻的是它的高性能价格比，在市场上施展价格诱惑的魅力吸引大众型买家，使凤凰城一时之间成为华南经济型别墅的代表项目。
从当时销售的情况看，作为主要产品的独立别墅总价大部分控制在80～150万元以内。以一套总价90万元的别墅为例，其建筑面积大约在190～201平方米左右，除了附送全层装修外，还附送了250平方米左右的花园。如此算来，别墅的单价才4500元/平方米左右，而且花园还等于是送的。因此，对那些以往渴望住别墅又嫌贵的人士来讲，如今只要付出买老城区150平方米洋房的价钱，就能买到一套带大花园的别墅甚至还能添置一辆经济型轿车，在这点上对买家尤其显得“诱惑”。因此，碧桂园所遵循的“抵食夹大件”的方针确实打动了不少广州的换楼客。针对正处于成长中发展型的“薪富一族”，凤凰城以准确的价格策略，进行有效开发有效供给，成功地刺激了目标客户群的消费欲望。“白领也可以住别墅”碧桂园凤凰城这一广告词，并不是一个卖弄营销的噱头，它所带来的是一场消费观念的革命，催生是一个迅速成长起来的巨大市场，掀开了中国别墅的“薪富时代”。赢取的自然是凤凰城巨大的成功。
碧桂园凤凰城既拥有较好的区位优势，距广州天河北中央商务区２０分钟车程，又拥有森林、湖泊等丰富的原生自然景观资源，在此基础上推出了“森林、湖泊、新城市”这一兼容性较强的市场定位，在突出凤凰城自然景观资源优势的同时，准确地表现由多元产品、多元配套与多元文化构成的“新城市”的各种新资源；在产品组合方面将独立别墅、洋房、TOWNHOUSE同期上市，以满足“新城市”的目标客户群的多元和对产品需求的多元，且对产品的建筑风格及户型结构进行了一系列突破性的创新整合。04、规划设计
4．1“别墅城市”概念
凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼道综合小区提升至城市层面，它突破了传
总占地面积10000亩
总建筑面积3973750平方米
容积率0.65
绿化率70%
建筑类型独栋别墅、联排别墅、高层洋房、小高层洋房、多层洋房、商铺与酒店
项目配套游泳池、网球场、健身中心、儿童活动中心、有线电视、超市、会所、保安系统、小学、幼儿园、市场、医院、中学。
4.2 高尔夫概念的大手笔规划设计
碧桂园凤凰城的设计博采美国、新加坡、香港、上海、广州众多设计之长，在整体布局和洋房、别墅构造上，都发生了脱胎换骨的变化——变得更加时尚、现代和文明。一张白纸可画最美的的图画。碧桂园就是要在凤凰城这亩10000亩的“白纸”上最能体现出美好生活的图画。为此，碧桂园甩出大手笔，花了2000万元重金，请来美国李栋材建筑师事务所、新加坡雅科本设计公司及香港、上海、广州等多家设计院，对凤凰城进行规划设计。然后，综合名家设计理念，再由碧桂园公司多达100多人的设计队伍具体进行操作实施。
碧桂园公司把高尔夫理念融入整个凤凰城，给人一种大气磅礴、空间开阔之感。开发时，凤凰城不破坏原有的自然环境，不损害百年古树，利用地形地貌，依山就势，错落有致地将别墅、洋房嵌入大自然。凤凰城的每一个绿化组团都有造型独特的大型花园，处处见花、户户有景。在凤凰城，森林是“原生”的，湖泊是“天赋”的，引自山上天然水的溪流环绕全城。为达到尽善尽美，凤凰城在园林设计上下了许多苦功夫，比如，景区造湖，别人在预定的地面上挖了一个湖，一目了然，但在凤凰城里，所有的湖都是流线型的，很宽很大；景观建设，一般习惯把从工地上挖出的大石头扔掉，但在凤凰城里，天然的大石小石点缀着道道小溪处处亭台。
凤凰城所有的产品既精简实用，各具特色，规划超前，又富有弹性与互动。尤其重要的是，凤凰城的产品在规划、建设时一直坚持保持极强的兼容性，以此保证满足业主不同时期各种软硬件需要的同时，留有可供扩展与创新的余地。
凤凰城通过内部园林景观的打造，最大程度的提升了整体物业的价值。价值提升点的打造，对于大盘的核心竞争力的重要性不言而喻。
4.3产品类型
凤凰城对产品结构的革命，是为了弥合森林、湖泊等自然景观与生活新城市之间的矛盾与秩序，为产品的各个环节赋予物业丰富的内涵，创造出“返自然”的富有个性特色的理想生活居所。
据了解，凤凰城推出的别墅物业主要是TOWNHOUSE式的浪漫阳光别墅。分为北美古典与现代两种风格，面积由160～180平方米，户型达9种之多，发展商对外宣称的价格仅在50万元左右。至于独立式的泉涧别墅，建筑风格则以维多利亚式为主，立面效果丰富，营造出极富想象力的建筑造型，面积由220～600平方米共22种户型，以市场专业人士估计，若碧桂园仍将采取一贯沿用的“物超所值”价格策略的话，价格将可能由100万元起。这种估算也恰好与凤凰城的目标客户群“先富一族”相吻合。这样一来，势必掀起别墅消费的高潮。
（1）独立花园别墅
全家拥有更加宽广的私人空间，宽敞的私家花园，宽阔的私家泳池，孩子有一个健康成长环境。
凤凰城首推的是独立花园别墅小区，清泉环绕，新古典主义的设计，充满北美风情建筑风格，总面积382平方米起，有多种户型供住户选择，全部配送超大花园，部份单位还带私家泳池，真正拥有自己的天空，自己的花园。连豪华装修，售价也是88万起。
（2）浪漫阳光别墅
拥有自己的一间别墅是很多人的梦想，有天有地，有自己的花园，有自己的停车场等。凤凰城的主推产品Sunshine House浪漫阳光别墅，融合古典与现代建筑设计精粹，充分流露欧美风情，气派典雅，拥有6米的采光面及特大的观景阳台，总面积197平方米起，多种户型供选择，全部配送私家花园及园艺绿化，连精华装修售价仅由50万起，月供仅是2000多元起。
05、社区配套
5.1“新生活型”配套模式
谈论凤凰城的成功，不能不说凤凰城的配套模式。房地产业社区配套模式的建立不得不提碧桂园首创的“五星级的家”的碧桂园家园模式，直至今日还依然对中国房地产业产生着巨大的影响，凤凰城全
新的配套模式则是对碧桂园原有配套模式所作的跨越性新探索。
中国房地产市场的发展经历了从单体楼、到多幢单体拼成的“小区”，继而到具有一定规模的小区楼盘。新一代大型楼盘将是自然生态性、产品高品质性以及文化人文性、空间开放性等规模居住要素的完美体现。在大盘的开发中，本来应该由政府配套的商业、文化、生活配套都由开发商建成了。在城市化的进程中，房地产业起着非常重要的作用。
与中国房地产业界另一种颇具影响力的配套模式——“主题式”配套模式不同的是，“主题式”配套模式突显的是某一种单一功能配套设施，而凤凰城“新生活型”的配套模式，却有意地弱化对居住生活单一功能配套设施的张扬，更拒绝对单一配套功能不遗余力地进行宗教式崇拜和“好莱乌式蒙太奇演绎”。例如：总建筑面积达17万平方米的五星级大酒店、面积为20000平方米的商业购物中心、3300平方米的康体中心，以及近6000平方米的阳光泳湖与水上欢乐世界……，以上任何一项配套设施，在其它发展商看来都值得当作“卖点”大肆渲染。然而凤凰城却有意地“冷落”置这些本可当作楼盘销售好“卖点”的配套设施于不顾，相反，却有意地强化生活配套与森林湖泊溪流等原生天赋的自然环境的兼容，有效地确保自然天赋的森林、湖泊、与溪流所具有的原生态表现力不致丧失，并使各种高品质的现代生活功能配套与原有的自然环境相契合，让居住者实现与自然环境的直接沟通！
5.2 区域生活会所
同时，凤凰城还在不同的组团中设置不同的“区域生活会所”，使得在同一个大社区中，实现“物以类聚，人与群分”之效果。显然，凤凰城全新的配套模式，其适用范围更广，可持续发展的可能性更大，价值自然也更高。因此，凤凰城的成功，有效创新的配套模式居功至上。
5.3 配套开发时序
凤凰城配套先行，对于大规模综合大盘开发而言，可以避免区域不成熟、配套不完善等弱点，满足首期客户基本的生活配套服务需求。
在2002年至2003年，凤凰城大部分的配套开盘一年内即完成，包括凤凰城酒店、凤凰城中英文学校、交通中心、康体中心、会所、主体公园和大型水厂。
在2003至2005年，又增加了增城市荔枝文化村和东门商业街。
06、营销推广
6.1掌握价格筹码
众所周知，价格是在激烈的市场竞争中积压竞争对手的一个最有效的手段。但是，我们同样明白，同业在价格上的恶性竞争会把市场做烂，轻易的挑起价格战的商家很容易陷入在挤压对手的市场占有率的同时，让自己生存空间也变得狭窄而作茧自搏。
价格筹码是商人手中的攻陷市场的双刃利器，人们常常对它用之慎之。碧桂园在凤凰城的市场应销战中对这一筹码的运用时机和规模是如何把握的呢？这主要是由于，2001年预热的“价格战”由于媒体反复暗示而逐渐趋于缓和，仅发生了局部的“区域性价格战”。2002年由于：第一，消费市场的潜能释放周期接近尾声，自1999年取消实物分房，实施货币分房以来，市场已经取得了3年连续性的市场“大牛市”，而新的消费台阶的跨越，或者新的消费潜能尚在蓄积之中，这将有可能使广州的地产市场进入开发者与消费者的拉锯战中。第二，产品永远处于没有最好、只有更好的状态，在竞争中以产品创造市场是
积极的，但并不一定是最有效的，产品所具有的市场号召力缺乏唯一性。当产品规模、目标市场一致时，价格的力量，可以在最短的时间内，最迅速、最有效地刺激消费者扩大其市场占有率及其市场规模，价格成为重要的竞争工具，但不是唯一的竞争工具。第三，广州楼市中新加入竞争格局的竞争者对业绩的迫切需要，在产品有着差异的情况下，新加入的竞争者对市场占有率挤压的杀手锏就是“价格”。
碧桂园凤凰城的价格运行总体上遵循了“低开高走”的路径。
6.2 展现品牌服务的魅力
凤凰城的热销无疑是一个项目的成功，同时与碧桂园多年来的经营，以及企业发展应销方面的总体推广策略脱不了干系。对企业“品牌服务”魅力的展示同样为凤凰城的火暴销售场面立下功劳。
当广州房地产业进入后同质化产品竞争时代，楼市的竞争在很大程度上已成为企业与产品品牌形象的竞争。2002年碧桂园启动了一系列新的价值承诺与消费利益来巩固自己的市场主导地位，并将人们赋予碧桂园的“南中国居住领域的旗帜”这一美誉，提升为碧桂园的品牌定位，在此基础上界定了一定阶段的核心事业与业务拓展核心区域，以及事业追求，同期推出了“以您为尊服务年”及“以您为尊创新服务塑造工程与以您为尊创新服务推广工程”，旨在系统地丰富一直居于领先地位的碧桂园家庭服务模式与社区管理模式！通过多年的发展，碧桂园已成为中国几大最具影响力的区域性品牌之一，而碧桂园凤凰城推盘，很多消费者便是冲着碧桂园这一“招牌”而去，这是碧桂园多年来创建品牌的又一次成功，这次凤凰城的成功，可以说，碧桂园品牌资产效能的发挥功不可没。
6.3 银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢
当时，在银行贷款增长缓慢的情况下，由于个人住房贷款质量高、收益大，各家银行都把它作为新的突破口和增长点。
在房产销售热潮中，银行按揭透出了新的亮点。当时，一个楼盘同时有几家银行介入按揭，在广州楼市是较为少见的。原来，有多家银行提出为凤凰城独家办理按揭业务，但碧桂园考虑再三，决定引入竞争机制，让四大国有商业同台竞技。几家银行同时进驻凤凰城，是因为对凤凰城的销售前景看好，都希望从中切一块“蛋糕”。
在竞争中，消费者得到了实惠，过去，消费者总是抱怨一个楼盘只有一家银行，买哪个楼盘的房子，就只能在某一家银行办理按揭手续，消费者没有自由选择按揭银行的权利。而在凤凰城，四大国有商业银行一溜儿摆开，消费者有了更大选择余地。
因为有了竞争，在“短兵相接”中，各家银行使出浑身本事，大打“低费用牌”和“服务牌”。如果哪家银行原来的收费标准比其他银行高，都会自动调低收费标准，就低不就高，农业银行还承诺提供方便、快捷的服务，购房者只需到农行办理1至2次手续，其余的事情就可由农行办理。
07、碧桂园模式
7.1 发展路径
从最初创业到2002年广州凤凰城的开发建设，碧桂园的发展模式总体上经历了配套先行-教育先行-五星级服务-别墅城市的发展路径。
（1）配套先行
在最初创业阶段，碧桂园采取的是配套先行的发展模式领跑中国房地产市场。
（2）教育先行
1992年，作为碧桂园开篇力作的顺德碧桂园，率先进行了教育先行模式的尝试，与北京景山学校成功合办广东碧桂园学校，以教育启动房地产，以学校为依托，并组建五星级会所、俱乐部等社区配套场所，开创了教育地产的先河。
（3）五星级服务
1994年，碧桂园把五星级服务引入社区经营和物业管理之中。
（4）别墅城市
2002年，碧桂园把综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规划、建设和配套。
凤凰城更大胆地堆碧桂园原有配套模式做出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。广州首家以白金五星级标准建造的凤凰城酒店，以及陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村等，是对碧桂园五星级模式最好的创新与提升。
7.2 生地生黄金
（1）做生不做熟
碧桂园“做生不做熟”，通过大规模拿地，将生地做成熟地，这是支持碧桂园在广东二十多个项目开发成功的商业模式。
杨国强自己这样定义碧桂园成功：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，其秘诀就是“低成本土地、规模化生产、快速销售”。以二、三线城市为根据地的碧桂园，“购地成本较低”已成为其主要卖点之一，2004至2006年土地成本仅是售价的6％～7％。
碧桂园所参与的地产项目，基本是由土地一级开发阶段就开始介入，所谓土地一级开发，即是房地产开发大多数情况是先把土地由“生地”开发为“熟地”，之后进入政府组织的土地市场，通过“招拍挂”进行公开出让。竞得土地的开发商再进行直接面向购房者的房地产开发，即二次开发。
碧桂园这样的商业模式，带有土地开发商的性质。普通的房地产商的利润来源，主要靠卖房子，也就是说房子是他的主要商品，占利润的主体。但是，碧桂园的利润来自两块，一个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值，而土地增值部分是其主要的利润来源。
正是因为参与了土地的前期开发与规划，甚至引导和协助政府的土地规划，确保碧桂园能够以低于
市场价格的价格获得大面积土地，这也是碧桂园获利的关键点。
碧桂园的品牌效应和往往会在二线城市投资兴建五星级酒店，使其在土地竞争中将具备更高的议价筹码，而这点和落后地区的政府发展思路不谋而合，共同的利益出发点使得双方关系融洽。
（2）成熟产品模式
另外，碧桂园已经形成一个成熟的产品模式，可以在三个月内完成一个项目的开发运作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的产业链，碧桂园在广东几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、建筑、装修甚至建材生产全部一条龙服务。
碧桂园在广东的二十多个项目基本是一样的产品。碧桂园的产品没有改变，但是因为区域消费的差异，所以同样品质的楼盘到了高明，就成为高端产品，属于高收入人群才能消费的，而在广州，比如华南碧桂园，普通的白领市民也可以购买。
7.3 拓展之殇
（1）供应链通吃
碧桂园几乎把供应链所有环节都包揽下来。从项目设计、建筑、装修、销售直到物业管理都自行承担。好处之一是获得规模优势，把开发成本降得很低。但当其拓展全国时，却出现了诸多水土不服。2009年碧桂园在广东省内的表现格外抢眼，但省外的项目却差强人意，这半壁江山只能为集团贡献25%的收入。
早在2006年年底，万科董事长王石就提醒杨国强，碧桂园模式在向省外扩展时一定有诸多问题。其中一个制约因素就是供应链跟不上。制造业采购的是原材料，房地产采购更多的是服务。房地产开发的供应链整个过程涉及到金融机构、市场调查机构、策划机构、前期外包机构、设计商、建筑承包商、设备供应商、营销代理商、物业公司等众多供应方。碧桂园则几乎把所有这些环节都包揽下来。从项目设计、建筑、装修、销售直到物业管理都是自行承担。草坪是自己的园林公司种的，装修也是自家工程队，甚至五星级酒店经营也是自己来。
这样的设计，好处之一是获得规模优势，把开发成本降得很低。由于一条龙操作，碧桂园省去了招标协调等诸多环节，碧桂园的开发速度非常快。万科的研究报告曾经描述，碧桂园的一般项目如何将概念设计1天完成，多数项目可以在获得土地使用权后几天内开工。这些都得益于碧桂园另一个绝招就是规模化复制。碧桂园至今已拥有数以百计的成熟户型，仅仅是联排别墅的经典户型就多达100多个。是否能够涵盖不同地方、不同人群的需要并不重要，重要的是设计已变成积木，在环境规划设计成型之后，这些积木将被组合在一张图纸上，稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序。
（2）广东之外水土不服
但当这些优势模式在拓展至全国时，出现了诸多水土不服。以往碧桂园在广东省内开发项目时，由于杨国强等高管是土生土长的广东人，对于市场的把握有着近乎本能的直觉。但进入全国范围时，没有调研的决策就常有疏漏。
2007年碧桂园仓促进入内蒙古通辽地区，“从北京乘飞机仅1小时即达。与沈阳平行的地级市，近年煤矿资源的开发，让当地有一大批有实力的消费人群。”这就是碧桂园决定进入通辽研究报告的主要观点。
然而碧桂园已离职员工赵晓化名认为：“这份报告明显不科学。”首先通辽虽然每年GDP有近20%的增长，但这是源于地方经济底子薄，2000年以前这里的经济主体一直都是传统农牧业。普通工人平均工资就在千元上下。在碧桂园进入前房地产市场就一直处于供大于求的局面。数据显示，2008年通辽全市总供应达到180万平方米，实际成交量只有可怜的80万平方米。然而在这种市场环境下，碧桂园的通辽项目建筑面积设计依然达到160万平方米，产品售价达 3000元~4000元/平方米。
碧桂园的规模化复制也出现水土不服的现象，原本一直在南方放之四海而皆准的户型设计，在通辽也难以复制，一向反应迅速的碧桂园，在这个问题上反应迟钝。
090124122 吴小亮 碧桂园凤凰城广告投放策略论文
碧桂园凤凰城的广告投放策略 2002年5月1日，仅仅一天时间，凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国房地产界也是头一次！那碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造出来的呢？——关键便在于其广告投放策略！ 从传统的观点来分析，广告投放主要可以分为三个阶段:引入期，成长期，成熟期。但是碧桂园凤凰城却采取了另一种策略——封锁性投放策略，将引入期，成长期，成熟期这三个阶段合而为一，从而极大地加强了宣传力度并取得了显著的效果! 【封锁性投资策略： 如果你有100块，现在有两种花费方案，你可以一次性花掉全部的100块，你也可以分10次每次花10块，你会如何选择？ 我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上，不同的媒介投放策略，必然会导致不同媒介排期，从而而会达到不同的效果！ 前一种一次性花100块做法，我们的专业术语是“集中式投放策略”，即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布；后一种分10次，甚至更细化为50次、100次的花费方式，我们称为“连续式投放策略”，即在一定时间内均匀地安排广告播出时间；还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵，停一阵，再打一阵，我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。广告的媒体投放策略大致分为以上三种，当然，我们还可以对策略进行深度细化，找出更多不同策略，如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。 在长期以来的广告媒介计划中，我们一般采用的是交互安排法，所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内，然后静止一段时间，再大量出现，广告就是这样走走停停，类似于“间歇式策略”。这是没有错的，企业的广告费用是有约束边界的，如同上面的“100块”限额，有限的费用无法担负长期的高频率的广告，采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率，也可以保持一定的暴露频次。 但是，我们注意到，我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。面对如此众多、又如此杂乱的信息，如何让自己的广告信息受到消费者注目，突破其大脑的壁垒，在其中占有一席之地呢？ 从心理学角度看，人都有一定的心理阈值，而且心理阈值会随着不断的刺激而提高，例如，经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值，当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时，我们基本上不会感知到信息。如果你走在大街上，你不会注意姿色平庸的女子，就算她在你身边晃来晃去，但美女只要看到一眼你就可以记住，也就是说如果每次10元投入的产出是可能0，最后相加的结果也是0，在这种情况下，或许一下把100块一起花掉的效果会好的多，这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些
碧桂园凤凰城的定位之道 2002年5月1日，仅仅一天时间，凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国的房产界也是头一次！ 那广园东碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢？ 凤凰城神话 “五一”节，似乎是专门为凤凰城而设置的！ 广园东碧桂园凤凰城，碧桂园集团的第九个也是面积（1.2万亩）最大的楼盘，离广州市中心３０公里，坐车30分钟时间，在“五一”正式向外发售。铺天盖地的广告，望不到尾的候车人群，广园东路的塞车长龙，像买白菜一样下单的购房者，用“轰动全城”来形容其火爆已嫌不够生猛，只能呼其为“神话”。
据碧桂园营销中心负责人说，仅“五一”一天，碧桂园凤凰城接待客户就达３?５万人之多。碧桂园虽在天河宏城广场、中泰广场等全市１０个点设免费看楼车，但前来看楼和买楼的人数量实在太多，远超出运载能力，每次各站点都有市民滞留。笔者于“5.1”节后的第二个星期天（5月19日）在天河宏城广场碧桂园凤凰城乘车点，看到排队人数还在2００人左右，最后我们等了一个小时(我们来了之后，发了5辆车)才坐上车。下午3点我们返回时，在那里排队的人数依旧！可以这样说，整个宏城广场去其他楼盘看楼的人不及去凤凰城多。据了解，除了乘坐看楼车前来看楼的人外，“五一”这天，碧桂园凤凰城还来了５０００多辆自驾车。由于车辆太多，在５月１日上午１１时，广园东路转入碧桂园凤凰城的入口处一段，车辆挤成一团，造成半小时左右的塞车现象。 最后的销售数字更是惊人，据碧桂园５月２日上午的统计，凤凰城首日售出独立别墅２６０套，联排别墅１２０套，洋房６００套，销量金额达７.5亿。同日，销售榜第二名、同处广园东的“中海康城”销售额没有超过2亿。 凤凰城的节日，对房地产的不少同行来讲是灰色的，而对诸多的专业人士和新闻记者来说是“大跌眼镜”。在“五一”前，也有不少
目录 目录 (1) 一、单位概况 (3) 1.1 碧桂园集团概况 (3) 1.2 碧桂园南京凤凰城概况 (4) 1.3 项目管理与监理单位概况：碧桂园凤凰城工程（监理）部 (4) 1.4 建设单位概况：中国建筑南方、中国建筑五局、中国建筑一局 (4) 二、工程图纸及施工方案 (5) 2.1 工程图纸 (5) 图2-1 碧桂园凤凰城一期项目总规划图 (5) 图2-2 12#、13#楼平面规划图 (6) 图2-3 12#、13#楼设计面积 (6) 图2-3 一期建筑规划图设计说明 (7) 图2-4 12#、13#楼建筑立面图 (7) 图2-5 标准层平面图 (8) 图2-6 桩基础布置平面图 (8) 图2-7 结构墙柱布置图 (8) 2.2 施工方案 (9) 三、工程监理职责及工作程序 (11) 四、实习进程 (12) 五、实习内容 (13)
六、实习收获 (14)
碧桂园凤凰城工程监理专业实习总结 一、单位概况 1.1碧桂园集团概况 碧桂园诞生于1992年，总部地点在中国广东省佛山市顺德区，已经营造了 十多个超大规模综合社区。目前已发展成为拥有10多万业主住户、4万多员工、属下机构涉及房地产开发各个环节的大型综合房地产企业。项目遍布于珠三角及 国内其它省市，开创性的建立了碧桂园“星级酒店连锁体系”、“全国领先的教 育连锁体系”和以大型主题公园和高尔夫球会为内容的“休闲娱乐配套体系”。 2007年4月，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市，同年9月，成为摩根 士 丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股；是一家既遵守国内法令法规、也接受海外上市机构规范监管和法律约束的香 港上市公司。 以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”为企业使命，十九年来，碧桂 园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。碧桂 园项目选址多位于城市发展潜力区，实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务 等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居 产品。 迄今，碧桂园已在全国开发逾90个高品质项目，服务于30万业主；“碧桂园，给您一个五星级的家”享誉国内。 此外，碧桂园及其创始人一直热心于社会公益事业，近年于教育、医疗、扶贫、赈灾等公益事业的捐款近14亿元，为构建和谐社会作出突出贡献。 通过长期锐意进取、积极创新，碧桂园品牌获得社会、业界及广大业主充分认可： ·中国房地产开发企业500强前十 ·中国纳税百强、中国企业品牌价值榜百强 ·蝉联四届（2007-2010）中国蓝筹地产企 业·蝉联五届（2006-2010）中国房地产百 优
碧桂园凤凰城8#楼 QTZ63A (5013)型塔吊 安装附墙(顶升)施工 专 项 方 案 编制人： 审核人： 审批人： 编制单位：广东业豪机械制造有限公司 编制时间：年月日
目录 一：工程概况：...................................................... 3...二：编制依据：...................................................... 3...三：塔吊附着位置确定................................................ 4... 四、安装拉杆及技术要求：............................................ 6... 五、顶升加节步骤.................................................... 7... 六、顶升过程的注意事项： (10) 七、附着式塔式起重机附墙之间的距离及悬出段相关参数 (11) 八、组织机构（人员及职责）： (12) 九：塔吊附着计算 (13)
：工程概况： 工程说明：凤凰城E9E10地块8楼及C2型地下车库（部分）工程；工程建设地点：增城新塘镇岗丰村；属于框剪结构；地上26层；地下1层；建筑高度：83.2m;标准层层高：3m ;总建筑面积：62687平方米；总工期：540天。 本工程由增城碧桂园物业发展有限公司投资建设，广东博意建筑设计院有限公司设计，地质勘察，广州建达建设监理有限公司监理，湖南拓展建设工程有限公司组织施工；由谭若翔担任项目经理，李俊东担任技术负责人。 该项目交通便利，集住宅、商业、教育为一体，配套设施齐全，为一大型高尚商住小区项目。此次施工组织编制针对8#楼1#，2#塔吊进行。 因8#楼1#，2#负责垂直运输的塔吊的使用高度超过了自由高度，必须进行附墙顶升。为了顺利顶升附着塔吊，保证设备及人身安全，特制定本附着顶升方案。 二：编制依据： 塔吊使用说明书 塔吊安全技术操作规程施工现场平面布置塔式起重机的安装位置及平面布置 《塔式起重机设计规范》（GB/T13752-1992） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
市碧桂园项目 一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：东源县 项目位置：市东环路（胜利大桥南行约一公里） 项目开发背景：碧桂园凤凰城位于源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个社区核心区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165㎡，南北对流、通风采光极好。 （二）承担可行性研究的单位 市碧桂园房地产开发 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2014年经济预测报告中指出，2014年投资销售数据均将出现回落。销售方面，基于需求分析、明年信贷
偏紧及基数较高等因素，预计2014年销售额增速下滑至9.5%，销售面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.3%。投资方面，预计新开工面积回落至10%，土地市场销售面积下滑，源于土地相关投资增速的回落，开发投资增速预计将回落至16.3%。地产行业进入拐点期，个股估值的大幅下行表明投资界正在用“先破后立”的方式重建地产板块的长期发展逻辑，传统业务低估值的情况预计会维持较长时间，而创新业务模式的探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长期中立的板块评级，但必须看到目前优质公司NAV大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值，随时酝酿反弹。014年，我们判断板块呈两头低中间高的走势，年初1-2月份板块指数见底，3-4月份开始逐步修复估值，下半年随着资金面压力和销售压力的出现，板块可能再经受打压。我们建议中长期关注差异化商业模式的公司。此外，2014年将是继续推进改革，土改、自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会。 2. 2014年上半年全国房地产开发投资情况 短期为政策窗口期,板块走势将受到压制 房地产行业在国民经济中地位显著。政府强调市场在资源配置中的作用,未来进一步弱化行政打压,回归市场化发展将是大方向。未来我国房地产市场将能迎来在整体政策平稳的大环境下,以市场为导向健康持续较快地发展,利于支撑板块估值向上修复。 短期政策不确定性将抑制板块行情走势。短期仍处于政策窗口期,
目录 01、项目区位与规模 (1) 1.1区位与规模 ............................................................. 错误！未定义书签。 1.2自然环境与交通 (1) 1.3市场大势与城市战略规划 ..................................... 错误！未定义书签。 02、企业发展与市场策略 (3) 2.1让利于客 (3) 2.2换位思考 (3) 2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3) 03、项目定位 (4) 3.1目标客户群定位 (4) 3.2产品与市场定位 (4) 04、规划设计 (6) 4.1“别墅城市”概念 ................................................... 错误！未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7) 4.5产品类型 ................................................................. 错误！未定义书签。 05、社区配套 (8) 5.1“新生活型”配套模式 (10) 5.2区域生活会所 (10) 5.3配套开发时序 (10) 06、营销推广 (12) 6.1掌握价格筹码 (15) 6.2展现品牌服务的魅力 (15) 6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误！未定义书签。 07、碧桂园模式 (12) 7.1发展路径 (15) 7.2生地生黄金 (15) 7.3拓展之殇 .................................................................. 错误！未定义书签。
碧桂园凤凰城七期翰林湾六大卖点解析： 一、紧靠学校，翰林人家 翰林湾过S122快速路即为碧桂园IB国际学校，属凤凰城距离学校最近的苑区，最大化方便接送孩子上下学；同时七期翰林湾北侧为凤凰城双学区配套的另一所社区中英文学校，前后双学校，书香门第，翰林府邸，教育资源得天独厚。 二、社区商业，应有尽有 七期翰林湾沿街商业与六期相互呼应，形成超大沿街商业，与六期连接处道路拐角处计划引进大型社区超市，满足日常生活所需，同时沿S122沿线商铺将全面招商，覆盖餐饮、水果店、洗衣店、洗车店等多种服务业态，而且翰林湾沿街商业对面即为IB国际学校，繁华程度将成为众苑区之首。 三、超美园林，风景怡人 翰林湾景观沿袭凤凰城整体亚热带园林风情，中央水景连接整个苑区，并与穿城而过活水系连接，保障苑区水系干净，清爽。同时苑区栽植名贵树种，绿地覆盖率高达到47%。 四、社区巴士，畅通无忧 翰林湾距离凤凰城闹市区适中，出则繁华，入则宁静。较一期酒店位置，翰林湾在进出人员方面更加单纯，不嘈杂，均为入住业主，且较多为IB国际学校教师及学生家长，素质普遍较高，更享高端舒适生活，且翰林湾与欢乐城间均有社区通勤巴士连接，起点即在七期翰林湾，至酒店、欢乐城仅需3-5分钟，社区内通行，畅通无阻。 五、便捷交通，自成一体 S6轻轨目前正在规划建设中，并在凤凰城对面停靠站点为黄梅站，按照规划就在七期翰林湾对面，直线距离不超过1000米届时，翰林湾将是整个凤凰城距离轻轨站最近的苑区。 六、非凡之作，匠心独具 从整体苑区规划上来看，翰林湾采用围合式布局，整体封闭，所有进出车辆均在外围，全地下停车场，进出口设置全自动取卡器，方便快捷，安全称心。在楼栋布局方便，采取全南向错落分布，超大楼间距，最大项目保证每栋楼的采光和通风。 在户型设计方面，由全球顶级团队倾心设计，全面升级优化凤凰城连续5年热销的472t 传奇户型，面积段92/125/133平米，也是长期热销的三房套型，每户均享有超大南向阳台，户型方正，南北通透(边户)。
目录 01、项目区位与规模......................................... 错误!未定义书签。1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。 1.2自然环境与交通 ........................................................ 错误!未定义书签。 1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。 02、企业发展与市场策略 ................................. 错误!未定义书签。2.1让利于客 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.2换位思考 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.3顺应市场的品牌及产品升级 .................................... 错误!未定义书签。 03、项目定位 .................................................... 错误!未定义书签。3.1目标客户群定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 3.2产品与市场定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 04、规划设计 .................................................... 错误!未定义书签。4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 ................................ 错误!未定义书签。 4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。 05、社区配套 .................................................... 错误!未定义书签。5.1“新生活型”配套模式.............................................. 错误!未定义书签。 5.2区域生活会所............................................................ 错误!未定义书签。 5.3配套开发时序............................................................ 错误!未定义书签。 06、营销推广 .................................................... 错误!未定义书签。6.1掌握价格筹码 ............................................................. 错误!未定义书签。 6.2展现品牌服务的魅力 ................................................. 错误!未定义书签。 6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。 07、碧桂园模式 ................................................ 错误!未定义书签。7.1发展路径 ..................................................................... 错误!未定义书签。 7.2生地生黄金 ................................................................. 错误!未定义书签。 7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。
广州碧桂园凤凰城 基本信息 物业类别别墅、别墅，洋房项目特色品牌地产,特色别墅,花园洋房 建筑类别联排双拼装修状况毛坯,精装修 [装修相册][建材卖场] 环线位置所属商圈新塘 容积率 2.00 绿化率75% 开盘时间2014年9月1日观城美墅加推交房时间2015年4月30日星荟二期交楼 物业费 2.30元/平方米·月物业公司增城碧桂园物业管理有限公司 开发商碧桂园物业发展有限公司 预售许可证20120224 [预售许可证详情] 售楼地址增城市广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口） 物业地址增城广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口） 交通状况大型交通中心：每天发车超300班次，快捷往返天河、黄埔、开发区、新机场及深圳、香港等[更多] 碧桂园凤凰城房价均价12000元/平方米 历史价格
记录时间最高价均价最低价价格描述 2014-11-06 30000元/平方米12000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价30000元/平。 2014-10-20 30000元/平方米12000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价30000元/平。 2014-09-19 26000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观
城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修11000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-09-12 26000元/平方米10000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-09-02 26000元/平方米10000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-08-19 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同，2万抵9折；钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-08-11 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同，2万抵9折；钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-07-22 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同，2万抵9折；钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-07-11 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城星荟2
碧桂园凤凰城园林说辞（待定） 项目园林设计所展现的是一个以人为本的设计理念，运用个性化的手法，勾勒出现代化的景观风貌，来彰显现代都市人的性格特征，在满足都市人高效、快节奏的生活状态同时，为久居钢筋混凝土建筑的都市人找回一个可以呼吸新鲜空气的乐园，可以接触自然景观的乐园，可以缓解压力、净化心灵的乐园。 在园林设计方面我们聘请了重庆天开园林景观工程有限公司作方案设计及工程承建，力求使设计方案最大程度的完美呈现。该公司曾成功为万科、龙湖、碧桂园等多个品牌、多个高端项目进行景观设计，以精致化的景观塑造赢得客户和业内的一致认可，是“别墅景观营造”的标杆企业。 整个园林设计灵感来源于欧式园林的代表国家法国、西班牙与英国，在设计手法上采用欧洲造园手法，营造大气、自然、浪漫、格调的欧式园林住宅区。用西班牙式花园流畅的线条和缤纷的色彩，打破建筑布局的规整和呆板，时尚前卫，注重体验。多种功能的融合，将西班牙与古典建筑风格完美结合，使其成为适合放松身心适合长期居住的社区。 依托整个建筑规划，项目内部景观设计为五个组团，分别是：.主入口景观区、中心景观区、住宅及商业街景观区、会所景观区、板房景观区。 主入口景观区包括景观广场、入口logo墙，门口两侧分别栽种6棵银杏树，营造豪门尊贵感，全部选取胸径均达到30公分以上的成树。此外，社区内栽种有多种乔木、灌木，同纬度全冠移植成年珍贵树种，使业主不用等待漫长的成长期就能拥有美丽的私家园林。另外，还栽种有美国红枫、日本樱花、薰衣草等多种珍贵苗木，色彩层次丰富，给您一种置身桃源，非在鲁地的园林体验。 中心景观区通过树阵、花带、阳光草坪、健康步道等形成特色的自然生态通道，力求为业主在繁忙城市中创造一种悠闲生活。会所前设计有下沉式广场，门口叠水喷泉和中央水景构成欧式园林的特色水景。 会所景观区规划多处水系，儿童游泳池和成人泳池阶梯状分布，既可与孩子游乐互动又可畅享自由空间，愉悦身心。大型人工湖边沿用木栈桥做连接，保证安全又突出格调，周边用草坪、花丛、地被植物打造自然生态堤岸。特色休闲亭、烧烤台、社区游乐广场、园林小品，无处不雕琢，户户皆景观。 住宅与商业街用水系和园林隔开，规划儿童活动区、健身区、休闲广场，通过植草、花池、灌木、乔木构成多层立体绿化视觉，并看似随意地摆放木椅增加景观的参与度、体验感，同时保证了靠近商业街的业主生活私密性，出择繁华，入则宁静。
附件01：碧桂园凤凰城（广州）项目推盘亮点与成功经验 ----------凤凰城S区星荟开盘总结 一、开盘亮点 1、广州东部交通枢纽核心地段 碧桂园?凤凰城项目紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速及107国道等，到广州市CBD仅30分钟车程，可快速接驳地铁1、3、4、5号线，加上未来规划的地铁13号线、BRT东延线、穗莞深城际轻轨等线路，项目所处的区域已逐步规划成广州东部的交通枢纽中心，可以便捷快速抵达广州深圳等一线城市都会中心。2、逾十年成熟超级大盘，都市级配套深受追捧 凤凰城自02年开盘以来便备受瞩目，曾获得过“联合国全球人居环境幸福社区创新奖”等诸多殊荣，并且于2002-2012年间多次蝉联广州楼市年度销售冠军荣耀。11年的发展历程，让凤凰城形成了超豪别墅区、独立别墅区、联体别墅区、双拼别墅区、优雅洋房区等不同特色的18个苑区。 大城全景物业保安 目前，社区内已拥有挂牌五星级凤凰城酒店、交通中心、5大商业街、综合性医疗大楼、超省一级标准的中英文学校、大型游乐场荔枝文化乐园等都市级配套，近年来项目也引入国际百货巨头吉之岛、著名餐饮品牌麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克等大牌的进驻，让业主能够感受更多的生活便利。
吉之岛百货凤凰城酒店 力美健会所凤凰城中英文学校 必胜客、肯德基、星巴克 3、11年成熟大城，40㎡-140㎡幸福洋房 广州凤凰城S区星荟货值约23.69亿元，含J523、J525、6号楼新户型等多种户型，产品面积段为40㎡-140㎡。星荟三次开盘金额总值约18.95亿，去化率共约80.5%，截至11月30日，星荟总销售套数2244套（共2675套），套数去化率约84%，总销售金额约20.56亿，金额去化率共约86.8%。 作为11年的成熟大城，凤凰城星荟推盘即受到广大新老客户的热烈反响，社
碧桂园凤凰城半山顶级豪宅即将上市 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
碧桂园凤凰城半山顶级豪宅即将上市 时间: 2010-09-21 来源: 广州日报作者: 王荔珏 凤凰城“钻石墅”外立面手工细致。 凤凰城“钻石墅”采用名贵的石 料。 凤凰城已成为东部标杆性大盘。 全石材“钻石墅”创广州豪宅新标杆 7年前，碧桂园凤凰城在广州首开“尊豪美墅”先河，在连绵雄峻的半山之上，缔造了一批坐山观城的经典独栋名作。当时该批产品一推出，便引发市场的强烈关注，“半山尊豪美墅”迅速走红。7年后，凤凰城将再次震撼推出一批传世级半山豪宅——“钻石墅”。据介绍，这批新品同样是位于半山之上的顶级系豪宅，目前正在接受意向登记。 文/图：记者王荔珏 “钻石墅”来源 筑于凤凰山?倚翠览天下 在凤凰城已极为成熟的大背景下，“钻石墅”推出的意义更显得高于过往的所有产品。这期承载着众多重要意义的别墅新品，无论在产品规划、设计、营销包装等各个方面都极受重视，其中仅在命名及VI创作上就经过了长时期的探讨和反复修改。 据介绍，此期产品之所以命名为“钻石墅”，一方面象征其具有钻石般尊崇的品位与品质，是能够经得起时间考验的优质产品，随着时间的推移，积淀深厚
的人文底蕴和历史的厚重感。另一方面，“钻石墅”也是金字塔顶尖人士成功的见证，不仅是他们传承给子孙后代宝贵的物质财产，更是他们拼搏、奋斗理念、家道家风的重要载体。 凤凰山当属凤凰城龙脉所在，亦是陈家林自然保护区内最美丽的一段山脉，凤凰山终年蓊郁苍翠，以“雄伟险峻、泉洞清幽、花木奇异、四季景秀”的自然美享誉东广州。凤凰城开发8年以来，也仅仅只有当年红极一时的“凤凰台”顶级美墅群才能“尊享”筑于凤凰山之上的荣耀。此次，凤凰城再次开辟凤凰山这一绝佳宝地，在茂林叠翠的半山上潜心筑墅，力图缔造出一批传世级建筑经典。 与凤凰山自然景色的完美融合，外面的喧嚣全然和这里无关，幢幢豪宅沿着山体层层向上，保证户户推窗见景，永无遮挡。钻石墅充分利用原有山体、地形地貌及周边自然环境，将园林融于湖水、山林之中，使得整个山脉翠林和建筑浑然一体，最大限度尊重自然，让自然全情展现。 “在自然中永恒传承”是设计者在规划钻石墅时的规划思想核心。让大气厚重的美墅分布于绿色山体之中，气质天成。“让你的房间里面装满绿色和山风”，在设计师的眼中，这块稀缺的凤凰山坡地，是一块难得的宝玉，只有精心雕琢，才能无愧于世人的期望，因此在数易其稿之后，才形成现在的规划方案。“户户依据山势叠层而上，在不破坏原生自然景观的尺度上开发建设，如此开放设计是与自然空间对话的最佳方式。主人居于此，凭窗俯览全城，一定能感受到那种君临天下的气势。”一位设计师如此说。 采用顶级石材外立面?施工如雕琢钻石 在“钻石墅”区内，记者见到了传说中的“全石材外立面”。据建筑设计师介绍，为了凸显高贵厚重的质感，原材料是采自于东南地区的顶级霞红石材，该
沈阳碧桂园凤凰城房地产描述 凤凰城诞生于2002年，是深受沈阳市民喜爱的楼盘，也是一座成熟运营了9年的都市缤纷大城。凤凰城发展商碧桂园集团创始于1991年，是“中国驰名商标”企业，2007年4月在香港联交社主板挂牌上市，现已成为国内最大的综合性房地产开发企业之一。凤凰城是碧桂园集团开发史上的重要里程。下面介绍沈阳碧桂园凤凰城房地产具体内容： 一、项目概况 1、土地登记状况 1.1待估宗地的历史改革:根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同，沈阳碧桂园房地产开发有限责任公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，出让终止日期为2058年7月19日。 1.2宗地位置：沈阳市苏家屯区湖西丁香街216号。 1.3宗地用途：土地登记用途为住宅用地。 1.4宗地面积：土地登记总面积为2800亩，分两期开发，首期开发面积为1146亩。 1.5宗地土地级别：待估宗地地处沈阳市市区二级地土地定级估价范围内。 1.6宗地占地面积：666670平方米，建筑面积：1420000平方米。 1.7登记时间：2002年7月1日 2、土地权利状况 2.1土地所有权：在估价期日2002年7月15日，待估宗地所有权属国家所有。 2.2土地使用权：国有土地使用证编号为沈房预售第08182号，产权年限50年。 2.3土地他项权利：在估价期日2002年7月15日，待估宗地未进行出租、作价入股等， 且未设定其他他项权利。 3、土地利用状况 3.1土地利用现状：待估宗地内正在进行基础工程建设，根据沈阳市发展计划委员会、沈阳市建设委员会文件，经土地估价师现场查验，待估宗地规划用途为住宅用地，与登记用途一致，宗地内正在进行基础工程建设，根据委托方提供情况，住宅建筑面积为1420000平方米。 3.2土地利用变迁：待估宗地内原为居住区，现拟重新进行开发建设。 二、影响地价的因素说明 1、一般因素 1.1地理位置：沈阳，辽宁省省会，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城 市之一，中国特大城市，沈阳位于北纬41.8度、东经123.4度，面积12948平方公里，人口810万人。 1.2自然环境：沈阳以平原为主，山地丘陵集中在东南部，辽河、浑河等途径境内。属 于温带季风气候，年平均气温6.2~9.7℃。 1.3交通条件：沈阳是东北地区最大的铁路枢纽，京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多 条铁路干线交汇于此。沈阳境内公路网络非常密集，101、102、202、304国道在此交汇。 1.4城市性质：沈阳，作为辽宁省省会，是全省的政治、文化、经济中心，沈阳正从传 统的老工业基地向现代化城市迈进。沈阳要经济与社会、环境和谐发展。 1.5城市建设与土地利用状况 根据《沈阳市城市总体规划》，城市化进程将进一步加快，功能分区逐步明确，主城区以内涵发展为主，重点发展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职能，外围城镇重点发展第二产业，加速基础设施配套建设。
凤凰城碧桂园报告 今天我们来到位于广州市广园东路新塘路段的凤凰城碧桂园来参观学习。大概是早上的九点多钟就来到这里，我们首先是参观凤凰城酒店。这个酒店是全国首家以白金＂五星级＂标准建造的自然山水酒店。酒店依山面湖而建，设计豪华典雅、独具东西方文化底蕴和异域风情。凤凰城酒店的楼高6层，外边是用石块切成的，看上去很高贵，典雅，并且酒店还充分发挥“商务、度假、旅游、会议” 的功能优势。 之后，我们进去酒店的大堂看看。大堂的的设计很特别，天花都是一些欧洲风格的画，看上去很有气派。并且大堂的一边走廊的设计也很特别，用了红线玉的柱子。灯光上用了一种偏于红色和黄色的灯光来照射柱子，这样的效果令人有一种严肃的而庄严的感觉在里面。红线玉做成的柱子是一条的，没有空隙，是很完整。酒店的柱子的旁边都有一些植物的承托，令到这种红黄色的射灯的柱子别有一番风格在。在这个长廊的地板是用抛光砖组成，这些砖的图案也很特别很有立体感，并且是有一个砖是 三块组成的，颜色也不同的，令到这个大堂的长廊有颜色和射灯的颜色有呼应。然而这些长廊的欧洲风格的画，在这里有点缀的作用似的。所以，我自己觉得这个酒店的大堂
长廊的整体设计和布局都是很不错的，自己也喜欢这种情调。整体颜色的搭配都是很协调的。 而我发现长廊的天花跟进门口的中心的天花是不同样的效果的，不过，凤凰城酒店里的整体都没有格格不入的感觉，很整体。在红线玉柱子的排列下和整个长廊的整体搭配下，这条长廊感觉一种走在皇宫下的走廊似的。并且有长廊的隔 壁的餐厅，这间是欧式的餐馆。天花的每处地方都是很细致的，这样的就能体现到五星级酒店的所在之处。 这个酒店大堂的地方，我还发现了一些设备。这些设备都是令人家很少会注意到得地方，但是大堂的布局者令这些设备在这个地方不会突出来，令到这些东西很好做到次要的作用。那就是消防设备，这些设备是必不可少的。并且在这么大的酒店里。 这里的消防栓就在一个长廊的转角处，并且它的旁边的颜色和整个空间不会显得突出，这样既可以令到消防设备不会少，也令这个空间的设计不会差。 参观了酒店后，我们来到酒店对面的公园走走，这里也有很多值得我们学习的东西在。例如五星级酒店下，园林的设计都是很讲究的。可能是天气太冷啦，没有什么人到园林公园走走。不过，一处有石块切成的喷水池切得很好。它是一
视听２０１８．０７ ｜ 广告论坛 碧桂园作为中国房地产企业知名品牌，以惊人的发展速度引起社会各界的广泛关注，业界知名人士将其独特的发展模式称为“碧桂园模式”。在此背景下，本文选取碧桂园凤凰城广告典型案例进行研究，对其营销策略、广告战 略及广告效果进行探析。 本文针对凤凰城及中国房地产广告营销策略存在的问题，根据当下的营销环境提出针对性的建议，希望能够对中国房地产企业有所启示。 一、房地产广告综述 广告，将产品和服务所具有的特征、属性及购买者利益，以简单、有效的方法传达给目标市场，从而起到促进销售的作用。广义上的房地产广告指的是由房地产开发商、中介机构以及项目权利人发布，关于房地产项目的预售、出售、出租、预租、项目转让以及其他介绍房地产项目的广告，不包括个人发布的租、售、换房的广告和非经营性广告。广义的房地产广告分为招商类广告和住宅类广告两类，本文主要探讨住宅类房地产广告。 二、碧桂园·凤凰城营销及广告策略分析 （一）碧桂园·凤凰城营销策略分析 １．产品策略分析 在开发过程中，凤凰城项目以保护性开发为前提，对资源进行开发利用，力求原有生态与建筑完美结合，营造贴近自然的人居氛围。凤凰城以别墅为主打产品，包括联排式、双拼式及超豪华式等。丰富的产品策略，满足不同客户的需求。凤凰城别墅的定位是“度假环境里的常驻别墅”，在享受现代化都市生活的前提下，又能感受宁静悠然的人居新模式。 ２．价格策略分析 凤凰城的成功因素在于精确的市场定位与合理的市场定价，“给白领的别墅”的定位使其迅速占据市场空白，并且突破消费者对于别墅价格的期望。资料显示，凤凰城均价总体呈上升趋势，其中凤凰城别墅涨幅较大，房价总体低于广州市区，就算与周边竞争楼盘翡翠绿洲对比看来，凤凰城的价格也更具优势。相对于城市中心来说，凤凰城不仅价格低廉而且环境优美。凤凰城价格策略的主要对象为处于上升期的都市白领，他们既有对于品质生活的渴望，又苦于收入水平不高。因此“白菜价”买别墅对于追求品质生活但又经济能力不足的“白领”极尽诱惑。 ３．渠道策略分析 凤凰城项目渠道策略主要考虑以下因素：公司能够聚拢人才，形成了专业的组织策划队伍；公司以房地产业务为核心，打造多种业务共同经营的体系，项目开发策划及 销售一体化经营。凤凰城项目采用自营销售的渠道策略， 设有集销售、管理、旅游、餐饮等功能于一体、面积２０００平方米的大型楼盘销售中心，体现碧桂园综合实力的同时，吸引 购房者。凤凰城项目使用快速销售策略， 以确保其产品快速销售，加快项目资金滚动。 在项目完成后，将所有的产品投入市场，只赚取合理的利润，在业界获得良好的声誉。 ４．促销策略分析 凤凰城充分利用了新闻、 公关、广告、事件、人际传播等多元化、立体化的传播方式，将项目的宣传造势发挥到极致。（１）人员推销。碧桂园人员推销要素主要包含两个方面：一是严格的人员选拔标准。要求推销员对于项目情况、销售目标充分了解；二是客户信息的收集。公司在长期的市场调查的基础上，能够及时了解市场和消费者需求变化情况，实现与消费者的有效沟通。（２）事件营销。在广州亚运会期间，碧桂园利用一些比赛项目在增城举办之际，特意邀请一些比赛队伍免费入驻碧桂园凤凰城酒店，引起广州市民和媒体热议，增加了品牌的曝光度，提升了品牌的影响力。（３）强势 媒体宣传。凤凰城的广告投放额一度达到３０００万元， 让“５０万买别墅” 的概念广泛传播，无人不知无人不晓，有超过３．５万人到凤凰城看楼，最后形成凤凰城开盘的火爆场面。 （二）碧桂园·凤凰城广告策略分析 １．碧桂园·凤凰城项目战略分析 全方位、立体化的战略制定是项目取得成功的助推器，凤凰城基于大量市场调查，经过缜密的分析制定出科学的市场目标、准确的市场定位、针对性的广告诉求和媒介策略。 （１）广告目标。碧桂园·凤凰城项目在制订广告目标时，主要从以下几个方面进行考虑：提高企业知名度，强化公众对碧桂园品牌的良好形象；扩大市场占有率，开辟新市场；对于社会上存在的不客观认知予以反驳；可以在楼盘销售中心进行示范的宣传，引发消费者购买欲望；确立清晰、明确的广告目标可以造就声势，提高推销人员的积极性，开辟新市 场。短期目标是提高楼盘销售量和市场占有率； 中期目标是提高碧桂园在珠三角区域的知名度；长期目标是提高碧桂园在全国范围内的知名度，争做房地产市场领导者。 （２）项目定位。准确无误的市场定位是项目取得成功的前提。碧桂园的成功在很大程度上取决于项目定位。凤凰城市场调查结果表明，项目的目标消费群体为２８－３５岁之间、极具发展潜力的青年消费群体。该人群具有追求个性时尚、热衷于高品质生活的特征，同时也注重消费性价比。通过自己多年打拼，将自己的第一桶金用于购置别墅，是每个追求生活品质的都市白领的理想。但是基于该群体消费能力不足的现状，又不得不追求较高的性价比。凤凰城项目 房地产广告策略分析 ———以“碧桂园·凤凰城”为例 □李体 单富博 摘要：本文以房地产广告相关理论为依据，根据房地产广告的特性，采用理论分析与实证分析相结合的研究方法，对“碧 桂园·凤凰城”项目广告定位、广告诉求以及广告效果等进行研究。同时针对其广告营销中出现的问题，提出相应的解决措施，为中国房地产广告科学化发展提供借鉴。 关键词：房地产广告；广告策略；广告定位；广告效果 209 DOI:10.19395/https://www.doczj.com/doc/926262907.html,ki.1674-246x.2018.07.118
广州碧桂园凤凰城社区商铺调查 社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。 社区商业在短短十年内，造就了一批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每一个有兴趣在家门口创业的人所需要了解的。 经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问在这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。 本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。 凤凰城经济技术指标
规划居住人数10万人 规划占地12000亩 已开发小区面积逾5000亩 住宅总户数4900户 小区总人数约2万人 超级豪宅区还是青睐实惠 在拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到一个社区规模与这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提并论，它就是被称作以“造
城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。究竟在这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺经营的潜力又是否这么大呢？ 地理位置：离城不离市 凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30公里，南面为广州经济开发区。楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。并经由这两条高速公路与铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。 在凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。针对新塘工业区做生意的业主，每半小时有新塘业主巴士开出，更定点设有通往香港和深圳的大巴，方便港深业主自由出入。此外，区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心，全程只要需约3分钟。 根据未来两年广州城市规划整体思路，未来几年广州经济技术开发区即将扩大三倍，增城将撤市变区，广园东板块将建成广州城市的副中心，规划中的地铁5号线和9号线也将延伸至东部板块，广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及