物业团队管理思路
物业团队管理思路
物业管理有狭义和广义之分;狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
物业团队管理思路一
一、严格控制招聘环节
在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件，这个是最基本的也是最重要的，不要没有方向的招聘，人员的选才很重要，对于保安岗位的重要性从公司领导就要端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的，预防很多人“跳板式”的工作方式，这样即使招聘来也不会做太久，也做不好，因为他们感觉只是个跳板，无所谓，极易不服从管理，另外尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，因为保安工作年限和工作表现可以用这样四个字来形容，那就是“古、灵、精、怪”，意思就是说第一年的保安比较古板，第二年的保安比较灵活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未必有好处，虽然不是绝对的，但的确有它的道理。故在招聘的时候对特殊的岗位，比如车库，可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些中年下岗职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。另可多招聘些农村出来的人员，他们还是比较珍惜工作的，并且思想单一。在保安招聘时杜绝有“痞子”性子的人和杜绝同一地方和朋友关系的人(即使要也不能超过两个)，有“土”性的是可以考虑的，因为有训练，基本可以纠正。
二、做好岗前和岗中培训
在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中一定要讲明公司的要求和管理制度，当然也是有技巧的，如果是开始就讲管理制度，那么很大一部分人也会被吓跑了，感觉管理太严。在岗前培训中开始要着重于军事训练，因为从中可以看出一个人的纪律性和接受能力，如果实在不行那么只能从这一环节淘汰掉，另外要加强管理专业化和物业管理基础知识的培训，让大家了解物业管理并对物业行业前景看好，可以给他们举例说明，因为很多公司的高层领导都是从保安做起的，要对未来有信心。对于岗中培训同时要加强，在每周都要定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划，有计划一定要施行。
三、严格执行管理制度
在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，被处罚人无怨言，做到公平公正，这样也能提高管理者的威信，保安队伍是个特殊的队伍，团队年轻化，员工遇事很容易冲动，情绪波动较大，但对道理也很清晰，接受新的事物较快，所以一个团队开始的管理很重要，做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。
四、巧用管理技巧
在保安队伍中管理技巧很重要，要讲究方法，在生活中要真心关心我们的每位员工，有困难要马上解决，在工作中要严格要求每个员工。打个比方，有一个员工违反了纪律，那么做为保安队长肯定要对违规人员做出处罚，那么这时候就要按两条路线走，给被处罚的员工处罚后就不能不处理了，要在私下
再找这名队员谈一下心，问为什么违反，有什么想法，对处罚结果如何认识，并给其讲处罚的目的，当然我们都知道处罚的目的是为了整个团队的建设，不是说对那一个人而言。在部门会议上要进行宣布，要把事情拿出来进行分析，引起大家的注意，这样一个处罚才能起到应有的作用;另要加强逐级管理的制度，但在这个制度中最难实行的就是保安班长对保安员的监督，很多保安班长由于本身认识的问题即使在发现本班员工违反纪律也不进行处罚，并且还为其打掩护，感觉这样员工会感激他，会服从他，这样的想法是错误的，一个团队只有纪律严明，每个人才更便于管理，如果长久这样下去在真的遇到问题要进行解决的时候很容易出现员工集体辞职的现象发生。我们为了做好逐级管理可以考虑在管理制度中做好连带责任处罚，比如说本班队员在一个月内出现三次违纪现象班长扣多少分，前提是违纪不是本班班长发现的，要不然又达不到效果。
五、重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视
管理处上下员工都要相互关心，在队员有生活问题或有工作情绪的情况下要做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，特别是女管理员、管理处主任也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。
六、让其生活感到充实
对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部
队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。
七、要有好的薪酬体制
物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。
八、人员着重培养，选拔人才
除了以上管理措施，企业还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。
因此，不管是什么样的物业管理公司，要加强保安队伍的建设，假如做到上述几点，那么，物业公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企业的经济效益与社会效益也就随之而来。
对保安工作的几点认识
一、身先士卒，以身做责保安员是物业管理公司最基层的员工，他们的工作态度与工作方法极易受到其直接、间接领导者的影响。小到一言一行，大到人格修养，保安员都会模仿、学习。因此，我们就要求保安班、队长在日常管理中严格要求自己，在紧急关头能够挺身而出，真正在员工中起到模范带头作用，才能在危难时刻，全体员工才会人人努力、各个争先。员工才会把公司利益摆在高于一切的位置之上。
二、工作时间严格要求保安工作中的核心工作就是治安防范工作，其工作性质就决定了我们全体保安人员在工作时间必
须保持高度的警惕，一旦发现异常情况能够迅速赶到现场，合理有效地进行处理，避免恶性事件发生和事态扩大。这就要求我们保安人员必须有过硬的综合素质，严谨的工作作风。而这些素质的培训绝不是一朝一夕就可建立或形成的，需要我们保安管理人员在日常工作中从严要求，科学管理，才能逐步建设成一支军事素质高、业务能力强的高水平物业管理队伍。
三、公平公正对待每一位员工无论奖励还是惩罚，其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有失公平、公正的处理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去，那将是十分危险的。
四、分阶段、分步骤开展各项工作保安工作在物业管理中占有十分重要的地位，仅从保安人员所占的比例就可见一斑了，但同时保安管理是一项十分复杂的工作，它不仅是广大业主(住户)与管理处的交流与沟通的桥梁，同时还是小区(大厦)的安全防范的守护神。其工作内容还要包括：“车辆管理、人员控制、装修监管、清洁监管等诸多工作，如果不分主次一把抓，很可能是无从下手。因此，我们加强保安工作必须依据小区(大厦)的实际需求，采取针对性的措施，有步骤有重点的开展工作，才能达到事半功倍的工作效果。
五、正确引导，形成良好的学习、竞争氛围保安员的工作是十分辛苦的，除了八小时上班以外，还要有八小时备勤。除了工作、睡觉、吃饭，真正可以自由支配的时间并不是很多，他们的业余生活常常十分单调、枯燥。如何引导他们能够在自己工作之余加强自我学习，提高业务能力，综合素质，从容面对市场竞争也成为我们保安管理工作中的重要工作之一。管理处可从实际出发对于那些积极要求上进的员工在场地，时间等方面给予方便，员工综合素质的提高将直接有利于我们物业管理服务水平的不断提高。
六、不断创新，提升物业管理层次任何一项工作的提高都离不开创新。保安工作也亟需要用不断创新来激励自身的不断
发展。创新就是要突破陈规，改变过去工作中不完善、不到位的东西。这些创新可以是整个物业管理行业所没有的，也可以是从其他先进物业管理公司借鉴过来的，还可以把以前丢弃的先进做法收拾起来，重新做的。只要有利于提高物业管理服务质量，提高业主对管理者的满意程度，我们都可以去尝试、去提高。只有不断创新，才能在激烈的市场竞争中处于领先地位。
物业团队管理思路二
物业服务涉及到业主方方面面的需求，各项管理工作具有较强的针对性、技术性，优质的物业管理是吸引业主的法宝，是经营者创造经济效益的基础，良好的经营效益可以为物业提供资金的有力支持，物业以经营引导管理、以管理促进经营，只有二者相互依托，融会贯通，才能在行业中立于不败之地，为了不断取得良好的经济效益及社会效益，我们着重做好以下几方面的工作：
一、明确年度目标
年度工作目标是全年工作的行动指南，盐城中心管理处根据总部统一部署、结合项目实际运行情况，主要围绕团队建设、降本增效、培训考核、安全管理等方面落实各项工作，进行细化分解、不折不扣的全力推进。打造团队，规范管理，全面提升管理能力和物业品质。
(一)、各部门负责人就强化“三标一体”，夯实各业条线的基础工作，提高服务品质。树立“金鹰”的品牌意识，建立企业文化传承机制，等目标任务与项目签订了承诺书，细化到每周会议组织全员学**岗位标准、工作要求、操作流程，行政人事部协助各部门开展21场专业培训，全面提高人员服务意识、管理能力、专业技术能力。
(二)、注重团队建设，完善考核体系,加强骨干交流，搭建成长平台，制定了物业工程部门各级岗位的员工技能操作考核方案，各班长级的电脑文档考核标准，进一步提高大家的工
作积极性，保持核心团队相对稳定性，简化流程，提高工作效率。
(三)、按照公司体系标准完成项目设备设施的维护，落实不同季节的维保及安全管理，确保设备运行完好率，持续对各电井的电流与温度检测，根据中心服务需求，组织工程部门快速有效的完成业主报修任务9293件，建立各项应急预案组织架构并按计划启动应急预案并组织演练，电梯困人救援、防火疏散、抗洪防汛等演练工作，全面贯彻预防为主的要求，零事故安全运行。
(四)、快速响应集团各项需求，促进组织“扁平化”运行。切实落实减员增效工作，分3次梳理公司的架编，对大、小物业的组织架编，拟定合并方案并组织实施，确保平稳过渡;对保洁岗位进行合理优化，;会同南京凯恩特公司现场勘查确认合理调整。从多方位做好开源节流、降本增效工作，实现节能降耗指标。
二、强化沟通渠道
物业管理是过程化管理的服务行业，随着商业服务需求的提高和物业管理专业化的进一步普及，运用合理的方法及技巧来沟通是物业人的基本技能，良好的人际关系也是物业管理工作成功的关键因素，强化沟通能力是贯彻落实服务措施、实现公司发展目标和提高企业竞争力的重要保障。
(一)、我们每天每天都要面对形形色色的业主，而为他们提供服务的所有物业管理人员就更需要加强沟通，建立这种渠道，通过见面问候、设立服务热线、业主意见箱、满意度调查、召开座谈会等日常性沟通，主要是把我们的信息、思想和情感在服务业主的大群体中传递、交流、渗透、达成共识的工具。增进彼此的了解，及时消除误会，从而提高业主的满意度，融洽关系可以取得业主对我们工作的理解与支持。
(二)、物业服务是离不开当地政府各级主管部门的大力支持，所以我们加强并拓展与政府相关职能部门、各事业单位、社区居委会等外联单位的联系，积极相应并参与各类会议、培
训及活动，对房管、物价、城管、公安、消防、市政、规划等重要主管部门定期拜访与沟通，这些都是物业项目管理中宝贵的资源。
(三)、目前的管理早就跨越个人主义，而倡导的是团队作战，在与上级、下级、平级跨部门的沟通也是尤为重要的，所以项目营造出良好的沟通氛围，通过企业文化建设，树立沟通全员化，创造时时事事能沟通，建立开放分享的沟通机制，经常性保持意见交流，通过良好的沟通可以增强企业的凝聚力，提高工作效率和具备市场竞争力。
(四)、我们重点是做好物业项目的管理，通过专项业务外包，可以从繁杂的具体事务中脱离出来，真正成为项目管理的计划组织者、监督协调者，把物业公司的职能从初始化的保姆升级成管家，组织架构也变得更为简化，从业人员也更专业化，项目涉及的综合服务商的业务分包，但是在管理上必须强调统一性，业主面对的是物业公司，必须明确公司统一的服务标准，落实到各个专项业务，通过晨会、周会、培训、演练等多种形式强化督导，在服务过程中加强信息共享平台，避免推诿扯皮现象，月度召开服务质量评估专项会议，建立奖惩机制来全面保证服务品质。
三、有效控制成本
物业管理的成本构成主要包括：薪资成本、房屋设备的维保、能源消耗、行政以及各种市政管理费用，因此为了有效控制运营成本，要着重做以下几项工作：
(一)、合理配置人力资源
对照物管委托合同，甲方的要求，物业项目的特点等因素合理定编定岗，整合资源，按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用，提高人均管理面积，通过招聘和在企业内部培养一专多能复合型人才，使员工队伍精干，并加强培训，让新员工能熟练掌握各岗业务，从而提高工作效率。部分项目实行专业分包化转变，将部分项目分包给专业公司，例如：将清洁卫生这一技术含量较低，利润率不高的项目分包给社会上的专业清洁
物业经营的基本思路 一、转变经营观念，创新经营模式 国际经验表明：欧美发达国家物业服务企业的大部分收入来自于物业服务费以外的经营性服务收入。在美国，物业管理的宗旨是使物业拥有最高的价值、最高的租金，即物业保值、增值，属于典型的资产管理理念。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，充分发挥物业资产的经济效益，并在此基础上做好物业维护工作。欧美物业服务企业大多把物业管理与经营出租、代理买卖整合在一起，为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务，而且人员精干，管理与作业分离，没有我国“大而全”或“小而全”的大包大揽模式。而我国物业服务企业的收入大部分来自于“四保”(保安、保洁、保绿、保修)等传统的基础性服务收入。近年来，在我国内地迅猛拓展业务的外资物业服务企业，无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕，无一例外都以房地产综合服务的优势占领市场，都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色，寓经营于管理服务之中，体现出卓越的专业水准和市场竞争实力。中国物业管理协会会长谢家瑾在南宁中物协理事会上指出，物业服务企业要发挥物业管理的边际效应，增加多种经营收入，要充分利用物业管理区域内多种资源挖掘边际效益，创造商业价值，改善行业生存状态，要从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。 二、整合经营资源，提升经营效益 目前，在住宅类物业暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下，企业如何整合利用物业管理区域内的各种资源，挖掘边际效益，创造商业价值，是住宅类物业服务企业的一条重要出路。 1．积极储备物业经营资源 拥有经营资源是开展物业经营的前提条件，但经营业主共用资源必须经业主同意，否则就是侵权行为，且收入的大部分依法将归业主所有，物业服务企业得益不大。因此，物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物业服务企业也应尽可能尝试通过如下途径储备可以自主经营的物业资源：(1)向发展商争取。依照行业惯例，物业服务企业可以在合同中约定由开发建设单位低价提供一定的商业用房给物业服务企业，或者在合同中约定停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益划归物业服务企业所有，以弥补前期物业管理的投入或者充抵部分开办费用。 (2)租用商业网点。如发展商不提供低价商业用房，物业服务企业可以租用部分商业用房进行经营，这样可以规避物业服务企业的投资风险及因业主不再续签合约导致的续期经营风险。(3)在前期物业管理阶段预留物业服务企业在接管验收物业之后可供开发利用的物业资源。 2．以物业本体为中心开展多种经营 这类经营活动是对住宅小区物业管理主业的有益辅助和补充。在物业管理区域内，由于物业服务企业占有经营条件的先天优势，又存在刚性的市场需求，所以如果经营得当，可以获得令人满意的经济回报。物业服务企业要在如何有效进行业主需求分析、拓展潜在服务空间、探索高端经营项目上多下功夫。一般认为，除地产中介类项目外，物业服务企业不宜过多地直接经营具体项目，而是采用合作方式与相关服务企业结成利益共同体收取管理费用的合作模式。 3．开展社区专项经营 专项经营往往是以较大投资为基础的系统性经营活动，具有代表性的此类经营活动有：开办幼儿园、中小学校；经营性场所，如餐厅、酒楼、超市、网吧等；会所及康体娱乐设施；装饰装修公司；搬家公司；礼仪服务公司等。一般来说，专项经营的风险和收益都较大。企业应根据物业项目的实际情况和业主的需求开展服务，满足业主的不同需求。事实上，专项服务给物业服务企业整体上带来更广阔的发展空间。但是物业经营首先要保证物业管理日常工作的正常运行，专项经营不能离开这个大前提。其次，经营收益与经营风险的对比也是值得深思的问题。最后，员工的能力和专业素质能否胜任也是需要重点考虑的问题。所以开展专项经营之前首先要进行规范细致的可行性分析，制定资金筹措方案和进行经营管理方案论证。为了防范风险，专项经营项目主要围绕所管辖的社区物业开展，而且少数大企业才有条件实施这种一业为主、多元经营的企业发展战略。显然，这种经营模式的优势在于通过延伸产业链条，培育新的经济增长点，实现了企业经营的规模效益，增强了物业服务企业的发展后劲。 4．利用品牌优势实施资本运作
新建楼盘物业管理工作计划思路 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1 （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查
积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 <二>入住Array期 1、高效便利办好入住 入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作： （1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备； （2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；
《卓有成效的管理者》解读 文/蒋小华 德鲁克：所有的书都在讲如何管理别人，本书讲的是如何管理自己，让自己的管理行为真正有效。 解读：管理自己，从而实现管理别人，首先自己做到，然后再帮助别人做到，我觉得这就是领导力！管理自己、领导别人，没有人愿意被别人管，领导还差不多。 领导，不要只是管理。因为不是你有权力，而是你有魅力！你是领导吗？回头看看有没人跟随？！大凡自己以为是领导却无人跟随的人，只是散步而已！ 德鲁克：一个人假如只勤奋苦干，只强调拥有的权力，那么不管他的位置有多高，他也只是个员工。相反，一个重视贡献的人，他对工作的结果负责，那么不管他的地位多么低下，他所做其实就是”最高管理层”的实际含义、他其实就是“高层管理人员”，因为他能对整个机构的经营业绩负责。 解读：领导者是由组织的价值定义的，真正的领导人并不是职位，而是他对价值的做事方式。 有效性：不但要让员工们抱有梦想，而且还要拥抱它、实践它；深入到员工们中间，向他们传递积极的活力和乐观精神；以坦诚精神、透明度和声望，建立别人对自己的信赖感；坚持不懈地提升自己的团队，把同员工的每一次邂逅都作为评估、指导和帮助他们树立自信心的机会；有勇气，敢于做出不受欢迎的决定，说出得罪人的话；以好奇心、甚至怀疑精神来监督和推进业务，要保证自己提出的问题能带来员工们的实际行动；勇于承担风险、勤奋学习，亲自成为表率；懂得欢庆。 德鲁克：重视贡献能使管理者的注意力从自己狭隘的部门、专业及技能，转移到组织的业绩上来，从而使他更重视外部世界。只有外部世界才是产生效益的地方。只有这样，他才会事事都想到客户。 解读：德鲁克第一次把管理价值定义在客户价值上，使管理获得了客观性；建立了客观的标准—有效产出。员工与企业本质上是一种商业交换的关系，靠价值交换报酬。 德鲁克：优秀的领导人最常自问：“若要大幅度地提高组织效率，我到底能作些什么贡献呢？”多数管理者都将自己管辖的那点事看得过重，他们很担心本单位或上级会让他们“吃亏”，特别在乎自己“应该享受”的一些权力，导致行为无效。
衡阳“沐林. 美郡”物业管理整体思路 第一章“沐林. 美郡”的物业管理模式定位 衡阳市沐林房地产开发有限公司结合目前物业管理行业的整体发展趋势与国内知名楼盘在物业管理方面的实际状况，经过周密筹划，为使“沐林. 美郡” 的物业管理服务能满足大多数业主的要求，为广大物业使用人创造一个真正意 义上整洁、文明、安全、便利的环境。同时，又为了区别于其它类似楼盘一味 地跟风大打所谓“豪宅牌、豪华牌、尊贵牌”的“俗套”，针对“沐林. 美郡” 项目的物业档次与管理服务定位，将采用“人情化、人性化、高雅和谐、回归 自然”的管理概念思路与服务模式。 根据“沐林. 美郡”的物业档次与服务定位，沐林公司特为“沐林. 美郡” 量身度造符合其特色与当地需求状况的新型物业管理模式——“七心级酒店大管家服务模式”。 一、“沐林. 美郡”物业管理模式——“七心级酒店大管家服务模式”。物业管理是一项繁杂而辛苦的工作，业户们对服务的满意程度是我们工作的终极评价。在“沐林. 美郡”的管理服务中倡导“忠于职守、记住业主、忘记自己”的服务意识，让“沐林. 美郡”的业户能真正感受到“七心级”的享受——即：放心、贴心、省心、开心、舒心、齐心、暖心。 同时，沐林房地产开发有限公司与“沐林. 美郡”的业户同属于“沐林. 美郡”这个“大家庭”中的一份子，彼此之间的关系是一种“亲情管家式” 的真诚友好关系。 为满足“沐林. 美郡”广大业户追求优质生活方式的需要，我们将在“沐林. 美郡”引入“酒店大管家服务”模式，通过吸取业已规范成熟“酒店大管家服务”当中的“服务意识、服务技能、服务态度、服务规范、服务效率、服务标准等”精髓所在，导
营销团队管理运作方案——团队区域经理组 一、营销团队区域经理组角色 营销团队区域经理组，由各区域经理组成。负责营销团队管理体系的执行和协调，以及各区域渠道的开发与维护、人员的招聘，并负责公司在每一个区域的业务发展和组织建设工作，下辖若干个客户经理和团队长。 二、营销团队区域经理组职责 1协调系统运作 1）全面跟进和协调实地营销队伍所有客户的问题处理工作； 2）负责统计区域实地营销队伍的有关数据和档案； 2负责工作体系运转； 1）全面协调营销团队内部交流工作； 2）按时提供各种报表和报告给营销团队领导小组和实地营销队伍； 3）充当营销团队领导小组和实地营销队伍之间的沟通桥梁。 三、营销团队区域经理组工作制度 1 、每周例会（每周5左右） 每周例会由区域经理主持，回顾上周工作，确立下周工作重点和目标。 2、总结上周实地营销队伍运作中所有出现的问题并予以改进。 四、营销团队区域经理人员分工及职责 1）负责实地营销队伍的正常运转； 2）领导营销人员完成各项工作，不断带领和督促下属建立和完善的渠道，并达到既定营销目标； 3）负责制定各项事的主要报表和报告，并督促其他人员完成各项有关工作； 4）主持召开每月例会，评估上月工作，布置下月工作重点和目标； 5）记录和统计实地营销队伍运作中各部门出现的问题，在每月例会上通报，并对例会上所提出的问题记录和编号，跟进到解决为止； 6）每同认真做好银行巡点工作，并做好银行和实地营销队伍工作； 7）协助区域营销总监工作。 8）在公司原则的基础上制定公平合理的人员评估与激励制度，不断激励下属完成给定目标，并努力提高组织结构的凝聚力；
根据人力资源课老师的推荐，我有幸拜读了德鲁克的名著《卓有成效的管理者》，并受益匪浅。这本书的核心观点是：对组织负有责任，能影响组织经营成果的人，就是管理者。管理者的工作必须是卓有成效，卓有成效是可以学会的。 通过阅读总结，我认为要成为一个卓有成效的管理者，应当做到： 一、重视目标和绩效管理。通过确定自己的工作目标，让自己的工作更有计划性。使自己的日常工作始终围绕目标进行，通过责任意识将计划的执行到位，保证工作目标的实现。而现实中团队的目标，要通过组织来实现。这要求我们要加强组织内部沟通和团队合作，通过各种激励手段和培训等手段来实现组织目标。 二、做好时间管理。我认为要更好的实现目标，同一时间只做一件最重要的事情，这样才能做到最好。这就要求我们慎重设定自己工作的优先顺序，将宝贵的时间资源进行最合理的划分。 三、用人所长。如何发挥一个人的长处，使他在团队中做出最大贡献，这是我们学习人力资源管理课的目的。这要求我们根据工作中时刻变化的形势，对人员做出客观的评价，并合理搭配班子、进行性格互补和工作按流程咬合、做好人性的制衡，知人善用，善于挖掘人才、激发潜力，做好授权和及时沟通。 四、进行有效决策。管理者每天要做很多决策，这必然分散他的注意力，降低决策的效益。这就要求我们首先要关注经营核心，集中有限的精力投入到影响经营结果的核心业务上，从关乎企业命运的战略目标着手，审慎制定战术策略和行动措施，按工作的轻重缓急安排先后顺序，充分发挥组织内各人的专业学历、经历特长，在总结过往经验的基础上做好综合分析和换位思考，把握机遇，有胆有谋，进行有效的决策，完成组织目标。 五、关注运营体系建设。达成目标要讲究方法策略，这就要求我们在工作上有一套完整的运营管理体，使组织内各人各负其责，按照既定规范，最大效率的完成日常工作，将更多的经历和时间给予“危机管理”，才能确保企业长盛不衰。 结合着《卓有成效的管理者》中关于有效管理的方法和案例，我更深刻的认知到管理能够优化经营效果，特别是战略目标的确定、组织结构的设置、激励政策关注的核心对经营效果的影响是至关重要的，并书中的成熟做法，对照自身的不足，对日常工作进行了改进： 加强职业素养培养，强化时间管理和进度控制，时刻强调有效决策，将管理的基本常识用到日常工作中，关注自己的核心业务绩效，重视长久利益，做到顺时应势、与时俱进。 2、一向对畅销书有点抵制心理，也不知道是出于标新立异的想法还是觉得畅销书太过大众，体现不了自己的能力，总之这个想法一直制约着自己，让自己成为井底之蛙。上半年的《一个经济杀手的自白》让我已经感觉到，即使再大众读物，你大概也只知道其中的一小部分。这次看完《卓有成效的管理者》后，更是印证了这个想法。这段话写在开头，算是对自己的一个警醒：不要夜郎自大！ 全书分7部分，分问题列表，时间管理，我能贡献什么，发挥别人长处，要事优先，决策要素和有效决策几个模块。除了第一部分仍然有部分意见不能苟同外，其他部分，看了深受启发。第一部分讲到：卓有成效是可以通过学习掌握的。个人以为，还需要天赋及管理者某些共同的性格特点（现在还不能完全描述，但是成功的管理者都有，做事持续跟进的能力），当然不排除为了更畅销，鼓励一下我们这样资质一般读者的购买潜力：）
物业管理思路与目标 依据物业的管理要求和物业管理运作需要，我个人认为物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理； 工作计划 <一>介入期 根据物业公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住后口实不符导致纠纷； （2）配合地产项目部对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与地产项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送气系统（博览城暂无）、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部作物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入住前（博览城自营区），先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；
（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司确定物业公司人员配置、培训计划的制定与实施； （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对博览城物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对博览城进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表
销售团队管理方法 团队合作是所有成功管理的根基。无论你是新手还是资深管理人，对你而言，管理好团队都是重要且具激励性的挑战。 1.切记：每位成员都能为团队作出一些贡献。 2.谨慎地设定团队目标，且认真严肃地对待它们。 3.切记成员间要彼此扶持。 4.将长程目标打散成许多短程计划。 5.为每个计划设定明确的期限。 6.尽早决定何种形态的团队适合你的目标。 7.努力与其它团队的成员建立强有力的紧密关系。 8.找一位可提升团队工作士气的重量级人物。 9.时时提醒团队成员：他们都是团队的一份子。 10.将团队的注意力集中在固定可衡量的目标上。 11.利用友谊的强大力量强化团队。 12.选择领导者时要把握用人唯才原则。 13.领导者需具备强烈的团队使命感。 14.奖赏优异的表现，但绝不姑息错误。 15.记住每位团队成员看事情的角度都不一样。 16.征召团队成员时，应注重他们的成长潜能。 17.密切注意团队成员缺少的相关经验。 18.应使不适任的成员退出团队。 19.找到能将人际关系处理得很好的人，并培养他们。 设立一支团队 成立一支团队是领导者的主要工作。确保你的团队有清楚明确的目的和足够达成目标的资源。要以开放和公正无私的态度对待团队成员。 20.设定具挑战性的目标须根据限期来考量是否合理。 21.设定目标时，考量个别成员的工作目标。 22.单个计划的失败危及整体计划的成功。 23.坚持得到信息技术支持，它能为你提供确实需要的东西。 24.对待团队外的顾问要如同对待团队成员一般。 25.让团队的赞助者随时知道工作进展情形。 26.除非你确定没有人能够胜任，否则应避免“事必躬亲”。 27.不要委托不必要的工作，最好将其去除掉。 28.赋予团队成员自己作决策的权力。 29.鼓励团队成员正面积极的贡献。 30.肯定、宣扬和庆祝团队每次的成功。
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
随着高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理企业也得到了发展,但仍处于物业管理的摸索、调整、发展的初级阶段,而物业管理自身还处在发展的初级阶段,没有成熟的市场背景,企业内部的管理经营模式各自为政。由于高校后勤的物业管理与小区物业管理有很大的不同,高校物业的最大特点,就就是它依托学校,实施范围主要限于校内,高校物业管理起步相对较晚,物业管理理念尚未成熟,物业管理思路与模式尚不清晰。本文就高校物业管理企业的管理作以研究与探讨。 (一)本着严谨务实的原则,逐步由人情化管理向制度化管理过渡 物业管理作为学校后勤公司的一个重要部门,必须在公司整体精神的指导下,并结合物业管理行业特征,提出物业管理企业的精神口号,比如“严谨、规范、务实、热情、创新”,要努力体现企业在整体上“团结、向上、规范”的精神面貌,确立企业“以校养业、以业转制”的长期目标。逐步树立“从单一的简单的服务到全方位综合服务,从立体式服务向专业化物业服务转变”的经营管理理念。在实际工作中,完善了《物业管理部员工规章制度》等一系列有关规范物业管理的制度、条例。随着制度的推行与深入,从过去员工靠人情,靠自律,靠面子管理逐步向靠制度、靠规范、靠程序进行管理。在管理当中,管理员要不断地学习与贯彻员工规章制度,来加强与实现管理,让员工切身体会到制度就是为岗位而设,而不就是为个人而设,使人情管理的成分逐步减少。规范的制度建设在不断加强情况下,由于不适应严格的规范化管理带来的不适应,引起了不同原因的员工情绪波动,甚至发生暂时性的停工停产事件,但这应属于转变管理方式过程中的正常现象。 (二)理清思路,与时俱进,及时调整管理模式 物业管理工作就是一门“繁、杂、细、变”的工作,物业管理的涵盖面非常广,头绪很多,因此比较“繁”;物业管理涉及的内容比较多,牵涉部门多,因此比较“杂”;物业管理很多工作就是面上的工作,物业管理工作与“对学校第一印象”有直接关系,就是体现学校门
M品牌销售团队管理方案 序言 不依规矩，不成方圆 本方案旨在科学，规范地建立M品牌销售部稳定高效的操作系统，提高组织机构整体动作能力，方案是方案的姐妹篇，两个方案系统地阐述了M品牌销售部组织建设和生意发 展的整体构想与具体动作，犹如两条坚实的路基支撑着销售部的发展。 方案的适用对象为M品牌公司销售部全体人员。 方案的编写尝试达到以下目标： 既强调全局整体性，又兼顾局部具体性 既具严肃性的权威性，又兼顾生动性和易读性 既是销售部的操作系统，又是销售部的培训手册 本方案共分五章，为方便阅读，每一章都有内容的提要和结构简图，建议读者先浏览各章首页，以迅速对本方案有一个整体了解: 销售部全体人员必须阅读此手册，如有任何意见和建议可以向培训与发展部提供；所有人员必须按照相关条款遵照执行。 本方案是第一期版本，随着生意的发展，内容会不断充实和完善，陆续推出新版本。 M品牌销售部 目录 第一章销售部整体概述 M品牌销售部的使命和目标，通过建立销售渠道和建设销售队伍，达到公司营销目标, 并持续推动生意发展。 销售部整体架构为“ 3+3 ”模式: 3大硬件：（销售领导小姐）（销售部秘书组）（实地销售队伍）
3大软件：（品牌销售模式）（销售部操作系统）（计划与评估体系） 全国划分8大市场，下辖若干区域。 销售人员的职业发展道路是： 销售代表客户经理市场经理大区经理 销售部员工共同的价值观是： 主人翁精神、团队精神、正直诚实、专业水准 销售部人员工作遵循6大原则 通过建立广泛深入并高效运转的销售渠道，和素质精良且系统运作的销售队伍，致力于 达到公司营销目标，并持续推动公司生意发展。 “ 3+3 ”架构模式 3大硬件：+ + （销售领导小组）（销售部秘书组）（实地销售队伍） 3大软件：+ + （品牌销售模式）（销售部操作系统）（计划与评估体系） —销售领导小组：由总经理、销售总监和销售副总监组成，负责整个销售生意发展的组 织建设的领导工作。 —销售部秘书组：由三个秘书组成，负责销售部流程（订货一发运一结算）的运作和协调，以及体系（信息交流体系）的运转。 —实地销售队伍：由市场经理、区域经理、客户经理、销售代表组成，负责各个地区的具体生意运作。 —品牌销售模式：销售部建立并管理全国销售渠道的动作模式。 —销售部操作系统：销售部组织结构的管理系统，包括整体架构，部门及人员的角色和
物业管理市场拓展工作 思路探析 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
物业管理市场拓展工作思路探析 2014年彩生活服务上市成为行业的标志性事件，引领着中国物业管理行业进入一个全新的时代，物业管理行业一时成为各路资本追逐的宠儿。2015年更多的物业企业加速市场化布局，包括万科物业、碧桂园物业等行业龙头企业，也顺势而为，走上市场化扩张的道路。2017年伊始，国务院取消物业管理二级及二级以下资质，物业管理市场拓展工作必然面临新的情况和特点。 物业管理行业本身是一个年轻的行业，伴随着房地产业的蓬勃发展，物业管理行业也不断成长，焕发出生机与活力。从6年前的四万多家物业企业，到如今的超十万家；从最初基本的看门、扫地、修路灯，到现在赶上时代潮流，搭上“互联网+”、“O2O”的快车，迅猛发展，受到资本市场的热捧。本文结合市场拓展工作，对物业管理企业类型、物业企业产品类型、目标信息获取、目标评估四个方面进行阐述。 一、走市场化道路的物业管理企业类型 （一）具备房产企业背景的物业企业 物业管理本身就是伴随着房地产行业的发展而逐渐规模化，在房地产发展过程中，房产企业为了更好管理，或为了打造品牌，或为了售后服务，多数都选择成立自己的物业企业来管理自有项目，纵观物业管理企业百强排行榜，几乎所有靠前物业企业都有着房产企业背景。 此类物业企业在市场化的进程中，公司本身经济实力强、品牌价值高，坐拥关联公司开发的大体量物业管理面积，既可以在品牌上给合作方以影响，又可以在经营管理上让合作方省心，具备极为强大的市场竞争力。 （二）不具备房产企业背景的市场化物业企业 在物业管理发展的过程中，有一批没有房产企业母公司背景的物业企业，此类物业企业注定需要不断的拓展市场，外接项目，从而形成规模化。此类物业企业缺少房产企业的支撑，在管项目都是通过市场化竞争获取，所有的利润均来自于所接管的项目，因此在项目经营管理上也是精打细算，保持收益与品质的动态平衡。 此类物业企业在市场化的道路上有着与生俱来的动力与活力，哪里有机会就去哪里竞争，具备丰富的市场拓展经验，但是随着房产企业下属物业企业的竞争，此类物业企业的竞争优势将会被削弱，市场化竞争将会更加残酷。 （三）借助互联网平台与物业合作的互联网企业 物业企业上市，引来资本市场追逐，主要是因为物业管理搭上了互联网的快车，“互联网+”让物业企业站在风口浪尖风生水起，互联网公司难免会想借助“社区 O2O”、“社区金融”在资本市场获取利益，达到共赢。 此类企业利用自身互联网的优势，快速设计一款APP，以物业互联网+的理念快速在物业企业去推广。这类公司不需要项目的物业服务合同，只需要项目的客户资源，因此针对一些小项目、老项目、物业管理本身水平跟不上的项目以及暂时还没有能力自己研发APP的物业企业来说，吸引力较大。 此类企业目标明确、推广速度快，当客户资源达到一定体量时，公司就会寻求上市，在资本市场获取效益。 二、走市场化道路的物业企业产品类型 （一）全委服务
卓有成效的管理者内容纲要 一、时间管理。每个人时间都是有限的，如何利用有限的时间进行系统的工作。 二、重视对外界的贡献。不应该为工作而工作，而是为成果而工作。重视贡献是有效性的关键。所谓有效性，表现在以下三个方面： 1、自己的工作，包括工作内容、工作水准及其影响；有效的人际关系，有下列四项基本原则：互相沟通，团队合作，自我发展和培养他人。 2、自己与他人的关系，包括对上司、对同事和对下属； 3、各项管理手段的运用，例如会议或报告等。 三、善于利用长处，利用所有人的长处，因势导利。卓有成效的管理者不会误入因人设事的陷阱的四个原则： 1、不会将职位设计成只有上帝才能完成。拒绝完人意识。 2、职位的要求要严格，而涵盖要广。弹性和专业以外的机会。 3、先考虑某人能做什么，而不是职位要求什么。 4、知道在用人之所长的同时，必须容忍人之所短。管理上司：管理上司的关键在于了解上司的长处，协助上司发挥其所长，使其弱点不产生影响。管理者的任务不是去改变人而在于运用每一个人的才干，让每个人的才智、健康以及灵感得到充分发挥，从而使组织的整体效益得到成倍的增长。 四、将精力集中在少数重要的领域。在这少数领域中，如果能有优秀的绩效就可以产生卓越的成果。要事第一原则。确定优先次序的重要原则： 1、重将来而不重过去； 2、重视机会，而不是重视困难； 3、选择自己的方向，而不是盲从； 4、目标要高，要有新意，不能只求安全和方便（舒适区） 五，善于决策。决策是一种选择，是在不同意见讨论和不同方案上做的判断，不是＂一致意见＂的产物。决策的五个要素： 1、要确定了解问题的性质，如果问题是经常性的，那就只能通过一项建立规则或原则的决策才能解决。按问题的发生情况，可分为四类： ①、真正经常性的问题。发生的个别问题，只是一种表面现象。
工作行为规范系列 物业管理基本思路（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-66374 物业管理基本思路 Basic thinking of property management 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 项目物业管理基本思路 考虑到xxxx配套设施标准较高，又包含多种物业类型，作为该项目的物业管理商，除了需要具备专业细致的工作态度外，更需要以富有人情化的管理理念为业主打造一个工作与生活的理想空间。南都物业在充分了解开发商对物业的远景规划基础上，尽可能地从xxxx业主的生活需求去规划物业管理工作思路: 1、采用酒店式服务管理模式与传统的物业管理模式有机结合。 xxxx是集多层、小高层及各类商教娱乐设施为一体的、生活配套齐全的新型高档住宅区，在建筑功能、整体环境乃至客户群体需求上，都有其特定的服务与管理要求。它与南都物业目前管理的杭州南都德加公寓、南都江滨花园有许多
相似之外。在长期的物业管理工作中，xx物业管理公司培养了大批物业管理专业人才，积累了丰富的管理经验。南都物业从接盘管理的第一个项目起至今，始终将星级酒店的服务理念和管理模式与传统的物业管理模式有机地结合起来，通过不断地加强员工培训和现场质量控制，将公司的企业文化融入到每一位员工敬业爱岗的行动中。与业主、业主委员会保持经常性的沟通、联系，进行开放式的民主化管理，形成了特有的"南都物业管理模式"，得到了业主、业主委员会、政府主管部门的认可和社会的广泛好评，也引起了业界的关注。xx物业管理公司将借鉴以往成功的经验，并针对长沙市物业管理的特点，对xxxx实施"亲情化"的居家型酒店服务管理模式。 2、争创物业管理优秀示范园区，提高xxxx美誉度，确保房产保值增值。 介入物业管理行业以来，南都物业以"专业+真诚"赢得了业主的信任和市场，成为行业内少数几家具有杭州市一级物业管理资质的企业之一。目前，在xx物业管理公司管理的楼盘中，已有相当规模的楼盘荣获国家和省、市级的优秀物
销售人员薪资、提成及奖励制度 一、 令狐采学 二、目的：强调以业绩为导向，按劳分配为原则，以销售业绩和能力拉升收入水平，充分调动销售积极性，创造更大的业绩。二、适用范围：本制度适用于公司销售部。三、销售人员薪资构成：1、销售人员的薪资由底薪、绩效、提成构成；2、发放月薪=底薪+绩效+提成 月初由销售管理人员公布，提成分配为：经理 75元/组销售员100元/组 正式期员工完成当月业绩指标考核，绩效工资将按实际在发放工资时一同发放。 七、提成制度： 1、提成结算方式：次月结算； 2、提成考核：本销售提成制度以完成销售任务的比例设定销售提成百分比； 3、提成计算办法：销售提成=销售额×销售提成百分比 4、销售提成比率：
销售额的百分比。 八、激励制度： 为活跃销售人员的竞争氛围，提高销售人员的积极性，创造冲锋陷阵式的战斗力，特设以下销售激励方法： 1、月销售冠军奖，每月从销售人员中评选出一名月销售冠军，给予元奖励；（销售冠军必须超额完成月销售任务） 2、季度销售冠军奖，每季度从销售人员中评选出一名季度销售冠军，给予元奖励；（销售冠军必须连续3个月超额完成月销售任务） 3、年度销售冠军奖，每年从销售人员中评选出一名年销售冠军，给予元奖励；（销售冠军必须超额完成月销售任务） 4、销售管理奖，销售经理如果完成年度销售任务，给予奖励；每超出销售任务另奖励。 5、月及季度销售激励奖评选后，于次月同工资一起发放，年销售激励奖奖金统一在年底随最后一个月工资发放；（如销售人员未工作到年底奖金不予发放） 6、未完成月销售任务的销售人员不参与评奖； 九、本制度未尽事宜以公司相关规定为准。 十、本制度解释权归行政部。 十一、颁布日期：年月日
销售团队日常管理办法 第一章总则 第一条为实现公司战略目标，规范销售系列团队的管理行为，根据**公司发展需要，特制定《**财产保险股份有限公司**公司销售团队日常管理办法》，以下简称“本办法”。 第二条本办法适用对象为**公司所有销售团队。 第二章团队建设 第三条团队类别 销售团队是根据《**保险销售组织管理办法》相关要求组建，经总公司销售管理部部审批确认的销售组织。 销售团队有三种类型：综合型销售团队、公司业务团队、高级销售经理制。本办法日常管理仅指综合型团队。 第四条组建标准 1.团队标准： 分公司营业部所属业务团队年度实收标准保费计划不低于500万元； 三、四级机构所属业务团队年度实收标准保费计划不低于400万元； 2．团队保费规模：共分为八类。 第五条团队新增 1.新增团队标准必须符合团队设立标准（人员规模和业务规模），报分总公司销售管理部审批、设立。 2.机构自行成立的团队，未经分总公司销售管理部审批的，公司一律不予承认。 第六条团队合并、裂变和重组。当团队的人员或业务规模不能达到团队的最低组建标准时，或为进一步加强团队建设和业务拓展，可在几个团队的基础上合并成立一个新团队，合并后的团队须达到团队的组建标准。
当团队业务达到一定规模或人员数量超过团队组建标准时，可进行裂变以防止团队规模过大导致的团队管理效应下降以及平均绩效低下。 第七条团队的组建、合并、裂变与撤销，原则上每年初进行；年中根据考核情况进行调整。 第八条团队组建、合并、裂变和撤销的上报审批流程 根据考核结果机构提出申请→分公司销售管理部审核→分公司总经理室审批→报总公司销售管理部审批→根据审批结果执行 第九条团队建设 （一）团队命名 （1）营业部：“天津分公司营业部业务××部”。例：“天津分公司营业部业务一部”。 （2）营销服务部：“××分公司××营销服务部业务××部”。例：“天津分公司汉沽营销服务部业务一部”。 （3）支公司：“××分公司××支公司业务××部”。例：“天津分公司津西支公司业务一部”。 （二）职场布置 团队在系统外可以美化个性化的组织名称、组织标识。 办公职场业绩专栏团队可根据销售情况定期对业绩展板数据进行更新，装饰，激励销售人员。内容包括保费达成、应收、续保、险种结构等， 第三章团队日常管理 第十条团队意识建立。激发业务员的自我观念，充分鼓励实现自我价值；引导其团队组织观念、团队协作纪律观念，在团队中充分实现自我。
物业公司多种经营方案 一般情况下具有经营性的项目很多，主要有； ①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 ②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 ④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。 ⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。 ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。 开展多种经营服务的要求 基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求： ①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 ②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 ④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 综合服务的方式 综合服务的方式由其内容所决定，主要有： （l）常规性服务 这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。 （2）委托性服务 这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。 （3）无偿性服务 物业服务企业多种经营的方式 一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。 1．整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。 为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。 同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。 物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机
如何做一个卓有成效的管理者 给你一个团的番号，让你拉一个团的队伍。拉成了你就是团长，拉不成你就给团长拉马。 思考题1：如何建设一支高素质的员工队伍？ 思考题2：如何解决三个和尚没水吃的问题？ 一、什么是管理？管理是什么？ 1. 管理就是组织大家朝一个既定的目标前进，要有目的； 2. 管理就是制定工作计划和方案，要有规划； 3. 管理就是决策，就是决定做不做一件事，如何做，采取的方法和策略是什么，要有抉择； 4. 管理就是将一项或数项工作顺利完成的过程，要有成果； 5. 管理就是不断提高工作效率，降低生产成本和开支，解决人浮于事等问题，要有效率； 6. 管理就是进行协调和沟通，减少不必要的摩擦，将公司的决策和意图化为员工的自觉行动，要有润滑剂； 7. 管理就是造就一支高素质的工作团队，形成企业的核心竞争力，要有以人为本的精神。 二、管理能力从何而来？管理者应该具备哪些基本素质？ 1. 管理能力不是与生俱来的，不是职务本身附带的，也不是专业决定的，而是在学习中、实践中、探索中逐步形成的； 2. 不断的学习、培训、体验、总结、研究、领悟等，加上积极进取的心态、全面良好的素质和敢于开拓的精神，可以使你具备基本的管理能力； 3.管理者要树立实践第一的观点，在实践中造就自己，树立起管理者的形象，建立起管理者的威信。 4. 未来唯一持久的优势，就是有能力比你的竞争对手学习得更快。学习的习惯、效率和收获，以及由此转化而成的能力，决定着你的未来。 5.管理者应该具备哪些特定的素质？ 管理者除了具备较高的思想觉悟、全面的专业素质、良好的个人修养、较强的交际能力、积极的心理状态、一定的创新意识之外，还需要有一些特定的素质或条件： 1）远大的抱负。虽然时下在做着普通的编辑工作，但是已经萌生了将来做主编或主任的想法；虽然时下暂时栖息在一个相对狭小的天地，但是已经看到了一个可以大展鸿图的空间； 2）当下的准备。虽然暂时只是一个小组长，但是已经在做着知识、素养、心理、能力、魄力等方面的准备，时刻在准备着担当重任，只等那重要的机会向你走来； 3）较强的掌控能力。无论是部门主管还是一个工作单元的小组长，时刻都要对自己所辖的人员、工作、动向等情况了如指掌，要能够把握团队前进的方向，要对可能出现的情况有较强的预见性和超前性； 4）良好的口才和文采。不光要能够准确、完整地把自己的思想、思路、意图、部署讲出来，还能成为一个演说家，一个培训师，一个话语中心，一个信息集散地和处理终端。 6. 管理者要明白人是管理的中心，管理的核心问题就是解决员工的思想问题。一个合格的管理者心灵总是会向员工敞开着，自觉地把自己与员工紧密联系在一起，如果拒员工于千里之外，高高在上，和员工没有充分的思想交流和沟通，员工也就会自然地背弃你。 7. 树立与团队同在的意识，自己既是团队的管理者，同时又是团队的一员，管理者是因为团队而存在的。 三、管理的基本方法有哪些？